23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[781: 匿名さん]

株や外貨で損して家を売る＊＊はどれだけいるんだろう。
譲渡益課税３９％の税率でかかるのを知らずに新築マンションの
投機買いする＊＊よりももっと少ないはず。

[782: 匿名]

海風で湾岸付近の排気ガスは内陸方向に吹き飛ばされ、拡散する。
で、それが内陸付近で、降り積もる。
あと、交通渋滞は、都内よりも、郊外の方がひどい場合もある。
（たまぷら辺りの週末や246の交通量、知ってるでしょ？）
その辺も考えてから発言してもらいたいね。

[783: 匿名さん]

７８０さん
ポートフォリオに不動産（賃貸）を入れるべきでしょう。

[784: 匿名さん]

現実から目を背けたい人たちがあせり始めましたね。

世界的好況も米国発リセッションに突入する可能性が出てきました。
米雇用者数の予想外の減少、年末商戦に暗雲
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070910-00000040-reu-bus_all

サブプライム問題なんて景気には関係ないとここで書いてる人がいましたが、そんな事ないですね。現実見ると。
マンション価格も同じでしょう。もう頭打ち。
超都心以外は横ばい→下げへ。

家庭の事情でどうしても買わないといけない人以外は様子見で正解でしょう。

[785: 匿名さん]

超都心ってどこ？
まさか豊洲じゃないよね。

俺的には3A、番町周辺、虎ノ門周辺が定義。

[786: 匿名さん]

豊洲こそブームで上げた感じがあるから、下げ局面ではきついのでは。

[787: 匿名さん]

本当にマンション新築価格が下落しはじめたら
えらいことになりますが、心配な人は「損切り」ラインを決めておけばいい。
とにかく買値２割減になったらとりあえず売る。
それ以上抱えていたら残債割れを起こして売るに売れなくなる。
自己資金が１割以下という人は不足分を親から借りても売る。
下がり続けたら、もっと安くいい場所がいつでも新築で買えると
いう話じゃないですか。
逆に見ればチャンスですよ。２割の損など、また取り戻せることになりませんかね。
次の復帰資金を貯めるには一旦低家賃の賃貸に入る必要はありますけどね。

[788: 匿名さん]

>>785
粘着都心定義厨ウザい

[789: 匿名さん]

外資は湿気た東京の不動産市場に火をつける種火になっただけで、もともと熾きがある
東京市場は、局地的に燃え上がった。
ここで水をぶっ掛けない限り、外資の種火や油が補給されずとも火の手はじわじわ
広がっていく。郊外が湿気たままなのは、地主が火種を自分で食っているからだ。
実際に郊外で駅近のマンション適地などどこにもない。戸建ての適地は２０００年前後に
売りつくされた。郊外だって優良物件は少なくなっている。

[790: 匿名さん]

マンションは、２年くらい前に土地を仕入れ、図面描いて、申請して販売資料作って
着工したところで売り出す。この時点で総販売価格、物件平均坪単価が決っている。
土地代も払っているし、工事請負契約も済んでいる。広告宣伝費も決っている
モデルルームも建てたし土地も借りたし。
値下げですか？どうやってしろというのですか。

談合とは言わないまでも、業界は「共同売主」という形で連名にして売上げの平準化
抜け駆け廉価販売の防止を図ってきている。
弱小な新興会社やＫなどのスーパーゼネコンが自社関連企業の土地を随意契約で
買って分譲マンション建てるケースなど業界は必ずタイアップまたは販売連携して
価格を維持してきた。

素人の思惑通り下がるのなら苦労は無い。

[791: 匿名さん]

でも、今までの強気か格付けは出来なくなってくるのでは？
中古が下がれば新築も多少は影響あるし。

[792: 匿名さん]

そのプロが、数年前に仕込んだ土地に、コストアップじゃ説明
できないほど利益を乗っけて売るって無理をして、値上がりを
演出してきたせいで、瞬間に価格が天井に達してしまったわけでしょ。
実需ベースじゃ買い手がいないのに、まだ価格上昇が維持できるかな。

[793: 匿名さん]

＞利益を乗っけて売るって無理をして、値上がりを
演出してきたせいで、瞬間に価格が天井に達してしまったわけでしょ。

どこに証拠がある？？？
単なる競争入札の上の高値でしょうが

[794: 匿名さん]

実際に、競争入札の土地仕入れでは、１００から１５０まで幅があって
その結果２割り増しの売値になっているだけだと思うよ。
>>792
はどこでしょういう話吹き込まれたの。自分で想像してしただけ？

[795: 匿名さん]

いかん。あまりにいらだってタイプが乱れた。ｗ

[796: 匿名さん]

