23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[801: 匿名さん]

ここまで東京不動産が高くなっちゃうと。
地方都市に住むことが見直されてくると思う。
今や平均サラリーマンの予算4000万円で東京なら50平米くらいの狭い
作りも2流の物件だったりする。
これが博多とか仙台とか札幌とか地方中核都市では、駅前の立派な
タワーマンションの80平米に住める。
生活や買い物の環境も東京以上の面もある。
可能な人ならUターン就職して地方都市で暮らすことが見直されるように
なるかも。

[802: 匿名さん]

正直不動産屋は都心ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
過剰な利益をやめて適正利益くらいにすれば価格は下げれるしさばける。

[803: 匿名さん]

>>802
株主総会でそうおっしゃったらいいでしょう。

[804: 匿名さん]

となるとみんなまだ売り惜しみを続けるということですか？

[805: 匿名さん]

サラリーマンでかつ所得が高くないと、仙台の５０００万の
タワーマンション買えません。
そもそも仙台で五橋の住友・三井物件のような高額物件買うのは
勤務医くらいのもの。
そんなもの買わなくても台原あたりにパークホームズの築浅が
８５平米が２０００万で買える。

だったら、埼玉県や茨城県の郊外に住んで週末ゴルフを楽しむほうが
いい。会員権は安いよ。老後も楽しく暮らせる。都会に住む子供や
孫も遊びにきてくれる。
地方に住んだら子供も孫にも見放されるよ。

[806: 匿名さん]

＞となるとみんなまだ売り惜しみを続けるということですか？

私が続けているわけではないですけどね。誤解しないでね。
売り惜しみというのは書いての見方でしょう。
売り手サイドで見れば、土地が上がる前にまとめ買いして仕入れて
ストックして需要にあわせて供給しているだけ。
モデルルームに客が印鑑握り締めて殺到するならなにも売り惜しみ
などしないでしょう。

それと郊外とのミックス。高級レストランはフラッグシップの店の
席数は少なめに。つねに予約がとれないくらいが丁度いい。
弟子の店がそこそこ埋まるくらいに客を抑える。
郊外のマンションの売れ行きがよくならないと、都心だけ売れても困る。

[807: 匿名さん]

×書いての見方でしょう。
○買手の見方でしょう

[808: 匿名さん]

NHKでオイルマネー日本誘導の動きが放送されていましたね。
通産傘下の政策銀行が積極的に動いているとのことでした。
100兆円の資金をどうやって日本の株式・不動産市場に持ってこれるか、
アブダビで会談・ネゴを続けている様ですね。

国家戦略の一貫として石油資源確保の為にもこのアクションは必要と事。
すでに福岡の大型賃貸物件が動き出しているようですが、二重課税の問題
が解決されれば欧米一辺倒の投資から日本へのポジション切り替えを行うと、とあるアラブ人大富豪が語ってました。
今月中にアブダビからの関係者一同が東京に訪問する予定ですので、
今後の彼らの動きに注目したい。

その局面になると多分、通産vs財務＆金融庁になるでしょうね。

専門家の皆さんいかがでしょうか？東京の不動産価格に影響が出ますか？

[809: 匿名さん]

＞正直不動産屋は都心ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。

これ、何でも言えることですね。
正直フランスワインはブルゴーニュではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直エルメスはバーキンではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直寿司屋は銀座ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直懐石料理は京都ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直デビアスはダイヤモンドではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。

たぶん
あなたは賃金ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
というのはどうでしょう。

＞過剰な利益をやめて適正利益くらいにすれば価格は下げれるしさばける。


過剰な給与をやめて適正給与くらいにすれば会社の利益は上がるし売上げも伸びる。

どっちもバランスよく上がったほうがいいんでしょう？

[810: 匿名さん]

>>808

日本の経済は土地本位主義。地価が下がることで金融の信用創造（金めぐりのメカニズム）
が損なわれる。これ以上の低金利、ベースマネーの増加はできないレベル。
これまで米国住宅景気を支えたのが日本の機関投資家なのだから米国が引いたあとは
オイルマネーを引き込むか華僑資本しかない。
それに触発されて株価や地方の不動産が上がって・・・個人の金融資産が国内で運用
されるようにしたいのでしょう。
しかし、福岡でもどもでも賃貸不動産の需給関係から地価はきまってきている。
地主が自前で安い賃料で賃貸を続ける地方都市に収益還元法での地価上昇は
期待できない。
そうなると、勢いプレミア地区を都心の中で作る方向に向かう。
家賃が成立すればもう一段の都心の地価高騰もありうる。
住宅ではなく、ホテルなど商業不動産分野。あるいはカジノやコンベンション施設。
熱海の再生とかそういう話では？

