23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[202: 住まいに詳しい人]

>>198-200
相変わらず読む人のことを考えない方ですね

400字ぐらいなら
つれづれなる想いを書きとめたレスも
一休み気分になって良いのでしょうが
結論に結びつかないダラダラとした長い文章を
どっしりスレの途中に置かれるのは・・・
いくらなんでもちょっと

>下がる、下がると喧伝している人は、下がる底が現状の３０％減くらいだと思うのなら
>そんなのまた何かの拍子に上がるかもしれない。
>家なんて買ったら２０年は手放さないわけでその後また上がって元に戻れば同じこと。

これって「下がる」と「上がる」に入れ替えても成り立つわけで
つまり「上がる」「下がる」と語っても意味はないということですよね
このスレの存在意義自体を否定わけですか？

ますます意味不明な長文ですね

[203: 匿名はん]

http://www.tdbbs.co.jp/ci_200706.html

　　　　　　　　↑

新東京タワーの影響でしょうか、これからは墨田区にも目を向けてみましょう。

[204: 匿名さん]

>>202
あいかわらず、人の文章の批判しかできない国語の先生みたいな人ですねｗ
あなたの見解を書けばいいでしょう。

＞ますます意味不明な長文ですね

それと理解力がない、専門知識がないこととと文意がつかめないことの
区別があなたにはできないようですな。

[205: 匿名さん]

>>202
は、白か黒かしかない単純頭。横ばいとか停滞とか拮抗（読めるかな？）
の概念がないのでしょう。

[206: 匿名さん]

住いに詳しい人は建築士さんでしょうか。たまには経済の本も読んでください。

[207: 匿名さん]

要約すればこういうことだが、長く書いたほうが面白いかと思ったから長くしてみたのだ。
悪かったね。>>202
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
大金持ちが都心に住むときは高額なマンションを買わずに法人名義で借りて
節税する。だから高額賃貸は栄える。高いゾーンの需要もある。
戸建て住宅からの買換えで都心２億円クラスが買われる。

庶民の都心回帰の夢は、地価高騰で潰えた。とはいえ都心が活性化して
高額所得者を中心に需要は消えていない。

景気拡大を果たすには輸出産業が伸びるだけではだめで内需型産業（都市開発
住宅関連産業　金融・サービス）を伸ばしていくべき。

財政赤字、国債利払い、も含めて利上げしにくい環境がインフレ圧力に
なってはいる。一方郊外の売れ行き不振が下げ圧力になっているわけで
上げと下げの両方の要因が拮抗していることで
２３区全体として価格の上昇がゆるやかになってきているのだろう。

[208: 匿名さん]

言わんとしている事は理解できます。
ただ、内需が伸びる要素が少ない。
給与は伸びず、社会保障負担は増えて手取りは減る。
年金不安で掛け金丸損の可能性もあり、老後資金は自己責任で貯めねばならぬ。
この悲しい現状が改善されない限りは、皆　金は使わず貯蓄に走ると思います。

今の景気回復は輸出企業主導によるもの。
これが転換するとはそうそう思えないのが正直なところ。

[209: 匿名さん]

バブルの前からマンションを購入しています。
従ってかなりいい思いも、すごく嫌な思いもしています。
都心の新築マンションに関しては3年前（竣工はこの1-2年の物件）で止めており、その後は中古マンションを購入しました。
それも今年の春で打ち止めです。
私は当面お休みです。

マンションのスレを見ても、竣工前から値上がりの話しをしている購入者が多過ぎます。
前回のバブルと経済状況は変っていますが、俄投資家の心うちは
全く前回と同じように感じています。

[210: 匿名さん]

世の中、二極化しているのは紛れも無い事実。
そして、二極化が拡大していることも事実。
それじゃあ、都心の不動産は上がるわなｗ

[211: 匿名さん]

世界的にも二極化が進んでいる。
日本は世界で勝ちぬけ勝ち組になれるのか。

[212: 匿名さん]

>>210
いやまあ何でも二極化が答えというのは間違ってると思うぞ。
１．金持ちが無限に増え続けるか
２．少数の金持ちが資産の限りマンションを買い続けるか
しないとその理論は成り立たない。
いつか限界がくるから。

東京都の調査でも年収2000万以上の世帯数が減ってたの知ってる？
下流が増えてて半数以上が年収500万以下だってさ。

[213: 匿名さん]

だから東京でもほんの一部だけ上がって
あとはスラム街になるだけですよ

[214: 匿名さん]

