23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[362: マンション投資家さん(355)]

>>357
その通り。外資が日本の不動産を買うのは円が安いから外貨で買う。
将来の値上がりを見込んでるわけじゃない。
不動産ならキャッシュフローも生むから二重においしい。
数年後には1ドル80円くらいになってるかもね。

[363: 匿名さん]

だから、高値掴みするってのは、やっぱり　莫迦

中長期的に円高予測して、円資産をドルで買ってもいいけど

それって、不動産に限らない

高値掴みで、物件価格下落すれば、元も子もない


まあ、かつてバブル期、円も強くて、米国の不動産買いまくった
日本企業もあったね

で、その後どうなったかな。。。ｗ

[364: 元祖匿名はん]

銀座ティファニー？
あのビルの賃収は大半がティファニー定借。
で、上のオフィスがどんだけアップサイド取れる？
既に過去十分上がったのに。
そういや上場I社いたな。高級焼肉店みたいな。
賃料アップなんてしたら株価低迷で出かねないんじゃないか。

しばらくろくにまともなハードアセットに投資もしてないと思ったら
トチ狂ったもいいところだろ。
無駄なプロパガンダ。
サブプライムのせいとはいえ。
まさに品格がない。魂胆ミエミエ。

で、だから上がるとかエンドで言ってるヒト、眠すぎ。
何度も言うが、あんたがたはGSやMSじゃないっつーの。

[365: 匿名さん]

バブル期は国内の不動産も物凄い高騰だった。特に人気エリアはね。
当時に比べれば、今のマンション価格の上昇なんて可愛いもんだよ。

[366: 元祖匿名はん]

収益性無視、土地本位主義、取引事例重視の１億総オバカさん時代と
比較する意味は何かある？

[367: 元祖匿名はん]

あー、わかった。

結局エンドの大半は、未だに取引事例重視主義ってことだ。

すげー単純な理由だけか。単純なデベにして単純な客。いとかなし。

[368: 匿名さん]

なんか、ここで必死に高値煽ろうとしてる香具師等、無駄な抵抗だよ

こんなスレに何書こうと、世の中の流れってのは決まってるの

ティファニーの件も、殆どのマスコミや識者は、呆れた論調

実際、マーケットも、天井が見えてるのが、現場の実感

外資は逃げ遅れないよう、よーく注意した方がいいよ

米国はいま、まさに日本のバブル崩壊期と酷似

[369: 匿名さん]

>>367
もういいから病院に戻るんだ

[370: 元祖匿名はん]

鑑定士が評価書出せねぇよ。キャップ低すぎで。
鑑定評価の新基準もあるし、証券化対応の評価書は
相当金融庁にも国交省にもチェックされるよ。
鑑定にここまで出すのかっていうぐらいインフォリクエストも厳しい。
流石にいい加減賃料上昇シナリオではもう書けない。
イールドギャップもないなか、不当鑑定レベルだ。
鑑定士は円キャリーとか円高想定とかしないぞ。笑
鑑定がなきゃ、ノンリコもつかなきゃ、格付けも取れない。

さあ、立て、鑑定士よ。今こそ君らの役目だろ。
またバブルの二の舞か。傍観者で蔑まれて終わるのか。

[371: 匿名さん]

誤解して欲しくないけど、決して不動産価格暴落を望んでいるわけ
じゃないよ。当方も、複数物件所有してるし、一部賃貸に出してる
からね。でも、不自然な高騰は、むしろ自分で自分の首を絞めるの
さ。持続可能な安定的継続成長シナリオが一番望ましい。よって、
アフォみたいに高値ふっかける連中は、正直、迷惑千番この上なし。

[372: 元祖匿名はん]

行政サイドとしては、結果論とはいえ、耐震偽装の問題もあり、建物の
デューデリを徹底させる羽目になった。建築確認の徹底も同様。

今回、金商法でスキーム、プレイヤー、カネの色を厳しくチェックし、
鑑定評価新基準で価格までどこまで突っ込めるか。

鑑定士の良心、業界にかかってるともいえるし、そんなものにかかってる
なら鉛筆舐めて終わりという声が聞こえてきそうな気もする。

ただサブプライムの問題もあり、レンダー自身がValuationの中で
どう担保評価するのか、LTVをどこに置くのかは大きな問題。

レンダーの判断ひとつで、日本の不動産投資の世界の色はかなり変わる
可能性がある。ピッカピカからグレーぐらいには。

コーポレートでバシバシ借りまくる大手デベはエンド相手に尊大な
商売を続ける気だろうが、結局コインは表裏でつながっているのさ。
流氷の上下と言ってもいいかもしれないが。

