23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[82: 大学教授さん]

>>80
昔ながらの高級住宅地的イメージじゃインパクトも小さく、世の中
変わらないし、日本の凋落はそのまま続いて行くことになります。

革命的に都市構造を変えて行こうとするのが
都および国の方針です。

矮小な議論に陥らない方が良いでしょう。

[83: 匿名さん]

>>80さん
地域をとらえてまとめて中流・下流などという粗雑な話でなく
購入者自身が自分は、下流か中流か上流か考えて
物件、部屋単位で下流・中流・上流向けかどうか考えて買う
という話です

私はマンションはエスカレータのように買った瞬間中流の買い手を
上流に導くか下流に導くものだと思っています。
気分の問題ではなく、１０年後、２０年後の含み益、含み損に
おいての話です。
具体的には、マンションの含み益が２０００万あれば、有担保で
低利のローンが借りられるけど
含み損が２０００万あったら無担保ローンの高金利しか借りられない。

下がる論者は、下がってきた物件を買うリスクは、下がることが
継続しておきて含み損を抱えるリスクをわかっていない。

[84: 匿名さん]

マンション供給というのは、時代によってターゲットの所得層がいろいろ
別れるビジネスだった。
なぜマンションなどと呼ぶかというと大局に公団分譲の団地があったから。
住宅公団は都下や城東、千葉、埼玉で分譲団地をいくつも作ってきた。
民間マンションは７０年代、８０年代の半ばまで「公庫」を使わないお客さん
をターゲットにしてきた。価格では公団に負けるわけで、公団の上を行き
公団よりましな立地で狭く少し高めという流れでやってきた。
それが９０年代、公庫が売った分譲が値下がりして苦情が殺到した。
そもそも庶民ほど売り手責任ばかりを追及したがる。自己責任という
頭はみじんもないからだ。
公庫が分譲で大赤字を抱えて、手を引いてから。
民間マンション分譲はやっと年収７００万〜１０００万未満程度の
中堅サラリーマンをターゲットにするビジネスになった。
５００万の自己資金に３５００万〜４０００程度のローンをつけて４０００万
〜５５００万程度の物件を売る。
これが郊外も含め「用地取得難」で容易なビジネスでなくなってきたと
いうことだろう。用地が少ないから競争入札で高値買いしてしまう。
しかし、公団が引いた大規模分譲のあとを民間がまねてもうまくいくか
どうか。
１９９５年以降の千葉埼玉のマンション供給は昔の公団分譲の不足を
補ってあまりある数を作ってきた。
これらは売るそばから値下がりしてきたわけで、いまやっと新築相場が
上向いてはいるが中古が上がる気配はない。
２０００年以降、郊外売れ行き不振からデベは都内に軸足を移したのだ。
東急沿線は供給凍結。やむなく都内に土地を求めたわけだ。

三井は郊外はＳＣ一体化、新線駅前に特化して、公団が都心周辺で
やらなかった湾岸タワーという新機軸を打ち出した。
ゴールドクレストは規模効果一点張りで多摩川沿いや京急沿線など
見落とされた地域にはでな外観のｎｅｏ団地を作った。

就職氷河期が生んだ所得格差が表面化するまでは順調に売れた。

[85: 匿名さん]

家計調査などの資料をみると、この年収７００万〜１０００万未満層の
数が減って、年収別世帯数グラフが完全な二こぶラクダ状になっている
のがわかる。
マンション供給ビジネスも下流ターゲットと上流ターゲットを明確にしないと
在庫をたくさん抱える話になる。

考えてみれば下流の持ち家って一体なんだ？って話ですね。
サブプライムローン問題を地で行く話かもしれません。
下流は持ち家など買えなくて、中流が無理な購入、下落物件買って
下流化するのでしょう。
あるいは下流な子供を不憫に思った中流親が親子連結で下流化する。

湾岸タワーの功罪は、中流に港区在住の夢をもたせたこと。港南４５００戸
芝浦３０００戸の分譲は首都圏市場全体にとってはた迷惑な市場秩序の
混乱をもたらした。
月島、勝どき、辰巳もあわせて、「中流でも都心に住める」という欲望に
火をつけた形だ。

