23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[579: 匿名さん]

>>577

そういう意味では都心は20年とか30年後はジジババばっかりのスラムになりかねんねｗ。

[580: 匿名さん]

>>579
私は都心回帰が続くかどうかは
都心臨海部と都心東側のマンション供給が
今後も大量にしかも適正な価格で供給できるかにかかっていると
思います。
これが実現すれば、多くの人が職住近接の快適な都市生活を満喫でき、
東京の都市構造自体が大きく変わり、
諸外国にも引けをとらないものになるでしょう。

[581: 匿名さん]

>>576
私もリートや不動産株を見ていますが、
いよいよバブル崩壊が始まったように思います。

[582: 匿名さん]

都心の＊＊高い物件を売って地方のゴージャスな物件＋キャッシュを
手にするのが安全だね。しばらくは高級賃貸にでも住みながら
金利上昇による投げ売りを待つ。

[583: 匿名さん]

金利があがると、払えなくて投げ売られる。

不動産株等やリートのマーケットでの価値が
なくなり土地バブルが崩壊し（景気が悪くなり）
投げ売られる。

二反律のような気がするが。

[584: 匿名]

マンションを株のように投資商品として語る人が多いのがこのスレの特徴ですが、
現実、ほとんどの人はマンションなど消耗品と思ってますよ。
難しい事抜きで、安ければ買う、高いと思えば買わない。
これが原則です。

都心だけは下がらないという意見が多くなってきましたが、
都心と言っても、どこかと隣接しているわけなので、
必ず、価格は周辺からの影響を受けるはずです。
あるいは、与えるはずです。
また、その影響を受けた地域は、その周辺に影響を与える連鎖が発生します。

いくら、都心の希少性、ブランド価値を強調しても、都心が壁や金網で隔離されてない以上、
ここまでは高くて、ここからは安い、などという状況は長続きしません。

都心と言えども、日本の一部です。すべては繋がってるのです。別の国の土地ではありません。
都心高騰、高値維持を盲目的に信じると危険かと思います。

[585: 匿名さん]

ハイテクとかバイオとかと同じく、
都心マンションという商材でおきたミニバブルだったわけでしょ。
熱が冷めれば是正されるのは当然。

ハイテクやバイオだって、突然無価値、不要になったわけじゃなくて、
熱狂による根拠薄弱な投機熱が冷め、沈静化し、
過剰だった期待分のプレミアムが剥げ落ちただけのこと。

マンションも同じ。消耗品として経年劣化していく、
ごくまっとうな状態に戻るだけの事。
資産価値なんてものを望むからバブル終焉が怖いのであって、
住むための使用価値としては、大した問題はありません。

[586: 匿名さん]

>>575
一見まともそうに見える意見が購入者をミスリードする。

不動産流動化は、保有者が証券化手法を用いない限り
「流動化」しない。不動産の流動化はスペースが増えたことと
無関係

賃貸供給が増えたということはいえる。その結果、新築優良賃貸と
不良狭隘老朽賃貸、郊外賃貸との優位差があきらかになった。

規制緩和といっても、面的に容積率が緩和されたわけではない。
住宅用途に限って「市街地住宅総合設計制度」や「廊下階段
等の面積を容積率から除いた。
つまりマンションが建設しやすくなったということで、できたマンションの
土地は少なくてすむが、現状の地価が安くなったわけではない。
土地の有用性は増した。
だから、地価が同じならマンションの床あたり土地は少ない分だけ
安くなるが、土地を買う段階では同じ条件で競争入札する。

狭いスペースにぎっしり詰まらない。まず、南側にタワーマンションが
できる。北側の低利用の土地に同じタワーが建つか？
建つが、売れない。商品にならない。死に地になるだけ。
マンション以外の用途にする。
逆にタワーが建った南にタワーは建つ。ただし先に建てたタワーは
価値がさがる。
それがわかっていたから、規制緩和後先を争ってデベは建てて
売った。どこがまだ建てられる土地か、どこが「死に地」
になったかできてから気づいても遅い。

かつて都内が高かったことは、規制緩和が全国規模である
ことから相対的息関係はかわらない。
郊外が売れない、地方都市が売れないという結果になる。
おいしいレストランが一日１００食しか出さなかったのが
１０００食出しても値段を下げる必要はない。
まずいレストランが１００食が１０００食出しても、売れ残る。

＞現在や今後の高値を保障することには全くなりません。
それは、無尽蔵に供給過剰になればそのとおりだが
事実、都心は既存の使用中の建物を壊す以外に土地供給が
ないでしょう？
買いにいってすぐに売る地主ばかりなら世の中マンションだらけ。
使っている建物・土地を売るには移転先が必要なんだけど
今の場所がコストが安くて便利なら売りませんよ。
大抵は根抵当つけて銀行から運転資金とか借りてます。土地は
地主事業のの与信根拠でもある。

現在およびこれからの日本は、
今までの高度成長トレンドの延長線上にはいません。
どうなるかというといいもの、悪いものの差がひらく。
過去のように、みんなまとめて資産インフレにならない。
金の集まる場所の価値がより高まり
相対的に価値の低いところは供給過剰で下がる。
それだけです。
逆に都心でも老朽狭隘ワンルームは空室が目立ち一括して
売られ別のものになる。
地方では買い手もないままただひたすら家賃がさがり続けるだけ。

[587: 匿名さん]

付け加えると、既存都市計画の規制のなかで、集合住宅だけは
容積率関して有利な規制緩和をした。それに斜線制限などの緩和
が加わって狭い道路でも高さのある建物が建つようになった。

これはデベにとって有利というより、地主が気づいて自前で
マンション建てたら一番得ということ。だから土地が出てこない。

ゼネコンは仕事がないから賃貸マンションの提案から不燃公社や
金融公庫の融資まで手伝って賃貸マンション建てている。

賃貸は供給過剰かといえば
賃貸は、２３区でも坪単価６千円〜３万円までグレードと立地に
幅がある。広くて質の高い賃貸は今現在でも供給不測と言える。
２３区が供給過剰になって空室が出るのは郊外。
オフィスでも供給過剰の時期何がおきたか。
横浜関内やさいたまや幕張が空室になっただけ。
もちろん入れ替えは起きる。池袋にいた不動産屋がこぞって新宿西口
に移転してきた。築地や渋谷のボロオフィスから新築オフィスへ
移転する動きもあった
練馬から世田谷、世田谷から港へと賃貸需要も玉突きで動く

