23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[342: 匿名さん]

ＲＥＩＴも、不動産関連会社の株も、shortできるでしょ。

[343: 匿名さん]

まあ、簡単に言えば、こういう図式

米国サブプライム問題炸裂　→　米国不動産市場崩壊（景気後退）　→　米国不動産市場から投機資金が流出　→　金利も安く、物件価格もバブルが行き過ぎたNY,LDN、HK辺りより割安っぽく見える東京市場へ流入　→　外資金融やファンド的には、まだまだ金あって運用しなきゃならず、いま東京マーケットしぼんでは困るので、とりあえず一発花火上げよう　→　外資同士で商談成立をボーンと発表（GSとティファニーのケース）　→　アフォな個人は釣られて高値掴み、懸命な個人は様子見でセーフ　→　目ざとい外資はアフォな個人エンドや日本の投資家に売抜けサヨナラ　→　外資資金が東京から逃げて東京市場崩壊　→　高値掴みの連中は死屍累々

[344: 匿名さん]

ゴールドマンなど米証券大手４社の利益見通しを下方修正−リーマン
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=infoseek_jp&sid=aYSVMDdvCc6...

８月30日（ブルームバーグ）：米証券大手リーマン・ブラザーズ・ ホールディングスは30日、同業のゴールドマン・サックス・グループと
モルガン・スタンレー、メリルリンチ、ベアー・スターンズの利益が 2008年末まで予想を下回るとの見通しを示した。
米サブプライム（信用 力の低い個人向け）住宅ローン市場の混乱を理由に挙げた。

リーマンのアナリスト、ロジャー・フリーマン氏は顧客向けのリポ ートで、ゴールドマンの株価見通しを214ドルに、
モルガン・スタンレ ーを81ドル、メリルリンチを106ドル、ベアー・スターンズを142ドル に引き下げた。
また07年第３、４四半期と08年通期の利益見通しも下 方修正した。

[345: 匿名さん]

まあ、GSの思惑どおりにはいかんだろう

あんなの、今後何倍にも上がるわけないしね

数年後に売るときは下落して大損こいて日本市場撤退

責任者は当然クビ

それが外資の掟

[346: とくめいはん]

まあ、簡単に言えば、こういう図式

米国サブプライム問題炸裂　→　米国不動産市場崩壊（景気後退）　→　米国不動産市場から投機資金が流出　→　金利も安く、物件価格もバブルが行き過ぎたNY,LDN、HK辺りより割安っぽく見える東京市場へ流入　→　外資金融やファンド的には、まだまだ金あって運用しなきゃならず、いま東京マーケットしぼんでは困るので、とりあえず一発花火上げよう　→　外資同士で商談成立をボーンと発表（GSとティファニーのケース）　→　アフォな個人は釣られて高値掴み、賢明な個人は様子見でセーフ　→　目ざとい外資はアフォな個人エンドや日本の投資家に売抜けサヨナラ　→　外資資金が東京から逃げて東京市場崩壊　→　高値掴みの連中は死屍累々

[347: 匿名さん]

GSの断末魔の叫び声か

本国ボロボロになると、穴埋めのためにも短期的にボロ儲けできないと
マズいから、一気に短期勝負に出たね

ここで、関連不動産物件や関連銘柄を上げといて、そこで儲けようって
魂胆。実に浅ましい。

やっぱ、人間の●●か、、、

[348: 匿名さん]

ここのスレに、

「実は経済に善悪はない。損得と賢愚の差があるだけ」

てな内容を定期的に書込んでる輩いるよね。

どうやら、人間としての「魂」が腐ってるようだ。

猿知恵使って、他人を出し抜いてでも、金儲ければ勝ち、という価値観。

ルールすれすれでも、捕まらなきゃＯＫ　的な価値観。

ホ●エ●ンやム●カミを例に出すまでもなく　「善悪」の基準がない猿は、

結局　単なる愚者に過ぎず、最終的に大損し、多くのひとびとに罵られ、

その人生の末路は　あまりに暗くて　寂しい。

そうなって、初めて分かる　自らの愚かさよ。。。

[349: 銀行関係者さん]

>343,346
サブプライムで行き場を失った資金がNY、LDN、HKあたりより割安っぽく見える東京市場に流入する、というのは判るのだが、投資家とユーザーが仮装売買的な動きをしても得にならんだろ。東京からEXITして次はどこにいくのよ。上海の不動産は開示レベル・施工技術面で信用力が低く、リスクに敏感になった資金が向かう先としては不適。ドバイは経済力対比明らかに過大。経済力・低金利・不動産の信用力を兼ね備えたマーケットとしては、東京くらいしか思いつかないのだが。

[350: 匿名さん]

ＮＹ，ＬＤＮとかのバブルがじきに弾けるから、そこで底値買いでしょう。

ただ、バブル崩壊で、本国は大損こくから、いってこいだけどね。

今度は、日本のファンドとかが、その辺を買い漁ってやれば良いとは思うが。

あとは、日銀の利上げと長期金利上昇のタイミングを見極めて、サヨナラでしょ。

[351: 大学教授さん]

住宅地に関しては前回のようなバブルは発生しないでしょう。
産業構造が変わって、
湾岸部と東南部が都心部に加わり、
都心部のキャパが大きく倍近くになりましたから、
そのおかげで、都心回帰と言う大きな人口移動も発生し得た訳ですが・・

[352: 441]

346とか、347とか、不動産慎重派の人たちから見ても嘆かれる
ほどのレベルの低さですね。

[353: 大学教授さん]

人間には第六番目の要求があります。
その要求とは「コミュニティー発展要求」です。
マンションや地域、国など、自分が所属するコミュニティー全体の発展を
望む要求です。
この要求はこれからのマイホームの価値を決める重要なポイントと
なります。
これまでのマイホーム購入で住む場所を決めるときは「住みたい場所に
住む」というよりも「買える場所に住む」とでもいうような、経済的な
事情が優先されがちでした。結果として現在、近郊、郊外のベッドタウン
の多くが地域の発展性が無いことから敬遠され、徐々に空き家が目立ち
始めています。
本格的な人口減少や少子化・高齢化社会に突入し、放置しておけば
この事態は悪化するばかりだろうと予想されており、国は近郊、郊外の
治安の悪化やスラム化を懸念しています。
そこで、これから住む地域を選ぶときのポイントとなるのが、「その地域
の発展性・将来性が高いかどうか」。高くない地域では国が危惧する
とおりのことが起きてしまうでしょう。
発展性・将来性が高い地域は人を惹きつける魅力を備えているもの。
そんな地域に人は引き寄せられるように集まります。
人が集まる地域は経済も動き、住みやすさが増し、結果として地域の
不動産の価値も高まるでしょう。
未来の日本は、価値を保ち続けられる一部地域と、そうでない大半とに
二極化していくことが予想されます。
これからは、自分自身がその地域の発展性に確信が持てる地域を選ぶ
ことが大切なのです。

