23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[342: 匿名さん]

ＲＥＩＴも、不動産関連会社の株も、shortできるでしょ。

[343: 匿名さん]

まあ、簡単に言えば、こういう図式

米国サブプライム問題炸裂　→　米国不動産市場崩壊（景気後退）　→　米国不動産市場から投機資金が流出　→　金利も安く、物件価格もバブルが行き過ぎたNY,LDN、HK辺りより割安っぽく見える東京市場へ流入　→　外資金融やファンド的には、まだまだ金あって運用しなきゃならず、いま東京マーケットしぼんでは困るので、とりあえず一発花火上げよう　→　外資同士で商談成立をボーンと発表（GSとティファニーのケース）　→　アフォな個人は釣られて高値掴み、懸命な個人は様子見でセーフ　→　目ざとい外資はアフォな個人エンドや日本の投資家に売抜けサヨナラ　→　外資資金が東京から逃げて東京市場崩壊　→　高値掴みの連中は死屍累々

[344: 匿名さん]

ゴールドマンなど米証券大手４社の利益見通しを下方修正−リーマン
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=infoseek_jp&sid=aYSVMDdvCc6...

８月30日（ブルームバーグ）：米証券大手リーマン・ブラザーズ・ ホールディングスは30日、同業のゴールドマン・サックス・グループと
モルガン・スタンレー、メリルリンチ、ベアー・スターンズの利益が 2008年末まで予想を下回るとの見通しを示した。
米サブプライム（信用 力の低い個人向け）住宅ローン市場の混乱を理由に挙げた。

リーマンのアナリスト、ロジャー・フリーマン氏は顧客向けのリポ ートで、ゴールドマンの株価見通しを214ドルに、
モルガン・スタンレ ーを81ドル、メリルリンチを106ドル、ベアー・スターンズを142ドル に引き下げた。
また07年第３、４四半期と08年通期の利益見通しも下 方修正した。

[345: 匿名さん]

まあ、GSの思惑どおりにはいかんだろう

あんなの、今後何倍にも上がるわけないしね

数年後に売るときは下落して大損こいて日本市場撤退

責任者は当然クビ

それが外資の掟

[346: とくめいはん]

まあ、簡単に言えば、こういう図式

米国サブプライム問題炸裂　→　米国不動産市場崩壊（景気後退）　→　米国不動産市場から投機資金が流出　→　金利も安く、物件価格もバブルが行き過ぎたNY,LDN、HK辺りより割安っぽく見える東京市場へ流入　→　外資金融やファンド的には、まだまだ金あって運用しなきゃならず、いま東京マーケットしぼんでは困るので、とりあえず一発花火上げよう　→　外資同士で商談成立をボーンと発表（GSとティファニーのケース）　→　アフォな個人は釣られて高値掴み、賢明な個人は様子見でセーフ　→　目ざとい外資はアフォな個人エンドや日本の投資家に売抜けサヨナラ　→　外資資金が東京から逃げて東京市場崩壊　→　高値掴みの連中は死屍累々

[347: 匿名さん]

GSの断末魔の叫び声か

本国ボロボロになると、穴埋めのためにも短期的にボロ儲けできないと
マズいから、一気に短期勝負に出たね

ここで、関連不動産物件や関連銘柄を上げといて、そこで儲けようって
魂胆。実に浅ましい。

やっぱ、人間の●●か、、、

[348: 匿名さん]

ここのスレに、

「実は経済に善悪はない。損得と賢愚の差があるだけ」

てな内容を定期的に書込んでる輩いるよね。

どうやら、人間としての「魂」が腐ってるようだ。

猿知恵使って、他人を出し抜いてでも、金儲ければ勝ち、という価値観。

ルールすれすれでも、捕まらなきゃＯＫ　的な価値観。

ホ●エ●ンやム●カミを例に出すまでもなく　「善悪」の基準がない猿は、

結局　単なる愚者に過ぎず、最終的に大損し、多くのひとびとに罵られ、

その人生の末路は　あまりに暗くて　寂しい。

そうなって、初めて分かる　自らの愚かさよ。。。

[349: 銀行関係者さん]

>343,346
サブプライムで行き場を失った資金がNY、LDN、HKあたりより割安っぽく見える東京市場に流入する、というのは判るのだが、投資家とユーザーが仮装売買的な動きをしても得にならんだろ。東京からEXITして次はどこにいくのよ。上海の不動産は開示レベル・施工技術面で信用力が低く、リスクに敏感になった資金が向かう先としては不適。ドバイは経済力対比明らかに過大。経済力・低金利・不動産の信用力を兼ね備えたマーケットとしては、東京くらいしか思いつかないのだが。

