KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443469/

[631: 匿名さん]

＞＞619
過去レスでもありましたが、西新宿5丁目が安い説は再開発事業計画の総事業費から推定したものだと思います。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/nisisinjuk/saikai...

　　　　　　　　　　　　総事業費　　延べ床面積　　　敷地面積　　 戸数 　　権利変換認可　　施工
　西新宿５丁目　　：　　400億　　　105,600㎡　　　　1.5ha　　　 976　　　　25年3月　　　フジタ
　富久　　　　　　：　　659億　　　138,400㎡　　　　2.6ha　　　　1,242　　　23年12月　　 五洋・戸田
　勝どき５丁目　　：　　675億　　　164,998㎡　　　　1.9ha　　　　1,420　　　24年12月　　 鹿島

上記において、勝どき5丁目はA地区の保育園と公園整備およびB2の寄宿舎を含むこと、
富久はペントハウスと賃貸棟を含むためタワーのみの事業費比較は難しいですが、
床面積当たりの事業費を単純比較すると

　西新宿(3.78) ＜　勝どき(4,09)　＜　富久(4.76)

となります。

富久のペントハウスと賃貸棟、勝どきのA、B2地区の件を考慮したとしても圧倒的に西新宿が割安ですね。

勝どきのほうが高い理由は、まず地価があると思います。
意外なのですが、勝どき5丁目(710,000/㎡)＞西新宿5丁目(555,000/㎡)でした。
上記は清澄通に面していない5丁目西地区の地価なので、KTTの場合はもう少し高いはずです。

次に施工費ですが、勝どきと西新宿は両者制震で基本構造に大きな違いがあるとも思えません。
勝どき5丁目は液状化対策の地盤改良の工費がかかっているのが工費増加の大きな要因だと思います。
逆に西新宿は単純に仕様の簡略化などで工費を下げたと思われます。

乱暴な概算ですが、事業計画の総工費が現在も維持されるのであれば、
西新宿が勝どきと同等の価格で出てくる可能性もゼロではないと思います。

ただ周辺相場もありますので、西新宿に関しては坪330くらいで予定価格を出して
反応を見て、最終的には坪320くらいに落ち着けるのではないでしょうか。

投資としてみるなら、西新宿が魅力的な可能性は高いと思います。
上記予想をしつつ、619さんと同じ理由により私もKTTを選択しましたが（笑）

スレ違い失礼いたしました。

[632: 匿名さん]

勝どきの地価って既にそんな高いの？どうりで固定資産税が高いんだ。。

[633: 購入検討中さん]

>>631
素晴らしい投稿。
参考になる、ありがとー

[634: 購入検討中さん]

タンクレスでないなんてありえない。

[635: 購入検討中さん]

交換すればいいだけじゃん。

[636: 匿名さん]

大儲けできますかね？

[637: 匿名さん]

>626

物件によっては構造説明会とかを開催して設計者が説明なんてケースもある。

まあ、そういうのが無くても、モデルルームで設計図書と構造計算書を提示させて、説明させるって手もある。多分、営業には無理だから、良心的なデベなら設計部門の人をアサインしてくれるはず。

少なくとも設計図書と構造計算書は確認しておいたほうがいいよ。例えば構造計算書見れば、同じ耐震等級でもどれくらいマージンを確保しているかとかで、設計者の姿勢が分かる。

[638: 匿名さん]

＞＞626
以前に構造説明会というのがあり、鹿島の設計者の方から詳細な説明が聞けました。
構造詳細や地震応答解析、あとラウンジの石材の選定やライトチューブに太陽光を
取り入れるため太陽光追尾装置を付けた話など、いろいろ聴けて興味深かったですよ。

パンフレットに載っている設計の統括グループリーダーの方２名が出てこられたと思います。
質問も可能でしたし、今もやっているかどうか営業担当に確認されてはいかがでしょうか？

個人的感想ですが、この物件は鹿島主導ということで通常にはない点にこだわりがあると思っています。
※太陽光追尾とかふつうマンションでやらないですよね？

逆にデベロッパ主導なら回避したであろう仕様（室内のタンクとか）がある点が残念ですね。
再開発物件特有の地権者および行政からの要望に配慮しつつ調整した結果、犠牲になった点も垣間見えますね。

ちなみに免震にしなかった理由はトライスターのため回転圧力に弱くなるから、との事でした。
スカイズのように免制震ハイブリッドにすればよいのでしょうが、コストがかかりますし難しかったんでしょうね。

[639: 匿名さん]

>635

タンクレスでない理由が水圧とかだったら交換できない。

[640: 匿名さん]

