23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[641: 匿名さん]

もうそのくらい東になっちゃうと、千葉でもいいんじゃない？
あ、千葉のほうが高いか・・・

[642: 匿名さん]

新卒正社員の採用増に合わせて
墨田区、江東区で良好なワンルームマンションの供給が
適正賃料で増えています。
無理なく若い人達が職住近接のアーバンライフを満喫できる時代も
直ぐそこです。
東京駅を中心とした、合理的な同心円状に都心部の構造は
大きく変わって行くでしょう。

[643: 匿名さん]

アーバンライフとは、
自分の手が届く範囲内に、簡単に快適な都市生活が味わえること。
今まで日本人は本当のアーバンライフを過ごしたことが無いから。
通勤時間が１０分、２０分短縮で何千万円も違いのはおかしい。
我慢するのが経済的と考えがちだが、
グローバルな価値基準は異なっている。

今現在のアーバンライフがそのままって事はありえなく、
これから大きく進歩して行くと見るのが正解だと思う。

逆に近郊、郊外は後退して行くから、その差は広がる一方になります。

[644: 入居予定さん]

東京駅が中心なのかねえ。
ぼく自身は丸の内勤務だけど。

勤務地の分布で言うと東京駅って割と東寄りにならない？

[645: 匿名さん]

>>644
国際的な都市間競争、企業間競争を考えれば、
東京駅周辺への主だった企業の集中と集積は時代の流れです。
企業間の連携・提携もこれから増えていくし、
企業の規模も大きくなる。
日本の企業が拡散して立地する時代は、
一部の超有料製造企業を除き無いでしょう。

[646: 匿名さん]

>643
どこまでがアーバンライフの範囲？

[647: 441]

雇用統計マイナスかあ。アメリカは辛いね。
中国発米国行の輸出量も増加率が低下してるし。

なんだかんだで日本の不動産相場が踊り場に突入すればよいですね。
金利は神風ですから。

[648: 匿名さん]

>>645
自分の知っている世界中心で考えていない？
新宿、品川、赤坂、霞ヶ関、六本木、汐留はみんな東京駅の西側でしょ。
東京駅の東側は隅田川沿いで終了。狭い、狭い。

[649: 匿名さん]

いよいよ売り渋りといってきたのが、
過剰在庫だと認識され始めましたよ。

ブームで作りまくり、調子に乗ってあまって投売り行き詰まり。
水戸黄門なみのワンパターン。

専業デベとか、また債権放棄やらなんやらで、
世間に迷惑かけないで欲しいですね。

[650: 住まいに詳しい人]

>>647
これでまた株価は下がるから
しばらくは買え買え団の寝言を読まなくて済みそーだ

[651: 匿名さん]

>>648
山手線東側の秋葉原から浜松町にかけてがオフィス街の
中心になるから、この直線から同心円状に優良マンション地域が
今後広がって行くと、考えたほうが正しいんじゃない？

[652: 441]

しかし、墨田タワーって６００m以上あるんだね。すごいねあれ。

[653: 匿名さん]

>>651
煽りだろうけど、

> 秋葉原から浜松町にかけてがオフィス街の中心になるから、この直線から

いかにも城東地区住民が言いそうなことだな。

[654: 匿名さん]

>>653
煽りだろうけど
世の中見えていないね

[655: 匿名さん]

上がる上がる言ってるのはデベ工作員と転売したくてたまらない高値づかみのオーナーくらいか。もはや隔世の感があるな。

[656: 匿名さん]

東京の物件は値段が高すぎてもう買う気がしない。こちらは賃貸にして
地方中核都市の立派な物件を買っておく。貸してよし
値上がりしたら売ってよし将来住んでよしの駅近の立派な物件が
坪２００未満で買える。

[657: 匿名さん]

城東信者は小奇麗な仮想未来のイメージイラストは目に入っても、
駅前の放置自転車やコンビニにたむろするヤンキーや100円ショップとファストフードしかない貧弱な商店街などの現実は目に入らない。

[658: ご近所さん]

それが、未来都市城東。ハイテク超高層の隣に都営住宅。貧富混沌とした、ブレードランナーに出てくるみたいな都市。

こんな所に@250以上も出して住みたくないと思っていても、ここにしか住めなくなってしまう。ほとんど病気。

[659: 匿名さん]