[354: 大学教授さん]

地域間格差の広がり

首都圏格差
県民１人当たり所得、１９９６年から２００４年推移。
東京都　４２８２千円→４５５９千円　６．４７％増
埼玉県　３３２４千円→２９５６千円　１１．０７％減
千葉県　３１１６千円→２９７６千円　４．４９％減
神奈川県　３５７６千円→３１７４千円　１１．２４％減

地域ブロック格差
関東　３５５６千円→３４２７千円　３．６３％減
近畿　３３２１千円→２８６８千円　１３．６４％減
近畿ブロックから東京への人口流入は拡大して行くだろう。

[355: マンション投資家さん]

GSは円高を予想して物件の購入をしたんだと思う。
賃貸でキャッシュフローも出るし二重取り。（海外投資家にとってのみ）
てか、私のような投資家ならすぐにそう理解できるんだが、
不動産しか見てないと視野が狭くなってそんなことすらわからないのか。

[356: 匿名さん]

>>355
ナンセンス。

円高予想するのは勝手だが、不動産みたく流動性低い資産に投資する必要はない。ＲＥＩＴとかに紛れ込ませるつもりかも知れんが、円高前提の高値掴みなら、ＲＥＩＴのパフォーマンス悪化させるだけで、国内投資家にとって魅力なし。そんなのに手を出すのは、円高頼みの間抜け投資家くらいだろ。円高狙いなら、元本割れリスクのある不動産やＲＥＩＴなんかじゃなく、元本保証の円定期預金か定額貯金にでも預けてりゃいいよｗ

[357: 匿名さん]

そうかな。
為替の見通しも当然に織り込むと思うけど。
例えば、今、ユーロ圏の不動産を買う投資家は日本には少ないのでは？

[358: 匿名さん]

>>不動産みたく流動性低い資産

いつの時代の話ですか？

[359: 匿名さん]

だから、ＲＥＩＴに入れれば、パフォーマンス落ちるだけ。

現物不動産のままなら、流動性低い。この金額の物件、今日売ると決めて明日売れるわけない。そういうリスクを不動産で取るのは、莫迦ｗ

[360: 匿名さん]

なんか、ＧＳボコボコやね。

まあ、常識ある人から見れば、当然の反応。

[361: 匿名さん]

>>360
あなたよりはマシだと思いますよ

[362: マンション投資家さん(355)]

>>357
その通り。外資が日本の不動産を買うのは円が安いから外貨で買う。
将来の値上がりを見込んでるわけじゃない。
不動産ならキャッシュフローも生むから二重においしい。
数年後には1ドル80円くらいになってるかもね。

[363: 匿名さん]

だから、高値掴みするってのは、やっぱり　莫迦

中長期的に円高予測して、円資産をドルで買ってもいいけど

それって、不動産に限らない

高値掴みで、物件価格下落すれば、元も子もない


まあ、かつてバブル期、円も強くて、米国の不動産買いまくった
日本企業もあったね

で、その後どうなったかな。。。ｗ

[364: 元祖匿名はん]

銀座ティファニー？
あのビルの賃収は大半がティファニー定借。
で、上のオフィスがどんだけアップサイド取れる？
既に過去十分上がったのに。
そういや上場I社いたな。高級焼肉店みたいな。
賃料アップなんてしたら株価低迷で出かねないんじゃないか。

しばらくろくにまともなハードアセットに投資もしてないと思ったら
トチ狂ったもいいところだろ。
無駄なプロパガンダ。
サブプライムのせいとはいえ。
まさに品格がない。魂胆ミエミエ。

で、だから上がるとかエンドで言ってるヒト、眠すぎ。
何度も言うが、あんたがたはGSやMSじゃないっつーの。

[365: 匿名さん]

バブル期は国内の不動産も物凄い高騰だった。特に人気エリアはね。
当時に比べれば、今のマンション価格の上昇なんて可愛いもんだよ。

[366: 元祖匿名はん]

収益性無視、土地本位主義、取引事例重視の１億総オバカさん時代と
比較する意味は何かある？

[367: 元祖匿名はん]

あー、わかった。

結局エンドの大半は、未だに取引事例重視主義ってことだ。

すげー単純な理由だけか。単純なデベにして単純な客。いとかなし。

[368: 匿名さん]

なんか、ここで必死に高値煽ろうとしてる香具師等、無駄な抵抗だよ

こんなスレに何書こうと、世の中の流れってのは決まってるの

ティファニーの件も、殆どのマスコミや識者は、呆れた論調

実際、マーケットも、天井が見えてるのが、現場の実感

外資は逃げ遅れないよう、よーく注意した方がいいよ

米国はいま、まさに日本のバブル崩壊期と酷似

[369: 匿名さん]

>>367
もういいから病院に戻るんだ

[370: 元祖匿名はん]

鑑定士が評価書出せねぇよ。キャップ低すぎで。
鑑定評価の新基準もあるし、証券化対応の評価書は
相当金融庁にも国交省にもチェックされるよ。
鑑定にここまで出すのかっていうぐらいインフォリクエストも厳しい。
流石にいい加減賃料上昇シナリオではもう書けない。
イールドギャップもないなか、不当鑑定レベルだ。
鑑定士は円キャリーとか円高想定とかしないぞ。笑
鑑定がなきゃ、ノンリコもつかなきゃ、格付けも取れない。

さあ、立て、鑑定士よ。今こそ君らの役目だろ。
またバブルの二の舞か。傍観者で蔑まれて終わるのか。

[371: 匿名さん]

誤解して欲しくないけど、決して不動産価格暴落を望んでいるわけ
じゃないよ。当方も、複数物件所有してるし、一部賃貸に出してる
からね。でも、不自然な高騰は、むしろ自分で自分の首を絞めるの
さ。持続可能な安定的継続成長シナリオが一番望ましい。よって、
アフォみたいに高値ふっかける連中は、正直、迷惑千番この上なし。

[372: 元祖匿名はん]

