23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[22: 購入検討中さん]

団塊の世代も自分が亡くなる頃には
郊外の戸建が余りまくるのは十分承知しているから
早めに手仕舞って、資産価値が維持できる都心部マンションに
引っ越したいと思うよ。
特にニュータウンは同じ世代の住民だらけだから、
逃げ出すなら早い者勝ちになるよね。
わが身大事だから

[23: 匿名さん]

郊外は子供がいる若い人にはいいけど、年寄りが住むには適してない。
どこ行くのも車ないとダメだし、道は渋滞。
医者も少ない上に混んでる。
子供も遠いから滅多に来てくれない。

自然が多ければ住環境がいいというものではない。

[24: 元祖匿名はん]

GSはサブプライムの影響も有る中で、久しぶりにやっちゃいましたね。
アクイジション担当がどうかしちゃったんでしょうか。銘柄的に珍しい。

[25: 匿名さん]

1億8千万ということは、利回り３％でも坪45万の賃料ですか。
ティファニーなら払うんでしょう。

ＧＳとしてはこれを指標に賃料引き上げ出来れば言うことない。

ティファニーさんは坪45万でっせー、おたくはいくら払えるの？
30万？それじゃー話になりませんよ、てな感じで引き上げ交渉
するんじゃない。

賃料上げて、収益還元ベースの保有物件評価を上げる。
今の空室率、オフィス供給動向からすれば、そろそろ仕掛けても
不思議はないですね。

そして賃料がピークを迎える頃、ピーク賃料で収益還元された
価格で売却、もちろん賃料が下がるなんてありえませんよね、くらい
の雰囲気が蔓延してる時に。

お手並み拝見ってとこですかね。

[26: 匿名さん]

★小麦価格１０％以上値上げへ、うどん・パンなどへ波及も

[27: 匿名さん]

>>23
こんな事まで始まっていますよ。
郊外のマンションは粗大ゴミ扱い・・

老朽化して空き室が目立つ団地再生のため、最上階を撤去して階数を減らす「減築」実験を、独立行政法人「都市再生機構」が２００８年夏、東京都西部の「ひばりが丘団地」で始める。

　低層にすることで耐震性を高めることができる。間取りも広くするなどし、建て替えよりどのくらい費用を節減できるか検証する。

　「ひばりが丘団地」は東京都東久留米、西東京の両市にまたがる計１８４棟２７１４戸のマンモス団地。１９６０年前後に建設され、老朽化が進み、建て替えも始まっている。

[28: 匿名さん]

というか、郊外でも住んでいて年寄りが不便なのは郊外のバス便
とかじゃないの？
だから郊外のバス便→駅近マンションへの住み替えとかなら
確かに聞くけど。
急にそれまでのコミュニティ捨てて都心のマンションに向かう
年寄りっているかもしれないけど、そんなに多いとは思えないが。
（むしろどうしても田舎で暮らしたい。だからコミュニティ捨てる
というのは、テレビの「人生の楽園」組とかいるかもだが）
実際都心への郊外からの住み替え組みは100組にごく数組って
とこじゃないの？

[29: 購入検討中さん]

>>28
そもそも郊外にコミュニティなんて言える物は存在しませんよ。
ほとんどが新たに入植した新参者で、少数派の土着の方々の存在感は消え去り、地域の伝統を伝える長老もほとんどいない。
いるのは団塊の世代以降のサラリーマンって感じだろ。
その団塊自体が働きアリで、今までコミュニティに無関心。
退職して、暇になって自分の居場所探しからコミュニティ作り、コミュニティ作りと急に騒ぎ始めた。身勝手なもんだよな。

コミュニティが発達しているのは都心部下町だよ。
戦前から人は住んでいたし、終戦後旧住民が戻り昔の文化を再興、今も長老がその文化をちゃんと守っている。
コミュニティが本当に好きなら、そう言ったところに移住して、溶け込めば充実した老後が送れるよ。

[30: 匿名はん]

郊外はより駅近に移住する人は多いと思いますが、
いきなり都心に移住するは人は少ないと思います。
逆に都心部はもう買い手がもういないと思うので、
これからは下落の一途になるような気がします。
郊外の人々が買い換えるなら都心ではなく郊外の駅近ですね。

[31: 購入検討中さん]

首都圏全体に占める区部の割合を年代別に見るとはっきり分かりますよ。
７０歳以降の老人の区部比率は２６〜２８％
団塊の世代は約２３％
都心回帰の３０代で２５〜２６％