なんかここでよく言われてることですが、本当に給与の伸びって
抑制されてるのでしょうか？
確かに、ベアという形では伸びなくなりましたが、ここ数年の
業績好調で、結局賞与は多くなっているので、年収で見ると
着実に伸びているんじゃないかと…。

データ見て言ってるわけじゃないので、反証大歓迎ですが、
周囲でそんなに、生活が苦しくなったとかいう話も聞かないし、
高級ブランドとか飛行機のビジネスクラスが活況とか、
消費性向は上がってるように思います。

[215: 匿名さん]

高級ブランドや美食に興じたら、これだけ上がった都心は
ますますサラリーマンには買えなくなるのだよ。。。

[216: 匿名さん]

共働きかバブル期に一流企業に入社したか、今現在
すでにシニア層かいずれかでかつ都心に現在住んでいないと
格差の広がりを目の当たりする機会は少ないだろう。

格差はひろがっている

なぜなら
ジニ係数は上がっている。ネットカフェ難民は４３００人という推計も
ある。一方金融資産１億円以上の人は日本に１３０万人いるらしい。
人口の１％以上が富裕層ということだ。三浦展の調査によれば
その３割が東京都に住んでいるらしい。東京に４０万人はいるということ。
東京は３％、全国平均の３倍も富裕層が豊富にいてその数も半端でない。

下流は上流の暮らし向きがわからない。
なぜなら
格差社会というのは、階層間のコミュニケーションもなくなるからだ。
性格水準が大きく違ってくる疎遠になるのが人の常
下流が上流の想像がつかないように、上流も下流の想像がつかない
結局人間は自分の実感をベースに世の中を推し量る人が多くなる。

上流が東京都に集中しているの確かだ。
なぜなら
首都圏のなかでワインの消費量が飛びぬけて多いのは２３区だけ
もともと階級社会のヨーロッパではあらゆるサービス業が階層化
している。
日本だけオール中流で、ヴィトンもユニクロも買う状態だったのが
ユニクロ、ギャップしか買わない人がでてきた。

もともと都心は面積も限られている。周辺部ほど面積は広い。
だから土地も安い。
都心３区は希少性がある
なぜなら
２３区は首都圏４０００万人の２割程度の人口しかいない。
都心３区の人口になると３３万人、なんと首都圏の０．８％
首都圏には日本人の４割近くが住んでいるけど、そのうち
都心３区に住んでいるのは１％もいない。

[217: 住まいに詳しい人]

>>207
折角要約して頂いたのに私の頭じゃ
何を言いたいのか相変わらず理解出来ないみたいです

まず、インフレ圧力が何故マンション価格の押し上げるのか
説明出来ない

この数年で消費者物価指数は
コンマ数ポイントレベルの動きしかないのに
既にマンション価格は１年で20％以上価格が上昇しています

ここから年率10％とかいうインフレがずっと続けば
流石に名目価格は上昇するでしょうが
そこまでのインフレが突然起きますか？
それは考えにくいですよね

だとすれば、インフレ率に対してマンション価格は
むしろ先に行きすぎているわけで
上げ圧力ではなくむしろ下げ圧力になっていませんでしょうか？

結論としては、今のところはインフレとマンション価格は
ほとんどリンクしないと思います

[218: 住まいに詳しい人]

前から何度か書いてますが
現在マンション価格を決定しているのは
エンドの顧客にいくらで売れるか売れないかではなく
いくらで土地を仕入れたかです

もちろん、デベは仕入れ時の事業計画において
最終的にいくらで顧客に売れるか
というのは検証するのですが
ここ数年は市場の相場を無視した形で
「売れるわけがない」価格想定での土地取得でした

当時のデベの言い分は
「この値段でないと土地が買えないから」
つまりマンション自体の需給は無視したからこそ
年間20％の価格上昇だったのです

で、都心の高額物件は207さんのおっしゃる通り
富裕層に余裕があったので市場に受け入れられましたが
山手通りの外側ぐらいになると・・・
ましてや郊外なんて散々なものです

都心の高額物件だって供給数が少ないので
富裕層の旺盛な購買力がそれを覆い隠していただけで
内には下げ圧力を抱えているのです

サブプライムローンのこともありますから
流石の外資ファンドも割高になりすぎたマンション用地を
積極的に買いに入れるか微妙ですよね
もしそれが収まれば、またエンド販売での需給が
マンション価格を左右するようになるかもしれなせん

[219: 匿名さん]

