23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[499: 匿名はん]

23区の新築マンション価格動向と若干方向性が違ってきている気がしますので、そろそろ話を元に戻しませんか。

[500: 匿名さん]

そんなに脱線してないでしょ。
直接的な話ばかりでは計れないと思いますし。

[501: 匿名さん]

東京都が６００万強世帯、２３区が４００万弱世帯のうちの４万だとしたら２３区で見ても１％未満かな？？

[502: 匿名さん]

貧富の格差とか言ってるけど、
実質構造は今までとかわっていないのでは。
金と権力（ルールを作る力）を一体として持っている限られた層が、
世間に目に付かないようにいて、
その下にいわゆる総中流クラスがごっそりいる。

で、今はその総中流クラス全体が地盤沈下する中で、
最下層部はより貧しく、クラスの上辺は何とかポジションを維持、
という状況でしょう。

実際消費行動を見ても、
たとえばセレブなどと巷間いわれてるようなのでも、
ららぽーとあたりに喜んでいくようなレベルなわけです。
あんなのは明らかに庶民向け施設ですよね。
本当に格差が出てきて、それが階層になってくれば、
上流層はああいうところには興味ももたないし近寄りもしない。
生活も文化も分化するので。

実際のところ、
日本の場合は格差社会はどこかでゆり戻しがあって、
どんどん進んでいく方向にはなりえないのではないですかね。

その意味で、マンションや住宅販売も
マスである庶民を無視しては成り立たない、
ということがいえるでしょう。
金持ちだけを相手に、
というビジネスは成立しにくい風土だと思います。

[503: 匿名さん]

金持ちが庶民の少ない持ち金を狙っていかに巻き上げるかという図式は大昔から変わってない。

[504: 匿名さん]

2極化が進むには条件があって、富裕層はより少なく、中流以下層は
が大半なるわけで。総額は変わらない。
マンション価格はその極極小数になってしまう富裕層だけで決まるのか？！

[505: 匿名さん]

>>504
東京駅から半径５ｋｍ圏内はそうなってしまうでしょうね。
町並みが整形で利便性に優れたところは限られていますから。
希少価値がまったく違います。

[506: 匿名さん]

ようはマスマーケットに対しては下がるから、結構いい感じになるよ。

[507: 匿名さん]

区画がちゃんと整形に整備された都心部
地図を見ればすぐ分かります。
車で走ってみればその違いにびっくりします。
そのポテンシャルは他の地域は到底追いつけないだろう。
高級車を買って、アーバンライフを楽しめるのも
そんな限られたエリアになってしまいます。
麻布、白金あたりも時代からその内取り残される

[508: 匿名さん]

区画がちゃんと整形に整備された都心部
↑
主にどの辺りですか？

[509: 匿名さん]

中央線に乗って外を眺めると
びっちりと戸建てが建って遥かかなたまで続いている。
高圧電線が一直線につながり、その下にまで家がある。
そんな中に、安っぽい２階建てアパートが混在し、また、
倒れそうに古い戸建ても散見される。
まさに混沌とした無秩序な様相。
道は狭く、車道と歩道の区別も無いところが多い。そこを自動車
がのろのろと蝸牛のように移動している。
駅前の道も狭く買い物客は自動車に轢かれないよう、恐る恐る歩く。
その駅前にバスが無理やり入って来る。
わき道は路地となり、そこには小さな商店がある。腐りかけた店も
多く見かける。

[510: 匿名さん]

東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。
老朽家屋が多く、震災時には倒壊と火災で多くの犠牲者が出る可能性がある。
昭和３０年代、大量の若年層が東京圏に流入し高度経済成長を支えたが、
多くが民間の木造賃貸住宅（木賃アパート）に住んだ。
１９６１年−６５年に建設された住宅の６割以上が民間の貸家で、
そのほとんどが木賃アパートだったという。
住宅の老朽化とともに住民も高齢化。空き家の放火事件が頻発し、
治安や福祉の面での対策も重要になっている。

[511: 匿名さん]