[32: 購入検討中さん]

そもそも郊外に地域コミュニティは無いんだから、
どうせ移住するなら都心か田舎になるでしょう。

でも地域コミュニティは無いが、家族＝子供はいるから、子供が自分の
家に住む代わりに、最寄駅に近いマンションって選択はあるだろうね。
これは単に子供の近くに住む為であって、積極的な地域愛なんて物じゃない。

[33: 匿名はん]

郊外の人々の大半は都心に物件を買えるような経済力のある層ではありません。
より駅に近い物件を買えるのがやっとでしょう。
それらの層がどんどん都心に移住するなんて妄想も甚だしいですね。
つまり都心の物件の買い手は近い将来いなくなると思いますね。

[34: 匿名さん]

郊外の人間が都心を語らなくていいですよ。
あなたがたには永遠に関係のない地域なんですから

[35: 匿名さん]

少子化でも都心に人が集まるから都心部の人口は減らないし、マンション需要も減らないというのは信じられません。

少子化＝一人っ子＝長男・長女＝跡取りしかいない世帯の増加。
自分の親や親戚縁者のいる地方を捨てて、都会に出てくる割合は少ないと思います。
自分の事（私は某地域から転勤で首都圏に来ました）を考えても、田舎の同級生を見ても跡取りは田舎にいる率が高いです。
だいたい公務員になってる奴が多いですけど。
これからは公務員の数は減りますが、子供の数も減りますので狭き門にはなりません。
地方では今後も公務員を目指す、跡取り息子・娘が多いでしょう。

そうそう簡単に親や親戚縁者との縁は切れません。
皆が争うように東京に出てくるなんてありえないです。

そういう間違った前提を元に、首都圏マンション価格は下がらないというのはおかしいと思います。

[36: 匿名さん]

イナカモンは専用スレにお帰りください

[37: 匿名さん]

>> 35

商社、マスコミ、金融、丸の内・大手町に本社がある
素材メーカー勤務のお友達は居られないのかな？

[38: 匿名さん]

都心が下がらないというなら、一部の勝ち組に支えられてというのは
分かるが。
郊外の一戸建て売って、都心の狭めのマンション（築30年とかの
戸建売っただけで買えるのか？？資金がプラスα必要では？）に
住み替えるというのは考えにくい。いても普通に考えて少数派
ではないの。それとも都心ではなくて、江戸川区とか足立区とか
買うってこと？　うーん、通勤がなくなった世代にあまり関係
ないような。。。

[39: 匿名さん]

>>38
５０〜６０ｍ２で築３０年なら３千万円以下で買えます。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

[40: マンション投資家さん]

そりゃ、江東区だったら買えるでしょ。
都心の話してたんじゃないの？？

[41: 匿名さん]

>>40
江東区は居住地域で見れば都心だろ
都心は千代田、港、中央の３区だけ？
狭すぎるから隣接区も入れないと都心回帰がマッチ箱みたいなちゃちな
話になるよ。

[42: 匿名さん]

とりあえず郊外はスレチガイ

[43: 匿名さん]

首都圏白書だと
江東区は都心臨海部と言う表現です。
都心臨海部：中央区、港区、江東区
http://www.mlit.go.jp/hakusyo/syutoken_hakusyo/h19/images/1-1.pdf

[44: マンション投資家さん]

＞41
都心３区とは言わないが、東に伸びるのはないでしょ。
品川目黒渋谷新宿、こっちならまだ分かるが。
41が江東区の話出すということは千葉在住なんでしょうね。

[45: 匿名さん]

>>44
変ないちゃもんつける奴がいるね。

文句なら国土交通省に言ってくれｗ

[46: 匿名さん]

江東区が都心？プッ

[47: 匿名さん]

都心、準都心の価値観は世論が決めること。
個人の願望や思い込みで定義されるものではない。

[48: 匿名さん]

都心区はサラリーマン目線で話してもダメと思うよ。

虎あたりを2億、3億で買ってる層はまだまだ資金余力があり、上がろうと下がろうと一瞬のチャンスを今か今かと待っている。
えじきになるのはいつも世間に踊らされている無知な一般大衆。

江東区が都心だ、いいや違うとか言ってる場合じゃないぞ。

とは言いつつ、豊洲あたりが暴落したら俺も買っちゃうんだろうな。
港南あたりもその兆候が出てきている感じがするな。

WCTあたりが一番危ないと私は予言しておきます。

[49: 匿名さん]