行政サイドとしては、結果論とはいえ、耐震偽装の問題もあり、建物の
デューデリを徹底させる羽目になった。建築確認の徹底も同様。

今回、金商法でスキーム、プレイヤー、カネの色を厳しくチェックし、
鑑定評価新基準で価格までどこまで突っ込めるか。

鑑定士の良心、業界にかかってるともいえるし、そんなものにかかってる
なら鉛筆舐めて終わりという声が聞こえてきそうな気もする。

ただサブプライムの問題もあり、レンダー自身がValuationの中で
どう担保評価するのか、LTVをどこに置くのかは大きな問題。

レンダーの判断ひとつで、日本の不動産投資の世界の色はかなり変わる
可能性がある。ピッカピカからグレーぐらいには。

コーポレートでバシバシ借りまくる大手デベはエンド相手に尊大な
商売を続ける気だろうが、結局コインは表裏でつながっているのさ。
流氷の上下と言ってもいいかもしれないが。

[373: 購入検討中さん]

マンションのスレで商業地の話をして何の意味があるんだろうね。
住宅用マンションの中心は居住用で投資用じゃない。
買う人の大半は実際に住む人だから、
購入層の数と年収が自ずから制限要因になる。

購入層は賃貸層にそのまま置き換えることができる。
従って、家賃レベルがそのエリアの居住用不動産価値判定の大きな
目安となる。そう言った面で近郊・郊外あたりの人気路線で、
家賃レベルが低いにもかかわらず都心部並みに居住用不動産の値段
（価値では無い）が高いところは、将来値段が下がる可能性が高い。
不動産業者はこれをブランド価値と称しごまかそうとするが、
本来ブランド価値が高いところはそれに比例して家賃も高くなるはず。

[374: 441]

近郊・郊外あたりの人気路線で、
家賃レベルが低いにもかかわらず都心部並みに居住用不動産の値段
（価値では無い）が高いところは、将来値段が下がる可能性が高い。


じゃあなぜ今まで高い価格で、今も高いんだ。将来そのプレミアムがどうして無くなるんだ。

PER20倍で高いから売りです、と言っている素人株式投資家と変わらん。

[375: 購入検討中さん]

>>374
株の持合が盛んだった時代の日本株と同じと考えていただくと分かり
やすいでしょう。
株の持合を不動産に言い換えれば、
既存住民が多く、不動産の大量供給が見込めない
従って売買される不動産の絶対数量が少なく、
少ない需要でも高値が維持されやすい。

一方、経済的価値を反映する家賃は低い。
収益性が低い株の配当が低いのと同じです。
株持合時代には低配当・高株価の株が多くＰＥＲ３０くらいでしたね。

それでは、
株の持ち合い状態がなぜなくなるのでしょう？
それは既存住民の寿命と少子化です。
特に西側近郊には７０を超えた一人住まい、夫婦二人住まい老人が
数多くいます。

[376: 銀行関係者さん]

>375
不動産の取引量が増えれば実態が反映され価格が下がるという理屈？
現に不動産仲介高は過去最高となっているなか価格が上がり続けてきた理由は？
要はプレーヤーが増えてるんだよ。

郊外築古戸建・団地の「持合状態」が緩和されてもそれが不動産の大量供給に繋がるとは思えない。利便性・発展性の少ない地域は寂れていく一方。

[377: 441]

なるほど、分かりました。有難うございます。
私は個人的に六麓荘でゆったり老後を暮らしたいので、安く買えるかもしれませんね。２３区じゃないですが。

[378: 購入検討中さん]

現在、ＰＥＲが高いエリアと低いエリアが混在しているのは
ひとえに供給能力の差が原因だと思われます。

株の場合は特にこだわり無く、経済性を重視して選択できますが、
不動産の場合は、地縁・血縁から経済性を無視してそのエリアを購入
せざるを得ない場合が多々あります。
ＰＥＲの格差を業者はブランド価値と称して、地縁も血縁も無い人達まで
これに巻き込もうとしているわけです。

ＰＥＲが高いエリアは
供給量が少ないが、既存住民を多く抱えているエリアに多く見られます。
しかし、供給量は年を重ねるにつれ多くなって行き、将来不動産の値段は
下がって行きます。

一方ＰＥＲが低いエリアは
供給量が多いのに、既存住民が少ない、もしくは既存住民に経済力が無く
購入層となり得ないエリアに多く見られます。
こちらの将来性は逆で、
供給量はいずれ下がる、既存住民もしくは経済力がある住民が増え
潜在需要が上がるので、不動産の値段は上がって行きます。

[379: 441]

なるほど

[380: 購入検討中さん]

本来、高ＰＥＲを正当化できる理由は一つしかありません。
株で言えば、その企業の将来性が高く、将来高収益企業になると
期待できる場合です。
不動産に置き換えれば、その地域に将来性があり、将来家賃レベルが
上がると期待できる場合です。
そう言った観点で見れば、一般論で例外もありますが、
高ＰＥＲが許されるのは都心部だけでしょう。

[381: 購入検討中さん]

しかし、低ＰＥＲであっても買えないものもあります。
株で言えば、将来倒産する危険性が高い、もしくは将来儲からなくなる
と予想されている企業。
不動産に置き換えれば、将来見捨てられる恐れが高い、もしくは不人気
になって家賃レベルが下がる恐れが高いと予想されている地域です。
これは超郊外と言われる地域に多く見られますが、
低ＰＥＲとは言え購入は避けるべきでしょう。

[382: 441]

なるほど。湾岸万歳ですな。僕も買います。

[383: 銀行関係者さん]

株の場合、機関投資家でいえばインカムゲイン（配当）かキャピタルゲイン（値上がり益）しかないから、利益ベースで見たバリュエーションの重要性が高い。商用不動産も同じ。でも居住不動産の買い手は個人が多く、賃料から導かれるバリュエーション以外のたとえば地縁や住み心地、デベへの信頼感といった個別事象も重要な価格決定要因となる。株で言えば、空運株やソフトバンク等個人投資家の割合が高い銘柄みたいなもので、利益が大幅に低下しても理論株価よりもかなり高い水準で株価が付いている。

[384: 匿名さん]

墨田区の南部もデジタルタワーができたら大化けするんじゃないか？
タワー下には大きな商業施設ができるし、何といっても眺望が良い。
隅田川の花火もあるし、
でも難点は小さな町工場をつぶしてになるから、大規模マンションは難しいね。
業者のみなさん地上げ頑張って、いっぱい供給してください。