[373: 購入検討中さん]

マンションのスレで商業地の話をして何の意味があるんだろうね。
住宅用マンションの中心は居住用で投資用じゃない。
買う人の大半は実際に住む人だから、
購入層の数と年収が自ずから制限要因になる。

購入層は賃貸層にそのまま置き換えることができる。
従って、家賃レベルがそのエリアの居住用不動産価値判定の大きな
目安となる。そう言った面で近郊・郊外あたりの人気路線で、
家賃レベルが低いにもかかわらず都心部並みに居住用不動産の値段
（価値では無い）が高いところは、将来値段が下がる可能性が高い。
不動産業者はこれをブランド価値と称しごまかそうとするが、
本来ブランド価値が高いところはそれに比例して家賃も高くなるはず。

[374: 441]

近郊・郊外あたりの人気路線で、
家賃レベルが低いにもかかわらず都心部並みに居住用不動産の値段
（価値では無い）が高いところは、将来値段が下がる可能性が高い。


じゃあなぜ今まで高い価格で、今も高いんだ。将来そのプレミアムがどうして無くなるんだ。

PER20倍で高いから売りです、と言っている素人株式投資家と変わらん。

[375: 購入検討中さん]

>>374
株の持合が盛んだった時代の日本株と同じと考えていただくと分かり
やすいでしょう。
株の持合を不動産に言い換えれば、
既存住民が多く、不動産の大量供給が見込めない
従って売買される不動産の絶対数量が少なく、
少ない需要でも高値が維持されやすい。

一方、経済的価値を反映する家賃は低い。
収益性が低い株の配当が低いのと同じです。
株持合時代には低配当・高株価の株が多くＰＥＲ３０くらいでしたね。

それでは、
株の持ち合い状態がなぜなくなるのでしょう？
それは既存住民の寿命と少子化です。
特に西側近郊には７０を超えた一人住まい、夫婦二人住まい老人が
数多くいます。

[376: 銀行関係者さん]

>375
不動産の取引量が増えれば実態が反映され価格が下がるという理屈？
現に不動産仲介高は過去最高となっているなか価格が上がり続けてきた理由は？
要はプレーヤーが増えてるんだよ。

郊外築古戸建・団地の「持合状態」が緩和されてもそれが不動産の大量供給に繋がるとは思えない。利便性・発展性の少ない地域は寂れていく一方。

[377: 441]

なるほど、分かりました。有難うございます。
私は個人的に六麓荘でゆったり老後を暮らしたいので、安く買えるかもしれませんね。２３区じゃないですが。

[378: 購入検討中さん]

現在、ＰＥＲが高いエリアと低いエリアが混在しているのは
ひとえに供給能力の差が原因だと思われます。

株の場合は特にこだわり無く、経済性を重視して選択できますが、
不動産の場合は、地縁・血縁から経済性を無視してそのエリアを購入
せざるを得ない場合が多々あります。
ＰＥＲの格差を業者はブランド価値と称して、地縁も血縁も無い人達まで
これに巻き込もうとしているわけです。

ＰＥＲが高いエリアは
供給量が少ないが、既存住民を多く抱えているエリアに多く見られます。
しかし、供給量は年を重ねるにつれ多くなって行き、将来不動産の値段は
下がって行きます。

一方ＰＥＲが低いエリアは
供給量が多いのに、既存住民が少ない、もしくは既存住民に経済力が無く
購入層となり得ないエリアに多く見られます。
こちらの将来性は逆で、
供給量はいずれ下がる、既存住民もしくは経済力がある住民が増え
潜在需要が上がるので、不動産の値段は上がって行きます。

[379: 441]

なるほど

[380: 購入検討中さん]

本来、高ＰＥＲを正当化できる理由は一つしかありません。
株で言えば、その企業の将来性が高く、将来高収益企業になると
期待できる場合です。
不動産に置き換えれば、その地域に将来性があり、将来家賃レベルが
上がると期待できる場合です。
そう言った観点で見れば、一般論で例外もありますが、
高ＰＥＲが許されるのは都心部だけでしょう。

[381: 購入検討中さん]

しかし、低ＰＥＲであっても買えないものもあります。
株で言えば、将来倒産する危険性が高い、もしくは将来儲からなくなる
と予想されている企業。
不動産に置き換えれば、将来見捨てられる恐れが高い、もしくは不人気
になって家賃レベルが下がる恐れが高いと予想されている地域です。
これは超郊外と言われる地域に多く見られますが、
低ＰＥＲとは言え購入は避けるべきでしょう。