>>208
>内需が伸びる要素が少ない。
内需とは、個人消費、民間の住宅購入、もあるが

企業の設備投資、公的固定資本形成、
とりわけ都市再開発の比重が大きい。規制緩和で民間の建設投資を
増やしてきたからこそ小泉政権は地価を反転させ金融危機から
なんとか逃れられたわけだ。
公共投資で全国にばらまき行政をして景気浮揚したら国が破綻する。
蜜実な粘土のような都市に金を巻けば金も貯まる
砂のような粗い地方に金をまいても活性化される経済の規模が違う。

いまや、民力の点で横浜が大阪を追い抜き、首都圏が圧倒的強さを
誇っている。


＞この悲しい現状が改善されない限りは、皆　金は使わず貯蓄に走ると思います。

皆ではないでしょう。日本はすでに平均年齢（平均寿命でなく）４３．７歳の
オヤジ、オバサン国家なのです。今の消費を支えているのはまさに
シニア層。すでに年金掛け得。バブル前に住宅取得した「バブル無傷組」
たとえば、今６５歳なら親の家を相続している可能性は高い。
東京生まれなら目黒や、世田谷や杉並の住宅地の戸建も少なくない。

６５歳は高齢者と思ってはいけない。想像より若い。六本木のケントスに
いけばそういうオジサン、ウジャウジャいる。

貯蓄に走るって貯めるだけでなく、何かで稼がないと預貯金の
金利ではいつまでたっても金は増えない。

＞今の景気回復は輸出企業主導によるもの。
それは一面正しい、しかし円安だった１９９７年公的資金導入が
なければあきらかに金融危機がおこっていた不景気の年
輸出企業は最高に儲かっていた。
輸出企業が儲かっているのは中国やアジア諸国であって
景気はむしろ建設業、住宅関連が底支えしている。
個人消費は、数値の上で伸びていないだけで、実際には安価な
中国製品のおかげで物質的には豊かになっているはず。

[220: 元祖匿名はん]

プロのアクイジション担当ならご存知と思いますが、
東京の不動産投資市場は、直近実際下がってます。動きもないです。
そういう見解の人が多い。種々タイミングのせいもあると思いますが。
既に天井と断言してしまっても良いと思います。

プロが10年かかって上げきった相場を、エンドが（供給側ではデベが）
たった数年かそこらで、ひどいのはこの半年一年で猛烈に上げ切った。
下手したら抜いた。それほど先鋭的な価格ゾーンが到来しているのでは。
僭越な物言いで恐縮ですがあなた方はMSやGSやガリレオではないのです。
自用だから実需だから、兎に角買えばいい、では本来ないと思います。
アクイジション担当は買わなければ仕事がないから否応なく買うのです。

又も調子に乗り切ったデベも、株価だけでなく、火傷したほうがよい。
マーケットの健全化、抑制化に繋がるでしょう。
消費者もいつまでも舐められずに、そろそろ一泡吹かせるべき。
と皆さんはお思いにはならないでしょうか。

[221: マーケット情報]

サブプライムの余波、金商法前夜もあり、レンダーも手控え気味です。
LTV下がる傾向にあり。少なくともここでもう一段の積極化はない。

かたや、新宿ごとき（失礼）で2％台の収益物件も出回り（しかも違法）
末期症状です。

[222: 大学教授さん]

新聞記事から参考となる事実
・内外価格差が急速に縮小した
＝海外から見て日本が買いになり始めた
・２３区の繁華街人気は「東高西低」に
＝若者の人口が減り、需要の中心が３０代以上に移行
・都内の事業所数５年で４．７％減、従業者数１．８％増
製造業の事業所数は１６．６％減
＝産業構造の変化、成長分野の移り変わり
　中小企業の淘汰が進む

[223: 匿名さん]

>>214
2〜3日前に日経新聞に一般従業員の給与の伸びは0.5％と出ていました。
まあ伸びていないと言えるでしょうね。
景気回復といわれてるのに0.5％ですから。

[224: 匿名さん]

都合のいいデータを集めた、とみえなくもないですが。

> （07/08/30）潮目の変化？ばらつきが目立ち始めた不動産市場（石澤卓志）
>
> 　現在の不動産市場は好調で、大きな懸念要因はほとんど見当たらない——。一般的には、このようなイメージが強い。
>
> 　2007年の公示地価では、全国平均の地価が、バブル崩壊以降初めて、16年ぶりに上昇に転じた。東京23区のオフィスビル空室率は、2006年6月以降、過去最低水準で推移しており、新築ビルは「空室ゼロ」の状態が続いている。さらに、2007年以降はビル供給量が減少し、ビル不足が続く見通しである。このような認識から、不動産関係者の間では、地価やオフィス賃料は上昇が続くとの予想が大勢を占めている。
>
> 　しかし、実際は、不動産市場は必ずしも「磐石」とは言えないようだ。

http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20070828kk000kk&p=1

[225: 大学教授さん]

