23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[282: 匿名さん]

日銀が利上げを短期間に４回やれば地価は下がる。
政策金利は１．５％短プラは２．８％くらいになって
アパマンローンの変動金利は３．８％で
ノンバンク借り入れは４．８％になる。
個人の短期固定の優遇期間切れも結構きつくなる。

利回りは悪化する。新築マンションを値上がり期待で
目一杯レバレッジをかけている個人投資家は
イールドギャップが小さくなり売却が増える。
入居中なら利回りで買い叩かれ値が下がる。
空室ならローン返済に窮して値引き売りも出る。

[283: 匿名さん]

利上げについては残念ながらそういう可能性は少ないと思う。

国債の利払いが連動しているから、政策金利を上げるには
とりあえず利払いが増える分だけでも税収を増やすのが先決。
所得税・法人税収入より消費税依存なのが国の税収構造。

消費税を上げるには景気拡大があきらかでないといけないが
政局が不安定ゆえに利上げも税収アップも期待薄。
８月サブプライムローン関連信用不安で利上げがなかっただけに
これから先どうなるのか。。。

[284: 匿名さん]

今週号のエコノミスト石澤卓志氏のデータによれば

一方日本の不動産ストックは土地が1214兆円
建物が1138兆円　合計１１３８兆円
（内閣府　国民経済計算）

０６年１２月末の投資対象不動産
Ｊ−ＲＥＡＴが5.4兆円
私募ファンドが8.2兆円

意外と小さい。

[285: 匿名さん]

サブプライムローン問題は米国の住宅ローン証券化市場の１割だから
大丈夫といいつつ再証券化で信用収縮の影響が広範に広がった。
（ちなみに米国のサブプライムローン証券化（仕組み債含む）市場
は約１００兆円。）

「スープ鍋に微量の毒が入ったけど微量だから平気ではなく
鍋全部が汚染された。」という信用収縮を表す表現は当意即妙。

それじゃＪ−ＲＥＡＴが下落して地価が下がるかといったら
そこまでの波及効果はない。金融機関が不動産ファンドの
資金を引き上げることは金利を支払っている限りありえない。
Ｊ−ＲＥＡＴから金融機関が資金を引き上げるのは、リートが
市場で買い手がなくなった場合、損を被るのは個々の投資家。
リートが破綻するような事態になれば、資金流失に対応する
ために保有するの優良不動産のエクィティを売らざるを得ない。
その場合でも売り先は他のファンドか不動産会社だろう。

リートの破綻は不動産投資熱への影響にはなるが、金融市場のように
流動性がないから「不動産市場」なのだ。影響は急激には
及ばない。ＧＳが銀座のビルを坪１８００億で買っても
マンション市場が急騰しないのと同じだ。

[286: 匿名さん]

×坪１８００億で買っても
○坪１億８０００万で買っても　　すいません。疲れてます。

[287: 元祖匿名はん]

多分そんなノンキな話じゃなく、潮が引けば物件買わなくなりますよ。
REITの出口なんて、かなり以前に割安に仕込めたもの以外、私募や外資が
買いますかね。REITにせっせと納めてた人たちが、再度買い戻すとでも？
何回転もしてREITに入った物件が先祖がえりを起こすと？
エクイティ毀損したら個人も年金もREITにカネ入れられなくなりますよ。

プロパガンダに誰も驚かなくなってる反面、買おうにも買わない買えない
プレイヤーは多いでしょう。少なくとも都内限定であれば。地方除いて。

都内オフィスはいいんですよ賃料上がったから急激に。もうダメだけど。
レジはどうなのよ。2003だどうだじゃなく、本気で賃料が上がらん限り、
絶　対　レ　ジ　価　格は　上　が　ら　な　い。投資なら当然の理屈。

プロが買い控えるレジをエンドが必死でロジックつけてスッ高値買いして
大丈夫？買うなって言うと貧乏人め発言も結構だが、プロの資金規模から
見ればエンド投資家なんてハナクソ以下ですよ。

