KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443469/

[541: 匿名さん]

あと千戸は長い道のりですね。
あの周りに比べて安くても売れないって、よっぽど魅力ないんですね。
やっぱりドトールか。

[542: 匿名さん]

一期一次は選択肢も広く、いい住戸が出ているのである程度埋まるはずなのに。。。。

[543: 購入検討中さん]

500戸売れたと聞いているよ。売れていんかったら普通先着順で部屋をだすよ。

[544: 匿名さん]

320契約なんて有り得ない。確か契約は１週間くらいかけてやるはず。聞いた時点で終了してる数でしょ？
そりゃキャンセル住戸くらいはでるでしょうが180キャンセルなんか有り得ないよ。

[545: 匿名さん]

モデルルーム行って聞いてみなよ。

[546: 匿名さん]

私も500戸売れたと聞きましたね。

[547: 物件比較中さん]

１期２次は、希望住戸のみのスポット販売ですよ。
未販売の部屋で希望のところがあり、確実に買う意思を示せば販売対象にしてくれます。
７月下旬までの要望で締め切るそうです。

[548: 匿名さん]

それで予定外に売れなかった場合は、2期で再度値下げ？

[549: 購入検討中さん]

一期と一期二次を合わせて550戸成約は販売戦略としては順調。大型マンションの勝利の方程式は1期で3から4割を売り切ること。絶妙な値付けはさすが三井だね。

[550: 購入検討中さん]

竣工迄2年半以上あるから余裕でしょう。

[551: 匿名さん]

500戸売れたなら、かなり好調なのでは？

[552: 購入検討中さん]

この物件の魅力は住戸によってはマーケット価格より5%位安い部屋がある。そして、引渡しが2年半以上あり、その間に日経平均が20000円を超えた場合は5%加算され、結果的にマーケットバリュより10%安く買えたことになる。こんな物件はほとんどないね。

[553: 匿名さん]

>>552
逆に日経平均が下落した場合は、マーケットバリューよりも高く買ったことにも成り得る。

[554: 匿名さん]

デザインがなぁ。。。

[555: 匿名さん]

>>553
そう心配すれば、日経平均が激落までマンションを買わなければいい。

[556: 契約済みさん]

デザインは好みでしょうけど自分はあのデザインで買いましたよ。

[557: 匿名さん]

豪華さで選ぶならドトール。
安さで選ぶなら断然こっち。

[558: 匿名さん]

日経平均20000円台の確信があるなら、マンションよりも株買った方が良くね？？

[559: 匿名さん]

>>556
デザインじゃなくて、コストダウン設計だよ。どれだけ安く済むかゼネコンに聞くべし。

[561: 契約済みさん]

>>559
えぇそんなもんなの？
ではなんで増えないんだろう。
BAYZもケープタウンも人気だったのに。

[562: 匿名さん]

コストが掛かり過ぎるから。

[563: 匿名]

老人ホームが入るのマンションだよ。
まだまだ高い❗️
4回目の値下げお願いしてます。

[564: 匿名さん]

買えない人はベイズにどうぞ。（笑）

[565: 匿名]

四方八方道路に囲まれてうるさい。
マンション群に囲まれて覗かれてしまう。
圧迫感もある。
安らぎなんで期待できない。
コスパなら、ティアロだね。
まだTTTの中古の方が良いね。

[566: 匿名]

ベイズは免震構造だからね。
今どき、あたりまえ。w

[567: 匿名さん]

高層階を買えば解決だよ。

[568: 匿名さん]

自分が中古マンションを買う時の事を考えたらわかるが、下に老人ホームがあるマンションはまず買わない。例えそれが本当はどんなにキレイな高級老人ホームであったとしても、だ。
このマンションは売ることを考えたら買えない、まして買値より高く売るなんてとんでもない。

それを覚悟の上で買うならそんなに悪くないと思う。

[569: 匿名さん]

老人ホームはともかく、自分が中古を買う立場だったらと考えるのは重要かもね。その頃には、駅に近い物件、商業施設が隣接した物件、いろいろよりどりみどりだろうし。僕がKTTを買うとしたら、よほどお得感のある価格ならという感じ。

[570: 匿名さん]

よりどりみどりだったらいいけど。きっと、その頃は値上げしまくって２倍から３倍の値段になっているのでは？

[571: 匿名さん]

これからどんどん人口減るのに、2倍3倍なんて無い無い（笑）と思うけど、移民政策とか真剣にやり出したらわからんね。

[572: 購入検討中さん]

