KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443469/

[141: 匿名さん]

>136

免震最強って勘違いしてる人ってまだいるんだ。３・１１で最強伝説は崩壊したんだけど。

[142: 匿名さん]

免震は長周期と縦揺れに対して弱点もあるし。そういえば長周期を考慮した耐震基準っていつできるんだろう。あれができたらここを含め既存物件は旧基準に成り下がる。

[143: 匿名さん]

>141
3.11での被害状況を受けて、7月からの地震保険が免震以外は値上がりで、免震だけ割引率の増加で安くなるのはご存知ない？

[144: 購入検討中さん]

確率の問題じゃないかな。
免震も想定外の事象が起きればアウトだよ。

[145: 匿名さん]

大きな地震に遭遇したら免震も鉛ダンパーとか交換が必要になるよ。想定内なんだけど天災は長期修繕計画に組み込まれていない。いざというとき計画外の出費になる。

[146: 匿名さん]

免震でも制震でも、３・１１のとき乾式壁は結構壊れてる。想定しておかないとね。補修費の出費を

[147: 匿名さん]

東地区は制震構造ちゃうの？

[148: 匿名さん]

免震と制震で、安全性や今後の資産維持に差があると信じる方は迷わず免震物件を選ぶといい。一方、自分は資産維持性に大きな差をもたらすのは「新築時の販売価格の妥当性」だと認識しており、そういった観点での物件選びを推奨したい。

[149: 購入検討中さん]

免震と制振とでは資産性は変わらないね。芝浦ケープ、グローブタワーは耐震で、同時期のキャピタルマークタワーは免震だけどリセール時に著しい差はないね。

[150: 匿名さん]

>149

論点と比較対象が違うけど。

[151: 申込予定さん]

そんな大きな違いはないんじゃない

[152: 購入検討中さん]

大差ないということ。

[153: 購入検討中さん]

148の販売価格の妥当とは具体的になに？マンション買ったことあるのかなあ。

[154: 匿名さん]

今時、タワーで耐震はありえないでしょっ。高層階は揺れの振幅が大きい。

[155: 匿名さん]

地震のこと気にしたらタワーはないでしょ。

建物は揺れに耐えられても、地震の後、点検して安全が確認されるまでエレベーターは使えない。３・１１のときは点検員が出払って復旧まで数日かかったところもある。

[156: 匿名さん]

販売価格の妥当性とは、その物件が備える特性に応じた「相場」のことですよ。
相場は当該エリアの中古物件の成約価格や賃料水準、今後の開発余地から類推できます。レインズのデータそのものは見られませんが、レインズに基づいたデータ自体は一般人でも見つけることができるのでご参考に。

[157: 匿名さん]

レインズのデータは仲介業者はアクセスできるから、聞いてみるってのはありでしょ。

ちなみに検討してる部屋を将来売ったり、貸したりするときの想定価格もね。

ここの売主の系列をはずして複数の業者に聞けばかなり客観的な情報になるはず。

[158: 匿名さん]

３・１１で最強伝説は崩壊！？
隣にある友人のタワマンは、食器棚からあらゆる食器が散乱し、部屋の中がぐしゃぐしゃ。その後、食器棚には子供のぬいぐるみを飾っていたよ。こちらは制震。
自分のところのタワマンはキッチンの引き出しがひとつ半分くらい出てただけ。
立ててあったワイングラスも、ガラスの置物も何も変わらず無事。何も地震対策してなかったけど。
こっちは免震。
階数は一つしか違わず、マンション自体の高さもほぼ変わらない。
免震の力を身をもって体験した。その後の余震でも破損なし。
免震アウトと言ってる人は経験ない人だね。
私は怖くて湾岸では免震以外はとても買えない。
だから、ここは検討外にすることにした。安いけど。
知らない人のために参考まで。

[159: 購入検討中さん]

あまりリセールは期待しない方がいい気がしますが。。。
競合物件多いと本当に売る時大変だよ。

[160: 匿名さん]

制震って高層部の余計に大きく揺れるのを抑えるのがメインであって、それなりに揺れるし、地面とはガッチリ固定されてるから低層ほど制震の効果はなくダイレクトに揺れるから、免震に比べてあまり有り難みを感じないんだよね。
建物(躯体)全体を守るという意味では効果はあるけど、住人にとっては家の中がいかに被害が少ないか(揺れないか)が重要なんだよね。

[161: 匿名さん]

>158

耐震等級３（その頃は免震も住宅性能評価で耐震等級判定対象だった）と当時最強を誇った免震タワーで被災してるよ。

[162: 匿名さん]

ここは、みんなが売りに出すから、競合物件がたくさん。

[163: 匿名さん]

某社の物件は杭がたらないってのが最近発覚したよね。免震装置が機能しても杭が支持層に達してなかったらアウト。

制震でも一緒だけど。

[164: 匿名さん]