気持ちはわかるが東京駅は集積する東の外れじゃないかな、やっぱり。

上野とか秋葉原がビジネス街として新宿とか新橋を越えるイメージか全く湧かないんだけど。

金融とかは集中するだろうけど。うちのオフィス近くにもみ○ほとか○興とか最近越してきた。

[660: 匿名さん]

しばらくは様子見が正解ですね

[661: 匿名さん]

では、何年くらい様子見しますか？

[662: 匿名さん]

２、３年じゃないですか？

[663: 匿名さん]

都心に住むと便利だよ。

色々考えて何もしないより、まず住んでみたら。
そうすれば、体で判るって。

割安になるまで様子見なんて、
金より時間がもったいない。

一度住むと、
元の不便に戻るなんて、ありえない。

[664: 匿名さん]

>>663　

あなたには賃貸に住むという概念がないんですか。そうですか。

[665: 匿名さん]

>>664
江東区でワンルームの建設ラッシュだよ。
２０代の人はまずは賃貸で都心部のアーバンライフを満喫する
ことをお勧めします。通勤楽だし、周りに色々あって飽きる
ことはないよ。
３０代になって持ち家検討で良いんじゃない？

ワンルームマンション建設計画、指導要綱協議ベース、平成１８年地域別
旧深川区
白河７１８戸、富岡８５２戸、小松橋２３９戸、東陽３９２戸
臨海部
１０１８戸
旧城東区
亀戸９１３戸、砂町３６１戸、南砂１４３戸、大島６８５戸
合計５３２１戸

[666: 匿名さん]

都心ライフは金がないとつまらないよ。
きついローンで都心に家買っても、余裕がなくて、
結局備え付けのショッピングセンターとの行き帰りではストレスがたまる。
嫁さんなんか、ふと気がつくと千葉にいたときと同じ生活。

欲望を刺激するものはたくさん周囲にあるのに、手が届かないのではね。

[667: 匿名さん]

かつかつの生活の人に都心部は無理だよ。
ワンルームも大企業の正社員くらいじゃないと家賃的に厳しいよ。
収入が低い場合は、西側近郊の安アパートでしょ。
最低居準水準を切っているような借家がいっぱいある。
Ｂ級の楽しみなら結構ある。なんせ数が多いから。

[668: 匿名さん]

みんな、がんばれ。
発泡酒飲んで節約して、都心にマンションを買うんだ。

[669: 匿名さん]

>>666-668

そうなんですよねー。なんか年収1000万とかある意味勝ち組とか雑誌とかで煽られることがありますが、今の世の中そんなんじゃ＊＊みたいなもんですよね。特に一馬力世帯だと。

その程度の収入だと親が金持ってなかったらちょっとしたマンション買ってちょっとした車買って子供私立入れたら即破産。

家を買うための人生じゃなくて人生を楽しむための家と考えたらも一般サラリーマンにとっては都心はまあ住めるとこじゃないですね。

このまま一極集中を是とするのかどうかは謎ですが、（そういや首都移転とかひっそり事実上凍結されてますね）
とはいえ、衆議院選挙だったら民主もあんな勝てないだろうし、民主の政策もいまいちよくわからんし、どうなるんですかね。

[670: 匿名さん]

>>667
最低居住水準を下回る借家の数、平成１５年
1位　　世田谷区　　２９３２０戸
2位　　大田区　　　２８２５０戸
3位　　杉並区　　　２５５１０戸
4位　　板橋区　　　２５３３０戸
5位　　江戸川区　　２２６７０戸
6位　　足立区　　　２０６９０戸
7位　　品川区　　　１７２７０戸
8位　　中野区　　　１７１００戸
9位　　練馬区　　　１６１８０戸
10位　新宿区　　　１４７５０戸
11位　北区　　　　１４４００戸
12位　葛飾区　　　１２０７０戸
13位　目黒区　　　１１９８０戸
14位　江東区　　　１１０６０戸
15位　豊島区　　　　９３１０戸
16位　荒川区　　　　８９３０戸
17位　墨田区　　　　７９８０戸
18位　渋谷区　　　　７８５０戸
19位　台東区　　　　６９９０戸
20位　文京区　　　　５３６０戸
21位　港区　　　　　４４６０戸
22位　中央区　　　　２９６０戸
23位　千代田区　　　１２６０戸

[671: 匿名さん]

全部足すと３２万戸
内いわゆる県境外周９区は１９万戸で
約６割を占める
上京当初は取り敢えず県境外周区に住んで、
収入が増えれば２５歳以降に都内に移動する人が多い。