よく調べてみるとタワーマンションには３タイプあるようだ。

①中世階級社会型
最上階王侯貴族、上層階プレミアム、中低層階一般市民
これにさらに、方位＋角・中住戸の差異という「差異」が加わる。

階層が違えば見方も変わる。
湾岸の劣悪な環境も嫌悪施設も高層階に暮らせば視界にすら
入らない。
評判悪い外廊下は、低層階にとっては日々後悔の種だが
高層階にはいつでも明るい光と風があってまさにペントハウスの
風情さながら。

２００３年頃の湾岸タワーは、方位、階数、角・中住戸の差で
実に１億から２７００万まで所得格差があった。
所得に換算して
５５０万〜２０００万までの階層をターゲットとする供給だった。
初期のＷコン、港南タワー群がその典型。武蔵小杉のタワーも同類。

②市民社会型
とにかく階層別の価格差を極力少なくし、購入所得層の差異を
縮めようとした。
そのほうが短期間に同種の所得層に一気に捌ける。
とはいえ、四隅に「特権階級」が残っている。
周辺環境を整備して周囲が運河ということで比較的低層階でも
環境品質が保てる湾岸再開発型に多い。
グローヴ、ＭＭ、ＴＯＴなど

③ゲーテッドコミュニティー型
もともと地価の高い「高台」土地に建ち、低層階でも十
分な視界と環境がえられるマンション。高層階と低層階の差異は
あるが、もともと下限のハードルが高いマンション。
高輪、虎ノ門、赤坂、汐溜、青山などのタワー。


これを売り手側からみると、
①は大型食品スーパー型
②はデパ地下型
③は紀ノ国屋、麻布インターナショナルマーケット・ディーンアンドデリューカなど高級デリ型

紀ノ国屋しかない地域の都営住民は生協宅配という便利な仕組みを持って
いる。
都市は、一定のエリアの中に賃貸アパート、都営、中古賃貸マンション
新築分譲、戸建てなどが混在しているのが現実。
細かくみていくと「価格と真価」のギャップはみつかる。

いつまで待てば「お買い得」という発想でなくいつでもどこでも
発想を変えたらお買い得は存在するのだと思う。

[86: 匿名さん]

×実に１億から２７００万まで所得格差があった。
○実に１億から２７００万まで取得価格差があった。

[87: 匿名さん]

しかし、まだ千葉・埼玉、関西圏あるいはその他地域では、不動産価格は底を打ったレベルで、90年以降の15年間で、住宅を取得した数百万世帯が、物件価格＜ローン残債に陥り、実質債務超過状態に苦しんでいることも事実。
これから、本格的な景気回復をはかるためにも、こうした旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に浮上できるかどうかは、そうしたエリアの不動産価格をゆるやかな上昇局面へシフトさせられるかどうかがポイントになってくる。
その意味からも、都心部での不動産価格高騰が、首都圏郊外部、関西圏、そして他の地方エリアへと伝播する土地政策は不可避なんではないでしょうか。
郊外エリアの活性化はムリとの割切り論が多いようだが、それをなんとかするのが、現状で政治に求められている最も重要な課題であるはず。
であるがゆえに外資の千葉買いもある程度、理にかなった動きだし、ティファニーを坪１８０００万で上値追いをするのも、郊外エリアの上昇局面までは、都心部の反落はないとの表れではないのでしょうか。

[88: 匿名さん]

８４〜８５，８７
非常に判りやすい解説だね。
８５でいう③のタワー群に住むのが無理なのはわかるとして、
（そもそも港区の内陸タワーなぞ庶民層ターゲットではない）
①や②でも今後の中古価格の下落の見込みはないのかな？
ねらい目は①の下層階ぐらい？

[89: 匿名さん]

>>88さん　

どうなんでしょう
どんなものでも「売り方」が大量に売りをださないかぎり
相場はさがりません。
逆にいえば値崩れを防ぐには買いが細ったら供給調整する。
さらに絞れば値があがる理屈でしょう。

天井で売り抜けるってのは、実需の多い湾岸タワーでは
考えにくい。持ち家で相場張るのは頭へんな奴でしょう。

湾岸タワーって持っていて恥ずかしいとか迷惑なものではない
ような気がします。となれば売りが増える公算も今後当面
なさそうです。


今、完成在庫が積みあがっている郊外は値引き合戦で
「売り方」が「成り行き」で売ればどんどん下がるでしょう。

そうなると
＞旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に
＞浮上できるかどうかは、そうしたエリアの不動産価格を
＞ゆるやかな上昇局面へシフトさせられるかどうか

