23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[201: 匿名さん]

>>199
×金利さえさがらなかった。
○金利さえあがらなかった。

[202: 住まいに詳しい人]

>>198-200
相変わらず読む人のことを考えない方ですね

400字ぐらいなら
つれづれなる想いを書きとめたレスも
一休み気分になって良いのでしょうが
結論に結びつかないダラダラとした長い文章を
どっしりスレの途中に置かれるのは・・・
いくらなんでもちょっと

>下がる、下がると喧伝している人は、下がる底が現状の３０％減くらいだと思うのなら
>そんなのまた何かの拍子に上がるかもしれない。
>家なんて買ったら２０年は手放さないわけでその後また上がって元に戻れば同じこと。

これって「下がる」と「上がる」に入れ替えても成り立つわけで
つまり「上がる」「下がる」と語っても意味はないということですよね
このスレの存在意義自体を否定わけですか？

ますます意味不明な長文ですね

[203: 匿名はん]

http://www.tdbbs.co.jp/ci_200706.html

　　　　　　　　↑

新東京タワーの影響でしょうか、これからは墨田区にも目を向けてみましょう。

[204: 匿名さん]

>>202
あいかわらず、人の文章の批判しかできない国語の先生みたいな人ですねｗ
あなたの見解を書けばいいでしょう。

＞ますます意味不明な長文ですね

それと理解力がない、専門知識がないこととと文意がつかめないことの
区別があなたにはできないようですな。

[205: 匿名さん]

>>202
は、白か黒かしかない単純頭。横ばいとか停滞とか拮抗（読めるかな？）
の概念がないのでしょう。

[206: 匿名さん]

住いに詳しい人は建築士さんでしょうか。たまには経済の本も読んでください。

[207: 匿名さん]

要約すればこういうことだが、長く書いたほうが面白いかと思ったから長くしてみたのだ。
悪かったね。>>202
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
大金持ちが都心に住むときは高額なマンションを買わずに法人名義で借りて
節税する。だから高額賃貸は栄える。高いゾーンの需要もある。
戸建て住宅からの買換えで都心２億円クラスが買われる。

庶民の都心回帰の夢は、地価高騰で潰えた。とはいえ都心が活性化して
高額所得者を中心に需要は消えていない。

景気拡大を果たすには輸出産業が伸びるだけではだめで内需型産業（都市開発
住宅関連産業　金融・サービス）を伸ばしていくべき。

財政赤字、国債利払い、も含めて利上げしにくい環境がインフレ圧力に
なってはいる。一方郊外の売れ行き不振が下げ圧力になっているわけで
上げと下げの両方の要因が拮抗していることで
２３区全体として価格の上昇がゆるやかになってきているのだろう。

[208: 匿名さん]

言わんとしている事は理解できます。
ただ、内需が伸びる要素が少ない。
給与は伸びず、社会保障負担は増えて手取りは減る。
年金不安で掛け金丸損の可能性もあり、老後資金は自己責任で貯めねばならぬ。
この悲しい現状が改善されない限りは、皆　金は使わず貯蓄に走ると思います。

今の景気回復は輸出企業主導によるもの。
これが転換するとはそうそう思えないのが正直なところ。

[209: 匿名さん]

バブルの前からマンションを購入しています。
従ってかなりいい思いも、すごく嫌な思いもしています。
都心の新築マンションに関しては3年前（竣工はこの1-2年の物件）で止めており、その後は中古マンションを購入しました。
それも今年の春で打ち止めです。
私は当面お休みです。

マンションのスレを見ても、竣工前から値上がりの話しをしている購入者が多過ぎます。
前回のバブルと経済状況は変っていますが、俄投資家の心うちは
全く前回と同じように感じています。

[210: 匿名さん]

世の中、二極化しているのは紛れも無い事実。
そして、二極化が拡大していることも事実。
それじゃあ、都心の不動産は上がるわなｗ

[211: 匿名さん]

世界的にも二極化が進んでいる。
日本は世界で勝ちぬけ勝ち組になれるのか。

[212: 匿名さん]

>>210
いやまあ何でも二極化が答えというのは間違ってると思うぞ。
１．金持ちが無限に増え続けるか
２．少数の金持ちが資産の限りマンションを買い続けるか
しないとその理論は成り立たない。
いつか限界がくるから。

東京都の調査でも年収2000万以上の世帯数が減ってたの知ってる？
下流が増えてて半数以上が年収500万以下だってさ。

[213: 匿名さん]

だから東京でもほんの一部だけ上がって
あとはスラム街になるだけですよ

[214: 匿名さん]

なんかここでよく言われてることですが、本当に給与の伸びって
抑制されてるのでしょうか？
確かに、ベアという形では伸びなくなりましたが、ここ数年の
業績好調で、結局賞与は多くなっているので、年収で見ると
着実に伸びているんじゃないかと…。

データ見て言ってるわけじゃないので、反証大歓迎ですが、
周囲でそんなに、生活が苦しくなったとかいう話も聞かないし、
高級ブランドとか飛行機のビジネスクラスが活況とか、
消費性向は上がってるように思います。

[215: 匿名さん]

高級ブランドや美食に興じたら、これだけ上がった都心は
ますますサラリーマンには買えなくなるのだよ。。。

[216: 匿名さん]

共働きかバブル期に一流企業に入社したか、今現在
すでにシニア層かいずれかでかつ都心に現在住んでいないと
格差の広がりを目の当たりする機会は少ないだろう。

格差はひろがっている

なぜなら
ジニ係数は上がっている。ネットカフェ難民は４３００人という推計も
ある。一方金融資産１億円以上の人は日本に１３０万人いるらしい。
人口の１％以上が富裕層ということだ。三浦展の調査によれば
その３割が東京都に住んでいるらしい。東京に４０万人はいるということ。
東京は３％、全国平均の３倍も富裕層が豊富にいてその数も半端でない。

下流は上流の暮らし向きがわからない。
なぜなら
格差社会というのは、階層間のコミュニケーションもなくなるからだ。
性格水準が大きく違ってくる疎遠になるのが人の常
下流が上流の想像がつかないように、上流も下流の想像がつかない
結局人間は自分の実感をベースに世の中を推し量る人が多くなる。

上流が東京都に集中しているの確かだ。
なぜなら
首都圏のなかでワインの消費量が飛びぬけて多いのは２３区だけ
もともと階級社会のヨーロッパではあらゆるサービス業が階層化
している。
日本だけオール中流で、ヴィトンもユニクロも買う状態だったのが
ユニクロ、ギャップしか買わない人がでてきた。

もともと都心は面積も限られている。周辺部ほど面積は広い。
だから土地も安い。
都心３区は希少性がある
なぜなら
２３区は首都圏４０００万人の２割程度の人口しかいない。
都心３区の人口になると３３万人、なんと首都圏の０．８％
首都圏には日本人の４割近くが住んでいるけど、そのうち
都心３区に住んでいるのは１％もいない。

[217: 住まいに詳しい人]

>>207
折角要約して頂いたのに私の頭じゃ
何を言いたいのか相変わらず理解出来ないみたいです

まず、インフレ圧力が何故マンション価格の押し上げるのか
説明出来ない

この数年で消費者物価指数は
コンマ数ポイントレベルの動きしかないのに
既にマンション価格は１年で20％以上価格が上昇しています

ここから年率10％とかいうインフレがずっと続けば
流石に名目価格は上昇するでしょうが
そこまでのインフレが突然起きますか？
それは考えにくいですよね

だとすれば、インフレ率に対してマンション価格は
むしろ先に行きすぎているわけで
上げ圧力ではなくむしろ下げ圧力になっていませんでしょうか？

結論としては、今のところはインフレとマンション価格は
ほとんどリンクしないと思います

[218: 住まいに詳しい人]

前から何度か書いてますが
現在マンション価格を決定しているのは
エンドの顧客にいくらで売れるか売れないかではなく
いくらで土地を仕入れたかです

もちろん、デベは仕入れ時の事業計画において
最終的にいくらで顧客に売れるか
というのは検証するのですが
ここ数年は市場の相場を無視した形で
「売れるわけがない」価格想定での土地取得でした

当時のデベの言い分は
「この値段でないと土地が買えないから」
つまりマンション自体の需給は無視したからこそ
年間20％の価格上昇だったのです

で、都心の高額物件は207さんのおっしゃる通り
富裕層に余裕があったので市場に受け入れられましたが
山手通りの外側ぐらいになると・・・
ましてや郊外なんて散々なものです

都心の高額物件だって供給数が少ないので
富裕層の旺盛な購買力がそれを覆い隠していただけで
内には下げ圧力を抱えているのです

サブプライムローンのこともありますから
流石の外資ファンドも割高になりすぎたマンション用地を
積極的に買いに入れるか微妙ですよね
もしそれが収まれば、またエンド販売での需給が
マンション価格を左右するようになるかもしれなせん

