23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[601: 匿名さん]

こういった掲示板の大まかな流れは、庶民は価値の逆転があらま欲しき方向に誘導したがるし、しかも無行動が成功するシナリオを欲す。金持ちは逆だろう。

[602: 匿名さん]

いつもの長文の人　お疲れさん。
ただ、スレの主旨とずれてきてるんじゃない？
いつもの自分の価値観の押し付けだけだしさ。

もっと簡単に書いてよ。
結局、「マンション価格は下がらない」と言いたいだけでしょ。
それを長々と毎日毎日しつこい投稿。

ここは色んな意見があるところだし、価値観は人それぞれだし、批判もある程度はいいけどあっさりいきましょう。
全ての気に入らない投稿に噛み付いて、いちいち反論するのは見ていても不愉快です。

そういうのやりたいなら、ここではなくどこか別のとこでやれば良いでしょう。ご自身でブログでも掲示板でも立ち上げてはいかが？

[603: 匿名さん]

きちんと論拠を示しているからいいんでないの？

[605: 匿名さん]

みんな職場の近くに住みたい。
都心湾岸部、都心東部で大量かつ適正価格、高すぎず、安すぎずで
マンションの供給ができれば都心回帰は続き、
都心部の都市構造は大きく変わって行きます。

[606: 匿名さん]

>>605
都心回帰はいますでに郊外に住む人口も含めて全員がしたい
わけですよ。
４０００万人が全部都心にはすめない。そうなると
何で選別しますか？
　
お金の出せる順,お金借りて返せる人順ですよね。

[607: 匿名さん]

高値続く都心ってどこまでよ。東京駅半径5キロくらい？

[608: 匿名さん]

>全ての気に入らない投稿に噛み付いて、いちいち反論するのは見ていても不愉快

間違った箇所を直してあげたつもり。あなたこそ批判が嫌なら
ブロ愚でもどうぞｗ

私はここに書くことで自分の思考が深まればそれでいい。
そういう使い方は別にマナー違反でもないし、嫌なら読み飛ばすだけで
いいわけで、初学者が間違った解釈で読み手をミスリードするのは見ていても不愉快

[609: 匿名さん]

>>607
ですから、２００６月１０月時点で坪単価２５０万超えていた地区（物件）とそうでない地区・・・以前書きましたけど。

[610: 匿名さん]

2006年10月時点でって、そのときまでに売買された物件ってこと？
それともその時点で青田買いでまだ住んでもいない物件とかも入るの？

[611: 匿名さん]

>>610
都心でグローヴの二期、ＰＣＴなどが２５０万前後で売られたのが
最後という意味。
それ以前完売した廉価なＴＴＴやＣＭＴなどもちろん竣工後
２８０〜３００万／坪で売り出して買い手がつくでしょう。

[612: 匿名さん]

マンションは「実用品」と割り切って考える人と
ライフスタイルにあった質を求める層とにユーザも二分している。

立地も
近ければいいという人と、自分の求める都市機能がないと嫌だという人
とにかくじぐらいが大切という人などそれぞれ。
共通しているのは、「将来価値があまりさがらない」という観点。

「都心に住みたい」という裏には、「高い買い物して損をしたくない」という
のが万民共通の気持ち。

郊外でも「下がらない」場所が出てくれば、人気がそこに集中するはずだ。
武蔵小杉やバス便で浦安にはその気配が感じられる。

[613: 匿名さん]

×バス便で浦安
○バス便ですら人気の浦安

[614: 匿名さん]

＞バス便ですら人気

これは危険。
今は単なる人気で購入する人もいるかもしれないが
実際の利便性、将来性など考えると人気は長くは続かない。
よくある「不便な田舎の元新興住宅地」にしかなり得ない。

[615: 匿名さん]

浦安はマンションの乱立がすごいよね。だからその中でバス便となると、
品薄の今はいいけど、先々中古の時代になったとき競争相手が多すぎ
ない？　駅に近い便利な場所ならいいのかもしれないけど、普通は
地域で唯一みたいな物件のほうが重要なんでない？

[616: 匿名さん]

いやぁそういっても三井のハワイ風の１００平米マンションとか
大人気でしたよ。そもそも暴落した底値で売っていたようなもの。
安かったですよ。１２０㎡で４０００万円台。

当時そういう発言しようものなら、真っ先に削除。
マリナイーストご存知ないですか？「不便な田舎の元新興住宅地」と
いうにはあまりにも金がかかってます。
公団も無茶なことが平気でやれた時代があったんですねぇ

[617: 匿名さん]

浦安は、京葉線が出来るまえは「新浦安」がなくて全部バス便。
いまでも駅近のタワーは別格でしょう。
駅近くの弁天あたりは８０年代の公団のテラスハウスが秀逸ですね。
この辺買った人は先見の明というか運がよかった。

[618: 匿名さん]

ん？今売っている物件の話しているんじゃなかったの？
武蔵小杉と浦安バス便の人気って書いているから当然そうかと。
過去の底値の即日完売物件の話だったのね。。。

[619: 匿名さん]

京葉線の開通って21年前ですよね。
そのころのバス便の話ですか？
今は徒歩圏になっている。それは当然賢い買い物だったに誰も異存
はないと思いますが、誰もそんな話だとはわからないですよ。。。

[620: 匿名さん]

>>601　

＞・・・しかも無行動が成功するシナリオを欲す。
感動的に同意。

しからば、どういう行動がいいか。

価格があがれば購買能力を上げる。
自己資金が１０００万ならそのうち５００万で５０００万コンパクト
マンションを買って人に貸す。
値上がりしていたらそれを売って頭金を増やす。

金がないと不動産による運用はリスクの備えがないから無理。

というか、そこそこの自己資金のある人間は妥協できる線で
機敏に動いて買っているはず。
１年前に買っておけば買えている。
買いたいけど買えなかった人は
一年前も下がる下がると思っていたの？
千葉に住んでいて気が付かなかった？

え？ローン審査通っていたのに抽選に落ちた？
少しだけ割高の部屋にすれば買えたでしょうに。
いつでも「安く、安く」って考えすぎ。
そんなところでケチるからチャンスを逃すのだろうね。

[621: 匿名さん]

駅前を避けて買った人がその中にいたとしたら大誤算ですね。
世の中皆が駅近に住みたいと思ってるわけではないでしょうし。
毎日のバス便はつらいけど、その三井のハワイ風のマンションみたいにリゾート感覚味わいたい人にとったら、バス使うくらいのゆったり立地が良いでしょうから。

[622: 匿名さん]

>>620
コンパクトマンションを踏み台にするアイデアは底値だった時なら有効でしたが、もう今からでは無理ですよ。2002〜2004当時に1LDKをとりあえず買っておくという作戦はよく言われてましたよね。
私も2004に1LDK買いましたが、当時まだ建築中だった時は17万の賃貸相場が、竣工した時は22万で貸せました。（新築プレミアムも多少はあるでしょうが）貸してる方が短期転売して多く税金払うよりも安全です。おかげで利回りかなりアップしましたが、今同じことやると確実にマイナス要因かかえることになりますね。

[623: 匿名さん]

>>622
その通りなんですが、
築浅コンパクトは探せばまだまだいいものがありますよ。

例えば２００１年頃の日本橋（三越前）の１ＬＤＫ。
いまだに割安ですね。
供給が一時期に集中したので時々売りが出る。
さすがにすぐ買い手がつくようですが
屋上に近い階なら検討の価値はある。
賃料が１．３万とれて２６０万／坪なら表面利回り６％
同じ時期に集中した麻布十番ワンリーム、白金１Ｌに
比べ店子の質も入居も安定しているようです。

東京駅周辺のアメニティ向上、三井の再開発、日銀周辺の
地銀各行の入っている古いビルの建替えなどで地価があがる
要因は多そうです。

[624: 匿名さん]

>>619　
２０年前でも調べればわかるのが将来の都市計画。
汐留シオサイトも品川インターシティも計画がもちあがったのは
国鉄民営化の直後。今から２０年前だ。

1986年西船橋駅〜千葉貨物ターミナル駅間が旅客線として開業。
1988年１２月新木場駅〜南船橋駅間、市川塩浜駅〜西船橋駅間が開業。
京葉線が旅客化されたのは１９８９年の幕張メッセと
１９８３年東京ディズニーランドの開園を睨んでの話。
線路は高架で存在したし、駅も出来ることはわかっていた。

将来東京駅直通になることもＴＤＬ誘致活動の段階で構想はあったらしい。

[625: 匿名さん]

今回の台風で23区中、水害に強い地域と弱い地域が鮮明になりましたね。
インフラ整備が進まなくて同じ問題を繰り返している様。
地主が多い地域は整備が難しいのかな？

[626: 匿名さん]

＞６２４
もういいですが、分からないというのはそういう意味ではなくて、
話の流れから、今売っている浦安のバス便の話だと思う人が多い、
そんな昔の話を言っているとは分からなかったということです。

[627: 匿名さん]