って話は全く期待薄ってことになりますね。

私はそうなると思ってますけどね。

逆に、都心築浅がどんどん坪単価２４０万以下に下がっていくなら
現在坪単価２３０万で売っている郊外は２００万以下の値引でも
売れないということになりますね。

それって過去の不況を上回るとんでもない不況ということですよ。

おそらく２００６年９月頃までは、横浜・川崎のタワマンも
芝浦・港南・豊洲のタワマンも、美しの森も同時期に売っていた
物件があったはず。

そのときの売れた順番、が人気の順番。
人気のない順に下がるならわかるのですが、ただ高すぎちゃったから
下げてみましたみたいな下がり方は、個々にはあっても全体的な
流れになりはしないでしょう。

金融危機とかで、「商業不動産」は「利益確定売り」「損切り売り」
はあります。リートでもそうでしょう。
しかし前にも書きましたが実需の住宅は
「下がったから損切ろう」と考える人がいてほしいくらいですが
実際にいない。

＞＞旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に
＞浮上できるかどうかは
実は残債割れる前に損切りする勇気があればよかっただけの話です。
家というのは毎日そこにいるから自分の一部みたいに思っちゃう。
だったらもっと本音で選ぶべきなんですが・・・

[90: 匿名さん]

中野の警察学校跡地に建つ東京建物のタワーは供給が２百数十戸で７０平米台で１億越えだそうです。別のデベロッパーが落札価格から推定していました。
再開発自体は商業施設がメインになるようです。事業は３年後くらいの完成とのこと。

[91: 匿名さん]

晴海のトリプルタワーも住友不動産がありえない価格で
落札したそうですね。坪350は超えるでしょうね。

[92: 匿名さん]

地価公示や基準地地価の制度が欺瞞にみちたものだという点で、井上爺さんや
ＡＥＲＡ記事には賛同するが

なんか気象庁が観測するみたいに国土庁や地方自治体が地価を観測して
いて気圧配置みたいに地価分布が「自然に」変化するみたいな
地価観をもっている人が多い。

実際は商業地地価と住宅地地価はものすごく乖離しはじめたし
商業地地価は、表通りと裏通りで１０倍以上の価格差が出ている。
表象的価値，ブランド的出店価値が高くなったのは実は表参道に
パラシオ青山
http://www.sumuzo.com/net/cat_0200/070710_1324.php
が出来た１９９９年あたりからだ。
グッチが月坪１０万のオファーを出して、業界の評判になったのはなつかしい。
その時点ですでに三菱地所は丸の内のファッションタウン化をすでに
ある程度すすめていた。商業店舗はテナントと立地性で高い賃料が
とれるという認識が徐々に浸透しはじめたからだ。
２００１年エルメス銀座店、２００３年プラダ南青山店が竣工
そういうなかで、住宅地地価をはるかに凌ぐ勢いで商業地地価は
スポット的に高騰していたわけだ。

１９９９年から８年間も続いていることを何をいまさらというのが銀座の
ティファニーの一件。
不動産を土くれとしか見ないのは日本人だけだろう。耕して建物という
苗を植えること、植えた苗が米俵にしていくつとれるかしか考えない。

そこでなお、地価の平均値が上がった下がったと喜ぶのは、空模様を
気にしながら野良仕事をする農耕民族の遺伝子のなせる業。
羊の頭数をどこまで増やすかいつ食うのが美味いか。
そういうことばかり考えてきた狩猟、遊牧民族の遺伝子は理解できなくて
当然なのだ。

ところで住友不動産はどんな遺伝子を受け継いでいるのか。

紀ノ国屋文左衛門かはたまた役小角か安倍 晴明か
力づくという意味では天の岩戸を開けた田力男命かもしれんなぁ

[93: 匿名さん]

地価高騰含みのブランド商品、それでも金を惜しまず買う人が
東京に集中する限り地価は上がり続けるか？

[94: 匿名さん]

「地価」と漠然というのはオレは「女」にもてないのかという
言い方に似ている。
ひとりの「いい女」を見つければいいだけで、女全般にモテてから
いいものを選ぼうという助平発想が間違い。

女は日本だけで５８００万人くらいいる。
地価があがろうが下がろうが自分が欲しいと思う家をみつけてから
手に入れる術を考えたほうがいい。

[95: 匿名さん]

