KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443469/

[No.101 by 匿名さん 2014-06-29 02:44:20]

>>99

結論として便利になるなら値上がる可能性が高いね。
再開発の影響を受けない眺望の部屋が買いだと思います。

物価年２％のインフレ率が達成できるとして、東京オリンピックまでに1.02の6乗として約１３％の上昇。
不動産のインフレ率は他の消費財を上回る傾向があることをふまえると約１５％の上昇（労務費と資材高騰は凄まじいことを考えると控えめかも）。
インフラ整備、再開発による環境変化をふまえると約２０％の上昇ってのが基本ラインくらいかな。

一不動産投資家の私見です。

[No.102 by 購入検討中さん 2014-06-29 02:46:50]

ここはちょっこっと橋を渡れば築地市場の再開発区、晴海の選手村開発区に行けるのがいいですね。

[No.103 by 匿名さん 2014-06-29 03:21:54]

めでたいヤツが多いな。

今後インフレになるから、坪400だそれ以上だと騒いでいるが、ちゃんと計算して言ってる？

仮に景気が日銀の言う通り、2%上がるとして、6000万のローンを　35年金利固定で借りたとするとボーナス払い無の返済額は、

2% 198,757円
4% 265,664円

ちなみに5%だと302,812円。

給与がこの上昇についてこなければ、そもそもローンが組める奴が激減して、売れ残りの嵐で結局下げるしか無くなるんだよ。
アナリストの提灯記事見て喜んでる程度だと、FXでも損したんじゃない？

[No.104 by 購入検討中さん 2014-06-29 04:41:49]

>>103

あのさ、金利が上昇するのであれば物価上昇圧力が高まるわけ。金利上昇を理由に、そのままストレートに需給関係で価格が下落なんてミクロの話を本気でしているところが少し笑った。
ＦＲＢがテーパリングしているけど、実体経済に比して金利が急上昇しないようにするのが中央銀行の役目。仮に５％の金利を日銀が許容している状況になってれば、そのとき日本経済は相応に強くなっているはず。給与の上昇がついてこなければ、その際金利が５％になっているはずがない。笑

今の経済状況をふまえて日銀は量的緩和でお札を流通させまくっているけど、それは典型的なインフレ政策。仮に中央銀行が制御不能な程度に株、債権（金利）、為替のトリプル安が起こり、日本財政が崩壊するようなハイパーインフレが起これば、日本円は紙くずになる。そしたら、５％の固定金利の借金なんて返済ちょろいよ。名目金利が５％でも実質金利は１％未満だろうね。

[No.105 by 匿名さん 2014-06-29 05:59:54]

＞９９

仮に５丁目、６丁目側に出入口ができたら

「たら」「れば」の話だね。
それに、実際の駅改札までの距離で考えるというのも売買する際の現実的な話ではない。
仮の話は希望的・願望的憶測。

１次的にはあくまで「表示」を見るよ。
２次的、３次的には改札までの距離を考えてくれるかもだけど。
ここＫＴＴだって、「徒歩６分」といわれれば表示上でまず考える。
歩いてみたら違った、駅改札までは違った、というのは２次的な話。

[No.106 by 匿名さん 2014-06-29 06:43:19]

駅改札からの距離より地下鉄出入口からの距離が大切。
雨降ったときとか、少しでも濡れない方が助かるよ。
以前ここのスレでも、「雨の日とか濡れないで移動できそうで良いですね。」とか言ってたよね、確か。

[No.107 by 周辺住民さん 2014-06-29 07:03:12]

濡れない距離、それをふくめてもDTは改札まで遠すぎ。勝どき東は便利、しかし高そう、もしくは狭くし、総額を抑える。KTTは湾岸には珍しい直基礎、佃のように小さな島があった場所、地盤が他より良いと聞きました。地盤はあまり話題になりませんが、あまり関係のない話なんでしょうか。

[No.108 by 匿名さん 2014-06-29 07:31:17]