まあそこまではいかないまでも、デベが利益幅が少なくなるのが嫌なら
寝かせておくしかないんじゃない？　でも、いつまで寝かすかが
問題。

[797: 匿名さん]

マンションサイトには、業界事情何も知らずに相変わらず、不動産＝欲張りで嘘つきで
すきあらば騙して儲けようとする
そういう意識でモノをみたがらる不勉強な素人購入者ばかり。
自分の都合のいいように事実を局解して結果自分がチャンスを失いさらに不動産業界
を恨み偏見を募らす。

マンションは不動産業者を通じて買うのなら彼らを正しく理解しないとダメだと思う。
所詮、大きな買い物が怖いというのと騙されまいという臆病な心が全ての目を曇らせて
いるだけ。こころを広く度胸をすえて深く入り込まないと本当のことはわからない。
金がないと臆病になるのはわかるが。

[798: 社宅住まいさん]

＞797
そうだよね。世間は、デベについて何も知らないんだ。群盲、デベを撫でるの図だね。

[799: 匿名さん]

アパレルの在庫は、倉庫代と流行おくれのリスクがあるから安売りしますよね。
でも定番は持ち越すでしょう？
生鮮食料品は腐らないうちに半値でさばきますよね。
でもマンションは３年たっても流行おくれにならない。むしろ３年前のほうが
床は天然杢フローリング。タンクレストイレ、ｅｔｃ仕様がよかったりする。
地価が上がれば上がるほど、品薄になって設定価格に市場が追いつく。
地価が下がるときは、あとからあとあから豪華仕様で安値が出てきて
とにかく抱えたら負け。

寝かしていながら次第に売れていっていますよ。別に完成売りで問題ないでしょ。
２年以上かかったって売れたらいいわけですよ。デベが銀行からの借りている金利が
ばかみたいに安いから平気だと思いますよ。

[800: 匿名さん]

地価が下がり始めたらローン審査が厳しくなるということを
誰も忘れている。

地価が下がらないから、中古価格もそこそこの担保価値がある
それが値下がりしたら本人の与信がよほど高くても不良債権化
する惧れがある。

地価上昇局面だから所得の低い若年層も物件の価値で融資が
うけられた。

[801: 匿名さん]

ここまで東京不動産が高くなっちゃうと。
地方都市に住むことが見直されてくると思う。
今や平均サラリーマンの予算4000万円で東京なら50平米くらいの狭い
作りも2流の物件だったりする。
これが博多とか仙台とか札幌とか地方中核都市では、駅前の立派な
タワーマンションの80平米に住める。
生活や買い物の環境も東京以上の面もある。
可能な人ならUターン就職して地方都市で暮らすことが見直されるように
なるかも。

[802: 匿名さん]

正直不動産屋は都心ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
過剰な利益をやめて適正利益くらいにすれば価格は下げれるしさばける。

[803: 匿名さん]

>>802
株主総会でそうおっしゃったらいいでしょう。

[804: 匿名さん]

となるとみんなまだ売り惜しみを続けるということですか？

[805: 匿名さん]

サラリーマンでかつ所得が高くないと、仙台の５０００万の
タワーマンション買えません。
そもそも仙台で五橋の住友・三井物件のような高額物件買うのは
勤務医くらいのもの。
そんなもの買わなくても台原あたりにパークホームズの築浅が
８５平米が２０００万で買える。

だったら、埼玉県や茨城県の郊外に住んで週末ゴルフを楽しむほうが
いい。会員権は安いよ。老後も楽しく暮らせる。都会に住む子供や
孫も遊びにきてくれる。
地方に住んだら子供も孫にも見放されるよ。

[806: 匿名さん]

＞となるとみんなまだ売り惜しみを続けるということですか？

私が続けているわけではないですけどね。誤解しないでね。
売り惜しみというのは書いての見方でしょう。
売り手サイドで見れば、土地が上がる前にまとめ買いして仕入れて
ストックして需要にあわせて供給しているだけ。
モデルルームに客が印鑑握り締めて殺到するならなにも売り惜しみ
などしないでしょう。

それと郊外とのミックス。高級レストランはフラッグシップの店の
席数は少なめに。つねに予約がとれないくらいが丁度いい。
弟子の店がそこそこ埋まるくらいに客を抑える。
郊外のマンションの売れ行きがよくならないと、都心だけ売れても困る。

[807: 匿名さん]

×書いての見方でしょう。
○買手の見方でしょう

[808: 匿名さん]

NHKでオイルマネー日本誘導の動きが放送されていましたね。
通産傘下の政策銀行が積極的に動いているとのことでした。
100兆円の資金をどうやって日本の株式・不動産市場に持ってこれるか、
アブダビで会談・ネゴを続けている様ですね。