[385: 匿名さん]

ＧＳのプライシングが誤っている、って
言い切り論調の人がほとんどだけど、そうかねえ。

彼らは、独自のシナリオでＥＸＩＴもＩＲＲも当然測ってる。
数年後になってみたら大当たりだった、という可能性だってある。

否定１００％を止めて、色々な角度から可能性を考えたいね。
自分は、完全肯定派じゃないが、上げも下げも横ばいも考えてる。

自分以外が、皆バカに見える時って、自分がカモの時だよ。

[386: 441]

そりゃそうです。GSが何も考えず買うわけが無い。

[387: 匿名さん]

だからＧＳは円高を見越してるんだってば。

[388: 匿名さん]

地所の社長も日経でコメントしているように、日本経済が順調に回復基調を歩み、銀行の低金利路線も継続して、長期金利が不動産利回りを下回る状況が続いているわけだから、急に日本の不動産相場が低迷するシナリオは考えにくいよね。
実際問題、中国やロシア等の１５年前から突然、資本主義をはじめた新興国の急成長が世界経済を牽引している間は、需要面の不安は少ないから、このまま好景気が続いて、日本もそのおこぼれで景気回復が続くシナリオに乗っていれば、大きな間違いはない気がするけどね。

[389: 匿名さん]

GSは、もちろん何か仕組んでるよ。

単に円高見越してるだけでは説明できない。

ティファニーとの長期賃貸借契約に、色々な特約付いてるのでは？

だから、高値購入でも足が出ない。

しかも、今後も不動産価格吊り上げるための　プロパガンダとしても有効と睨んだ動きだろ。実際、このスレ見ても、アフォい連中がまだまだ上がると煽られ釣られてるわけだからねｗ

ティファニーの一件が報道され、都心一等地に本社ビル等不動産を保有してる会社の株が上がったらしい。

そういったこと含め、アナウンス効果で株や不動産を短期釣り上げして売り逃げ狙いだろう。

[390: 匿名さん]

>>385

だからさあ、バブル期に某日本企業が、ロックフェラーセンターとか買ったよね。確かに、当時は円高だったから、ドルの世界で割高でも、円の世界で割安な値段に見えたから、買ったのだろう。

で、その後どうなったか知ってるのかな？　なぜ今回、同じことが起きないと云えるのかな？

[391: 匿名さん]

売り豚がブヒブヒ元気な内は相場は下がらないよ（＾＾♪

ここの売り豚は数年前のオイルの売り豚みたいで笑えるｗ

[392: 元祖匿名はん]

木村さんもそりゃ天下の地所の社長の立場ですからそう言うでしょうね。
発言自体はそのとおりだと思います。一番上澄みだけ見てるでしょうし。
といって過剰な値上げやオーバーシュートが看過される訳ではない。
特に収益物件と別個に過剰な値上げを迫るエンド向け新築分譲では。
GSとか別にどっちに転んだっていいです。死ぬほど儲けたでしょうし。

[393: 匿名さん]

エンドが付いて来れなくなったら下がる。
ただ、それだけ。
富裕層の数に限りがあり、庶民の所得が伸びていない以上は必ずそうなる。
今は、何とか庶民の上のほうが喰らい付いている状態。
「まだ買える」と。
背伸びしてでも購入できる人たちが買っちゃった後が下がり目の始まりでしょう。

[394: 匿名さん]

それは所得少ない人の考え方であり、妄想でもある。

今後供給も少なくなるんだから、富裕層、高所得者で
充分価格は維持される。確かに今後さらに上がるまではいくかは
分からないが。

低所得者は自動的に郊外に追いやられる、ただそれだけ。

[395: ど素人リーマン]

日本経済の状況を考慮すると・・・・・・
あと10年間は現状価格維持が一番良い、購入検討者も購入済みの方も。
リーマンの給料が下がっている言われる人達が多いが・・？？？です。
私の廻りの人達はむしろ上昇している人達の方が多い。
ただし、生活はいたって質素、バブルの再現なんて実生活には無い。
また、当時と比較すると仕事の質が全く異なる。（sox法等の影響）

これ以上のマンション価格上昇は購入者にとってダメージが大きいが、
下落も望まない。

[396: 匿名さん]

横ばいってありうるのかなあ。
都心だけじゃなくて便乗で郊外上がっている昨今。
儲けられるときに儲ける、突き進んでいるような。

[397: 匿名さん]

394さんに同意です。

2000-2004にマンション価格が下がったのは，エンドがついて来れなくなったからではないことは，周知の事実。
安く作れたから安く売っただけ。

物の値段は競争が無ければ下がらない。
一時期の湾岸みたいにぼんぼん売り出せば競争で値段は下がってくる。
でも，そんなことは2度と起こらない。

出しているものが売れ残れば，値を下げることもあるだろうが，売り出し価格を下げることは無い。売れなければ作らないだけ。

[398: 匿名さん]

高額物件の需要と、一般物件の需要は全く別物。
エンドが追いつけなくなって下がるかどうかは、上から降りてきて
買うかどうかによって違う。

下が振り落とされても上から降りてくるのは楽。
子供に買い与えたり、セカンドハウスで買っておくという
のは上からの買い方。

[399: 匿名さん]

高額物件は、「高くても買える人」が買う。

質を吟味するというより、自分の嗜好にあったもの見つけたら
欲しいと思えば時価で買う。
彼らは「欲しいもの」を固定して、どうすればより経済効果の
高い購入ができるかを考える。
自分の欲しいものが、そうそう簡単に手に入らないことを知っている。


会社名義で買って自分が借りるか、
どのくらいを自己資金でどのくらいをローンにすればいいか。
ローンの組み方、金利、固定か変動かについて綿密に思考する。

高額物件はもともと希少性がある。
それが下落するときはそれより安いものは全て下落する時だ。一般むけ物件は、「高くては買えない人が安くなって」はじめて買う。
質を吟味するというよりも、自分の購買力を基準に
金利が下がって、相場も下がってきて、さほど欲しくない時ても
安値ならとりあえず買う。
自分の欲しいものが、そうそう簡単に手に入らないことを知っている。

彼らは自分の購買力を固定して、いつどれうを買えばばより経済効果の
高い購入ができるかを考える。
このまま家賃補助を続けて賃貸住まいが得か、ローン金利は今後まだ
下がるかどうか。
今後自分の所得はどこまで伸びるか
について綿密に思考する。