うーん。
実際住むなら遠い云々はもっと気にするけどね。
それに、遠すぎってほど変わらないよ。５分10分違うならまだしも。
気になるのはリセール時の評価じゃない？
不動産価値（価格）は駅からの距離表示で決まるって、みんな知ってることじゃない。
それはこのスレで何と言おうが変えようがないんじゃないかな？

[No.109 by 匿名さん 2014-06-29 07:40:21]

104
物価が上がらないまま、長期金利だけ急上昇したらどうなんの？

[No.110 by 購入検討中さん 2014-06-29 07:55:59]

103さん 頭金をたくさんいればいいだけ。頭金で3000〜4000万円ぐらいにある人はざらにいるよ。

[No.111 by 購入検討中さん 2014-06-29 07:57:38]

まあ、年収があるけど、頭金がない人は買わない方が良いね。

[No.112 by 匿名さん 2014-06-29 08:24:32]

僻みもここまでくるともう笑えるね（笑）
金利なんてしばらく上がらないしこの辺りのエリア再開発で
上がるのは確定。こんなことがわからないなんて
どうかしとるね

[No.113 by 匿名さん 2014-06-29 08:48:53]

駅の分数は改札までだよ。モデルルームで聞いてみたら？
新宿西口に出来るマンションは地下道で繋がる駅を全て5分以内で表示するの？

[No.114 by 購入検討中さん 2014-06-29 08:53:16]

改札じゃなくて出入り口だよ。

[No.115 by 匿名さん 2014-06-29 09:03:54]

>>113
西新宿だと、駅近3分、改札まで実は15分、の物件とか結構あるよw さすがに西新宿物件は「出入り口までの距離です」と断ってるチラシが多いけど。

[No.116 by 匿名さん 2014-06-29 09:12:39]

豊海小学校近くの再開発は何階建になりそうですか？

[No.117 by 匿名さん 2014-06-29 09:16:43]

安かろう悪かろうじゃなく、安かろうそれなりだろうだからいいんじゃない？
それを承知で買うんだし。

[No.118 by 匿名さん 2014-06-29 09:19:16]

安かろう良かった。

[No.120 by 匿名さん 2014-06-29 09:42:43]

安かろう良かった…かな？

[No.121 by 購入検討中さん 2014-06-29 09:49:39]

>>116
豊海小の移設新築は、ここをみればわかる。
http://www.city.chuo.lg.jp/kosodate/kyouikuiinkai/kyogikai/toyomikaich...

豊海地区再開発なら、まだ再開発計画自体未確定では。
すくなくとも再開発組合のなかでの議論が進んでいる段階で、周辺住民に対する説明会はまだない。

[No.122 by 匿名さん 2014-06-29 09:56:43]

勝どき東もあるし、KTT立地No.1の神話は崩れた訳ね…。
それでも、地域の安さNo.1は健在！
とりあえず安心。

DTより少し安くすれば売れるかな？
そしたらかなり儲かるね!!

[No.123 by 匿名さん 2014-06-29 10:08:18]

１０年住居費無料でここに住めるわけだからね
でかいよ

[No.124 by 購入検討中さん 2014-06-29 10:11:22]

時代の流れを読めない人がいつの時代も損をする。
騰がるか下がるかの判断は人それぞれあってよい。

すでに騰がっているものを掴むと損をする可能性が高まることは投資の真実也。
ここは騰がっているって評価なのか。

[No.125 by 匿名 2014-06-29 10:22:21]

勝どき周辺は雨の日など風が強いので 改札からマンションまで結ばれる地下通路が有ると有り難い
地下鉄出入り口から 勝どき東の各マンションまでは エントランスアプローチと言う屋根付エントランスゲートで マンションのエントランスまで雨に濡れずに行けるらしい
KTT側は地下通路を作るのは地形的に無理だと中央区が言っていたと 過去スレで言っていた

因みに晴海に繋がる人道橋は黎明橋と同じ高さで 朝潮小橋より低いらしい

[No.126 by 匿名さん 2014-06-29 10:25:23]

>>122
安さNo.1ってのは「中古を含めなければ」って限定付きだな。
大儲けのＴＴＴが本当の安さNo.1だから。

[No.127 by 匿名さん 2014-06-29 10:28:42]