>>625
最近では湾岸の水害の強さは抜群のようです。
反面西部の世田谷、杉並などは河川氾濫予測でビクビク住民、
避難勧告発令で住民行列行進など、なぜか高台といわれるところが
水害に弱いようです。ここ５０年でわずかしか整備が
なされてないというよりは、環８に代表されるように、
住民エゴの＊＊で自己中多くて行政係官の苦労も
大変だなと感じますね。。

[628: 匿名さん]

都心集中で内需景気を起こし過熱すると分散を唱える。
不況になるとなりふり構わず空けた土地に何でも建てさせる
これが日本の都市行政だ。

輸出主導の経済が行き詰まると内需拡大に政策をかえる。
財政が行き詰まるのも省みず都市のインフラに金を投入する。
地価が急上昇するのは長期政権の時期だ。
道路特定財源がなくなったから、都心しか地価は上がらない。

長期政権といえば、佐藤、吉田は別格として近年では
田中内閣、中曽根内閣、小泉内閣。
経済成長が続けば支持率が上がり長期政権になる。

大都市に人口が集中すればインフレ傾向と重なって地価は上がる。
一方宇部、北九州などの地方の企業城下町は衰退する。

東京の人口が増えるとそのあと必ず機能分散がでる。
７０年代の大都市集中のあとは１９８５年の筑波科学技術博。
研究開発機能の移転を促進させた。かずさアカデミアパークや
厚木、横須賀、京阪名に研究開発を集約し関西のポテンシャルを
あげようともした。
８０年代９０年代大学の多くが八王子などに移転した。

移転させた公的機関の土地を民間に開発させて内需拡大。民営化で
空けたＪＲの土地。研究所跡地。
東京フォーラム、第二国立劇場さらにはミッドタウン、新東京美術館
などができ、都心の機能はより華やかになった。
なんのために移転させて何のために土地活用を図ったのか長い期間
では曖昧になる。臨海副都心も全く同じことだ。
オリンピックなど隠れ蓑にせずとも早急にカジノを合法化してコンベンション
観光都市を目指せばいいのだ。

２０００年は、湾岸の工場移転を促進させ高層マンション供給に拍車をかけた。


経済を輸出工業と内需の土建屋が金融機関と結託して交互に盛り上げる。
その繰り返し。

いまは、政局不安定期だから、機能分散とかまたぞろはじめて、５年後に空いた
場所に土建屋がいろいろ建てて景気回復を図るシナリオ。

次は２０１４年あたり舛添内閣が出来たら面白いだろうなぁ。都知事は猪瀬 直樹
東京がまたもう一皮むけて面白くなる。
ここ５年は８０年前半くらいに不景気で２％から５％程度に緩やかに地価が上昇。

[629: 購入経験者さん]

それでも　まだ東京の土地相場は世界から見たら　安いのであった！

[630: 匿名さん]

というか、金利が安すぎなんだよ。
価格はさておきいまほど買いやすい環境はない。

[631: 匿名さん]

>>623
居住用でなくて賃貸用なら最上階だと割が合わなくないですか？
上階にしてコストかけるよりも低層階で少しでも良い立地にしたほうが賢明だと思います。
表面利回り6％。。やはり今は手を出すべきではないと思いますが。

[632: 匿名さん]

暴落確定

[633: 匿名さん]

>>631
だめだよ。
手出せるときに動かなくちゃね。ただ待てというなら、
この場合だと、次に動けるときは、現役リタイヤ⇒
年金生活⇒せめて賃貸継続（買うなんて到底できない）
つーーことで、何年待つかわからん賭けは出来ないよね。

[634: 匿名さん]

＜菓子メーカー＞価格そのまま、内容減量で実質値上げへ

[635: 匿名さん]

６３４　上手い表現。
中古マンションも価格が価格が上がり築浅が横ばいならば実質値上がり

[636: 匿名さん]

＞居住用でなくて賃貸用なら最上階だと割が合わなくないですか？
私の場合、賃貸物件を買うときは、とにかく圧倒的優位な条件がひとつ
ないと怖くて買えません。一つあれば妥協します。
都心立地ははずせませんが。

①駅徒歩１分なら低層階でも可
②駅徒歩７分なら階数が可能な限り上
③近隣に類似物件が多いなら上層階角部屋、眺望採光有利な部屋。


利回りっていい物件はそれだけのリスクを織り込んでいます。
賃料が高く新しくて価格が安いなんてありません。

[637: 匿名さん]

あれさえなければなんの騒ぎもなかった。

２００３年分譲価格
三茶、駒沢、用賀、二子玉川は、底値は２６０万／坪
文京区、白山、大塚、駒込は２７０万／坪
港区　麻布、高輪は２８０万／坪
千代田区、三番町、麹町、九段　神保町　は２９０万／坪
これらは港南湾岸戦争に少なからず足をひっぱられた結果だ。

そういう底値なら誰も都心を買おうなどと思わなかったはず。

タワー内陸向き低層階が「処分価格」の１５０万／坪から
でていて高層階でも中住戸北向きなら１８０万／坪で買えた。
角で２３０万
それが２４０になり２６０になり最後は３００を越えた。

いまにして思えば、内陸物件デベにとっても買えなかった消費者に
とっても湾岸タワーは「悪い夢」だったのかもしれないね。

[638: 匿名さん]

城東、城北で求心力のある魅力的な土地ってどこだろう？

小岩ってレトロでしぶい。好きだな。

清澄白河は、飲食店が少ない。マルエツしかない。門仲？
木場なら深川ギャザリアがある。バスで豊洲ってのもなぁ・・

錦糸町はどうしてもイメージが悪い。ロッテ会館ではよくボーリング
楽しんだけど地方都市だ。今は北欧系からいろいろいる国際風俗都市？

向島は旧大蔵省の役人が料亭で卑猥な接待受けてるイメージだし
曳舟は京成線の駅という感じで大川渡れば吉原じゃないか。
電波の影響で町がよくなるとも思えない。

いっそ南千住がいい感じなんだけど、都電終点の
コツ通りの先の商店街の
ディープな空気は昭和３０年代そのまま。
どこかひとつ選ぶなら、私は三ノ輪はいいと思うよ。
７０過ぎたら、明治通り沿いのマンション買って毎日夕方
吉原のソープの前を冷やかして歩く。
買い物は上野松坂屋だ。
日暮里も西日暮里も再開発で化ける。谷中が遠いぶんだけ
西日暮里が有利。

北はだめだね。通勤の便からいけば板橋だが。暗いね。
実際遠いのに三田線乗るとなんだか方向感覚が狂う。
荒川の向こうは千葉と埼玉だし・・・

[639: 匿名さん]

＞６３８

もう少し南に下って東西線沿線、東陽町や南砂町はどうですか？
最近町がきれいに変わってます。

[640: 匿名さん]

会話調さんの話も聞きたいね。
最近の話題は何ですか？

[641: 匿名さん]

もうそのくらい東になっちゃうと、千葉でもいいんじゃない？
あ、千葉のほうが高いか・・・

[642: 匿名さん]

新卒正社員の採用増に合わせて
墨田区、江東区で良好なワンルームマンションの供給が
適正賃料で増えています。
無理なく若い人達が職住近接のアーバンライフを満喫できる時代も
直ぐそこです。
東京駅を中心とした、合理的な同心円状に都心部の構造は
大きく変わって行くでしょう。

[643: 匿名さん]

アーバンライフとは、
自分の手が届く範囲内に、簡単に快適な都市生活が味わえること。
今まで日本人は本当のアーバンライフを過ごしたことが無いから。
通勤時間が１０分、２０分短縮で何千万円も違いのはおかしい。
我慢するのが経済的と考えがちだが、
グローバルな価値基準は異なっている。

今現在のアーバンライフがそのままって事はありえなく、
これから大きく進歩して行くと見るのが正解だと思う。

逆に近郊、郊外は後退して行くから、その差は広がる一方になります。

[644: 入居予定さん]

東京駅が中心なのかねえ。
ぼく自身は丸の内勤務だけど。

勤務地の分布で言うと東京駅って割と東寄りにならない？

[645: 匿名さん]

>>644
国際的な都市間競争、企業間競争を考えれば、
東京駅周辺への主だった企業の集中と集積は時代の流れです。
企業間の連携・提携もこれから増えていくし、
企業の規模も大きくなる。
日本の企業が拡散して立地する時代は、
一部の超有料製造企業を除き無いでしょう。

[646: 匿名さん]

>643
どこまでがアーバンライフの範囲？

[647: 441]

雇用統計マイナスかあ。アメリカは辛いね。
中国発米国行の輸出量も増加率が低下してるし。

なんだかんだで日本の不動産相場が踊り場に突入すればよいですね。
金利は神風ですから。

[648: 匿名さん]

>>645
自分の知っている世界中心で考えていない？
新宿、品川、赤坂、霞ヶ関、六本木、汐留はみんな東京駅の西側でしょ。
東京駅の東側は隅田川沿いで終了。狭い、狭い。

[649: 匿名さん]

