23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[761: 物件比較中さん]

子供が小さいファミリーなら、郊外は選択肢となる。

土日、レジャーを兼ね、
車で郊外の大型ショッピングセンターに行き、1日過ごす。

夫婦交代で、子供をみながら、夫は大型本屋や電気店、
妻は、洋服、ちょっとしたインテリア小物などを物色し、

お昼は、子供用椅子やサービスが用意されたレストランでとり、
帰りは、センター内のスーパーで、グロセリーショッピングする。

センター内は、天井が高く、明るく広々しており、
新しい。ベビーカーを押したまま移動できる。

海外のリゾートのようなリラックスした生活。

[762: 441]

いつの時代でも、郊外売れ残り物件特集をやることは可能でしょう。

[763: 匿名さん]

>>759
場所によるでしょ。
商業施設のマーケの視点でいえば、城東に単価の高いレストラン誘致は
無理。これ事実。アパレルもユニクロやジーンズメイト以外無理。
あとシマムラとか。
とにかく住んでる人の所得が低いのは地方都市に遅れをとらないほど。
城東に住むのは東京に住んでいる意味の６０％以上を放棄していると
しか言いようがない。

[764: 441]

城東には確かに私も抵抗は無いのですが、763さんがおっしゃるように、
町の深みというか、近所を徘徊して、あれ、高いけどこんなに旨い寿司屋あったっけか、
という嬉しい誤算が城東には少ない気はしますね。
これは時間が解決してくれるのかもしれませんが。

[765: 匿名さん]

まあ今マンション買う人はいないでしょうね
１〜２年様子を見るでしょう

[766: 匿名さん]

いや、単純に老舗的なものならあるかと。
ただ、しゃれた店が少ない。特にファッション、インテリア関係。
これは城西優位変わらないんじゃないかな？　チェーン店の高級店
なら丸の内近辺ですんでも個人店の厚みはね。

[767: 匿名さん]

少なくとも東京周辺に高い住居費をかけて住むとしたら
通勤の便以外で住環境に「東京らしさ」が欲しいとは思いませんか。

土日に全国均一のようなショッピングセンタに行き、シネコンで映画
子育てにいいけど、子供は１５年もしないうちに親から離れたがる。
大人の娯楽が何もない郊外で子育てを終えた夫婦は語らう場所も
旨い酒を飲む静かな場所もない。

パチンコ屋とｐｃデポと大型本屋にＴＳＵＴＡＹＡしかない郊外。
つれだってショッピングにいける横浜や玉川高島屋ＳＣでもあれば
まだまし。

夫がかまわぬすきに専業主婦は子供の教育にかこつけて都心に
買い物にでかけるしかない。往復の長い道のり主婦は夫の通勤を
思いやるなんてとんでもない話。こんな田舎に住むしかなかった
自分の定めを呪う。

[768: 匿名さん]

まあでも、みんながみんな都会的なおしゃれな生活を求めている
わけではないんだよね。都会の消費を享受しまくる生活。
そういう生活はしたいわけじゃないのに、都心には住みたいという
タイプもいる。けちけちして東京に住んでもかえって卑屈になって
愉しくないと思うが。

[769: 匿名さん]

う〜ん・・台東区には隠れ屋的な美味い寿司屋とかいっぱい
ありますけどね。意外な有名人と偶然にお会いすることがありますよ。
ファッションもジーンズブランド品卸の集中する東日本橋付近は結構
な掘り出し物が見つかりますよ。（基本的に卸だからコネが無いと
個人は購入出来ないけどね）又、某有名セレクトショップで並んでいる
スーツ、靴もオーダーで調達出来る。これも紹介が必要だけどね。

[770: マンション投資家さん]

>>769
特別扱い受けてるっていう自慢かよ。

[771: 匿名さん]

台東区は確かに城東だけど隅田川の向こうがここで言う城東だろ。
台東区ぜんぜん安くないけど・・


老舗があるのは、総武線沿線。東西線の南砂。それも大抵は蕎麦屋

平井とかの蕎麦屋は実に旨い。もうつぶれたかな。
数が少ない。日本橋に出たらやまほどあるものが城東には２ｋｍ間隔で
ばらけてある。

[772: 匿名さん]

東日本橋も横山町も中央区と千代田区だが。

[773: 匿名さん]

若いとか年収が少な目とか言う人は新浦安か海浜幕張でいいと思うよ。
どちらもいい街。
少しお金がたまったら豊洲でしょ。
もっとお金がある人は都心をどうぞ。

しかし、とうとう下げ下げ論者とか上げ上げ論者とは一線を画す事実をよく見極めた人たちの書き込みが出始めたね。
願わくはそういう方たちのいい話はもう少し控えていてもらいたかった。
もったいないよ。

