23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[621: 匿名さん]

駅前を避けて買った人がその中にいたとしたら大誤算ですね。
世の中皆が駅近に住みたいと思ってるわけではないでしょうし。
毎日のバス便はつらいけど、その三井のハワイ風のマンションみたいにリゾート感覚味わいたい人にとったら、バス使うくらいのゆったり立地が良いでしょうから。

[622: 匿名さん]

>>620
コンパクトマンションを踏み台にするアイデアは底値だった時なら有効でしたが、もう今からでは無理ですよ。2002〜2004当時に1LDKをとりあえず買っておくという作戦はよく言われてましたよね。
私も2004に1LDK買いましたが、当時まだ建築中だった時は17万の賃貸相場が、竣工した時は22万で貸せました。（新築プレミアムも多少はあるでしょうが）貸してる方が短期転売して多く税金払うよりも安全です。おかげで利回りかなりアップしましたが、今同じことやると確実にマイナス要因かかえることになりますね。

[623: 匿名さん]

>>622
その通りなんですが、
築浅コンパクトは探せばまだまだいいものがありますよ。

例えば２００１年頃の日本橋（三越前）の１ＬＤＫ。
いまだに割安ですね。
供給が一時期に集中したので時々売りが出る。
さすがにすぐ買い手がつくようですが
屋上に近い階なら検討の価値はある。
賃料が１．３万とれて２６０万／坪なら表面利回り６％
同じ時期に集中した麻布十番ワンリーム、白金１Ｌに
比べ店子の質も入居も安定しているようです。

東京駅周辺のアメニティ向上、三井の再開発、日銀周辺の
地銀各行の入っている古いビルの建替えなどで地価があがる
要因は多そうです。

[624: 匿名さん]

>>619　
２０年前でも調べればわかるのが将来の都市計画。
汐留シオサイトも品川インターシティも計画がもちあがったのは
国鉄民営化の直後。今から２０年前だ。

1986年西船橋駅〜千葉貨物ターミナル駅間が旅客線として開業。
1988年１２月新木場駅〜南船橋駅間、市川塩浜駅〜西船橋駅間が開業。
京葉線が旅客化されたのは１９８９年の幕張メッセと
１９８３年東京ディズニーランドの開園を睨んでの話。
線路は高架で存在したし、駅も出来ることはわかっていた。

将来東京駅直通になることもＴＤＬ誘致活動の段階で構想はあったらしい。

[625: 匿名さん]

今回の台風で23区中、水害に強い地域と弱い地域が鮮明になりましたね。
インフラ整備が進まなくて同じ問題を繰り返している様。
地主が多い地域は整備が難しいのかな？

[626: 匿名さん]

＞６２４
もういいですが、分からないというのはそういう意味ではなくて、
話の流れから、今売っている浦安のバス便の話だと思う人が多い、
そんな昔の話を言っているとは分からなかったということです。

[627: 匿名さん]

>>625
最近では湾岸の水害の強さは抜群のようです。
反面西部の世田谷、杉並などは河川氾濫予測でビクビク住民、
避難勧告発令で住民行列行進など、なぜか高台といわれるところが
水害に弱いようです。ここ５０年でわずかしか整備が
なされてないというよりは、環８に代表されるように、
住民エゴの＊＊で自己中多くて行政係官の苦労も
大変だなと感じますね。。

[628: 匿名さん]

都心集中で内需景気を起こし過熱すると分散を唱える。
不況になるとなりふり構わず空けた土地に何でも建てさせる
これが日本の都市行政だ。

輸出主導の経済が行き詰まると内需拡大に政策をかえる。
財政が行き詰まるのも省みず都市のインフラに金を投入する。
地価が急上昇するのは長期政権の時期だ。
道路特定財源がなくなったから、都心しか地価は上がらない。

長期政権といえば、佐藤、吉田は別格として近年では
田中内閣、中曽根内閣、小泉内閣。
経済成長が続けば支持率が上がり長期政権になる。

大都市に人口が集中すればインフレ傾向と重なって地価は上がる。
一方宇部、北九州などの地方の企業城下町は衰退する。

東京の人口が増えるとそのあと必ず機能分散がでる。
７０年代の大都市集中のあとは１９８５年の筑波科学技術博。
研究開発機能の移転を促進させた。かずさアカデミアパークや
厚木、横須賀、京阪名に研究開発を集約し関西のポテンシャルを
あげようともした。
８０年代９０年代大学の多くが八王子などに移転した。