しかし未来のことを綿密に思考するほど
無駄なことはない。結局切羽つまって思考結果と無関係に
必要なときに買える物件を買うしかなくなることが多い。

[400: 匿名さん]

都心周辺と　郊外でも需給関係は全く逆

郊外は需要が減って、供給過多
都心周辺は　需要は変わらず　供給過少

日本の勤労人工が減っていくのは間違いないが
一律、揮発するように減っていくわけではない。
就労の機会を求めて大学入学から状況してそのまま
都心に居を構える構図はますます増える。

すでに地方都市は人口減少の一途。
にもかかわらず住宅供給を続けた結果
家賃デフレ、不動産デフレが発生している。
消費者物価が３倍になったのにいまや家賃は
７０年代に逆戻りしているありさま。

同様に郊外も土地を売りたがらない地主が
せっせと賃貸アパートを作って賃料が下がる。
家賃デフレ中古不動産デフレは郊外限定で始まっている。
新築が中古市場を食う構図なのだ。

一方、都心は１６平米の７０年代ワンルームが都心部では
２０００万もする有様。新築の供給不足が中古市場を
引き上げている。中古と新築の賃貸価格差は新築が
値上がりした分だけ中古の経年の値下がりが抑えられて
いる形だ。

[401: 匿名さん]

だいたい、地価上昇期にマンション買ったことのない世代がなにを
論評しても説得力はないだろう。

新築が、中古市場を食うと、買換え需要がなりたたなくなり
価格上昇力は衰える。
一方、中古が戸建を含め底堅いと買い替えも含めて新築需要は
上昇にはずみがつく。

大阪、神戸、仙台、札幌　どこをとっても家賃水準は目を覆うばかり。
利回りにつられて、地方都市の８０年代のワンルームを一棟買いする
ほどリスクの高い投資はない。
まず、賃料／賃貸管理の値が拡大する。
賃料水準が低いから入居率は高くても延滞リスクが大きくなる。
近所にまだまだ土地持ち大家の新築が建つ可能性が高い。
大東建託だのなんだのが営業する限り競合は増え続け
老朽化は進む。金利と空室率は上がって家賃は下がり
建物は老朽化し入居者がいる以上立替もままならず
売り値はどんどん下落する。

郊外も同様。

そういうことで投資家は、都内の中古がいいという
ことに気がつきはじめた。当然中古は値上がりし続けている。

[402: 匿名さん]

中古など流通しては、日本の経済がだめになる。というのがホンネ。
古いものは悪いもの、新築こそがマイホームの夢、
そういう常識が覆されたら、デヴェロッパー、建築会社、施工会社から
銀行はたまた地目変更許認可裁量権にかかわる各種センセイ方まで、
みな干上がってしまう。

建てつづけるには、既存物件が、
新築に対してどんどん価値劣化していかないと。
だから新築には税制の優遇もあればローン審査の贔屓目もある。
もちろん設備もどんどん時代遅れになるようにできている。

ちまちまリフォームだの売買仲介などしたところで、
利益も経済効果もたかが知れている。
ドカッと建ててガバッと儲ける、
そういうことができなければこの業界誰も見向きもしなくなります。
そんなことありえないので、
業界は今後とも中古不利、新築有利の環境作りに邁進するでしょう。

[403: 匿名さん]

>>402
駅徒歩１０分以内に永久に土地供給がつきないならばおっしゃる
通りでしょうねぇ

今は人気私鉄沿線でさえ、北側斜面の法面を開発して徒歩１３分
とか言って売ってるけど売れ行きはいまいちですね。

仕方がないから新線・新駅を作る。郊外に無駄な地下鉄伸ばしてみる。
すぐに駅徒歩１０分が供給されたりします。

いくら新築を煽ってみても、中古は厳然として存在し売れないままに
残っていく。
地方都市のマンションと同様、供給過多に陥ってどうやって価格を
維持するつもりか業界の根性の見せ所でしょうかね。

[404: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070903AT3S0300Y03092007.html

景気は絶好調のようですね。

[405: 匿名さん]

給料が大きく上がる人と
変わり映えしない人。
格差が広がって行きますね。
勝ち組は若くして都心部ワンルームマンション住まい。
それ以外は相変わらず近郊の安アパート住まい。

[406: 匿名さん]

新宿、渋谷、原宿あたりに行くと昼間からフラフラしている若者の多いこと。
めちゃくちゃ働いている若者もいれば両極端です。
仕事が忙しい若者は給料は高いが時間が無い、
だから職住近接の都心部ワンルームマンション住まい。

[407: 匿名さん]

406 さん　同意致します。

仕事帰りにビジネススクールに通学する人も多いし、
車なんか購入する人間も少ない（車の販売台数が落ち込む訳です）
じゃあ・・何にお金を掛けるかと言うと”時間”が欲しいから、
職住近接のマンション購入、または賃貸マンションを選択する。

勝ち組という言葉は嫌いだけど、給料をもらっている人達は
影で努力はしている・・・・時間が足りない・・
通勤時間に時間を掛けたくない。

[408: 匿名さん]

いやはや本当に、９月になってから続々と
チャレンジ価格の中古物件が市場に出てきてます。

一方で、何か月も売れ残ってる物件も多い。

冷やかし客は見学できて楽しいだろうなぁ。
中古市場では買う気がないのに見て回る冷やかし客が多いから。

[409: ビギナーさん]

おとなしめの価格をつけている中古も出てきましたね。
すぐに売れちゃうのかな。

[410: マンション投資家さん]

おとなしそうに見えて、それでも利益は十分に確保している。他が欲張ってチャレンジしてるうちにササッと売ってしまうほうが賢いですね。

[411: 匿名さん]

４月頃は、都心部新築賃貸が供給過剰みたいにいわれたが、
蓋をあけたら案外順調なようだ。

今の４０代〜５０代には老後に備えて都心のコンパクトマンションを
買う人がいる。自分が住むのでなく貸すためだ。

退職金をもらっても、利子では食えない。
年金の不足分を埋め合わせていけば消えてなくなる。
３０００万も18万／月使うと１５年でなくなる。

[412: 匿名さん]

ワンルームの賃貸管理会社の社長が、都心ワンルームの
中古を買えという主旨の本を書いていた。
その主旨は、老後のためだと言うのが笑わせる。
今の３０代が退職する頃には築２０年のマンションは築４５年に
なっている。