自用だからいい？供給がないから？カネが腐るほどあるなら止めないが
他人に薦めたり、講釈垂れるのはよしたほうがいいぞなもし。
そういう人は都心板とやらで好きにやっとくれ。デベのお仲間と一緒に。

[288: 匿名さん]

２３区のマンション価格が下がるという妄想は、２３区すべてに新築物件が
なくなってはじめて消えるのでしょうか。

地価が再び下落して世の中全体が幸せになるとでもいうのでしょうか。

２００２年〜現在にかけてマンションを買った人は、２００５年３月危機とか
人間が住む場所ではないとかいわれるなかで、相応のリスクを負って、
資金も準備してほとんど２年以上前からモデルルームを見てまわり、自分の
納得と幾度かの挑戦の末やっと手に入れたという人が少なくないでしょう。

決して降って沸いた幸運だったわけでもない。不安と戦い努力した結果です。

これからは、国の景気がどうのこうのとかでなくて、グローバリズムの
なかで企業、個人が富むか衰えるか自分の身の振り方を自分で選ぶ
時代。
座して待つだけでチャンスが来ると本気で思っているのでしょうか。

価格動向を語るほど豊富な情勢変化すらない「２３区市場」では、せいぜい
人の書き込みに難癖つける程度のもりあがりしかないのが残念です。


結局、都市再生の規制緩和とタワマンブームは、金融危機＝地価下落の
歯止めというひとつの目的のために行なわれたことだと思います。
もう、地価が反転して地価下落による信用不安が払拭された以上
東京にこれ以上規制緩和も個人の住宅取得を容易にするための
テコ入れはないでしょう。

ここだけの話、初期の湾岸タワーの方位の悪い部屋の坪単価って１５０万くらい
だったんですよ。
当時の城南の価格とくらべてもいくらなんでも安すぎ。
西麻布でも２９０万だった時期があります。
２００２年の株安。景気低迷が
相当の危機感だったわけです。
ベンチャー経営者の中に自殺した人もいました。作ったはいいが本当に
売り切ることができるかという不安が２００２年販売当初にはあったこと
でしょう。この時期に政府に協力して都心の埋立地にタワマンを買っていただいた
方々は財務省から感謝状をだしたいくらいだろうと私は思います。
銀行⇒個人⇒不動産会社⇒ゼネコン⇒サブコン⇒職人・大量な雇用機会
さらには、家電家具に至るまで大きく消費を伸ばした。
都心の百貨店や飲食、量販店の売上げ貢献もした。


出来てから値動きもはっきりしてから、下がれ下がれとか言っている
人は一体どういう人なのでしょうか。
５年前２０代だったということは、もともとチャンスに縁がなかったということ
でしょう。今３０代のＤＩＮＮＫＳもいくらでも湾岸タワーに住んでいます。

２０年のうちにはチャンスはめぐってくるでしょう。
いま３４歳でも４６年は先がある。

待ってこれ以上安くならなくても、注意してみていたらチャンスは必ずあると思います。
２００３年以降供給の港区の１２０００戸を底値で買えた人は
たった１２０００人しかいないわけで、相応に注意力のあった人というべきです。すでに、住宅情報マンションズは、２３区が一枚のページに統括されましたよね。
城北、城東にしか目だった大規模物件がない状況で、このままいけば
１年先も今の物件が残っているだけ
もう、２３区で土地を仕入れてマンション分譲するには地価があがりすぎて
いるのだと思います。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44427/
ここも全然書き込みがないですし

幼稚な環状論は私の尊敬するスレ主の望むところではないでしょう。
根拠を示して書けば、話は専門的にならざるを得ない。

[289: 匿名さん]

元祖匿名はん。こんばんわ。

上がらないは同意です。しかし下がるというお考えの根拠をお教えください。

国を挙げて住宅景気をもりあげて、反転した結果、これからは地方の
地価上昇＝都市開発投資を延ばしていくべきでしょう。

都市再生　特区は全国に展開していて大阪でも梅田北ヤード
仙台でも五橋近辺の通り沿いなど実際に再開発促進してきた。

地価が下落して困るのは、投資家なんてケチな話でなく金融の
世界全体じゃないですか。

地価が下落してその先どうなるんですか？
私はあなたの言うことが全然理解できないです。

[290: 元祖匿名はん]