>>125
雨風が強いなら、雨は横殴りになるわけで
屋根しかないアプローチを歩くのでは濡れるけど？

[No.128 by 匿名 2014-06-29 10:34:37]

屋根の幅による、無いよりましだね！

[No.129 by 匿名さん 2014-06-29 10:34:50]

>>125さん
そのようなアプローチの話はなぜご存知なんですか？どこかにありますか？

[No.130 by 匿名さん 2014-06-29 10:41:53]

俺ここかってほんとよかった。担保にもなるし
借金は返せたよ

[No.131 by 購入検討中さん 2014-06-29 10:44:27]

＞＞１２５

勝どき５丁目側に地下鉄出入口を作らないのは、
トリトン側に較べて必要性が低いのと、駐輪場を既に作ってしまっており干渉するから。

必要性が高まれば物理的には可能です。大江戸線のみなんだから不可能なほど何かあるわけではない。

[No.132 by 匿名 2014-06-29 11:57:08]

アプローチの話などは
勝どき東地区第一種市街地再開発事業の 参考資料に載っていましたよ

125さん
私も不可能だとは思いません
過去スレで書いてあった事を載ってしまいました
晴海通りトリトン側に比べて 清澄通り豊海側を行き来する人が少ない
せいでしたね

[No.133 by 匿名さん 2014-06-29 11:59:04]

>>124
挙がるけどほんの少しじゃ意味なし。

[No.134 by 匿名さん 2014-06-29 12:29:07]

最近、サウナがブームになってるらしいですよ。
サウナ専門誌が刊行されたり、テレビでも露出が増えてます

ここも、いいところに目をつけた、マンションとして注目されそうですね〜

サウナ専門誌　saunner
http://www.shogakukan.co.jp/books/detail/_isbn_9784091046567

[No.135 by 匿名さん 2014-06-29 13:08:13]

↑ＤＴと勘違いしている。

[No.136 by 匿名 2014-06-29 13:10:36]

芝浦も大崎も免震なのに、なんでここだけ免震じゃないの？
老人ホームあるし、四方八方道路だし、部屋にお湯タンクあるし、安いのはあたりまえ。
勝どきの勝組は東京タワーズ。✌️

[No.137 by 匿名さん 2014-06-29 13:12:07]

ドトール板に先に書き込んでるから誤爆じゃないでしょ。

あっちに誘導する降りじゃないの。

ただ、マルチポストってマナー違反だけどね。

[No.138 by 匿名さん 2014-06-29 13:29:43]

>>136
東京タワーズは築年数が10年近くあるから競合にはならないよ。

[No.139 by 138 2014-06-29 13:30:47]

こことの差の話ね。

[No.140 by 匿名さん 2014-06-29 13:32:21]

スパもあるから最高のリッチだね
ここに住んだらホテルは行く必要がな
くなる。

[No.141 by 匿名さん 2014-06-29 13:38:54]

>136

免震最強って勘違いしてる人ってまだいるんだ。３・１１で最強伝説は崩壊したんだけど。

[No.142 by 匿名さん 2014-06-29 13:40:53]

免震は長周期と縦揺れに対して弱点もあるし。そういえば長周期を考慮した耐震基準っていつできるんだろう。あれができたらここを含め既存物件は旧基準に成り下がる。

[No.143 by 匿名さん 2014-06-29 13:48:29]

>141
3.11での被害状況を受けて、7月からの地震保険が免震以外は値上がりで、免震だけ割引率の増加で安くなるのはご存知ない？

[No.144 by 購入検討中さん 2014-06-29 13:56:18]

確率の問題じゃないかな。
免震も想定外の事象が起きればアウトだよ。

[No.145 by 匿名さん 2014-06-29 13:59:22]

大きな地震に遭遇したら免震も鉛ダンパーとか交換が必要になるよ。想定内なんだけど天災は長期修繕計画に組み込まれていない。いざというとき計画外の出費になる。

[No.146 by 匿名さん 2014-06-29 14:02:52]