移転させた公的機関の土地を民間に開発させて内需拡大。民営化で
空けたＪＲの土地。研究所跡地。
東京フォーラム、第二国立劇場さらにはミッドタウン、新東京美術館
などができ、都心の機能はより華やかになった。
なんのために移転させて何のために土地活用を図ったのか長い期間
では曖昧になる。臨海副都心も全く同じことだ。
オリンピックなど隠れ蓑にせずとも早急にカジノを合法化してコンベンション
観光都市を目指せばいいのだ。

２０００年は、湾岸の工場移転を促進させ高層マンション供給に拍車をかけた。


経済を輸出工業と内需の土建屋が金融機関と結託して交互に盛り上げる。
その繰り返し。

いまは、政局不安定期だから、機能分散とかまたぞろはじめて、５年後に空いた
場所に土建屋がいろいろ建てて景気回復を図るシナリオ。

次は２０１４年あたり舛添内閣が出来たら面白いだろうなぁ。都知事は猪瀬 直樹
東京がまたもう一皮むけて面白くなる。
ここ５年は８０年前半くらいに不景気で２％から５％程度に緩やかに地価が上昇。

[629: 購入経験者さん]

それでも　まだ東京の土地相場は世界から見たら　安いのであった！

[630: 匿名さん]

というか、金利が安すぎなんだよ。
価格はさておきいまほど買いやすい環境はない。

[631: 匿名さん]

>>623
居住用でなくて賃貸用なら最上階だと割が合わなくないですか？
上階にしてコストかけるよりも低層階で少しでも良い立地にしたほうが賢明だと思います。
表面利回り6％。。やはり今は手を出すべきではないと思いますが。

[632: 匿名さん]

暴落確定

[633: 匿名さん]

>>631
だめだよ。
手出せるときに動かなくちゃね。ただ待てというなら、
この場合だと、次に動けるときは、現役リタイヤ⇒
年金生活⇒せめて賃貸継続（買うなんて到底できない）
つーーことで、何年待つかわからん賭けは出来ないよね。

[634: 匿名さん]

＜菓子メーカー＞価格そのまま、内容減量で実質値上げへ

[635: 匿名さん]

６３４　上手い表現。
中古マンションも価格が価格が上がり築浅が横ばいならば実質値上がり

[636: 匿名さん]

＞居住用でなくて賃貸用なら最上階だと割が合わなくないですか？
私の場合、賃貸物件を買うときは、とにかく圧倒的優位な条件がひとつ
ないと怖くて買えません。一つあれば妥協します。
都心立地ははずせませんが。

①駅徒歩１分なら低層階でも可
②駅徒歩７分なら階数が可能な限り上
③近隣に類似物件が多いなら上層階角部屋、眺望採光有利な部屋。


利回りっていい物件はそれだけのリスクを織り込んでいます。
賃料が高く新しくて価格が安いなんてありません。

[637: 匿名さん]

あれさえなければなんの騒ぎもなかった。

２００３年分譲価格
三茶、駒沢、用賀、二子玉川は、底値は２６０万／坪
文京区、白山、大塚、駒込は２７０万／坪
港区　麻布、高輪は２８０万／坪
千代田区、三番町、麹町、九段　神保町　は２９０万／坪
これらは港南湾岸戦争に少なからず足をひっぱられた結果だ。

そういう底値なら誰も都心を買おうなどと思わなかったはず。

タワー内陸向き低層階が「処分価格」の１５０万／坪から
でていて高層階でも中住戸北向きなら１８０万／坪で買えた。
角で２３０万
それが２４０になり２６０になり最後は３００を越えた。

いまにして思えば、内陸物件デベにとっても買えなかった消費者に
とっても湾岸タワーは「悪い夢」だったのかもしれないね。

[638: 匿名さん]

城東、城北で求心力のある魅力的な土地ってどこだろう？

小岩ってレトロでしぶい。好きだな。

清澄白河は、飲食店が少ない。マルエツしかない。門仲？
木場なら深川ギャザリアがある。バスで豊洲ってのもなぁ・・

錦糸町はどうしてもイメージが悪い。ロッテ会館ではよくボーリング
楽しんだけど地方都市だ。今は北欧系からいろいろいる国際風俗都市？

向島は旧大蔵省の役人が料亭で卑猥な接待受けてるイメージだし
曳舟は京成線の駅という感じで大川渡れば吉原じゃないか。
電波の影響で町がよくなるとも思えない。

いっそ南千住がいい感じなんだけど、都電終点の
コツ通りの先の商店街の
ディープな空気は昭和３０年代そのまま。
どこかひとつ選ぶなら、私は三ノ輪はいいと思うよ。
７０過ぎたら、明治通り沿いのマンション買って毎日夕方
吉原のソープの前を冷やかして歩く。
買い物は上野松坂屋だ。
日暮里も西日暮里も再開発で化ける。谷中が遠いぶんだけ
西日暮里が有利。