[219: 匿名さん]

>>208
>内需が伸びる要素が少ない。
内需とは、個人消費、民間の住宅購入、もあるが

企業の設備投資、公的固定資本形成、
とりわけ都市再開発の比重が大きい。規制緩和で民間の建設投資を
増やしてきたからこそ小泉政権は地価を反転させ金融危機から
なんとか逃れられたわけだ。
公共投資で全国にばらまき行政をして景気浮揚したら国が破綻する。
蜜実な粘土のような都市に金を巻けば金も貯まる
砂のような粗い地方に金をまいても活性化される経済の規模が違う。

いまや、民力の点で横浜が大阪を追い抜き、首都圏が圧倒的強さを
誇っている。


＞この悲しい現状が改善されない限りは、皆　金は使わず貯蓄に走ると思います。

皆ではないでしょう。日本はすでに平均年齢（平均寿命でなく）４３．７歳の
オヤジ、オバサン国家なのです。今の消費を支えているのはまさに
シニア層。すでに年金掛け得。バブル前に住宅取得した「バブル無傷組」
たとえば、今６５歳なら親の家を相続している可能性は高い。
東京生まれなら目黒や、世田谷や杉並の住宅地の戸建も少なくない。

６５歳は高齢者と思ってはいけない。想像より若い。六本木のケントスに
いけばそういうオジサン、ウジャウジャいる。

貯蓄に走るって貯めるだけでなく、何かで稼がないと預貯金の
金利ではいつまでたっても金は増えない。

＞今の景気回復は輸出企業主導によるもの。
それは一面正しい、しかし円安だった１９９７年公的資金導入が
なければあきらかに金融危機がおこっていた不景気の年
輸出企業は最高に儲かっていた。
輸出企業が儲かっているのは中国やアジア諸国であって
景気はむしろ建設業、住宅関連が底支えしている。
個人消費は、数値の上で伸びていないだけで、実際には安価な
中国製品のおかげで物質的には豊かになっているはず。

[220: 元祖匿名はん]

プロのアクイジション担当ならご存知と思いますが、
東京の不動産投資市場は、直近実際下がってます。動きもないです。
そういう見解の人が多い。種々タイミングのせいもあると思いますが。
既に天井と断言してしまっても良いと思います。

プロが10年かかって上げきった相場を、エンドが（供給側ではデベが）
たった数年かそこらで、ひどいのはこの半年一年で猛烈に上げ切った。
下手したら抜いた。それほど先鋭的な価格ゾーンが到来しているのでは。
僭越な物言いで恐縮ですがあなた方はMSやGSやガリレオではないのです。
自用だから実需だから、兎に角買えばいい、では本来ないと思います。
アクイジション担当は買わなければ仕事がないから否応なく買うのです。

又も調子に乗り切ったデベも、株価だけでなく、火傷したほうがよい。
マーケットの健全化、抑制化に繋がるでしょう。
消費者もいつまでも舐められずに、そろそろ一泡吹かせるべき。
と皆さんはお思いにはならないでしょうか。

[221: マーケット情報]

サブプライムの余波、金商法前夜もあり、レンダーも手控え気味です。
LTV下がる傾向にあり。少なくともここでもう一段の積極化はない。

かたや、新宿ごとき（失礼）で2％台の収益物件も出回り（しかも違法）
末期症状です。

[222: 大学教授さん]

新聞記事から参考となる事実
・内外価格差が急速に縮小した
＝海外から見て日本が買いになり始めた
・２３区の繁華街人気は「東高西低」に
＝若者の人口が減り、需要の中心が３０代以上に移行
・都内の事業所数５年で４．７％減、従業者数１．８％増
製造業の事業所数は１６．６％減
＝産業構造の変化、成長分野の移り変わり
　中小企業の淘汰が進む

[223: 匿名さん]

>>214
2〜3日前に日経新聞に一般従業員の給与の伸びは0.5％と出ていました。
まあ伸びていないと言えるでしょうね。
景気回復といわれてるのに0.5％ですから。

[224: 匿名さん]

都合のいいデータを集めた、とみえなくもないですが。

> （07/08/30）潮目の変化？ばらつきが目立ち始めた不動産市場（石澤卓志）
>
> 　現在の不動産市場は好調で、大きな懸念要因はほとんど見当たらない——。一般的には、このようなイメージが強い。
>
> 　2007年の公示地価では、全国平均の地価が、バブル崩壊以降初めて、16年ぶりに上昇に転じた。東京23区のオフィスビル空室率は、2006年6月以降、過去最低水準で推移しており、新築ビルは「空室ゼロ」の状態が続いている。さらに、2007年以降はビル供給量が減少し、ビル不足が続く見通しである。このような認識から、不動産関係者の間では、地価やオフィス賃料は上昇が続くとの予想が大勢を占めている。
>
> 　しかし、実際は、不動産市場は必ずしも「磐石」とは言えないようだ。

http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20070828kk000kk&p=1

[225: 大学教授さん]

>>223
問題は限られた原資を
これからどのように分け合うかです。
派遣社員の増加で、正社員の取り分は増えましたが、
今後は同じ正社員でも能力による差を大きくするかです。
一般論としては、職業の流動化が進むと、優秀な人材をつなぎとめる
ため賃金格差を大きくせざるを得なくなります。

[226: 匿名さん]

>>225
そんなの解りきった事。
日本型成果主義がそれですよ。
米国の成果主義を捻じ曲げて、総給与を一定にしたいが為に生み出したもの。
成果主義とは名ばかりで賃金抑制の為のもの。
若者の昇給は多めに、中高年の昇給はごくわずかというのがほとんどの企業の実態。
昔みたいに皆が一律に昇給なんてない。
ただ、これポスト削減と同時にやってるので中高年平社員リーマンが激増中なんです。
家庭を支えるお父さんの給与が伸びないんですよね。
それが一番の問題でしょう。

[227: 匿名さん]

これが都心部好調、近郊・郊外不調の構造的な問題だよな。

[228: 匿名さん]

>>220　消費者もいつまでも舐められずに、そろそろ一泡吹かせるべき。

って，どういう意味ですかね。
みんなでマンションを買わないってことですか？

2002年ごろの相場を基準に考えるから今が，高く感じるのではないですかね。
異常に安かったときから2-3割上がっただけで，大騒ぎするのはどうかと。
おそらく今が適正価格。
ここからあまり上がりも下がりもしないのではないですかね？

[229: 匿名さん]

>>217
>まず、インフレ圧力が何故マンション価格の押し上げるのか説明出来ない

私は「利上げしにくい環境がインフレ圧力になってはいる。」と書きました。
低金利がインフレ圧力。低金利がマンション価格を上げると申し上げたつもり。

１％の金利ならば、４０００万を借りても３５年元利均等で月々１１万
５％の金利ならば月々の返済２０万になる。
同じ所得なら金利が安いほど高額な物件が買える
金利が上がれば、同じ額なのに必要とされる所得額が増える。
金利が安ければ、利回りが低くても売れる。つまり高値でも買う人がいる。

マンション需要とは、買いたい人＝需要ではない
需要＝「買いたい人」でなおかつ「買える人」の数だ。


売り手は金利が低いときは都心の物件でも「買える層」が多いので都心に
軸足を置く。金利が上がってくれば都心を買える人が減るので郊外に軸足を
移す。金利が安いままだと都心に「買える人」が集中し、
需要＞供給になりマンション価格があがる。

今の100万円のほうが1０年後の100万円よりも価値がある。キャッシュの価値は
同じ金額であっても、現在と将来とでは異なる。お金には時間的価値というもの
がある。
毎月１０万づつためて１０年後に１１００万受け取りそれを頭金にして
５％の２５年ローンでマンションを買うより
毎月３％の３５年固定ローンで今買ったほうが得だと考える人が多いから
マンションが売れる。
マンションが売れ行きがよくなれば、土地の取得難がおこりマンション価格が
上がるというのは貴兄のおっしゃるとおり。

[230: 匿名]

>>228
上昇が2、3割？どこのハナシしてんの？
それ、販売・契約時の価格から、決済取得時ににわか不動産屋が出す
出し値にオンした割合でしょ。

適正価格なぞ販売用の台詞と心得るべし。ってか、嘘はいけないよ。

[231: 匿名さん]

２３区全体や近郊郊外を含めた物件の値上がりのことなんじゃないの？
バス便の場所などを含めば、上昇率は下がるから。

[232: 匿名]

おいおい、広範なエリアの平均値をハナシに上げて
中心部の1.5倍や2倍以上は無視ですか。なにそれ。販売員め。皆買うな。

[233: 匿名さん]