長期安定収入だから、築２０年の中古など今から買えない。

一番いいのは自分の敷地にアパートを建てることだが、あいにく
親の土地を東京で相続できる立場の人は多くない。
地方都市で借家とか相続した人はすばやく売って
都心コンパクトマンションに乗り換えるほうがいい。


中古でも、条件のいい都心中古は手に入りにくい。
頭金がそこそこあれば４０００万〜５０００万の都心周辺１Ｌが
買える。

どうしてもいい場所を確保するなら新築で買って赤字ぎりぎりの
低い利回りで貸すのもあながち悪い話ではない。
都心のコンパクトマンション３つ持てばローンつけたままでも
一部繰上げ返済で１８万くらいの手取りは可能。
退職金運用のポートフォリオの上でも、早いうちに不動産を
「予約」しておいて賃貸で残債を減らしておく。

３０年ローンなら１５年後に残債は結構減っているものだ。

[413: 匿名さん]

退職した年にたまたま不動産が底値というのは考えにくい。

運任せというのは、家族や自分にあまりに無責任。

１０年１５年先を見て、退職金運用の一部として先押さえして
おくという考えもあるのではないか。

今買うより先に買うほうが現在価値という意味では得だ。
「都心が値下がりする」のが「確か」ならなおさらだ。
現在価値を算出する割引率は金利に連動する。
長期で低い金利情勢かあるいはインフレ傾向にあれば
希少性が高まる都心の「先物買い」も正しい選択だ。
元祖匿名はんがどういおうが、投資の目的が違うのだから
仕方がない。

都心というのは、疫病でもはやらない限りそこだけ限定で
地価が下がるという話にならない。むしろ安くなればなったで
買いが殺到して底打ちが早い。

ただ、世の中の進化に遅れるような買い物はダメだ。

８０年代ワンルームは５坪標準で、2000年代ワンルームは
７坪標準。
今地方で借り手がなくて困っているのは狭隘ワンルーム
地方は立地の差ではなく広さも重要だ。

いずれ世の中都心なら１３坪の１Ｌが都心シングル標準になる。
１７坪あれば２人でも住める。
士業オフィスでも広さがないと長く借りてくれない。

都心の歴史的デザイナーズマンションでも築３３年にして大規模改修
しても空室が出ているようだ。相場家賃がとれないのは
絶対的な狭さゆえのことだろう。

そういう意味では、コンパクトマンションの供給が豊富なこの時期
にいい物件を選ぶようにするのが賢いのかも知れない。

[414: 匿名さん]

コンパクトマンションは今安いの？？

[415: 匿名さん]

安いかどうかは、主観の問題。
下落しているという意味では安くはない。
ただ、富裕層むけの高価格物件に比べたら急騰していない。
坪単価は３６０万止まりが多い。

すでに賃貸マンションを買っている４０代のサラリーマンが
手が出ない価格ではない。何より新築ならアパマンローンでも
上場企業サラリーマンなら金利優遇がつく。
そういう意味で買いどきかも。

競争して値崩れするほどになっていないから逆に安心という面もある。

[416: 匿名]

新富裕層がこれからも都心高額物件を購入するから下がらないとか言ってる人がいますが、
富裕層つったって、ほとんどは資産1億そこそこなんですよ。
他にお金を使う事がいっぱいあるのに、1億超えの都心マンションなんか買いませんよ。

さらに、みんなが右肩上がりの成長を信じていた80年代末のバブル期と違って、
今は、富裕層ですら今後の景気動向に不安を感じています。
なので、相変わらず流動性が高い現金（預金）志向が強いのです。

3億くらいの資産家なら1億超えのマンションを購入するだろうけど、
彼等はかなり少数ですし、すでに不動産持ちでしょうから、新規購入層としては期待できないでしょう。

いくら都心物件のブランド価値や利便性を強調しても、割高と感じたら、誰も買いませんよ。

それと、
投資用コンパクトマンション。貸しそびれたら自分で住むくらいの覚悟でなきゃ買わない方がいいですよ。

[417: 匿名さん]

コンパクトにすれば建物坪単価は上がるが、絶対価格が下がるから
デベは売りやすくなる。個人事業主など賃料を払うより買って
老後は人に貸そうという人もいたりする。

周辺部や駅遠の都心は新築賃貸がものすごい数で建ちはじめている。
物件選びはかなり慎重にやらないといけないだろう。
築浅も視野にいれて。

お勧めは三井が本格的に開発をはじめた三越前駅から徒歩７分圏だ。
築浅の出物が少ないエリアだが、こまめにさがせば見つかる。
２０００年当初、規制緩和で供給ラッシュになった。
坪単価が割安。
３割は１Ｌでないとワンルームマンションが作れないという規制も
あって、ＩＬの築浅は結構ある。
賃料水準は、１．３万／月坪。
利便性の向上で値上がりもありうると思っている。

[418: 匿名さん]

>富裕層つったって、ほとんどは資産1億そこそこなんですよ。他にお金を使う事がいっぱいあるのに、1億超えの都心マンションなんか買いませんよ。

あはは。乞う　出典。

金融資産１億円以上の間違いだろう。
金融資産１億円でも不動産などやまほど持っている。不動産の資産
時下ならサラリーマンでも１億〜２億はやまほどいるが、そういうのは
富裕層ではない。

個人の金融資産が日銀の資料では１５００兆円あるらしい。
悪いが大半は６５歳以上のシニア層だ。
うちの従兄弟も１０億以上の資産を相続した。
デフレとあいまって相続税の仕組みが軽くなって
相続によって財産が目減りしなくなったことも大きいね。

勉強したほうがいいよ。

[419: 匿名さん]

×金融資産１億円でも不動産などやまほど持っている
○金融資産１億円しかない場合でも不動産をやまほど持っている

世田谷の三宿あたりで７０坪の戸建てに住んでいたら２億近い
金持ちだろう。
そういうのは富裕層にカウントしていない。あくまで金融資産だけで
１億以上だから。売って買ってという部分で都心マンションの実需
は動いているんだよ。

[420: 匿名さん]

自分には関係がない富裕層のことに詳しく述べるところが笑える。

[421: 匿名さん]

いつもの長文の人、ご苦労さん。相変わらず煽り続けているようで。
富裕層と連呼は良いけど、庶民の懐は相変わらず厳しいようですよ。

７月の勤労者現金給与は３８万６４４６円、８か月連続減少
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070903-00000103-yom-bus_all