[672: 匿名さん]

江東区がアーバンライフとは思わなんだ。
高感度の若い世代にとってはカルチャーのないところは魅力なし。
彼らが成功して「上がり」になるのはやっぱり麻布・青山。
江東区は所詮ヤンキーの「ドリームアイランド」。

[673: 匿名さん]

長期金利が1.6%に下がり、REIT利回りは価格下落により3〜4%台に上昇。
そろそろ買い出動してもいい頃かな。

1987年頃に経済環境が似てきた。
米経済の失速、円高、低金利。
同じ道を歩むのかな。

[674: 匿名さん]

>>652
このスレのもう一人の顔とも言える441さんのその発言、重いですね。
ついでにこのあたりをあまり知らない人にちょっと補足させていただくと、
墨田区の押上、曳舟地区というのは浅草、錦糸町、亀戸、北千住のほぼ中心で、直の初乗り料金圏です。
さらに乗り換えなしで大手町１５分、渋谷３０分、羽田空港５０分、成田空港１時間１０分、たまプラーザ１時間（笑）の好立地となってます。
にもかかわらず皆さんご察しの通り人気がありませんので、将来のある人には仕事に遊びにと準都心最後の狙い目となるでしょう。

[675: 匿名さん]

>>674
これを見ても準都心最後の狙い目であるのは明らか。

県境外周区であるにも係わらずいまだに家賃が高い区としては、
世田谷区、大田区があげられる。
２０代の都心回帰が続けば今後の苦戦は避けられないでしょう。
また武蔵小杉のマンション大量供給が、隣接区である両区の賃貸族を
総ざらいし、さらに賃貸マーケットを冷え込ます恐れも高いでしょう。
高家賃狙いのマンション投資は避けるべきエリアと言えます。

ワンルームの平均月間賃料、単位万円
1位　港区　１４．１６
2位　中央区　１１．１３
3位　渋谷区　１０．８０
4位　千代田区　１０．６０
5位　目黒区　１０．５６
6位　品川区　９．０６
7位　新宿区　８．７０
8位　台東区　８．４８
9位　文京区　８．２２
10位　江東区　８．１０
11位　墨田区　７．７９
12位　世田谷区　７．６０　←
13位　大田区　７．３２　←
14位　豊島区　７．０８
15位　中野区　６．９２
16位　北区　６．８２
17位　杉並区　６．７０
18位　荒川区　６．６５
19位　練馬区　６．５３
20位　江戸川区　６．０９
21位　板橋区　６．０９
22位　足立区　５．５８
23位　葛飾区　５．５１

[676: 匿名さん]

電波塔って体に悪くないの？

[677: 匿名さん]

墨田区はデジタルタワーの影響で電磁波が強すぎて住むには適さない。

数年たったあとで、白血病をわずらう人がぞろぞろ出てくるのでは？

[678: 匿名さん]

今ある東京タワーがどこにあるか地方の人は知らないようですね。
念のために書けば、みんなの憧れ港区です。

この５０年どんな問題があったでしょうか？

[679: 匿名さん]

ここはイナカモンの書き込みが多くて困るわ

[680: 匿名さん]

679>名家はむしろ地方に多いからね。
東京都民というのは爺さんあたりがあぶれて出稼ぎに来たのの子孫が
ほとんど。

[681: 匿名さん]

>678
港区のタワーと墨田区のタワーは発する電磁波の種類が違うって
知ってた？

[682: 匿名さん]

池田さんは東京タワー周辺でも健康被害があるみたいって言ってるけどね。まあ一次ソースじゃないからわからんけど。

ということで、気にする人はやめりゃーいいし、気にしない人は住めばいいと。すべては自己責任ということでいいんじゃないでしょうか。

http://blog.goo.ne.jp/ikedanobuo/e/eacdc6a464ae250595bf1ba8320f5e7a

[683: 匿名さん]

確かに毎日近くで強力な電磁波を浴びるのは怖いね。
ほど良い距離で眺めるには良いかもしれないけど。
もし健康被害が判明したら、そんな土地は二束三文でも売れなくなるだろうし。

[684: 匿名さん]

脳みその至近距離で
強力な電磁波
＝携帯電話
これも止めないとねｗ

[685: 匿名さん]

そう言えばＰＣからも電磁波がでるぞｗ

[686: 匿名さん]