[588: 匿名さん]

>>577

＞昔、都心が高くなりすぎて
＞新宿当たりの副都心が開発されました。
というより、１９６０年代霞が関ビルによって地震国である日本でも
超高層オフィスが可能ということがわかって、７０年代の不況のなかで
内需拡大策として７０年代後半にかけてゼネコンを食わせるために
新宿副都心が作られた。むしろ都心などオイルショックで土地は
あまっていた。森ビルがばんばん地上げして第２５森ビルとか作って
いた時代。
結果できても入居者が足りずにゼネコンが入居したり小口の金融や
不動産が雑居ビル同然に２００テナント以上詰め込んだのが
新宿副都心の実態だ。


＞また、地上げが続き、都心部の住民が激減し、郊外に人口が拡散し、
時代が大きくづれてます。
新宿副都心は７０年代後半。田中角栄の時代です。
その後建設不況と中曽根内閣の内需拡大東京の国際金融センター化
があって、オフィス供給不足が喧伝されて地上げ暗躍は１９８６年以降。

＞結果的に都心部の地位が下がっ行き、おかしな現象を引き起こしました。
＞これは、不動産価格が高くなりすぎたのが原因です。
居住は確かに都心から消えて、住民税が減って中央・港は学校など公共施設の
維持が困難になった。しかし都心の地位は外資系企業の進出
サントリーホールアークヒルズが８５年にできて、９０年代に大手町に新しいビルが
増えて、インテリジェントビルブーム。都庁も移転し９４年には
恵比寿ガーデンプレース。その後海外ホテルブームなどが続きパークハイヤット
ウエスチンなどができ、商業施設でも新宿や南青山のブランドショップや
セレクトショップが数多くできた。
都心の地位など少しも衰えていない。

＞バブルの崩壊により都心部の不動産価格が下がり都心回帰を生み出し
都市再開発は、既存ビルの建て替えからはじまり、国鉄生産事業団の土地の
汐留、品川、ＪＴの品川シーサイドなど大企業の土地法出やＵＲの仕掛けた
晴海トリトンなどで２００３年まで続いた。
マンションブームは、公共事業をなくして悲鳴をあげるゼネコン救済策として
「都市再生」で打ち出した・・というかゼネコンがＵＲと組んでしかけた自主プログラム。
それにデベが一枚加わっただけ。
都心回帰は、そもキャンペーンのキャッチフレーズ。


＞さらに産業構造の変化で、都心臨海部の土地が大量に放出され、
＞安定した不動産価格の下で、比較的息が長い都心回帰が実現しました。
安定していたら豊洲が高いとかだれも文句いいませんよ。
現実は先を争うように竣工競争をした結果価格が下がった。それだけ。
正当な価格を主張したグローヴは２００５年と２００６年では評価が１８０度変わった。


＞この時期の不動産価格の高騰は経済合理性に基づいたこの流れを止める
＞ことになり、日本の景気回復に水を差します。

基本的にオフィスもマンションも１０年分を５年で集中的につくりあとはお休み
そういう動きを業界はくりかえしているだけ。

＞大事なのは、まあまあの所得レベルのサラリーマン層をいかに多く
＞取り込めるかです。数は力だし、その地域は長い目で見れば大きく
＞発展して行きます。

でもない袖はふれない。おにいちゃんばっかりいいなぁと泣かれても仕方ない。
郊外を買ってくれという話になるだけ。供給はあるし住めない通えない場所でない。
というか現に８割は郊外から通っていませんかね？

[589: 匿名さん]

でも、郊外が売れ続けるってことは、総数が減ってきたとき
ありうるの？　都心を売って郊外に住む人が増えない限り
ありえない。でも、それもほとんどない。どうせならもっと
田舎に行くだろうし。

[590: 匿名さん]

マンションは北から売っていく、まさにそんな感じですよね。
売ってからどんどんその物件を囲んで新しいマンションを建てる。
最終的に一番いい場所は、賃貸にして自分で保有。

既存の物件の価値が落ちても、売り払ったあとは自己責任。
重説で注意喚起したでしょ、で済む話。

乱立でタワー団地の日陰棟になったようなところなんかは、
確実に価値落ちるでしょう。
ただ、そういうところが安く売られるようになったからといって、
買いたいかどうかは別ですがね。

[591: 元祖銀行関係者さん]

東京都の人口ピラミッドです。
港区に女性が多く住んでるとは知りませんでした。

http://www3.grips.ac.jp/~depopulation/01009.pdf

２０００年と２０３０年の比較

どこに購入するかのマンション購入の参考にしてください

３５年のローンが完済になるころを皆さん予想してください。

２０３０年の予想ですが、これが事実なら・・・・

都心三区以外買えない？

それとも、一生賃貸が良い？

あなた次第！

[592: 匿名さん]

>>578

＞戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
＞結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
＞きています。

それでいいのですよ。そういう場所はまとめて再開発される。あなた昔の
アークヒルズの元の土地、今の六本木ヒルズのできる前をご存知か。
デベロッパーのやくわりは、そういうエリアの面的再開発。

＞一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
＞人口が増えている元気な戸建て地域もあります。

そりゃたまたまいい時期に売ったあざみ野郊外、王禅寺周辺あたりの
話でしょうね。でも新百合側の王禅寺はみなさん高値づかみ。
総じて郊外は港北ニュータウンも千葉ニュータウンも地価が高い時期に
買った人ばかり。だから消費性向が低いので商業も栄えない。