国家戦略の一貫として石油資源確保の為にもこのアクションは必要と事。
すでに福岡の大型賃貸物件が動き出しているようですが、二重課税の問題
が解決されれば欧米一辺倒の投資から日本へのポジション切り替えを行うと、とあるアラブ人大富豪が語ってました。
今月中にアブダビからの関係者一同が東京に訪問する予定ですので、
今後の彼らの動きに注目したい。

その局面になると多分、通産vs財務＆金融庁になるでしょうね。

専門家の皆さんいかがでしょうか？東京の不動産価格に影響が出ますか？

[809: 匿名さん]

＞正直不動産屋は都心ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。

これ、何でも言えることですね。
正直フランスワインはブルゴーニュではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直エルメスはバーキンではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直寿司屋は銀座ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直懐石料理は京都ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直デビアスはダイヤモンドではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。

たぶん
あなたは賃金ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
というのはどうでしょう。

＞過剰な利益をやめて適正利益くらいにすれば価格は下げれるしさばける。


過剰な給与をやめて適正給与くらいにすれば会社の利益は上がるし売上げも伸びる。

どっちもバランスよく上がったほうがいいんでしょう？

[810: 匿名さん]

>>808

日本の経済は土地本位主義。地価が下がることで金融の信用創造（金めぐりのメカニズム）
が損なわれる。これ以上の低金利、ベースマネーの増加はできないレベル。
これまで米国住宅景気を支えたのが日本の機関投資家なのだから米国が引いたあとは
オイルマネーを引き込むか華僑資本しかない。
それに触発されて株価や地方の不動産が上がって・・・個人の金融資産が国内で運用
されるようにしたいのでしょう。
しかし、福岡でもどもでも賃貸不動産の需給関係から地価はきまってきている。
地主が自前で安い賃料で賃貸を続ける地方都市に収益還元法での地価上昇は
期待できない。
そうなると、勢いプレミア地区を都心の中で作る方向に向かう。
家賃が成立すればもう一段の都心の地価高騰もありうる。
住宅ではなく、ホテルなど商業不動産分野。あるいはカジノやコンベンション施設。
熱海の再生とかそういう話では？

[811: 匿名さん]

>>802
車買う客は自分が「買えない客」か「買わない客か」を見極めているのに
ことマンションとなるとその見極めがなくなる。
いきなり原価がわかったような口調で横柄になるのはなぜだろう？

買えないことを怒るなら、こんなところでなくモデルルームで販売員相手に
怒鳴りまくったらいいだろう。

[812: 匿名さん]

>810

面白いのは福岡の賃貸物件内にコンビニがあってお酒も販売される
予定であったが、イスラム法に反するとの事で陳列棚面積を30％に
減らされていました（笑

カジノは微妙ですね・・イスラム法に従えば。

[813: 匿名さん]

あれ？ドバイにカジノ無かったっけ？

[814: 匿名さん]

確かに。ドバイにはカジノはない。カイロにはあったような・・

[815: 匿名さん]

ドバイは中東諸国内でお酒が飲める国です。
サウジなんかは酒も売っていませんね。

[816: 匿名さん]

結論としては、世界の信用収縮の影響は、日本の不動産には全く
なしということですか？

[817: 匿名さん]

>>816
以前のレスのひとつに、みずほ総研石澤卓志氏の日本の不動産ストックに
占める収益不動産のシェア、収益不動産のうちの私募ファンド・リートの
比率の低さが出てましたね。
外資は、日本の景気が低迷してうれしいことは何もない。自国に投資させて
金を巻き上げたいのが本音でしょう。
ねらい目は個人の金融資産１５００兆円。
とはいえ、自国の経済が左前になったら金は引き上げる。
円高になってキャリートレードもできない。
マンション価格は米国の円キャリーの株投資とは無縁。
株のようにすぐ売れるものは円安で借りて円高で売るだけの話。

米国の住宅不況で日本の住宅不況が来るというのは、よくわからない理屈だ。

[818: 匿名さん]

不動産は金融商品じゃないからねぇ。信用創造の本質みたいな
ものであって信用不安になればなるほど不動産の信用創造に
依存する動きになるんだよ。

[819: 匿名さん]

ぼったくり価格を許すのはのせられて買うやつも悪い。
そういう＊＊が減れば売れなくなり値下げせざるをえなくなる。

[820: 匿名さん]

それではなんで中古が前ほど強気じゃない値付けになってきているの
でしょうね？

[821: 匿名さん]

不動産が売れるには銀行がカネを貸すということが条件。
個人にそこそこの信用があれば、不動産購入には金を貸す。
しかし株を買うから金を貸せといっても銀行は貸さない。
証券会社なら貸す。証券会社は不況で自主廃業したが銀行は
公的資金注入した。