北はだめだね。通勤の便からいけば板橋だが。暗いね。
実際遠いのに三田線乗るとなんだか方向感覚が狂う。
荒川の向こうは千葉と埼玉だし・・・

[639: 匿名さん]

＞６３８

もう少し南に下って東西線沿線、東陽町や南砂町はどうですか？
最近町がきれいに変わってます。

[640: 匿名さん]

会話調さんの話も聞きたいね。
最近の話題は何ですか？

[641: 匿名さん]

もうそのくらい東になっちゃうと、千葉でもいいんじゃない？
あ、千葉のほうが高いか・・・

[642: 匿名さん]

新卒正社員の採用増に合わせて
墨田区、江東区で良好なワンルームマンションの供給が
適正賃料で増えています。
無理なく若い人達が職住近接のアーバンライフを満喫できる時代も
直ぐそこです。
東京駅を中心とした、合理的な同心円状に都心部の構造は
大きく変わって行くでしょう。

[643: 匿名さん]

アーバンライフとは、
自分の手が届く範囲内に、簡単に快適な都市生活が味わえること。
今まで日本人は本当のアーバンライフを過ごしたことが無いから。
通勤時間が１０分、２０分短縮で何千万円も違いのはおかしい。
我慢するのが経済的と考えがちだが、
グローバルな価値基準は異なっている。

今現在のアーバンライフがそのままって事はありえなく、
これから大きく進歩して行くと見るのが正解だと思う。

逆に近郊、郊外は後退して行くから、その差は広がる一方になります。

[644: 入居予定さん]

東京駅が中心なのかねえ。
ぼく自身は丸の内勤務だけど。

勤務地の分布で言うと東京駅って割と東寄りにならない？

[645: 匿名さん]

>>644
国際的な都市間競争、企業間競争を考えれば、
東京駅周辺への主だった企業の集中と集積は時代の流れです。
企業間の連携・提携もこれから増えていくし、
企業の規模も大きくなる。
日本の企業が拡散して立地する時代は、
一部の超有料製造企業を除き無いでしょう。

[646: 匿名さん]

>643
どこまでがアーバンライフの範囲？

[647: 441]

雇用統計マイナスかあ。アメリカは辛いね。
中国発米国行の輸出量も増加率が低下してるし。

なんだかんだで日本の不動産相場が踊り場に突入すればよいですね。
金利は神風ですから。

[648: 匿名さん]

>>645
自分の知っている世界中心で考えていない？
新宿、品川、赤坂、霞ヶ関、六本木、汐留はみんな東京駅の西側でしょ。
東京駅の東側は隅田川沿いで終了。狭い、狭い。

[649: 匿名さん]

いよいよ売り渋りといってきたのが、
過剰在庫だと認識され始めましたよ。

ブームで作りまくり、調子に乗ってあまって投売り行き詰まり。
水戸黄門なみのワンパターン。

専業デベとか、また債権放棄やらなんやらで、
世間に迷惑かけないで欲しいですね。

[650: 住まいに詳しい人]

>>647
これでまた株価は下がるから
しばらくは買え買え団の寝言を読まなくて済みそーだ

[651: 匿名さん]

>>648
山手線東側の秋葉原から浜松町にかけてがオフィス街の
中心になるから、この直線から同心円状に優良マンション地域が
今後広がって行くと、考えたほうが正しいんじゃない？

[652: 441]

しかし、墨田タワーって６００m以上あるんだね。すごいねあれ。

[653: 匿名さん]

>>651
煽りだろうけど、

> 秋葉原から浜松町にかけてがオフィス街の中心になるから、この直線から

いかにも城東地区住民が言いそうなことだな。

[654: 匿名さん]

>>653
煽りだろうけど
世の中見えていないね

[655: 匿名さん]

上がる上がる言ってるのはデベ工作員と転売したくてたまらない高値づかみのオーナーくらいか。もはや隔世の感があるな。

[656: 匿名さん]

東京の物件は値段が高すぎてもう買う気がしない。こちらは賃貸にして
地方中核都市の立派な物件を買っておく。貸してよし
値上がりしたら売ってよし将来住んでよしの駅近の立派な物件が
坪２００未満で買える。

[657: 匿名さん]

城東信者は小奇麗な仮想未来のイメージイラストは目に入っても、
駅前の放置自転車やコンビニにたむろするヤンキーや100円ショップとファストフードしかない貧弱な商店街などの現実は目に入らない。

[658: ご近所さん]