高齢化が問題のようにいいますが、いずれはお亡くなりになり相続の
段階で空き家になるだけ。問題は個人の問題。

＞都心部も郊外も共通して言えることですが、
＞不動産価格が高くなりすぎた住宅地に将来性はありません
＞商業地は立地が勝負になりますから、局地的高値もあり得ます。


話がおかしな方向に向いていませんか？
郊外はバブルの時高くて高値で買ったひとが動けなくて年老いている
だけでしょう。それも１９８５年から現在までの１７年間でしょう？
それ以前から住んでいるいる人もいたし、売ってほかに移った人も
いますよ。

都心の住宅地も田園調布も成城学園も小石川も大和郷も白金も南麻布も
松涛も東が丘も高すぎますが、別に将来がないとは思えませんねぇ。
あなたはただハイソサエテイの住宅地を知らないだけでしょう。
確かに、立地とかけはなれたチバリーヒルズは問題外ですがね。

[593: 匿名さん]

郊外は値下がり確実なら賃貸しかないんじゃない？
もう郊外でも便利なところは高くなっているから、でも値下がりは
郊外からだしね。
都心を無理して買うか、賃貸か、でしょうか。

[594: 匿名さん]

>>580
＞私は都心回帰が続くかどうかは都心臨海部と都心東側のマンション供給が
＞今後も大量にしかも適正な価格で供給できるかにかかっていると
＞思います。

都心回帰はもうしなくていいんです。都心も今十分居住者いますから。
港区なんて税収ふえたしこれ以上増えてもらって困るというのが実情。
デベを儲けさせようという政策ではない。
ゼネコンとゼネコンに金貸した金融の不良債権をなんとかするのが課題。
それを一般消費者にローンという形で肩代わりしていただいた。
住宅ローンは郊外戸建でもずいぶん借りていただいたし都心タワマンで
もかなりの貸し出しになった。
ゼネコンはデベにたたかれデベが儲けたが事業継続はできている。

＞これが実現すれば、多くの人が職住近接の快適な都市生活を満喫でき
そういううたい文句はすでに７年前のＵＲがさんざんふれまわっていた。
それは都心３区の人口が増えて十分実現したでしょう。良質な賃貸住宅
も数多くできた。もうすでにそうなっていますよ。
、
＞東京の都市構造自体が大きく変わり、
いまも変わり続けています。
＞諸外国にも引けをとらないものになるでしょう。
庶民を安く都心にすまわせている諸外国がどこかにありますかね。
そこそこの値段でいいのではないですか？
エルメスのバッグが１万円で買えたら、いい社会になりますかね。
つまんないですよ。
希少価値というのがあるから、人間向上心を持つのではないでしょうか。

[595: 匿名さん]

>>584
＞マンションを株のように投資商品として語る人が多いのがこのスレの特徴ですが、

勝手にくくらないでくれませんか。

＞現実、ほとんどの人はマンションなど消耗品と思ってますよ。
それも極論。
８０年代ならいざしらず、今の９０平米クラスのタワーマンション結構
長く住めそうですよ。
昔の都心マンションでも
①自分で住んで
②人に貸して
③古くなれば改装して事務所貸し
で３５年以上持ち続けている人がいます。
消耗品のマンションは転売価値のない郊外。それも結果的に
そうなってしまっただけ。
戸建志向もいればマンション定住志向もいていろいろ。

＞難しい事抜きで、安ければ買う、高いと思えば買わない。
＞これが原則です。
そりゃあなたの原則ｗ
普通は、価値があれば買う。必要性がなければ買わない。

＞都心と言っても、どこかと隣接しているわけなので、
してるのは足立区と都下だけ
川で明確に区切られている。
これが大きい。
川辺は逆に交通不便で安い。宇奈根、葛飾、江戸川。
城東は川が幾重にも重なるから土地の連続性がない。

都心というのも高架の新橋、上野間　をのぞき鉄道も分断する
要素だ。

＞必ず、価格は周辺からの影響を受けるはずです。
逆です。
都心が上がってその影響で郊外が上がる。
都心が下落すれば郊外がそれより高くはなりえない。

逆に郊外が安くなろうが、火事で燃えようが犯罪が多発しようが
都心は痛くも痒くもない。川という自然の城壁でまもられている。

＞あるいは、与えるはずです。
そりゃ都心は周辺区に、周辺区は郊外に影響与えます。
逆はない。
ユニクロがユナイテッドアローズに影響を与えない。
せいぜいグリーレーベルでＧＡＰに対抗するだけ。

＞また、その影響を受けた地域は、その周辺に影響を与える連鎖が発生します。
あなたの願望を書かないように。


＞いくら、都心の希少性、ブランド価値を強調しても、都心が壁や金網で隔離されてない以上、

下落は都心からおきて周辺に波及した。それは事実。バブルも都心のオフィス需要から
オフィス用地が買われてそれが住宅地へ波及した。
それ以前のインフレ地価の時代から「絶対的価格の階層構造」は存在しています。


＞都心と言えども、日本の一部です。すべては繋がってるのです。別の国の土地ではありません。
＞都心高騰、高値維持を盲目的に信じると危険かと思います。

こういう考えの人は、いつマンション買うのでしょうか。
地価が下がると庶民がマンションを買えるのでなく、不動産不況がくるだけですけど。
不景気で誰がマンション建てて売りますかね。下がり続ける最中は誰も怖くて買いません。

地価は年率２％程度で上がっていうのが健全な経済です。
需給を無視して下がるという話にならんですよ。

バブルは、上昇で家が買えなくなったことより下がり始めて９０年代みんなが郊外の
マンションや一戸建てを買ったあたりの被害が一番大きいのですよ。

９０年以前は大抵が住み替えだから、３０００万のマンションが１億の戸建になっても
今また元値にもどっただけ。

下がれ下がれはいいけど下がり始めて買うのが一番リスクが大きい。
下げ止まる保障はどこにもない。
湾岸タワーだって暴落するとほざいた人がやまほどいるなかでみんな不安な中で
自分の必要性と価値尺度で買っていたのですよ。

価格論でなくて自分がどういう場所に住みたいのか、どういうライフスタイルを
求めているかということで、それさえしっかり持っていれば、いつがチャンスかは
おのずとわかりますよ。

