23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[322: 匿名さん]

アエラを信じるのならね。

[323: 匿名さん]

あがるっていっている人たちも上がるのは東京、都心の話なの？
だったら、上げどまりなんじゃない？
やっぱり全体的に上がらないことには先が見えているでしょう。

[324: 匿名さん]

7月の23区のマンション平均価格、7109万円だって。
たしかに60平米台の部屋とかを入れると、
そのくらいの値段なのかもしれないですね。
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200708130241.html

[325: 住まいに詳しい人]

>>232
そーいう脳天気な方は
都心なら1989年当時の＠3000万円くらいまで一気に行くと
思っているんじゃないですか？

[326: 441]

20年前と同じ道を日銀が歩んでいる以上、今回もそうなったということ。
既に価格上昇は一時的なもので無い。相当の値上がりになった。
高級住宅地以外で急速に価格が上昇している動きは、そりゃいつかは
落ち着いてくるでしょう。郊外にも既に波及しているわけですし、大分いいところまで来たかなという気がします。ここで日銀が段階的に利上げができれば、高原状態の可能性が高かった。

しかしながら、日銀は段階的に金利を上げる必要があったにも関わらず、今回できなかった。このジャブジャブのマネーによって、この先家賃上昇に伴って更に価格が上がってくる可能性があるわけで、中期的に前回のバブルを越える水準に達してもなんらおかしくないと思います。

結局、何の反省も無かったということだ。歴史は繰り返す。
誰が前回のバブルを超えることが無いと決め付けたんだろう。それが不思議だ。

[327: 住まいに詳しい人]

>>236
根本的な話ですが
金利政策で資産インフレは抑制出来ませんよ
20年前だって資産インフレを止めたのは総量規制だったわけで

[328: 441]

資産インフレを止めたのは本当に総量規制だったのか、
しっかり調べた方が良いのではと思いますよ。

[329: 匿名さん]

＞326
確かにそうなんだよね。
前回は西ドイツが、とどめの利上げをやってブラックまんでーが起きて、副作用として日本の過剰流動性に拍車がかかり、皆さんご案内のとおりの顛末となった。

でも、今回はまだこれから起こるか起こらないかのレベルなわけで、銀行への行政指導レベルで、ある程度はコントロールできる状況にあるんじゃない。

いずれにしても、この９月はら本格的にはじまる超都心部高額物件の動向とMSやGSといった最も感度レベルの高い買い手がどの程度、動くかで今後２、３年の動きが決まってくるってとこじゃないですか。

[330: 匿名さん]

時価会計制度への移行と、保有土地不動産の放出切り離しで、
土地価格の乱高下による企業への影響は、
前回バブル時よりは軽減されているのでは。

土地を担保に借金を重ね、それで土地を買うような、
ダイエー型のまともじゃない企業はもうないでしょう。

[331: 匿名さん]

たしかに株については、80年代バブルやITバブル時の高値を抜いた
銘柄がかなりある状況だよね。
そう考えると土地だって前回バブルを越えないって考えるのは
一種の固定観念か、妄信的な思い込みなのかもしれない。。。
前回より今の方が見方もシビアだし、少子高齢化が進むから
日本全国で前回みたいに土地が上がることは、流石にないだろうけど
昨今の再開発で魅力が増した都心部とか場所によっては
バブル後高値を抜くとこが出てきても全然不思議じゃないよね。
なんだかんだ言ったって、89年当時と比べても、
日本のGDP規模は確実に上がって来てるし、人口が減っても
労働生産性の向上で今後も上昇が予想されてる訳だし。。。
少子化で土地買う奴がいないって言っても、
前回のバブル時だって、地価を競り上げてったのは、
庶民の実需買いなんかじゃなくて、法人や投機マネーが
中心だったんだから、経済が好調を持続すれば、
いずれ企業とかもまた土地とか美術品とか買い出すかもしれない。
また、地上げ屋とかも復活してきてｗｗｗ

[332: ビギナーさん]

投資は、エンドがついてこなければ破綻する。

[333: 匿名さん]

