23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[242: 匿名]

強気すぎるデベの新築価格設定が低くなるということは、価格が下がるという意味でしょう。

[243: 匿名]

デベが困ると441登場。ここは新築価格動向すれ。

[244: 441]

新築オファー価格が下がったからといって、過去の同地域の新築案件よりも値段が高ければ、それは値段が上がっているということですよ。
オファーは誰でも好き勝手に設定できますからね。実際の取引価格で考えないと。

[245: 匿名]

ほう。資産価値だと上がってると。
売らないと、価格実現しないと下がらないと言ってたのは誰？
上昇だけ未実現で計上ですか。だれか監査法人いない？

[246: 441]

私は少なくとも上昇を未実現で計上するような物言いはしてません。
もう少し議論をする頭になって欲しいものです。

[247: 匿名]

ってか、ずっと新築のままの前提？陳腐化は？競合激化は？供給過剰は？
グレードダウンしても、今の新築や将来のよりましってか。すごいね。

[248: 申込予定さん]

景気先行き不安
逆資産効果（株価下落）
長期金利下落

ということで、全面的ではないにせよ、
9月から住宅ローン金利がまた下がるようですね。
10年の当初金利優遇の大きいパターンで某都銀は
0.35%も下がるらしい。（俺が7月に借りた金利より更に安い！）

んー、金利下げは、いい話とばかりは言ってられないね。

[249: 匿名]

住宅ローン金利は、底の時点から見れば上昇してるとかの議論はないの？
まあ、売れないから価格下げて、金利瞬間下がって、よかったね。買え買え。

え？？オファー価格が下がってない？

[250: 匿名さん]

>>248
それって、変動も、長期もですか？

[251: 匿名さん]

＞強気すぎるデベの新築価格設定が低くなる
豊洲、晴海のスミフの話なら興味ないからいいけど
普通は地価が上がり始めると、購入可能需要をマーケティングで
想定してエリアを選ぶと思うよ。
入札で気合が入りすぎた土地（文京区本郷、駒込、豊島区目白）
はかなり寸詰まりな間取りで戸当たり価格をおさえて売り切る姿勢。

大したボリュームじゃないから戸建ての住み替え、相続遺産のある人が
買えば終わり。

そのあとは、需要＝買える人のすくない東京都心は誰も分譲しない。
郊外で「買える人」が多い場所でかつ買いたくなる企画を考える
しかないでしょ。

城東・城北は川崎・横浜北部、都下より割安。
値段の城北・城東か
イメージの田園都市線か実質的な中央線か

日吉から先の東横線、京王沿線の一部地域、南武線沿線は
城北、城東とグレード面では変わらない
選択肢が多い中で、待てば待つほど物件が減るのは事実。

だいたい、自分が買える価格帯でより広い、より近いものを探すという
のが物件検討の本筋。
買えない価格帯で下がれとごねてみてもはじまらんだろう。

[252: 匿名さん]

価格が上がって金利も上がった日には、城東すら買えなくなる。
ここで優遇枠でどんどん住宅ローン「固定で」貸し付けておかないと
銀行は利益をどこで出すのだろう。
住宅ローン低利で貸して、ついでにカードローン（無担保）作らせて
細かい金利稼ぎやってるのが現実。
サラ金子会社がだめならじかに８％の金利で住宅ローン負担者に小金を貸す
商売にでていたりする。

[253: 匿名さん]

＞２３０，２３２
ここは23区のスレ，23区全体で考えれば上昇は2-3割程度。

渋谷，港などの話は都心スレですればよい。

２３０，２３２どちらも下がって欲しいと盲信している。
下がってもどうせお前らに都心は買えないのだから，諦めて郊外買えば良いのに。

[254: 匿名さん]

どこを買えとか、人の批判もこのスレタイとは無縁だ。

[255: 441]

そうですな。ただ下がって欲しい派は、どこまで下がれば自分が買うか、今のうちにしっかり決めておいた方が良いでしょう。時間はたっぷりあるんだし。

[256: 匿名さん]