いよいよ売り渋りといってきたのが、
過剰在庫だと認識され始めましたよ。

ブームで作りまくり、調子に乗ってあまって投売り行き詰まり。
水戸黄門なみのワンパターン。

専業デベとか、また債権放棄やらなんやらで、
世間に迷惑かけないで欲しいですね。

[650: 住まいに詳しい人]

>>647
これでまた株価は下がるから
しばらくは買え買え団の寝言を読まなくて済みそーだ

[651: 匿名さん]

>>648
山手線東側の秋葉原から浜松町にかけてがオフィス街の
中心になるから、この直線から同心円状に優良マンション地域が
今後広がって行くと、考えたほうが正しいんじゃない？

[652: 441]

しかし、墨田タワーって６００m以上あるんだね。すごいねあれ。

[653: 匿名さん]

>>651
煽りだろうけど、

> 秋葉原から浜松町にかけてがオフィス街の中心になるから、この直線から

いかにも城東地区住民が言いそうなことだな。

[654: 匿名さん]

>>653
煽りだろうけど
世の中見えていないね

[655: 匿名さん]

上がる上がる言ってるのはデベ工作員と転売したくてたまらない高値づかみのオーナーくらいか。もはや隔世の感があるな。

[656: 匿名さん]

東京の物件は値段が高すぎてもう買う気がしない。こちらは賃貸にして
地方中核都市の立派な物件を買っておく。貸してよし
値上がりしたら売ってよし将来住んでよしの駅近の立派な物件が
坪２００未満で買える。

[657: 匿名さん]

城東信者は小奇麗な仮想未来のイメージイラストは目に入っても、
駅前の放置自転車やコンビニにたむろするヤンキーや100円ショップとファストフードしかない貧弱な商店街などの現実は目に入らない。

[658: ご近所さん]

それが、未来都市城東。ハイテク超高層の隣に都営住宅。貧富混沌とした、ブレードランナーに出てくるみたいな都市。

こんな所に@250以上も出して住みたくないと思っていても、ここにしか住めなくなってしまう。ほとんど病気。

[659: 匿名さん]

気持ちはわかるが東京駅は集積する東の外れじゃないかな、やっぱり。

上野とか秋葉原がビジネス街として新宿とか新橋を越えるイメージか全く湧かないんだけど。

金融とかは集中するだろうけど。うちのオフィス近くにもみ○ほとか○興とか最近越してきた。

[660: 匿名さん]

しばらくは様子見が正解ですね

[661: 匿名さん]

では、何年くらい様子見しますか？

[662: 匿名さん]

２、３年じゃないですか？

[663: 匿名さん]

都心に住むと便利だよ。

色々考えて何もしないより、まず住んでみたら。
そうすれば、体で判るって。

割安になるまで様子見なんて、
金より時間がもったいない。

一度住むと、
元の不便に戻るなんて、ありえない。

[664: 匿名さん]

>>663　

あなたには賃貸に住むという概念がないんですか。そうですか。

[665: 匿名さん]

>>664
江東区でワンルームの建設ラッシュだよ。
２０代の人はまずは賃貸で都心部のアーバンライフを満喫する
ことをお勧めします。通勤楽だし、周りに色々あって飽きる
ことはないよ。
３０代になって持ち家検討で良いんじゃない？

ワンルームマンション建設計画、指導要綱協議ベース、平成１８年地域別
旧深川区
白河７１８戸、富岡８５２戸、小松橋２３９戸、東陽３９２戸
臨海部
１０１８戸
旧城東区
亀戸９１３戸、砂町３６１戸、南砂１４３戸、大島６８５戸
合計５３２１戸

[666: 匿名さん]

都心ライフは金がないとつまらないよ。
きついローンで都心に家買っても、余裕がなくて、
結局備え付けのショッピングセンターとの行き帰りではストレスがたまる。
嫁さんなんか、ふと気がつくと千葉にいたときと同じ生活。

欲望を刺激するものはたくさん周囲にあるのに、手が届かないのではね。

[667: 匿名さん]

かつかつの生活の人に都心部は無理だよ。
ワンルームも大企業の正社員くらいじゃないと家賃的に厳しいよ。
収入が低い場合は、西側近郊の安アパートでしょ。
最低居準水準を切っているような借家がいっぱいある。
Ｂ級の楽しみなら結構ある。なんせ数が多いから。

[668: 匿名さん]

みんな、がんばれ。
発泡酒飲んで節約して、都心にマンションを買うんだ。

[669: 匿名さん]

>>666-668

そうなんですよねー。なんか年収1000万とかある意味勝ち組とか雑誌とかで煽られることがありますが、今の世の中そんなんじゃ＊＊みたいなもんですよね。特に一馬力世帯だと。

その程度の収入だと親が金持ってなかったらちょっとしたマンション買ってちょっとした車買って子供私立入れたら即破産。

家を買うための人生じゃなくて人生を楽しむための家と考えたらも一般サラリーマンにとっては都心はまあ住めるとこじゃないですね。

このまま一極集中を是とするのかどうかは謎ですが、（そういや首都移転とかひっそり事実上凍結されてますね）
とはいえ、衆議院選挙だったら民主もあんな勝てないだろうし、民主の政策もいまいちよくわからんし、どうなるんですかね。

[670: 匿名さん]

>>667
最低居住水準を下回る借家の数、平成１５年
1位　　世田谷区　　２９３２０戸
2位　　大田区　　　２８２５０戸
3位　　杉並区　　　２５５１０戸
4位　　板橋区　　　２５３３０戸
5位　　江戸川区　　２２６７０戸
6位　　足立区　　　２０６９０戸
7位　　品川区　　　１７２７０戸
8位　　中野区　　　１７１００戸
9位　　練馬区　　　１６１８０戸
10位　新宿区　　　１４７５０戸
11位　北区　　　　１４４００戸
12位　葛飾区　　　１２０７０戸
13位　目黒区　　　１１９８０戸
14位　江東区　　　１１０６０戸
15位　豊島区　　　　９３１０戸
16位　荒川区　　　　８９３０戸
17位　墨田区　　　　７９８０戸
18位　渋谷区　　　　７８５０戸
19位　台東区　　　　６９９０戸
20位　文京区　　　　５３６０戸
21位　港区　　　　　４４６０戸
22位　中央区　　　　２９６０戸
23位　千代田区　　　１２６０戸

[671: 匿名さん]

全部足すと３２万戸
内いわゆる県境外周９区は１９万戸で
約６割を占める
上京当初は取り敢えず県境外周区に住んで、
収入が増えれば２５歳以降に都内に移動する人が多い。

[672: 匿名さん]

江東区がアーバンライフとは思わなんだ。
高感度の若い世代にとってはカルチャーのないところは魅力なし。
彼らが成功して「上がり」になるのはやっぱり麻布・青山。
江東区は所詮ヤンキーの「ドリームアイランド」。

[673: 匿名さん]

長期金利が1.6%に下がり、REIT利回りは価格下落により3〜4%台に上昇。
そろそろ買い出動してもいい頃かな。

1987年頃に経済環境が似てきた。
米経済の失速、円高、低金利。
同じ道を歩むのかな。

[674: 匿名さん]

>>652
このスレのもう一人の顔とも言える441さんのその発言、重いですね。
ついでにこのあたりをあまり知らない人にちょっと補足させていただくと、
墨田区の押上、曳舟地区というのは浅草、錦糸町、亀戸、北千住のほぼ中心で、直の初乗り料金圏です。
さらに乗り換えなしで大手町１５分、渋谷３０分、羽田空港５０分、成田空港１時間１０分、たまプラーザ１時間（笑）の好立地となってます。
にもかかわらず皆さんご察しの通り人気がありませんので、将来のある人には仕事に遊びにと準都心最後の狙い目となるでしょう。

[675: 匿名さん]

>>674
これを見ても準都心最後の狙い目であるのは明らか。

県境外周区であるにも係わらずいまだに家賃が高い区としては、
世田谷区、大田区があげられる。
２０代の都心回帰が続けば今後の苦戦は避けられないでしょう。
また武蔵小杉のマンション大量供給が、隣接区である両区の賃貸族を
総ざらいし、さらに賃貸マーケットを冷え込ます恐れも高いでしょう。
高家賃狙いのマンション投資は避けるべきエリアと言えます。

ワンルームの平均月間賃料、単位万円
1位　港区　１４．１６
2位　中央区　１１．１３
3位　渋谷区　１０．８０
4位　千代田区　１０．６０
5位　目黒区　１０．５６
6位　品川区　９．０６
7位　新宿区　８．７０
8位　台東区　８．４８
9位　文京区　８．２２
10位　江東区　８．１０
11位　墨田区　７．７９
12位　世田谷区　７．６０　←
13位　大田区　７．３２　←
14位　豊島区　７．０８
15位　中野区　６．９２
16位　北区　６．８２
17位　杉並区　６．７０
18位　荒川区　６．６５
19位　練馬区　６．５３
20位　江戸川区　６．０９
21位　板橋区　６．０９
22位　足立区　５．５８
23位　葛飾区　５．５１