最近のマンションズをパラパラ見てる限りは7月までの強気な値付は若干減ってきてるような気がしますが、気のせい？

[512: 匿名さん]

東京駅から半径5キロだとどのくらいまで入るんだろう？

[513: 441]

何かそのくくり意味あるの？塩見、東陽町、芝浦埠頭、あたりまで入る。
このあたりが今後急激に発展する？まあ確かに、豊洲は道が広くて良いねー、とタクシーの運転手も言っておった。区画もきっちり整理されてますな。。。ってそんなことは重要事項では無いだろうさ。

[514: 匿名さん]

>>508
関東大震災で壊滅的な被害を出した東京では、震災直後から「帝都復興
事業」という名の都市計画によって復興が始った。
この事業は、国が幹線道路の拡張河川運河の改修、一部の土地区画整理
などを行い、東京府は主に市域ガ外の事業を、そして市域内はすべて
東京市が行った。
その中でもっともおおきな事業は「土地区画整理」であった。
対象区域は消失区域の麹町、神田、日本橋、京橋。芝、本号、下谷、
浅草、本所、深川の１０区約3005平方キロでそれを６５にわけ、
市が５０地区、国が１５地区の区画整理を実施した。
この区画整理で東京の市街地が大改造され、現在の東京の原形が
ここに見られる。
この時、日本橋としては幅員２２メートル以上の幹線道路として
昭和通りを設けた。
運河については京橋、日本橋方面と本所、深川の地域を対象に改修１１。
新削１、埋め立て１の合計１３本の事業が実施された。
昭和５年に完成された。
これにより、道が碁盤の目になるとともに、道幅も広くなった。また、
随所に大中小の公園が整備され、小学校には必ず公園が隣接整備された。

[515: 匿名さん]

>>511さん
気のせいではないと思います。
やはり、今年の３月から６月ぐらいまでにつけたチャレンジ価格がとりあえずのピークでしたね。
数年分を一気にあげてしまう超急ピッチの上げだったので、踊り場はやはり必要です。
大きな下落はないと思いますが、向こう数年という意味では一旦調整して、
その後横ばいではないでしょうか。

まぁ、明らかに便乗価格のＢ級立地の価格は早晩修正されてくるのではないでしょうかね。
中古の異常なまでのチャレンジ価格（だいたいは怪しい新興の不動産会社が
業者間で回してるだけで実需を反映していない価格）も、売れてないのですからそう長続きはしないでしょう。

[516: 匿名さん]

>509

　そのとおり。この風景を見ていると情けなくなってくる。これが、世界有数の経済大国の有様かと思うと、本当にかわいそうになってくる。なぜこんなになってしまったのだろうか。

[517: 511]

>>515さん

とりあえず手元のマンションズで7月24日号と今週号で山手線だけ具体的に
見てみましたが、最初のゴークレ物件については下がっているように
見えました。（同じ物件かどうかは見ただけじゃ判断つかないですが）
他はちょっと入り繰りがありそうで上がってるのか下がってるのか明確には言えない感じではありますが。

他の路線はちょっと面倒なので比較しないですが、印象としては7月に感じたほどの「そりゃないだろーー」的な印象は感じなくなったような。

単に最近の値段に慣れてしまっただけなのかもしらんですが。
下期入りしたら供給は増えそうだし、どうなりますかね。

[518: 匿名さん]

ゴークレは他の新興デベと違い仕入れ価格は安いですからね。
芝公園のタワーは粗利率50%とか。（普通順調に行って20%）
ある程度価格を下げても十分元は取れる。
問題は用地を高値掴みしたデベたちがどこまで降りられるか。

[519: 匿名さん]

値下がりは定価よりさきに、まず個別値引きやオプション無料、
手数料値引きや金利負担軽減など、
見えにくいところで出てくるでしょう。

今のところ無謀なチャレンジ便乗物件に黄色信号が点灯した程度ですが、
今までのトレンドは転換したようではあります。
もう少しはっきりするまで経過観察が必要でしょう。