次のアエラ、なんか出るな。

[50: 匿名さん]

>>48
結局湾岸も買い逃した人って訳ね。
確か04年辺りにも同じ事を言ってたんじゃない。

[51: 匿名さん]

WCTとかに実際住んでる人たちは満足してるのかなぁ
部屋にいるぶんには良いけどあの海岸通り沿いに
人が住むなんて想像付かない

[52: ビギナーさん]

空室の賃貸物件が山ほどある中で、大量に供給され続けるマンションに対する実需が何処まであるか・・・。まあ、しばらく様子を見てみる価値はあると思いますよ。

[53: 匿名さん]

＞５０

WCTの住人でしたらスイマセンでした。
言い過ぎでした。反省。

投資で高輪TR,赤坂TRを購入しましたが最近の湾岸物件の便乗値上げはいかがなものか？と逆に不安になってます。

来年TTTの中古を考えてますが湾岸危機みたいなことにならないか様子を見ているところです。

[54: 匿名さん]

豊洲暴落のご説は結構ですが、その根拠、論拠を明示して欲しい
ものです。単なる何とかの遠吠えをカキコするのでなく。

[55: ビギナーさん]

本当にマンション価格あがってますね。
どんどんあがるようなので、
今、買わなかったら、いつ買えるのか
実際、最近は土地を高い金額で買ってるみたいだし
その値段から金額はじくと、非常に高くなることは明らか。
といっても東京全てというわけではなさそうだけど、
特に港区・中央区・千代田区ではどんどん
高騰する様子。
これからどうなってしまうんだろう。
でも、今まだ安いうちに買って、3年後とかに売れば利益でそうだし、
6000万円までで買えたらいいかな。できれば上記3エリアで
3LDK希望。
どこかご存知の方いらっしゃったら教えてください。

[56: 匿名さん]

アップルタワー、Wコンフォートが安めで売りに出てますよ。

年収、生活レベルに見合う場所に住むのが一番と思います。ハイ。

[57: 匿名さん]

豊洲ネタに過剰反応する向きがあるようだけど、48さんは暴落するとは
言ってないよ。投資成功談を自慢したいだけと思います。

[58: 匿名さん]

6000万だったら大田区で限界ですな
あとはとてつもなく汚い中古物件を探せばいいんじゃないの？
築45年以上のマンションとか

[59: いつか買いたいさん]

>>55
勝どきのゴクレが残っているでしょう。

[60: 匿名さん]

リビング９畳、ベッドルーム６畳、その他５畳の３LDKならあると思うよ。萱場町とか浜町あたりで注目を浴びずにひっそりと販売されている小規模物件。

[61: 匿名さん]

バブルといっても世田谷に住んでると２〜３割ぐらいしか上がっていないので、都心に住んでないと実感わかないね。
都心は勝手にしてくれということで・・・・

[62: 匿名さん]

>>今まだ安いうちに買って、3年後とかに売れば利益でそうだし、

さすがにこのペースで上がり続けるなんてないと思いますが・・・

[63: 匿名さん]

仮説としての意見を持つのは、持たないよりマシ
できたら、その検証をするべきだろう。
演繹的仮説は、検証事例をいくつかあげて補強しないと
説得力がない。
また、目先の事例やマスコミ記事をとりあげて一事が万事
みたいなものも、同様に説得力がない。

というか、自分でなぜ？って発想で考えていかないと
だめって山田ズーニーさんがも言っている。

３０代の弱さは東京圏になかで数箇所しか土地勘がないこと。
地図を見ないで２３区の地図がかける人がいない。
そういうなかでの議論は、群盲象をなでる　話になりがち。

前スレの最後の方で、２３区の富裕層居住マップがでてきたが
あの濃いブルーの地名を全部言える人が果たして何人いるか

評論家的話でないとしたら、自分はいったいどこに住みたいのか
なるべく都心・・・みたいなあいまいな願望なのか
具体的に的を絞って探しているのか。

端的に言って、新築はもはや「２３区」というくくりでは城東
城北しか庶民には手はでない。
そういうなかでの未購入者の論調は「下がらないと困る」
「さがるはず」「下がってもらいたい」という希望でしかない。