[350: 匿名さん]

ＮＹ，ＬＤＮとかのバブルがじきに弾けるから、そこで底値買いでしょう。

ただ、バブル崩壊で、本国は大損こくから、いってこいだけどね。

今度は、日本のファンドとかが、その辺を買い漁ってやれば良いとは思うが。

あとは、日銀の利上げと長期金利上昇のタイミングを見極めて、サヨナラでしょ。

[351: 大学教授さん]

住宅地に関しては前回のようなバブルは発生しないでしょう。
産業構造が変わって、
湾岸部と東南部が都心部に加わり、
都心部のキャパが大きく倍近くになりましたから、
そのおかげで、都心回帰と言う大きな人口移動も発生し得た訳ですが・・

[352: 441]

346とか、347とか、不動産慎重派の人たちから見ても嘆かれる
ほどのレベルの低さですね。

[353: 大学教授さん]

人間には第六番目の要求があります。
その要求とは「コミュニティー発展要求」です。
マンションや地域、国など、自分が所属するコミュニティー全体の発展を
望む要求です。
この要求はこれからのマイホームの価値を決める重要なポイントと
なります。
これまでのマイホーム購入で住む場所を決めるときは「住みたい場所に
住む」というよりも「買える場所に住む」とでもいうような、経済的な
事情が優先されがちでした。結果として現在、近郊、郊外のベッドタウン
の多くが地域の発展性が無いことから敬遠され、徐々に空き家が目立ち
始めています。
本格的な人口減少や少子化・高齢化社会に突入し、放置しておけば
この事態は悪化するばかりだろうと予想されており、国は近郊、郊外の
治安の悪化やスラム化を懸念しています。
そこで、これから住む地域を選ぶときのポイントとなるのが、「その地域
の発展性・将来性が高いかどうか」。高くない地域では国が危惧する
とおりのことが起きてしまうでしょう。
発展性・将来性が高い地域は人を惹きつける魅力を備えているもの。
そんな地域に人は引き寄せられるように集まります。
人が集まる地域は経済も動き、住みやすさが増し、結果として地域の
不動産の価値も高まるでしょう。
未来の日本は、価値を保ち続けられる一部地域と、そうでない大半とに
二極化していくことが予想されます。
これからは、自分自身がその地域の発展性に確信が持てる地域を選ぶ
ことが大切なのです。

[354: 大学教授さん]

地域間格差の広がり

首都圏格差
県民１人当たり所得、１９９６年から２００４年推移。
東京都　４２８２千円→４５５９千円　６．４７％増
埼玉県　３３２４千円→２９５６千円　１１．０７％減
千葉県　３１１６千円→２９７６千円　４．４９％減
神奈川県　３５７６千円→３１７４千円　１１．２４％減

地域ブロック格差
関東　３５５６千円→３４２７千円　３．６３％減
近畿　３３２１千円→２８６８千円　１３．６４％減
近畿ブロックから東京への人口流入は拡大して行くだろう。

[355: マンション投資家さん]

GSは円高を予想して物件の購入をしたんだと思う。
賃貸でキャッシュフローも出るし二重取り。（海外投資家にとってのみ）
てか、私のような投資家ならすぐにそう理解できるんだが、
不動産しか見てないと視野が狭くなってそんなことすらわからないのか。

[356: 匿名さん]

>>355
ナンセンス。

円高予想するのは勝手だが、不動産みたく流動性低い資産に投資する必要はない。ＲＥＩＴとかに紛れ込ませるつもりかも知れんが、円高前提の高値掴みなら、ＲＥＩＴのパフォーマンス悪化させるだけで、国内投資家にとって魅力なし。そんなのに手を出すのは、円高頼みの間抜け投資家くらいだろ。円高狙いなら、元本割れリスクのある不動産やＲＥＩＴなんかじゃなく、元本保証の円定期預金か定額貯金にでも預けてりゃいいよｗ

[357: 匿名さん]

そうかな。
為替の見通しも当然に織り込むと思うけど。
例えば、今、ユーロ圏の不動産を買う投資家は日本には少ないのでは？

[358: 匿名さん]