[774: 匿名さん]

都心といってもいろいろありますよ。

例えば、芝浦なんて高速道路に囲まれて、排気ガスが充満してて。。
住環境としてどうなんだろう。

[775: 匿名さん]

そうかなぁ、書いてる本人同じなんだけどねぇｗ

[776: 匿名さん]

>>774
地上１２０ｍになれば排気ガス関係ないよ。世田谷に住んでいるときと
空気はかわらん。
充満っていうのは海岸通りを歩く人だけど、環七も２４６号も同じだよ。
空気が旨いのが好きなら坂戸か秩父がお勧め。土気もいいですよ。

[777: 匿名さん]

西麻布も南青山も空気はにたりよったりだと思われる。
緑が多いと空気がきれいと思うなら番町あたりだけど高速道路の
交通量はさしてかわらない。
しょせん偏見。
すっぱい葡萄。郊外でタバコ吸うほうがよっぽど肺には悪いだろうよ。

[778: 匿名さん]

>>774
地上１２０ｍに住めればね。確か排気ガスは関係ないです。

[779: 匿名さん]

>>773
一度安いとこ買ったらそう簡単に住み替えできないから悩むんじゃないの
かなぁ

[780: 匿名さん]

子供が小さいうちは郊外の安くて広い賃貸で、日々の生活を楽しみつつ投資に突っ込んで金をためる。子供が手を離れたら医療設備の充実している永住品質の都心の狭い住居をキャッシュ率高めで買う。

ってことでいいですか。貯金は5000万くらいしかないので、子供がまだ小さいことを考えると教育費にとっておかんといかんから、今の価格では都心マンションなんて買えません。坪250切るくらいになったら考えないこともないけど。

それはともかく、投資で不動産やってる連中は不動産のみに突っ込んでるわけじゃないから、昨今の荒れた相場で痛手を負ってる人も多いだろう。まあ口ではショートポジションたんまり持ってますって人もいるだろうが、実際はほとんど株でも外貨でもロングのはず。

ってことで、このまま相場が崩れてけばいずれ都心不動産も売りが出てくるでしょう。

[781: 匿名さん]

株や外貨で損して家を売る＊＊はどれだけいるんだろう。
譲渡益課税３９％の税率でかかるのを知らずに新築マンションの
投機買いする＊＊よりももっと少ないはず。

[782: 匿名]

海風で湾岸付近の排気ガスは内陸方向に吹き飛ばされ、拡散する。
で、それが内陸付近で、降り積もる。
あと、交通渋滞は、都内よりも、郊外の方がひどい場合もある。
（たまぷら辺りの週末や246の交通量、知ってるでしょ？）
その辺も考えてから発言してもらいたいね。

[783: 匿名さん]

７８０さん
ポートフォリオに不動産（賃貸）を入れるべきでしょう。

[784: 匿名さん]

現実から目を背けたい人たちがあせり始めましたね。

世界的好況も米国発リセッションに突入する可能性が出てきました。
米雇用者数の予想外の減少、年末商戦に暗雲
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070910-00000040-reu-bus_all

サブプライム問題なんて景気には関係ないとここで書いてる人がいましたが、そんな事ないですね。現実見ると。
マンション価格も同じでしょう。もう頭打ち。
超都心以外は横ばい→下げへ。

家庭の事情でどうしても買わないといけない人以外は様子見で正解でしょう。

[785: 匿名さん]

超都心ってどこ？
まさか豊洲じゃないよね。

俺的には3A、番町周辺、虎ノ門周辺が定義。

[786: 匿名さん]

豊洲こそブームで上げた感じがあるから、下げ局面ではきついのでは。

[787: 匿名さん]

本当にマンション新築価格が下落しはじめたら
えらいことになりますが、心配な人は「損切り」ラインを決めておけばいい。
とにかく買値２割減になったらとりあえず売る。
それ以上抱えていたら残債割れを起こして売るに売れなくなる。
自己資金が１割以下という人は不足分を親から借りても売る。
下がり続けたら、もっと安くいい場所がいつでも新築で買えると
いう話じゃないですか。
逆に見ればチャンスですよ。２割の損など、また取り戻せることになりませんかね。
次の復帰資金を貯めるには一旦低家賃の賃貸に入る必要はありますけどね。

[788: 匿名さん]

>>785
粘着都心定義厨ウザい

[789: 匿名さん]