杭が足らない状況を10年も放置。韓国の沈没船の船長と同じく未必の故意による殺人罪に匹敵する所業。

[165: 匿名さん]

自分が実際免震で経験したこと、部屋の中がどうなったのかを述べただけ。
これは、引用でも伝聞でもない事実。

[166: 匿名さん]

競合物件が多いエリアこそ、出口戦略が重要です。

販売時期は異なりますが、中央区湾岸物件をリセールバリューの高さで並べればおおまかには
【DT＜ティアロ＜クロノ＜KTT＜CGP＜＜＜TTT】になることでしょう。今から買える中央区物件ではKTTが無難。
※交通はBRTがトリトンまで導入される前提。

[167: 匿名さん]

ここのマンションの検討をするならともかく、他のマンションの悪口を言って足の引っ張り合いをするのは、もうやめましょうよ。
晴海全体の相場が上がれば、ここのリセール相場もきっと上がるし。

[168: 匿名さん]

まあ、値上がりは確実だと思いますけどねえ。

[169: 匿名さん]

自分は166ですが、値上がり確実というほどポジティブには見ていないです。でも100%に近いリセールバリューには落ち着くと思います。賃料はそれなりに高いエリアですし、仮に10%程度下落しても惜しくないです。

[170: 購入検討中さん]

>>158
ちなみにどこのマンション？

[171: 匿名さん]

実際に住む話が全く出ずに資産価値、リセールの話題しか出ない物件って。。

[172: 匿名さん]

>>166
何を根拠に…。あんまりリセールバリューに期待しない方がいいですよ。

[173: 購入検討中さん]

普通のマンションだったら、
新築を買ったら値段が下がるのが一般的によく言われるが、
ここはそうじゃない可能性を持っている希有なマンションだから、
そんな話題が大きく取り上げられるのはしかたがないでしょう。

[174: 匿名さん]

>>171
居住性って、MRに行けば予測がつきませんか。
KTTは都心に近く、周辺の利便施設がある程度整っていて、価格も高過ぎず、合理的な視点で物件を選択する人向きなので「住み心地」みたいなのって今更・・な気がします。
でも契約者スレになると奥様の書き込みも増えてきて、保育園とかスーパーと住み心地に関する議論が活発になったりしますよね。

[175: 匿名さん]

＞172さん
自分は166かつ169です。＞166に記載のように、高いリセールバリューは全然期待していません。KTTは無難であることがウリだと思いますよ。

[176: 匿名さん]

しかしここは角部屋以外はナロースパンだし開口がしょぼくて残念だね・・・
同じ鹿島のクロノとそっくり。
９０クラスですらリビングサッシ2枚ってタワマンとして残念すぎるかと。
角部屋以外は価値なしだね。
設備仕様もSKYZ以下だし、眺望もお見合いばっかりだし、本当に価値のある住戸は僅かだね。

[177: 匿名さん]

物件の資産価値を決めるのは
「広域立地」（都心か郊外か）が6割
「境域立地」（駅周辺か駅から離れた場所か）が3割
「物件スペック」（間取り、階数などマンションとしての住み心地の良し悪し）が0.5％
「個別要因」（マンションの設備仕様）が0.5％
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00029/

客観的な価値では9割を占める要素を重視することが大切なのですが、残り1割の要素に含まれるサッシの枚数や設備で物件を判断する方がいるのも否定はしません。資産性かサッシの枚数か、ご自分の嗜好で物件を選びましょう。

[178: 匿名さん]

>>177
タワマンに囲まれ、晴海のようなオリンピックの新鮮ネタがない立地。非免震で長期優良認定も逃した。つまり資産価値ないんだよ。

[179: 購入検討中さん]

>>178
そこは値段とのにらめっこじゃない

[180: 匿名さん]

>>142
じゃあさ、なんで世の中の重要建築物はみな免震化してるわけ？

[181: 匿名さん]

免震であることが178さんの人生を豊かにするなら良いですが、資産価値を気にしていながら、資産価値のウェイトが低い要素に拘っているのはもったいないですね。東京カンテイの中山氏の分析は明確ですよ。

[182: 匿名さん]

>>116
49階 清水

[183: 匿名さん]

>>181
一戸建てに住んでるやつが免震わかるわけないやろ。

[186: 匿名さん]

>>177
残り9%は？

[188: 匿名さん]

秀でている物がない

リセールは考えない方がいい

[189: 匿名さん]

大丈夫、坪２３０なら売れるよ。

[190: 購入検討中さん]

免震か制震かは、想定外発生の確率の話だとおもうよ。
その確率と値段とを天秤に書けて判断すればいいとおもう。

でもここの場所柄で行くと、免震はあるにこしたことないけど、
風が強い地域なのですくなくとも制振も必要な地域じゃないかな。