株にも利回り期待と値上がり期待があるように不動産でも収益利回りでの評価と希少性からくる値上がり期待がある。後者に該当するのは、麻布や青山の高級住宅地やランドマークマンション、田園調布や成城の住宅地などが対象となる。
前回のバブル時との比較でいうと、麻布・青山の土地やマンションは、まだ1/2、田園調布や成城でいうと、まだ1/3程度の水準。
不動産相場を見る場合、まずは銀座の商業地から動き出すことを考慮すると、銀座が上がり続けていることと、上記の超高級レジデンスの相場水準バブル時比較低水準であること、おまけに当面、金利が大きく上がる可能性が低いことから考えると、上昇ピッチが緩まることはあっても、上昇傾向が止まることまではないだろう。

[334: 匿名さん]

上がる派の皆さんに質問です。

地価が下がり続けていたほんの４−５年前までと、現在及び当面の将来とで、何が決定的に違うのですか？

金利水準ですか？
物価水準や上昇率ですか？
実質及び名目経済成長率ですか？
富裕層の数ですか？
世界経済動向ですか？
個人所得の伸びですか？
個人保有金融資産金額ですか？
原油価格動向ですか？
海外不動産市況ですか？
サブプライム問題ですか？
米国景気減速懸念ですか？

それとも、気持ちの問題ですか？

そして、それが何故今後も継続し得ると予想できるのか、答えなさい。

[335: 441]

不動産への資金流入量が決定的に違う

世界的な低金利によって今後も継続し得る

[336: マンション投資家さん]

『答えなさい？』
なぜ上から目線なんだ？？

[337: 匿名さん]

金が入ってくるから上がるのか、

上がるから金が入ってくるのか、

バブルの時は、どっちでした？？？

[338: 匿名はん]

この数日で何故か値上り派が増えているような気が。。。
やはり株式市場の持ち直しがあるのかも。。。
株式とか不動産の投資する人は実際にはLongから入る人が多いのが事実。特に不動産をShortすることは物理的に難しいし。。。

ホント相場は難しい。。。
相場が一方に傾き、みんなが同じ方向を向くと何故か相場は反転する。
為替、株、商品もみんなそう。

個人的には不動産は値下がり派が健在な限りは、値上りするんじゃないでしょうか。評論で言ってもしょうがないので、私は値上りに賭けております。

[339: 匿名さん]

値上がりに賭けて、投資をしているということですか？

[340: 銀行関係者さん]

バブルのときはそもそも入る金が少なかった。
物件は生で企業や個人が持ち、ローンは専ら銀行。もちろんリコース。
意外に思われるが、当時の不動産取引件数は驚く位少ない。取引のない中
株でいえば気配値だけが上がり続けた状態。実態が薄いから総量規制、つまり
ローンが出なくなった瞬間に不動産バブルが崩壊した。

今はREITが契機になり、不動産の流動性がかつて無いほど高い。不動産利回りと金利のイールドギャップも依然高い。外資だけでなく、REIT、私募ファンド、デベ等多彩なプレーヤーがそれぞれのバリューアップ能力を裏付けに不動産を買いに来るから、なかなか下がらない。

不動産を取り巻く環境がバブル期や90年代とは別のステージになっているのだから、昔ながらの不動産屋や個人投資家が「高すぎ、もう上がらない」と言っているのをよそに取引価格は上がり続けている。

[341: 匿名さん]

まあ、バブルの頃は、不動産なら何でも上がる、と信じ込んで大失敗
こいた連中が死屍累々だったわけだが、

いまは、個別不動産を選別して投資してるから、個別不動産毎にきっちり
評価して投資しないといけないってこと。

銀座のティファニーが上がったから、まだまだあそこも上がる、ここも
上がる、ってのは危険な素人考え。売買の詳細条件が分からない限り、
その妥当性も評価できない。ＧＳはティファニーとの間で長期賃貸借
契約を結ぶわけだが、その契約から生じるキャッシュフロー水準とかが
分からないと、割高か否か判断できない。また、その水準が分かったと
しても、近隣類似物件が同水準のキャッシュフローを生み出す保証はなく、
そうしたところを確認せずに浮かれるのは　ただのうまとしか。

[342: 匿名さん]

ＲＥＩＴも、不動産関連会社の株も、shortできるでしょ。

[343: 匿名さん]