携帯は強力なというほどではないよ。
強力なのは電子レンジ。だから電子レンジを使っているときは
離れたほうがいいんだよね。

[687: 匿名さん]

>>674
両国から錦糸町にかけての靖国通り沿いがマンションラッシュですね。
久しぶりに車で通ったら見違えるように変わっていました。

[688: 匿名さん]

明日発売のYomiuriWeekly
特集「始まるか値崩れ!!マンション 大量売れ残り時代」
となってます。

[689: 匿名さん]

慎重論が出てるときには天井打たない。
強気一色になるまでは下がらんやろうね。

[690: 匿名さん]

超高級エリアの人気マンションは売り物すらあまり出ないんだけど。
元麻布ヒルズ、青山PTなんて下がるとは思えないが。

半額になるなら俺が買いあさるよ。Go!Go!

[691: 匿名さん]

今テレビで荒川の危険性についてやってましたが、怖いですね。
一旦堤防が決壊すれば、北千住あたりはもちろんのこと、日暮里、田端を更に越えて、秋葉原、皇居近辺まで水没する可能性があるとのこと。

[692: 匿名さん]

>>691
堤防が一気に切れたらって話で
あり得ないことみたいだよ。
そもそも荒川は放水路があるんで、大雨でも大して水嵩が
増えないらしい。

そのあたりが多摩川と違う点ですね。
多摩川は自然そのままだから、大雨だとヤバイ。

[693: 匿名さん]

そうですね。テレビでも荒川を中心にしていたものの、シミュレーション
では多摩川もいっしょでほぼ両方から水没になってました。
23区はみんな水害には弱そうです。。温暖化が心配だとか。

[694: 匿名さん]

今回の台風９号で、危険水域の4.9mを75cmほど越えていたって。
水かさ増えないというのは誤解でしょう。

いつ決壊してもおかしくなかったみたいな報道だったけどね。

[695: 匿名さん]

>>694
放水路とは関係ない上流の方じゃないか？
埼玉県とか・・・
荒川も上流はまだ手付かずのところがあるし・・
それにしても秋葉原、皇居近辺ってのは笑える。
３日くらい降り続かないと下流に広範囲に広がるのは無理ですｗ
その前に隅田川に逃がすだろうｗ

[696: 441]

23区で標高が最も高い所ってどこですか？

[697: サラリーマンさん]

麻布付近は中古でも７０で1億なんていうのもでききており、うれしい限りです。この先もどんどんあがってください。
　もっているべき場所にもっていると安心ですよ。格差社会日本万歳

[698: 匿名さん]

川幅が狭いと大量の雨が降ると一気に水嵩が増えます。
だから上流の方が堤防決壊の危険性が高まります。
群馬県大きな被害受けましたよね。

また蛇行しているところも危険です。

理想を言えば
直線で幅が広い川の下流部が安全といえます。

多摩川が増水しやすいのは川幅が狭く、河川敷が広いからです。
また蛇行しているところも多い。
これは荒川の上流部にも当てはまります。

[699: 住まいに詳しい人]

さて、今日はブラックマンデーになってしまうのか
今は信用売りしか持っていない私でも流石に心配してしまう

今日発売の読売ウィークリーの特集は

始まるか値崩れ!!
マンション 大量売れ残り時代
この1年で急騰した価格も今後は「たたき売り」!?
http://info.yomiuri.co.jp/mag/yw/

江副さんの『不動産は値下がりする！』もそーだが
2007年上半期の状況を取材している記事でさえ
高値警告なんだよなぁ

これでサブプライムローン問題爆発以後の状況が
見えてきたら・・・

「金利が下がるから、不動産は上がる」なんて
強がる御仁もココにはいそーだけどｗ

[700: 匿名さん]

都心地価「上げ止まり」　海外資金が急減、３０地点で伸び０％

http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/price_of_land/

いよいよ止まりました。
後は下げへ向いそうです。

[701: 大学教授さん]

都心部の場合は、郊外からさまざまな路線が入りミックスされるため、
路線イメージと言うものはほとんど無いが、
郊外の場合は路線イメージが不動産価格に大きな影響を与える。
東横線の場合、渋谷と横浜を結び、横浜の超郊外（相模原線、
京浜急行etc）はほとんどが東海道利用で、同線に乗り換える人は
少ない。この為、均一かつ良質な乗客が確保されている。
それに対し、同線とほぼ平行に走る田園都市線、小田急線、京王線は
超郊外部まで乗り入れているため、さまざまな人が利用し、
統一的なイメージが形成できない。この為、東横線沿線にくらべ、
不動産価格はかなり低くなっている。