すみません赤ちゃん人妻までいれたら「女」は６５００万人いました
未成年者、高齢者抜きでの正確な数値はこちらで
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/tsuki/index.htm

[96: デベにお勤めさん]

年金問題で社保庁が袋叩き状態ですが、
参議院選挙での大敗をきっかけに、自民党の求心力が落ちています。

秋の国会で、各省庁が保有している都心の土地の大多数を売却することになるでしょう。
売却は入札制で２００８年〜２０１０年にかけて。
となると、２０１０年〜２０１２年にかけて、
もう不可能と言われた都心大規模物件が多数建設されます。

これまで土地不足で、港南や豊洲にまで手を伸ばしたデベではありますが、
その必要性、価値観は一気に消失するでしょう。
特にいとも簡単に３００万を越えた豊洲地区。
２００〜２２０万まで下がると予想しています。

そもそも買い手なんてつかないだろうと予想された埋立地物件。
ウオーターフロントとか、ベイエリアとか言葉巧みに買い手の気持ちをくすぐってここまで頑張りました。
でも、所詮は埋立地。
やはり無理なものは無理。
数年でその夢は悪夢へと転じるのかもしれません。

[97: 匿名さん]

一方で、２流不動産ファンドの激しい買いの動きを金融当局側から制御する動きがきっかけで、地価上昇のピッチが緩まるかと思われた一方で、モルガンの全日空ホテル、地所の帝国ホテル、そして今回のゴールドマンの銀座ティファニーと一流の買い手が一流の物件を高値で買いあがる動きが続いている状況をどう判断すべきなんでしょうか。
金融面でも一時は規定路線になっていた利上げが、当面はなさそうな雰囲気にもなってきているし。
やはり一流立地の超高級マンションであれば、これからも買っていっても、まだ大丈夫ということなのでしょうか。

[98: 匿名さん]

世田谷，杉並,中野あたりに新築マンション探してるんだけど，ぜんぜん値段下がって無いじゃん。
30坪，3LDKで7500万ぐらいが予算なんだけど。
これだけ下がるって言われてるんだから，きっと下がるよね？

[99: 匿名さん]

ここって実需の住宅購入の人が集まるスレですよね。
物件を見て買うか買うまいか悩むのは判るが、高値掴みを気にするなら
買わない決心をするだけでいい。

結婚で心に傷を持った女が不倫から抜けられないのは結婚しないで
済む相手と付き合うことでどこか安心できるからだろう。
ローンを組む、マンションを買うのが怖い人は地価が高い、金がたまらない
とか「買わないで済む」理由を見つけて安心したいのだろう。

自分が、買いたくないというのならマンション価格など気にする必要も
ない。
買いたいものがはっきりしないから、買いたい物件と出会わないのでは？


物件を見る目を養わずにマンション価格ばかりを追いかけても無駄だ。
今の世の中そこまでマンション買いたい人が減っているのだろうか。

不動産の価値はその場に立ってみないとなかなか理解しがたいもの。
小石川や三番町など歩いてみれば、なるほどという雰囲気はある。
湾岸タワーは、買った人の家を訪ねてみるのが早い。あるいは
中古のオープンルームをなるべく数多く見ることだろう。
地図で見るのとも下から眺めているのとも違った世界がそこにあったりする。
いくつか数をかさねてみれば「下がる」か「下がらない」かまでわからずとも
自分が何を求めているかくらいは見等がつく。

そのときに、できるだけ上からものを見るほうが価格の正当性がわかるものだ。
山も上から下を眺めたほうが位置関係はわかる。
したから見上げているうちは全体像がつかめない。
いまどき買いの仲介を業者に頼むのは愚の骨頂。彼らは下のほうの物件
で品質の悪いものばかりをみせて、次第に自分が売りたい方向に誘導する。

高い買い物をするときこそ信頼できる相手に相談したほうがいい。
ここの掲示板読んでも信頼できるかどうかなんてわからんだろう。
いつまでもぐずぐずする理由づくりにしかならない。
やめるならきっぱりやめる。買うならもっと真剣に中古物件も
数多く見てまわったほうがいい。

[100: 匿名さん]