まあ、簡単に言えば、こういう図式

米国サブプライム問題炸裂　→　米国不動産市場崩壊（景気後退）　→　米国不動産市場から投機資金が流出　→　金利も安く、物件価格もバブルが行き過ぎたNY,LDN、HK辺りより割安っぽく見える東京市場へ流入　→　外資金融やファンド的には、まだまだ金あって運用しなきゃならず、いま東京マーケットしぼんでは困るので、とりあえず一発花火上げよう　→　外資同士で商談成立をボーンと発表（GSとティファニーのケース）　→　アフォな個人は釣られて高値掴み、懸命な個人は様子見でセーフ　→　目ざとい外資はアフォな個人エンドや日本の投資家に売抜けサヨナラ　→　外資資金が東京から逃げて東京市場崩壊　→　高値掴みの連中は死屍累々

[344: 匿名さん]

ゴールドマンなど米証券大手４社の利益見通しを下方修正−リーマン
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=infoseek_jp&sid=aYSVMDdvCc6...

８月30日（ブルームバーグ）：米証券大手リーマン・ブラザーズ・ ホールディングスは30日、同業のゴールドマン・サックス・グループと
モルガン・スタンレー、メリルリンチ、ベアー・スターンズの利益が 2008年末まで予想を下回るとの見通しを示した。
米サブプライム（信用 力の低い個人向け）住宅ローン市場の混乱を理由に挙げた。

リーマンのアナリスト、ロジャー・フリーマン氏は顧客向けのリポ ートで、ゴールドマンの株価見通しを214ドルに、
モルガン・スタンレ ーを81ドル、メリルリンチを106ドル、ベアー・スターンズを142ドル に引き下げた。
また07年第３、４四半期と08年通期の利益見通しも下 方修正した。

[345: 匿名さん]

まあ、GSの思惑どおりにはいかんだろう

あんなの、今後何倍にも上がるわけないしね

数年後に売るときは下落して大損こいて日本市場撤退

責任者は当然クビ

それが外資の掟

[346: とくめいはん]

まあ、簡単に言えば、こういう図式

米国サブプライム問題炸裂　→　米国不動産市場崩壊（景気後退）　→　米国不動産市場から投機資金が流出　→　金利も安く、物件価格もバブルが行き過ぎたNY,LDN、HK辺りより割安っぽく見える東京市場へ流入　→　外資金融やファンド的には、まだまだ金あって運用しなきゃならず、いま東京マーケットしぼんでは困るので、とりあえず一発花火上げよう　→　外資同士で商談成立をボーンと発表（GSとティファニーのケース）　→　アフォな個人は釣られて高値掴み、賢明な個人は様子見でセーフ　→　目ざとい外資はアフォな個人エンドや日本の投資家に売抜けサヨナラ　→　外資資金が東京から逃げて東京市場崩壊　→　高値掴みの連中は死屍累々

[347: 匿名さん]

GSの断末魔の叫び声か

本国ボロボロになると、穴埋めのためにも短期的にボロ儲けできないと
マズいから、一気に短期勝負に出たね

ここで、関連不動産物件や関連銘柄を上げといて、そこで儲けようって
魂胆。実に浅ましい。

やっぱ、人間の●●か、、、

[348: 匿名さん]

ここのスレに、

「実は経済に善悪はない。損得と賢愚の差があるだけ」

てな内容を定期的に書込んでる輩いるよね。

どうやら、人間としての「魂」が腐ってるようだ。

猿知恵使って、他人を出し抜いてでも、金儲ければ勝ち、という価値観。

ルールすれすれでも、捕まらなきゃＯＫ　的な価値観。

ホ●エ●ンやム●カミを例に出すまでもなく　「善悪」の基準がない猿は、

結局　単なる愚者に過ぎず、最終的に大損し、多くのひとびとに罵られ、

その人生の末路は　あまりに暗くて　寂しい。

そうなって、初めて分かる　自らの愚かさよ。。。

[349: 銀行関係者さん]

>343,346
サブプライムで行き場を失った資金がNY、LDN、HKあたりより割安っぽく見える東京市場に流入する、というのは判るのだが、投資家とユーザーが仮装売買的な動きをしても得にならんだろ。東京からEXITして次はどこにいくのよ。上海の不動産は開示レベル・施工技術面で信用力が低く、リスクに敏感になった資金が向かう先としては不適。ドバイは経済力対比明らかに過大。経済力・低金利・不動産の信用力を兼ね備えたマーケットとしては、東京くらいしか思いつかないのだが。

