KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443469/

[177: 匿名さん]

物件の資産価値を決めるのは
「広域立地」（都心か郊外か）が6割
「境域立地」（駅周辺か駅から離れた場所か）が3割
「物件スペック」（間取り、階数などマンションとしての住み心地の良し悪し）が0.5％
「個別要因」（マンションの設備仕様）が0.5％
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00029/

客観的な価値では9割を占める要素を重視することが大切なのですが、残り1割の要素に含まれるサッシの枚数や設備で物件を判断する方がいるのも否定はしません。資産性かサッシの枚数か、ご自分の嗜好で物件を選びましょう。

[178: 匿名さん]

>>177
タワマンに囲まれ、晴海のようなオリンピックの新鮮ネタがない立地。非免震で長期優良認定も逃した。つまり資産価値ないんだよ。

[179: 購入検討中さん]

>>178
そこは値段とのにらめっこじゃない

[180: 匿名さん]

>>142
じゃあさ、なんで世の中の重要建築物はみな免震化してるわけ？

[181: 匿名さん]

免震であることが178さんの人生を豊かにするなら良いですが、資産価値を気にしていながら、資産価値のウェイトが低い要素に拘っているのはもったいないですね。東京カンテイの中山氏の分析は明確ですよ。

[182: 匿名さん]

>>116
49階 清水

[183: 匿名さん]

>>181
一戸建てに住んでるやつが免震わかるわけないやろ。

[186: 匿名さん]

>>177
残り9%は？

[188: 匿名さん]

秀でている物がない

リセールは考えない方がいい

[189: 匿名さん]

大丈夫、坪２３０なら売れるよ。

[190: 購入検討中さん]

免震か制震かは、想定外発生の確率の話だとおもうよ。
その確率と値段とを天秤に書けて判断すればいいとおもう。

でもここの場所柄で行くと、免震はあるにこしたことないけど、
風が強い地域なのですくなくとも制振も必要な地域じゃないかな。

[191: 購入検討中さん]

てか１次２期の申込書ってもう出している人がいるのかな。
倍率落とし工作がすでにスタートしているの？

[192: 購入検討中さん]

制振で十分、TTTの高層階に住んでいるけど、震度5で、震度3ぐらいにしか感じない。震度5程度だと、嫁はめを覚ましません。

[193: 匿名さん]

昨日あたりから第1期2次の要望書受付って聞いたよ。登録が7月末くらい。

[194: 匿名さん]

>>192
中央区で震度5って3.11以来ないんですけど。

[195: 購入検討中さん]

この前、千代田区で震度5の時、中央区は震度4だったかも？

[196: 匿名さん]

やっぱ、坪230万なら売れるさ！くらいに考えておけば後で後悔は無いよね。

[197: 購入検討中さん]

湾岸エリアで、唯一の直接基礎だから、地震にたいしては絶対的優位性があるよ。

[198: 購入検討中さん]

やはり、地盤がいいことが一番。ちなみに晴海は支持地盤まで50m、新豊洲は60m、有明30m、豊洲60m、勝どき15m。よって、免震にする必要性がないよ。

[199: 購入検討中さん]

液状化した浦安は80m。液状化して当たり前だね。

[200: 購入検討中さん]

まあ、東雲、豊洲は論外だけどね。

[201: 匿名さん]

普通のマンションってことでオケ？

価格なりでそんなに悪くはないと思うよ

[202: 購入検討中さん]

53階建てで普通のマンションはないっしょ
トライスターで普通のマンションはないっしょ
銀座に近いので普通のマンションはないっしょ

(ちょっと)いいタワマンかな
すごくいいタワマンではないね。

[203: 匿名さん]

うん
じゃそれで！

おやすみなさい。

[205: 匿名さん]

204は鬱積した感情の捌け口が必要なのでしょうね。
一人で抱えられないなら、ここに書いてもいいですよ。マンションの話限定ですけど。

[206: 匿名さん]

確かにトライスターは普通じゃないね。近隣住戸から部屋が見えちゃうもの。

[207: 匿名さん]

>>113
大丈夫ですか？

[208: 匿名さん]

>207

何、今頃突っ込んでるの。

114,115がちゃんと指摘してるじゃない。

[209: 匿名さん]

>>208
最初からみてて、あまりにもひどいコメだったからすぐツッコミました。ツッコミにツッコんでも然程意味なしかと

[210: 匿名さん]

キャピタルゲインでますか？

[211: 購入検討中さん]

供給過剰の話がでてますが、資材人件費高騰による価格転嫁が進むと購入層がついていけずに新規事業が成り立たなくなってくる可能性もあると考えてます。豊海地区や勝どき５丁目西地区の再開発も勝どき東地区の経過次第となるかも。いずれも勝どき駅徒歩１０分程度となりますので、眺望はともかく駅距離がややネックとなります。