外資は湿気た東京の不動産市場に火をつける種火になっただけで、もともと熾きがある
東京市場は、局地的に燃え上がった。
ここで水をぶっ掛けない限り、外資の種火や油が補給されずとも火の手はじわじわ
広がっていく。郊外が湿気たままなのは、地主が火種を自分で食っているからだ。
実際に郊外で駅近のマンション適地などどこにもない。戸建ての適地は２０００年前後に
売りつくされた。郊外だって優良物件は少なくなっている。

[790: 匿名さん]

マンションは、２年くらい前に土地を仕入れ、図面描いて、申請して販売資料作って
着工したところで売り出す。この時点で総販売価格、物件平均坪単価が決っている。
土地代も払っているし、工事請負契約も済んでいる。広告宣伝費も決っている
モデルルームも建てたし土地も借りたし。
値下げですか？どうやってしろというのですか。

談合とは言わないまでも、業界は「共同売主」という形で連名にして売上げの平準化
抜け駆け廉価販売の防止を図ってきている。
弱小な新興会社やＫなどのスーパーゼネコンが自社関連企業の土地を随意契約で
買って分譲マンション建てるケースなど業界は必ずタイアップまたは販売連携して
価格を維持してきた。

素人の思惑通り下がるのなら苦労は無い。

[791: 匿名さん]

でも、今までの強気か格付けは出来なくなってくるのでは？
中古が下がれば新築も多少は影響あるし。

[792: 匿名さん]

そのプロが、数年前に仕込んだ土地に、コストアップじゃ説明
できないほど利益を乗っけて売るって無理をして、値上がりを
演出してきたせいで、瞬間に価格が天井に達してしまったわけでしょ。
実需ベースじゃ買い手がいないのに、まだ価格上昇が維持できるかな。

[793: 匿名さん]

＞利益を乗っけて売るって無理をして、値上がりを
演出してきたせいで、瞬間に価格が天井に達してしまったわけでしょ。

どこに証拠がある？？？
単なる競争入札の上の高値でしょうが

[794: 匿名さん]

実際に、競争入札の土地仕入れでは、１００から１５０まで幅があって
その結果２割り増しの売値になっているだけだと思うよ。
>>792
はどこでしょういう話吹き込まれたの。自分で想像してしただけ？

[795: 匿名さん]

いかん。あまりにいらだってタイプが乱れた。ｗ

[796: 匿名さん]

まあそこまではいかないまでも、デベが利益幅が少なくなるのが嫌なら
寝かせておくしかないんじゃない？　でも、いつまで寝かすかが
問題。

[797: 匿名さん]

マンションサイトには、業界事情何も知らずに相変わらず、不動産＝欲張りで嘘つきで
すきあらば騙して儲けようとする
そういう意識でモノをみたがらる不勉強な素人購入者ばかり。
自分の都合のいいように事実を局解して結果自分がチャンスを失いさらに不動産業界
を恨み偏見を募らす。

マンションは不動産業者を通じて買うのなら彼らを正しく理解しないとダメだと思う。
所詮、大きな買い物が怖いというのと騙されまいという臆病な心が全ての目を曇らせて
いるだけ。こころを広く度胸をすえて深く入り込まないと本当のことはわからない。
金がないと臆病になるのはわかるが。

[798: 社宅住まいさん]

＞797
そうだよね。世間は、デベについて何も知らないんだ。群盲、デベを撫でるの図だね。

[799: 匿名さん]

アパレルの在庫は、倉庫代と流行おくれのリスクがあるから安売りしますよね。
でも定番は持ち越すでしょう？
生鮮食料品は腐らないうちに半値でさばきますよね。
でもマンションは３年たっても流行おくれにならない。むしろ３年前のほうが
床は天然杢フローリング。タンクレストイレ、ｅｔｃ仕様がよかったりする。
地価が上がれば上がるほど、品薄になって設定価格に市場が追いつく。
地価が下がるときは、あとからあとあから豪華仕様で安値が出てきて
とにかく抱えたら負け。

寝かしていながら次第に売れていっていますよ。別に完成売りで問題ないでしょ。
２年以上かかったって売れたらいいわけですよ。デベが銀行からの借りている金利が
ばかみたいに安いから平気だと思いますよ。

[800: 匿名さん]

地価が下がり始めたらローン審査が厳しくなるということを
誰も忘れている。

地価が下がらないから、中古価格もそこそこの担保価値がある
それが値下がりしたら本人の与信がよほど高くても不良債権化
する惧れがある。

地価上昇局面だから所得の低い若年層も物件の価値で融資が
うけられた。

[801: 匿名さん]