[350: 匿名さん]

ＮＹ，ＬＤＮとかのバブルがじきに弾けるから、そこで底値買いでしょう。

ただ、バブル崩壊で、本国は大損こくから、いってこいだけどね。

今度は、日本のファンドとかが、その辺を買い漁ってやれば良いとは思うが。

あとは、日銀の利上げと長期金利上昇のタイミングを見極めて、サヨナラでしょ。

[351: 大学教授さん]

住宅地に関しては前回のようなバブルは発生しないでしょう。
産業構造が変わって、
湾岸部と東南部が都心部に加わり、
都心部のキャパが大きく倍近くになりましたから、
そのおかげで、都心回帰と言う大きな人口移動も発生し得た訳ですが・・

[352: 441]

346とか、347とか、不動産慎重派の人たちから見ても嘆かれる
ほどのレベルの低さですね。

[353: 大学教授さん]

人間には第六番目の要求があります。
その要求とは「コミュニティー発展要求」です。
マンションや地域、国など、自分が所属するコミュニティー全体の発展を
望む要求です。
この要求はこれからのマイホームの価値を決める重要なポイントと
なります。
これまでのマイホーム購入で住む場所を決めるときは「住みたい場所に
住む」というよりも「買える場所に住む」とでもいうような、経済的な
事情が優先されがちでした。結果として現在、近郊、郊外のベッドタウン
の多くが地域の発展性が無いことから敬遠され、徐々に空き家が目立ち
始めています。
本格的な人口減少や少子化・高齢化社会に突入し、放置しておけば
この事態は悪化するばかりだろうと予想されており、国は近郊、郊外の
治安の悪化やスラム化を懸念しています。
そこで、これから住む地域を選ぶときのポイントとなるのが、「その地域
の発展性・将来性が高いかどうか」。高くない地域では国が危惧する
とおりのことが起きてしまうでしょう。
発展性・将来性が高い地域は人を惹きつける魅力を備えているもの。
そんな地域に人は引き寄せられるように集まります。
人が集まる地域は経済も動き、住みやすさが増し、結果として地域の
不動産の価値も高まるでしょう。
未来の日本は、価値を保ち続けられる一部地域と、そうでない大半とに
二極化していくことが予想されます。
これからは、自分自身がその地域の発展性に確信が持てる地域を選ぶ
ことが大切なのです。

[354: 大学教授さん]

地域間格差の広がり

首都圏格差
県民１人当たり所得、１９９６年から２００４年推移。
東京都　４２８２千円→４５５９千円　６．４７％増
埼玉県　３３２４千円→２９５６千円　１１．０７％減
千葉県　３１１６千円→２９７６千円　４．４９％減
神奈川県　３５７６千円→３１７４千円　１１．２４％減

地域ブロック格差
関東　３５５６千円→３４２７千円　３．６３％減
近畿　３３２１千円→２８６８千円　１３．６４％減
近畿ブロックから東京への人口流入は拡大して行くだろう。

[355: マンション投資家さん]

GSは円高を予想して物件の購入をしたんだと思う。
賃貸でキャッシュフローも出るし二重取り。（海外投資家にとってのみ）
てか、私のような投資家ならすぐにそう理解できるんだが、
不動産しか見てないと視野が狭くなってそんなことすらわからないのか。

[356: 匿名さん]

>>355
ナンセンス。

円高予想するのは勝手だが、不動産みたく流動性低い資産に投資する必要はない。ＲＥＩＴとかに紛れ込ませるつもりかも知れんが、円高前提の高値掴みなら、ＲＥＩＴのパフォーマンス悪化させるだけで、国内投資家にとって魅力なし。そんなのに手を出すのは、円高頼みの間抜け投資家くらいだろ。円高狙いなら、元本割れリスクのある不動産やＲＥＩＴなんかじゃなく、元本保証の円定期預金か定額貯金にでも預けてりゃいいよｗ

[357: 匿名さん]

そうかな。
為替の見通しも当然に織り込むと思うけど。
例えば、今、ユーロ圏の不動産を買う投資家は日本には少ないのでは？

[358: 匿名さん]