ＧＳが銀座の土地を２００３年の２倍以上の坪単価１．８億で買収した
ＭＳはじめ外資は日本の不動産を魅力的な市場と見ており積極的な投資が続いている現状が明らかとなった。

[257: 匿名さん]

１９９１年以降世の中に出た人を仮に「デフレエイジ」と呼ぼう。
彼らの頭の中には、「現在価値」とか「割引率」とかいう概念がない。
今の１００万円と１０年後の１００万円では１０年後のほうが好き。
もらえないかもしれないというリスクを考えない。
複利で増えるということも実感として理解できない。
１０年先にはデフレが進んで買えるものが増える。
マネーの価値も増える。そういうアタマだ。

リクルートスーツは親が時１０万くらいしたポールスミスを
買ってくれた。
今はスーツスタジオで似たものが２万円で買える。
バーバリーブラックレーべルはアウトレットやファミリーセールで
４万位でまとめ買い。

金はなるべく使わずにおく。あとからどんどん安くていいもの
が出てくるから。
パソコン。薄型ＴＶ、ＤＶＤデッキ何でもそう。
結婚だって待てばまつほど、自分の価値があがって
年下の相手と結婚できると信じきっている。


マンションも今の値上げが業者の画策で待てば必ず下がる
というのが彼らの信念。

デフレエイジは、待つのは苦にならない。就職が氷河期なら
博士課程までいき、さらには留学までして時期をずらす。
好景気とバブルの識別がつかない。
価格が上がるのは悪だと信じている。
実は経済に善悪はない。
損得と賢愚の差があるだけなのだが
彼らを説得してみても始まらない。

[258: ビギナーさん]

なんだか、精神論が多くなってきたね。

[259: 匿名さん]

２０代が消費しないってやつ？　じゃ、これからマンション
売れなくなるじゃん。

[260: 匿名さん]

１９７５年以降世の中に出た人を仮に「インフレエイジ」と呼ぶ。
彼らの頭の中には、金利の激変ということがつきまとう。
今の１００万円と１０年後の１００万円では今の１００万がいい。
かつて積み立てた年金なり生命保険なりが、いい加減に運用され
て目減りしてきたこたか。
もらえないかもしれないというリスクは痛いほど知っている。
５．５％公庫金利やステップ返済で複利の怖さは肌身にしみている。

１０年先にはインフレが進んで買えるも買えなくなる。必要なもの
は買えるときに買っておく。必要な借金はいとわない。要はしておく。借金はインフレでいくらでも
目減りする。そういうアタマだろう。
実際にそうだったから。

マンションは３６００万くらいで公庫の5.5％金利で８０年代に買った。
今は中古で売りに出したら４２００万で売れた。
新しい住いは港区の湾岸タワーをを買った
親の代から持ち続けた優良株が、やっと高値になり昨年春まとめた
うったら２０００万くらいになっていた。
金はなるべく価値のあるものに使う。ものを見る目が大切で
安いうちにいいものを買っておくのが先々得。マンションがいい例。
ブランド時計、バッグ何でもそうだ。
結婚だって早くしたほうが、早く子供が巣立って楽になれると
考えている。待てばまつほど、相手の数が減るのは競争社会
ゆえ当然だと思っている。

マンションもいいものを買っておけば値下がりは少ないというのが
彼らの信念。
インフレエイジは、待つのは苦手。とりあえず決めた選択のなかで
最善をつくす。
好景気も度をすごせばバブル。不況でもモノの値段が上がる事実を
知っている。しかしモノの値段が下がる状況に好況はないというのも
リストラ減給された仲間を見てきて知っている。
人間が経済活動を続ける以上ゆるやかに価格が上がるのは
あたりまえだと信じている。
実は世界経済が、これから「中世の時代」に入っていき経済に
成長がなく衰退もない。とるパイが増えなければ貧富の格差が
広がるだけなのだが
いつまでもインフレの訪れをいらいらしながら待っている彼らに
それを説明してみても始まらない。