[382: 441]

なるほど。湾岸万歳ですな。僕も買います。

[383: 銀行関係者さん]

株の場合、機関投資家でいえばインカムゲイン（配当）かキャピタルゲイン（値上がり益）しかないから、利益ベースで見たバリュエーションの重要性が高い。商用不動産も同じ。でも居住不動産の買い手は個人が多く、賃料から導かれるバリュエーション以外のたとえば地縁や住み心地、デベへの信頼感といった個別事象も重要な価格決定要因となる。株で言えば、空運株やソフトバンク等個人投資家の割合が高い銘柄みたいなもので、利益が大幅に低下しても理論株価よりもかなり高い水準で株価が付いている。

[384: 匿名さん]

墨田区の南部もデジタルタワーができたら大化けするんじゃないか？
タワー下には大きな商業施設ができるし、何といっても眺望が良い。
隅田川の花火もあるし、
でも難点は小さな町工場をつぶしてになるから、大規模マンションは難しいね。
業者のみなさん地上げ頑張って、いっぱい供給してください。

[385: 匿名さん]

ＧＳのプライシングが誤っている、って
言い切り論調の人がほとんどだけど、そうかねえ。

彼らは、独自のシナリオでＥＸＩＴもＩＲＲも当然測ってる。
数年後になってみたら大当たりだった、という可能性だってある。

否定１００％を止めて、色々な角度から可能性を考えたいね。
自分は、完全肯定派じゃないが、上げも下げも横ばいも考えてる。

自分以外が、皆バカに見える時って、自分がカモの時だよ。

[386: 441]

そりゃそうです。GSが何も考えず買うわけが無い。

[387: 匿名さん]

だからＧＳは円高を見越してるんだってば。

[388: 匿名さん]

地所の社長も日経でコメントしているように、日本経済が順調に回復基調を歩み、銀行の低金利路線も継続して、長期金利が不動産利回りを下回る状況が続いているわけだから、急に日本の不動産相場が低迷するシナリオは考えにくいよね。
実際問題、中国やロシア等の１５年前から突然、資本主義をはじめた新興国の急成長が世界経済を牽引している間は、需要面の不安は少ないから、このまま好景気が続いて、日本もそのおこぼれで景気回復が続くシナリオに乗っていれば、大きな間違いはない気がするけどね。

[389: 匿名さん]

GSは、もちろん何か仕組んでるよ。

単に円高見越してるだけでは説明できない。

ティファニーとの長期賃貸借契約に、色々な特約付いてるのでは？

だから、高値購入でも足が出ない。

しかも、今後も不動産価格吊り上げるための　プロパガンダとしても有効と睨んだ動きだろ。実際、このスレ見ても、アフォい連中がまだまだ上がると煽られ釣られてるわけだからねｗ

ティファニーの一件が報道され、都心一等地に本社ビル等不動産を保有してる会社の株が上がったらしい。

そういったこと含め、アナウンス効果で株や不動産を短期釣り上げして売り逃げ狙いだろう。

[390: 匿名さん]

>>385

だからさあ、バブル期に某日本企業が、ロックフェラーセンターとか買ったよね。確かに、当時は円高だったから、ドルの世界で割高でも、円の世界で割安な値段に見えたから、買ったのだろう。

で、その後どうなったか知ってるのかな？　なぜ今回、同じことが起きないと云えるのかな？

[391: 匿名さん]

売り豚がブヒブヒ元気な内は相場は下がらないよ（＾＾♪

ここの売り豚は数年前のオイルの売り豚みたいで笑えるｗ

[392: 元祖匿名はん]

木村さんもそりゃ天下の地所の社長の立場ですからそう言うでしょうね。
発言自体はそのとおりだと思います。一番上澄みだけ見てるでしょうし。
といって過剰な値上げやオーバーシュートが看過される訳ではない。
特に収益物件と別個に過剰な値上げを迫るエンド向け新築分譲では。
GSとか別にどっちに転んだっていいです。死ぬほど儲けたでしょうし。

[393: 匿名さん]

エンドが付いて来れなくなったら下がる。
ただ、それだけ。
富裕層の数に限りがあり、庶民の所得が伸びていない以上は必ずそうなる。
今は、何とか庶民の上のほうが喰らい付いている状態。
「まだ買える」と。
背伸びしてでも購入できる人たちが買っちゃった後が下がり目の始まりでしょう。

[394: 匿名さん]

