KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443469/

[21: 匿名さん]

これから勝どき5分以内のマンションは大量供給されるから6分の価値は弱まるよ。

[22: 匿名さん]

マンションは、やはり駅近で価格が安い方に人は流れる。
駅近ＴＯＰでなくなる以上、価格で勝負するしかない。
でも、大量供給される他のマンションと駅からの距離を比べられて、買い叩かれなければいいなと思う。

[23: 匿名さん]

勝どき東はここ以上に地権者が多いし、三井の単独だから安売りはしないでしょう。

[24: 匿名さん]

逆に周りが値上がりしたら、ここも値上がりするんだけどね。（笑）

[25: 匿名さん]

逆に周りが値下がりしたら、ここは（条件が悪い分）もっと値下がりするんだけどね。（笑）

[26: 匿名さん]

投資用としてＫＴＴを考えていたのだが、ＤＴが徒歩４分になるという点はちょっと想定外。
改めて参考にＤＴのスレを見てみたが、「多少は価格が高くても、住むために買うのだからリセールはあまり気にしない」というような意見が多かった。だから、多分リセールはそんなには出ない。
対して、ＫＴＴは私のように投資目的で検討している人が結構いる。
そうすると、オリンピック後の価格は読めないことから、おそらうオリンピック前に売リ抜けようという人が多いだろう。
そうなれば、クロノのようにたくさんの賃貸もしくは売買物件が出て皆がライバルということになる。
ましてや、その頃には駅直結勝どき東の計画は詳細に決まっているし、ＤＴ徒歩４分という話も世間で知られることになっている。
多くの売買物件がＫＴＴで同時期に出れば、少しでも安くした方から売れていくのは必定で、皆が様子見しながら価格を決定し、売れ残ってしまうことを恐れて高く売り出すのはなかなか難しいのではないかと思うのだが・・・。
もちろん、住居用として購入するならこうした心配もなく、特に問題のない良い物件だと思う。

ちなみに、私はデベでも関係者でもないことを申し添えておく。

[27: 匿名さん]

勝ちどきが、今後値下がりすると思ってるの？（笑）

[28: 匿名さん]

値下がりはしないでしょう。思う以上に高く売れないだけ。

[29: 匿名さん]

>>26
単なる好奇心なんですが、
投資の方ってシングル想定の狭い部屋ですか？
それともファミリー想定の広めの部屋ですか？
家族との住居用に買った人がいざというときのリセールを気にした場合、狭めの部屋を投資用に買われた方の想定がそのまま当てはまるものでしょうか？
ど素人なものですみません。

[30: 匿名さん]

>29
私も同じく疑問ですね。
小さい部屋が投資目的で買い上がっていくなら誰かがババを掴むわけで、
ファミリータイプの間取りの中古ニーズってどうなんでしょう。
私も超ビギナーなもので、どなたかご教示下さると嬉しいです。

[31: 匿名さん]

シングルの狭目の部屋が希望です。ファミリー層より需要があるからです。

[32: 匿名さん]

２６です。
私も投資のプロというわけではないので、参考になるかどうかは・・・。

ただ、私が考えていたのは、小さい部屋でもファミリー層は定の広い部屋でもなく、２馬力の夫婦が購入してくれそうな２ＬＤＫまたは３ＬＤＫの部屋。
１馬力の購入者には湾岸の物件はそう安い物件ではないだろうし、ホワイトカラーの購入者は別として、リスクを回避できる人はそう多くないと思った次第。（モテタイ云々目的も見受けられたが）
それに、所得のあるホワイトカラーがＤＩＮＫＳとして物件を購入するなら、申し訳ないが、ＫＴＴよりもっと仕様の良い物件を選ぶと思う。
ファミリーの場合も、通勤、通学、教育環境など様々な条件から購入層は限られると思われる。
都心に住む所得がそこそこあり、また利便性などから住みたいと思うのはしがらみのまだ少ない共働きの夫婦層。

あくまで私見であるが。

[33: 匿名さん]

中古販売時比較されて劣るのは目に見えている

優位性がなければ勝ち残れない厳しい世界だよ

[34: 匿名さん]

オリンピック効果を甘く見過ぎ。

[35: 購入検討中さん]

十分優位性あるよ。湾岸マンション投資のプロですが。

[36: 匿名さん]

俺もいちおう投資家だがここは元が安いからリスク少ないし運用益は期待できる。
今算出してるリスクは巨大地震時だけ。それ以外はここはもともとが都心にあって立地もよく賃貸、売却どちらも強い。
ただ、投資用としてはいい物件だが、それイコール住環境が良いとは違うので
注意されたし。少なくともファミリーとかには向かない

[37: 購入検討中さん]

今回でKTTで湾岸マンション10戸目です。利益はトータル7000万程度だけど。

[38: 購入検討中さん]