[811: 匿名さん]

>>802
車買う客は自分が「買えない客」か「買わない客か」を見極めているのに
ことマンションとなるとその見極めがなくなる。
いきなり原価がわかったような口調で横柄になるのはなぜだろう？

買えないことを怒るなら、こんなところでなくモデルルームで販売員相手に
怒鳴りまくったらいいだろう。

[812: 匿名さん]

>810

面白いのは福岡の賃貸物件内にコンビニがあってお酒も販売される
予定であったが、イスラム法に反するとの事で陳列棚面積を30％に
減らされていました（笑

カジノは微妙ですね・・イスラム法に従えば。

[813: 匿名さん]

あれ？ドバイにカジノ無かったっけ？

[814: 匿名さん]

確かに。ドバイにはカジノはない。カイロにはあったような・・

[815: 匿名さん]

ドバイは中東諸国内でお酒が飲める国です。
サウジなんかは酒も売っていませんね。

[816: 匿名さん]

結論としては、世界の信用収縮の影響は、日本の不動産には全く
なしということですか？

[817: 匿名さん]

>>816
以前のレスのひとつに、みずほ総研石澤卓志氏の日本の不動産ストックに
占める収益不動産のシェア、収益不動産のうちの私募ファンド・リートの
比率の低さが出てましたね。
外資は、日本の景気が低迷してうれしいことは何もない。自国に投資させて
金を巻き上げたいのが本音でしょう。
ねらい目は個人の金融資産１５００兆円。
とはいえ、自国の経済が左前になったら金は引き上げる。
円高になってキャリートレードもできない。
マンション価格は米国の円キャリーの株投資とは無縁。
株のようにすぐ売れるものは円安で借りて円高で売るだけの話。

米国の住宅不況で日本の住宅不況が来るというのは、よくわからない理屈だ。

[818: 匿名さん]

不動産は金融商品じゃないからねぇ。信用創造の本質みたいな
ものであって信用不安になればなるほど不動産の信用創造に
依存する動きになるんだよ。

[819: 匿名さん]

ぼったくり価格を許すのはのせられて買うやつも悪い。
そういう＊＊が減れば売れなくなり値下げせざるをえなくなる。

[820: 匿名さん]

それではなんで中古が前ほど強気じゃない値付けになってきているの
でしょうね？

[821: 匿名さん]

不動産が売れるには銀行がカネを貸すということが条件。
個人にそこそこの信用があれば、不動産購入には金を貸す。
しかし株を買うから金を貸せといっても銀行は貸さない。
証券会社なら貸す。証券会社は不況で自主廃業したが銀行は
公的資金注入した。

国の経済を伸ばすには地価が下がってはいけないのだよ。
マンション価格とはいえ新築が値下がりするよりは品薄で
売りがない状態でいてもらうのがいい。

郊外が値上がりすれば相対的に土地の信用想像力が
増加してそれだけ金が回る。
住宅購入と企業の設備投資と公共投資が内需拡大の
３本柱だが、住宅購入以外に銀行が安心して融資できる
先がない。地価が上がれば中小企業の土地担保融資も
復活する。
地方都市の景気が悪いのは銀行が腰抜けだからとういう
より地価が浮上せずに銀行が融資できないからだろう。

[822: 匿名さん]

>それではなんで中古が前ほど強気じゃない値付けになってきているの
でしょうね？

そんな気配あるんですか？具体的に数字と物件場所（名前であなくて）
をお示しください。
郊外の中古は前から安い。中古にもいろいろあります。
都心中古（それも７０年代）は依然として強きですし品薄ですよ。

[823: 匿名さん]

＞ぼったくり価格を許すのはのせられて買うやつも悪い。
＞そういう＊＊が減れば売れなくなり値下げせざるをえなくなる。

自分以外の人の価値観が理解できない人は売り手にも自分の
価値観を押し付ける。
奥さんにも押し付けて嫌われたりしていないだろうか。
少なくとも金がよってこない性格だと思うね。

[824: 441]

少なくとも、都心周辺の中古はオファー価格すら下がっているような
兆しが無いと思いますがね。。毎日毎日不動産屋は売れ売れ煩いし。
都心周辺の優良な住宅地においては物件が枯渇してますよ中古も含めて。

[825: 匿名さん]

90年代にマンション買った人たちから見れば、2000年代前半のデベこそ
価格破壊の鬼畜だったでしょう。

[826: 匿名さん]

>>824
そうなんですよ。各沿線の物件はことごとく新築の立地が悪い。
徒歩１５分は当たり前、１７分で三軒茶屋，学芸大学二駅利用
下馬なんて詐欺みたいな物件が多い。下馬だか知らないが
そんな場所は足の丈夫なシマウマでも住めない。