[597: 匿名さん]

>>589
大きなすり鉢状の器で真ん中が深く、周辺が浅く広がるお皿のような
ものが首都圏の不動産市場。
ざっくり言えばそんなこと。
人口が減るってのは、そこになみなみと注いであった水が蒸発する
ようなもの。周辺が先に干上っていき、都心は最後まで残る。

[598: 匿名さん]

都心には、サラリーマンなど住んでいない。住んでいるのは湾岸タワマンだけ

都心は昔から金持ちが住んでいて、その資産を相続した金持ちの子孫が
住む場所。

もちろん新しい金持ちも金持ちの愛人も師弟も住んでいたりはする。
外資系金融社員やパイロットや開業医は住んでいるけど比率は金持ちの家に
生まれた２代目３代目が圧倒的。
地方出身でも実家が豊かなら都心の不動産を入手する機会に恵まれる。
格差社会の根底には世襲社会がある。

とはいえ、初代東京サラリーマンが資産を築くには、価値ある不動産を
低い固定金利で安値で買うのが近道に決まってるだろう。

[599: 匿名さん]

かつてのバブルのときに相続税の免罪範囲が大幅に軽減された。
課税評価額　５０００万＋１０００万×法定相続人数

デフレになってもそのままだから、かつて「相続税によって
資産家が解体された」社会平等化機能が損なわれた。

富裕層の子は楽して富裕層であり続け、平等社会は
相続税によって格差社会になってしまった。

庶民は郊外に住み、まともな資産を残せず、
金持ちは都心の不動産を子孫に残す。

株など相続しても配当だけでは知れている。
売らない限りは金にはならないが、不動産は物件価格が
値下がりしようが賃料が入る。
自分が相続して住んでから売って新しい物件を買っても
譲渡益課税が繰り延べできる。

金持ちに優しく庶民に厳しいのが税法・・というより金がないのに
税法勉強する人はいない。金が入れば税理士に相談もするだろう。

庶民は社会は平等であるべきという建前を主張するだけで仕組みを
学ぼうとしない。
だから庶民の購買力が地価を左右するはず、などと勝手な思い込みで
リスクを避ける。
リスクをテイクすることが実は世の中の仕組みを知るチャンスだったり
するのだが。
基本的に怠惰で傲慢な消費者と勤勉で専門家の人脈も多い富裕層と
どちらがチャンスにめぐまれるかよく考えてみたらいいだろう。

[600: 匿名さん]

×免罪範囲
○免税範囲　　スマソ

[601: 匿名さん]

こういった掲示板の大まかな流れは、庶民は価値の逆転があらま欲しき方向に誘導したがるし、しかも無行動が成功するシナリオを欲す。金持ちは逆だろう。

[602: 匿名さん]

いつもの長文の人　お疲れさん。
ただ、スレの主旨とずれてきてるんじゃない？
いつもの自分の価値観の押し付けだけだしさ。

もっと簡単に書いてよ。
結局、「マンション価格は下がらない」と言いたいだけでしょ。
それを長々と毎日毎日しつこい投稿。

ここは色んな意見があるところだし、価値観は人それぞれだし、批判もある程度はいいけどあっさりいきましょう。
全ての気に入らない投稿に噛み付いて、いちいち反論するのは見ていても不愉快です。

そういうのやりたいなら、ここではなくどこか別のとこでやれば良いでしょう。ご自身でブログでも掲示板でも立ち上げてはいかが？

[603: 匿名さん]

きちんと論拠を示しているからいいんでないの？

[605: 匿名さん]

みんな職場の近くに住みたい。
都心湾岸部、都心東部で大量かつ適正価格、高すぎず、安すぎずで
マンションの供給ができれば都心回帰は続き、
都心部の都市構造は大きく変わって行きます。

[606: 匿名さん]

>>605
都心回帰はいますでに郊外に住む人口も含めて全員がしたい
わけですよ。
４０００万人が全部都心にはすめない。そうなると
何で選別しますか？
　
お金の出せる順,お金借りて返せる人順ですよね。

[607: 匿名さん]

高値続く都心ってどこまでよ。東京駅半径5キロくらい？

[608: 匿名さん]

>全ての気に入らない投稿に噛み付いて、いちいち反論するのは見ていても不愉快

間違った箇所を直してあげたつもり。あなたこそ批判が嫌なら
ブロ愚でもどうぞｗ

私はここに書くことで自分の思考が深まればそれでいい。
そういう使い方は別にマナー違反でもないし、嫌なら読み飛ばすだけで
いいわけで、初学者が間違った解釈で読み手をミスリードするのは見ていても不愉快

[609: 匿名さん]

>>607
ですから、２００６月１０月時点で坪単価２５０万超えていた地区（物件）とそうでない地区・・・以前書きましたけど。

[610: 匿名さん]

2006年10月時点でって、そのときまでに売買された物件ってこと？
それともその時点で青田買いでまだ住んでもいない物件とかも入るの？

[611: 匿名さん]

>>610
都心でグローヴの二期、ＰＣＴなどが２５０万前後で売られたのが
最後という意味。
それ以前完売した廉価なＴＴＴやＣＭＴなどもちろん竣工後
２８０〜３００万／坪で売り出して買い手がつくでしょう。

[612: 匿名さん]

マンションは「実用品」と割り切って考える人と
ライフスタイルにあった質を求める層とにユーザも二分している。

立地も
近ければいいという人と、自分の求める都市機能がないと嫌だという人
とにかくじぐらいが大切という人などそれぞれ。
共通しているのは、「将来価値があまりさがらない」という観点。

「都心に住みたい」という裏には、「高い買い物して損をしたくない」という
のが万民共通の気持ち。

郊外でも「下がらない」場所が出てくれば、人気がそこに集中するはずだ。
武蔵小杉やバス便で浦安にはその気配が感じられる。

[613: 匿名さん]

×バス便で浦安
○バス便ですら人気の浦安

[614: 匿名さん]