>>218
＞この数年で消費者物価指数は
＞コンマ数ポイントレベルの動きしかないのに
＞既にマンション価格は１年で20％以上価格が上昇しています

消費者物価指数にはエルメスのバッグもフェラーリも含んでいない
しかしマンション価格だけなぜ全国でなく首都圏だけピックアップ？

消費者物価指数、住宅地全国平均の指数は１９７０年から
それぞれ、３倍、４倍という数値です。

[234: 匿名]

1.2×1.2×1.2×1.2・・・小学生の算数わかります？
1.2×1.3×1.3・・・。
1.5×1.5×・・・

[235: 匿名]

それで、面積や設備は倍になったの？豪華になったの？

え？？

1.3×1.3／0.8／0.8・・・

[236: 匿名さん]

このスレの参加者も2極化してるな。
もう話がズレまくりで。

[237: 匿名さん]

だれか23区内（1億以上）の新築マンション価格動向スレたててくれ。

[238: 匿名さん]

アンカーつけて書けばいいんじゃないの？別にズレてないよ。

[239: 匿名さん]

>>234
議論は、永続的なのか一時的なのか
範囲は広範に及ぶのか、限定的なのかをしっかり考えて
書いてくださいね。

[240: 匿名]

よかったですね。土地値と、建築費の両方の上昇を皆さんで享受できて。
固都税も高くなりますかね。

え？安普請？
出口で売れない？？
賃付けできない？？？

大丈夫、金利も今んとこ上がらないし、給与も上がるし、そもそも都心は・・・

[241: 441]

20%上昇が4年も続いたらそりゃ異常でしょう。

今起こっていることは、一部の高級住宅地の値上がり率に、周辺も急速に追い着いていて、であるが故に、値上がり率が高止まりしつつあるということでしょう。周辺の追い着きぶり、ここ1〜2ヶ月、強気派の私もびっくりです。

探せば割安なものがまだあると言ってきましたが、最近急速にそれも枯渇してしまっている。良い物件がかなり無くなりましたね。

高止まり、高原状態がしばらく続く。金利がこれほど全世界で低いままなら、また再度高値を伺う展開になる、と私は思います。
下がる、というのは今の金利状況を考えると可能性は低い。強気すぎるデベの新築価格設定が低くなるというのはありますが、それは価格が下がるという意味では無いでしょう。

[242: 匿名]

強気すぎるデベの新築価格設定が低くなるということは、価格が下がるという意味でしょう。

[243: 匿名]

デベが困ると441登場。ここは新築価格動向すれ。

[244: 441]

新築オファー価格が下がったからといって、過去の同地域の新築案件よりも値段が高ければ、それは値段が上がっているということですよ。
オファーは誰でも好き勝手に設定できますからね。実際の取引価格で考えないと。

[245: 匿名]

ほう。資産価値だと上がってると。
売らないと、価格実現しないと下がらないと言ってたのは誰？
上昇だけ未実現で計上ですか。だれか監査法人いない？

[246: 441]

私は少なくとも上昇を未実現で計上するような物言いはしてません。
もう少し議論をする頭になって欲しいものです。

[247: 匿名]

ってか、ずっと新築のままの前提？陳腐化は？競合激化は？供給過剰は？
グレードダウンしても、今の新築や将来のよりましってか。すごいね。

[248: 申込予定さん]

景気先行き不安
逆資産効果（株価下落）
長期金利下落

ということで、全面的ではないにせよ、
9月から住宅ローン金利がまた下がるようですね。
10年の当初金利優遇の大きいパターンで某都銀は
0.35%も下がるらしい。（俺が7月に借りた金利より更に安い！）

んー、金利下げは、いい話とばかりは言ってられないね。

[249: 匿名]

住宅ローン金利は、底の時点から見れば上昇してるとかの議論はないの？
まあ、売れないから価格下げて、金利瞬間下がって、よかったね。買え買え。

え？？オファー価格が下がってない？

[250: 匿名さん]

>>248
それって、変動も、長期もですか？

[251: 匿名さん]

＞強気すぎるデベの新築価格設定が低くなる
豊洲、晴海のスミフの話なら興味ないからいいけど
普通は地価が上がり始めると、購入可能需要をマーケティングで
想定してエリアを選ぶと思うよ。
入札で気合が入りすぎた土地（文京区本郷、駒込、豊島区目白）
はかなり寸詰まりな間取りで戸当たり価格をおさえて売り切る姿勢。

大したボリュームじゃないから戸建ての住み替え、相続遺産のある人が
買えば終わり。

そのあとは、需要＝買える人のすくない東京都心は誰も分譲しない。
郊外で「買える人」が多い場所でかつ買いたくなる企画を考える
しかないでしょ。

城東・城北は川崎・横浜北部、都下より割安。
値段の城北・城東か
イメージの田園都市線か実質的な中央線か

日吉から先の東横線、京王沿線の一部地域、南武線沿線は
城北、城東とグレード面では変わらない
選択肢が多い中で、待てば待つほど物件が減るのは事実。

だいたい、自分が買える価格帯でより広い、より近いものを探すという
のが物件検討の本筋。
買えない価格帯で下がれとごねてみてもはじまらんだろう。

[252: 匿名さん]

価格が上がって金利も上がった日には、城東すら買えなくなる。
ここで優遇枠でどんどん住宅ローン「固定で」貸し付けておかないと
銀行は利益をどこで出すのだろう。
住宅ローン低利で貸して、ついでにカードローン（無担保）作らせて
細かい金利稼ぎやってるのが現実。
サラ金子会社がだめならじかに８％の金利で住宅ローン負担者に小金を貸す
商売にでていたりする。

[253: 匿名さん]

＞２３０，２３２
ここは23区のスレ，23区全体で考えれば上昇は2-3割程度。

渋谷，港などの話は都心スレですればよい。

２３０，２３２どちらも下がって欲しいと盲信している。
下がってもどうせお前らに都心は買えないのだから，諦めて郊外買えば良いのに。

[254: 匿名さん]

どこを買えとか、人の批判もこのスレタイとは無縁だ。

[255: 441]

そうですな。ただ下がって欲しい派は、どこまで下がれば自分が買うか、今のうちにしっかり決めておいた方が良いでしょう。時間はたっぷりあるんだし。

[256: 匿名さん]

ＧＳが銀座の土地を２００３年の２倍以上の坪単価１．８億で買収した
ＭＳはじめ外資は日本の不動産を魅力的な市場と見ており積極的な投資が続いている現状が明らかとなった。

[257: 匿名さん]

１９９１年以降世の中に出た人を仮に「デフレエイジ」と呼ぼう。
彼らの頭の中には、「現在価値」とか「割引率」とかいう概念がない。
今の１００万円と１０年後の１００万円では１０年後のほうが好き。
もらえないかもしれないというリスクを考えない。
複利で増えるということも実感として理解できない。
１０年先にはデフレが進んで買えるものが増える。
マネーの価値も増える。そういうアタマだ。

リクルートスーツは親が時１０万くらいしたポールスミスを
買ってくれた。
今はスーツスタジオで似たものが２万円で買える。
バーバリーブラックレーべルはアウトレットやファミリーセールで
４万位でまとめ買い。

金はなるべく使わずにおく。あとからどんどん安くていいもの
が出てくるから。
パソコン。薄型ＴＶ、ＤＶＤデッキ何でもそう。
結婚だって待てばまつほど、自分の価値があがって
年下の相手と結婚できると信じきっている。


マンションも今の値上げが業者の画策で待てば必ず下がる
というのが彼らの信念。

デフレエイジは、待つのは苦にならない。就職が氷河期なら
博士課程までいき、さらには留学までして時期をずらす。
好景気とバブルの識別がつかない。
価格が上がるのは悪だと信じている。
実は経済に善悪はない。
損得と賢愚の差があるだけなのだが
彼らを説得してみても始まらない。

[258: ビギナーさん]

なんだか、精神論が多くなってきたね。

[259: 匿名さん]

２０代が消費しないってやつ？　じゃ、これからマンション
売れなくなるじゃん。

[260: 匿名さん]

１９７５年以降世の中に出た人を仮に「インフレエイジ」と呼ぶ。
彼らの頭の中には、金利の激変ということがつきまとう。
今の１００万円と１０年後の１００万円では今の１００万がいい。
かつて積み立てた年金なり生命保険なりが、いい加減に運用され
て目減りしてきたこたか。
もらえないかもしれないというリスクは痛いほど知っている。
５．５％公庫金利やステップ返済で複利の怖さは肌身にしみている。

１０年先にはインフレが進んで買えるも買えなくなる。必要なもの
は買えるときに買っておく。必要な借金はいとわない。要はしておく。借金はインフレでいくらでも
目減りする。そういうアタマだろう。
実際にそうだったから。