買えててよかった俺偉いとか、買えないくせに僻むな貧乏人とか
そういう低レベルというか茶飲み話はブログか、他すれでデベとやって。
上がって欲しい、下がって欲しいも同じ。
過去数年などプロから見れば、上がるのは自明だったわけで。
要は上げ方、上がり方の問題。
マージン一気に食い潰して独走してどうするよ。
そもそも大手デベにせよ、この10年の不動産相場で言えば後発も後発。
用地高値漁りで潰しあってもしれたことか。客が付き合う必要なし。
みんなお人よし過ぎますよ。

[291: 元祖匿名はん]

こんばんは。

私、不動産価格が下がるって書きました？
欲かいたデベが想定利益逸失するだけという意味で
オーバーシュート分は普通にさがるでしょ。

Valueが下がると言ってない。値段が下がるだけ。
AskingでもOfferでもいいけど。

がっついてBidして内輪で上昇したマンション用地の「地価」など
下がろうが実体経済に影響ない。デベがてめーで勝手に苦しむだけ。
ファンドもデベの用地取得なんて冷めた目で以前から見てますよ。

賃貸マンションにしてもう値段が上がらないのに
分譲にしてドンドン値段が上がるなんてことは、普通にない。

[292: 匿名さん]

それを聞いて納得しました。
豊洲を買う人も、これから晴海を買う予定の人も「下がらない」なら
安心して買えますよね。
誰も実需で値上がり期待はしていません。
下落が建物経年劣化分程度で（定額の償却率で0.022でしたっけ？）
でもって、物価上昇が今後平均２％あれば地価がさがらなけらば
買った意味があるというものです。

[293: 元祖匿名はん]

それと住宅ローン評価にもＬＴＶとＬＴＰの概念がシビアに入ってきたら
マンション価格は下がるでしょうね。プロは今それに直面だから。
そうなるかはわからないけど。ローンじゃぶじゃぶで値上げだけ続いて、
掛け目一定となると最終サブプライムと一緒になってくわな。

[294: 元祖匿名はん]

おい、俺の意見を勝手に歪曲するなよ。

今のPriceがValueに対して適切だなどと、俺は一言も言ってない。

既にスッ高値との認識だ。

[295: 匿名さん]

新築は土地がなければ供給がないですよね。
閉店したスーパーに客は来ないです。
三番町なんかくまなく歩いても、どこにも建てる余地などないくらい新しい
マンション、と古いオーナー一棟所有の賃貸がひしめきあって
そのなかに都営住宅が建っていたりします。

法的制限も含めて、最大限の規制緩和をした過去５年に
建つべき土地はすべて建ったという気がします。
私の住む土地もどこにもタワマンの建つ余地はない。
あるのは時間がかかりそうな老朽マンションの建替えだけ。

新築の出物は、１０年分を４年くらいで吐き出した。そういう感じがします。
その１０年分の３割程度が形はさておき一棟貸し賃貸に回った。
そりゃ当然でしょう。その結果昔に比べまともな賃貸が増えた。
よけいに新築需要はなくなる。
ご存知のようにマンションは、土地の話はゼネコンがデベに持ち込み
ます。地主は売るより貸すほうがいいから中小は軒並み自前の
賃貸マンションです。そういう意味で「値がつかない」のが都心の
近況です。

おっとここは２３区スレでいたね（＾＾；

[296: 元祖匿名はん]

「１．３×１．３／０．８／０．８」戦略のデベが便乗しようとするな。

[297: 匿名さん]

>>294
おまえの書き込みも低レベルだから
他でやってくれ

[298: 匿名さん]

>>292
これからの東京の開発計画見ると東高西低なのは明らかですから、
持ち家希望の人は割安な東京駅から東側狙いが鉄則ですね。

銀座の出店も盛んだし、
この秋には東京駅にツインタワーができるし、
日本橋、大手町と開発計画が目白押し。
永代通りが金融街化される計画もある。
デジタルワー効果もかなりなもんだろうし。
そんんなこんなで、東側の方が将来性があるだろ。