＞バス便ですら人気

これは危険。
今は単なる人気で購入する人もいるかもしれないが
実際の利便性、将来性など考えると人気は長くは続かない。
よくある「不便な田舎の元新興住宅地」にしかなり得ない。

[615: 匿名さん]

浦安はマンションの乱立がすごいよね。だからその中でバス便となると、
品薄の今はいいけど、先々中古の時代になったとき競争相手が多すぎ
ない？　駅に近い便利な場所ならいいのかもしれないけど、普通は
地域で唯一みたいな物件のほうが重要なんでない？

[616: 匿名さん]

いやぁそういっても三井のハワイ風の１００平米マンションとか
大人気でしたよ。そもそも暴落した底値で売っていたようなもの。
安かったですよ。１２０㎡で４０００万円台。

当時そういう発言しようものなら、真っ先に削除。
マリナイーストご存知ないですか？「不便な田舎の元新興住宅地」と
いうにはあまりにも金がかかってます。
公団も無茶なことが平気でやれた時代があったんですねぇ

[617: 匿名さん]

浦安は、京葉線が出来るまえは「新浦安」がなくて全部バス便。
いまでも駅近のタワーは別格でしょう。
駅近くの弁天あたりは８０年代の公団のテラスハウスが秀逸ですね。
この辺買った人は先見の明というか運がよかった。

[618: 匿名さん]

ん？今売っている物件の話しているんじゃなかったの？
武蔵小杉と浦安バス便の人気って書いているから当然そうかと。
過去の底値の即日完売物件の話だったのね。。。

[619: 匿名さん]

京葉線の開通って21年前ですよね。
そのころのバス便の話ですか？
今は徒歩圏になっている。それは当然賢い買い物だったに誰も異存
はないと思いますが、誰もそんな話だとはわからないですよ。。。

[620: 匿名さん]

>>601　

＞・・・しかも無行動が成功するシナリオを欲す。
感動的に同意。

しからば、どういう行動がいいか。

価格があがれば購買能力を上げる。
自己資金が１０００万ならそのうち５００万で５０００万コンパクト
マンションを買って人に貸す。
値上がりしていたらそれを売って頭金を増やす。

金がないと不動産による運用はリスクの備えがないから無理。

というか、そこそこの自己資金のある人間は妥協できる線で
機敏に動いて買っているはず。
１年前に買っておけば買えている。
買いたいけど買えなかった人は
一年前も下がる下がると思っていたの？
千葉に住んでいて気が付かなかった？

え？ローン審査通っていたのに抽選に落ちた？
少しだけ割高の部屋にすれば買えたでしょうに。
いつでも「安く、安く」って考えすぎ。
そんなところでケチるからチャンスを逃すのだろうね。

[621: 匿名さん]

駅前を避けて買った人がその中にいたとしたら大誤算ですね。
世の中皆が駅近に住みたいと思ってるわけではないでしょうし。
毎日のバス便はつらいけど、その三井のハワイ風のマンションみたいにリゾート感覚味わいたい人にとったら、バス使うくらいのゆったり立地が良いでしょうから。

[622: 匿名さん]

>>620
コンパクトマンションを踏み台にするアイデアは底値だった時なら有効でしたが、もう今からでは無理ですよ。2002〜2004当時に1LDKをとりあえず買っておくという作戦はよく言われてましたよね。
私も2004に1LDK買いましたが、当時まだ建築中だった時は17万の賃貸相場が、竣工した時は22万で貸せました。（新築プレミアムも多少はあるでしょうが）貸してる方が短期転売して多く税金払うよりも安全です。おかげで利回りかなりアップしましたが、今同じことやると確実にマイナス要因かかえることになりますね。

[623: 匿名さん]

>>622
その通りなんですが、
築浅コンパクトは探せばまだまだいいものがありますよ。

例えば２００１年頃の日本橋（三越前）の１ＬＤＫ。
いまだに割安ですね。
供給が一時期に集中したので時々売りが出る。
さすがにすぐ買い手がつくようですが
屋上に近い階なら検討の価値はある。
賃料が１．３万とれて２６０万／坪なら表面利回り６％
同じ時期に集中した麻布十番ワンリーム、白金１Ｌに
比べ店子の質も入居も安定しているようです。

東京駅周辺のアメニティ向上、三井の再開発、日銀周辺の
地銀各行の入っている古いビルの建替えなどで地価があがる
要因は多そうです。

[624: 匿名さん]

>>619　
２０年前でも調べればわかるのが将来の都市計画。
汐留シオサイトも品川インターシティも計画がもちあがったのは
国鉄民営化の直後。今から２０年前だ。

1986年西船橋駅〜千葉貨物ターミナル駅間が旅客線として開業。
1988年１２月新木場駅〜南船橋駅間、市川塩浜駅〜西船橋駅間が開業。
京葉線が旅客化されたのは１９８９年の幕張メッセと
１９８３年東京ディズニーランドの開園を睨んでの話。
線路は高架で存在したし、駅も出来ることはわかっていた。

将来東京駅直通になることもＴＤＬ誘致活動の段階で構想はあったらしい。

[625: 匿名さん]

今回の台風で23区中、水害に強い地域と弱い地域が鮮明になりましたね。
インフラ整備が進まなくて同じ問題を繰り返している様。
地主が多い地域は整備が難しいのかな？

[626: 匿名さん]

＞６２４
もういいですが、分からないというのはそういう意味ではなくて、
話の流れから、今売っている浦安のバス便の話だと思う人が多い、
そんな昔の話を言っているとは分からなかったということです。

[627: 匿名さん]

>>625
最近では湾岸の水害の強さは抜群のようです。
反面西部の世田谷、杉並などは河川氾濫予測でビクビク住民、
避難勧告発令で住民行列行進など、なぜか高台といわれるところが
水害に弱いようです。ここ５０年でわずかしか整備が
なされてないというよりは、環８に代表されるように、
住民エゴの＊＊で自己中多くて行政係官の苦労も
大変だなと感じますね。。

[628: 匿名さん]