>>不動産みたく流動性低い資産

いつの時代の話ですか？

[359: 匿名さん]

だから、ＲＥＩＴに入れれば、パフォーマンス落ちるだけ。

現物不動産のままなら、流動性低い。この金額の物件、今日売ると決めて明日売れるわけない。そういうリスクを不動産で取るのは、莫迦ｗ

[360: 匿名さん]

なんか、ＧＳボコボコやね。

まあ、常識ある人から見れば、当然の反応。

[361: 匿名さん]

>>360
あなたよりはマシだと思いますよ

[362: マンション投資家さん(355)]

>>357
その通り。外資が日本の不動産を買うのは円が安いから外貨で買う。
将来の値上がりを見込んでるわけじゃない。
不動産ならキャッシュフローも生むから二重においしい。
数年後には1ドル80円くらいになってるかもね。

[363: 匿名さん]

だから、高値掴みするってのは、やっぱり　莫迦

中長期的に円高予測して、円資産をドルで買ってもいいけど

それって、不動産に限らない

高値掴みで、物件価格下落すれば、元も子もない


まあ、かつてバブル期、円も強くて、米国の不動産買いまくった
日本企業もあったね

で、その後どうなったかな。。。ｗ

[364: 元祖匿名はん]

銀座ティファニー？
あのビルの賃収は大半がティファニー定借。
で、上のオフィスがどんだけアップサイド取れる？
既に過去十分上がったのに。
そういや上場I社いたな。高級焼肉店みたいな。
賃料アップなんてしたら株価低迷で出かねないんじゃないか。

しばらくろくにまともなハードアセットに投資もしてないと思ったら
トチ狂ったもいいところだろ。
無駄なプロパガンダ。
サブプライムのせいとはいえ。
まさに品格がない。魂胆ミエミエ。

で、だから上がるとかエンドで言ってるヒト、眠すぎ。
何度も言うが、あんたがたはGSやMSじゃないっつーの。

[365: 匿名さん]

バブル期は国内の不動産も物凄い高騰だった。特に人気エリアはね。
当時に比べれば、今のマンション価格の上昇なんて可愛いもんだよ。

[366: 元祖匿名はん]

収益性無視、土地本位主義、取引事例重視の１億総オバカさん時代と
比較する意味は何かある？

[367: 元祖匿名はん]

あー、わかった。

結局エンドの大半は、未だに取引事例重視主義ってことだ。

すげー単純な理由だけか。単純なデベにして単純な客。いとかなし。

[368: 匿名さん]

なんか、ここで必死に高値煽ろうとしてる香具師等、無駄な抵抗だよ

こんなスレに何書こうと、世の中の流れってのは決まってるの

ティファニーの件も、殆どのマスコミや識者は、呆れた論調

実際、マーケットも、天井が見えてるのが、現場の実感

外資は逃げ遅れないよう、よーく注意した方がいいよ

米国はいま、まさに日本のバブル崩壊期と酷似

[369: 匿名さん]

>>367
もういいから病院に戻るんだ

[370: 元祖匿名はん]

鑑定士が評価書出せねぇよ。キャップ低すぎで。
鑑定評価の新基準もあるし、証券化対応の評価書は
相当金融庁にも国交省にもチェックされるよ。
鑑定にここまで出すのかっていうぐらいインフォリクエストも厳しい。
流石にいい加減賃料上昇シナリオではもう書けない。
イールドギャップもないなか、不当鑑定レベルだ。
鑑定士は円キャリーとか円高想定とかしないぞ。笑
鑑定がなきゃ、ノンリコもつかなきゃ、格付けも取れない。

さあ、立て、鑑定士よ。今こそ君らの役目だろ。
またバブルの二の舞か。傍観者で蔑まれて終わるのか。

[371: 匿名さん]

誤解して欲しくないけど、決して不動産価格暴落を望んでいるわけ
じゃないよ。当方も、複数物件所有してるし、一部賃貸に出してる
からね。でも、不自然な高騰は、むしろ自分で自分の首を絞めるの
さ。持続可能な安定的継続成長シナリオが一番望ましい。よって、
アフォみたいに高値ふっかける連中は、正直、迷惑千番この上なし。