それは所得少ない人の考え方であり、妄想でもある。

今後供給も少なくなるんだから、富裕層、高所得者で
充分価格は維持される。確かに今後さらに上がるまではいくかは
分からないが。

低所得者は自動的に郊外に追いやられる、ただそれだけ。

[395: ど素人リーマン]

日本経済の状況を考慮すると・・・・・・
あと10年間は現状価格維持が一番良い、購入検討者も購入済みの方も。
リーマンの給料が下がっている言われる人達が多いが・・？？？です。
私の廻りの人達はむしろ上昇している人達の方が多い。
ただし、生活はいたって質素、バブルの再現なんて実生活には無い。
また、当時と比較すると仕事の質が全く異なる。（sox法等の影響）

これ以上のマンション価格上昇は購入者にとってダメージが大きいが、
下落も望まない。

[396: 匿名さん]

横ばいってありうるのかなあ。
都心だけじゃなくて便乗で郊外上がっている昨今。
儲けられるときに儲ける、突き進んでいるような。

[397: 匿名さん]

394さんに同意です。

2000-2004にマンション価格が下がったのは，エンドがついて来れなくなったからではないことは，周知の事実。
安く作れたから安く売っただけ。

物の値段は競争が無ければ下がらない。
一時期の湾岸みたいにぼんぼん売り出せば競争で値段は下がってくる。
でも，そんなことは2度と起こらない。

出しているものが売れ残れば，値を下げることもあるだろうが，売り出し価格を下げることは無い。売れなければ作らないだけ。

[398: 匿名さん]

高額物件の需要と、一般物件の需要は全く別物。
エンドが追いつけなくなって下がるかどうかは、上から降りてきて
買うかどうかによって違う。

下が振り落とされても上から降りてくるのは楽。
子供に買い与えたり、セカンドハウスで買っておくという
のは上からの買い方。

[399: 匿名さん]

高額物件は、「高くても買える人」が買う。

質を吟味するというより、自分の嗜好にあったもの見つけたら
欲しいと思えば時価で買う。
彼らは「欲しいもの」を固定して、どうすればより経済効果の
高い購入ができるかを考える。
自分の欲しいものが、そうそう簡単に手に入らないことを知っている。


会社名義で買って自分が借りるか、
どのくらいを自己資金でどのくらいをローンにすればいいか。
ローンの組み方、金利、固定か変動かについて綿密に思考する。

高額物件はもともと希少性がある。
それが下落するときはそれより安いものは全て下落する時だ。一般むけ物件は、「高くては買えない人が安くなって」はじめて買う。
質を吟味するというよりも、自分の購買力を基準に
金利が下がって、相場も下がってきて、さほど欲しくない時ても
安値ならとりあえず買う。
自分の欲しいものが、そうそう簡単に手に入らないことを知っている。

彼らは自分の購買力を固定して、いつどれうを買えばばより経済効果の
高い購入ができるかを考える。
このまま家賃補助を続けて賃貸住まいが得か、ローン金利は今後まだ
下がるかどうか。
今後自分の所得はどこまで伸びるか
について綿密に思考する。

しかし未来のことを綿密に思考するほど
無駄なことはない。結局切羽つまって思考結果と無関係に
必要なときに買える物件を買うしかなくなることが多い。

[400: 匿名さん]

都心周辺と　郊外でも需給関係は全く逆

郊外は需要が減って、供給過多
都心周辺は　需要は変わらず　供給過少

日本の勤労人工が減っていくのは間違いないが
一律、揮発するように減っていくわけではない。
就労の機会を求めて大学入学から状況してそのまま
都心に居を構える構図はますます増える。

すでに地方都市は人口減少の一途。
にもかかわらず住宅供給を続けた結果
家賃デフレ、不動産デフレが発生している。
消費者物価が３倍になったのにいまや家賃は
７０年代に逆戻りしているありさま。

同様に郊外も土地を売りたがらない地主が
せっせと賃貸アパートを作って賃料が下がる。
家賃デフレ中古不動産デフレは郊外限定で始まっている。
新築が中古市場を食う構図なのだ。

一方、都心は１６平米の７０年代ワンルームが都心部では
２０００万もする有様。新築の供給不足が中古市場を
引き上げている。中古と新築の賃貸価格差は新築が
値上がりした分だけ中古の経年の値下がりが抑えられて
いる形だ。

[401: 匿名さん]