マンションは３６００万くらいで公庫の5.5％金利で８０年代に買った。
今は中古で売りに出したら４２００万で売れた。
新しい住いは港区の湾岸タワーをを買った
親の代から持ち続けた優良株が、やっと高値になり昨年春まとめた
うったら２０００万くらいになっていた。
金はなるべく価値のあるものに使う。ものを見る目が大切で
安いうちにいいものを買っておくのが先々得。マンションがいい例。
ブランド時計、バッグ何でもそうだ。
結婚だって早くしたほうが、早く子供が巣立って楽になれると
考えている。待てばまつほど、相手の数が減るのは競争社会
ゆえ当然だと思っている。

マンションもいいものを買っておけば値下がりは少ないというのが
彼らの信念。
インフレエイジは、待つのは苦手。とりあえず決めた選択のなかで
最善をつくす。
好景気も度をすごせばバブル。不況でもモノの値段が上がる事実を
知っている。しかしモノの値段が下がる状況に好況はないというのも
リストラ減給された仲間を見てきて知っている。
人間が経済活動を続ける以上ゆるやかに価格が上がるのは
あたりまえだと信じている。
実は世界経済が、これから「中世の時代」に入っていき経済に
成長がなく衰退もない。とるパイが増えなければ貧富の格差が
広がるだけなのだが
いつまでもインフレの訪れをいらいらしながら待っている彼らに
それを説明してみても始まらない。

[261: 匿名さん]

やっと会話調が消えたと思ったら
今度は２６０のような中身のない長文が多くなってきたな

[262: 匿名さん]

お望みなら会話調に書き換えますけど。

[263: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。インフレとデフレどっちがいいの？」
「お前それまえに一度やったよ。」
「ごめん」

[264: 匿名さん]

×やっと会話調が消えたと思ったら
今度は２６０のような中身のない長文が多くなってきたな

○やっと会話調が消えたと思ったら
今度は２６０のような中身がオレには理解できない長文が多くなってきたな

[265: 匿名さん]

東京湾北部地震ってこれ？
震度６強くらいじゃ、最近のタワマンや築浅物件は壊れませんよ。残念！
　

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2006/02/DATA/20g2h400.pdf#sear...'東京湾北部地震'

[266: 匿名さん]

人の書き込みの批判して、意見を書いたつもりの人がいますね。
自分が買えないマンションは、安くなるべき
自分が理解できない長文は簡潔に判りやすく書くべきって
なんか一環した姿勢がうかがえて良いですね。
頑張ってください。

[267: 匿名さん]

２６０みたいなバカが多いのも
今の時代の特徴だな。

[268: 匿名さん]

すみません。スレ違いでした！

[269: 匿名さん]

>>265
二次部材は壊れて、設備機械も壊れます。
なにより、都心３区の地区２６年超は旧耐震設計
そういうものを補強して買えという話。
安いぞ。

[270: 匿名さん]

＞２６６
２６０読むと、インフレ待っている人への揶揄ではないの？？

[271: 匿名さん]

>>267
文章だけみるとお前のほうが馬鹿が勝っている気がするぞ
論理で勝てないと「バーカ、お前の母ちゃんでべそ」と悪態つく
子供と同じだ。

[272: 匿名さん]

２７０　ありがとう（；；）
やっとまともな人が現れた。

[273: 匿名さん]

>>266
マンションが値下がりして誰もが港区、文京区、渋谷区に
坪１８０万くらいで新築が買える日がくるという理屈を
わかりやすく、やさしい口調で書いてくれたら
どんなに長くても、歓迎されるんじゃないのかね。
一度トライしてみる価値はあるな。

[274: 匿名さん]

＞２７２
いや〜、うまいなあと思って読みましたよ(^^;)

[275: 匿名さん]

>>273
書いてみたよ。これでいいかな？

土地の高値入札が「新築マンション価格高騰」の原因。
地価が上がれば、新築マンション価格は上がる。
デベが一社で買い叩けた時代（２０００年〜２００２年）
は、マンション価格は下がり基調だった。
公共土地（都立大跡地　大京　深沢ハウス、税関施設土地
ゴークレ　ベイクレストタワー）はその時代でも入札。
落札したデベは販売に苦戦した。

それでは、一時期に大量に土地を放出すれば、一つの土地の
応札は一社になり土地価格は下がるだろうか？

少子化で全大学の募集定員数より受験生の数が少なくなった。
それで各大学が入試競争倍率が１倍以下になっただろうか？

結果はあいかわらず受験生は有名校に集中し、不人気校は
定員割れしただけだ。

土地は同じ価値のものが二つとない。都内の国有地一斉売却も
よいものに各社が集中し悪い物件だけ売れ残る。

それならば土地の売却価格は国が設定し、ＵＲ都市機構に
一括売却する。それをＵＲ都市機構と共同売主として各デベロッパー
が売る。
それぞれ提案コンペで販売価格と企画の
バランスを審査して安くて優良な案をＵＲ都市機構が選び共同
事業者を決める。
一斉に行なえば事業者が無益な競争を避けてバラけるかもしれない。
これで庶民が買える可能性も出てくる。
民主党がこの政策を公約に掲げたら次の選挙で政権がとれるかも。

そうなると、恵比寿南の財務省宿舎も防衛施設研究所も売ることになる。
港南の都営住宅跡地定期借地権など霞んで倍率が下がって一挙両得。

財政再建にあまり貢献しないけど、野党らしい無責任さが都民ウケする。
格差社会を是正すると謳えばなおウケる。
周辺地価下落につながり資産デフレ再燃の火種という自民党の批判は、
もともと都市再生が無益な地価高騰を招いた。それを２００１年ベースに
戻すのだと胸を張って言えばいい。

[276: 匿名さん]

マザーズなど新興株がライブドアショック以降大きく下げて四分の一に
なった。
マンション市場がこの悪影響を受けないはずがない。賢いのは
値崩れする前に一旦マンションを売って割安になっている小型株に
投資する。それで数年儲けた後に、値崩れしたマンションを買いなおす。

[277: 匿名さん]

>>276
いくら株価が下がっても供給する用地がないのだから
値崩れは起きないよ。
ま、これ以上高騰もないだろうけど。
結局都心は高値安定で推移していくだろうよ。

[278: 匿名さん]

バカの文章はみんなスルーしてるから、早く消えたほうが無難だよ

[279: 匿名さん]

地価を下げるのは苦労はいらない。
今消費税を上げたらいっぺんに不況になって
今の地価では誰も家など買えなくなる。

１９９７年を思い出せばわかる。
中小企業の倒産リスクはたかまり銀行の保有金融資産が
暴落して貸しはがしが再燃金融危機に陥る。
バブルで生き延びた優良企業までも資金繰りで土地を手放す。
競売不動産が世の中にあふれて地価は下がる。

政府・日銀はやむなくふたたびゼロ金利政策、さらには
量的緩和を始める。
しかし下がり始めた地価は買う人間がいない限りとまらない。
買う人間は、個人の住宅購入しかない。
ローン減税を１５年まで延ばし、金利も地価も最低だと
国をあげて買い煽る。
買ったとたんにまた下がる。
下がり続けたら投資家も売る。住み続けるのは昔から
土地を保有している庶民だけ。
その先金利を上げる機会は見出せず
日本は永久に世界の投資家に低利資金供給する銀行の
役割を担い続ける。
なんか弱みにつけこまれ同級生にも下級生にもたかられる
金持ちのイジメられっ子みたいだ。

[280: 匿名さん]

>>278
×バカの文章はみんなスルーしてるから、早く消えたほうが無難だよ

○ボクにわからない文章はみんなスルーしてるから、何を書いても
ボクには無駄だよ

[281: 匿名さん]

>>276株が下がって底値で買った自分の家をあわててうる奴がどこにいる？

[282: 匿名さん]

日銀が利上げを短期間に４回やれば地価は下がる。
政策金利は１．５％短プラは２．８％くらいになって
アパマンローンの変動金利は３．８％で
ノンバンク借り入れは４．８％になる。
個人の短期固定の優遇期間切れも結構きつくなる。

利回りは悪化する。新築マンションを値上がり期待で
目一杯レバレッジをかけている個人投資家は
イールドギャップが小さくなり売却が増える。
入居中なら利回りで買い叩かれ値が下がる。
空室ならローン返済に窮して値引き売りも出る。

[283: 匿名さん]

利上げについては残念ながらそういう可能性は少ないと思う。

国債の利払いが連動しているから、政策金利を上げるには
とりあえず利払いが増える分だけでも税収を増やすのが先決。
所得税・法人税収入より消費税依存なのが国の税収構造。

消費税を上げるには景気拡大があきらかでないといけないが
政局が不安定ゆえに利上げも税収アップも期待薄。
８月サブプライムローン関連信用不安で利上げがなかっただけに
これから先どうなるのか。。。

[284: 匿名さん]