＞世田谷，杉並,中野あたりに新築マンション探してるんだけど，ぜんぜん値段下がって無いじゃん。
30坪，3LDKで7500万ぐらいが予算なんだけど。

無論中古ですよね。
いくつもありますよ
パークシティ成城 東京都世田谷区成城4丁目 小田急小田原線/成城学園前
17分 7,680万円 3SLDK 102.37m2 '03/03

パークハイム弦巻 世田谷区弦巻1丁目 東急田園都市線/桜新町 10分 7,180万円
3SLDK 105.49m2 '83/02


２００３年でも平均坪単価２５０万の新築物件ってあったでしょうかね。

[101: 匿名さん]

>>97さん
本気で都心の高級物件を買う気なら、ご自身が信頼できる相手に相談
されたほうがいいでしょう。
ここで相手の顔もみずに書かれた言葉を読んであなたが行動するとは
とても思えません。

[102: 匿名さん]

「何を言うか」よりも「誰が言うか」がずっと雄弁な時がある
・・・・山田ズーニー著　『あなたの話はなぜ「通じない」』
Ｐ８より

[103: 匿名さん]

不動産購入には、有料のアドバイザーや信頼できる仲介業者、賃貸業者
を少なくとも複数づつもって以内とダメ。
超都心を買うような富裕層には、金融機関以外に、相談相手は必ずいる。
ワンルームマンション業者だって中には師と仰ぐほどの知識と経験を持った
人がいる。客になるということは金を払うということ。
何もいきなり何千万払う必要は無い。ほんの十数万のセミナーで得た情報や
人脈のほうが業者の営業トークの数倍信頼がおけるはずだ。

ここは、「上がる、下がる　いや横ばい」とかを理詰めや事例を引いて
語る表現の練習場だと思っている。

人の文章で自分が納得できたら面白いなぁと思うだけ
だから人に買えとすすめるようなつもりはまるでないし
こんなところで説得されてしまうようなお人好しもよもや居るまい。

[104: 匿名さん]

東京駅の大丸がツインタワーの北棟に１１月に移転するけど、その跡地の地下部分はどうなるのでしょう？
地上部は空中回廊になると聞いていますが、地下部の情報は無いかと
そこも店舗が入って、地下街になったら商業施設の規模はかなり大きくなりそうですが

[105: 匿名さん]

なんで１日で１００も進むんだこのスレは

[106: 匿名さん]

日本も米国のように所得の二極化がますます進むでしょう。
米国では中流層が下流層に滑り落ちました。
ごく少数の富裕層が富の8割を占め、大多数の下流層は搾取されるだけ。
残念ながら日本の未来図でしょう。

で、マンション価格ですが富裕層が買いたいと思うエリア（都心3区など）
は横ばいか若干上昇の余地あり。
それ以外の20区は今がピークに近く、世帯減の起こる2015年まで緩やかに下降してゆき、2016年以降は需要減がはっきりし下落すると読む。
景気次第では2010年まで横ばいでいけるかもしれない。

過剰流動性でバブルの再来があると大きなインフレ期待の人もいますが、私はそうなるとは思えません。
政府・日銀は要人の発言を聞く限りバブル再来は望んでいない。
ごくゆるやかなインフレを望んでいるだけ。
なのに地価がバブル的に高騰したら、すぐに規制を入れてくるでしょう。

[107: 住まいに詳しい人]

>>105
なんかもー「流れを読む」なんて死語なのかね
テーマ性がどんどん薄まっていくねぇ

で、繰り返しになりますけど
前スレで
>976、990のマクロ分析が雑すぎて笑ってるだけだよ。
とお笑いの方
ご高説頂けませんかね？

2006−2007年で20％以上上昇したマンション価格が
今後更に上昇するという理由は何なんでしょ？

[108: 匿名さん]

>>106
限られた富裕層しか買えない水準まで上がるはずないでしょ。
微妙な水準が６千万円台。坪単価で２８０万円くらい。
ここまでは都心部マンションは上がる可能性が高いでしょう。
それより上は、インフレと賃金上昇が同時に起こる環境にならないと無理。

都心部でも７千万円を越える、坪単価で３００万円を超えるところが
出てきているけど、マス市場ターゲットだと天井。
よほどの希少性、プレミアが無ければ坪単価４００万円近くは無理。
都心部マンションはまだ開発余地があって、供給余力がある。
こんな状況で県境外周区、中野区あたりに坪単価３００万円台が出てくるのはまさにプチバブル。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[109: 匿名さん]