パリのような市域の狭い都市でもそうだが東京もいよいよ
３０年以上にわたるマンション建設と戸建て建売の乱売で
良好な住宅地は払底したということ。

新築マンションに限っていえば、８０年代後半に酷似している
８０年代にはさらに地上げ屋が土地を空けてむりやり空地を
作って頓挫したがそれを不良債権として買った者が今は
マンションを建てて売ってしまったわけだ。

更地はあっても目玉が飛び出る高値。更地を保有する地主が
安売りしない限り、その辺の中古転売がびびって安値つけた
くらいで相場が下がるわけがない。

みなさん都合のいいときだけ需給バランスを唱えるくせに
需要が減った以上に供給はもっと少ないという現実から
目をそらしてはいけない。

否都心の需要は、金が無いという理由は別に金さえあれば
いくらでも出てくる。郊外を持って変えがたい存在価値がある限り
そうなる。
金を持っている人が都心周辺に住みたがり持っていない人は
都心に住みたいと思わないものなのだ。

[827: 匿名さん]

＞90年代にマンション買った人たちから見れば、2000年代前半のデベこそ
＞価格破壊の鬼畜だったでしょう。

ですから、価格破壊は港区、江東区の湾岸タワーだけですよ。
世田谷・文京人気エリア物件など相変わらず高値維持のまま。
逆に９５年でも都心新築を買っていたら今はもう買値に戻していたりしますよ。

郊外を９６年に買っても、自己資金の多い人は２割〜３割減で売って逃げてます。
だいたい底値と読んで買ったのが下がり始めて、売りに動いた人は結構います。
要は自己資金にそれくらいの余裕があればやり直せるということ。

[828: 匿名さん]

価値の下がり続けるものにどうして３０年も代金を支払い続ける
ことが出来ようか。
値下がりしたらその時点で売って、もっといい場所に買い買える
べきに決っているだろう。
下落が続きさらに繰り上げ返済するか。売って買い替えるか
で結果は１８０度違う。
２０００マンションしても３０００万安く都心物件が買えたら答えは簡単だ。
そういうことがあの時起こったというだけだ。

もともと、不動産など資金に余裕がなければ買ってはいけない。
借金してでも買うべきなのは値上がりが確実なときだけだ。
借金しないと買えない人が値下がりを待って買うなどという話は
ありえないことだ。
「ちょっと待て、下落は急に止まれない。」
これは不動産投資安全標語。

あいかわらず「上から目線」といわれそうだが、下がったら買うと
いう本質を判ってない人が多いから言いたくなるだけだ。

[829: 匿名さん]

×２０００マンションしても
○２０００万・・損しても
あいかわらず勝手に変換する板だねｗ

[830: 匿名さん]

テスト

マン　損
マンション

[831: 匿名さん]

あ...ほんとだ勝手に変換するんだ

[832: 匿名さん]

下がったら買おうって言う人は下がっても買わない。
損したくないという人に得のありかはわからない。

順序が逆。自分の理想は何か。それがあってそれに近づく
シナリオが大切。価格が目標の人生なんてありえない。
ハードルが高かろうが低かろうが跳ぶべきなら跳ぶだけ。

[833: 匿名さん]

そうなんですか。
不動産は買う時期が重要。安く買って高く売るが大切と言っていた
人はどうですか？　詳しそうだったけれど。

[834: 匿名さん]

値下がりをするのは世の中が不況の時期でしょう。
都心と郊外では供給が果てしなく続く郊外が下落要因が大きい。
都心は、供給余地が少ないから希少性があって
全体が下落するケースでさえ底値が限定される。

＞不動産は買う時期が重要。安く買って高く売るが大切と言っていた人はどうですか？

正しいですよ。
×下がったら買うという本質を判ってない人が多いから
○下がったら買うというような全く本質を判ってない人が多いから

マンションはいつか売るか貸すかという代物。
不動産は価格に５年から１０年の大きな変動がある。
１３年の下落の前は４６年以上上昇していた。
ただ、住いの場合は価格は条件ですよ。好条件で理想を実現する
のはいいことだ。
ただ、人生はそんなに長くない。決断すべきときは決断しないと
不満な人生を生きる時間が長引く。

[835: 匿名さん]

私が３０代で頭金が１０００万しかなかったらさっさと４０００万の物件買って
しばらく住みますよ。それが今の賃貸よりコストが減らせるならそうする。
そうでないなら、資金を増やすまでは住宅コストを最小限に抑える
でも、値下がりがない場合のリスクをどうやってヘッジするかというなら
やはり４０００万の中古かコンパクトマンションで賃貸可能な物件を買う
という方向でしょうかね。
何もしないってのが一番将来の自由度を損なう生き方だと思います。
シナリオが組めていない。出たとこ勝負の受身の人生に勝ち目ないでしょ。