よりどりみどりの人は億単位の予算がある人だけ、東地区にしてみ相当高値で出てくるから、勝どきエリアの庶民レベルである年収1200万円程度だと、TTT、KTTぐらいしか選択できないだろうね。

[573: 匿名さん]

億単位の予算がある人が3000世帯か！すごいな！

[574: 購入検討中さん]

デイケアなどの施設はこれからの時代は資産価値があがります。即完した月島直結のキャピタルゲートプレイスにもデイケア等は入っている。都心物件は価格から購買者の年齢の平均が40台後半になってくる。50台、60台の購入者も多く、デイケア等の施設は将来を考えた場合はプラスに評価されますよ。

[575: 購入検討中さん]

港区は高齢者に優しい街として評価されている。中央区も高齢者に優しい街として評価されないと、港区に対抗できないからね。

[576: 匿名さん]

勝どきは老人の島になったりしてね。

[577: 購入検討中さん]

街の発展には年齢構成のバランスが重要だよ。

[578: 匿名]

勝どき東のA1棟にもデイサービスが入るからね
あと保育所も
A2棟１階にスーパー１．２階にテラスレストラン テラスカフェ 商業施設２階にクリニックモール等いろいろ入るみたい
ここはデイケアと焼き鳥屋 釜飯屋 屋あとスナックも入るのだったっけ!?

[579: 購入検討中さん]

トミヒサの購入層を考えると、10年~20年経てば老人ホームならぬ老人マンションになる。
そう考えるとむしろプラスにも捉えられそうだよ。

[580: 匿名さん]

現実から目を逸らしてはいかんよ。
老人ホームも障害者施設も刑務所も社会にとって必要なもの。

ただ自分のマンションにあるとマンションの価値が落ちるだけの話。
唯一無二の好条件(立地等)がない限り中古市場では他に流れてしまうってだけの事。
それがＮＩＭＢＹ

[581: 匿名さん]

>>578さん

クリニックが入るとか、ソースは何かありますか？

[582: 購入検討中さん]

>>580
老人ホームも障害者施設も刑務所を同列にするのは
問題発言だろ

[583: 匿名さん]

579
マンションの居住部分は所有者が入れ替われば老人マンションにはならないけど、
老人ホームは変えることが出来ないからな〜。その辺が今一歩踏み出せない理由。
やっぱり一階に老人ホームはやめて欲しかった。スーパーや幼稚園とは大違いだらかね。

それにしてもよくトミヒサの購入層をご存知ですね。

[584: 購入検討中さん]

>>581
妄想です。

[585: 匿名さん]

いいじゃん。このヘンテコ物件に住んでそのままホームに移り住めば。
ゆりかごから墓場までとは良く言ったもんだ。

[586: 購入検討中さん]

>>583
知的障害とかの施設じゃないのでそこまで気にする必要があるのかな。
ちなみに入り口(駐車場)も別なので、
多分ほぼ意識することなく生活ができるとおもうよ。

ただ、老人を見るのがちょっとでも嫌な人は避けたほうがいいかもね。

[587: 匿名]

５８１さん
妄想ではありません
まだ都市計画が決定したばかりなので ソースはありませんが
勝どき東地区第一種市街地再開発事業の参考資料には書いて有ります
まだ勝どき東地区再開発が世間に知らされる前に このスレに東地区のことを載せた所 584みたいに妄想と言われた事がありましたが まだ来年後期に再開発が始まるので
まだ公表されてい無い事が幾つもの有ります。

[588: 匿名さん]

>>579
購入層イコール永住住民層ではないから。
ここだって、「大儲け」と書いてる人は10年20年も住む訳ないでしょ？
売って利益出さなきゃ大儲けできない。

[589: 匿名さん]

売って大儲けすれば良いのでは？

[590: 購入検討中さん]

でも勝どき東地区は来年度末から解体で、建築費の上昇を考えるとスケジュール通りいかないだろうね。竣工が最短で2020年だから2022年が現実的だね。

[591: 購入検討中さん]

デイケアはキャピタルゲートプレイスでの成功を考えると全く問題ではない。

[592: 購入検討中さん]

ここが儲かるかどうかは築地市場跡地の再開発次第。カジノが誘致されたらそれこそ化けるね。

[593: 購入検討中さん]

マンション売ってそのまま老人ホームに入ることを考えてます

[594: 購入検討中さん]

周りの再開発は街が活性化されるからむしろ歓迎。港南、芝浦エリアは住居系の再開発がほとんどないから、街として寂しいね。

[595: 購入検討中さん]