都心集中で内需景気を起こし過熱すると分散を唱える。
不況になるとなりふり構わず空けた土地に何でも建てさせる
これが日本の都市行政だ。

輸出主導の経済が行き詰まると内需拡大に政策をかえる。
財政が行き詰まるのも省みず都市のインフラに金を投入する。
地価が急上昇するのは長期政権の時期だ。
道路特定財源がなくなったから、都心しか地価は上がらない。

長期政権といえば、佐藤、吉田は別格として近年では
田中内閣、中曽根内閣、小泉内閣。
経済成長が続けば支持率が上がり長期政権になる。

大都市に人口が集中すればインフレ傾向と重なって地価は上がる。
一方宇部、北九州などの地方の企業城下町は衰退する。

東京の人口が増えるとそのあと必ず機能分散がでる。
７０年代の大都市集中のあとは１９８５年の筑波科学技術博。
研究開発機能の移転を促進させた。かずさアカデミアパークや
厚木、横須賀、京阪名に研究開発を集約し関西のポテンシャルを
あげようともした。
８０年代９０年代大学の多くが八王子などに移転した。

移転させた公的機関の土地を民間に開発させて内需拡大。民営化で
空けたＪＲの土地。研究所跡地。
東京フォーラム、第二国立劇場さらにはミッドタウン、新東京美術館
などができ、都心の機能はより華やかになった。
なんのために移転させて何のために土地活用を図ったのか長い期間
では曖昧になる。臨海副都心も全く同じことだ。
オリンピックなど隠れ蓑にせずとも早急にカジノを合法化してコンベンション
観光都市を目指せばいいのだ。

２０００年は、湾岸の工場移転を促進させ高層マンション供給に拍車をかけた。


経済を輸出工業と内需の土建屋が金融機関と結託して交互に盛り上げる。
その繰り返し。

いまは、政局不安定期だから、機能分散とかまたぞろはじめて、５年後に空いた
場所に土建屋がいろいろ建てて景気回復を図るシナリオ。

次は２０１４年あたり舛添内閣が出来たら面白いだろうなぁ。都知事は猪瀬 直樹
東京がまたもう一皮むけて面白くなる。
ここ５年は８０年前半くらいに不景気で２％から５％程度に緩やかに地価が上昇。

[629: 購入経験者さん]

それでも　まだ東京の土地相場は世界から見たら　安いのであった！

[630: 匿名さん]

というか、金利が安すぎなんだよ。
価格はさておきいまほど買いやすい環境はない。

[631: 匿名さん]

>>623
居住用でなくて賃貸用なら最上階だと割が合わなくないですか？
上階にしてコストかけるよりも低層階で少しでも良い立地にしたほうが賢明だと思います。
表面利回り6％。。やはり今は手を出すべきではないと思いますが。

[632: 匿名さん]

暴落確定

[633: 匿名さん]

>>631
だめだよ。
手出せるときに動かなくちゃね。ただ待てというなら、
この場合だと、次に動けるときは、現役リタイヤ⇒
年金生活⇒せめて賃貸継続（買うなんて到底できない）
つーーことで、何年待つかわからん賭けは出来ないよね。

[634: 匿名さん]

＜菓子メーカー＞価格そのまま、内容減量で実質値上げへ

[635: 匿名さん]

６３４　上手い表現。
中古マンションも価格が価格が上がり築浅が横ばいならば実質値上がり

[636: 匿名さん]

＞居住用でなくて賃貸用なら最上階だと割が合わなくないですか？
私の場合、賃貸物件を買うときは、とにかく圧倒的優位な条件がひとつ
ないと怖くて買えません。一つあれば妥協します。
都心立地ははずせませんが。

①駅徒歩１分なら低層階でも可
②駅徒歩７分なら階数が可能な限り上
③近隣に類似物件が多いなら上層階角部屋、眺望採光有利な部屋。


利回りっていい物件はそれだけのリスクを織り込んでいます。
賃料が高く新しくて価格が安いなんてありません。

[637: 匿名さん]

あれさえなければなんの騒ぎもなかった。

２００３年分譲価格
三茶、駒沢、用賀、二子玉川は、底値は２６０万／坪
文京区、白山、大塚、駒込は２７０万／坪
港区　麻布、高輪は２８０万／坪
千代田区、三番町、麹町、九段　神保町　は２９０万／坪
これらは港南湾岸戦争に少なからず足をひっぱられた結果だ。

そういう底値なら誰も都心を買おうなどと思わなかったはず。

タワー内陸向き低層階が「処分価格」の１５０万／坪から
でていて高層階でも中住戸北向きなら１８０万／坪で買えた。
角で２３０万
それが２４０になり２６０になり最後は３００を越えた。

いまにして思えば、内陸物件デベにとっても買えなかった消費者に
とっても湾岸タワーは「悪い夢」だったのかもしれないね。

[638: 匿名さん]

城東、城北で求心力のある魅力的な土地ってどこだろう？

小岩ってレトロでしぶい。好きだな。

清澄白河は、飲食店が少ない。マルエツしかない。門仲？
木場なら深川ギャザリアがある。バスで豊洲ってのもなぁ・・

錦糸町はどうしてもイメージが悪い。ロッテ会館ではよくボーリング
楽しんだけど地方都市だ。今は北欧系からいろいろいる国際風俗都市？

向島は旧大蔵省の役人が料亭で卑猥な接待受けてるイメージだし
曳舟は京成線の駅という感じで大川渡れば吉原じゃないか。
電波の影響で町がよくなるとも思えない。

いっそ南千住がいい感じなんだけど、都電終点の
コツ通りの先の商店街の
ディープな空気は昭和３０年代そのまま。
どこかひとつ選ぶなら、私は三ノ輪はいいと思うよ。
７０過ぎたら、明治通り沿いのマンション買って毎日夕方
吉原のソープの前を冷やかして歩く。
買い物は上野松坂屋だ。
日暮里も西日暮里も再開発で化ける。谷中が遠いぶんだけ
西日暮里が有利。

北はだめだね。通勤の便からいけば板橋だが。暗いね。
実際遠いのに三田線乗るとなんだか方向感覚が狂う。
荒川の向こうは千葉と埼玉だし・・・

[639: 匿名さん]