いまさら新宿、渋谷、池袋でもないだろ。
と言っても、親元近くしか選択肢が無い人はご愁傷様ｗ

[299: 元祖匿名はん]

気に入らない見解を低レベルとしか受け止められない己がレベルを恥じては。

[300: 匿名さん]

＞元祖匿名はん

中古物件は時間とともに確かに「下がる」でしょう。
ことに都心の１９８１年以前のものは耐震診断が義務化された千代田区
では明白に価値が二分するでしょう。建替えは恐らく地区の再開発という
流れにつながると見ています。


不動産市場にそもそも相場性というものがあるのか
最近の「不均等な地価上昇」をみて思います。

私には固有性個別性が強く感じられます。
平均値はさして上昇しないけど、格差だけが拡大している。
また「二極化」で片付けようとしていると笑われそうですね。

昔は都心でも３３０万／坪が上限だったのが、気がつけば価格格差が
たった３年でここまでひろがりました。
バブルの時期は格差は開かずに相場として全体が底上げされた感が
強かった。

おそらく、大阪も仙台も建設ラッシュの地方都市は「物件価格差」が
開くのではないでしょうか。新築は土地がなければ供給がないですよね。
閉店したスーパーに客は来ないです。
三番町なんかくまなく歩いても、どこにも建てる余地などないくらい新しい
マンション、と古いオーナー一棟所有の賃貸がひしめきあって
そのなかに都営住宅が建っていたりします。

法的制限も含めて、最大限の規制緩和をした過去５年に
建つべき土地はすべて建ったという気がします。
私の住む土地もどこにもタワマンの建つ余地はない。
あるのは時間がかかりそうな老朽マンションの建替えだけ。

新築の出物は、１０年分を４年くらいで吐き出した。そういう感じがします。
その１０年分の３割程度が形はさておき一棟貸し賃貸に回った。
そりゃ当然でしょう。その結果昔に比べまともな賃貸が増えた。
よけいに新築需要はなくなる。
ご存知のようにマンションは、土地の話はゼネコンがデベに持ち込み
ます。地主は売るより貸すほうがいいから中小は軒並み自前の
賃貸マンションです。そういう意味で「値がつかない」のが都心の
近況です。

[301: 匿名さん]

上がるとか下がるとかくだらないことは他でやってくれって
言ってる割には自分がいってるんだから救いようがないわな

[302: 元祖匿名はん]

あのな、俺は上がって欲しいとか下がって欲しいとか
チンケな書き込みしたことないよ。あんた方と違って。

[303: 匿名さん]

東京で今元気な不動産は、商業、ホテルでしょう。９月１日ペニンシュラと有楽町の
複合商業ビルが同時にオープンします。

渋谷西武も、東急本店も死にそうなほど景気が悪そう。もともと渋谷は東急の
沿線客が頼りの郊外広域集客の商業拠点だったのが、途中の高島屋ＳＣの成長と
消費に積極的な人々が港区、中央区に移住したことで、中央線、小田急、京王と
いう広域郊外集客拠点の新宿に大きく遅れをとったようです。
百貨店業態そのものが、時代の波に洗われて、郊外はＳＣ、都心は高所得者向け
の立地に二分したのでしょう。

国が冨の再配分を公平に行なえない以上、小さい政府になって財政コスト
を下げて、安全と安心だけを守ってもらいたい。

社会のなかで格差が広がれば、治安が確かな場所が人気になる。
かつては高級住宅地といわれた田園都市線宮前区も９０年代から
妻が夫を殺す事件がおきたり
２０００年ではトンネルで殺人事件がおきたりする。

都心のセキュリティーの高いマンションが一番心安らぐ場所になっていく。
そんな気がします。

マンションはすでに表象価値（ブランド価値）のようなものを持ちはじめて
いる気がします。ことに新開地は、商業環境や街づくりの質が
あたらしい立地の価値を生むように感じています。
収益還元法もわかりますが、価格はあくまで想定にすぎませんし
家賃は経済価値。
個人の満足に個人が支払う価値は、人それぞれでいいのでは？