それでは、東横線が今後もイメージを維持できるかどうかだが、
これはかなり難しいと言わざるを得ない。
第一に市営地下鉄が日吉までつながり、超郊外部からの利用者が
増えると予想される。これは同線の混雑にもつながる。
第二に、渋谷から新宿経由池袋、他の郊外につながる。
これは、横浜超郊外部の新宿方面への利用を増やすかもしれない。
また、首都圏北部の横浜方面への利用も増えるかもしれない。
（湘南新宿ラインに対抗）
これら要素は、東横線の純粋なイメージを大きく損なうとともに、
電車の混雑を発生させる。

[702: 匿名さん]

東が価値ある論の方は、中央線沿線沿線吉祥寺等あたり価値も下がると
予測ですか？

[703: 大学教授さん]

>>702
中央線沿線の区部は３０代、４０代の持ち家取得による人口流出が
激しい地域です。
２０代の間だけ住むと言う割り切りがされています。

２３区外ですが、吉祥寺については、ほとんど開発余地が無く、
新たな供給は駅遠バス便になってしまい、それも少量の供給に
止まっています。
この傾向が続けば、既存住民の高齢化からいずれ寂れて行くでしょう。

中央線沿線は逆に超郊外が好調です。
地場産業を核に今後も生き残って行けるでしょう。

[704: 匿名さん]

地価の上昇が緩やかになった＝上げ度待った≠下落
ではない。
地価が下がるとは不況の再来と同義だが
自分の所得が下がらずマンション価格だけが下がるという
ノーテンキな発想はどこから来るのだろうか。

[705: 匿名さん]

このまま、なんの状況変化もなく「都心回帰」の夢が覚めるとはいえまい。
都心地価が下がるとみせて、供給寡少の中、狭隘マンションの価格を見て
「下落」とみせかけ、狭いものを供給しながらワンクッション置いて広さなら
郊外しかないと思わせる流れだ。
３９平米の１ＬＤＫとか４９平米の２ＬＤＫとか小人さんのおうち（４．５畳の洋室
７畳のＬＤとか）が増え始めた。マツ◆ハウジング、ダイ◆スティの物件がすごい。

[706: 匿名さん]

自分は救命ボートに乗っている。
大型客船が沈みはじめれば甲板は海面に近づいてくるが
それに飛び乗って一緒に沈むのは愚かなことだ。
むしろ大型客船は沈まずにいてくれないと困るという話だろう。

景気低迷だから地価が低迷する。２％成長という話なら
地価も２％で上昇する。
地価低迷＝景気低迷
これ以上所得が伸びず、デフレ基調が続いてどうやって豊かな
暮らしが実現できよう。

[707: 匿名さん]

でも、急激に上がりすぎていたのなら仕方ないんじゃない？

[708: 匿名さん]

何が？＞仕方がない

沈みかけた日本経済が急上昇してまた沈むのがいいわけ？

地価下落＝信用不安　　サブプライムの比じゃないよ。
地方経済の低迷は、地価の低迷＝信用創造がない　ゆえにマネー
サプライが滞る。
東京を地方都市並みの景気、地方都市並みの賃金水準にして
いいなら　地価下落もありうるだろうけど
そうなったら地方都市は今でさえ悲鳴を上げているのに
どうなるのかね。家賃もどんどん下がって・・・

[709: 住まいに詳しい人]

>>704
それは投げ上げたボールに止まっているハエが
ボールが頂点に達した時
「これは上げ止まっただけで、落下しているわけではない」
と言っているのと同じです

>>706
願望と現実を混同してはいけません

今の日本は大きな成長は望めない社会なのです
本来は中心となる産業を製造業から
金融業をはじめとする高付加価値のサービス業へ
シフトしなければいけないのですが
なかなか上手くいきません

経済成長率が2％なのに
地価は10％up、マンション価格は20％up
都心なら地価が30％、マンションが50％up
というのは異常でしょ

目を見開いて現実をしっかりと認識しましょう

[710: 匿名さん]

>>709
ま、いいけど。要は本当に待てば都心が安くなるの？
それでもって幾らまで安くなったら庶民が買えるの？

[711: 匿名さん]