地価下落による弊害は投機の破綻などではなく
中産階級の資産形成の破綻にある。
７０年代、庭付き一戸建ての住居は、住宅ローンという
強制貯蓄で最終的には子孫に残せる土地資産を手にする
という「働き甲斐」のシンボルだった。
９０年バブルで、牛久や龍ヶ崎の戸建を買った結果現在価値は
２３００万都合３０００万以上「ローン支払いと自己資金」が
下落で雲散霧消した団塊世代は少なくない。
その次の昭和２６年以降の世代は、もっと悲惨で郊外マンションを
高値で買ったグループ。
過去１３年にわたって下落が続いて、やっと２００６年から上昇に
転じた郊外がまた下落。
それじゃこの先ローン破綻者がでてきた日には保障会社は
担保割れ物件をやまほど抱え込むことになるのでしょうか。
１３年下がり続けて、その間払い続けたローンで銀行も不動産も
建設も息をふきかえしたのではないでしょうか。

都心の一部が高騰したにせよ、それは投資によって東京の
利便性と収益性が増したからで、正当な評価という話もあります。
一日何十万人という集客性のある場所が一日７万人しかあつまらない
場所より高いのは当然でしょう。
地下鉄の駅が３つもあったり一つの駅に３本の線が乗り入れたり
新幹線のほかに在来腺が４本私鉄が一本ある駅の徒歩圏が
今後も何１００億という開発投資が続いて今の安いままというのは変だ。

地価が下がるというのは、都市基盤整備の投資が無駄になる
という意味だ。デフレでうれしいのは子供の小遣いのつかいみちが
増えることくらいで、雇用や給与も同時に縮退するのだ。
長い夜のあとに朝日がまぶしいから早く沈めというのは
とても愚かな願望だ。

[110: 匿名さん]

>>108
ここに本年1月〜８月の販売戸数があるが、
プチバブル的な価格設定になっているところは、
どこも昨年に比べ大幅に供給が絞られている。
人為的に供給を絞り、高値を認めさせる戦略だが、
こんなのにホイホイと乗ったら後でひどい目に会うのは明白。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[111: 匿名さん]

安値でも買えない人がなんで熱く議論してるの？

[112: 匿名さん]

>>109
商業地についてはこの議論は正しく、
商業的に特別有利な場所は、局所的なプレミア価格がついて当然。
しかし、住宅の場合はそんなに極端にはならない、
争って購入しても、社会的ステータスが認められるほんの一部の
超高級住宅地ならあり得るが、そこは戸建地域であり、
マンションは該当しない。
マンションはいわゆるマス対象のものであり、極端な高値が正当化
されるとは思えない。

[113: 匿名さん]

＞109「長い夜のあとに朝日がまぶしいから早く沈めというのは
とても愚かな願望だ」

この表現、非常にいいですね。もっと言えば、都心部から段々と郊外に向かって日の出を迎えるわけで、都心部があっという間に日没を迎えるような政策が行われることは、地方の底上げ対策からも考えにくいし、財政の健全化の手法としても無理があるでしょう。

不動産は経済活動のエンジンであり、緩やかな長期的価格上昇は、経済運営上、欠かすことのできない必須条件であることは、90年以降の苦悩の15年間を経験した識者であれば、自明のことでしょう。

いずれにしても、天下の回りものである、お金が潤沢に回る枠組みが政治的にも金融環境的にも整いつつあることは、好ましい状況と判断できるのではないでしょうか。

短期的な混乱に動揺することなく、中長期で日本不動産はバイアンドホールドでいいのではないかと思います。
もちろん、利回り７％以上あるいは、希少性の高い超都心物件狙いが前提ですが。（なぜなら、少なくとも日本国内には、当面、それ以外の安定的な投資対象がほとんど見出せないですから）

[114: 匿名さん]

投資が見込め
人口の増加が見込め
住環境の良化が見込めるところは
基本的に買い。

[115: 住まいに詳しい人]

>>113
文学的表現はどーでもいいからさぁ

1年で価格が20％も上昇したのが
更に上がるという根拠を聴かせてよ

[116: 匿名さん]

>>113
投資が見込め
人口の増加が見込め
住環境の良化が見込め
安いところは
まだ上がるかもよｗ

[117: 匿名さん]