>>223
問題は限られた原資を
これからどのように分け合うかです。
派遣社員の増加で、正社員の取り分は増えましたが、
今後は同じ正社員でも能力による差を大きくするかです。
一般論としては、職業の流動化が進むと、優秀な人材をつなぎとめる
ため賃金格差を大きくせざるを得なくなります。

[226: 匿名さん]

>>225
そんなの解りきった事。
日本型成果主義がそれですよ。
米国の成果主義を捻じ曲げて、総給与を一定にしたいが為に生み出したもの。
成果主義とは名ばかりで賃金抑制の為のもの。
若者の昇給は多めに、中高年の昇給はごくわずかというのがほとんどの企業の実態。
昔みたいに皆が一律に昇給なんてない。
ただ、これポスト削減と同時にやってるので中高年平社員リーマンが激増中なんです。
家庭を支えるお父さんの給与が伸びないんですよね。
それが一番の問題でしょう。

[227: 匿名さん]

これが都心部好調、近郊・郊外不調の構造的な問題だよな。

[228: 匿名さん]

>>220　消費者もいつまでも舐められずに、そろそろ一泡吹かせるべき。

って，どういう意味ですかね。
みんなでマンションを買わないってことですか？

2002年ごろの相場を基準に考えるから今が，高く感じるのではないですかね。
異常に安かったときから2-3割上がっただけで，大騒ぎするのはどうかと。
おそらく今が適正価格。
ここからあまり上がりも下がりもしないのではないですかね？

[229: 匿名さん]

>>217
>まず、インフレ圧力が何故マンション価格の押し上げるのか説明出来ない

私は「利上げしにくい環境がインフレ圧力になってはいる。」と書きました。
低金利がインフレ圧力。低金利がマンション価格を上げると申し上げたつもり。

１％の金利ならば、４０００万を借りても３５年元利均等で月々１１万
５％の金利ならば月々の返済２０万になる。
同じ所得なら金利が安いほど高額な物件が買える
金利が上がれば、同じ額なのに必要とされる所得額が増える。
金利が安ければ、利回りが低くても売れる。つまり高値でも買う人がいる。

マンション需要とは、買いたい人＝需要ではない
需要＝「買いたい人」でなおかつ「買える人」の数だ。


売り手は金利が低いときは都心の物件でも「買える層」が多いので都心に
軸足を置く。金利が上がってくれば都心を買える人が減るので郊外に軸足を
移す。金利が安いままだと都心に「買える人」が集中し、
需要＞供給になりマンション価格があがる。

今の100万円のほうが1０年後の100万円よりも価値がある。キャッシュの価値は
同じ金額であっても、現在と将来とでは異なる。お金には時間的価値というもの
がある。
毎月１０万づつためて１０年後に１１００万受け取りそれを頭金にして
５％の２５年ローンでマンションを買うより
毎月３％の３５年固定ローンで今買ったほうが得だと考える人が多いから
マンションが売れる。
マンションが売れ行きがよくなれば、土地の取得難がおこりマンション価格が
上がるというのは貴兄のおっしゃるとおり。

[230: 匿名]

>>228
上昇が2、3割？どこのハナシしてんの？
それ、販売・契約時の価格から、決済取得時ににわか不動産屋が出す
出し値にオンした割合でしょ。

適正価格なぞ販売用の台詞と心得るべし。ってか、嘘はいけないよ。

[231: 匿名さん]

２３区全体や近郊郊外を含めた物件の値上がりのことなんじゃないの？
バス便の場所などを含めば、上昇率は下がるから。

[232: 匿名]

おいおい、広範なエリアの平均値をハナシに上げて
中心部の1.5倍や2倍以上は無視ですか。なにそれ。販売員め。皆買うな。

[233: 匿名さん]

>>218
＞この数年で消費者物価指数は
＞コンマ数ポイントレベルの動きしかないのに
＞既にマンション価格は１年で20％以上価格が上昇しています

消費者物価指数にはエルメスのバッグもフェラーリも含んでいない
しかしマンション価格だけなぜ全国でなく首都圏だけピックアップ？

消費者物価指数、住宅地全国平均の指数は１９７０年から
それぞれ、３倍、４倍という数値です。

[234: 匿名]

1.2×1.2×1.2×1.2・・・小学生の算数わかります？
1.2×1.3×1.3・・・。
1.5×1.5×・・・

[235: 匿名]