都心のバブル崩壊以降の底値って２６０万以下になったことないけど
坪単価２６０万以下にならないで庶民が買えるとは思えないのだが

下がる期待は、どこが幾らの水準をイメージしているのかね
＞住いに詳しい人さん

[712: 匿名さん]

>>709
はミクロとマクロをごちゃ混ぜにした詭弁。日本全国地価の平均値は
２％も上昇していない。

[713: 匿名さん]

経済成長がゼロに戻れば、地方が下落して都心地価が２％成長になるだけ。

[714: 匿名さん]

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322i.html

[715: 匿名さん]

都心が2割ぐらい下がるのはいいことだよ
下がるおかげでデベも大崎や品川等で寝かせている土地に
大量にタワマンが建ってマンションが供給されて出し惜しみ
がなくなるからね。まあ郊外や地方は10年たったら
半額以下になるのは間違いないだろう

[716: 匿名さん]

もし仮に一度に２割下がったらビビッて誰も買わない。

下落が明確になれば下げ待ちで売れ行きは細るよ。

バブル期だって９１年から３年間は買い手は誰もいなかった。
対前年３％程度の下落になって安心して買いが入る。

あるいは誰かが安値売りしたら裁定買い（買い手のあてがある
転売業者が買って鞘抜く）で下げ止まるってばｗ

[717: 匿名さん]

住宅市場は罫線を見て売ったり買ったするもんじゃないんだけどねぇ

①更地
そもそも地主が二割引きで土地を売る必要性がどこにある？
彼らは低金利のこの時代に賃貸マンション自分で建てて貸す。
金に困った地主でも地価がここまで上がったら値抵当の極度額
を増加できる。金には困っていない。
②新築分譲
土地が６０、建物４０の比率として
更地が３．３割減にならないと物件価格は２割減にならない。
③完成在庫
売れ残りの２割引きは、８割売れたあとの２割引だから
全体の４％引きにすぎない。
④築浅中古
古い中古が高値なら下がらない。売り急ぐ場合は買取業者が
買って市場価格で売る。
金に困ってもアパローン金利が低いから売るより借り替えて人に
貸すほうが得。
株じゃないんだからいくら天井とかいわれて自分が住んでいる家を
「利益確定売り」する＊＊はおるまい。

[718: 匿名さん]

×値抵当
○根抵当　スマソ

[719: 匿名さん]

>大崎や品川等で寝かせている土地に

悪いがないよ。
三井が大崎で再開発でやっているのは、フィービジネス
事業自体も再開発で既存土地評価のうえに容積割り増しで利益を創出する。
ソニーの土地とかどこか買ったの？買えないでしょ。買っても分譲には
ならんよ。

[720: 匿名さん]

更地の仕入れ値が下がることと、商品としての新築マンション価格が下がる
というのは全く意味が違う。
地価下落期（１９９１年〜２００４年）は、デベが仕入れる土地が年毎に安く
なって年毎に安値の販売価格の物件が出てきた。
在庫を抱えることは、次のシーズンの更なる安値の前に敗北を喫するのは必定
そこでやむなく投げ打った。

今は、あとから他社が安値で追い討ちをかける懸念がまるで無い。
短プラ、長プラともに金利は相変わらず安い。
更地を抱えていても駐車場で利払いくらいはできる。しかしいまどき更地を抱いて
いるデベは電鉄系くくらいのもの。
在庫値崩れ論は、全体が下がり相場になってからの話。
１３年のデフレで十分下がっているなかで、都心が上がりすぎたからといって
郊外がいきなり値下げにはならない。

むしろ、分譲が上がりきったところで賃貸市場が活況になるというシナリオだろう。
郊外にも、２３区内にも新築の賃貸物件がかなりの数出回っている。

[721: 匿名さん]

材料が高騰したら腕のいいシェフはどうするか。
材料を落すのでなく、席数を絞って単価を上げる。
もう一方で、材料を落して廉価版のレストランも運営する。

おいしいレストランが値上げしてもついてくる客はいる
席数をしぼれば月一の頻度が３ヶ月に一度になりそれでも固定客は
離れない。
廉価版だけだとかつての味を知っている客からは「味が落ちた」といわれる

土地が高騰したら賢いデベはどうするか。
郊外にシフトするのでなく、都心の供給戸数を絞って単価を上げる。
もう一方で、郊外にも新駅やＳＣ連動で廉価版のマンションを供給する。