実際、郊外のマンションに住んでいる人が都心のマンションを羨んで
いるようにも私には思えませんし。
資産価値は相続した段階では大きく違ってくるとは思いますが。

[304: 銀行関係者さん]

でもさー金利面では一次取得者層にとってラストチャンスに近いよね。国内金利が正常化に向けて動き出してた中、これだけ長期金利が下がってくれたのは奇跡。

元祖さんは現状新築相場が賃貸利回りから見て割高との論拠で、そりゃファンドや転貸目的の人にとってはそれが正解なんでしょうが、過去の分譲価格推移において賃貸利回りに見合っていた時期がどれ位あったの？デベの強気のプライシングに腹が立つのは私も同じだけど、理論価格で買えるのを待ってたらエンドはいつになったら買えるんでしょうか。

[305: 元祖匿名はん]

単に買わなきゃいいのでは。
客にそっぽ向かれりゃ勝手に降りてくるでしょ。
過去も未来も単純な人たちですから。

新築坪単価が上がるなら、賃料坪単価も上がらないとおかしいでしょ。

明らかに賃貸の優位性が高いよ、都内レジは。法人自営でなくても。

瞬間的に金利下がったからってデベの値上げを甘受する域まで至らず。

[306: 元祖匿名はん]

そもそもあなたが言う表象価値をその効用的に孕んでいる自用レジが

輪をかけて、デベの利益が名前を変えて、表象価値のフリをする。

地縁的選好性がないエリアに魅力があるフリをしていずれ梯子をはずす。

収益還元とこれ以上乖離していくのに、まだ都合のいいこと言い出す輩は

マルチ商法と同じセールス。

[307: 匿名さん]

>>304
若い人は長期金利に１．５％の優遇で２．６％で１０年固定が借りられる

でも親会社退職して子会社にいく５０代は、この際変動で借り換え優遇１.2％とかつけて1.425％というのも大変魅力ですね。

社宅を出る５０代も優遇で２．６％で１０年固定

借り換えできないのは２年前に購入した皆さん・・・ですか。

でも私は変動でも２年〜３年は平気という気がする。
１．２％優遇なら４回利上げがあっても固定よりは安い。

長期金利が低いというのは、利上げの見通しを市場が低いと
読んだ結果だから
今が金利がベストではないかも。

優遇するのは、新築マンションが激減したゆえのローンの借り入れ激減と
各種金融機関が増えて競争が激しいから。

へたしてサブプライム問題が長引いて金融不況になって、
利下げもあったりなんかして・・・今が金利がベストかどうか？？
勉強不足でまだわかりません。

[308: 匿名さん]

＞元祖匿名はん。
私、実は建築学科出身で都市計画の教授からそういう教育＝洗脳
を受けているんですね。
米国のスラムクリアランスとか、ダウンタウンの再開発とか見て
まっとうに感動してしまう。
バッテリーパークシティーとかみて、感動してオリンピア＆ヨークが
倒産したとかバブルのことは全く無関心でした。
つい芝浦物件とか色が似ていて欲しくなったりします。
ミーハーな人間だからブランドバリューを信仰しちゃいます。
でもデブであることは認めますが断じて私はデベではないです。

[309: 銀行関係者さん]

私も不動産業界担当しているので物件価値は収益還元で決まるべきものとは思っていますが、じゃあ2004年頃に新築マンションが「利回りが良いから」と買われてきたかというと、そのころも「家賃よりもローン支払額（勿論35年、当初2年固定）の方が安いですよ」という話が決め台詞だったのでは。みんながみんな元匿さんのように客観的に見ていられる訳ではなく、ただ「先輩が一昨年買ったマンションより駅遠なのに1000万円も高いなんて・・・」という比較感で様子見している位ではないか。都心物件を握っているのは総合不動産が大半なので、エンドが我慢比べで勝てるとは思えない。

[310: 匿名さん]