[676: 匿名さん]

電波塔って体に悪くないの？

[677: 匿名さん]

墨田区はデジタルタワーの影響で電磁波が強すぎて住むには適さない。

数年たったあとで、白血病をわずらう人がぞろぞろ出てくるのでは？

[678: 匿名さん]

今ある東京タワーがどこにあるか地方の人は知らないようですね。
念のために書けば、みんなの憧れ港区です。

この５０年どんな問題があったでしょうか？

[679: 匿名さん]

ここはイナカモンの書き込みが多くて困るわ

[680: 匿名さん]

679>名家はむしろ地方に多いからね。
東京都民というのは爺さんあたりがあぶれて出稼ぎに来たのの子孫が
ほとんど。

[681: 匿名さん]

>678
港区のタワーと墨田区のタワーは発する電磁波の種類が違うって
知ってた？

[682: 匿名さん]

池田さんは東京タワー周辺でも健康被害があるみたいって言ってるけどね。まあ一次ソースじゃないからわからんけど。

ということで、気にする人はやめりゃーいいし、気にしない人は住めばいいと。すべては自己責任ということでいいんじゃないでしょうか。

http://blog.goo.ne.jp/ikedanobuo/e/eacdc6a464ae250595bf1ba8320f5e7a

[683: 匿名さん]

確かに毎日近くで強力な電磁波を浴びるのは怖いね。
ほど良い距離で眺めるには良いかもしれないけど。
もし健康被害が判明したら、そんな土地は二束三文でも売れなくなるだろうし。

[684: 匿名さん]

脳みその至近距離で
強力な電磁波
＝携帯電話
これも止めないとねｗ

[685: 匿名さん]

そう言えばＰＣからも電磁波がでるぞｗ

[686: 匿名さん]

携帯は強力なというほどではないよ。
強力なのは電子レンジ。だから電子レンジを使っているときは
離れたほうがいいんだよね。

[687: 匿名さん]

>>674
両国から錦糸町にかけての靖国通り沿いがマンションラッシュですね。
久しぶりに車で通ったら見違えるように変わっていました。

[688: 匿名さん]

明日発売のYomiuriWeekly
特集「始まるか値崩れ!!マンション 大量売れ残り時代」
となってます。

[689: 匿名さん]

慎重論が出てるときには天井打たない。
強気一色になるまでは下がらんやろうね。

[690: 匿名さん]

超高級エリアの人気マンションは売り物すらあまり出ないんだけど。
元麻布ヒルズ、青山PTなんて下がるとは思えないが。

半額になるなら俺が買いあさるよ。Go!Go!

[691: 匿名さん]

今テレビで荒川の危険性についてやってましたが、怖いですね。
一旦堤防が決壊すれば、北千住あたりはもちろんのこと、日暮里、田端を更に越えて、秋葉原、皇居近辺まで水没する可能性があるとのこと。

[692: 匿名さん]

>>691
堤防が一気に切れたらって話で
あり得ないことみたいだよ。
そもそも荒川は放水路があるんで、大雨でも大して水嵩が
増えないらしい。

そのあたりが多摩川と違う点ですね。
多摩川は自然そのままだから、大雨だとヤバイ。

[693: 匿名さん]

そうですね。テレビでも荒川を中心にしていたものの、シミュレーション
では多摩川もいっしょでほぼ両方から水没になってました。
23区はみんな水害には弱そうです。。温暖化が心配だとか。

[694: 匿名さん]

今回の台風９号で、危険水域の4.9mを75cmほど越えていたって。
水かさ増えないというのは誤解でしょう。

いつ決壊してもおかしくなかったみたいな報道だったけどね。

[695: 匿名さん]

>>694
放水路とは関係ない上流の方じゃないか？
埼玉県とか・・・
荒川も上流はまだ手付かずのところがあるし・・
それにしても秋葉原、皇居近辺ってのは笑える。
３日くらい降り続かないと下流に広範囲に広がるのは無理ですｗ
その前に隅田川に逃がすだろうｗ

[696: 441]

23区で標高が最も高い所ってどこですか？

[697: サラリーマンさん]

麻布付近は中古でも７０で1億なんていうのもでききており、うれしい限りです。この先もどんどんあがってください。
　もっているべき場所にもっていると安心ですよ。格差社会日本万歳

[698: 匿名さん]

川幅が狭いと大量の雨が降ると一気に水嵩が増えます。
だから上流の方が堤防決壊の危険性が高まります。
群馬県大きな被害受けましたよね。

また蛇行しているところも危険です。

理想を言えば
直線で幅が広い川の下流部が安全といえます。

多摩川が増水しやすいのは川幅が狭く、河川敷が広いからです。
また蛇行しているところも多い。
これは荒川の上流部にも当てはまります。

[699: 住まいに詳しい人]

さて、今日はブラックマンデーになってしまうのか
今は信用売りしか持っていない私でも流石に心配してしまう

今日発売の読売ウィークリーの特集は

始まるか値崩れ!!
マンション 大量売れ残り時代
この1年で急騰した価格も今後は「たたき売り」!?
http://info.yomiuri.co.jp/mag/yw/

江副さんの『不動産は値下がりする！』もそーだが
2007年上半期の状況を取材している記事でさえ
高値警告なんだよなぁ

これでサブプライムローン問題爆発以後の状況が
見えてきたら・・・

「金利が下がるから、不動産は上がる」なんて
強がる御仁もココにはいそーだけどｗ

[700: 匿名さん]

都心地価「上げ止まり」　海外資金が急減、３０地点で伸び０％

http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/price_of_land/

いよいよ止まりました。
後は下げへ向いそうです。

[701: 大学教授さん]

都心部の場合は、郊外からさまざまな路線が入りミックスされるため、
路線イメージと言うものはほとんど無いが、
郊外の場合は路線イメージが不動産価格に大きな影響を与える。
東横線の場合、渋谷と横浜を結び、横浜の超郊外（相模原線、
京浜急行etc）はほとんどが東海道利用で、同線に乗り換える人は
少ない。この為、均一かつ良質な乗客が確保されている。
それに対し、同線とほぼ平行に走る田園都市線、小田急線、京王線は
超郊外部まで乗り入れているため、さまざまな人が利用し、
統一的なイメージが形成できない。この為、東横線沿線にくらべ、
不動産価格はかなり低くなっている。

それでは、東横線が今後もイメージを維持できるかどうかだが、
これはかなり難しいと言わざるを得ない。
第一に市営地下鉄が日吉までつながり、超郊外部からの利用者が
増えると予想される。これは同線の混雑にもつながる。
第二に、渋谷から新宿経由池袋、他の郊外につながる。
これは、横浜超郊外部の新宿方面への利用を増やすかもしれない。
また、首都圏北部の横浜方面への利用も増えるかもしれない。
（湘南新宿ラインに対抗）
これら要素は、東横線の純粋なイメージを大きく損なうとともに、
電車の混雑を発生させる。

[702: 匿名さん]

東が価値ある論の方は、中央線沿線沿線吉祥寺等あたり価値も下がると
予測ですか？

[703: 大学教授さん]

>>702
中央線沿線の区部は３０代、４０代の持ち家取得による人口流出が
激しい地域です。
２０代の間だけ住むと言う割り切りがされています。

２３区外ですが、吉祥寺については、ほとんど開発余地が無く、
新たな供給は駅遠バス便になってしまい、それも少量の供給に
止まっています。
この傾向が続けば、既存住民の高齢化からいずれ寂れて行くでしょう。

中央線沿線は逆に超郊外が好調です。
地場産業を核に今後も生き残って行けるでしょう。

[704: 匿名さん]

地価の上昇が緩やかになった＝上げ度待った≠下落
ではない。
地価が下がるとは不況の再来と同義だが
自分の所得が下がらずマンション価格だけが下がるという
ノーテンキな発想はどこから来るのだろうか。

[705: 匿名さん]

このまま、なんの状況変化もなく「都心回帰」の夢が覚めるとはいえまい。
都心地価が下がるとみせて、供給寡少の中、狭隘マンションの価格を見て
「下落」とみせかけ、狭いものを供給しながらワンクッション置いて広さなら
郊外しかないと思わせる流れだ。
３９平米の１ＬＤＫとか４９平米の２ＬＤＫとか小人さんのおうち（４．５畳の洋室
７畳のＬＤとか）が増え始めた。マツ◆ハウジング、ダイ◆スティの物件がすごい。

[706: 匿名さん]

自分は救命ボートに乗っている。
大型客船が沈みはじめれば甲板は海面に近づいてくるが
それに飛び乗って一緒に沈むのは愚かなことだ。
むしろ大型客船は沈まずにいてくれないと困るという話だろう。

景気低迷だから地価が低迷する。２％成長という話なら
地価も２％で上昇する。
地価低迷＝景気低迷
これ以上所得が伸びず、デフレ基調が続いてどうやって豊かな
暮らしが実現できよう。

[707: 匿名さん]

でも、急激に上がりすぎていたのなら仕方ないんじゃない？

[708: 匿名さん]

