KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443469/

[631: 匿名さん]

＞＞619
過去レスでもありましたが、西新宿5丁目が安い説は再開発事業計画の総事業費から推定したものだと思います。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/nisisinjuk/saikai...

　　　　　　　　　　　　総事業費　　延べ床面積　　　敷地面積　　 戸数 　　権利変換認可　　施工
　西新宿５丁目　　：　　400億　　　105,600㎡　　　　1.5ha　　　 976　　　　25年3月　　　フジタ
　富久　　　　　　：　　659億　　　138,400㎡　　　　2.6ha　　　　1,242　　　23年12月　　 五洋・戸田
　勝どき５丁目　　：　　675億　　　164,998㎡　　　　1.9ha　　　　1,420　　　24年12月　　 鹿島

上記において、勝どき5丁目はA地区の保育園と公園整備およびB2の寄宿舎を含むこと、
富久はペントハウスと賃貸棟を含むためタワーのみの事業費比較は難しいですが、
床面積当たりの事業費を単純比較すると

　西新宿(3.78) ＜　勝どき(4,09)　＜　富久(4.76)

となります。

富久のペントハウスと賃貸棟、勝どきのA、B2地区の件を考慮したとしても圧倒的に西新宿が割安ですね。

勝どきのほうが高い理由は、まず地価があると思います。
意外なのですが、勝どき5丁目(710,000/㎡)＞西新宿5丁目(555,000/㎡)でした。
上記は清澄通に面していない5丁目西地区の地価なので、KTTの場合はもう少し高いはずです。

次に施工費ですが、勝どきと西新宿は両者制震で基本構造に大きな違いがあるとも思えません。
勝どき5丁目は液状化対策の地盤改良の工費がかかっているのが工費増加の大きな要因だと思います。
逆に西新宿は単純に仕様の簡略化などで工費を下げたと思われます。

乱暴な概算ですが、事業計画の総工費が現在も維持されるのであれば、
西新宿が勝どきと同等の価格で出てくる可能性もゼロではないと思います。

ただ周辺相場もありますので、西新宿に関しては坪330くらいで予定価格を出して
反応を見て、最終的には坪320くらいに落ち着けるのではないでしょうか。

投資としてみるなら、西新宿が魅力的な可能性は高いと思います。
上記予想をしつつ、619さんと同じ理由により私もKTTを選択しましたが（笑）

スレ違い失礼いたしました。

[632: 匿名さん]

勝どきの地価って既にそんな高いの？どうりで固定資産税が高いんだ。。

[633: 購入検討中さん]

>>631
素晴らしい投稿。
参考になる、ありがとー

[634: 購入検討中さん]

タンクレスでないなんてありえない。

[635: 購入検討中さん]

交換すればいいだけじゃん。

[636: 匿名さん]

大儲けできますかね？

[637: 匿名さん]

>626

物件によっては構造説明会とかを開催して設計者が説明なんてケースもある。

まあ、そういうのが無くても、モデルルームで設計図書と構造計算書を提示させて、説明させるって手もある。多分、営業には無理だから、良心的なデベなら設計部門の人をアサインしてくれるはず。

少なくとも設計図書と構造計算書は確認しておいたほうがいいよ。例えば構造計算書見れば、同じ耐震等級でもどれくらいマージンを確保しているかとかで、設計者の姿勢が分かる。

[638: 匿名さん]

＞＞626
以前に構造説明会というのがあり、鹿島の設計者の方から詳細な説明が聞けました。
構造詳細や地震応答解析、あとラウンジの石材の選定やライトチューブに太陽光を
取り入れるため太陽光追尾装置を付けた話など、いろいろ聴けて興味深かったですよ。

パンフレットに載っている設計の統括グループリーダーの方２名が出てこられたと思います。
質問も可能でしたし、今もやっているかどうか営業担当に確認されてはいかがでしょうか？

個人的感想ですが、この物件は鹿島主導ということで通常にはない点にこだわりがあると思っています。
※太陽光追尾とかふつうマンションでやらないですよね？

逆にデベロッパ主導なら回避したであろう仕様（室内のタンクとか）がある点が残念ですね。
再開発物件特有の地権者および行政からの要望に配慮しつつ調整した結果、犠牲になった点も垣間見えますね。

ちなみに免震にしなかった理由はトライスターのため回転圧力に弱くなるから、との事でした。
スカイズのように免制震ハイブリッドにすればよいのでしょうが、コストがかかりますし難しかったんでしょうね。

[639: 匿名さん]

>635

タンクレスでない理由が水圧とかだったら交換できない。

[640: 匿名さん]

>>631
これはためになる情報。ここまで深く考察なさった方が
KTTを選んでくれてるなら安心できる

西新宿のほうが土地が安いのは意外
新宿といっても中野坂上に近い地域なのでこの値段なのかも

[641: 購入検討中さん]

>>639
営業には確認してみたの？
そんなにタンクレスが好きなら確認したらいいんじゃない。

[642: 周辺住民さん]

周辺住民です。

倍率あがってもアレなので、別に今のタイミングで書かなくても良いのだけど、
勝どき近辺、共有施設のない中規模のマンションでも60平米程度だと4000万円程度は
してしまいます。

住宅ローン減税がどういう形で適用になるかはわからんけど、うまく残高調整すれば
-400万円として、やっぱこのマンションは割安な気がする。割安って重要かと。

そういう私は購入予定です。※１期抽選はずれ。

[643: 匿名さん]

↑ここって、60平米5000万円超えですよね？中古の話をされていますか？

[644: 匿名さん]

>>641
今どきの設計で貯湯タンクが室内設置されるのは見たことがない。夜間稼働の低周波騒音で問題になったし、スペースもそれだけで3平米は取られてしまっている。無駄に専有面積大きくなると延々と固定資産税や管理費の負担まで増えてしまうからね。困るんだよな。

[645: 匿名さん]

TTTが10年落ちとかデタラメ言ってる人がいるけど、実際は6年ね。

[646: 申込予定さん]

>>644
噛み合ってないよ

[647: 匿名さん]

タンクレストイレのメリットは省スペース、見た目がいい、ということですよね。
だったらここのローシルエットトイレであれば同じでは？
みなさんが勘違いされているように、見た目はほとんどタンクレスと同じですよね。
逆にタンクレストイレのデメリットは水圧の問題だと思いますが、
ここのローシルエットトイレはタンク有りなので水圧問題もない。
ということで、ローシルエットトイレはいいとこだらけな気がするのですが。
タンクレスでなければならない理由って他にあるんですか？

[648: 匿名さん]

タンクレストイレのメリットは省スペースや見た目だけじゃないです。
まあ、使ったことがない人には想像もできないのかもしれませんが…

[649: 匿名さん]

>>646
タンクって単語に脊髄反射しちゃったんでしょうね。
仕事とはいえ大変ですね。

[650: 匿名さん]

>>648
その使用者しかわからないメリットをぜひ教えて頂けませんか？
大変有益な検討材料になりますので。