[520: 便所の落書き]

>>519

マンションの価格を比較するのに、広告物件の坪単価を出しても意味ないですよ。
物件平均坪単価＝総販売価格÷総専有面積
をしらないと比較しても上昇、下降のトレンドはわからない。

これは、モデルルームに行って販売員に聴くしかない。
「マンションズ」では、「物件平均坪単価」はわかりません。
安さを売り物にしたければ安い部屋の価格を出すでしょう。

不動産広告の規制で「最多価格帯」「販売価格の最大・最小」は示すことになって
はいますが、「物件平均坪単価」はわからないから。

経過観察ですか・・・。

下がれば買いたいものが出てくるとは思えないんですがね。
もういい立地のいい物件ないでしょう？
近くて安ければどこでもいいんですか？

待てば待つほど、遠くなるし狭くなるだけではないですかね。
私は、すでに自宅のほかにもう一戸買いましたけど、もう一つ買いたくて待って
いるんですが、買いたいものがない。価格が上がり質が落ちてますよ。

[521: 匿名さん]

イブがそそのかしアダムが踊らされる。

１９３０年まで、結婚記念の指輪にダイヤを贈る人はほとんどいなかった。
ロスチャイルド家の支援をうけたシンジケート、デ・ビアズ社＝オッペンハイマー財閥
がダイヤモンドの９０％の生産を支配し、生産をコントロールしながら
米国で「婚約記念にダイヤモンドを贈る」という考え方を若者に植えつけ、一大PRを展開し
てこれに成功した。
いまでは婚約指輪の７割がダイヤモンドの指輪。

日本では２００３年以降「都心居住」という考え方を若者に植えつけ、デベが一大PRを展開し
湾岸タワーの大量廉価販売で、これに成功した。

失敗したのは、生産を支配できていなかったことだ。

[522: 匿名さん]

＞５２０
そんなに質の悪い物件しかないなら、ますます買えないのでは？

[523: 匿名さん]

>>522
そうです。買えませんよ。何か矛盾したこと言ってますか？

[524: 匿名さん]

「Ｂ級立地」とは、どこですか？？

具体的におしえてください。

[525: 購入検討中さん]

デベの立場で今後のマンション価格を考えてみたらどうですかね。

デベはマンション（ビル）を作り続けるしかない経営体質なので、土地は上がってしまっているけど入札で高くても仕入れるしかない。でも土地を仕入れてもこれ以上庶民は高いと手が出ない。だとしたら今後デベが生きる道は、、、

１．富裕層のみをターゲットとして高品質、希少性を売り物に高く売る。
２．階高を下げ（１５階建てを１６階建てに）て部屋数を増やして１戸あたり割安に売る。
３．仕様を落とす（内装ケチったり、エレベーター減らしたり等）。
４．お構い無しでさらに値段を上げて売り出す。
５．当面マンション分譲から身を引き、比較的好調なオフィスビル建築に浮気する。

他にはどうでしょうね。皆さんどう思いますか？

[526: 匿名さん]

従業員を成功報酬型の給与体系にして、理論どおりの価格で売り切れば、給与が支払われるしくみにして、在庫リスクを従業員にシフトさせる。
で、高値の物件をエンドに押し付けられなくなれば、従業員側から金が稼げないなら他へと自然とリストラが進むと。

[527: マンション住民さん]

幼稚なデベ批判していると世間知らず丸出しがばれる

>デベはマンション（ビル）を作り続けるしかない経営体質

どうかな。
マンション専業デベロッパーはそうかもしれないが
スミフ、三井、三菱など総合不動産は違うと思うよ。
オフィスで桁違いに利益をあげている。
マンション分譲など「住宅付置義務」がなければやりたくない
仕事の一つ。
専業デベでも宅地開発、戸建てにシフトしたり
総合不動産のスミフなど新築そっくりさんの売上げが伸びている。
ヤバイのは電鉄系だが、リートやマンション管理で伸びている。
別にマンションを都心周辺に１０年作らなくても仕事はほかにも
あるだろうよ。