何が？＞仕方がない

沈みかけた日本経済が急上昇してまた沈むのがいいわけ？

地価下落＝信用不安　　サブプライムの比じゃないよ。
地方経済の低迷は、地価の低迷＝信用創造がない　ゆえにマネー
サプライが滞る。
東京を地方都市並みの景気、地方都市並みの賃金水準にして
いいなら　地価下落もありうるだろうけど
そうなったら地方都市は今でさえ悲鳴を上げているのに
どうなるのかね。家賃もどんどん下がって・・・

[709: 住まいに詳しい人]

>>704
それは投げ上げたボールに止まっているハエが
ボールが頂点に達した時
「これは上げ止まっただけで、落下しているわけではない」
と言っているのと同じです

>>706
願望と現実を混同してはいけません

今の日本は大きな成長は望めない社会なのです
本来は中心となる産業を製造業から
金融業をはじめとする高付加価値のサービス業へ
シフトしなければいけないのですが
なかなか上手くいきません

経済成長率が2％なのに
地価は10％up、マンション価格は20％up
都心なら地価が30％、マンションが50％up
というのは異常でしょ

目を見開いて現実をしっかりと認識しましょう

[710: 匿名さん]

>>709
ま、いいけど。要は本当に待てば都心が安くなるの？
それでもって幾らまで安くなったら庶民が買えるの？

[711: 匿名さん]

都心のバブル崩壊以降の底値って２６０万以下になったことないけど
坪単価２６０万以下にならないで庶民が買えるとは思えないのだが

下がる期待は、どこが幾らの水準をイメージしているのかね
＞住いに詳しい人さん

[712: 匿名さん]

>>709
はミクロとマクロをごちゃ混ぜにした詭弁。日本全国地価の平均値は
２％も上昇していない。

[713: 匿名さん]

経済成長がゼロに戻れば、地方が下落して都心地価が２％成長になるだけ。

[714: 匿名さん]

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322i.html

[715: 匿名さん]

都心が2割ぐらい下がるのはいいことだよ
下がるおかげでデベも大崎や品川等で寝かせている土地に
大量にタワマンが建ってマンションが供給されて出し惜しみ
がなくなるからね。まあ郊外や地方は10年たったら
半額以下になるのは間違いないだろう

[716: 匿名さん]

もし仮に一度に２割下がったらビビッて誰も買わない。

下落が明確になれば下げ待ちで売れ行きは細るよ。

バブル期だって９１年から３年間は買い手は誰もいなかった。
対前年３％程度の下落になって安心して買いが入る。

あるいは誰かが安値売りしたら裁定買い（買い手のあてがある
転売業者が買って鞘抜く）で下げ止まるってばｗ

[717: 匿名さん]

住宅市場は罫線を見て売ったり買ったするもんじゃないんだけどねぇ

①更地
そもそも地主が二割引きで土地を売る必要性がどこにある？
彼らは低金利のこの時代に賃貸マンション自分で建てて貸す。
金に困った地主でも地価がここまで上がったら値抵当の極度額
を増加できる。金には困っていない。
②新築分譲
土地が６０、建物４０の比率として
更地が３．３割減にならないと物件価格は２割減にならない。
③完成在庫
売れ残りの２割引きは、８割売れたあとの２割引だから
全体の４％引きにすぎない。
④築浅中古
古い中古が高値なら下がらない。売り急ぐ場合は買取業者が
買って市場価格で売る。
金に困ってもアパローン金利が低いから売るより借り替えて人に
貸すほうが得。
株じゃないんだからいくら天井とかいわれて自分が住んでいる家を
「利益確定売り」する＊＊はおるまい。

[718: 匿名さん]

×値抵当
○根抵当　スマソ

[719: 匿名さん]

>大崎や品川等で寝かせている土地に

悪いがないよ。
三井が大崎で再開発でやっているのは、フィービジネス
事業自体も再開発で既存土地評価のうえに容積割り増しで利益を創出する。
ソニーの土地とかどこか買ったの？買えないでしょ。買っても分譲には
ならんよ。

[720: 匿名さん]

更地の仕入れ値が下がることと、商品としての新築マンション価格が下がる
というのは全く意味が違う。
地価下落期（１９９１年〜２００４年）は、デベが仕入れる土地が年毎に安く
なって年毎に安値の販売価格の物件が出てきた。
在庫を抱えることは、次のシーズンの更なる安値の前に敗北を喫するのは必定
そこでやむなく投げ打った。

今は、あとから他社が安値で追い討ちをかける懸念がまるで無い。
短プラ、長プラともに金利は相変わらず安い。
更地を抱えていても駐車場で利払いくらいはできる。しかしいまどき更地を抱いて
いるデベは電鉄系くくらいのもの。
在庫値崩れ論は、全体が下がり相場になってからの話。
１３年のデフレで十分下がっているなかで、都心が上がりすぎたからといって
郊外がいきなり値下げにはならない。

むしろ、分譲が上がりきったところで賃貸市場が活況になるというシナリオだろう。
郊外にも、２３区内にも新築の賃貸物件がかなりの数出回っている。

[721: 匿名さん]

材料が高騰したら腕のいいシェフはどうするか。
材料を落すのでなく、席数を絞って単価を上げる。
もう一方で、材料を落して廉価版のレストランも運営する。

おいしいレストランが値上げしてもついてくる客はいる
席数をしぼれば月一の頻度が３ヶ月に一度になりそれでも固定客は
離れない。
廉価版だけだとかつての味を知っている客からは「味が落ちた」といわれる

土地が高騰したら賢いデベはどうするか。
郊外にシフトするのでなく、都心の供給戸数を絞って単価を上げる。
もう一方で、郊外にも新駅やＳＣ連動で廉価版のマンションを供給する。

都心マンションが値上げしてもついてくる客はいる
戸数をしぼれば坪単価が３３０万が４５０万になりそれでも固定客は
離れない。
郊外だけだとかつてのブランドイメージを知っている客からは質が落ちたと
いわれる

[722: 匿名さん]

超高額物件は株価が下がったりすると売れ行きが悪くなるらしいが、
普通の物件についてはあまり関係ないらしい。
給与水準と需要量しだいらしい。

特に問題は給与水準で、
水準が低い層は価格に敏感で、３００万円上がっただけで買えなくなる。
だから郊外が苦戦。こんな理屈みたい。
都心部については、住環境の良化による価格上昇はエンドもついて
行くが、単なる需給バランスによる上げにはついて行かないだろう。
上昇の限界は坪２８０万円くらいか？

[723: 匿名さん]

例えばこんな情報も参考になる。
「センターコアエリア内の都道については、今後１０年以内に無電柱化
する」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-3syou1-2.pdf

[724: 匿名さん]

>>722
坂根さんとか山崎さんなどのコメンテータはそう言っているね。

横浜・川崎の郊外の限界は２０坪５０００万、つまり２５０ラインだと
思う。都内もＰ１２のマップで５０００万超えて売れていたら、そりゃ
狭くても高くても買う人がいる場所って証拠でしょう

[725: 匿名さん]

>>723
センターコアって山手通り　隅田川ラインですかね。
荒川区ってのがどうなんでしょうね。国際都市にふさわしく
って話だけど。大久保も三ノ輪も確かに外国人は多いですけど。

それより電線地中化エリアはなかなかリアリティがありますね。
地中化するとあわせて歩道や緑化が進むみたいです。

[726: 匿名さん]

上がるから買う、買うから上がるの、
自己強化型の正のフィードバックシステムが壊れたということ。

[727: 匿名さん]

>>725
北部はいろいろ問題があるから大変だよな。
特に木造住宅密集地帯・・・・・

[728: 匿名さん]

>>726
そうじゃないよ。都心は需給がともに細った。バランスは崩れていない。
高額物件が売れ残ったって話は聞かない。

郊外は７割以上売れている中で、今後の物件はほとんどが駅から遠い
ものになる。おのずと価格は下がる。それだけのこと。

[729: 匿名さん]

みなさん、実際の２３区どこまで土地勘ありますか？
知らなくて語っても仕方ないですよね。
私は都心５区までは何も見ないで区の外形描けますけど
練馬区なんて全く自信がない。足立区も葛飾区も半分以下にしか
描けない。
港区のすべての駅は降りたことがある。葛飾区は金町と青砥以外知らない。

[730: 匿名さん]

>>729
だからセンターコアエリア内なんだろ。
丸く描けば終わり、超簡単。

[731: 匿名さん]

通勤以外で都心のどの機能を使いたいかというのが明確にならないと
都心居住の希求度は計れない。
心臓病や、癌の予防検診、脳卒中などの救急対応。
衣食のぜいたくを満喫したいのなら都心でなくては
かなわない。郊外ではワインショップを探すのさえ苦労する。
都心居住とは基本的に裕福なシニアもしくはこどものいない独身
または子供のいない夫婦のものだという気がする。
子供を一人成人させるのにだいたい１５００万〜２０００万の学費が
かかるらしい。いなければ、あるいは巣立ったあとなら生活は楽だ。
実際、子供を育てるのに都心がいいなどと思う人は少ないと思うのだが
タワーマンションは郊外の団地みたいに子供がうじゃうじゃいる。
何かの間違いだろうと思う。