＞６３８

もう少し南に下って東西線沿線、東陽町や南砂町はどうですか？
最近町がきれいに変わってます。

[640: 匿名さん]

会話調さんの話も聞きたいね。
最近の話題は何ですか？

[641: 匿名さん]

もうそのくらい東になっちゃうと、千葉でもいいんじゃない？
あ、千葉のほうが高いか・・・

[642: 匿名さん]

新卒正社員の採用増に合わせて
墨田区、江東区で良好なワンルームマンションの供給が
適正賃料で増えています。
無理なく若い人達が職住近接のアーバンライフを満喫できる時代も
直ぐそこです。
東京駅を中心とした、合理的な同心円状に都心部の構造は
大きく変わって行くでしょう。

[643: 匿名さん]

アーバンライフとは、
自分の手が届く範囲内に、簡単に快適な都市生活が味わえること。
今まで日本人は本当のアーバンライフを過ごしたことが無いから。
通勤時間が１０分、２０分短縮で何千万円も違いのはおかしい。
我慢するのが経済的と考えがちだが、
グローバルな価値基準は異なっている。

今現在のアーバンライフがそのままって事はありえなく、
これから大きく進歩して行くと見るのが正解だと思う。

逆に近郊、郊外は後退して行くから、その差は広がる一方になります。

[644: 入居予定さん]

東京駅が中心なのかねえ。
ぼく自身は丸の内勤務だけど。

勤務地の分布で言うと東京駅って割と東寄りにならない？

[645: 匿名さん]

>>644
国際的な都市間競争、企業間競争を考えれば、
東京駅周辺への主だった企業の集中と集積は時代の流れです。
企業間の連携・提携もこれから増えていくし、
企業の規模も大きくなる。
日本の企業が拡散して立地する時代は、
一部の超有料製造企業を除き無いでしょう。

[646: 匿名さん]

>643
どこまでがアーバンライフの範囲？

[647: 441]

雇用統計マイナスかあ。アメリカは辛いね。
中国発米国行の輸出量も増加率が低下してるし。

なんだかんだで日本の不動産相場が踊り場に突入すればよいですね。
金利は神風ですから。

[648: 匿名さん]

>>645
自分の知っている世界中心で考えていない？
新宿、品川、赤坂、霞ヶ関、六本木、汐留はみんな東京駅の西側でしょ。
東京駅の東側は隅田川沿いで終了。狭い、狭い。

[649: 匿名さん]

いよいよ売り渋りといってきたのが、
過剰在庫だと認識され始めましたよ。

ブームで作りまくり、調子に乗ってあまって投売り行き詰まり。
水戸黄門なみのワンパターン。

専業デベとか、また債権放棄やらなんやらで、
世間に迷惑かけないで欲しいですね。

[650: 住まいに詳しい人]

>>647
これでまた株価は下がるから
しばらくは買え買え団の寝言を読まなくて済みそーだ

[651: 匿名さん]

>>648
山手線東側の秋葉原から浜松町にかけてがオフィス街の
中心になるから、この直線から同心円状に優良マンション地域が
今後広がって行くと、考えたほうが正しいんじゃない？

[652: 441]

しかし、墨田タワーって６００m以上あるんだね。すごいねあれ。

[653: 匿名さん]

>>651
煽りだろうけど、

> 秋葉原から浜松町にかけてがオフィス街の中心になるから、この直線から

いかにも城東地区住民が言いそうなことだな。

[654: 匿名さん]

>>653
煽りだろうけど
世の中見えていないね

[655: 匿名さん]

上がる上がる言ってるのはデベ工作員と転売したくてたまらない高値づかみのオーナーくらいか。もはや隔世の感があるな。

[656: 匿名さん]

東京の物件は値段が高すぎてもう買う気がしない。こちらは賃貸にして
地方中核都市の立派な物件を買っておく。貸してよし
値上がりしたら売ってよし将来住んでよしの駅近の立派な物件が
坪２００未満で買える。

[657: 匿名さん]

城東信者は小奇麗な仮想未来のイメージイラストは目に入っても、
駅前の放置自転車やコンビニにたむろするヤンキーや100円ショップとファストフードしかない貧弱な商店街などの現実は目に入らない。

[658: ご近所さん]

それが、未来都市城東。ハイテク超高層の隣に都営住宅。貧富混沌とした、ブレードランナーに出てくるみたいな都市。

こんな所に@250以上も出して住みたくないと思っていても、ここにしか住めなくなってしまう。ほとんど病気。

[659: 匿名さん]

気持ちはわかるが東京駅は集積する東の外れじゃないかな、やっぱり。

上野とか秋葉原がビジネス街として新宿とか新橋を越えるイメージか全く湧かないんだけど。

金融とかは集中するだろうけど。うちのオフィス近くにもみ○ほとか○興とか最近越してきた。

[660: 匿名さん]

しばらくは様子見が正解ですね

[661: 匿名さん]

では、何年くらい様子見しますか？

[662: 匿名さん]

２、３年じゃないですか？

[663: 匿名さん]

都心に住むと便利だよ。

色々考えて何もしないより、まず住んでみたら。
そうすれば、体で判るって。

割安になるまで様子見なんて、
金より時間がもったいない。

一度住むと、
元の不便に戻るなんて、ありえない。

[664: 匿名さん]

>>663　

あなたには賃貸に住むという概念がないんですか。そうですか。

[665: 匿名さん]

>>664
江東区でワンルームの建設ラッシュだよ。
２０代の人はまずは賃貸で都心部のアーバンライフを満喫する
ことをお勧めします。通勤楽だし、周りに色々あって飽きる
ことはないよ。
３０代になって持ち家検討で良いんじゃない？

ワンルームマンション建設計画、指導要綱協議ベース、平成１８年地域別
旧深川区
白河７１８戸、富岡８５２戸、小松橋２３９戸、東陽３９２戸
臨海部
１０１８戸
旧城東区
亀戸９１３戸、砂町３６１戸、南砂１４３戸、大島６８５戸
合計５３２１戸