今週号のエコノミスト石澤卓志氏のデータによれば

一方日本の不動産ストックは土地が1214兆円
建物が1138兆円　合計１１３８兆円
（内閣府　国民経済計算）

０６年１２月末の投資対象不動産
Ｊ−ＲＥＡＴが5.4兆円
私募ファンドが8.2兆円

意外と小さい。

[285: 匿名さん]

サブプライムローン問題は米国の住宅ローン証券化市場の１割だから
大丈夫といいつつ再証券化で信用収縮の影響が広範に広がった。
（ちなみに米国のサブプライムローン証券化（仕組み債含む）市場
は約１００兆円。）

「スープ鍋に微量の毒が入ったけど微量だから平気ではなく
鍋全部が汚染された。」という信用収縮を表す表現は当意即妙。

それじゃＪ−ＲＥＡＴが下落して地価が下がるかといったら
そこまでの波及効果はない。金融機関が不動産ファンドの
資金を引き上げることは金利を支払っている限りありえない。
Ｊ−ＲＥＡＴから金融機関が資金を引き上げるのは、リートが
市場で買い手がなくなった場合、損を被るのは個々の投資家。
リートが破綻するような事態になれば、資金流失に対応する
ために保有するの優良不動産のエクィティを売らざるを得ない。
その場合でも売り先は他のファンドか不動産会社だろう。

リートの破綻は不動産投資熱への影響にはなるが、金融市場のように
流動性がないから「不動産市場」なのだ。影響は急激には
及ばない。ＧＳが銀座のビルを坪１８００億で買っても
マンション市場が急騰しないのと同じだ。

[286: 匿名さん]

×坪１８００億で買っても
○坪１億８０００万で買っても　　すいません。疲れてます。

[287: 元祖匿名はん]

多分そんなノンキな話じゃなく、潮が引けば物件買わなくなりますよ。
REITの出口なんて、かなり以前に割安に仕込めたもの以外、私募や外資が
買いますかね。REITにせっせと納めてた人たちが、再度買い戻すとでも？
何回転もしてREITに入った物件が先祖がえりを起こすと？
エクイティ毀損したら個人も年金もREITにカネ入れられなくなりますよ。

プロパガンダに誰も驚かなくなってる反面、買おうにも買わない買えない
プレイヤーは多いでしょう。少なくとも都内限定であれば。地方除いて。

都内オフィスはいいんですよ賃料上がったから急激に。もうダメだけど。
レジはどうなのよ。2003だどうだじゃなく、本気で賃料が上がらん限り、
絶　対　レ　ジ　価　格は　上　が　ら　な　い。投資なら当然の理屈。

プロが買い控えるレジをエンドが必死でロジックつけてスッ高値買いして
大丈夫？買うなって言うと貧乏人め発言も結構だが、プロの資金規模から
見ればエンド投資家なんてハナクソ以下ですよ。

自用だからいい？供給がないから？カネが腐るほどあるなら止めないが
他人に薦めたり、講釈垂れるのはよしたほうがいいぞなもし。
そういう人は都心板とやらで好きにやっとくれ。デベのお仲間と一緒に。

[288: 匿名さん]

２３区のマンション価格が下がるという妄想は、２３区すべてに新築物件が
なくなってはじめて消えるのでしょうか。

地価が再び下落して世の中全体が幸せになるとでもいうのでしょうか。

２００２年〜現在にかけてマンションを買った人は、２００５年３月危機とか
人間が住む場所ではないとかいわれるなかで、相応のリスクを負って、
資金も準備してほとんど２年以上前からモデルルームを見てまわり、自分の
納得と幾度かの挑戦の末やっと手に入れたという人が少なくないでしょう。

決して降って沸いた幸運だったわけでもない。不安と戦い努力した結果です。

これからは、国の景気がどうのこうのとかでなくて、グローバリズムの
なかで企業、個人が富むか衰えるか自分の身の振り方を自分で選ぶ
時代。
座して待つだけでチャンスが来ると本気で思っているのでしょうか。

価格動向を語るほど豊富な情勢変化すらない「２３区市場」では、せいぜい
人の書き込みに難癖つける程度のもりあがりしかないのが残念です。


結局、都市再生の規制緩和とタワマンブームは、金融危機＝地価下落の
歯止めというひとつの目的のために行なわれたことだと思います。
もう、地価が反転して地価下落による信用不安が払拭された以上
東京にこれ以上規制緩和も個人の住宅取得を容易にするための
テコ入れはないでしょう。

ここだけの話、初期の湾岸タワーの方位の悪い部屋の坪単価って１５０万くらい
だったんですよ。
当時の城南の価格とくらべてもいくらなんでも安すぎ。
西麻布でも２９０万だった時期があります。
２００２年の株安。景気低迷が
相当の危機感だったわけです。
ベンチャー経営者の中に自殺した人もいました。作ったはいいが本当に
売り切ることができるかという不安が２００２年販売当初にはあったこと
でしょう。この時期に政府に協力して都心の埋立地にタワマンを買っていただいた
方々は財務省から感謝状をだしたいくらいだろうと私は思います。
銀行⇒個人⇒不動産会社⇒ゼネコン⇒サブコン⇒職人・大量な雇用機会
さらには、家電家具に至るまで大きく消費を伸ばした。
都心の百貨店や飲食、量販店の売上げ貢献もした。


出来てから値動きもはっきりしてから、下がれ下がれとか言っている
人は一体どういう人なのでしょうか。
５年前２０代だったということは、もともとチャンスに縁がなかったということ
でしょう。今３０代のＤＩＮＮＫＳもいくらでも湾岸タワーに住んでいます。

２０年のうちにはチャンスはめぐってくるでしょう。
いま３４歳でも４６年は先がある。

待ってこれ以上安くならなくても、注意してみていたらチャンスは必ずあると思います。
２００３年以降供給の港区の１２０００戸を底値で買えた人は
たった１２０００人しかいないわけで、相応に注意力のあった人というべきです。すでに、住宅情報マンションズは、２３区が一枚のページに統括されましたよね。
城北、城東にしか目だった大規模物件がない状況で、このままいけば
１年先も今の物件が残っているだけ
もう、２３区で土地を仕入れてマンション分譲するには地価があがりすぎて
いるのだと思います。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44427/
ここも全然書き込みがないですし

幼稚な環状論は私の尊敬するスレ主の望むところではないでしょう。
根拠を示して書けば、話は専門的にならざるを得ない。

[289: 匿名さん]

元祖匿名はん。こんばんわ。

上がらないは同意です。しかし下がるというお考えの根拠をお教えください。

国を挙げて住宅景気をもりあげて、反転した結果、これからは地方の
地価上昇＝都市開発投資を延ばしていくべきでしょう。

都市再生　特区は全国に展開していて大阪でも梅田北ヤード
仙台でも五橋近辺の通り沿いなど実際に再開発促進してきた。

地価が下落して困るのは、投資家なんてケチな話でなく金融の
世界全体じゃないですか。

地価が下落してその先どうなるんですか？
私はあなたの言うことが全然理解できないです。

[290: 元祖匿名はん]

買えててよかった俺偉いとか、買えないくせに僻むな貧乏人とか
そういう低レベルというか茶飲み話はブログか、他すれでデベとやって。
上がって欲しい、下がって欲しいも同じ。
過去数年などプロから見れば、上がるのは自明だったわけで。
要は上げ方、上がり方の問題。
マージン一気に食い潰して独走してどうするよ。
そもそも大手デベにせよ、この10年の不動産相場で言えば後発も後発。
用地高値漁りで潰しあってもしれたことか。客が付き合う必要なし。
みんなお人よし過ぎますよ。

[291: 元祖匿名はん]

こんばんは。

私、不動産価格が下がるって書きました？
欲かいたデベが想定利益逸失するだけという意味で
オーバーシュート分は普通にさがるでしょ。

Valueが下がると言ってない。値段が下がるだけ。
AskingでもOfferでもいいけど。

がっついてBidして内輪で上昇したマンション用地の「地価」など
下がろうが実体経済に影響ない。デベがてめーで勝手に苦しむだけ。
ファンドもデベの用地取得なんて冷めた目で以前から見てますよ。

賃貸マンションにしてもう値段が上がらないのに
分譲にしてドンドン値段が上がるなんてことは、普通にない。

[292: 匿名さん]

それを聞いて納得しました。
豊洲を買う人も、これから晴海を買う予定の人も「下がらない」なら
安心して買えますよね。
誰も実需で値上がり期待はしていません。
下落が建物経年劣化分程度で（定額の償却率で0.022でしたっけ？）
でもって、物価上昇が今後平均２％あれば地価がさがらなけらば
買った意味があるというものです。

[293: 元祖匿名はん]