それで、面積や設備は倍になったの？豪華になったの？

え？？

1.3×1.3／0.8／0.8・・・

[236: 匿名さん]

このスレの参加者も2極化してるな。
もう話がズレまくりで。

[237: 匿名さん]

だれか23区内（1億以上）の新築マンション価格動向スレたててくれ。

[238: 匿名さん]

アンカーつけて書けばいいんじゃないの？別にズレてないよ。

[239: 匿名さん]

>>234
議論は、永続的なのか一時的なのか
範囲は広範に及ぶのか、限定的なのかをしっかり考えて
書いてくださいね。

[240: 匿名]

よかったですね。土地値と、建築費の両方の上昇を皆さんで享受できて。
固都税も高くなりますかね。

え？安普請？
出口で売れない？？
賃付けできない？？？

大丈夫、金利も今んとこ上がらないし、給与も上がるし、そもそも都心は・・・

[241: 441]

20%上昇が4年も続いたらそりゃ異常でしょう。

今起こっていることは、一部の高級住宅地の値上がり率に、周辺も急速に追い着いていて、であるが故に、値上がり率が高止まりしつつあるということでしょう。周辺の追い着きぶり、ここ1〜2ヶ月、強気派の私もびっくりです。

探せば割安なものがまだあると言ってきましたが、最近急速にそれも枯渇してしまっている。良い物件がかなり無くなりましたね。

高止まり、高原状態がしばらく続く。金利がこれほど全世界で低いままなら、また再度高値を伺う展開になる、と私は思います。
下がる、というのは今の金利状況を考えると可能性は低い。強気すぎるデベの新築価格設定が低くなるというのはありますが、それは価格が下がるという意味では無いでしょう。

[242: 匿名]

強気すぎるデベの新築価格設定が低くなるということは、価格が下がるという意味でしょう。

[243: 匿名]

デベが困ると441登場。ここは新築価格動向すれ。

[244: 441]

新築オファー価格が下がったからといって、過去の同地域の新築案件よりも値段が高ければ、それは値段が上がっているということですよ。
オファーは誰でも好き勝手に設定できますからね。実際の取引価格で考えないと。

[245: 匿名]

ほう。資産価値だと上がってると。
売らないと、価格実現しないと下がらないと言ってたのは誰？
上昇だけ未実現で計上ですか。だれか監査法人いない？

[246: 441]

私は少なくとも上昇を未実現で計上するような物言いはしてません。
もう少し議論をする頭になって欲しいものです。

[247: 匿名]

ってか、ずっと新築のままの前提？陳腐化は？競合激化は？供給過剰は？
グレードダウンしても、今の新築や将来のよりましってか。すごいね。

[248: 申込予定さん]

景気先行き不安
逆資産効果（株価下落）
長期金利下落

ということで、全面的ではないにせよ、
9月から住宅ローン金利がまた下がるようですね。
10年の当初金利優遇の大きいパターンで某都銀は
0.35%も下がるらしい。（俺が7月に借りた金利より更に安い！）

んー、金利下げは、いい話とばかりは言ってられないね。

[249: 匿名]

住宅ローン金利は、底の時点から見れば上昇してるとかの議論はないの？
まあ、売れないから価格下げて、金利瞬間下がって、よかったね。買え買え。

え？？オファー価格が下がってない？

[250: 匿名さん]

>>248
それって、変動も、長期もですか？

[251: 匿名さん]

＞強気すぎるデベの新築価格設定が低くなる
豊洲、晴海のスミフの話なら興味ないからいいけど
普通は地価が上がり始めると、購入可能需要をマーケティングで
想定してエリアを選ぶと思うよ。
入札で気合が入りすぎた土地（文京区本郷、駒込、豊島区目白）
はかなり寸詰まりな間取りで戸当たり価格をおさえて売り切る姿勢。

大したボリュームじゃないから戸建ての住み替え、相続遺産のある人が
買えば終わり。

そのあとは、需要＝買える人のすくない東京都心は誰も分譲しない。
郊外で「買える人」が多い場所でかつ買いたくなる企画を考える
しかないでしょ。

城東・城北は川崎・横浜北部、都下より割安。
値段の城北・城東か
イメージの田園都市線か実質的な中央線か

日吉から先の東横線、京王沿線の一部地域、南武線沿線は
城北、城東とグレード面では変わらない
選択肢が多い中で、待てば待つほど物件が減るのは事実。

だいたい、自分が買える価格帯でより広い、より近いものを探すという
のが物件検討の本筋。
買えない価格帯で下がれとごねてみてもはじまらんだろう。