[261: 匿名さん]

やっと会話調が消えたと思ったら
今度は２６０のような中身のない長文が多くなってきたな

[262: 匿名さん]

お望みなら会話調に書き換えますけど。

[263: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。インフレとデフレどっちがいいの？」
「お前それまえに一度やったよ。」
「ごめん」

[264: 匿名さん]

×やっと会話調が消えたと思ったら
今度は２６０のような中身のない長文が多くなってきたな

○やっと会話調が消えたと思ったら
今度は２６０のような中身がオレには理解できない長文が多くなってきたな

[265: 匿名さん]

東京湾北部地震ってこれ？
震度６強くらいじゃ、最近のタワマンや築浅物件は壊れませんよ。残念！
　

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2006/02/DATA/20g2h400.pdf#sear...'東京湾北部地震'

[266: 匿名さん]

人の書き込みの批判して、意見を書いたつもりの人がいますね。
自分が買えないマンションは、安くなるべき
自分が理解できない長文は簡潔に判りやすく書くべきって
なんか一環した姿勢がうかがえて良いですね。
頑張ってください。

[267: 匿名さん]

２６０みたいなバカが多いのも
今の時代の特徴だな。

[268: 匿名さん]

すみません。スレ違いでした！

[269: 匿名さん]

>>265
二次部材は壊れて、設備機械も壊れます。
なにより、都心３区の地区２６年超は旧耐震設計
そういうものを補強して買えという話。
安いぞ。

[270: 匿名さん]

＞２６６
２６０読むと、インフレ待っている人への揶揄ではないの？？

[271: 匿名さん]

>>267
文章だけみるとお前のほうが馬鹿が勝っている気がするぞ
論理で勝てないと「バーカ、お前の母ちゃんでべそ」と悪態つく
子供と同じだ。

[272: 匿名さん]

２７０　ありがとう（；；）
やっとまともな人が現れた。

[273: 匿名さん]

>>266
マンションが値下がりして誰もが港区、文京区、渋谷区に
坪１８０万くらいで新築が買える日がくるという理屈を
わかりやすく、やさしい口調で書いてくれたら
どんなに長くても、歓迎されるんじゃないのかね。
一度トライしてみる価値はあるな。

[274: 匿名さん]

＞２７２
いや〜、うまいなあと思って読みましたよ(^^;)

[275: 匿名さん]

>>273
書いてみたよ。これでいいかな？

土地の高値入札が「新築マンション価格高騰」の原因。
地価が上がれば、新築マンション価格は上がる。
デベが一社で買い叩けた時代（２０００年〜２００２年）
は、マンション価格は下がり基調だった。
公共土地（都立大跡地　大京　深沢ハウス、税関施設土地
ゴークレ　ベイクレストタワー）はその時代でも入札。
落札したデベは販売に苦戦した。

それでは、一時期に大量に土地を放出すれば、一つの土地の
応札は一社になり土地価格は下がるだろうか？

少子化で全大学の募集定員数より受験生の数が少なくなった。
それで各大学が入試競争倍率が１倍以下になっただろうか？

結果はあいかわらず受験生は有名校に集中し、不人気校は
定員割れしただけだ。

土地は同じ価値のものが二つとない。都内の国有地一斉売却も
よいものに各社が集中し悪い物件だけ売れ残る。

それならば土地の売却価格は国が設定し、ＵＲ都市機構に
一括売却する。それをＵＲ都市機構と共同売主として各デベロッパー
が売る。
それぞれ提案コンペで販売価格と企画の
バランスを審査して安くて優良な案をＵＲ都市機構が選び共同
事業者を決める。
一斉に行なえば事業者が無益な競争を避けてバラけるかもしれない。
これで庶民が買える可能性も出てくる。
民主党がこの政策を公約に掲げたら次の選挙で政権がとれるかも。