それと住宅ローン評価にもＬＴＶとＬＴＰの概念がシビアに入ってきたら
マンション価格は下がるでしょうね。プロは今それに直面だから。
そうなるかはわからないけど。ローンじゃぶじゃぶで値上げだけ続いて、
掛け目一定となると最終サブプライムと一緒になってくわな。

[294: 元祖匿名はん]

おい、俺の意見を勝手に歪曲するなよ。

今のPriceがValueに対して適切だなどと、俺は一言も言ってない。

既にスッ高値との認識だ。

[295: 匿名さん]

新築は土地がなければ供給がないですよね。
閉店したスーパーに客は来ないです。
三番町なんかくまなく歩いても、どこにも建てる余地などないくらい新しい
マンション、と古いオーナー一棟所有の賃貸がひしめきあって
そのなかに都営住宅が建っていたりします。

法的制限も含めて、最大限の規制緩和をした過去５年に
建つべき土地はすべて建ったという気がします。
私の住む土地もどこにもタワマンの建つ余地はない。
あるのは時間がかかりそうな老朽マンションの建替えだけ。

新築の出物は、１０年分を４年くらいで吐き出した。そういう感じがします。
その１０年分の３割程度が形はさておき一棟貸し賃貸に回った。
そりゃ当然でしょう。その結果昔に比べまともな賃貸が増えた。
よけいに新築需要はなくなる。
ご存知のようにマンションは、土地の話はゼネコンがデベに持ち込み
ます。地主は売るより貸すほうがいいから中小は軒並み自前の
賃貸マンションです。そういう意味で「値がつかない」のが都心の
近況です。

おっとここは２３区スレでいたね（＾＾；

[296: 元祖匿名はん]

「１．３×１．３／０．８／０．８」戦略のデベが便乗しようとするな。

[297: 匿名さん]

>>294
おまえの書き込みも低レベルだから
他でやってくれ

[298: 匿名さん]

>>292
これからの東京の開発計画見ると東高西低なのは明らかですから、
持ち家希望の人は割安な東京駅から東側狙いが鉄則ですね。

銀座の出店も盛んだし、
この秋には東京駅にツインタワーができるし、
日本橋、大手町と開発計画が目白押し。
永代通りが金融街化される計画もある。
デジタルワー効果もかなりなもんだろうし。
そんんなこんなで、東側の方が将来性があるだろ。

いまさら新宿、渋谷、池袋でもないだろ。
と言っても、親元近くしか選択肢が無い人はご愁傷様ｗ

[299: 元祖匿名はん]

気に入らない見解を低レベルとしか受け止められない己がレベルを恥じては。

[300: 匿名さん]

＞元祖匿名はん

中古物件は時間とともに確かに「下がる」でしょう。
ことに都心の１９８１年以前のものは耐震診断が義務化された千代田区
では明白に価値が二分するでしょう。建替えは恐らく地区の再開発という
流れにつながると見ています。


不動産市場にそもそも相場性というものがあるのか
最近の「不均等な地価上昇」をみて思います。

私には固有性個別性が強く感じられます。
平均値はさして上昇しないけど、格差だけが拡大している。
また「二極化」で片付けようとしていると笑われそうですね。

昔は都心でも３３０万／坪が上限だったのが、気がつけば価格格差が
たった３年でここまでひろがりました。
バブルの時期は格差は開かずに相場として全体が底上げされた感が
強かった。

おそらく、大阪も仙台も建設ラッシュの地方都市は「物件価格差」が
開くのではないでしょうか。新築は土地がなければ供給がないですよね。
閉店したスーパーに客は来ないです。
三番町なんかくまなく歩いても、どこにも建てる余地などないくらい新しい
マンション、と古いオーナー一棟所有の賃貸がひしめきあって
そのなかに都営住宅が建っていたりします。

法的制限も含めて、最大限の規制緩和をした過去５年に
建つべき土地はすべて建ったという気がします。
私の住む土地もどこにもタワマンの建つ余地はない。
あるのは時間がかかりそうな老朽マンションの建替えだけ。

新築の出物は、１０年分を４年くらいで吐き出した。そういう感じがします。
その１０年分の３割程度が形はさておき一棟貸し賃貸に回った。
そりゃ当然でしょう。その結果昔に比べまともな賃貸が増えた。
よけいに新築需要はなくなる。
ご存知のようにマンションは、土地の話はゼネコンがデベに持ち込み
ます。地主は売るより貸すほうがいいから中小は軒並み自前の
賃貸マンションです。そういう意味で「値がつかない」のが都心の
近況です。

[301: 匿名さん]

上がるとか下がるとかくだらないことは他でやってくれって
言ってる割には自分がいってるんだから救いようがないわな

[302: 元祖匿名はん]

あのな、俺は上がって欲しいとか下がって欲しいとか
チンケな書き込みしたことないよ。あんた方と違って。

[303: 匿名さん]

東京で今元気な不動産は、商業、ホテルでしょう。９月１日ペニンシュラと有楽町の
複合商業ビルが同時にオープンします。

渋谷西武も、東急本店も死にそうなほど景気が悪そう。もともと渋谷は東急の
沿線客が頼りの郊外広域集客の商業拠点だったのが、途中の高島屋ＳＣの成長と
消費に積極的な人々が港区、中央区に移住したことで、中央線、小田急、京王と
いう広域郊外集客拠点の新宿に大きく遅れをとったようです。
百貨店業態そのものが、時代の波に洗われて、郊外はＳＣ、都心は高所得者向け
の立地に二分したのでしょう。

国が冨の再配分を公平に行なえない以上、小さい政府になって財政コスト
を下げて、安全と安心だけを守ってもらいたい。

社会のなかで格差が広がれば、治安が確かな場所が人気になる。
かつては高級住宅地といわれた田園都市線宮前区も９０年代から
妻が夫を殺す事件がおきたり
２０００年ではトンネルで殺人事件がおきたりする。

都心のセキュリティーの高いマンションが一番心安らぐ場所になっていく。
そんな気がします。

マンションはすでに表象価値（ブランド価値）のようなものを持ちはじめて
いる気がします。ことに新開地は、商業環境や街づくりの質が
あたらしい立地の価値を生むように感じています。
収益還元法もわかりますが、価格はあくまで想定にすぎませんし
家賃は経済価値。
個人の満足に個人が支払う価値は、人それぞれでいいのでは？

実際、郊外のマンションに住んでいる人が都心のマンションを羨んで
いるようにも私には思えませんし。
資産価値は相続した段階では大きく違ってくるとは思いますが。

[304: 銀行関係者さん]

でもさー金利面では一次取得者層にとってラストチャンスに近いよね。国内金利が正常化に向けて動き出してた中、これだけ長期金利が下がってくれたのは奇跡。

元祖さんは現状新築相場が賃貸利回りから見て割高との論拠で、そりゃファンドや転貸目的の人にとってはそれが正解なんでしょうが、過去の分譲価格推移において賃貸利回りに見合っていた時期がどれ位あったの？デベの強気のプライシングに腹が立つのは私も同じだけど、理論価格で買えるのを待ってたらエンドはいつになったら買えるんでしょうか。

[305: 元祖匿名はん]

単に買わなきゃいいのでは。
客にそっぽ向かれりゃ勝手に降りてくるでしょ。
過去も未来も単純な人たちですから。

新築坪単価が上がるなら、賃料坪単価も上がらないとおかしいでしょ。

明らかに賃貸の優位性が高いよ、都内レジは。法人自営でなくても。

瞬間的に金利下がったからってデベの値上げを甘受する域まで至らず。

[306: 元祖匿名はん]

そもそもあなたが言う表象価値をその効用的に孕んでいる自用レジが

輪をかけて、デベの利益が名前を変えて、表象価値のフリをする。

地縁的選好性がないエリアに魅力があるフリをしていずれ梯子をはずす。

収益還元とこれ以上乖離していくのに、まだ都合のいいこと言い出す輩は

マルチ商法と同じセールス。

[307: 匿名さん]

>>304
若い人は長期金利に１．５％の優遇で２．６％で１０年固定が借りられる

でも親会社退職して子会社にいく５０代は、この際変動で借り換え優遇１.2％とかつけて1.425％というのも大変魅力ですね。

社宅を出る５０代も優遇で２．６％で１０年固定

借り換えできないのは２年前に購入した皆さん・・・ですか。

でも私は変動でも２年〜３年は平気という気がする。
１．２％優遇なら４回利上げがあっても固定よりは安い。

長期金利が低いというのは、利上げの見通しを市場が低いと
読んだ結果だから
今が金利がベストではないかも。

優遇するのは、新築マンションが激減したゆえのローンの借り入れ激減と
各種金融機関が増えて競争が激しいから。

へたしてサブプライム問題が長引いて金融不況になって、
利下げもあったりなんかして・・・今が金利がベストかどうか？？
勉強不足でまだわかりません。

[308: 匿名さん]