勝どき東地区は、建築費が上がるから価格的にはどうなんだろう。
豊海・勝どき西地区は高騰をうけて進捗が鈍りそうなことも含めて、
東地区の眺望は超高層階を除いてここよりも悪そう。

駅からは近いのでそこはいいんだけどね。

[596: 匿名さん]

築地の再開発の内容はまだ決定じゃないの？再開発の内容が変わる可能性あり？

[597: 匿名]

>>586
現実から目を逸らしてないか？
「あんたがどう思うか」じゃなくて「次買う人がどう思うか」の問題
だから何があろうが売らない人には関係ないよ

>>591
あそことは立地が全く違う
>>593
ならばリセールバリューが高いところを買った方がいい

[598: 購入検討中さん]

立地がちがうとどう判断が変わってくるんだろう。
向こうがOKでここがダメだとおもうのはどのアタリ？

[599: 購入検討中さん]

現実から目を話しているわけじゃないっしょ。

[600: 購入検討中さん]

>>597
転売目的であれば
ここでギャーギャー言わずに自分で判断すれば？

[601: 物件比較中さん]

転売目的なら別の場所でRC一棟買いのほうがお金になるんじゃないかな。
リスクと感じるならやめておいたほうがいいよ。

[602: 物件比較中さん]

老人ホームネガでここの値段がさがるのであれば、応援したいけど、
そんな効果なさそう

[603: 購入検討中さん]

値下げはあまり期待してないけど、
やっぱり西新宿の金額が出るまで待ちたい・・・

[604: 匿名さん]

西新宿は生活するのに必要なお店あるのかな？西新宿は新宿公園をきれいにしないと魅力がない。

[605: 匿名さん]

>>603
俺は西新宿待ちきれずにこっちを買ったよ。
向こうの値段が発表される頃にはこちらのいい部屋はなくなってるかもしれないし
悩みどころだよね

幸い抽選当たって望みどおりの部屋を手に入れたけど、むこうが激安だったらへこむなぁ

[606: 匿名さん]

値上げはあっても、さすがにこの相場で値下げは無いのでは？

[607: 匿名]

>>606
この相場って？
もしやスミフが作っている「いつか売れればいいや相場」？

[608: 匿名さん]

ニュースみてりゃ、インフレ始まっている事くらい分かるでしょうに。
そういう相場だよ。

[609: 匿名さん]

>>604
今西新宿住んでるけど、お店は大丈夫
ただ思ってたより治安が悪い。外国人とヤンキーだらけ。なぜかオカマちゃんが多い

KTTと条件が似てるからどうしても気になるよね
・大江戸線まで徒歩数分
・徒歩20分弱で拠点駅（新宿・新橋）
・ワンメーターで繁華街
・周囲の物件に比べてお手頃な値段(という噂）
・最寄りのスーパーはマルエツプチ

違いは将来性かな
新宿は高値安定。完成されてるけど成長の余地が少ない
勝どきは発展途上でこれからどうなるか未知数。大化けするかもしれないし暴落するかもしれない

[610: 購入検討中さん]

暴落はないんじゃない。

[611: 購入検討中さん]

住居としては湾岸の方が住みやすい。治安がものすごく良いよ。
新宿はオカマ、ホモ、外国人、お水等も多く、資金があっても同じマンションには住みたくないね。

[612: 匿名さん]

この国自体が、十年後には四人に1人が老人になる。いずれ三人に1人が老人になる。

[613: 購入検討中さん]

６１２さんは老人ホーム賛成派。私は賛成ですが。

[614: 匿名さん]

>>608
インフレで、3年後6000万円の家がいくらになるとお考え？

[615: 匿名さん]

積極的に賛成はしませんが、反対する気はありません。国自体が老人国になるし、全てのマンションが、老人マンションになるのだから。ならば、施設があることは小さな利点でもあるとも考えます。また高齢者に配慮された仕様になっていれば安心と思っています。それ以前に、自分もいずれ老人になることを棚上げにし、高齢者の存在を悲観する視点に違和感を感じます。

[616: 匿名さん]

KTTのモデルルームには行きましたが、DTのモデルルームにはいまだいけてません。過去レスも見ましたが、比較がなさらているようなコメントがありませんでした。
ここを検討するにせよ、近くのマンションも知りたいと思っています。

レスから想像するに、
共通：内廊下、ディスポーザー、タンクレス(KTTは+3万)