それが、未来都市城東。ハイテク超高層の隣に都営住宅。貧富混沌とした、ブレードランナーに出てくるみたいな都市。

こんな所に@250以上も出して住みたくないと思っていても、ここにしか住めなくなってしまう。ほとんど病気。

[659: 匿名さん]

気持ちはわかるが東京駅は集積する東の外れじゃないかな、やっぱり。

上野とか秋葉原がビジネス街として新宿とか新橋を越えるイメージか全く湧かないんだけど。

金融とかは集中するだろうけど。うちのオフィス近くにもみ○ほとか○興とか最近越してきた。

[660: 匿名さん]

しばらくは様子見が正解ですね

[661: 匿名さん]

では、何年くらい様子見しますか？

[662: 匿名さん]

２、３年じゃないですか？

[663: 匿名さん]

都心に住むと便利だよ。

色々考えて何もしないより、まず住んでみたら。
そうすれば、体で判るって。

割安になるまで様子見なんて、
金より時間がもったいない。

一度住むと、
元の不便に戻るなんて、ありえない。

[664: 匿名さん]

>>663　

あなたには賃貸に住むという概念がないんですか。そうですか。

[665: 匿名さん]

>>664
江東区でワンルームの建設ラッシュだよ。
２０代の人はまずは賃貸で都心部のアーバンライフを満喫する
ことをお勧めします。通勤楽だし、周りに色々あって飽きる
ことはないよ。
３０代になって持ち家検討で良いんじゃない？

ワンルームマンション建設計画、指導要綱協議ベース、平成１８年地域別
旧深川区
白河７１８戸、富岡８５２戸、小松橋２３９戸、東陽３９２戸
臨海部
１０１８戸
旧城東区
亀戸９１３戸、砂町３６１戸、南砂１４３戸、大島６８５戸
合計５３２１戸

[666: 匿名さん]

都心ライフは金がないとつまらないよ。
きついローンで都心に家買っても、余裕がなくて、
結局備え付けのショッピングセンターとの行き帰りではストレスがたまる。
嫁さんなんか、ふと気がつくと千葉にいたときと同じ生活。

欲望を刺激するものはたくさん周囲にあるのに、手が届かないのではね。

[667: 匿名さん]

かつかつの生活の人に都心部は無理だよ。
ワンルームも大企業の正社員くらいじゃないと家賃的に厳しいよ。
収入が低い場合は、西側近郊の安アパートでしょ。
最低居準水準を切っているような借家がいっぱいある。
Ｂ級の楽しみなら結構ある。なんせ数が多いから。

[668: 匿名さん]

みんな、がんばれ。
発泡酒飲んで節約して、都心にマンションを買うんだ。

[669: 匿名さん]

>>666-668

そうなんですよねー。なんか年収1000万とかある意味勝ち組とか雑誌とかで煽られることがありますが、今の世の中そんなんじゃ＊＊みたいなもんですよね。特に一馬力世帯だと。

その程度の収入だと親が金持ってなかったらちょっとしたマンション買ってちょっとした車買って子供私立入れたら即破産。

家を買うための人生じゃなくて人生を楽しむための家と考えたらも一般サラリーマンにとっては都心はまあ住めるとこじゃないですね。

このまま一極集中を是とするのかどうかは謎ですが、（そういや首都移転とかひっそり事実上凍結されてますね）
とはいえ、衆議院選挙だったら民主もあんな勝てないだろうし、民主の政策もいまいちよくわからんし、どうなるんですかね。

[670: 匿名さん]

>>667
最低居住水準を下回る借家の数、平成１５年
1位　　世田谷区　　２９３２０戸
2位　　大田区　　　２８２５０戸
3位　　杉並区　　　２５５１０戸
4位　　板橋区　　　２５３３０戸
5位　　江戸川区　　２２６７０戸
6位　　足立区　　　２０６９０戸
7位　　品川区　　　１７２７０戸
8位　　中野区　　　１７１００戸
9位　　練馬区　　　１６１８０戸
10位　新宿区　　　１４７５０戸
11位　北区　　　　１４４００戸
12位　葛飾区　　　１２０７０戸
13位　目黒区　　　１１９８０戸
14位　江東区　　　１１０６０戸
15位　豊島区　　　　９３１０戸
16位　荒川区　　　　８９３０戸
17位　墨田区　　　　７９８０戸
18位　渋谷区　　　　７８５０戸
19位　台東区　　　　６９９０戸
20位　文京区　　　　５３６０戸
21位　港区　　　　　４４６０戸
22位　中央区　　　　２９６０戸
23位　千代田区　　　１２６０戸