久しぶりに眺望良駅遠物件のティアロスレみてみましたが、販売は芳しくなさそうな雰囲気でした。晴海三井も難しい舵取りを強いられそうです。
対する大崎物件などは、非常に条件がよいので価格も強気設定のようです。物件数が少ないこともあり販売は順調そうです。
湾岸物件は規模が大きいので大量供給が前提ですから、価格を上げざるを得ないが売れなかった場合のリスクを考えると、事業リスクは高まる一方です。勝どき東地区は立地がよいので事業化が進むと思いますが、ココと違い計画決定が出たばかりゆえの土地仕入れ（権利変換）と資材人件費は高値確定とみてます。消費税も１０％以上になるでしょう。
住居用途をオフィス用途に変更する調整などもありうるでしょうか。

東地区A1,A2の竣工が２０２０年の３月ころでKTTよりも３年時期が遅れることになるので、そのことの市況がどうなっているか。DTの強気の値付けが平常になっている可能性も十分にあります。
KTTは土地仕入れ（権利変換）と資材人件費確保の時期が上ブレるぎりぎりのタイミングだったゆえ、目にやさしい価格設定ですね。供給過剰で下落リスクが議論されていますが、すでに完成しているTTTや価格表示されているKTTなどは過度な心配は無用と思います。私見ですが、公共事業によるインフラ整備の上昇圧力、湾岸地域のうちでも立地優位性がありますので。

[212: 匿名さん]

1期2次ってどのくらいの売り出し数になりそうか、ご存知な方いらっしゃいますか？

[213: 入居予定さん]

真面目に購入を検討されている方へ
ここのスレは気にせず自分の物差しでちゃんと考えた方がいいですよ。
投稿してる人間は皆自分の都合良くあたかも事実の如く記載します。
例えば、他マンションを既に購入しているもの、他マンションの営業、
倍率を下げたい購入検討者などなど。

[214: 匿名さん]

内廊下の幅は結局いくつ？

[216: 匿名さん]

213が業者かはわかりませんが、少なくとも他のまともに書き込んでいる方に失礼な上に213の情報自体が無益です。

[217: 匿名さん]

湾岸エリアの新築物件は、湾岸エリア内での買い替え需要が大多数と何処かに書いてあったのだが、だとすると空きが出た方のマンションはその後どうなるんだろう？という疑問が。KTTも10年後どうなってるか不安。長く住まないスタンスの人にはいいのだろうが。

[218: 購入検討中さん]

いちいち釣られんでもいいでしょ

[219: 匿名さん]

>>211
鹿島だけ利益が残る仕組みなだけでしょ。デベロッパとしては敗戦処理物件。鹿島だけが土地部分の利益ゼロでも施工でがっつり確定利益だせるからだ。出資だけしたデベは販売価格を上げないと利益薄いけど、施工都合重視のコストダウン企画に気づいたが手遅れで、グズって汚名を着せられる前に足早に完売して世の中から抹消したい。みんな自社ブランドのマンションの方が大事。

[220: 匿名さん]

>>219
鹿島が土地を仕入れたのか？

[221: 匿名さん]

>>215
よくぞ言ってくれた！！

[222: 匿名さん]

ここプロの中でも坪420平均なのだから
値上りは必須であと伸び代だけの問題になる。
211も書いてるがここは安いからこそ価値があるわけです。権利関係もそうだが
地権者に都も含まれてて安く仕入れできたこと、老人ホームつくつーる責任もくっついたことが結果的に消費者からしたプラスに働いた。

[223: 購入検討中さん]

>222

ここは値上がるでしょう。下がると言ってるのは工作員と割り切ることが必要。
工作員が増えれば増えるほど注目されていることの証でしょう。

環状２号線沿いは再開発が目白押し。
有明：五輪施設、
新豊洲：新市場移転、
晴海：五輪選手村、
勝どき：一体再開発・隅田川橋梁新設・新島橋架替・環状３号線整備、
築地：市場移転後再開発、
汐留・新橋：シオサイト再開発済、
虎ノ門：ヒルズはじめ今後１０年で１兆円規模の複合再開発。
銀座へのインフラ整備BRT，LRT

[224: 匿名さん]

223
圏央道も忘れてるぞ！昨日繋がってこれからは
車のアクセスも飛躍的に向上する。ディズニーランドがより身近になったな

[225: 購入検討中さん]

>>219

デベロッパーが敗戦処理するということは、買主に利益が還元されるということだ。
TTTなんてまさに敗戦処理した結果が、今のオーナー含み益につながっている。

223の再開発が進むことは間違いないから、地下鉄、LRT、ゆりかもめ等のインフラ整備、お台場カジノ構想実現などのサプライズニュースが実現するたびに、ここの価値を高める。

[226: 匿名さん]

これからの時代マンションは売却益で住居費無料で住むのがデフォでしょうね。
最低でもトントンで。手出しあるような不動産はそれだけで不良債権ってことだからね。