そうなると、恵比寿南の財務省宿舎も防衛施設研究所も売ることになる。
港南の都営住宅跡地定期借地権など霞んで倍率が下がって一挙両得。

財政再建にあまり貢献しないけど、野党らしい無責任さが都民ウケする。
格差社会を是正すると謳えばなおウケる。
周辺地価下落につながり資産デフレ再燃の火種という自民党の批判は、
もともと都市再生が無益な地価高騰を招いた。それを２００１年ベースに
戻すのだと胸を張って言えばいい。

[276: 匿名さん]

マザーズなど新興株がライブドアショック以降大きく下げて四分の一に
なった。
マンション市場がこの悪影響を受けないはずがない。賢いのは
値崩れする前に一旦マンションを売って割安になっている小型株に
投資する。それで数年儲けた後に、値崩れしたマンションを買いなおす。

[277: 匿名さん]

>>276
いくら株価が下がっても供給する用地がないのだから
値崩れは起きないよ。
ま、これ以上高騰もないだろうけど。
結局都心は高値安定で推移していくだろうよ。

[278: 匿名さん]

バカの文章はみんなスルーしてるから、早く消えたほうが無難だよ

[279: 匿名さん]

地価を下げるのは苦労はいらない。
今消費税を上げたらいっぺんに不況になって
今の地価では誰も家など買えなくなる。

１９９７年を思い出せばわかる。
中小企業の倒産リスクはたかまり銀行の保有金融資産が
暴落して貸しはがしが再燃金融危機に陥る。
バブルで生き延びた優良企業までも資金繰りで土地を手放す。
競売不動産が世の中にあふれて地価は下がる。

政府・日銀はやむなくふたたびゼロ金利政策、さらには
量的緩和を始める。
しかし下がり始めた地価は買う人間がいない限りとまらない。
買う人間は、個人の住宅購入しかない。
ローン減税を１５年まで延ばし、金利も地価も最低だと
国をあげて買い煽る。
買ったとたんにまた下がる。
下がり続けたら投資家も売る。住み続けるのは昔から
土地を保有している庶民だけ。
その先金利を上げる機会は見出せず
日本は永久に世界の投資家に低利資金供給する銀行の
役割を担い続ける。
なんか弱みにつけこまれ同級生にも下級生にもたかられる
金持ちのイジメられっ子みたいだ。

[280: 匿名さん]

>>278
×バカの文章はみんなスルーしてるから、早く消えたほうが無難だよ

○ボクにわからない文章はみんなスルーしてるから、何を書いても
ボクには無駄だよ

[281: 匿名さん]

>>276株が下がって底値で買った自分の家をあわててうる奴がどこにいる？

[282: 匿名さん]

日銀が利上げを短期間に４回やれば地価は下がる。
政策金利は１．５％短プラは２．８％くらいになって
アパマンローンの変動金利は３．８％で
ノンバンク借り入れは４．８％になる。
個人の短期固定の優遇期間切れも結構きつくなる。

利回りは悪化する。新築マンションを値上がり期待で
目一杯レバレッジをかけている個人投資家は
イールドギャップが小さくなり売却が増える。
入居中なら利回りで買い叩かれ値が下がる。
空室ならローン返済に窮して値引き売りも出る。

[283: 匿名さん]

利上げについては残念ながらそういう可能性は少ないと思う。

国債の利払いが連動しているから、政策金利を上げるには
とりあえず利払いが増える分だけでも税収を増やすのが先決。
所得税・法人税収入より消費税依存なのが国の税収構造。

消費税を上げるには景気拡大があきらかでないといけないが
政局が不安定ゆえに利上げも税収アップも期待薄。
８月サブプライムローン関連信用不安で利上げがなかっただけに
これから先どうなるのか。。。

[284: 匿名さん]

今週号のエコノミスト石澤卓志氏のデータによれば

一方日本の不動産ストックは土地が1214兆円
建物が1138兆円　合計１１３８兆円
（内閣府　国民経済計算）

０６年１２月末の投資対象不動産
Ｊ−ＲＥＡＴが5.4兆円
私募ファンドが8.2兆円

意外と小さい。

[285: 匿名さん]