[732: 匿名さん]

>>730
そしたら、入谷とか浅草橋、三ノ輪、南千住、尾久とか田端とか
買えば話は簡単だぜよ

[733: ご近所さん]

都内じゃないんだけど、
武蔵小杉。
都内並みの扱いになってきてますね。
渋谷横浜の中間で、東横延伸と新駅効果等。
北区や豊洲住むより確かに便利かもですね。
タワーマンションのすごい大量供給。続々あがる再開発。

[734: 匿名さん]

私はお散歩おじさんと笑われただけに、結構現地に行くよ。
現地いくと距離感も開発余地も地図の１０倍よくわかる。

武蔵小杉は新幹線の窓から眺めるだけじゃなくて、実際歩くと
駅からの距離、開発エリアの広さ。商業店舗の貧弱さなど
いろいろわかって面白い。

[735: 匿名さん]

北区・赤羽あたりより武蔵小杉は格段に便利だが、豊洲は圧倒的に武蔵小杉より便利では？
ターミナルが池袋と有楽町とでは全然違う。
横須賀線は品川、新橋、ともに乗り換えは面倒だとおもいますよ。

[736: 匿名さん]

>>732
北部はだめだと言ってるだろ。
巣鴨、池袋とか千駄木も外せ

[737: 匿名さん]

郊外が値下がりするは、親から吹き込まれた嘘

そのうち呪縛がとけて郊外でいいと思うようになる。

住環境に必要なのは、徒歩３分内のコンビニ、
徒歩７分内の食品スーパー、ドラッグストア、クリーニング
あとは徒歩１５分（あるいは車で５分）圏の日常衣類、
高級食材店、家電量販店、ホームセンター、ファミレス、焼肉屋
ファーストフード、クリニックモール、ビデオレンタル
シネコン・・・・大抵郊外でも間に合う。

これがシニア層・所得の高い層になるとそこそこの老舗の和食・
洋食・イタリアンすし屋、Ｂａｒ、救急医療施設、百貨店、ペットホテル、
トリミング家事代行サービス、コンサートホール・劇場、ワインショップ
など要求が多様化する。・・・郊外にはないものばかり。

言っておくけど城東・城北は商業施設やサービスビジネスという点では
需要がないから宮前区青葉区以下だ。
施設の内容を問わないならば、東葉勝田台の駅前はホテルもある

ただ、問題なのは郊外に住んでいてもいつかはシニアになってしまう
ということだけだ。

[738: 匿名さん]

みんな長距離痛勤が嫌だから郊外には住みたくない。

朝ラッシュ時の田園都市線の平均混雑率は大手私鉄では最悪に近い１９４％
（池尻大橋−渋谷、平成１７年度）。急行に限れば２００％をゆうに超える。
ラッシュ時はほぼ２分間隔で走る超過密ダイヤで、もはや増発の余地はない。
それでも、大規模な住宅開発によって増え続ける沿線人口に、輸送力が追い
つかない。乗客が集中する急行電車では乗り降りに時間がかかるため、
「２、３分の遅延は慢性的に発生している」（東急電鉄）のが実情だ。
「本当に恥ずかしかったですよ」。○○氏は通勤に使う東急田園都市線での体験に顔を赤らめる。
渋谷方面に向かう急行に乗り込み、三軒茶屋駅に着いたときのことだ。車両中央
付近でつり革につかまっていたが、乗降客に押されたはずみで体が半回転。
目の前に座っていた乗客のひざの上にちょこんと座る形になった。
「立ち上がろうとしたのですが、前からの圧力がすごくて全く動けない。ひざの
上に座ったまま次の渋谷駅まで行かざるを得ませんでした」

[739: 匿名さん]

いいかえると、これまでの商業施設もＳＣもニュータウンそのものも
３０代〜の子育て世代に標準をあわせて作ってきた。
６０代で郊外の戸建てに住んでいたら３ヶ月電車にのらないで
周辺を車で移動するだけで生活ができたしまったりする。
つまり、都会を必要としない生活に慣れていく。
一方、代々木に住んでいたら６０代でも頻繁に銀座に出たり
観劇や友人との軽い外食を楽しむ。


実は同じ郊外でも埼玉、千葉と都下・川崎横浜では周辺の
施設の差異があるようだ。以前は千葉なら柏に出ないと
用がたせなかったことが、今では新線のＳＣで事足りる。
かつて玉川高島屋ＳＣで渋谷にいかなくても用が足りたのと
同様に郊外が商業的にグレードアップしつつある。
そのことに気付けば、郊外の価格差というのも次第に薄れて
くる。遠い場所ほど結構施設の品揃えある。

問題は何でも一つしかなくて飽きる。
競争がないから質が落ちる点だが

[740: 匿名さん]

>>738
通勤ラッシュなんてあと５年もしたら緩和される。
団塊世代が、退職してもまだ通勤しているのは５年経てば減る。
なぜなら少子化で通勤客が減ることを電鉄会社は見越して
何も対策せずに、放置している。

みなさん一方で少子化といいながら電車だけは混み続けると
思っている。でも世田谷でも練馬でも混む電車は同じでしょ。

でも都心のワンルームが人気なのはそのせいかもね。

[741: 匿名さん]

>>738
早朝に会社来て夕方５時半頃帰ればいい。
いずれ世の中裁量勤務、年俸制になる。
サービス残業とかやっているから
朝ぎりぎりまで寝ていることを繰り返す。
１時間ずらせば、立って新聞読める。

[742: 物件比較中さん]

都心部が人気なのは否定しませんが無理なので、今ならなんとかセンターコアエリア内にはすべり込めることが出来そうですよね。
この前城東地区に行って思ったんですけど色々な物や駐車場などが中心より安いんで、もし住めれば給料が２〜３倍になったのと同じような気がします。

[743: 匿名さん]

郊外SCは入っているものがほぼいっしょ。
やっぱりその辺り青山はもちろんだが、吉祥寺や二子玉川や横浜など
の個人の店や個性的な店が充実しているところとは違うね。
ワインはいわずもがなだが、コーヒー豆はカルディかキーコーヒー辺り
になってしまうのも悲しい。

[744: 匿名さん]

他人と密着している時間が毎日毎日１０分以上もあるなんて
人間としてとうてい耐えられない。

[745: 大学教授さん]

みなさん
世の中の大きな流れに注目しましょう。
経済がグローバル化し、国際的競争が一般庶民でも実感できる
世の中になったのは、誰も異存存は無いと思います。
それでは、日本が国際社会で繁栄を続けるためには何をやるべきでしょうか？
それは国として効率的な社会を作り出すことです。
情緒的、イメージ的、過去の経験等は今後役に立ちません。
冷徹な合理的な判断。
これが今後重要になります。
不動産を考える場合の２つのポイント
・集中と集積は効率化をもたらす
・不動産の価値はそれが生み出す収益で決まる

[746: 匿名さん]

>>738
金が無尽蔵に湧いて出てくれば郊外に住みたい人は少ないでしょうが、
現実には家計の問題がある人がほとんどですから、
消費に多く回したい人は普通に郊外を選択していくでしょう。
しかも、都心は既に不動産価格が頭打ちで後は下落するのみだと思いますしね。
それに対し郊外はほとんど上昇してないので安心して買えます。

[747: 匿名さん]

給与水準が低い層は価格に敏感で、３００万円上がっただけで
買えなくなる。
だから郊外物件が苦戦。こんな理屈みたい。

[748: 441]

郊外は苦戦って、このHPに丁度宣伝出しているようなところという定義？
どれくらいの坪単価なの最近のこういったところは。

[749: 匿名さん]

>>748
今週の読売ウイークリーにそう書いてありました
デベ関係者の話ってことで、抜粋すると
「８０００万円から１億円超の都心の高額物件は、事業好調の会社
役員や、都心に引っ越すリタイア層などを中心に売れています。
現金で払う人も少なくありません。
４０００万円から６０００万円の準都心とか都心近郊は売れることは
売れるが、値上げのせいで売れ行きのスピードが落ちている感じです。
３０００万円台の郊外になると、苦戦中です。年収約７００万円の
平均的なサラリーマン家庭が対象なので、もともと値段に敏感です。
３０００万円が１割アップの３３００万円になるだけで、離れて
行くんです。」

[750: 住まいに詳しい人]

>>711
>下がる期待は、どこが幾らの水準をイメージしているのかね

???
私が何を期待しているというの？

「マンション価格は上がる」と言わない人間は全て
「どんどん下がれ！マンション買うぞ！」
と思っていないと貴方にとって不都合があるんだｗ

観察や分析に願望を混ぜこぜにするのって
上がる派というか買え買え団に共通する特性なのだろうか？

[751: 匿名さん]

年収700万って世帯年収のこと？
それとも夫だけで700万ということ？

[752: 匿名さん]