ここまで東京不動産が高くなっちゃうと。
地方都市に住むことが見直されてくると思う。
今や平均サラリーマンの予算4000万円で東京なら50平米くらいの狭い
作りも2流の物件だったりする。
これが博多とか仙台とか札幌とか地方中核都市では、駅前の立派な
タワーマンションの80平米に住める。
生活や買い物の環境も東京以上の面もある。
可能な人ならUターン就職して地方都市で暮らすことが見直されるように
なるかも。

[802: 匿名さん]

正直不動産屋は都心ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
過剰な利益をやめて適正利益くらいにすれば価格は下げれるしさばける。

[803: 匿名さん]

>>802
株主総会でそうおっしゃったらいいでしょう。

[804: 匿名さん]

となるとみんなまだ売り惜しみを続けるということですか？

[805: 匿名さん]

サラリーマンでかつ所得が高くないと、仙台の５０００万の
タワーマンション買えません。
そもそも仙台で五橋の住友・三井物件のような高額物件買うのは
勤務医くらいのもの。
そんなもの買わなくても台原あたりにパークホームズの築浅が
８５平米が２０００万で買える。

だったら、埼玉県や茨城県の郊外に住んで週末ゴルフを楽しむほうが
いい。会員権は安いよ。老後も楽しく暮らせる。都会に住む子供や
孫も遊びにきてくれる。
地方に住んだら子供も孫にも見放されるよ。

[806: 匿名さん]

＞となるとみんなまだ売り惜しみを続けるということですか？

私が続けているわけではないですけどね。誤解しないでね。
売り惜しみというのは書いての見方でしょう。
売り手サイドで見れば、土地が上がる前にまとめ買いして仕入れて
ストックして需要にあわせて供給しているだけ。
モデルルームに客が印鑑握り締めて殺到するならなにも売り惜しみ
などしないでしょう。

それと郊外とのミックス。高級レストランはフラッグシップの店の
席数は少なめに。つねに予約がとれないくらいが丁度いい。
弟子の店がそこそこ埋まるくらいに客を抑える。
郊外のマンションの売れ行きがよくならないと、都心だけ売れても困る。

[807: 匿名さん]

×書いての見方でしょう。
○買手の見方でしょう

[808: 匿名さん]

NHKでオイルマネー日本誘導の動きが放送されていましたね。
通産傘下の政策銀行が積極的に動いているとのことでした。
100兆円の資金をどうやって日本の株式・不動産市場に持ってこれるか、
アブダビで会談・ネゴを続けている様ですね。

国家戦略の一貫として石油資源確保の為にもこのアクションは必要と事。
すでに福岡の大型賃貸物件が動き出しているようですが、二重課税の問題
が解決されれば欧米一辺倒の投資から日本へのポジション切り替えを行うと、とあるアラブ人大富豪が語ってました。
今月中にアブダビからの関係者一同が東京に訪問する予定ですので、
今後の彼らの動きに注目したい。

その局面になると多分、通産vs財務＆金融庁になるでしょうね。

専門家の皆さんいかがでしょうか？東京の不動産価格に影響が出ますか？

[809: 匿名さん]

＞正直不動産屋は都心ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。

これ、何でも言えることですね。
正直フランスワインはブルゴーニュではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直エルメスはバーキンではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直寿司屋は銀座ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直懐石料理は京都ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
正直デビアスはダイヤモンドではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。

たぶん
あなたは賃金ではぼったくり価格で儲けすぎだ。続くはずがない。
というのはどうでしょう。

＞過剰な利益をやめて適正利益くらいにすれば価格は下げれるしさばける。


過剰な給与をやめて適正給与くらいにすれば会社の利益は上がるし売上げも伸びる。

どっちもバランスよく上がったほうがいいんでしょう？

[810: 匿名さん]

>>808

日本の経済は土地本位主義。地価が下がることで金融の信用創造（金めぐりのメカニズム）
が損なわれる。これ以上の低金利、ベースマネーの増加はできないレベル。
これまで米国住宅景気を支えたのが日本の機関投資家なのだから米国が引いたあとは
オイルマネーを引き込むか華僑資本しかない。
それに触発されて株価や地方の不動産が上がって・・・個人の金融資産が国内で運用
されるようにしたいのでしょう。
しかし、福岡でもどもでも賃貸不動産の需給関係から地価はきまってきている。
地主が自前で安い賃料で賃貸を続ける地方都市に収益還元法での地価上昇は
期待できない。
そうなると、勢いプレミア地区を都心の中で作る方向に向かう。
家賃が成立すればもう一段の都心の地価高騰もありうる。
住宅ではなく、ホテルなど商業不動産分野。あるいはカジノやコンベンション施設。
熱海の再生とかそういう話では？