都心マンションが値上げしてもついてくる客はいる
戸数をしぼれば坪単価が３３０万が４５０万になりそれでも固定客は
離れない。
郊外だけだとかつてのブランドイメージを知っている客からは質が落ちたと
いわれる

[722: 匿名さん]

超高額物件は株価が下がったりすると売れ行きが悪くなるらしいが、
普通の物件についてはあまり関係ないらしい。
給与水準と需要量しだいらしい。

特に問題は給与水準で、
水準が低い層は価格に敏感で、３００万円上がっただけで買えなくなる。
だから郊外が苦戦。こんな理屈みたい。
都心部については、住環境の良化による価格上昇はエンドもついて
行くが、単なる需給バランスによる上げにはついて行かないだろう。
上昇の限界は坪２８０万円くらいか？

[723: 匿名さん]

例えばこんな情報も参考になる。
「センターコアエリア内の都道については、今後１０年以内に無電柱化
する」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-3syou1-2.pdf

[724: 匿名さん]

>>722
坂根さんとか山崎さんなどのコメンテータはそう言っているね。

横浜・川崎の郊外の限界は２０坪５０００万、つまり２５０ラインだと
思う。都内もＰ１２のマップで５０００万超えて売れていたら、そりゃ
狭くても高くても買う人がいる場所って証拠でしょう

[725: 匿名さん]

>>723
センターコアって山手通り　隅田川ラインですかね。
荒川区ってのがどうなんでしょうね。国際都市にふさわしく
って話だけど。大久保も三ノ輪も確かに外国人は多いですけど。

それより電線地中化エリアはなかなかリアリティがありますね。
地中化するとあわせて歩道や緑化が進むみたいです。

[726: 匿名さん]

上がるから買う、買うから上がるの、
自己強化型の正のフィードバックシステムが壊れたということ。

[727: 匿名さん]

>>725
北部はいろいろ問題があるから大変だよな。
特に木造住宅密集地帯・・・・・

[728: 匿名さん]

>>726
そうじゃないよ。都心は需給がともに細った。バランスは崩れていない。
高額物件が売れ残ったって話は聞かない。

郊外は７割以上売れている中で、今後の物件はほとんどが駅から遠い
ものになる。おのずと価格は下がる。それだけのこと。

[729: 匿名さん]

みなさん、実際の２３区どこまで土地勘ありますか？
知らなくて語っても仕方ないですよね。
私は都心５区までは何も見ないで区の外形描けますけど
練馬区なんて全く自信がない。足立区も葛飾区も半分以下にしか
描けない。
港区のすべての駅は降りたことがある。葛飾区は金町と青砥以外知らない。

[730: 匿名さん]

>>729
だからセンターコアエリア内なんだろ。
丸く描けば終わり、超簡単。

[731: 匿名さん]

通勤以外で都心のどの機能を使いたいかというのが明確にならないと
都心居住の希求度は計れない。
心臓病や、癌の予防検診、脳卒中などの救急対応。
衣食のぜいたくを満喫したいのなら都心でなくては
かなわない。郊外ではワインショップを探すのさえ苦労する。
都心居住とは基本的に裕福なシニアもしくはこどものいない独身
または子供のいない夫婦のものだという気がする。
子供を一人成人させるのにだいたい１５００万〜２０００万の学費が
かかるらしい。いなければ、あるいは巣立ったあとなら生活は楽だ。
実際、子供を育てるのに都心がいいなどと思う人は少ないと思うのだが
タワーマンションは郊外の団地みたいに子供がうじゃうじゃいる。
何かの間違いだろうと思う。

[732: 匿名さん]

>>730
そしたら、入谷とか浅草橋、三ノ輪、南千住、尾久とか田端とか
買えば話は簡単だぜよ

[733: ご近所さん]

都内じゃないんだけど、
武蔵小杉。
都内並みの扱いになってきてますね。
渋谷横浜の中間で、東横延伸と新駅効果等。
北区や豊洲住むより確かに便利かもですね。
タワーマンションのすごい大量供給。続々あがる再開発。

[734: 匿名さん]

私はお散歩おじさんと笑われただけに、結構現地に行くよ。
現地いくと距離感も開発余地も地図の１０倍よくわかる。

武蔵小杉は新幹線の窓から眺めるだけじゃなくて、実際歩くと
駅からの距離、開発エリアの広さ。商業店舗の貧弱さなど
いろいろわかって面白い。

[735: 匿名さん]