[528: 匿名さん]

＞１．富裕層のみをターゲットとして高品質、希少性を売り物に高く売る。
都心Ａクラス住宅地はこれでいくでしょう。
代官山、南平台、恵比寿南、広尾、麻布永坂

しかしポートフォリオとして廉価版薄利多売マンションも含めて考える。
基礎の深い免震のコスト高湾岸タワーはどこまでやりますかね。
今後は、横浜・川崎臨海部のいすゞ自動車跡地とか第二の武蔵小杉に
なるかどうか注目だ。


＞２．階高を下げ（１５階建てを１６階建てに）て部屋数を増やして１戸あたり割安に売る。
ない。中古が売れない理由を新築が真似てどうする。
階高削ると、直床クッションフロアだが、あれは床鳴りが評判悪い。遮音性はいいけどね。
郊外廉価物件でもやっていない仕様にして売るくらいなら土地を仕入れない。
いま都心の土地を仕入れられるのは、「会員誌」を郵送で送る大手デベだけ。

＞３．仕様を落とす（内装ケチったり、エレベーター減らしたり等）。
そりゃ湾岸でやってるじゃないか。


＞４．お構い無しでさらに値段を上げて売り出す。
ただし、大型物件はやらんだろう。


＞５．当面マンション分譲から身を引き、比較的好調なオフィスビル建築に浮気する。
浮気って・・・。
大手不動産はもともとビル賃貸が本妻でマンションがおめかけさんというか不倫相手
みたいなもの。金まわりがいいから、ちょっと手をだしてみただけ。
東急、リクルートならいざしらずゴークレやフーや山田建設の資本力で貸しビルなんか
できませんって。

[529: 匿名さん]

収益還元法で、都心のマンションが天井というなら仙台はどうなんだ？
人口１００万の政令都市とはいえ、アパはさておき三井も住友も
２５階のタワーマンションを建てている。賃料は月坪７０００円
グロスキャップ４％だからキャピタルゲイン狙いでしか買えないけど
新築は賃貸含め供給過剰。一番利回りがいいのは立体駐車場。
そんな土地でどうやって地価が上がる？？？

投資は仙台の都心でなくて東京の都心のほうがよっぽど「需要」という
点では確かな気がする。仙台の富裕層ってマンションに住まずに
お屋敷に住む。企業の仙台支店長社宅も８万円で立派なものが借りられる。
なにしろ単身赴任だし。

大阪見ても名古屋見てもマンション景気がいいのは東京都心部だけ。
長期的にみても長期金利がこれだけ安くなってこのありさまでは
先行き安穏としていられまい。

[530: 匿名さん]

逆にグロスギャップの天井に至った仙台が売れるなら都心は
もっと高くてもいくらでも買い手がいるという話になる。
そっちのほうが可能性は高いだろう。
誰かが言ったように、金持ちの懐は庶民には覗いしれない。
結果が出てから「あんなのも買っちゃうんだ」ってのが庶民の驚き。

格差社会って、言葉は流行っても下流ばかりが目立って富裕層の
動きは目立たないものだ。
ここで富裕層の動きをマーケ的に語るのは損だからやめておくが
普通の東京の家持７０歳の１７％くらいは極めて豊かな生活様式。
例えばセコムのサービスを入れているクラスで・・・って「お前がそうか」
って言われるから教えない。

それにしても「自分が関心のないことは考慮にいれない。
自分が知らないことは無いことも同じ」ってのは
なかなかユニークな発想だ。

[531: 匿名さん]

×グロスギャップ
○グロスキャップ　スマソ

[532: 匿名さん]

マンション購入者はいままでちやほやされてタダでなんでも教えてもらって
きたから、上から目線や知らない世界は「嫌な奴」としか思わないんだろうな。
そういうのは将来スーパーのクレーマーにしかなれないと思うぞ。
知らないことを威張っちゃうと、自分が恥かいても威張っていたりする。
ここでデベの戦略を知ったかぶるやつも同類だ。