＞元祖匿名はん。
私、実は建築学科出身で都市計画の教授からそういう教育＝洗脳
を受けているんですね。
米国のスラムクリアランスとか、ダウンタウンの再開発とか見て
まっとうに感動してしまう。
バッテリーパークシティーとかみて、感動してオリンピア＆ヨークが
倒産したとかバブルのことは全く無関心でした。
つい芝浦物件とか色が似ていて欲しくなったりします。
ミーハーな人間だからブランドバリューを信仰しちゃいます。
でもデブであることは認めますが断じて私はデベではないです。

[309: 銀行関係者さん]

私も不動産業界担当しているので物件価値は収益還元で決まるべきものとは思っていますが、じゃあ2004年頃に新築マンションが「利回りが良いから」と買われてきたかというと、そのころも「家賃よりもローン支払額（勿論35年、当初2年固定）の方が安いですよ」という話が決め台詞だったのでは。みんながみんな元匿さんのように客観的に見ていられる訳ではなく、ただ「先輩が一昨年買ったマンションより駅遠なのに1000万円も高いなんて・・・」という比較感で様子見している位ではないか。都心物件を握っているのは総合不動産が大半なので、エンドが我慢比べで勝てるとは思えない。

[310: 匿名さん]

>>303
都心部への人口集中もまだ始まったばかりですよ。
地方出身者比率の増加とともに、都心部の人気は上がる一方。
比較的買いやすい東京駅から東側にどんどん人が集積して、
商業地図も大きく変わって行くよ。
デパート同士の提携をみても、東京駅、銀座周辺を強く意識している。
電鉄系のデパートは将来苦戦して行くよ。都心部に店舗が無いからね。

[311: 匿名さん]

デベロッパーの中で淘汰の動きがでてきています。

いわゆる新興カタカナデベや、
エコノミータイプを大量供給しているような専業デベの物件は、
在庫を抱えきれなくなったり、会社の行き詰まり放出で、
実際価格が下がるケースが出始めるかもしれません。

一方、真の都心で、財閥系など余裕あるデベロッパーの企画した物件は、
待っていてもなかなか下がっては来ないでしょう。

購入層が二極化するのにあわせて、
供給側も二極化していくのでしょうね。

[312: 匿名さん]

ていうか、もう百貨店の時代は終わった。だから業界再編。
若者ターゲットという考え違いをした西武は単に野球のチーム
というだけになる。池袋西武は、横浜そごうの出店みたいに
そごうカラーが強い。高額所得者中心の呉服屋商売の三越は若者シニアをカバーする
伊勢丹と一体化。

昔は、街に出る＝百貨店に行くということだった
今は百貨店が品揃えでデスティネーションになりえない。
外商さんに電話すれば電器屋より丁寧に取り付け修理もして
くれる。季節にはカタログにマルをつければリストの先に
贈答品を送ってくれる。
高品位無店舗販売が現在の百貨店の実像。
高額所得者の消費は街では行なわれない。百貨店に必要なのは
店舗の立地ではなくお得意様のリスト。
店舗はお得意が暇つぶしに来るサロン。

それでも日本橋の百貨店に行くより、銀座のブランドショップを
のぞくほうが、暇つぶしとして数倍楽しいし
豊かな気分になれる。気軽に美味い食事ができる。良い酒が飲める。

銀座は街自体が大きな百貨店のように祝祭性のある場所になっている
実は、ここまでグレードの高い商業に特化した街区が
一キロにわたって続くストリートは少ない。
表参道と銀座の商業集積の優位性は、百貨店店舗の比ではない。
１０年前、銀座はどうやって活性化するか悩んでいた時期がある。
表参道、銀座の街の変化を見るだけで景気が大きく上向いた
ことがわかる。

地価が上がることは全然悪いことなんかじゃない。そこに大きな
金が落ちた証拠でもある。
円安だから今はＮＹに行きたいと思わないが、ＮＹに行かなくても
東京の街もそこそこ楽しくなったような気がする。

[313: 匿名さん]

マンションデベも時代遅れで業界再編に向かう。彼らは管理会社で稼ぐ
目的でマンションを大型化し管理の収益性を向上させてきた。
ビル管は小口建設業、設備保守、警備、清掃などのサービス業の元請。
２０００年以降できた首都圏５０万戸、約５０００棟の年間管理業務受託費
だけで１０００億円／年の新規市場ができたことになる。

これにららぽーとなどのＳＣ、や賃貸マンションのＰＭ受託サブリース
仲介など加えるとこの業界のマンションビジネスは、販売などと
いう波の激しいところは実はどうでもよくて長期のランニング利益と
長期修繕で息長く食って行こうという意図なのがわかる。
これからは、マンコミ板も主流は「管理板」だ。

[314: 匿名さん]

サブプライムで下がった株価もブッシュとバーナンキの万全の
体制で望む姿勢でひとまず回復基調みたいだ。

雨降って　地固まる

・・ていうか、株価が調子いいとここの板に人が来るね。
オレは毎日いるけど

[315: 大学教授さん]

>>312
さらに先を見て行くと表参道の地盤沈下もありえる。
西側近郊の富裕層の高齢化は顕著。
新富裕層の都心回帰は顕著。

いずれ、西側近郊の戸建富裕層の数は高齢化で加速度的に減って行くから
その時都心から外れる表参道にわざわざ足を伸ばす都心部居住富裕層が
どれだけいるだろう？
湾岸部はまだまだキャパがあり、１０年もすれば富裕層の集積は
かなりの数に達するだろう。
これらを考えると、銀座エリアへの一極集中、一人勝ちが見えてくる。

また、今日の日経にも出ているが、大手町の連鎖開発が進んで、
マンハッタン化。仲通りへのブランドショップ集積が進むと、
山手線をはさんで２つのエリアにブランドショップ集積エリアが
できあがる。江戸情緒を強調した日本橋エリアを合わせた３つのエリア
の回遊性は、東京駅の大改造でますます増えて行くだろう。
地方、アジアを含めた全ての富裕層にとって、年を重ねて行くにつれ、
都心部の魅力は増して行く。高級ホテルの集積も続く。

これからの１０年間の都市構造の大変革により、
地価も不動産価格も大きく変わって行くだろう。
さらに上がるところと、横ばいから下落に移行するところ２つに分かれる。

[316: 銀行関係者さん]

今の都心回帰はひとえにマンション価格の下落が引き起こしたもの。
マンション大量供給が始まったのが94年、23区の坪単価も一般人に手が届くレベルまで下がったことで、96年以降都心の人口増加が顕著になった。その後も10年間マンション価格は下がり続け、2004年頃は団塊Jrの平均的サラリーマンでも都心とは言えないまでも湾岸タワーを買えるようになった。
この2年の価格上昇で単価は一気に94年水準を超えてしまった。今後はごく一部の富裕層がちょろちょろ入ってくるんだろうけど、人口構成を変えるような都心回帰はもうお終い。

[317: 匿名さん]

元祖匿名はん

自分では認めてないようですが、あんたどう考えても下がる論者だよ。

でも実際下がってないこの状態はどう捉えてるのかね。

秋になればさらに高値をつけたマンションが発売されるよ。

結局、マンションの値段が下がらないから、下げようとして不買運動してるんじゃないの？

理屈こねてるけど、ひとつも当たってない。
笑わすなよ。

[318: 匿名さん]

９月になって、中古市場のチャレンジ価格物件が増えてきました。
ただ、以前から売れ残ってるチャレンジ価格物件の在庫も多い。

秋の住宅販売シーズンが始まって、中古の買い手がどう動くか興味があります。
だって、来春には大量の築浅物件が中古市場に出てくるでしょうから。
来春の中古市場を占う前哨戦って感じかな。

[319: 441]

REINS見てると、8月も更に中古価格は上昇し、取引件数までyoyで
増加してますな。
とはいえ、まあ天井になって欲しいという気持ちは良く分かります。
今年の5,6月あたりでも買っておいたほうが良かったと言ってももう
後の祭りですしね。

金利もなんかすごい下がってますし、買い時ですが、正直もはや
買うべきものがどこにあるのか分からない。枯渇もいいとこだね都心周辺は。供給が減って価格が下がる可能性は無いが、せめて高原状態であって欲しい気持ちは理解できます。

[320: 匿名さん]

確かに、上がるのが既定路線だった金利の動向が、米国の不景気突入で、微妙な雰囲気になってきているのが、ホント読みにくいですよね。
2005年、2006年と２年連続で30％程度の上昇が続いてきただけに、そろそろ踊り場ではとの観測から、様子見が続いているんだろうけど、GSの銀座ティファニーで、やはりまだ上がるのかとの見方もでてくる。
国債の問題があるから、金利は上がってもせいぜい３％強との見方もあるから、ネット利回りで４％後半みれれば、思い切って買いでいいだと思うけどね。ま、都心部マンションの今の値付けだとせいぜい３％強のネット利回りだから、ちょっと腰が引けるけど、希少性の高い３Ａ物件であれば、まだ買いたい気はするね。