ファミリーに向いていますよ。勝どきエリアはファミリーに人気。だから、プランでも3LDKが多いのだよ。

[39: 購入検討中さん]

豊洲に比べると少ないというだけ。

[40: 購入検討中さん]

中央区は治安もいいから高所得のファミリーに人気です。

[41: 匿名さん]

今売るならいい。
今なら駅近、安さ（眺望は除く）は湾岸ＮＯ．１。
しかし、数年後の徒歩６分は。。。
大量供給の勝どき東がどう出てくるか。
売れないことはないと思うが比較はされる。

勝どき東（駅直結）＞ＤＴ（徒歩４分）＞ＫＴＴ（徒歩６分）

購入検討者はこのスレでも言われているとおり、結構立地を気にする。
６分と７分ならともかく、５分を境にした壁は大きい。
「５分以上かかりますしね。」と言われて、値引き交渉されかねない。
まあ、値引きしなければよいのだが。
運用益はとれるとは思う。
でも、儲かりまくりというのは期待しない方がいい。

[42: 匿名さん]

４１に同意。
最後は価格勝負でしょう。
勝どき東がいくらででますかね。

[43: 匿名さん]

勝どき東は坪４００万超えてくるんじゃない？

[45: 匿名さん]

坪４００で果たしてエンドの客がついていけるか。

[46: 匿名さん]

坪単価が高くなっても、狭くしたら売れるんじゃない？安くなるし。
また、６０平米で３LDKの時代がやってくるだけ。

[47: 匿名さん]

坪３５０がいいところじゃない。さすがに４００は厳しいよ。面積狭くしたとしても。

[49: 匿名さん]

勝どき坪４００なら内陸は一体どうなっちゃうのさ？

[50: 購入検討中さん]

内陸との価格差は減少します。

[51: 匿名さん]

実際アナリストも坪４１５で予想してるから値上りは確定。
あとはどこまで伸びるかだけ

[52: 購入検討中さん]

2005年のＴＴＴ分譲時は将来、勝どきが@300を超えるエリアになるとは
ほとんどの人が信じなかった。今度は@400で同じことが起きるのては。

[53: 匿名さん]

＞５１
どこのアナリストが言ってるんですか？

[54: 匿名さん]

30です。
皆様ご教示いただき有難うございました。

[55: 匿名さん]

坪４００なんてなるわけないじゃん。笑
例えなってもオリンピック後はまた坪３００以下に逆戻りだよ。

[56: 匿名さん]

つまりオリンピック直前までのチキンレース？

[57: 匿名さん]

オリンピック後の方が値上がりするでしょ。

[58: 匿名さん]

400なら安い方でしょ。
毎年2パーセントのインフレになるんだから。

[59: 匿名さん]

57
その根拠をお願いします。

[60: 匿名さん]

今後５年のインフレ率は年平均1.4%の見込みだそうです。今日届いた週間ダイヤモンドに記事ありました。

[61: 匿名さん]

たしかに不動産プロも坪420できてるよね

[62: 購入検討中さん]

リーマンショックを的中させ、2012年が不動産の絶好の買場と言っていたアナリストが2022は日経平均30000万円超えだって。

[63: 匿名さん]

４２０万ですか。ということは、買った瞬間に含み益な感じですかね。
ほくほくですなー。

[64: 匿名さん]

坪４２０になるのは勝手だけどその頃、我々のお給料はいかほど？

[65: 匿名さん]

お見合い部屋でも、坪400超え？
大きな道路の交差点に位置していることはマイナス要素ではないですか？

[66: 匿名さん]

ここは、金欲に飢えて間違った情報に踊ろされているバブルを知らない子供たちが多いね。
良い人生を送れるといいね。将来得はしないが値下がりもしないので安心を。

[67: 匿名さん]

一期当選した人ホクホクですね

[68: 匿名さん]

まあ、年収１０００万円程度しかもらっていないサラリーマンの夢のまた夢だね。年収３０００万円くらいなら投資を語ってもおかしくないが・・・。

[69: 匿名さん]

は？１０００万もらってたら余裕でここ買える。
それに住宅ローン借りても１０年は
控除でプラス。さらにここの資産でプラス。
１０年後売ったら坪４１５でプラスになって
しかも住宅費無料。ホクホクすぎる

[70: 匿名さん]

>>69
夢見過ぎw

[71: 匿名さん]

>>62
3万だよ。

[72: 匿名さん]

>>69
湾岸エリアでは免震が当たり前の時代に突入しているのに、ここみたいな非免震では中古価値も厳しいもんだよ。

[73: 購入検討中さん]

制振構造で十分。

[83: 匿名さん]

例え御見合い部屋でも、5年後坪３００なら売れるかな。。

[86: 匿名さん]

８３さん、３００は無理だけど２３０なら大丈夫ですよ。

[87: 匿名さん]