>>303
都心部への人口集中もまだ始まったばかりですよ。
地方出身者比率の増加とともに、都心部の人気は上がる一方。
比較的買いやすい東京駅から東側にどんどん人が集積して、
商業地図も大きく変わって行くよ。
デパート同士の提携をみても、東京駅、銀座周辺を強く意識している。
電鉄系のデパートは将来苦戦して行くよ。都心部に店舗が無いからね。

[311: 匿名さん]

デベロッパーの中で淘汰の動きがでてきています。

いわゆる新興カタカナデベや、
エコノミータイプを大量供給しているような専業デベの物件は、
在庫を抱えきれなくなったり、会社の行き詰まり放出で、
実際価格が下がるケースが出始めるかもしれません。

一方、真の都心で、財閥系など余裕あるデベロッパーの企画した物件は、
待っていてもなかなか下がっては来ないでしょう。

購入層が二極化するのにあわせて、
供給側も二極化していくのでしょうね。

[312: 匿名さん]

ていうか、もう百貨店の時代は終わった。だから業界再編。
若者ターゲットという考え違いをした西武は単に野球のチーム
というだけになる。池袋西武は、横浜そごうの出店みたいに
そごうカラーが強い。高額所得者中心の呉服屋商売の三越は若者シニアをカバーする
伊勢丹と一体化。

昔は、街に出る＝百貨店に行くということだった
今は百貨店が品揃えでデスティネーションになりえない。
外商さんに電話すれば電器屋より丁寧に取り付け修理もして
くれる。季節にはカタログにマルをつければリストの先に
贈答品を送ってくれる。
高品位無店舗販売が現在の百貨店の実像。
高額所得者の消費は街では行なわれない。百貨店に必要なのは
店舗の立地ではなくお得意様のリスト。
店舗はお得意が暇つぶしに来るサロン。

それでも日本橋の百貨店に行くより、銀座のブランドショップを
のぞくほうが、暇つぶしとして数倍楽しいし
豊かな気分になれる。気軽に美味い食事ができる。良い酒が飲める。

銀座は街自体が大きな百貨店のように祝祭性のある場所になっている
実は、ここまでグレードの高い商業に特化した街区が
一キロにわたって続くストリートは少ない。
表参道と銀座の商業集積の優位性は、百貨店店舗の比ではない。
１０年前、銀座はどうやって活性化するか悩んでいた時期がある。
表参道、銀座の街の変化を見るだけで景気が大きく上向いた
ことがわかる。

地価が上がることは全然悪いことなんかじゃない。そこに大きな
金が落ちた証拠でもある。
円安だから今はＮＹに行きたいと思わないが、ＮＹに行かなくても
東京の街もそこそこ楽しくなったような気がする。

[313: 匿名さん]

マンションデベも時代遅れで業界再編に向かう。彼らは管理会社で稼ぐ
目的でマンションを大型化し管理の収益性を向上させてきた。
ビル管は小口建設業、設備保守、警備、清掃などのサービス業の元請。
２０００年以降できた首都圏５０万戸、約５０００棟の年間管理業務受託費
だけで１０００億円／年の新規市場ができたことになる。

これにららぽーとなどのＳＣ、や賃貸マンションのＰＭ受託サブリース
仲介など加えるとこの業界のマンションビジネスは、販売などと
いう波の激しいところは実はどうでもよくて長期のランニング利益と
長期修繕で息長く食って行こうという意図なのがわかる。
これからは、マンコミ板も主流は「管理板」だ。

[314: 匿名さん]

サブプライムで下がった株価もブッシュとバーナンキの万全の
体制で望む姿勢でひとまず回復基調みたいだ。

雨降って　地固まる

・・ていうか、株価が調子いいとここの板に人が来るね。
オレは毎日いるけど

[315: 大学教授さん]

>>312
さらに先を見て行くと表参道の地盤沈下もありえる。
西側近郊の富裕層の高齢化は顕著。
新富裕層の都心回帰は顕著。

いずれ、西側近郊の戸建富裕層の数は高齢化で加速度的に減って行くから
その時都心から外れる表参道にわざわざ足を伸ばす都心部居住富裕層が
どれだけいるだろう？
湾岸部はまだまだキャパがあり、１０年もすれば富裕層の集積は
かなりの数に達するだろう。
これらを考えると、銀座エリアへの一極集中、一人勝ちが見えてくる。