>>不動産みたく流動性低い資産

いつの時代の話ですか？

[359: 匿名さん]

だから、ＲＥＩＴに入れれば、パフォーマンス落ちるだけ。

現物不動産のままなら、流動性低い。この金額の物件、今日売ると決めて明日売れるわけない。そういうリスクを不動産で取るのは、莫迦ｗ

[360: 匿名さん]

なんか、ＧＳボコボコやね。

まあ、常識ある人から見れば、当然の反応。

[361: 匿名さん]

>>360
あなたよりはマシだと思いますよ

[362: マンション投資家さん(355)]

>>357
その通り。外資が日本の不動産を買うのは円が安いから外貨で買う。
将来の値上がりを見込んでるわけじゃない。
不動産ならキャッシュフローも生むから二重においしい。
数年後には1ドル80円くらいになってるかもね。

[363: 匿名さん]

だから、高値掴みするってのは、やっぱり　莫迦

中長期的に円高予測して、円資産をドルで買ってもいいけど

それって、不動産に限らない

高値掴みで、物件価格下落すれば、元も子もない


まあ、かつてバブル期、円も強くて、米国の不動産買いまくった
日本企業もあったね

で、その後どうなったかな。。。ｗ

[364: 元祖匿名はん]

銀座ティファニー？
あのビルの賃収は大半がティファニー定借。
で、上のオフィスがどんだけアップサイド取れる？
既に過去十分上がったのに。
そういや上場I社いたな。高級焼肉店みたいな。
賃料アップなんてしたら株価低迷で出かねないんじゃないか。

しばらくろくにまともなハードアセットに投資もしてないと思ったら
トチ狂ったもいいところだろ。
無駄なプロパガンダ。
サブプライムのせいとはいえ。
まさに品格がない。魂胆ミエミエ。

で、だから上がるとかエンドで言ってるヒト、眠すぎ。
何度も言うが、あんたがたはGSやMSじゃないっつーの。

[365: 匿名さん]

バブル期は国内の不動産も物凄い高騰だった。特に人気エリアはね。
当時に比べれば、今のマンション価格の上昇なんて可愛いもんだよ。

[366: 元祖匿名はん]

収益性無視、土地本位主義、取引事例重視の１億総オバカさん時代と
比較する意味は何かある？

[367: 元祖匿名はん]

あー、わかった。

結局エンドの大半は、未だに取引事例重視主義ってことだ。

すげー単純な理由だけか。単純なデベにして単純な客。いとかなし。

[368: 匿名さん]

なんか、ここで必死に高値煽ろうとしてる香具師等、無駄な抵抗だよ

こんなスレに何書こうと、世の中の流れってのは決まってるの

ティファニーの件も、殆どのマスコミや識者は、呆れた論調

実際、マーケットも、天井が見えてるのが、現場の実感

外資は逃げ遅れないよう、よーく注意した方がいいよ

米国はいま、まさに日本のバブル崩壊期と酷似

[369: 匿名さん]

>>367
もういいから病院に戻るんだ

[370: 元祖匿名はん]

鑑定士が評価書出せねぇよ。キャップ低すぎで。
鑑定評価の新基準もあるし、証券化対応の評価書は
相当金融庁にも国交省にもチェックされるよ。
鑑定にここまで出すのかっていうぐらいインフォリクエストも厳しい。
流石にいい加減賃料上昇シナリオではもう書けない。
イールドギャップもないなか、不当鑑定レベルだ。
鑑定士は円キャリーとか円高想定とかしないぞ。笑
鑑定がなきゃ、ノンリコもつかなきゃ、格付けも取れない。

さあ、立て、鑑定士よ。今こそ君らの役目だろ。
またバブルの二の舞か。傍観者で蔑まれて終わるのか。

[371: 匿名さん]

誤解して欲しくないけど、決して不動産価格暴落を望んでいるわけ
じゃないよ。当方も、複数物件所有してるし、一部賃貸に出してる
からね。でも、不自然な高騰は、むしろ自分で自分の首を絞めるの
さ。持続可能な安定的継続成長シナリオが一番望ましい。よって、
アフォみたいに高値ふっかける連中は、正直、迷惑千番この上なし。

[372: 元祖匿名はん]