貧民が難癖つけてばかりいるのを見て哀れに思います

[118: 匿名さん]

自称「住まいに詳しい人」が、住まいに詳しいと思う人は手を挙げて〜。

[119: 匿名さん]

金持ちけんかせずとはよく言ったもんだね。
いずれにしても、９月以降にでてくる都心部の物件が、今後を展望する上で非常に重要な位置付けになるんじゃない。
さすがにこれまでの上昇ペースをすのまま反映した価格設定だとちょっと厳しいのではとの感覚がどう価格に反映されてくるか。

[120: 匿名さん]

もういい加減に、下がって欲しいって願望はもうやめにしてくれよ。

実際、新築で下がってる所、ひとつも無いじゃん。

少しでも下がれば都心にマンション買えると思ってるのが笑える。

いくらここで下がる下がるってみんなでお祈りしたって、実際高い土地買ってるんだから安く売るわけ無いじゃん。

上がった分、下がるとか言う人がいるけど、そのころとは土地の仕入れ値も材料費もぜんぜん違うんだよ。どうやったら２００２-４年レベルまで下げられるのよ。
それを教えて欲しいよ。

確かに上げ止まるかも知れんが、下がることは無いんだよ。
みんな、もう理解してください。

[121: 貧民]

マンションなんて単なる耐久消費財なんだから、エンドユーザーとしては周辺家賃との比較で高いか安いかで買うかどうか決めればいいだけ。
俺は大手町に30分圏内の都民住宅に住んでるが別に家賃上がる気配は今のところない。てことは今の新築分譲相場なら買える値段にはほど遠いのでそのまま今のところに住み続けりゃそれでいいやって話。
そら多少グレード高い物件に住めたらそれにこしたことはないけど、家のための人生じゃなく、あくまで人生のための家だし、日々の楽しみとか子供の教育費削るなんざ本末転倒。貯めた金は株（インデックスETFとか）とか外貨に定期定額突っ込めばいい。

てことで、今後も金持ってる人が買えばいいんでないの？そんだけの話だろ？車もタクシーとレンタカーで十分。金持ってる奴だけ買えばいい。てことで新車登録台数同様マンションも需要減に合わせて供給減、それでいいんでないの？

[122: 匿名さん]

高騰だバブルだと騒ぐ人は、いままでの新築マンション供給が
欧米に比べて異常なまでの供給過剰であったことを知らない。
欧米にくらべ、新築市場と中古市場が逆転していて一桁規模が違う。
米国は家を買うといえば中古の家を買うことだ。

スクラップアンドビルドは日本のお家芸。急場しのぎの安普請で
粗悪品を大量に作ってあとは３０年もしないうちに壊して建替える。
だから７０年代の弁当箱みたいな郊外団地に
は誰も住みたいとは思わない。
中古市場が不人気だったのは中古住宅が狭隘で間取りも悪く
性能が劣るものが多かったせいだ。

バブル以降のマンションが増えていきストックのうちの
半数以上を占めるようになった。
となれば、かつての中古市場のように、狭い、耐震性能が劣る
天井が低い、スラブが薄いなどの性能の課題は少なく
優良な中古ストックが増えてきたということになる。

地価が高騰した結果郊外の戸建人気が高まり、底値になったら
２３区マンションの大量供給。
とにかく街をあるけば古いマンションよりも
築年数のさほど古くないマンションが多いのが都心住宅地の
昨今の姿だ。

とはいえ、世田谷通りも白山通りももうこれ以上新築が建つような
木造の商店も通りに面した駐車場もみあたらない。

もうこれから先は新築を供給しなくてもＤＩＮＫＳや単身世帯を含
世の中の住宅はリノベーションで回っていく時代なのだろう。

もしそうだとすれば、これからは更地もさることながら
いい場所に、リノベーション可能な既存マンションを持っている
ことも価値になる。
逆に貴重な更地や古い建物を壊して建てる新築は高くて当たり前。
既存住宅を持っている人がそれを売ってさらに金を積んで
はじめて手に入る「プレミアムバリュー」ともいえる存在なのだ。

[123: 元祖匿名はん]