格差社会が進む。企業ですら勝ち組＊＊＊みの格差が
拡大しているし、所得格差も拡大の一途。
商業地地価も銀座から北千住の駅前では雲泥の差がある
時代になっているのに、なぜ格差がもっと進むというふうに
発想できないのだろう。
下流マンション上流マンションの格差が進むだけで
過去のように全体が上がるとか全体が下がるって思わないほうが
いい。
どうせ買うのはひとつだけ。
アエラで三浦展氏が厳しいことを書いていた。
消費者にとっての利益こそが社会で最高の価値だと言わん
ばかり・・・消費者が選んだものが一番すばらしく消費者に
満足を与えることが一番大事という考え方はおかしいと

これは、いまや階層社会化したマーケットのなかで、
生産者が消費者として意識する「ターゲット」が細分化
したということ。
自分がターゲットにされていない市場でいくら消費者の
満足や価値観を申し述べてみても
実は消費者のなかで「階層化」がはじまっていて
「なにいってんだこいつ」みたいな話になるのだろう。
ところが、いつまでも中流意識を持ち続けている人は
自分の声が「消費者全体の声」みたいに尊大な勘違いを
引き起こす。

消費者が増長してクレーマー化するのは、マンション業界に
限ったことではないけど、
顧客志向というのは企業サイドの姿勢の問題で企業が
売り上げ、利益を伸ばす手段として考えるべき課題で
あって、顧客が要求する話ではない。
顧客は市場の一員であって、企業を選ぶ立場だから
別にストーカーみたいに一つの企業に「権力を行使」しな
くてもいい。単に別の企業を選ぶだけでいい。

スーパーなどにクレーマーが多いのは、結局自分の
使うスーパーが地域に一つしかないケースだったりする。
今のマンション市場も同じだ。　
２３区品薄になって、買いたいエリアに競合物件が少なくなった。
だから、買わない、買ってやらないと文句をつける。

でも供給者サイドは、こっちが客を選んでいるという態度丸出し。

需給関係で値が決るというお方が多い割りにその辺がわかって
いないのではといいたくなる。

どなたかが最後のマンションブームといったが、まさに正解。
これからのマンション供給は供給が一桁下がる。
人気鉄道沿線の駅徒歩圏からマンション適地が払底した時点で
市場は中古流通に置き換わる。
欧米に比べて中古流通市場が一桁少ない日本は新築が
諸外国より一桁多かったからだ。
住宅履歴制度など作って中古流通にテコ入れするという
国土交通省の案もしめされているらしい。

[64: 匿名さん]

＞６３

そうそのとおり。
そのとおりだからこそ、そういう現実を見たくない人もたくさんいる。

[65: 匿名さん]

63さんのレスは納得ですが、
都心部に便乗して埼玉とか神奈川の郊外物件まで上がってますよね。
こういった便乗値上げマンションは下落するって理解でよろしい？

[66: 住まいに詳しい人]

>>63さんの言うことは至極ごもっともなんだけど
で、何なの？という読後感があります

これだけまともなことを長文で書いているのに、
マンション価格の動向に対して結論がないというのは、
読んでいて気持ち悪いんですよねぇ

供給が減るから価格が上がる、という趣旨なのでしょうか？

[67: 匿名さん]

63はいつもの学者風高値論者です。
長いだけで中身はない。
中身は「下がって欲しくない」の一言に集約出来ます。

[68: 大学教授さん]

住居として家を買う場合は、
一時的な需給バランスに惑わされると間違ってしまう。
特に供給が少ないがための価格上昇は、将来の少子化を考えると、
一時的なものになる可能性が高い。

短期的な投資であれば需給バランスが非常に重要で、
長期的には下がると思っていても、一時的なバブル狙いで買うのもありとなろ。

このスレは２つの観点が入り混じっているので分かりにくい。
超都心の２億、３億の物件になれば、購入者層も限られ、セカンドハウス
的考えが強くなり、短期投資の視点が重要になる。

一般の人は、３０年くらいはそのまま住むと言う視点で、
その地域の発展性、将来ビジョンと現在の価格レベルを比較して、
安いなと思われるところはまだ買い、
高いなと思われるところは天井と考えれば良い。
２３区それぞれ将来性は異なるし、現在価格も異なる。
まだ買いと思われる区とその将来性をそれぞれ上げてみるのも、
結論は出ないと思うが、有意義であろう。

[69: 匿名さん]

暴落派も必死すぎｗ人のことは言えないよｗ

[70: 大学教授さん]

できれば
統計資料
論文、新聞記事の抜粋があれば、
基づく根拠が明確になる。

[71: 匿名さん]

もう東京にマンションいらない。
人が集まりすぎてる。
建設も居住も制限してもらいたい。
石原さん、お願い！