行政サイドとしては、結果論とはいえ、耐震偽装の問題もあり、建物の
デューデリを徹底させる羽目になった。建築確認の徹底も同様。

今回、金商法でスキーム、プレイヤー、カネの色を厳しくチェックし、
鑑定評価新基準で価格までどこまで突っ込めるか。

鑑定士の良心、業界にかかってるともいえるし、そんなものにかかってる
なら鉛筆舐めて終わりという声が聞こえてきそうな気もする。

ただサブプライムの問題もあり、レンダー自身がValuationの中で
どう担保評価するのか、LTVをどこに置くのかは大きな問題。

レンダーの判断ひとつで、日本の不動産投資の世界の色はかなり変わる
可能性がある。ピッカピカからグレーぐらいには。

コーポレートでバシバシ借りまくる大手デベはエンド相手に尊大な
商売を続ける気だろうが、結局コインは表裏でつながっているのさ。
流氷の上下と言ってもいいかもしれないが。

[373: 購入検討中さん]

マンションのスレで商業地の話をして何の意味があるんだろうね。
住宅用マンションの中心は居住用で投資用じゃない。
買う人の大半は実際に住む人だから、
購入層の数と年収が自ずから制限要因になる。

購入層は賃貸層にそのまま置き換えることができる。
従って、家賃レベルがそのエリアの居住用不動産価値判定の大きな
目安となる。そう言った面で近郊・郊外あたりの人気路線で、
家賃レベルが低いにもかかわらず都心部並みに居住用不動産の値段
（価値では無い）が高いところは、将来値段が下がる可能性が高い。
不動産業者はこれをブランド価値と称しごまかそうとするが、
本来ブランド価値が高いところはそれに比例して家賃も高くなるはず。

[374: 441]

近郊・郊外あたりの人気路線で、
家賃レベルが低いにもかかわらず都心部並みに居住用不動産の値段
（価値では無い）が高いところは、将来値段が下がる可能性が高い。


じゃあなぜ今まで高い価格で、今も高いんだ。将来そのプレミアムがどうして無くなるんだ。

PER20倍で高いから売りです、と言っている素人株式投資家と変わらん。

[375: 購入検討中さん]

>>374
株の持合が盛んだった時代の日本株と同じと考えていただくと分かり
やすいでしょう。
株の持合を不動産に言い換えれば、
既存住民が多く、不動産の大量供給が見込めない
従って売買される不動産の絶対数量が少なく、
少ない需要でも高値が維持されやすい。

一方、経済的価値を反映する家賃は低い。
収益性が低い株の配当が低いのと同じです。
株持合時代には低配当・高株価の株が多くＰＥＲ３０くらいでしたね。

それでは、
株の持ち合い状態がなぜなくなるのでしょう？
それは既存住民の寿命と少子化です。
特に西側近郊には７０を超えた一人住まい、夫婦二人住まい老人が
数多くいます。

[376: 銀行関係者さん]

>375
不動産の取引量が増えれば実態が反映され価格が下がるという理屈？
現に不動産仲介高は過去最高となっているなか価格が上がり続けてきた理由は？
要はプレーヤーが増えてるんだよ。

郊外築古戸建・団地の「持合状態」が緩和されてもそれが不動産の大量供給に繋がるとは思えない。利便性・発展性の少ない地域は寂れていく一方。

[377: 441]

なるほど、分かりました。有難うございます。
私は個人的に六麓荘でゆったり老後を暮らしたいので、安く買えるかもしれませんね。２３区じゃないですが。

[378: 購入検討中さん]

現在、ＰＥＲが高いエリアと低いエリアが混在しているのは
ひとえに供給能力の差が原因だと思われます。

株の場合は特にこだわり無く、経済性を重視して選択できますが、
不動産の場合は、地縁・血縁から経済性を無視してそのエリアを購入
せざるを得ない場合が多々あります。
ＰＥＲの格差を業者はブランド価値と称して、地縁も血縁も無い人達まで
これに巻き込もうとしているわけです。

ＰＥＲが高いエリアは
供給量が少ないが、既存住民を多く抱えているエリアに多く見られます。
しかし、供給量は年を重ねるにつれ多くなって行き、将来不動産の値段は
下がって行きます。

一方ＰＥＲが低いエリアは
供給量が多いのに、既存住民が少ない、もしくは既存住民に経済力が無く
購入層となり得ないエリアに多く見られます。
こちらの将来性は逆で、
供給量はいずれ下がる、既存住民もしくは経済力がある住民が増え
潜在需要が上がるので、不動産の値段は上がって行きます。

[379: 441]

なるほど

[380: 購入検討中さん]