サブプライムローン問題は米国の住宅ローン証券化市場の１割だから
大丈夫といいつつ再証券化で信用収縮の影響が広範に広がった。
（ちなみに米国のサブプライムローン証券化（仕組み債含む）市場
は約１００兆円。）

「スープ鍋に微量の毒が入ったけど微量だから平気ではなく
鍋全部が汚染された。」という信用収縮を表す表現は当意即妙。

それじゃＪ−ＲＥＡＴが下落して地価が下がるかといったら
そこまでの波及効果はない。金融機関が不動産ファンドの
資金を引き上げることは金利を支払っている限りありえない。
Ｊ−ＲＥＡＴから金融機関が資金を引き上げるのは、リートが
市場で買い手がなくなった場合、損を被るのは個々の投資家。
リートが破綻するような事態になれば、資金流失に対応する
ために保有するの優良不動産のエクィティを売らざるを得ない。
その場合でも売り先は他のファンドか不動産会社だろう。

リートの破綻は不動産投資熱への影響にはなるが、金融市場のように
流動性がないから「不動産市場」なのだ。影響は急激には
及ばない。ＧＳが銀座のビルを坪１８００億で買っても
マンション市場が急騰しないのと同じだ。

[286: 匿名さん]

×坪１８００億で買っても
○坪１億８０００万で買っても　　すいません。疲れてます。

[287: 元祖匿名はん]

多分そんなノンキな話じゃなく、潮が引けば物件買わなくなりますよ。
REITの出口なんて、かなり以前に割安に仕込めたもの以外、私募や外資が
買いますかね。REITにせっせと納めてた人たちが、再度買い戻すとでも？
何回転もしてREITに入った物件が先祖がえりを起こすと？
エクイティ毀損したら個人も年金もREITにカネ入れられなくなりますよ。

プロパガンダに誰も驚かなくなってる反面、買おうにも買わない買えない
プレイヤーは多いでしょう。少なくとも都内限定であれば。地方除いて。

都内オフィスはいいんですよ賃料上がったから急激に。もうダメだけど。
レジはどうなのよ。2003だどうだじゃなく、本気で賃料が上がらん限り、
絶　対　レ　ジ　価　格は　上　が　ら　な　い。投資なら当然の理屈。

プロが買い控えるレジをエンドが必死でロジックつけてスッ高値買いして
大丈夫？買うなって言うと貧乏人め発言も結構だが、プロの資金規模から
見ればエンド投資家なんてハナクソ以下ですよ。

自用だからいい？供給がないから？カネが腐るほどあるなら止めないが
他人に薦めたり、講釈垂れるのはよしたほうがいいぞなもし。
そういう人は都心板とやらで好きにやっとくれ。デベのお仲間と一緒に。

[288: 匿名さん]

２３区のマンション価格が下がるという妄想は、２３区すべてに新築物件が
なくなってはじめて消えるのでしょうか。

地価が再び下落して世の中全体が幸せになるとでもいうのでしょうか。

２００２年〜現在にかけてマンションを買った人は、２００５年３月危機とか
人間が住む場所ではないとかいわれるなかで、相応のリスクを負って、
資金も準備してほとんど２年以上前からモデルルームを見てまわり、自分の
納得と幾度かの挑戦の末やっと手に入れたという人が少なくないでしょう。

決して降って沸いた幸運だったわけでもない。不安と戦い努力した結果です。

これからは、国の景気がどうのこうのとかでなくて、グローバリズムの
なかで企業、個人が富むか衰えるか自分の身の振り方を自分で選ぶ
時代。
座して待つだけでチャンスが来ると本気で思っているのでしょうか。

価格動向を語るほど豊富な情勢変化すらない「２３区市場」では、せいぜい
人の書き込みに難癖つける程度のもりあがりしかないのが残念です。


結局、都市再生の規制緩和とタワマンブームは、金融危機＝地価下落の
歯止めというひとつの目的のために行なわれたことだと思います。
もう、地価が反転して地価下落による信用不安が払拭された以上
東京にこれ以上規制緩和も個人の住宅取得を容易にするための
テコ入れはないでしょう。