また、今日の日経にも出ているが、大手町の連鎖開発が進んで、
マンハッタン化。仲通りへのブランドショップ集積が進むと、
山手線をはさんで２つのエリアにブランドショップ集積エリアが
できあがる。江戸情緒を強調した日本橋エリアを合わせた３つのエリア
の回遊性は、東京駅の大改造でますます増えて行くだろう。
地方、アジアを含めた全ての富裕層にとって、年を重ねて行くにつれ、
都心部の魅力は増して行く。高級ホテルの集積も続く。

これからの１０年間の都市構造の大変革により、
地価も不動産価格も大きく変わって行くだろう。
さらに上がるところと、横ばいから下落に移行するところ２つに分かれる。

[316: 銀行関係者さん]

今の都心回帰はひとえにマンション価格の下落が引き起こしたもの。
マンション大量供給が始まったのが94年、23区の坪単価も一般人に手が届くレベルまで下がったことで、96年以降都心の人口増加が顕著になった。その後も10年間マンション価格は下がり続け、2004年頃は団塊Jrの平均的サラリーマンでも都心とは言えないまでも湾岸タワーを買えるようになった。
この2年の価格上昇で単価は一気に94年水準を超えてしまった。今後はごく一部の富裕層がちょろちょろ入ってくるんだろうけど、人口構成を変えるような都心回帰はもうお終い。

[317: 匿名さん]

元祖匿名はん

自分では認めてないようですが、あんたどう考えても下がる論者だよ。

でも実際下がってないこの状態はどう捉えてるのかね。

秋になればさらに高値をつけたマンションが発売されるよ。

結局、マンションの値段が下がらないから、下げようとして不買運動してるんじゃないの？

理屈こねてるけど、ひとつも当たってない。
笑わすなよ。

[318: 匿名さん]

９月になって、中古市場のチャレンジ価格物件が増えてきました。
ただ、以前から売れ残ってるチャレンジ価格物件の在庫も多い。

秋の住宅販売シーズンが始まって、中古の買い手がどう動くか興味があります。
だって、来春には大量の築浅物件が中古市場に出てくるでしょうから。
来春の中古市場を占う前哨戦って感じかな。

[319: 441]

REINS見てると、8月も更に中古価格は上昇し、取引件数までyoyで
増加してますな。
とはいえ、まあ天井になって欲しいという気持ちは良く分かります。
今年の5,6月あたりでも買っておいたほうが良かったと言ってももう
後の祭りですしね。

金利もなんかすごい下がってますし、買い時ですが、正直もはや
買うべきものがどこにあるのか分からない。枯渇もいいとこだね都心周辺は。供給が減って価格が下がる可能性は無いが、せめて高原状態であって欲しい気持ちは理解できます。

[320: 匿名さん]

確かに、上がるのが既定路線だった金利の動向が、米国の不景気突入で、微妙な雰囲気になってきているのが、ホント読みにくいですよね。
2005年、2006年と２年連続で30％程度の上昇が続いてきただけに、そろそろ踊り場ではとの観測から、様子見が続いているんだろうけど、GSの銀座ティファニーで、やはりまだ上がるのかとの見方もでてくる。
国債の問題があるから、金利は上がってもせいぜい３％強との見方もあるから、ネット利回りで４％後半みれれば、思い切って買いでいいだと思うけどね。ま、都心部マンションの今の値付けだとせいぜい３％強のネット利回りだから、ちょっと腰が引けるけど、希少性の高い３Ａ物件であれば、まだ買いたい気はするね。

[321: 住まいに詳しい人]

>>317
>でも実際下がってないこの状態はどう捉えてるのかね。

せっかちですね
これからの動きを語っているのだから
まだデータに現れていないのは当たり前でしょ

でも、アエラの記事にも出ていたけど
プロは天井に達したことは気付いているよ

というか、マンション販売の場合
売れない場合は販売を遅らせる
その後、最終的に値引き販売をしても
それは統計データに反映されないから
実際にデータで値下がりが確認出来るのは
次ぎの物件が販売される半年とか１年後になってしまう