価格下落の原因としては>>74のような理由より
駅近の優位性が崩れてしまうことのほうが大きいと思う

前にも言及されてたけど
駅直結の勝どき東と、（橋の完成で）DTが駅徒歩4分になってしまうと
KTTの駅徒歩6分なんて消し飛んでしまう

将来的には駅までの近さよりBRTの利便性をウリにしたほうがいいだろうな
まだ路線は確定してないみたいだけど
銀座行きより、汐留新橋虎ノ門方面に直結してくれたほうが
価値向上につながると思う

[89: 匿名さん、]

DTの駅徒歩4分って、実際に歩く距離も短くなるの？
新しい改札ができるとか？？
そうでないなら意味ないよね。
駅近が、一番重要でしょ。毎日のことだから。
眺望なんて3日で飽きるしね。

[90: 匿名さん]

８７に同意。

今は良くても、引き渡しを過ぎる頃には形勢が変わってる。
勝どき東は駅直結の上に、様々な施設が建設予定だから明らかにこちらが条件的には不利。
坪４００もここならあり得る。

また、ＤＴは徒歩４分になる上に新橋駅までの専用シャトルバスの運行がある。
片道１００円？位の負担があるらしいが、通勤で２０日間目一杯使っても４千円ほど。
新橋駅は便がいいから会社勤めにはありがたいだろうね。

晴海の発展性は他の湾岸マンションだって享受できるし、
現在よりＫＴＴのリセール条件が良くなるということはないよ。
それは現実だから検討する際には認識しておいた方がいい。

立地、眺望で負けてしまう以上、勝負できるのは価格のみ！
欲張らなければそこそこ上がるしそれなりには売れるだろうけど。

[91: 匿名さん]

勝どき東地区敷地内に出入口ができ、そこからDT方面に人道橋がかかる。
黎明橋を回らなくてよくなる分ちょっと改札・ホームまでの距離は減る。出入り口は勝どき東地区敷地内だから、外を歩く距離はかなり減る。

[92: 匿名さん]

表示は徒歩４分。されど、購入検討者は表示の数字から検索をかける。
「徒歩５分以内」と検索されたら、ＫＴＴは勝負の土俵にすら上がれないよ・・・

[93: 匿名さん]

BRTが単なるバスとして認識されてしまうと価格上昇につながらない
DTのシャトルバスと大差ないと思われてしまう
「革新的な新交通システム」とか銘打って仰々しく売り出してもらいたい

[94: 匿名さん]

なるほどたしかにそうだよね。勝どき東やDTとは圧倒的な価格差がないとここは勝ち目ないよね。あちらが坪４００で即完売してくれればここも坪３００前半くらいではいけるのでは？

[96: 匿名さん]

本当にそんな風になると思ってるんだ？　５年後に２５０以下は確実だよ。

[97: 匿名さん]

片や徒歩6分で勝どき駅からご通勤か…。

通勤は毎日のことだし、やはりマンションの資産価値は駅近立地の影響が大きいんだね。

[98: 匿名さん]

数年後には４００万になるよ。

[99: 匿名さん]

勝どき東地区A1棟とKTTだったら、駅改札までの距離はKTTの方が近いと思うのだが。
まぁ表示はともかく改札までにかかる時間は同じくらいですよ。
DTとKTTならKTTの方が改札までは近い。これは動かぬ事実です。

佃、月島、勝どき１丁目、とこの２０年間で再開発がつづいてきてだんだん開発地域が南下してる。
この付近だけでも、環状２号線、隅田川橋梁の開通、新島橋の架替え、豊海小学校の移設新築、豊海再開発、勝どき５丁目西再開発、清澄通り環状３号線の浜松町への延伸などが予定されている。それに築地市場再開発、BRTルートの正式決定なども控えてる。
仮に５丁目、６丁目側に出入口ができたら、勝どき駅徒歩２分、３分の表示になるね。
勝どき駅交差点付近には地下に道路計画が入っているから、地下鉄新線を引っ張ってくることは難しい。

量的緩和でインフレが進むだけではなく、再開発の恩恵をダイレクトに受ける物件ということをお忘れなく。
値上がると思うけど、値上がりしなくても便利になることは間違いない。

[100: 匿名さん]

さて問題はどのくらい値上がりするか？10%増し？20%増し？もしくは30%増し？

[101: 匿名さん]

>>99

結論として便利になるなら値上がる可能性が高いね。
再開発の影響を受けない眺望の部屋が買いだと思います。

物価年２％のインフレ率が達成できるとして、東京オリンピックまでに1.02の6乗として約１３％の上昇。
不動産のインフレ率は他の消費財を上回る傾向があることをふまえると約１５％の上昇（労務費と資材高騰は凄まじいことを考えると控えめかも）。
インフラ整備、再開発による環境変化をふまえると約２０％の上昇ってのが基本ラインくらいかな。