所定外給与が５年ぶり減少
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070903-00000086-san-soci

ご用心、ご用心。

[422: 匿名さん]

世界中の金持ちで不動産をまったく
買わずに株や債権だけで資産家になった人はどれだけ
いるかな。

フォーチュンで世界のビリオネアの名前が出るが
資産形成の理由にリアルエステートと書いてある人が
どれだけ多いか。
石油の採掘権も、ホテル王も本質は不動産。
場所を読んでリスクを負いながら将来のインカムゲインを
得る。

ウォーレン・バフェットだって長期投資という視点では
不動産投資に似ている。なぜなら長期投資をするなら
注意深く投資対象を育て維持管理しないといけない。

短期の売り抜けばかりを投資と思い違いするのは下衆だと
思う。コンパクトマンションというのも社会資本になるような
良質なものを選んで投資すれば立派な社会貢献。

[423: 匿名さん]

私の懐具合がどうしてキミにわかるんだろう。ｗ
>>420
自分の身の回りのことだからリアルに語れるのだとなぜ
わかんないのかね。

このスレが３０代の世間知らずが馬鹿なことばかり書き連ねて
迷走するのは見るにみかねて書いている。

待てば下がると主張するのは、ある意味見等違いだとオレは思うぞ。

>>421
格差社会で最もいけないのは、ねたみと平均値をみて安心することだ。

受験勉強でもそう教わってこなかったか？

[424: 匿名さん]

>423
別にあなた単独のこといったわけではないけどね。
このスレ全体で富裕層を語っているのが笑えるということ。
証拠はだせないけど、あなたのその余裕のない返答をみればなんとなく推測はつくよ。

[426: 匿名さん]

やっぱり上から目線の嫌な奴な訳ね。
納得、納得。

[427: 匿名さん]

下から目線で、貧乏人騙すやつよりはましだと思うぞ。

[428: 匿名さん]

＞貧乏人騙すやつ
これ、425の事だよね。
都心コンパクトマンション勧めてるもんね。
投資でさ。

[429: 匿名さん]

ちがうよ、元祖匿名はんのことだ。
地方都市の中古一棟買いを管理ができてイールドギャップが
とれたらやるべきと言っていた。

実際しらべて見ると多くはバブル期につくられた狭隘ＲＣ
（鉄筋コンクリート）ワンルーム
一方どの地方都市も、いまや地主が大東◆託など受託型の
新築アパートに押されて大苦戦。
リスクは折込住みとかいうけど、今後地方都市の経済発展
や所得格差の解消策が見えない限り
都心家賃と地方の格差が広がるというのが私の結論だ。

>>428
まじめに書いているのに読まずに茶化すようコメント書くなよ。

あなたがそう思う理由をあなたに問いかけてごらんよ。
勉強になるから。それを言葉にしてみよう。

一般的に言われていることは８割正しく２割は嘘だ。
２割の中に別のものの見方がかくれている。

だいたい、人が真剣な口調になると、説教垂れていると思い違い
する癖は直さないと、誰からも知恵を授からない人になると思うよｗ

[430: 匿名さん]

↑そんなにマジトークにならなくても。

大人なんだから落ち着いて。
世の中そんなに白黒、勝ち負けで判断できるほど単純じゃないから。

[431: 匿名]

すでに不動産を持ってる富裕層を購入層としてカウントしてもしかたないのでは？
買い換えうんぬんの需要増を主張してるようですが、
確か値上がり派は、不動産が値上がりする時は、売り惜しみで売る人が少ないから
供給が減りさらに値上がりするって主張でしたよね？
なんか矛盾してませんか？

さて、
新たに高額マンションを購入する新富裕層としては
株長者、企業経営者、高給サラリーマン、医者、弁護士、スポーツ選手、芸能人、ホスト、などなどが考えられます。

彼等は普通の人より高収入とはいえ、実際に3億〜5億の金を持ってる人は少ないでしょう。
さらに収入が安定してない人も多い。

新富裕層といっても、多くの人がせいぜい1億〜2億程度の現金（預金）と考えられませんか。

420さんが言うように、自分には関係のない富裕層について語ってもしょせん実態は謎なのでここらでやめときます。

[432: 匿名さん]

なにが落ち着けだバカヤロー。
なにが世の中単純じゃないだ　阿呆。
お前に言われたくないよ。

キミこそ、二階から石を投げて顔をかくすようなものだ。
事実を間違った解釈で楽しむのがこのスレの目的か？
人の文意以外の批評をするなら、面と向かってやろう。
オレが２０代の美人女性ともかぎらないし、あんたが
７０の爺さんかもしれない。
あいての顔が見えないのだから、書き手の属性の詮索や
批評はしなさんな。

誰がいつ勝ち負けの話をした？
ひたすら、都心マンションの需要の背景を語っただけだよ。
いい加減なことを言うな。

[433: 匿名さん]

カルシウムをどうぞ。はい。

そんなに力むとはげるよ。

[434: 匿名さん]

はげは遺伝だから。
432はすでにスキンヘッド。残念。

[435: 匿名さん]

>>431さん

＞すでに不動産を持ってる富裕層を購入層として
＞カウントしてもしかたないのでは？
郊外に住んでいる富裕層は結構いる。うちのマンションにもベンチャーの
社長で川崎の私鉄沿線に戸建てを持っていて、事業で儲けた金をせっせと
賃貸の都心物件につぎ込んでいるよ。

＞買い換えうんぬんの需要増を主張してるようですが、
富裕層の大半が都心部の戸建てに住んでいて、配偶者と二人暮し。
マンションならセキュリティがしっかりしていて床が平らでいいと思うと
グループインタビューで答えているようだ。
買換え需要は、大橋の鹿島物件、三茶の住友物件の過半が該当する。
私のマンションでも私自身を含めて高額な部屋は一部の芸能人、ベンチャーの
社長を除きほとんど買換えだ。
１９８５年前に都心部のマンションを買っていれば２０年経っても買値と
同等で売れる。残債がほとんどないままに、わずかなローンを積みますだけで
皆住み替えているようだ。

＞確か値上がり派は、不動産が値上がりする時は、売り惜しみで売る人が少ないから
＞供給が減りさらに値上がりするって主張でしたよね？
＞なんか矛盾してませんか？
住み替えは１５年とか２０年の住み替え。そのときに郊外のように中古価格が
下がっていてはいけない。都心部なら、下がりが少ない。
ちなみに、渋谷区渋谷の某デザイナーズマンション？は築３３年の５坪のワンルームが
２０００万の中古売り出し価格。家賃は２万円〜2.4万／坪で募集がかかっているが
さすがまだ空室。