北区・赤羽あたりより武蔵小杉は格段に便利だが、豊洲は圧倒的に武蔵小杉より便利では？
ターミナルが池袋と有楽町とでは全然違う。
横須賀線は品川、新橋、ともに乗り換えは面倒だとおもいますよ。

[736: 匿名さん]

>>732
北部はだめだと言ってるだろ。
巣鴨、池袋とか千駄木も外せ

[737: 匿名さん]

郊外が値下がりするは、親から吹き込まれた嘘

そのうち呪縛がとけて郊外でいいと思うようになる。

住環境に必要なのは、徒歩３分内のコンビニ、
徒歩７分内の食品スーパー、ドラッグストア、クリーニング
あとは徒歩１５分（あるいは車で５分）圏の日常衣類、
高級食材店、家電量販店、ホームセンター、ファミレス、焼肉屋
ファーストフード、クリニックモール、ビデオレンタル
シネコン・・・・大抵郊外でも間に合う。

これがシニア層・所得の高い層になるとそこそこの老舗の和食・
洋食・イタリアンすし屋、Ｂａｒ、救急医療施設、百貨店、ペットホテル、
トリミング家事代行サービス、コンサートホール・劇場、ワインショップ
など要求が多様化する。・・・郊外にはないものばかり。

言っておくけど城東・城北は商業施設やサービスビジネスという点では
需要がないから宮前区青葉区以下だ。
施設の内容を問わないならば、東葉勝田台の駅前はホテルもある

ただ、問題なのは郊外に住んでいてもいつかはシニアになってしまう
ということだけだ。

[738: 匿名さん]

みんな長距離痛勤が嫌だから郊外には住みたくない。

朝ラッシュ時の田園都市線の平均混雑率は大手私鉄では最悪に近い１９４％
（池尻大橋−渋谷、平成１７年度）。急行に限れば２００％をゆうに超える。
ラッシュ時はほぼ２分間隔で走る超過密ダイヤで、もはや増発の余地はない。
それでも、大規模な住宅開発によって増え続ける沿線人口に、輸送力が追い
つかない。乗客が集中する急行電車では乗り降りに時間がかかるため、
「２、３分の遅延は慢性的に発生している」（東急電鉄）のが実情だ。
「本当に恥ずかしかったですよ」。○○氏は通勤に使う東急田園都市線での体験に顔を赤らめる。
渋谷方面に向かう急行に乗り込み、三軒茶屋駅に着いたときのことだ。車両中央
付近でつり革につかまっていたが、乗降客に押されたはずみで体が半回転。
目の前に座っていた乗客のひざの上にちょこんと座る形になった。
「立ち上がろうとしたのですが、前からの圧力がすごくて全く動けない。ひざの
上に座ったまま次の渋谷駅まで行かざるを得ませんでした」

[739: 匿名さん]

いいかえると、これまでの商業施設もＳＣもニュータウンそのものも
３０代〜の子育て世代に標準をあわせて作ってきた。
６０代で郊外の戸建てに住んでいたら３ヶ月電車にのらないで
周辺を車で移動するだけで生活ができたしまったりする。
つまり、都会を必要としない生活に慣れていく。
一方、代々木に住んでいたら６０代でも頻繁に銀座に出たり
観劇や友人との軽い外食を楽しむ。


実は同じ郊外でも埼玉、千葉と都下・川崎横浜では周辺の
施設の差異があるようだ。以前は千葉なら柏に出ないと
用がたせなかったことが、今では新線のＳＣで事足りる。
かつて玉川高島屋ＳＣで渋谷にいかなくても用が足りたのと
同様に郊外が商業的にグレードアップしつつある。
そのことに気付けば、郊外の価格差というのも次第に薄れて
くる。遠い場所ほど結構施設の品揃えある。

問題は何でも一つしかなくて飽きる。
競争がないから質が落ちる点だが

[740: 匿名さん]

>>738
通勤ラッシュなんてあと５年もしたら緩和される。
団塊世代が、退職してもまだ通勤しているのは５年経てば減る。
なぜなら少子化で通勤客が減ることを電鉄会社は見越して
何も対策せずに、放置している。

みなさん一方で少子化といいながら電車だけは混み続けると
思っている。でも世田谷でも練馬でも混む電車は同じでしょ。

でも都心のワンルームが人気なのはそのせいかもね。