[322: 匿名さん]

アエラを信じるのならね。

[323: 匿名さん]

あがるっていっている人たちも上がるのは東京、都心の話なの？
だったら、上げどまりなんじゃない？
やっぱり全体的に上がらないことには先が見えているでしょう。

[324: 匿名さん]

7月の23区のマンション平均価格、7109万円だって。
たしかに60平米台の部屋とかを入れると、
そのくらいの値段なのかもしれないですね。
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200708130241.html

[325: 住まいに詳しい人]

>>232
そーいう脳天気な方は
都心なら1989年当時の＠3000万円くらいまで一気に行くと
思っているんじゃないですか？

[326: 441]

20年前と同じ道を日銀が歩んでいる以上、今回もそうなったということ。
既に価格上昇は一時的なもので無い。相当の値上がりになった。
高級住宅地以外で急速に価格が上昇している動きは、そりゃいつかは
落ち着いてくるでしょう。郊外にも既に波及しているわけですし、大分いいところまで来たかなという気がします。ここで日銀が段階的に利上げができれば、高原状態の可能性が高かった。

しかしながら、日銀は段階的に金利を上げる必要があったにも関わらず、今回できなかった。このジャブジャブのマネーによって、この先家賃上昇に伴って更に価格が上がってくる可能性があるわけで、中期的に前回のバブルを越える水準に達してもなんらおかしくないと思います。

結局、何の反省も無かったということだ。歴史は繰り返す。
誰が前回のバブルを超えることが無いと決め付けたんだろう。それが不思議だ。

[327: 住まいに詳しい人]

>>236
根本的な話ですが
金利政策で資産インフレは抑制出来ませんよ
20年前だって資産インフレを止めたのは総量規制だったわけで

[328: 441]

資産インフレを止めたのは本当に総量規制だったのか、
しっかり調べた方が良いのではと思いますよ。

[329: 匿名さん]

＞326
確かにそうなんだよね。
前回は西ドイツが、とどめの利上げをやってブラックまんでーが起きて、副作用として日本の過剰流動性に拍車がかかり、皆さんご案内のとおりの顛末となった。

でも、今回はまだこれから起こるか起こらないかのレベルなわけで、銀行への行政指導レベルで、ある程度はコントロールできる状況にあるんじゃない。

いずれにしても、この９月はら本格的にはじまる超都心部高額物件の動向とMSやGSといった最も感度レベルの高い買い手がどの程度、動くかで今後２、３年の動きが決まってくるってとこじゃないですか。

[330: 匿名さん]

時価会計制度への移行と、保有土地不動産の放出切り離しで、
土地価格の乱高下による企業への影響は、
前回バブル時よりは軽減されているのでは。

土地を担保に借金を重ね、それで土地を買うような、
ダイエー型のまともじゃない企業はもうないでしょう。

[331: 匿名さん]

たしかに株については、80年代バブルやITバブル時の高値を抜いた
銘柄がかなりある状況だよね。
そう考えると土地だって前回バブルを越えないって考えるのは
一種の固定観念か、妄信的な思い込みなのかもしれない。。。
前回より今の方が見方もシビアだし、少子高齢化が進むから
日本全国で前回みたいに土地が上がることは、流石にないだろうけど
昨今の再開発で魅力が増した都心部とか場所によっては
バブル後高値を抜くとこが出てきても全然不思議じゃないよね。
なんだかんだ言ったって、89年当時と比べても、
日本のGDP規模は確実に上がって来てるし、人口が減っても
労働生産性の向上で今後も上昇が予想されてる訳だし。。。
少子化で土地買う奴がいないって言っても、
前回のバブル時だって、地価を競り上げてったのは、
庶民の実需買いなんかじゃなくて、法人や投機マネーが
中心だったんだから、経済が好調を持続すれば、
いずれ企業とかもまた土地とか美術品とか買い出すかもしれない。
また、地上げ屋とかも復活してきてｗｗｗ