>>631
これはためになる情報。ここまで深く考察なさった方が
KTTを選んでくれてるなら安心できる

西新宿のほうが土地が安いのは意外
新宿といっても中野坂上に近い地域なのでこの値段なのかも

[641: 購入検討中さん]

>>639
営業には確認してみたの？
そんなにタンクレスが好きなら確認したらいいんじゃない。

[642: 周辺住民さん]

周辺住民です。

倍率あがってもアレなので、別に今のタイミングで書かなくても良いのだけど、
勝どき近辺、共有施設のない中規模のマンションでも60平米程度だと4000万円程度は
してしまいます。

住宅ローン減税がどういう形で適用になるかはわからんけど、うまく残高調整すれば
-400万円として、やっぱこのマンションは割安な気がする。割安って重要かと。

そういう私は購入予定です。※１期抽選はずれ。

[643: 匿名さん]

↑ここって、60平米5000万円超えですよね？中古の話をされていますか？

[644: 匿名さん]

>>641
今どきの設計で貯湯タンクが室内設置されるのは見たことがない。夜間稼働の低周波騒音で問題になったし、スペースもそれだけで3平米は取られてしまっている。無駄に専有面積大きくなると延々と固定資産税や管理費の負担まで増えてしまうからね。困るんだよな。

[645: 匿名さん]

TTTが10年落ちとかデタラメ言ってる人がいるけど、実際は6年ね。

[646: 申込予定さん]

>>644
噛み合ってないよ

[647: 匿名さん]

タンクレストイレのメリットは省スペース、見た目がいい、ということですよね。
だったらここのローシルエットトイレであれば同じでは？
みなさんが勘違いされているように、見た目はほとんどタンクレスと同じですよね。
逆にタンクレストイレのデメリットは水圧の問題だと思いますが、
ここのローシルエットトイレはタンク有りなので水圧問題もない。
ということで、ローシルエットトイレはいいとこだらけな気がするのですが。
タンクレスでなければならない理由って他にあるんですか？

[648: 匿名さん]

タンクレストイレのメリットは省スペースや見た目だけじゃないです。
まあ、使ったことがない人には想像もできないのかもしれませんが…

[649: 匿名さん]

>>646
タンクって単語に脊髄反射しちゃったんでしょうね。
仕事とはいえ大変ですね。

[650: 匿名さん]

>>648
その使用者しかわからないメリットをぜひ教えて頂けませんか？
大変有益な検討材料になりますので。

[651: 匿名さん]

僕もタンクレストイレのメリットを知りたい。使ったこと無いし、朝水圧が低くて流れないことがあるといったようにデメリットしか聞いたこと無いから。

[652: 匿名]

>>608
始まった途端に終わるかも知れんよ、先の事なんて誰にもわからん

>>628
４分とか言っているしその可能性は見ておいた方がいい
駅のホームまではこっちの方が近いが残念ながら業界ルールなので負ける

[653: 匿名さん]

タンクレスの水圧問題はクリアされてるから大丈夫でしょうけど、その代わり加圧して流す騒音が問題になっています。
あと、断水時トイレを流すのにバケツが必須、停電時に機械を開けてバルブを手動で開けないと流せないというデメリットは知ってるが、省スペース以外のメリットは聞いたことありません。

[654: 匿名さん]

＞＞653
あとは連続して流せるメリットがありますね。

ただ仰る通り非常時にはタンクトイレのほうが強いと思います。
断水時にも1回だけは流せますし。地味なメリットですが（笑）

[655: 匿名さん]

650です。
653さん、654さん、貴重なご意見ありがとうございました。
タンクレスは、
水圧問題はクリアされているが音が大きい点がデメリット、
連続して流せる点がメリット、
ということで理解しました。
とても勉強になりました。
頂いたご意見を加味して、ここのローシルエットトイレで問題ないと私は判断しました。
ありがとうございました。

[656: 匿名さん]

タンクレストイレの音とか水圧とか書かれてるけど、昔のタンクレスのことでしょうか。

タンクレスの省スペース以外のメリットは知らない方が幸せかもしれませんね。
私自身もタンクありを使っていたときは気にしてなかったことだからｗ

[657: 匿名さん]

>>656
なかなか具体的な情報が出てこないのは本当はそんなメリットないのでは？
と勘ぐってしまいますが、
知りたいのはタンクレストイレの素晴らしさではなく、
ここのローシルエットトイレはタンクレスと比較して何か問題があるか、なので、
655さんの「タンクありを使っていたときは気にしてなかった」というコメントで十分です。
タンクレスのメリットはここのローシルエットでも気にならない程度ということで理解しました。
ありがとうございました。

[658: 匿名さん]

ここって、子育てという観点でみるとどうでしょうか？キッズスペースはありますが、豊海公園も小さくなると聞くと、気になります。
遊び場はどのあたりになりますか？

[659: 匿名]