>>751
普通は世帯年収だろ。
個人の年収言ってもはじまらないでしょ。

[753: 匿名さん]

７５０は日本語が下手。私立理系とみたｗ
何いいたいのかもっとわかりやすく書け

[754: 匿名さん]

>>750
あなたも下がって欲しいと願望が出てますよ。

[755: 匿名さん]

長文の人は前から上げ上げ信者ですから。
何を言っても無駄ですよ、唯我独尊ですから。

まあ、結果がどうなるか見物ですけど。

経済も悪化しつつあります。
実質ＧＤＰ、前期比０・３％減…年率でマイナス１・２％
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070910-00000201-yom-bus_all

普通に考えて、経済が悪化すると地価も下がる可能性が大きい。
所得もますます下がるし、マンションもより買えなくなる。

株価もまた下がり始めて、実態経済の悪化を見越している動きです。
要注意だと思います。
これから買う人は慎重なご判断を。

[756: 匿名さん]

＞755
今まで、何回そういう動きがあったの？
もういい加減慣れっこだよ。
結局、マンションには何のかかわりも無い。

偽善者ぶって、実は単なる下げ下げ信者。

もうたくさん。

[757: 匿名さん]

全くだ。

[758: 匿名さん]

テレ東、ワールドビジネスサテライトでやってた郊外物件売れ残りネタで、
朝霞のマンションを取り上げてたけど、あの物件はワケ有り物件です。
現地を見れば分かるけど、
隣地に建ってるＬマンションが建築反対の垂れ幕をいくつも垂らして反対運動をしてる。
だから見にきた客もビビって売れ残ってる。

それの説明無しに、郊外物件は売れ残ってると報道するのは如何なものか？
もしスポンサーの三井の郊外物件が売れ残ってるとでも、報道できたら立派だけどね。

[759: 不動産購入勉強中さん]

いつも楽しく拝見させていただいております。
城東と城西の議論がありましたが、当方、城東にも城西にも住みましたが、城東地域はかなりイメージ先行（悪い）で、城西地域はその逆で語られることが多いような気がします。

城東地域は確かにヤンキーっぽい連中が城西と比較して多い感はありましたが、城西にも似たようなマナーの悪い若造連中は多くいるので、自分が住んでみた感覚としては、イメージほどの差はないですね。城西地域のごみ出しマナーも正直これはいかがなものか？と思うことがよくあり、これも住む前のイメージと違うなあ、と感じます。期待して安くもない家賃で城西に住んだ割には大したことねーな・・・というのが実感です。都心五区にでも行かないとだめなんでしょうね。無理ですが。

城東地域も昔と比べれば雰囲気は大分良くなった気がします。警視庁の犯罪件数を見れば客観的にわかりますね。城西の杉並区、中野区なんかは住む前は勝手に良いイメージを持っていたのですが、引っ越してこのページを見て、ひっくり返りそうになりました。城東と大差なしです（無知なだけなのでしょうが。市部はスレッドのタイトル上、無視しています）。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm
家賃を比較すると、城東<城西ですが、今にして思えば、勤務地の山手線海側に近い利便性が高くて家賃に値ごろ感がある城東にまた引っ越したいですね（城東城西の比較で言えば）。

道路なんかのインフラの充実度は明らかに城東>城西ですので（空襲で焼けてしまった、或いはそうでないというのが大きいのでしょう）、城東のポテンシャルは高いと素直に思えます。法人数にしても、山手線の東側の方が多いと感じますし、通勤の利便性だけで言えば城東に分があるような感があります。
まあ、不動産の価格は利便性だけではなくて、イメージなどに引きずられる部分が大きいので、ギャップはなかなか埋まらないのでしょうが、今住んでいる城西のとあるところでは地主がそのままでは売れないので分割して建売ミニ戸建を売り出ししているのをよく目にしますが、相変わらずの土地の非効率利用を繰り返そうとし、道路などのインフラ整備、災害対策に非協力的な姿勢を目にする度に将来性には？を感じますね。城東が行政をあげて街づくりをすれば大化けする可能性があるのでは？

余談であり、これを書くと怒られそうですが、地方出身者の人ほど城西指向が強く、もともと東京や東京近郊に住んでいる人の方が、城東に抵抗感がない印象があります。

以上、長文乱文失礼いたしました。

[760: 匿名さん]

本が売れて視聴率が上がれば、中身とタイトルは違っていてもいいって
のがマスコミ。
週刊誌もＴＶも記録にとってあるものではない。
ダイ■モンドもウィークリー■売も過去の記事で何度もマンション
暴落させてきた。

[761: 物件比較中さん]

子供が小さいファミリーなら、郊外は選択肢となる。

土日、レジャーを兼ね、
車で郊外の大型ショッピングセンターに行き、1日過ごす。

夫婦交代で、子供をみながら、夫は大型本屋や電気店、
妻は、洋服、ちょっとしたインテリア小物などを物色し、

お昼は、子供用椅子やサービスが用意されたレストランでとり、
帰りは、センター内のスーパーで、グロセリーショッピングする。

センター内は、天井が高く、明るく広々しており、
新しい。ベビーカーを押したまま移動できる。

海外のリゾートのようなリラックスした生活。

[762: 441]

いつの時代でも、郊外売れ残り物件特集をやることは可能でしょう。

[763: 匿名さん]

>>759
場所によるでしょ。
商業施設のマーケの視点でいえば、城東に単価の高いレストラン誘致は
無理。これ事実。アパレルもユニクロやジーンズメイト以外無理。
あとシマムラとか。
とにかく住んでる人の所得が低いのは地方都市に遅れをとらないほど。
城東に住むのは東京に住んでいる意味の６０％以上を放棄していると
しか言いようがない。

[764: 441]

城東には確かに私も抵抗は無いのですが、763さんがおっしゃるように、
町の深みというか、近所を徘徊して、あれ、高いけどこんなに旨い寿司屋あったっけか、
という嬉しい誤算が城東には少ない気はしますね。
これは時間が解決してくれるのかもしれませんが。

[765: 匿名さん]

まあ今マンション買う人はいないでしょうね
１〜２年様子を見るでしょう

[766: 匿名さん]

いや、単純に老舗的なものならあるかと。
ただ、しゃれた店が少ない。特にファッション、インテリア関係。
これは城西優位変わらないんじゃないかな？　チェーン店の高級店
なら丸の内近辺ですんでも個人店の厚みはね。

[767: 匿名さん]

少なくとも東京周辺に高い住居費をかけて住むとしたら
通勤の便以外で住環境に「東京らしさ」が欲しいとは思いませんか。

土日に全国均一のようなショッピングセンタに行き、シネコンで映画
子育てにいいけど、子供は１５年もしないうちに親から離れたがる。
大人の娯楽が何もない郊外で子育てを終えた夫婦は語らう場所も
旨い酒を飲む静かな場所もない。

パチンコ屋とｐｃデポと大型本屋にＴＳＵＴＡＹＡしかない郊外。
つれだってショッピングにいける横浜や玉川高島屋ＳＣでもあれば
まだまし。

夫がかまわぬすきに専業主婦は子供の教育にかこつけて都心に
買い物にでかけるしかない。往復の長い道のり主婦は夫の通勤を
思いやるなんてとんでもない話。こんな田舎に住むしかなかった
自分の定めを呪う。

[768: 匿名さん]

まあでも、みんながみんな都会的なおしゃれな生活を求めている
わけではないんだよね。都会の消費を享受しまくる生活。
そういう生活はしたいわけじゃないのに、都心には住みたいという
タイプもいる。けちけちして東京に住んでもかえって卑屈になって
愉しくないと思うが。

[769: 匿名さん]

う〜ん・・台東区には隠れ屋的な美味い寿司屋とかいっぱい
ありますけどね。意外な有名人と偶然にお会いすることがありますよ。
ファッションもジーンズブランド品卸の集中する東日本橋付近は結構
な掘り出し物が見つかりますよ。（基本的に卸だからコネが無いと
個人は購入出来ないけどね）又、某有名セレクトショップで並んでいる
スーツ、靴もオーダーで調達出来る。これも紹介が必要だけどね。

[770: マンション投資家さん]

>>769
特別扱い受けてるっていう自慢かよ。

[771: 匿名さん]

台東区は確かに城東だけど隅田川の向こうがここで言う城東だろ。
台東区ぜんぜん安くないけど・・


老舗があるのは、総武線沿線。東西線の南砂。それも大抵は蕎麦屋

平井とかの蕎麦屋は実に旨い。もうつぶれたかな。
数が少ない。日本橋に出たらやまほどあるものが城東には２ｋｍ間隔で
ばらけてある。

[772: 匿名さん]

東日本橋も横山町も中央区と千代田区だが。

[773: 匿名さん]

若いとか年収が少な目とか言う人は新浦安か海浜幕張でいいと思うよ。
どちらもいい街。
少しお金がたまったら豊洲でしょ。
もっとお金がある人は都心をどうぞ。

しかし、とうとう下げ下げ論者とか上げ上げ論者とは一線を画す事実をよく見極めた人たちの書き込みが出始めたね。
願わくはそういう方たちのいい話はもう少し控えていてもらいたかった。
もったいないよ。