ここだけの話、初期の湾岸タワーの方位の悪い部屋の坪単価って１５０万くらい
だったんですよ。
当時の城南の価格とくらべてもいくらなんでも安すぎ。
西麻布でも２９０万だった時期があります。
２００２年の株安。景気低迷が
相当の危機感だったわけです。
ベンチャー経営者の中に自殺した人もいました。作ったはいいが本当に
売り切ることができるかという不安が２００２年販売当初にはあったこと
でしょう。この時期に政府に協力して都心の埋立地にタワマンを買っていただいた
方々は財務省から感謝状をだしたいくらいだろうと私は思います。
銀行⇒個人⇒不動産会社⇒ゼネコン⇒サブコン⇒職人・大量な雇用機会
さらには、家電家具に至るまで大きく消費を伸ばした。
都心の百貨店や飲食、量販店の売上げ貢献もした。


出来てから値動きもはっきりしてから、下がれ下がれとか言っている
人は一体どういう人なのでしょうか。
５年前２０代だったということは、もともとチャンスに縁がなかったということ
でしょう。今３０代のＤＩＮＮＫＳもいくらでも湾岸タワーに住んでいます。

２０年のうちにはチャンスはめぐってくるでしょう。
いま３４歳でも４６年は先がある。

待ってこれ以上安くならなくても、注意してみていたらチャンスは必ずあると思います。
２００３年以降供給の港区の１２０００戸を底値で買えた人は
たった１２０００人しかいないわけで、相応に注意力のあった人というべきです。すでに、住宅情報マンションズは、２３区が一枚のページに統括されましたよね。
城北、城東にしか目だった大規模物件がない状況で、このままいけば
１年先も今の物件が残っているだけ
もう、２３区で土地を仕入れてマンション分譲するには地価があがりすぎて
いるのだと思います。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44427/
ここも全然書き込みがないですし

幼稚な環状論は私の尊敬するスレ主の望むところではないでしょう。
根拠を示して書けば、話は専門的にならざるを得ない。

[289: 匿名さん]

元祖匿名はん。こんばんわ。

上がらないは同意です。しかし下がるというお考えの根拠をお教えください。

国を挙げて住宅景気をもりあげて、反転した結果、これからは地方の
地価上昇＝都市開発投資を延ばしていくべきでしょう。

都市再生　特区は全国に展開していて大阪でも梅田北ヤード
仙台でも五橋近辺の通り沿いなど実際に再開発促進してきた。

地価が下落して困るのは、投資家なんてケチな話でなく金融の
世界全体じゃないですか。

地価が下落してその先どうなるんですか？
私はあなたの言うことが全然理解できないです。

[290: 元祖匿名はん]

買えててよかった俺偉いとか、買えないくせに僻むな貧乏人とか
そういう低レベルというか茶飲み話はブログか、他すれでデベとやって。
上がって欲しい、下がって欲しいも同じ。
過去数年などプロから見れば、上がるのは自明だったわけで。
要は上げ方、上がり方の問題。
マージン一気に食い潰して独走してどうするよ。
そもそも大手デベにせよ、この10年の不動産相場で言えば後発も後発。
用地高値漁りで潰しあってもしれたことか。客が付き合う必要なし。
みんなお人よし過ぎますよ。

[291: 元祖匿名はん]

こんばんは。

私、不動産価格が下がるって書きました？
欲かいたデベが想定利益逸失するだけという意味で
オーバーシュート分は普通にさがるでしょ。

Valueが下がると言ってない。値段が下がるだけ。
AskingでもOfferでもいいけど。

がっついてBidして内輪で上昇したマンション用地の「地価」など
下がろうが実体経済に影響ない。デベがてめーで勝手に苦しむだけ。
ファンドもデベの用地取得なんて冷めた目で以前から見てますよ。

賃貸マンションにしてもう値段が上がらないのに
分譲にしてドンドン値段が上がるなんてことは、普通にない。