免震でも制震でも、３・１１のとき乾式壁は結構壊れてる。想定しておかないとね。補修費の出費を

[No.147 by 匿名さん 2014-06-29 14:03:59]

東地区は制震構造ちゃうの？

[No.148 by 匿名さん 2014-06-29 14:04:08]

免震と制震で、安全性や今後の資産維持に差があると信じる方は迷わず免震物件を選ぶといい。一方、自分は資産維持性に大きな差をもたらすのは「新築時の販売価格の妥当性」だと認識しており、そういった観点での物件選びを推奨したい。

[No.149 by 購入検討中さん 2014-06-29 14:18:29]

免震と制振とでは資産性は変わらないね。芝浦ケープ、グローブタワーは耐震で、同時期のキャピタルマークタワーは免震だけどリセール時に著しい差はないね。

[No.150 by 匿名さん 2014-06-29 14:19:52]

>149

論点と比較対象が違うけど。

[No.151 by 申込予定さん 2014-06-29 14:36:18]

そんな大きな違いはないんじゃない

[No.152 by 購入検討中さん 2014-06-29 14:37:37]

大差ないということ。

[No.153 by 購入検討中さん 2014-06-29 14:39:13]

148の販売価格の妥当とは具体的になに？マンション買ったことあるのかなあ。

[No.154 by 匿名さん 2014-06-29 14:43:03]

今時、タワーで耐震はありえないでしょっ。高層階は揺れの振幅が大きい。

[No.155 by 匿名さん 2014-06-29 14:45:33]

地震のこと気にしたらタワーはないでしょ。

建物は揺れに耐えられても、地震の後、点検して安全が確認されるまでエレベーターは使えない。３・１１のときは点検員が出払って復旧まで数日かかったところもある。

[No.156 by 匿名さん 2014-06-29 14:54:59]

販売価格の妥当性とは、その物件が備える特性に応じた「相場」のことですよ。
相場は当該エリアの中古物件の成約価格や賃料水準、今後の開発余地から類推できます。レインズのデータそのものは見られませんが、レインズに基づいたデータ自体は一般人でも見つけることができるのでご参考に。

[No.157 by 匿名さん 2014-06-29 14:59:26]

レインズのデータは仲介業者はアクセスできるから、聞いてみるってのはありでしょ。

ちなみに検討してる部屋を将来売ったり、貸したりするときの想定価格もね。

ここの売主の系列をはずして複数の業者に聞けばかなり客観的な情報になるはず。

[No.158 by 匿名さん 2014-06-29 15:11:59]

３・１１で最強伝説は崩壊！？
隣にある友人のタワマンは、食器棚からあらゆる食器が散乱し、部屋の中がぐしゃぐしゃ。その後、食器棚には子供のぬいぐるみを飾っていたよ。こちらは制震。
自分のところのタワマンはキッチンの引き出しがひとつ半分くらい出てただけ。
立ててあったワイングラスも、ガラスの置物も何も変わらず無事。何も地震対策してなかったけど。
こっちは免震。
階数は一つしか違わず、マンション自体の高さもほぼ変わらない。
免震の力を身をもって体験した。その後の余震でも破損なし。
免震アウトと言ってる人は経験ない人だね。
私は怖くて湾岸では免震以外はとても買えない。
だから、ここは検討外にすることにした。安いけど。
知らない人のために参考まで。

[No.159 by 購入検討中さん 2014-06-29 15:14:41]

あまりリセールは期待しない方がいい気がしますが。。。
競合物件多いと本当に売る時大変だよ。

[No.160 by 匿名さん 2014-06-29 15:17:05]

制震って高層部の余計に大きく揺れるのを抑えるのがメインであって、それなりに揺れるし、地面とはガッチリ固定されてるから低層ほど制震の効果はなくダイレクトに揺れるから、免震に比べてあまり有り難みを感じないんだよね。
建物(躯体)全体を守るという意味では効果はあるけど、住人にとっては家の中がいかに被害が少ないか(揺れないか)が重要なんだよね。