一不動産投資家の私見です。

[102: 購入検討中さん]

ここはちょっこっと橋を渡れば築地市場の再開発区、晴海の選手村開発区に行けるのがいいですね。

[103: 匿名さん]

めでたいヤツが多いな。

今後インフレになるから、坪400だそれ以上だと騒いでいるが、ちゃんと計算して言ってる？

仮に景気が日銀の言う通り、2%上がるとして、6000万のローンを　35年金利固定で借りたとするとボーナス払い無の返済額は、

2% 198,757円
4% 265,664円

ちなみに5%だと302,812円。

給与がこの上昇についてこなければ、そもそもローンが組める奴が激減して、売れ残りの嵐で結局下げるしか無くなるんだよ。
アナリストの提灯記事見て喜んでる程度だと、FXでも損したんじゃない？

[104: 購入検討中さん]

>>103

あのさ、金利が上昇するのであれば物価上昇圧力が高まるわけ。金利上昇を理由に、そのままストレートに需給関係で価格が下落なんてミクロの話を本気でしているところが少し笑った。
ＦＲＢがテーパリングしているけど、実体経済に比して金利が急上昇しないようにするのが中央銀行の役目。仮に５％の金利を日銀が許容している状況になってれば、そのとき日本経済は相応に強くなっているはず。給与の上昇がついてこなければ、その際金利が５％になっているはずがない。笑

今の経済状況をふまえて日銀は量的緩和でお札を流通させまくっているけど、それは典型的なインフレ政策。仮に中央銀行が制御不能な程度に株、債権（金利）、為替のトリプル安が起こり、日本財政が崩壊するようなハイパーインフレが起これば、日本円は紙くずになる。そしたら、５％の固定金利の借金なんて返済ちょろいよ。名目金利が５％でも実質金利は１％未満だろうね。

[105: 匿名さん]

＞９９

仮に５丁目、６丁目側に出入口ができたら

「たら」「れば」の話だね。
それに、実際の駅改札までの距離で考えるというのも売買する際の現実的な話ではない。
仮の話は希望的・願望的憶測。

１次的にはあくまで「表示」を見るよ。
２次的、３次的には改札までの距離を考えてくれるかもだけど。
ここＫＴＴだって、「徒歩６分」といわれれば表示上でまず考える。
歩いてみたら違った、駅改札までは違った、というのは２次的な話。

[106: 匿名さん]

駅改札からの距離より地下鉄出入口からの距離が大切。
雨降ったときとか、少しでも濡れない方が助かるよ。
以前ここのスレでも、「雨の日とか濡れないで移動できそうで良いですね。」とか言ってたよね、確か。

[107: 周辺住民さん]

濡れない距離、それをふくめてもDTは改札まで遠すぎ。勝どき東は便利、しかし高そう、もしくは狭くし、総額を抑える。KTTは湾岸には珍しい直基礎、佃のように小さな島があった場所、地盤が他より良いと聞きました。地盤はあまり話題になりませんが、あまり関係のない話なんでしょうか。

[108: 匿名さん]

うーん。
実際住むなら遠い云々はもっと気にするけどね。
それに、遠すぎってほど変わらないよ。５分10分違うならまだしも。
気になるのはリセール時の評価じゃない？
不動産価値（価格）は駅からの距離表示で決まるって、みんな知ってることじゃない。
それはこのスレで何と言おうが変えようがないんじゃないかな？

[109: 匿名さん]

104
物価が上がらないまま、長期金利だけ急上昇したらどうなんの？

[110: 購入検討中さん]

103さん 頭金をたくさんいればいいだけ。頭金で3000〜4000万円ぐらいにある人はざらにいるよ。

[111: 購入検討中さん]

まあ、年収があるけど、頭金がない人は買わない方が良いね。

[112: 匿名さん]

僻みもここまでくるともう笑えるね（笑）
金利なんてしばらく上がらないしこの辺りのエリア再開発で
上がるのは確定。こんなことがわからないなんて
どうかしとるね

[113: 匿名さん]

駅の分数は改札までだよ。モデルルームで聞いてみたら？
新宿西口に出来るマンションは地下道で繋がる駅を全て5分以内で表示するの？

[114: 購入検討中さん]

改札じゃなくて出入り口だよ。

[115: 匿名さん]

>>113
西新宿だと、駅近3分、改札まで実は15分、の物件とか結構あるよw さすがに西新宿物件は「出入り口までの距離です」と断ってるチラシが多いけど。

[116: 匿名さん]

豊海小学校近くの再開発は何階建になりそうですか？

[117: 匿名さん]

安かろう悪かろうじゃなく、安かろうそれなりだろうだからいいんじゃない？
それを承知で買うんだし。

[118: 匿名さん]

安かろう良かった。

[120: 匿名さん]

安かろう良かった…かな？