[666: 匿名さん]

都心ライフは金がないとつまらないよ。
きついローンで都心に家買っても、余裕がなくて、
結局備え付けのショッピングセンターとの行き帰りではストレスがたまる。
嫁さんなんか、ふと気がつくと千葉にいたときと同じ生活。

欲望を刺激するものはたくさん周囲にあるのに、手が届かないのではね。

[667: 匿名さん]

かつかつの生活の人に都心部は無理だよ。
ワンルームも大企業の正社員くらいじゃないと家賃的に厳しいよ。
収入が低い場合は、西側近郊の安アパートでしょ。
最低居準水準を切っているような借家がいっぱいある。
Ｂ級の楽しみなら結構ある。なんせ数が多いから。

[668: 匿名さん]

みんな、がんばれ。
発泡酒飲んで節約して、都心にマンションを買うんだ。

[669: 匿名さん]

>>666-668

そうなんですよねー。なんか年収1000万とかある意味勝ち組とか雑誌とかで煽られることがありますが、今の世の中そんなんじゃ＊＊みたいなもんですよね。特に一馬力世帯だと。

その程度の収入だと親が金持ってなかったらちょっとしたマンション買ってちょっとした車買って子供私立入れたら即破産。

家を買うための人生じゃなくて人生を楽しむための家と考えたらも一般サラリーマンにとっては都心はまあ住めるとこじゃないですね。

このまま一極集中を是とするのかどうかは謎ですが、（そういや首都移転とかひっそり事実上凍結されてますね）
とはいえ、衆議院選挙だったら民主もあんな勝てないだろうし、民主の政策もいまいちよくわからんし、どうなるんですかね。

[670: 匿名さん]

>>667
最低居住水準を下回る借家の数、平成１５年
1位　　世田谷区　　２９３２０戸
2位　　大田区　　　２８２５０戸
3位　　杉並区　　　２５５１０戸
4位　　板橋区　　　２５３３０戸
5位　　江戸川区　　２２６７０戸
6位　　足立区　　　２０６９０戸
7位　　品川区　　　１７２７０戸
8位　　中野区　　　１７１００戸
9位　　練馬区　　　１６１８０戸
10位　新宿区　　　１４７５０戸
11位　北区　　　　１４４００戸
12位　葛飾区　　　１２０７０戸
13位　目黒区　　　１１９８０戸
14位　江東区　　　１１０６０戸
15位　豊島区　　　　９３１０戸
16位　荒川区　　　　８９３０戸
17位　墨田区　　　　７９８０戸
18位　渋谷区　　　　７８５０戸
19位　台東区　　　　６９９０戸
20位　文京区　　　　５３６０戸
21位　港区　　　　　４４６０戸
22位　中央区　　　　２９６０戸
23位　千代田区　　　１２６０戸

[671: 匿名さん]

全部足すと３２万戸
内いわゆる県境外周９区は１９万戸で
約６割を占める
上京当初は取り敢えず県境外周区に住んで、
収入が増えれば２５歳以降に都内に移動する人が多い。

[672: 匿名さん]

江東区がアーバンライフとは思わなんだ。
高感度の若い世代にとってはカルチャーのないところは魅力なし。
彼らが成功して「上がり」になるのはやっぱり麻布・青山。
江東区は所詮ヤンキーの「ドリームアイランド」。

[673: 匿名さん]

長期金利が1.6%に下がり、REIT利回りは価格下落により3〜4%台に上昇。
そろそろ買い出動してもいい頃かな。

1987年頃に経済環境が似てきた。
米経済の失速、円高、低金利。
同じ道を歩むのかな。

[674: 匿名さん]

>>652
このスレのもう一人の顔とも言える441さんのその発言、重いですね。
ついでにこのあたりをあまり知らない人にちょっと補足させていただくと、
墨田区の押上、曳舟地区というのは浅草、錦糸町、亀戸、北千住のほぼ中心で、直の初乗り料金圏です。
さらに乗り換えなしで大手町１５分、渋谷３０分、羽田空港５０分、成田空港１時間１０分、たまプラーザ１時間（笑）の好立地となってます。
にもかかわらず皆さんご察しの通り人気がありませんので、将来のある人には仕事に遊びにと準都心最後の狙い目となるでしょう。

[675: 匿名さん]

>>674
これを見ても準都心最後の狙い目であるのは明らか。

県境外周区であるにも係わらずいまだに家賃が高い区としては、
世田谷区、大田区があげられる。
２０代の都心回帰が続けば今後の苦戦は避けられないでしょう。
また武蔵小杉のマンション大量供給が、隣接区である両区の賃貸族を
総ざらいし、さらに賃貸マーケットを冷え込ます恐れも高いでしょう。
高家賃狙いのマンション投資は避けるべきエリアと言えます。

ワンルームの平均月間賃料、単位万円
1位　港区　１４．１６
2位　中央区　１１．１３
3位　渋谷区　１０．８０
4位　千代田区　１０．６０
5位　目黒区　１０．５６
6位　品川区　９．０６
7位　新宿区　８．７０
8位　台東区　８．４８
9位　文京区　８．２２
10位　江東区　８．１０
11位　墨田区　７．７９
12位　世田谷区　７．６０　←
13位　大田区　７．３２　←
14位　豊島区　７．０８
15位　中野区　６．９２
16位　北区　６．８２
17位　杉並区　６．７０
18位　荒川区　６．６５
19位　練馬区　６．５３
20位　江戸川区　６．０９
21位　板橋区　６．０９
22位　足立区　５．５８
23位　葛飾区　５．５１

[676: 匿名さん]

電波塔って体に悪くないの？

[677: 匿名さん]

墨田区はデジタルタワーの影響で電磁波が強すぎて住むには適さない。

数年たったあとで、白血病をわずらう人がぞろぞろ出てくるのでは？

[678: 匿名さん]

今ある東京タワーがどこにあるか地方の人は知らないようですね。
念のために書けば、みんなの憧れ港区です。

この５０年どんな問題があったでしょうか？