[No.161 by 匿名さん 2014-06-29 15:18:45]

>158

耐震等級３（その頃は免震も住宅性能評価で耐震等級判定対象だった）と当時最強を誇った免震タワーで被災してるよ。

[No.162 by 匿名さん 2014-06-29 15:19:32]

ここは、みんなが売りに出すから、競合物件がたくさん。

[No.163 by 匿名さん 2014-06-29 15:22:50]

某社の物件は杭がたらないってのが最近発覚したよね。免震装置が機能しても杭が支持層に達してなかったらアウト。

制震でも一緒だけど。

[No.164 by 匿名さん 2014-06-29 15:24:01]

杭が足らない状況を10年も放置。韓国の沈没船の船長と同じく未必の故意による殺人罪に匹敵する所業。

[No.165 by 匿名さん 2014-06-29 15:25:21]

自分が実際免震で経験したこと、部屋の中がどうなったのかを述べただけ。
これは、引用でも伝聞でもない事実。

[No.166 by 匿名さん 2014-06-29 15:32:23]

競合物件が多いエリアこそ、出口戦略が重要です。

販売時期は異なりますが、中央区湾岸物件をリセールバリューの高さで並べればおおまかには
【DT＜ティアロ＜クロノ＜KTT＜CGP＜＜＜TTT】になることでしょう。今から買える中央区物件ではKTTが無難。
※交通はBRTがトリトンまで導入される前提。

[No.167 by 匿名さん 2014-06-29 15:35:12]

ここのマンションの検討をするならともかく、他のマンションの悪口を言って足の引っ張り合いをするのは、もうやめましょうよ。
晴海全体の相場が上がれば、ここのリセール相場もきっと上がるし。

[No.168 by 匿名さん 2014-06-29 15:55:45]

まあ、値上がりは確実だと思いますけどねえ。

[No.169 by 匿名さん 2014-06-29 16:01:31]

自分は166ですが、値上がり確実というほどポジティブには見ていないです。でも100%に近いリセールバリューには落ち着くと思います。賃料はそれなりに高いエリアですし、仮に10%程度下落しても惜しくないです。

[No.170 by 購入検討中さん 2014-06-29 16:24:53]

>>158
ちなみにどこのマンション？

[No.171 by 匿名さん 2014-06-29 16:45:50]

実際に住む話が全く出ずに資産価値、リセールの話題しか出ない物件って。。

[No.172 by 匿名さん 2014-06-29 17:06:40]

>>166
何を根拠に…。あんまりリセールバリューに期待しない方がいいですよ。

[No.173 by 購入検討中さん 2014-06-29 17:09:13]

普通のマンションだったら、
新築を買ったら値段が下がるのが一般的によく言われるが、
ここはそうじゃない可能性を持っている希有なマンションだから、
そんな話題が大きく取り上げられるのはしかたがないでしょう。

[No.174 by 匿名さん 2014-06-29 17:12:02]

>>171
居住性って、MRに行けば予測がつきませんか。
KTTは都心に近く、周辺の利便施設がある程度整っていて、価格も高過ぎず、合理的な視点で物件を選択する人向きなので「住み心地」みたいなのって今更・・な気がします。
でも契約者スレになると奥様の書き込みも増えてきて、保育園とかスーパーと住み心地に関する議論が活発になったりしますよね。

[No.175 by 匿名さん 2014-06-29 17:15:04]

＞172さん
自分は166かつ169です。＞166に記載のように、高いリセールバリューは全然期待していません。KTTは無難であることがウリだと思いますよ。

[No.176 by 匿名さん 2014-06-29 18:34:28]

しかしここは角部屋以外はナロースパンだし開口がしょぼくて残念だね・・・
同じ鹿島のクロノとそっくり。
９０クラスですらリビングサッシ2枚ってタワマンとして残念すぎるかと。
角部屋以外は価値なしだね。
設備仕様もSKYZ以下だし、眺望もお見合いばっかりだし、本当に価値のある住戸は僅かだね。

[No.177 by 匿名さん 2014-06-29 18:49:58]