本来、高ＰＥＲを正当化できる理由は一つしかありません。
株で言えば、その企業の将来性が高く、将来高収益企業になると
期待できる場合です。
不動産に置き換えれば、その地域に将来性があり、将来家賃レベルが
上がると期待できる場合です。
そう言った観点で見れば、一般論で例外もありますが、
高ＰＥＲが許されるのは都心部だけでしょう。

[381: 購入検討中さん]

しかし、低ＰＥＲであっても買えないものもあります。
株で言えば、将来倒産する危険性が高い、もしくは将来儲からなくなる
と予想されている企業。
不動産に置き換えれば、将来見捨てられる恐れが高い、もしくは不人気
になって家賃レベルが下がる恐れが高いと予想されている地域です。
これは超郊外と言われる地域に多く見られますが、
低ＰＥＲとは言え購入は避けるべきでしょう。

[382: 441]

なるほど。湾岸万歳ですな。僕も買います。

[383: 銀行関係者さん]

株の場合、機関投資家でいえばインカムゲイン（配当）かキャピタルゲイン（値上がり益）しかないから、利益ベースで見たバリュエーションの重要性が高い。商用不動産も同じ。でも居住不動産の買い手は個人が多く、賃料から導かれるバリュエーション以外のたとえば地縁や住み心地、デベへの信頼感といった個別事象も重要な価格決定要因となる。株で言えば、空運株やソフトバンク等個人投資家の割合が高い銘柄みたいなもので、利益が大幅に低下しても理論株価よりもかなり高い水準で株価が付いている。

[384: 匿名さん]

墨田区の南部もデジタルタワーができたら大化けするんじゃないか？
タワー下には大きな商業施設ができるし、何といっても眺望が良い。
隅田川の花火もあるし、
でも難点は小さな町工場をつぶしてになるから、大規模マンションは難しいね。
業者のみなさん地上げ頑張って、いっぱい供給してください。

[385: 匿名さん]

ＧＳのプライシングが誤っている、って
言い切り論調の人がほとんどだけど、そうかねえ。

彼らは、独自のシナリオでＥＸＩＴもＩＲＲも当然測ってる。
数年後になってみたら大当たりだった、という可能性だってある。

否定１００％を止めて、色々な角度から可能性を考えたいね。
自分は、完全肯定派じゃないが、上げも下げも横ばいも考えてる。

自分以外が、皆バカに見える時って、自分がカモの時だよ。

[386: 441]

そりゃそうです。GSが何も考えず買うわけが無い。

[387: 匿名さん]

だからＧＳは円高を見越してるんだってば。

[388: 匿名さん]

地所の社長も日経でコメントしているように、日本経済が順調に回復基調を歩み、銀行の低金利路線も継続して、長期金利が不動産利回りを下回る状況が続いているわけだから、急に日本の不動産相場が低迷するシナリオは考えにくいよね。
実際問題、中国やロシア等の１５年前から突然、資本主義をはじめた新興国の急成長が世界経済を牽引している間は、需要面の不安は少ないから、このまま好景気が続いて、日本もそのおこぼれで景気回復が続くシナリオに乗っていれば、大きな間違いはない気がするけどね。

[389: 匿名さん]

GSは、もちろん何か仕組んでるよ。

単に円高見越してるだけでは説明できない。

ティファニーとの長期賃貸借契約に、色々な特約付いてるのでは？

だから、高値購入でも足が出ない。

しかも、今後も不動産価格吊り上げるための　プロパガンダとしても有効と睨んだ動きだろ。実際、このスレ見ても、アフォい連中がまだまだ上がると煽られ釣られてるわけだからねｗ

ティファニーの一件が報道され、都心一等地に本社ビル等不動産を保有してる会社の株が上がったらしい。

そういったこと含め、アナウンス効果で株や不動産を短期釣り上げして売り逃げ狙いだろう。

[390: 匿名さん]

>>385

だからさあ、バブル期に某日本企業が、ロックフェラーセンターとか買ったよね。確かに、当時は円高だったから、ドルの世界で割高でも、円の世界で割安な値段に見えたから、買ったのだろう。

で、その後どうなったか知ってるのかな？　なぜ今回、同じことが起きないと云えるのかな？

[391: 匿名さん]

売り豚がブヒブヒ元気な内は相場は下がらないよ（＾＾♪

ここの売り豚は数年前のオイルの売り豚みたいで笑えるｗ