勝どき東に水に触れ合う事ができる、水辺の公園が出来ますよ。

[660: 匿名さん]

まだ確定ではないらしいですが、豊海小学校の跡地は公園になるそうです。
あとは少し離れていますが黎明橋公園とか、勝どきビュータワーの足元の児童公園がありますね。

[661: 購入検討中さん]

豊海小学校の雰囲気はどんな感じでしょうか？
TTTの子どもがやはりほとんど？

[662: 匿名さん]

>>656
うちはタンクありの
タンクの中のボールタップがよく調子悪くなり、
タンクありを使っていたときに気にしてましたけど。
今はタンクレスです。

[663: 匿名さん]

>>658

ネガだったらごめんね。笑

勝どき地域は子育て世帯の増加率が全国有数なので、他地域にくらべてまったく心配無用かと。
ビュータワーに児童館ありますし、チャイルドシート付き電動アシスト自転車があれば、築地市場跡地だろうと、選手村だろうと、ビュータワー前の公園だろうと、黎明橋公園だろうと、豊海公園だろうと、アパートメンツのマナビバだろうと、ららぽーと豊洲だろうと、すぐに行けますので。

隅田川テラスも気持ちいいですよ。

ＴＴＴの子育て世帯は、ビュータワー前の公園か、豊海公園によく行ってるみたいです。

[664: 匿名さん]

>658さん

あとTTTの２棟の間には下は土ではありませんが、結構な広場があって子供が遊んでます。TTTだろうが勝どきビュータワーだろうが、実は高価なんでしょうけどいやらしい高級感はなく、良い意味で昔の団地っぽさが残っていると感じます。KTTが完成してもこの雰囲気は壊さないで欲しいなーとも思います。ここ20年で子供が増えたんじゃないかな？夕方になるとあっちこっちで子供が遊んでますよ。ここはどっちかって言うと庶民の町だと思います。逆に高級住宅街に求めがちな静寂とか住んでるだけで優越感というのはあまり無い気がします。

[665: 匿名さん]

これから人口が増えた場合、公園がいっぱいになっちゃいますかね？

[666: 匿名さん]

丁度、いまこのエリアがスーパーニュースで！

[667: 匿名さん]

666さん
どんな内容ですか？

[668: 匿名さん]

不動産の話、このエリアがより便利になるという事です。

[669: 周辺住民さん]

2年前に越してきましたが子育てにいいエリアだと思います。単身、DINKSには退屈かも。

[670: 匿名さん]

豊海小学校は都営住宅の子供が多く、学級崩壊。
TTTの子供は豊海は避けて他へ通っていますよ。
現地を見てみるとわかりますが、豊海小学校の周りは都営住宅で囲まれています

[671: 匿名さん]

>>660
あれ？再開発で多分タワマン建つって聞いたけど・・・

[672: 匿名さん]

ここの室内タンクは平均1.2平米だそうです。

[673: 匿名さん]

>>671
豊海の再開発エリアは、豊海小学校の西側、警察署から東卸豊海住宅にかけてのエリアとなる予定ですよ。タワーマンションが建ってKTTから南西方向の視界をふさぐことになります。

[674: 匿名さん]

残念ながら、勝どきと豊海は再開発組合主導の開発のため、晴海のような将来ビジョンがありません。今はとても良い地域ですが、子育て環境に関しては、タワマン銀座となる六年後に懸念があります。

[675: 匿名]

そんなに晴海、勝どきで違いある？数十メートルじゃない？

[676: 匿名さん]

確かに晴海はオリンピックに向けて全体的に整備されるが、勝どきは環状２号線が通るくらいだよね。

[677: 購入検討中さん]

>>670
ありがとうございます。格差がでますね。折角新校舎が魅力的なのですが。
かといって越境も確実に行けるわけではないので困ります。

[678: 匿名さん]

晴海地区で大規模な街づくりまで計画されてるのは選手村だけで、ほかの場所は港湾物流施設跡地での民間デベの再開発タワマン程度。
勝どきは昔からある街区の整理再開発がメインだから、全く違う。

[679: 匿名さん]

より都心に近く交通機関に便利なほうが立地がよいと評価されますね。

あと晴海は選手村が開発されて綺麗になりますが、距離は晴海のタワマンとKTTとで五十歩百歩だから、地域住民としてたま～に利用させてもらいますよ（笑）

[680: 匿名さん]

「晴海地区将来ビジョン」は、晴海の地元住民や地元企業が「晴海にもこんなのがあればいいのになぁ」という妄想をまとめているものなので、採算性等の試算はしていないし中央区単体で推進できるものではないですよね。情弱さん達が決定事項と誤認しているのを時折見かけますが。