[836: ビギナーさん]

高く売るかどうかは別にしても、
安く買ったほうが得にきまっているでしょ。

損得でいうと、インフレの時にお金を貯めて、デフレのときにお金を使う。これができれば、いちばんよい。難しいけどね。

インフレのときに買ってもよい人は、インフレを上回るお金を稼げる人かな。安くなったら、稼いだ金でよりよいマンションを買えばいい。
人生を楽しめるから。

[837: 匿名さん]

欲しい物件が２％上昇していったら普通に金貯めても追いつかないって
話ですよ。２〜４％ってのは下落にしろ上昇にしろ本当に気が付かない
範囲の変化ですから。

[838: 匿名さん]

>855
それが家族持ちだったら郊外の広め（３ＬＤＫ以上）になりませんか？
４０００万となると。それはＮＧですよね。

[839: 匿名さん]

＞損得でいうと、インフレの時にお金を貯めて、デフレのときにお金を使う。
＞これができれば、いちばんよい。難しいけどね。

あはは。大間違い。これだからキミらはデフレ世代なんだよｗ

デフレの時にお金を貯める。金は貯めた分価値を増す。
インフレのときは死ぬほど借金してローンでモノを買う。これ鉄則。
インフレを知らない子が間違ったこと言わない。

インフレにはよいインフレと悪いインフレがある。
景気が良くてインフレならみんな所得が増える。

[840: 匿名さん]

>>838
それが家族持ちだったら郊外の広め（３ＬＤＫ以上）になりませんか？４０００万となると。それはＮＧですよね。

はい。私は死んでも買いませんｗ一度懲りてますから。

[841: 匿名さん]

これから、よいインフレになるのでしょうか？？　それが
多くの人は不安に思っていることのような・・・

[842: 匿名さん]

デフレって先々どんどんモノが安くなる。世の中全部が秋葉原の家電店みたいな世界になってしまう。
買い控えするが得。
インフレはものの値段がどんどん上がる。トイレットペーパーだって買いだめしたほうが得。

値上がりし始めたら買い控えする根性が基本的に間違っているよ。

[843: ビギナーさん]

>>839

死ぬほど借金して、って。
無限にインフレが続くと思うなら、どうぞ。

[844: 匿名さん]

デフレの時に安いから買うってのは消費財の話
不動産や耐久消費財は、消耗品ではない。

デフレ世代は不動産でさえ消耗品と思うから安ければいい
って発想。
でも３５年ローン払って安いマンション買うのはトイレットペーパー
３５年まとめ買いする愚行に近い。
>>843
無限に寿命があるわけでもない。
借金には期限がある。
住宅ローンだけは命が返済期限の前に切れることもある

生きている間にあとどれくらい
インフレとデフレが切り替わるかあなたわかりますか

[845: ビギナーさん]

＞生きている間にあとどれくらい
インフレとデフレが切り替わるかあなたわかりますか


わかりません。どれくらい切り替わるんですか？

[846: 匿名さん]

判らないから座して待つだけの人生ですかね。

仮説を立てて住宅を買ったりローンを組んだりしないですか？
私は自分なりに５０年以上生きてきて自分なりの想定は持って
います。
みんなそれなりに、借金をする際に想定することがあります。
ライフプランって今後の２０年、３０年の中で景気の波が
どうかわるかいくつかの想定シナリオを組んで複数の
ヘッジを用意するものではないでしょうか。

景気の波は１０年って言いますよね。毎朝日経読むのも自分の
シナリオ松竹梅がどう動くかを検証する行為だと思うのですけど。

[847: ビギナーさん]

>>846


質問に答えてくださいよ。

インフレとデフレは、どれくらい切り替わるんですか？

[848: 匿名さん]

>>847
あなた女の子？

それを自分で想定して生きるのが人生。せめて本屋で１０冊くらい本読んで勉強しなさい。
一般的には１０年サイクルって答えてますよ。景気の波＝好景気インフレ
不景気＝インフレ、デフレともにある。

しかし世の中にデフレというのはそうそう起こることではない。
少しは経済の勉強しなさいよ。

[849: 匿名さん]

いやぁともかく二大政党はどれくらいで政権交代するのかって質問
に近いこと聞くね。決ってないだろうよ。
デフレが悪いということくらいだよ。わかっているのは。

[850: ビギナーさん]

>>848


わからないなら最初から言わなきゃいいのに。