せっかく手にいれた得がたい物件をそうやすわすと売らない。
住み替えするのは５０代意向の話。収入さえあれば５０代でも２５年ローンくらい組める。

＞彼等は普通の人より高収入とはいえ、実際に3億〜5億の金を持ってる人は少ないでしょう。

誰が、全額キャッシュで買うのですか？
キャッシュを残して利回り３％の米国債を買ったとしても優遇金利１．４２５％の変動金利で
借りれば利ざやが稼げます。
普通は４割自己資金６割借り入れで１億円以下の借り入れにして団信つけるのでは
ないですかね。だってもし死んだら得じゃないですか。

＞さらに収入が安定してない人も多い。
開業医でもそうですかね。３年の所得証明とりますよ。それと個人事業主でも２割以上の
自己資金があれば、年収の４倍程度は銀行は融資します。
というか取引銀行が、ローン借りてくれと営業にきますってば。
３０００万貸すのも、１億貸すのも手間は一緒。

＞新富裕層といっても、多くの人がせいぜい1億〜2億程度の現金（預金）と考えられませんか。
いまどき預金はないですよ。
金融資産とは、株や債権や投資信託などの金融商品のこと
いいですが、１億円と小ばかにしてますが、４％の利回りで月に３５万円の不労所得が入る
のですよ。立派なものだ。預貯金なら０．何パーセント？誰も当座以外の預金は持ってないですよ。

＞420さんが言うように、自分には関係のない富裕層について語ってもしょせん実態は謎なのでここらでやめときます。

そこを関係ないと言い切らずにしっかり把握しておくことが正しい不動産相場の読みにとって必要だ
と私は言っています。わからないならいくらでも本が出ている。
知らないと損することが世の中にいっぱいありますよ。

[436: 匿名さん]

コンパクトマンションの不動産投資に失敗するシナリオはないのですか？
磐石の自信を持っているのでしょうか？

[437: 匿名]

ここはマンションスレだからしょうがないですが、
新富裕層はみんなマンション買うみたいに勘違いしてませんか。
それに、本で読んだ知識も無駄ではありませんが、あまり過信しすぎない方がいいでしょう。
それと、今時の勝ち組社長は、もうかってたら自己用不動産投資などせずに
新規の事業資金にまわす人が多いですよ。
昔と、価値観変わってきてますよ。

[438: 匿名さん]

わたし、自分の老後の生活費のためにやっているのですよｗ

そういう人が結構回りにいますよと申し上げただけで、低利回り
という意味が、どなたかがいうようにリスクの低さを織り込んで
いるという意味です。

もちろん金融資産の少ない人がやるものではないですよ。
金融資産で最低でも２００万くらいの余裕は持っていないと
空室になってカードローンで借金する羽目になりますよ。

リスクヘッジは退職金を貰う日がそれほど遠くないという事情が
あります。

言うまでもなく、買ってからの値下がりは、家賃の急激な下落
と金利の急騰以外にないわけで、最後は私が死んだあとの妻の
生活の糧になればという意味なので、売らずにいつまでも収入を
生んでくれることです。
投資用のローンでも団信がつくのはご存知ですよね。

都心最寄り駅徒歩１分、６分、７分という築浅物件でどういう
賃貸の失敗があるのでしょう。
もちろん、火災保険から入居者の自殺、いろいろな稀に起こる
リスクについては考えていますよ。
自殺は死にそうな人（個人事業者で単身者）を入れないとか。
保険らしきものはないかとかね。

そういうのは、やりながらいろいろ気が付くものですよ。
いくらでも大家さん情報はあふれていますし、
逆に聞きますけどあなたの言う失敗するシナリオを教えてくれ
ませんかね。
ひょっとしたら、私が気がついていないことがあるかもしれない。

私がここに書き込む目的は、私が相当に臆病だからかもしれません。
自分のあやふやな知識を書くこと間違いを発見したいのかも。

[439: 匿名さん]

地方の小金持ち（開業医、土建屋など）も、東京のマンションたくさん買ってますよ。
東京アドレスが欲しいとか、子供が東京の大学に行ったとか、後は相続税対策とか。

マンションを買う富裕層がいなくなるなんてことは期待しないほうがいいんじゃない？

[440: 匿名さん]

>>437
誤解されてしまったようで、富裕層が買うというより親の土地
を相続した５０代が遺産相続したり配偶者を亡くした母親と同居するのに兄弟姉妹と資産を分けるとき実際に戸建てを売る例は今でも今後も
あるという話を申し上げたまで。
富裕層は、いつのまにか富裕層になってしまっただけで自覚はない。

それを富裕層というのか、どうかは知りません。
だいたい親というものは自分が住んでいた近くに住みたがる
これは今に始まったことではなく３０年前からある不動産の
動きですよ。
親のために売った実家の近くにマンションを買う。
介護を考えたらやはり都心部が安心なわけでここでけちって郊外
にいって資産の目減りを図る愚か者はいませんね。

博報堂さんがまとめた『黒リッチって何？』とかいう本にも
でています。
私は本業がマーケなんで本も雑誌も読むのが仕事。
でも本の知識だけではお金もらえませんよねｗ
それは不動産は身銭切って学んだことは多いですよ。
失敗もいっぱいしてますよ。
下がるときに買ったり、上がる直前に安値で売ったり。
でも大切なことは、すべきときにすばやく決断すること。
結果は事前にわからない。
失敗したらどうするか考えておいてその通りするしかない。

[441: 匿名さん]

路線価が上がると、相続税（借家建てつけ地＝マンションの土地分は
課税標準が３分の１になる。５０００万円＋法定相続人数×１０００万
までは無税）がかかる人が増えます。普通に宅地を持っていて路線価１億４０００万なら借家を建てておいてもそれだけで４７００万くらいは
いってしまう。
他に資産を持っていたら、今のうちに「居住用資産の買換え特例」で
マンションに替えて、相続税評価を下げる必要があったりしますね。

それに、相続してから自分が住んでいなかった母の家を売ると
そのまま譲渡益に２０％課税されます。簿価が２０００万で時下が
１８００万なら３２００万納税しなくちゃいけません。

死んでから住民票移しても遅いですよね。そういう人が世田谷だけで
何人いますかね。麻布の戸建てで何人いますかね。