物件の資産価値を決めるのは
「広域立地」（都心か郊外か）が6割
「境域立地」（駅周辺か駅から離れた場所か）が3割
「物件スペック」（間取り、階数などマンションとしての住み心地の良し悪し）が0.5％
「個別要因」（マンションの設備仕様）が0.5％
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00029/

客観的な価値では9割を占める要素を重視することが大切なのですが、残り1割の要素に含まれるサッシの枚数や設備で物件を判断する方がいるのも否定はしません。資産性かサッシの枚数か、ご自分の嗜好で物件を選びましょう。

[No.178 by 匿名さん 2014-06-29 18:56:22]

>>177
タワマンに囲まれ、晴海のようなオリンピックの新鮮ネタがない立地。非免震で長期優良認定も逃した。つまり資産価値ないんだよ。

[No.179 by 購入検討中さん 2014-06-29 19:10:20]

>>178
そこは値段とのにらめっこじゃない

[No.180 by 匿名さん 2014-06-29 19:11:10]

>>142
じゃあさ、なんで世の中の重要建築物はみな免震化してるわけ？

[No.181 by 匿名さん 2014-06-29 19:11:19]

免震であることが178さんの人生を豊かにするなら良いですが、資産価値を気にしていながら、資産価値のウェイトが低い要素に拘っているのはもったいないですね。東京カンテイの中山氏の分析は明確ですよ。

[No.182 by 匿名さん 2014-06-29 19:12:57]

>>116
49階 清水

[No.183 by 匿名さん 2014-06-29 19:17:15]

>>181
一戸建てに住んでるやつが免震わかるわけないやろ。

[No.186 by 匿名さん 2014-06-29 19:45:22]

>>177
残り9%は？

[No.188 by 匿名さん 2014-06-29 20:14:15]

秀でている物がない

リセールは考えない方がいい

[No.189 by 匿名さん 2014-06-29 20:22:46]

大丈夫、坪２３０なら売れるよ。

[No.190 by 購入検討中さん 2014-06-29 20:25:38]

免震か制震かは、想定外発生の確率の話だとおもうよ。
その確率と値段とを天秤に書けて判断すればいいとおもう。

でもここの場所柄で行くと、免震はあるにこしたことないけど、
風が強い地域なのですくなくとも制振も必要な地域じゃないかな。

[No.191 by 購入検討中さん 2014-06-29 20:27:13]

てか１次２期の申込書ってもう出している人がいるのかな。
倍率落とし工作がすでにスタートしているの？

[No.192 by 購入検討中さん 2014-06-29 20:38:28]

制振で十分、TTTの高層階に住んでいるけど、震度5で、震度3ぐらいにしか感じない。震度5程度だと、嫁はめを覚ましません。

[No.193 by 匿名さん 2014-06-29 20:46:44]

昨日あたりから第1期2次の要望書受付って聞いたよ。登録が7月末くらい。

[No.194 by 匿名さん 2014-06-29 21:01:01]

>>192
中央区で震度5って3.11以来ないんですけど。

[No.195 by 購入検討中さん 2014-06-29 21:08:57]

この前、千代田区で震度5の時、中央区は震度4だったかも？

[No.196 by 匿名さん 2014-06-29 21:09:06]

やっぱ、坪230万なら売れるさ！くらいに考えておけば後で後悔は無いよね。

[No.197 by 購入検討中さん 2014-06-29 21:10:45]

湾岸エリアで、唯一の直接基礎だから、地震にたいしては絶対的優位性があるよ。

[No.198 by 購入検討中さん 2014-06-29 21:13:40]

やはり、地盤がいいことが一番。ちなみに晴海は支持地盤まで50m、新豊洲は60m、有明30m、豊洲60m、勝どき15m。よって、免震にする必要性がないよ。

[No.199 by 購入検討中さん 2014-06-29 21:14:58]

液状化した浦安は80m。液状化して当たり前だね。

[No.200 by 購入検討中さん 2014-06-29 21:16:19]

まあ、東雲、豊洲は論外だけどね。