DTの勝ち：徒歩5分以内になる、免震、地権者無、間取り

KTTの勝ち：鹿島施工、売り主複数、価格

こんなところですが、他に何か大きな違いはありますか？項目で結構です。教えて下さい。

[617: 匿名さん]

>>609
西新宿で、マルエツプチ最寄りなら
三菱の６０階建てタワマンの近くですよね。
あそこは安く出るんじゃないかと言われているのに
湾岸よりも地震が安心な地元を選ばないのですか？
予想価格はここと同じ位ですけど。

[618: 匿名さん]

>>616
ほぼあっていると思いますよ。
強いて言うのであれば

DT エレベーターの台数、ダイレクトウインドウ、エントランス、眺望が良い、新橋までのシャトルバス、

KTT ベランダが広い、銀座、新橋までの距離が近い、エコキュート、オール電化

ですかね？

[619: 匿名さん]

>>617
書き方が悪かったですね...
KTTと三菱60Fタワマンの条件が似ているという意味です。
マルエツプチが最寄なのは三菱のタワマンのことで、うちはもう少し離れてます。

確かに三菱のは安くなるという説もありますね
本当なら早めに発表してくれればいいのにと思うのですが。
その間にほかのマンション買ってしまう人も多いだろうし...いつごろ発表するんでしょうね。

西新宿近辺のタワマンの価格を見てると中古でも手が出せないような高級なものが多いので
普通に考えればKTTよりかなり高くなってしまうと思います。
逆に富久のように安く出してくるようなら
設備や施工がかなり簡素なものになってるのではないかと思います。

確かに新宿は便利で震災の影響もなさそうですが
オリンピックやBRT、豊洲新市場、築地の再開等
今後20年は湾岸のほうが楽しめそうなので自分はKTTにしました。

[620: 匿名さん]

詭弁とか論理のすり替えとかやっちゃいかんだろ、普通の人にはすぐわかるよ
>>612-613とか業者の自演と見られても仕方ないかもね

誰もが皆いつか年をとるのは事実
老人を大切にしなければならないのも間違いない

でもそれとこのマンションのリセールバリューとは別問題

[621: 匿名さん]

マンションを投資の対象としてみるか、住処として考えるかは別。投資は投資の論理で、金勘定すればよい。

[622: 匿名さん]

>>609

徒歩数分は言い過ぎ。

[623: 匿名さん]

>>616
前にも書いてあったけど、タンクレストイレじゃなくて、ローシルエットトイレだから。
小さいだけでタンクはあるからね。
公式ページのプレミアムの設備に書いてあるよ。
でも標準設備だからね。
三万だしてもデザインが変わるだけで、タンクレスにはならないよ。

[624: 匿名]

>>621
そのとおり、高値で売れないってだけで住むにはいい所だと思う

それを何かと変な言い訳するところがおかしいだけ

[625: 購入検討中さん]

ぱっと見タンクレスに見えたのだけど違うのかな。
ローシルエットもまた別もんじゃないの？

[626: 購入検討中さん]

業界の友人に聞いたら、建物の良し悪しは設計者次第って聞いたけど、設計してる人の説明や話とかって聞く機会はあるのかな〜人柄とか雰囲気とか知りたいって妻は言ってるし。

[627: 625]

ホントだ、ローシルエットトイレって書いてある。
ここまで来るとどっちでもいいね。

[628: 購入検討中さん]

>>616
「DTの勝ち：徒歩5分以内になる」これって、
5分以内だっけ？
入り口が近くなるだけど、駅のフォームまではもっと掛かりそうだよ。

いま、徒歩5分以内であればDTも検討できたけど、
何年後の話だろうってところで候補から消えました。
それより先にBRTができてるんじゃないかと。

[629: 購入検討中さん]

>>626
それって一戸建ての話じゃなくて？
取りまとめている人はいるでしょうけど、
何人もの一級建築士が関わっているものと思われます。
プレミヤ部屋を改装前提とかで買えば事前にあえるかも、

[630: 匿名さん]

>>627
そう、自分もどうでもいいと思うけど、
比較って話が出てきたから比較してもらおうかなって思って。
タンクレスとローシルエットの比較。
話題も出尽くした感があるんで、細かい話だけど話題提供のつもりでした。

[631: 匿名さん]

＞＞619
過去レスでもありましたが、西新宿5丁目が安い説は再開発事業計画の総事業費から推定したものだと思います。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/nisisinjuk/saikai...