だいたい、地価上昇期にマンション買ったことのない世代がなにを
論評しても説得力はないだろう。

新築が、中古市場を食うと、買換え需要がなりたたなくなり
価格上昇力は衰える。
一方、中古が戸建を含め底堅いと買い替えも含めて新築需要は
上昇にはずみがつく。

大阪、神戸、仙台、札幌　どこをとっても家賃水準は目を覆うばかり。
利回りにつられて、地方都市の８０年代のワンルームを一棟買いする
ほどリスクの高い投資はない。
まず、賃料／賃貸管理の値が拡大する。
賃料水準が低いから入居率は高くても延滞リスクが大きくなる。
近所にまだまだ土地持ち大家の新築が建つ可能性が高い。
大東建託だのなんだのが営業する限り競合は増え続け
老朽化は進む。金利と空室率は上がって家賃は下がり
建物は老朽化し入居者がいる以上立替もままならず
売り値はどんどん下落する。

郊外も同様。

そういうことで投資家は、都内の中古がいいという
ことに気がつきはじめた。当然中古は値上がりし続けている。

[402: 匿名さん]

中古など流通しては、日本の経済がだめになる。というのがホンネ。
古いものは悪いもの、新築こそがマイホームの夢、
そういう常識が覆されたら、デヴェロッパー、建築会社、施工会社から
銀行はたまた地目変更許認可裁量権にかかわる各種センセイ方まで、
みな干上がってしまう。

建てつづけるには、既存物件が、
新築に対してどんどん価値劣化していかないと。
だから新築には税制の優遇もあればローン審査の贔屓目もある。
もちろん設備もどんどん時代遅れになるようにできている。

ちまちまリフォームだの売買仲介などしたところで、
利益も経済効果もたかが知れている。
ドカッと建ててガバッと儲ける、
そういうことができなければこの業界誰も見向きもしなくなります。
そんなことありえないので、
業界は今後とも中古不利、新築有利の環境作りに邁進するでしょう。

[403: 匿名さん]

>>402
駅徒歩１０分以内に永久に土地供給がつきないならばおっしゃる
通りでしょうねぇ

今は人気私鉄沿線でさえ、北側斜面の法面を開発して徒歩１３分
とか言って売ってるけど売れ行きはいまいちですね。

仕方がないから新線・新駅を作る。郊外に無駄な地下鉄伸ばしてみる。
すぐに駅徒歩１０分が供給されたりします。

いくら新築を煽ってみても、中古は厳然として存在し売れないままに
残っていく。
地方都市のマンションと同様、供給過多に陥ってどうやって価格を
維持するつもりか業界の根性の見せ所でしょうかね。

[404: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070903AT3S0300Y03092007.html

景気は絶好調のようですね。

[405: 匿名さん]

給料が大きく上がる人と
変わり映えしない人。
格差が広がって行きますね。
勝ち組は若くして都心部ワンルームマンション住まい。
それ以外は相変わらず近郊の安アパート住まい。

[406: 匿名さん]

新宿、渋谷、原宿あたりに行くと昼間からフラフラしている若者の多いこと。
めちゃくちゃ働いている若者もいれば両極端です。
仕事が忙しい若者は給料は高いが時間が無い、
だから職住近接の都心部ワンルームマンション住まい。

[407: 匿名さん]

406 さん　同意致します。

仕事帰りにビジネススクールに通学する人も多いし、
車なんか購入する人間も少ない（車の販売台数が落ち込む訳です）
じゃあ・・何にお金を掛けるかと言うと”時間”が欲しいから、
職住近接のマンション購入、または賃貸マンションを選択する。

勝ち組という言葉は嫌いだけど、給料をもらっている人達は
影で努力はしている・・・・時間が足りない・・
通勤時間に時間を掛けたくない。

[408: 匿名さん]

いやはや本当に、９月になってから続々と
チャレンジ価格の中古物件が市場に出てきてます。

一方で、何か月も売れ残ってる物件も多い。

冷やかし客は見学できて楽しいだろうなぁ。
中古市場では買う気がないのに見て回る冷やかし客が多いから。

[409: ビギナーさん]

おとなしめの価格をつけている中古も出てきましたね。
すぐに売れちゃうのかな。

[410: マンション投資家さん]

おとなしそうに見えて、それでも利益は十分に確保している。他が欲張ってチャレンジしてるうちにササッと売ってしまうほうが賢いですね。

[411: 匿名さん]

４月頃は、都心部新築賃貸が供給過剰みたいにいわれたが、
蓋をあけたら案外順調なようだ。

今の４０代〜５０代には老後に備えて都心のコンパクトマンションを
買う人がいる。自分が住むのでなく貸すためだ。

退職金をもらっても、利子では食えない。
年金の不足分を埋め合わせていけば消えてなくなる。
３０００万も18万／月使うと１５年でなくなる。