[774: 匿名さん]

都心といってもいろいろありますよ。

例えば、芝浦なんて高速道路に囲まれて、排気ガスが充満してて。。
住環境としてどうなんだろう。

[775: 匿名さん]

そうかなぁ、書いてる本人同じなんだけどねぇｗ

[776: 匿名さん]

>>774
地上１２０ｍになれば排気ガス関係ないよ。世田谷に住んでいるときと
空気はかわらん。
充満っていうのは海岸通りを歩く人だけど、環七も２４６号も同じだよ。
空気が旨いのが好きなら坂戸か秩父がお勧め。土気もいいですよ。

[777: 匿名さん]

西麻布も南青山も空気はにたりよったりだと思われる。
緑が多いと空気がきれいと思うなら番町あたりだけど高速道路の
交通量はさしてかわらない。
しょせん偏見。
すっぱい葡萄。郊外でタバコ吸うほうがよっぽど肺には悪いだろうよ。

[778: 匿名さん]

>>774
地上１２０ｍに住めればね。確か排気ガスは関係ないです。

[779: 匿名さん]

>>773
一度安いとこ買ったらそう簡単に住み替えできないから悩むんじゃないの
かなぁ

[780: 匿名さん]

子供が小さいうちは郊外の安くて広い賃貸で、日々の生活を楽しみつつ投資に突っ込んで金をためる。子供が手を離れたら医療設備の充実している永住品質の都心の狭い住居をキャッシュ率高めで買う。

ってことでいいですか。貯金は5000万くらいしかないので、子供がまだ小さいことを考えると教育費にとっておかんといかんから、今の価格では都心マンションなんて買えません。坪250切るくらいになったら考えないこともないけど。

それはともかく、投資で不動産やってる連中は不動産のみに突っ込んでるわけじゃないから、昨今の荒れた相場で痛手を負ってる人も多いだろう。まあ口ではショートポジションたんまり持ってますって人もいるだろうが、実際はほとんど株でも外貨でもロングのはず。

ってことで、このまま相場が崩れてけばいずれ都心不動産も売りが出てくるでしょう。

[781: 匿名さん]

株や外貨で損して家を売る＊＊はどれだけいるんだろう。
譲渡益課税３９％の税率でかかるのを知らずに新築マンションの
投機買いする＊＊よりももっと少ないはず。

[782: 匿名]

海風で湾岸付近の排気ガスは内陸方向に吹き飛ばされ、拡散する。
で、それが内陸付近で、降り積もる。
あと、交通渋滞は、都内よりも、郊外の方がひどい場合もある。
（たまぷら辺りの週末や246の交通量、知ってるでしょ？）
その辺も考えてから発言してもらいたいね。

[783: 匿名さん]

７８０さん
ポートフォリオに不動産（賃貸）を入れるべきでしょう。

[784: 匿名さん]

現実から目を背けたい人たちがあせり始めましたね。

世界的好況も米国発リセッションに突入する可能性が出てきました。
米雇用者数の予想外の減少、年末商戦に暗雲
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070910-00000040-reu-bus_all

サブプライム問題なんて景気には関係ないとここで書いてる人がいましたが、そんな事ないですね。現実見ると。
マンション価格も同じでしょう。もう頭打ち。
超都心以外は横ばい→下げへ。

家庭の事情でどうしても買わないといけない人以外は様子見で正解でしょう。

[785: 匿名さん]

超都心ってどこ？
まさか豊洲じゃないよね。

俺的には3A、番町周辺、虎ノ門周辺が定義。

[786: 匿名さん]

豊洲こそブームで上げた感じがあるから、下げ局面ではきついのでは。

[787: 匿名さん]

本当にマンション新築価格が下落しはじめたら
えらいことになりますが、心配な人は「損切り」ラインを決めておけばいい。
とにかく買値２割減になったらとりあえず売る。
それ以上抱えていたら残債割れを起こして売るに売れなくなる。
自己資金が１割以下という人は不足分を親から借りても売る。
下がり続けたら、もっと安くいい場所がいつでも新築で買えると
いう話じゃないですか。
逆に見ればチャンスですよ。２割の損など、また取り戻せることになりませんかね。
次の復帰資金を貯めるには一旦低家賃の賃貸に入る必要はありますけどね。

[788: 匿名さん]

>>785
粘着都心定義厨ウザい

[789: 匿名さん]

外資は湿気た東京の不動産市場に火をつける種火になっただけで、もともと熾きがある
東京市場は、局地的に燃え上がった。
ここで水をぶっ掛けない限り、外資の種火や油が補給されずとも火の手はじわじわ
広がっていく。郊外が湿気たままなのは、地主が火種を自分で食っているからだ。
実際に郊外で駅近のマンション適地などどこにもない。戸建ての適地は２０００年前後に
売りつくされた。郊外だって優良物件は少なくなっている。

[790: 匿名さん]

マンションは、２年くらい前に土地を仕入れ、図面描いて、申請して販売資料作って
着工したところで売り出す。この時点で総販売価格、物件平均坪単価が決っている。
土地代も払っているし、工事請負契約も済んでいる。広告宣伝費も決っている
モデルルームも建てたし土地も借りたし。
値下げですか？どうやってしろというのですか。

談合とは言わないまでも、業界は「共同売主」という形で連名にして売上げの平準化
抜け駆け廉価販売の防止を図ってきている。
弱小な新興会社やＫなどのスーパーゼネコンが自社関連企業の土地を随意契約で
買って分譲マンション建てるケースなど業界は必ずタイアップまたは販売連携して
価格を維持してきた。

素人の思惑通り下がるのなら苦労は無い。

[791: 匿名さん]

でも、今までの強気か格付けは出来なくなってくるのでは？
中古が下がれば新築も多少は影響あるし。

[792: 匿名さん]

そのプロが、数年前に仕込んだ土地に、コストアップじゃ説明
できないほど利益を乗っけて売るって無理をして、値上がりを
演出してきたせいで、瞬間に価格が天井に達してしまったわけでしょ。
実需ベースじゃ買い手がいないのに、まだ価格上昇が維持できるかな。

[793: 匿名さん]

＞利益を乗っけて売るって無理をして、値上がりを
演出してきたせいで、瞬間に価格が天井に達してしまったわけでしょ。

どこに証拠がある？？？
単なる競争入札の上の高値でしょうが

[794: 匿名さん]

実際に、競争入札の土地仕入れでは、１００から１５０まで幅があって
その結果２割り増しの売値になっているだけだと思うよ。
>>792
はどこでしょういう話吹き込まれたの。自分で想像してしただけ？

[795: 匿名さん]

いかん。あまりにいらだってタイプが乱れた。ｗ

[796: 匿名さん]

まあそこまではいかないまでも、デベが利益幅が少なくなるのが嫌なら
寝かせておくしかないんじゃない？　でも、いつまで寝かすかが
問題。

[797: 匿名さん]

マンションサイトには、業界事情何も知らずに相変わらず、不動産＝欲張りで嘘つきで
すきあらば騙して儲けようとする
そういう意識でモノをみたがらる不勉強な素人購入者ばかり。
自分の都合のいいように事実を局解して結果自分がチャンスを失いさらに不動産業界
を恨み偏見を募らす。

マンションは不動産業者を通じて買うのなら彼らを正しく理解しないとダメだと思う。
所詮、大きな買い物が怖いというのと騙されまいという臆病な心が全ての目を曇らせて
いるだけ。こころを広く度胸をすえて深く入り込まないと本当のことはわからない。
金がないと臆病になるのはわかるが。

[798: 社宅住まいさん]

＞797
そうだよね。世間は、デベについて何も知らないんだ。群盲、デベを撫でるの図だね。

[799: 匿名さん]

アパレルの在庫は、倉庫代と流行おくれのリスクがあるから安売りしますよね。
でも定番は持ち越すでしょう？
生鮮食料品は腐らないうちに半値でさばきますよね。
でもマンションは３年たっても流行おくれにならない。むしろ３年前のほうが
床は天然杢フローリング。タンクレストイレ、ｅｔｃ仕様がよかったりする。
地価が上がれば上がるほど、品薄になって設定価格に市場が追いつく。
地価が下がるときは、あとからあとあから豪華仕様で安値が出てきて
とにかく抱えたら負け。

寝かしていながら次第に売れていっていますよ。別に完成売りで問題ないでしょ。
２年以上かかったって売れたらいいわけですよ。デベが銀行からの借りている金利が
ばかみたいに安いから平気だと思いますよ。

[800: 匿名さん]

地価が下がり始めたらローン審査が厳しくなるということを
誰も忘れている。

地価が下がらないから、中古価格もそこそこの担保価値がある
それが値下がりしたら本人の与信がよほど高くても不良債権化
する惧れがある。

地価上昇局面だから所得の低い若年層も物件の価値で融資が
うけられた。