　　　　　　　　　　　　総事業費　　延べ床面積　　　敷地面積　　 戸数 　　権利変換認可　　施工
　西新宿５丁目　　：　　400億　　　105,600㎡　　　　1.5ha　　　 976　　　　25年3月　　　フジタ
　富久　　　　　　：　　659億　　　138,400㎡　　　　2.6ha　　　　1,242　　　23年12月　　 五洋・戸田
　勝どき５丁目　　：　　675億　　　164,998㎡　　　　1.9ha　　　　1,420　　　24年12月　　 鹿島

上記において、勝どき5丁目はA地区の保育園と公園整備およびB2の寄宿舎を含むこと、
富久はペントハウスと賃貸棟を含むためタワーのみの事業費比較は難しいですが、
床面積当たりの事業費を単純比較すると

　西新宿(3.78) ＜　勝どき(4,09)　＜　富久(4.76)

となります。

富久のペントハウスと賃貸棟、勝どきのA、B2地区の件を考慮したとしても圧倒的に西新宿が割安ですね。

勝どきのほうが高い理由は、まず地価があると思います。
意外なのですが、勝どき5丁目(710,000/㎡)＞西新宿5丁目(555,000/㎡)でした。
上記は清澄通に面していない5丁目西地区の地価なので、KTTの場合はもう少し高いはずです。

次に施工費ですが、勝どきと西新宿は両者制震で基本構造に大きな違いがあるとも思えません。
勝どき5丁目は液状化対策の地盤改良の工費がかかっているのが工費増加の大きな要因だと思います。
逆に西新宿は単純に仕様の簡略化などで工費を下げたと思われます。

乱暴な概算ですが、事業計画の総工費が現在も維持されるのであれば、
西新宿が勝どきと同等の価格で出てくる可能性もゼロではないと思います。

ただ周辺相場もありますので、西新宿に関しては坪330くらいで予定価格を出して
反応を見て、最終的には坪320くらいに落ち着けるのではないでしょうか。

投資としてみるなら、西新宿が魅力的な可能性は高いと思います。
上記予想をしつつ、619さんと同じ理由により私もKTTを選択しましたが（笑）

スレ違い失礼いたしました。

[632: 匿名さん]

勝どきの地価って既にそんな高いの？どうりで固定資産税が高いんだ。。

[633: 購入検討中さん]

>>631
素晴らしい投稿。
参考になる、ありがとー

[634: 購入検討中さん]

タンクレスでないなんてありえない。

[635: 購入検討中さん]

交換すればいいだけじゃん。

[636: 匿名さん]

大儲けできますかね？

[637: 匿名さん]

>626

物件によっては構造説明会とかを開催して設計者が説明なんてケースもある。

まあ、そういうのが無くても、モデルルームで設計図書と構造計算書を提示させて、説明させるって手もある。多分、営業には無理だから、良心的なデベなら設計部門の人をアサインしてくれるはず。

少なくとも設計図書と構造計算書は確認しておいたほうがいいよ。例えば構造計算書見れば、同じ耐震等級でもどれくらいマージンを確保しているかとかで、設計者の姿勢が分かる。

[638: 匿名さん]

＞＞626
以前に構造説明会というのがあり、鹿島の設計者の方から詳細な説明が聞けました。
構造詳細や地震応答解析、あとラウンジの石材の選定やライトチューブに太陽光を
取り入れるため太陽光追尾装置を付けた話など、いろいろ聴けて興味深かったですよ。

パンフレットに載っている設計の統括グループリーダーの方２名が出てこられたと思います。
質問も可能でしたし、今もやっているかどうか営業担当に確認されてはいかがでしょうか？

個人的感想ですが、この物件は鹿島主導ということで通常にはない点にこだわりがあると思っています。
※太陽光追尾とかふつうマンションでやらないですよね？

逆にデベロッパ主導なら回避したであろう仕様（室内のタンクとか）がある点が残念ですね。
再開発物件特有の地権者および行政からの要望に配慮しつつ調整した結果、犠牲になった点も垣間見えますね。

ちなみに免震にしなかった理由はトライスターのため回転圧力に弱くなるから、との事でした。
スカイズのように免制震ハイブリッドにすればよいのでしょうが、コストがかかりますし難しかったんでしょうね。

[639: 匿名さん]

>635

タンクレスでない理由が水圧とかだったら交換できない。

[640: 匿名さん]

>>631
これはためになる情報。ここまで深く考察なさった方が
KTTを選んでくれてるなら安心できる

西新宿のほうが土地が安いのは意外
新宿といっても中野坂上に近い地域なのでこの値段なのかも