まるで急にサンライズしたかのように言ってる方がいますが、

いったん沈みきった太陽は10年前から既に燦燦と昇っていたのです。

皆、怖がって外に出ないで家にいましたから。

おんもの外人と一部だけが気づいてただけ。

今は眩しい西日かもしれませんよ。笑

あと、下がって欲しい、上がって欲しい的な個人的な願望については

正直あまり興味ありません。

[124: 物件比較中さん]

2003-2007の反転は完全にマーケットの「あや」
一時的なものに過ぎない。

構造的な不動産価格下げ圧力の底力の強さは
循環的な上昇では支えきれない。
気の遠くなるほど長い下げ相場がまだまだ続く。

[125: 匿名さん]

ん〜これから上げ相場と言われれば「よっしゃ今のうち買ったろ」
でいいのだろうけど。
力強く「これからは暫く下げるよ。今、買っちゃだめよ。」
って、私みたいな庶民はどうするの？

１０年とか傍観してたらローン組めなくなっちゃうんですけど。
もっと下げが続くのなら、その前に家賃下がんないと奥さんに言い訳しにくいので困ります。

[126: 元祖銀行関係者さん]

下がりそうだから買えない

可哀相だがそれが現実だとおもわない？

自信が無ければ、無理して買わないほうがいい

無理するのが一番悪い

一生賃貸でもいいのではないかい？

今流行で、新線ができ手ごろな価格の足立区辺りだって短い三十年ローン組んでも、２０３７年には買った価格の半値になってる可能性だってあるんだから

購入を強制されて無理やり契約するより賃貸族で良いと思わないかい？

人生いろいろだ

賃貸は気楽で良い、近所に問題あれば引っ越せばイイ

慌てて購入することはない

[127: 匿名さん]

マンション買えれば上流な訳？買わない奴＝買えない奴で貧民？
正直笑いました。

別に賃貸でも構いません。
不動産だろうが株だろうが金だろうが資産を持ってれば良いのです。
マンションに限定する意味はありません。

何で資産を増やすのかは人それぞれです。
投資信託、株式、FX、先物取引、不動産、貴金属、美術品etc・・・
マンションもその中の１つにしかすぎないのです。
マンション買ったら勝ち組みたいな発想は恥ずかしい。

個人的にはマンションにしろ戸建てにしろ、自分で住むものなんだから投資的観点は入れるべきではないと思います。
自分の好きな場所に買って住みつぶせば良いのではないでしょうか。

[128: 住まいに詳しい人]

>>122
>高騰だバブルだと騒ぐ人は、いままでの新築マンション供給が
>欧米に比べて異常なまでの供給過剰であったことを知らない。

つまり、欧米に比べて異常なまでの
築浅マンションが存在するということですよね
マンションって直ぐに消えて無くなるわけじゃなんですから

団塊Jrの需要が一段落したら、どーなるか？
ってことですよ

[129: 匿名さん]

マンションデベという業態自体、すでに世帯交代してさらに総合デベに吸収される
かたちで最後は新築供給自体いまの１０％以下の数で「足りる」状態になる。

このスレのタイトルは「２３区新築マンション価格動向」なので、答えは
市場が細って、最後は「価格がなくなる」

マンション業界というのは大食らいのカバの群れだ。
１０年分の餌をみつけたら４年で食いつくし、あとはクソをして寝ている。

[130: 匿名さん]

>>125
このスレでは，これから下がることが当然みたいに書いてありますが，スレの①-⑤ぐらいを読み返してください。今後10年はマンションは上がるという意見が大半だったのですよ。
つい半年前のことです。
偉そうなことかいてる人が多いですが，それだけ先が読めていません。

都心のマンションが上がりすぎたから，自分は買えない→みんなも買えない→需要が低下→マンションが下がると思っているだけ。その流れにいろいろ理屈をつけてるに過ぎません。

実際，チャレンジ価格で売り出した中古や，中堅サラリーマンを狙った郊外の物件が高値をつけすぎて売れてないだけで，人気物件は売れ行きは好調です。

これからはマンションも格差の時代です。誰でも湾岸に80平米を買えた時代はもう来ません。
需要が低下すれば，都心に少数優良物件を高値で売ればいいし。買える人がいなければ，郊外に安いマンションを建てればいいし。

私は，今後10年は上がりも下がりも小幅だと思います。
マンション買っても大きな損は無いと思いますよ。

[131: 匿名さん]

なんでそんなにみんな新築がいいの？
もうちょっと待って少し下がった中古でいいのでは？