ネットの恥はかき捨てとはおもわないけど、無料の世界のマナーを
重んじるてりアル社会で恥かくのが平気ってほうがよほど「痛い」のでは？

[533: 匿名さん]

恥をかくのはタダだしどんどんやるべき。知らないで損する
ほうが被害は大きい。

[534: 匿名さん]

基本情報は、相場に全て折込済み。
中途半端に知っても一番損するだけ。

[535: 匿名さん]

「会員誌」を郵送で送る大手デベも最近、都心物件掲載が減ったよね。
駅から徒歩10分以上の物件が増えてきているね。
Ｍ井レジは広尾・浜田山、池袋の物件販売したら暫くは休憩かね？
販売代理が増えてくると思う・・・それにしても購入検討物件が無く
なると言うのも悲しい話。

[536: 441]

確かにもう、心躍る物件は無くなりました。
もう都心周辺では商売できないんでしょう。

[537: 441]

しかし、金利は今後更に下がるね。神風だ。

[538: 匿名さん]

また仙台ですか。長文の人は前から仙台好きですね。

まあ、価格については富裕層狙いの超都心や古くからのお屋敷街は高値維持。
庶民狙いの物件は、23区外れ（荒川区、足立区、板橋区）で60平米で4000万ちょいくらいで行くか、郊外（千葉・埼玉）で80平米で3000万台前半とかに分かれるでしょう。

まあ、庶民狙いが売れるかどうかは景気次第で懐次第。
これはデベがいくら郊外で値上げを画策しても思うようにはいかないでしょうね。
今でも郊外売れ残ってますもんね。

[539: 匿名さん]

将来の資産下落リスクを考慮すると郊外・バス便物件は
広くても、安くても買えないよ。当たり前だけどね。

[540: 匿名さん]

とうとうカップヌードルも値上げ。
本格的な輸入インフレがいよいよ来るぞ。
マンションも家賃も上がって、
これに連れて給料が上がって行かない奴等は
年々生活が悪くなって、結婚も出来ないし、
家の購入なんてとんでもないって時代になるぞ。

インフレは、勝者に優しく、弱者に厳しい。
西側近郊の安アパートにお住まいの諸君、
早く定職を見つけないととんでもない事になりまっせ。

[541: 匿名さん]

金利が下がって
インフレってなれば、
金は現物資産に流れて行っちゃう。
そして、現物資産インフレ
これが定番だけど。
家が一生買えない人が増えるのかなあ？
家賃が上がれば、無理しても狭い、汚い、古いアパートで我慢って
なるけど、一方で都心部マンションに住んでいる奴等を横目で見ると
結構神経荒んでくるかもしれないな。
アパートが多いところに治安はやばくなるぞ。

[542: ビギナーさん]

私もカップヌードル食べて、お金を貯めよう。

[543: 匿名さん]

あしたのジョーにでてくるドヤ街が復活します

[544: 匿名さん]

区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合

　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万

23位　千代田区　　　　２万
22位　中央区　　　　　５万
21位　港区　２％　　１１万
20位　江東区　４％　１９万
19位　墨田区　４％　１１万

[545: 匿名さん]

上位4位は元々は農地だったところですね。
西武沿線はキツイな・・・

[546: 匿名さん]

木造住宅密集地域の定義

東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。
老朽家屋が多く、震災時には倒壊と火災で多くの犠牲者が出る可能性がある。
昭和３０年代、大量の若年層が東京圏に流入し高度経済成長を支えたが、
多くが民間の木造賃貸住宅（木賃アパート）に住んだ。
１９６１年−６５年に建設された住宅の６割以上が民間の貸家で、
そのほとんどが木賃アパートだったという。
住宅の老朽化とともに住民も高齢化。空き家の放火事件が頻発し、
治安や福祉の面での対策も重要になっている。

[547: 匿名さん]

外人は既に売り逃げを始めた模様。
詳しくは株式ニュースなどで読んでください。

[548: 匿名さん]

＞５４７

だから何？