国の経済を伸ばすには地価が下がってはいけないのだよ。
マンション価格とはいえ新築が値下がりするよりは品薄で
売りがない状態でいてもらうのがいい。

郊外が値上がりすれば相対的に土地の信用想像力が
増加してそれだけ金が回る。
住宅購入と企業の設備投資と公共投資が内需拡大の
３本柱だが、住宅購入以外に銀行が安心して融資できる
先がない。地価が上がれば中小企業の土地担保融資も
復活する。
地方都市の景気が悪いのは銀行が腰抜けだからとういう
より地価が浮上せずに銀行が融資できないからだろう。

[822: 匿名さん]

>それではなんで中古が前ほど強気じゃない値付けになってきているの
でしょうね？

そんな気配あるんですか？具体的に数字と物件場所（名前であなくて）
をお示しください。
郊外の中古は前から安い。中古にもいろいろあります。
都心中古（それも７０年代）は依然として強きですし品薄ですよ。

[823: 匿名さん]

＞ぼったくり価格を許すのはのせられて買うやつも悪い。
＞そういう＊＊が減れば売れなくなり値下げせざるをえなくなる。

自分以外の人の価値観が理解できない人は売り手にも自分の
価値観を押し付ける。
奥さんにも押し付けて嫌われたりしていないだろうか。
少なくとも金がよってこない性格だと思うね。

[824: 441]

少なくとも、都心周辺の中古はオファー価格すら下がっているような
兆しが無いと思いますがね。。毎日毎日不動産屋は売れ売れ煩いし。
都心周辺の優良な住宅地においては物件が枯渇してますよ中古も含めて。

[825: 匿名さん]

90年代にマンション買った人たちから見れば、2000年代前半のデベこそ
価格破壊の鬼畜だったでしょう。

[826: 匿名さん]

>>824
そうなんですよ。各沿線の物件はことごとく新築の立地が悪い。
徒歩１５分は当たり前、１７分で三軒茶屋，学芸大学二駅利用
下馬なんて詐欺みたいな物件が多い。下馬だか知らないが
そんな場所は足の丈夫なシマウマでも住めない。

パリのような市域の狭い都市でもそうだが東京もいよいよ
３０年以上にわたるマンション建設と戸建て建売の乱売で
良好な住宅地は払底したということ。

新築マンションに限っていえば、８０年代後半に酷似している
８０年代にはさらに地上げ屋が土地を空けてむりやり空地を
作って頓挫したがそれを不良債権として買った者が今は
マンションを建てて売ってしまったわけだ。

更地はあっても目玉が飛び出る高値。更地を保有する地主が
安売りしない限り、その辺の中古転売がびびって安値つけた
くらいで相場が下がるわけがない。

みなさん都合のいいときだけ需給バランスを唱えるくせに
需要が減った以上に供給はもっと少ないという現実から
目をそらしてはいけない。

否都心の需要は、金が無いという理由は別に金さえあれば
いくらでも出てくる。郊外を持って変えがたい存在価値がある限り
そうなる。
金を持っている人が都心周辺に住みたがり持っていない人は
都心に住みたいと思わないものなのだ。

[827: 匿名さん]

＞90年代にマンション買った人たちから見れば、2000年代前半のデベこそ
＞価格破壊の鬼畜だったでしょう。

ですから、価格破壊は港区、江東区の湾岸タワーだけですよ。
世田谷・文京人気エリア物件など相変わらず高値維持のまま。
逆に９５年でも都心新築を買っていたら今はもう買値に戻していたりしますよ。

郊外を９６年に買っても、自己資金の多い人は２割〜３割減で売って逃げてます。
だいたい底値と読んで買ったのが下がり始めて、売りに動いた人は結構います。
要は自己資金にそれくらいの余裕があればやり直せるということ。

[828: 匿名さん]

価値の下がり続けるものにどうして３０年も代金を支払い続ける
ことが出来ようか。
値下がりしたらその時点で売って、もっといい場所に買い買える
べきに決っているだろう。
下落が続きさらに繰り上げ返済するか。売って買い替えるか
で結果は１８０度違う。
２０００マンションしても３０００万安く都心物件が買えたら答えは簡単だ。
そういうことがあの時起こったというだけだ。

もともと、不動産など資金に余裕がなければ買ってはいけない。
借金してでも買うべきなのは値上がりが確実なときだけだ。
借金しないと買えない人が値下がりを待って買うなどという話は
ありえないことだ。
「ちょっと待て、下落は急に止まれない。」
これは不動産投資安全標語。

あいかわらず「上から目線」といわれそうだが、下がったら買うと
いう本質を判ってない人が多いから言いたくなるだけだ。

[829: 匿名さん]

×２０００マンションしても
○２０００万・・損しても
あいかわらず勝手に変換する板だねｗ

[830: 匿名さん]

テスト

マン　損
マンション