[321: 住まいに詳しい人]

>>317
>でも実際下がってないこの状態はどう捉えてるのかね。

せっかちですね
これからの動きを語っているのだから
まだデータに現れていないのは当たり前でしょ

でも、アエラの記事にも出ていたけど
プロは天井に達したことは気付いているよ

というか、マンション販売の場合
売れない場合は販売を遅らせる
その後、最終的に値引き販売をしても
それは統計データに反映されないから
実際にデータで値下がりが確認出来るのは
次ぎの物件が販売される半年とか１年後になってしまう

[322: 匿名さん]

アエラを信じるのならね。

[323: 匿名さん]

あがるっていっている人たちも上がるのは東京、都心の話なの？
だったら、上げどまりなんじゃない？
やっぱり全体的に上がらないことには先が見えているでしょう。

[324: 匿名さん]

7月の23区のマンション平均価格、7109万円だって。
たしかに60平米台の部屋とかを入れると、
そのくらいの値段なのかもしれないですね。
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200708130241.html

[325: 住まいに詳しい人]

>>232
そーいう脳天気な方は
都心なら1989年当時の＠3000万円くらいまで一気に行くと
思っているんじゃないですか？

[326: 441]

20年前と同じ道を日銀が歩んでいる以上、今回もそうなったということ。
既に価格上昇は一時的なもので無い。相当の値上がりになった。
高級住宅地以外で急速に価格が上昇している動きは、そりゃいつかは
落ち着いてくるでしょう。郊外にも既に波及しているわけですし、大分いいところまで来たかなという気がします。ここで日銀が段階的に利上げができれば、高原状態の可能性が高かった。

しかしながら、日銀は段階的に金利を上げる必要があったにも関わらず、今回できなかった。このジャブジャブのマネーによって、この先家賃上昇に伴って更に価格が上がってくる可能性があるわけで、中期的に前回のバブルを越える水準に達してもなんらおかしくないと思います。

結局、何の反省も無かったということだ。歴史は繰り返す。
誰が前回のバブルを超えることが無いと決め付けたんだろう。それが不思議だ。

[327: 住まいに詳しい人]

>>236
根本的な話ですが
金利政策で資産インフレは抑制出来ませんよ
20年前だって資産インフレを止めたのは総量規制だったわけで

[328: 441]

資産インフレを止めたのは本当に総量規制だったのか、
しっかり調べた方が良いのではと思いますよ。

[329: 匿名さん]

＞326
確かにそうなんだよね。
前回は西ドイツが、とどめの利上げをやってブラックまんでーが起きて、副作用として日本の過剰流動性に拍車がかかり、皆さんご案内のとおりの顛末となった。

でも、今回はまだこれから起こるか起こらないかのレベルなわけで、銀行への行政指導レベルで、ある程度はコントロールできる状況にあるんじゃない。

いずれにしても、この９月はら本格的にはじまる超都心部高額物件の動向とMSやGSといった最も感度レベルの高い買い手がどの程度、動くかで今後２、３年の動きが決まってくるってとこじゃないですか。

[330: 匿名さん]

時価会計制度への移行と、保有土地不動産の放出切り離しで、
土地価格の乱高下による企業への影響は、
前回バブル時よりは軽減されているのでは。

土地を担保に借金を重ね、それで土地を買うような、
ダイエー型のまともじゃない企業はもうないでしょう。

[331: 匿名さん]

たしかに株については、80年代バブルやITバブル時の高値を抜いた
銘柄がかなりある状況だよね。
そう考えると土地だって前回バブルを越えないって考えるのは
一種の固定観念か、妄信的な思い込みなのかもしれない。。。
前回より今の方が見方もシビアだし、少子高齢化が進むから
日本全国で前回みたいに土地が上がることは、流石にないだろうけど
昨今の再開発で魅力が増した都心部とか場所によっては
バブル後高値を抜くとこが出てきても全然不思議じゃないよね。
なんだかんだ言ったって、89年当時と比べても、
日本のGDP規模は確実に上がって来てるし、人口が減っても
労働生産性の向上で今後も上昇が予想されてる訳だし。。。
少子化で土地買う奴がいないって言っても、
前回のバブル時だって、地価を競り上げてったのは、
庶民の実需買いなんかじゃなくて、法人や投機マネーが
中心だったんだから、経済が好調を持続すれば、
いずれ企業とかもまた土地とか美術品とか買い出すかもしれない。
また、地上げ屋とかも復活してきてｗｗｗ

[332: ビギナーさん]

投資は、エンドがついてこなければ破綻する。

[333: 匿名さん]

株にも利回り期待と値上がり期待があるように不動産でも収益利回りでの評価と希少性からくる値上がり期待がある。後者に該当するのは、麻布や青山の高級住宅地やランドマークマンション、田園調布や成城の住宅地などが対象となる。
前回のバブル時との比較でいうと、麻布・青山の土地やマンションは、まだ1/2、田園調布や成城でいうと、まだ1/3程度の水準。
不動産相場を見る場合、まずは銀座の商業地から動き出すことを考慮すると、銀座が上がり続けていることと、上記の超高級レジデンスの相場水準バブル時比較低水準であること、おまけに当面、金利が大きく上がる可能性が低いことから考えると、上昇ピッチが緩まることはあっても、上昇傾向が止まることまではないだろう。

[334: 匿名さん]

上がる派の皆さんに質問です。

地価が下がり続けていたほんの４−５年前までと、現在及び当面の将来とで、何が決定的に違うのですか？

金利水準ですか？
物価水準や上昇率ですか？
実質及び名目経済成長率ですか？
富裕層の数ですか？
世界経済動向ですか？
個人所得の伸びですか？
個人保有金融資産金額ですか？
原油価格動向ですか？
海外不動産市況ですか？
サブプライム問題ですか？
米国景気減速懸念ですか？

それとも、気持ちの問題ですか？

そして、それが何故今後も継続し得ると予想できるのか、答えなさい。

[335: 441]

不動産への資金流入量が決定的に違う

世界的な低金利によって今後も継続し得る

[336: マンション投資家さん]

『答えなさい？』
なぜ上から目線なんだ？？

[337: 匿名さん]

金が入ってくるから上がるのか、

上がるから金が入ってくるのか、

バブルの時は、どっちでした？？？

[338: 匿名はん]

この数日で何故か値上り派が増えているような気が。。。
やはり株式市場の持ち直しがあるのかも。。。
株式とか不動産の投資する人は実際にはLongから入る人が多いのが事実。特に不動産をShortすることは物理的に難しいし。。。

ホント相場は難しい。。。
相場が一方に傾き、みんなが同じ方向を向くと何故か相場は反転する。
為替、株、商品もみんなそう。

個人的には不動産は値下がり派が健在な限りは、値上りするんじゃないでしょうか。評論で言ってもしょうがないので、私は値上りに賭けております。

[339: 匿名さん]

値上がりに賭けて、投資をしているということですか？

[340: 銀行関係者さん]

バブルのときはそもそも入る金が少なかった。
物件は生で企業や個人が持ち、ローンは専ら銀行。もちろんリコース。
意外に思われるが、当時の不動産取引件数は驚く位少ない。取引のない中
株でいえば気配値だけが上がり続けた状態。実態が薄いから総量規制、つまり
ローンが出なくなった瞬間に不動産バブルが崩壊した。

今はREITが契機になり、不動産の流動性がかつて無いほど高い。不動産利回りと金利のイールドギャップも依然高い。外資だけでなく、REIT、私募ファンド、デベ等多彩なプレーヤーがそれぞれのバリューアップ能力を裏付けに不動産を買いに来るから、なかなか下がらない。

不動産を取り巻く環境がバブル期や90年代とは別のステージになっているのだから、昔ながらの不動産屋や個人投資家が「高すぎ、もう上がらない」と言っているのをよそに取引価格は上がり続けている。

[341: 匿名さん]

まあ、バブルの頃は、不動産なら何でも上がる、と信じ込んで大失敗
こいた連中が死屍累々だったわけだが、

いまは、個別不動産を選別して投資してるから、個別不動産毎にきっちり
評価して投資しないといけないってこと。

銀座のティファニーが上がったから、まだまだあそこも上がる、ここも
上がる、ってのは危険な素人考え。売買の詳細条件が分からない限り、
その妥当性も評価できない。ＧＳはティファニーとの間で長期賃貸借
契約を結ぶわけだが、その契約から生じるキャッシュフロー水準とかが
分からないと、割高か否か判断できない。また、その水準が分かったと
しても、近隣類似物件が同水準のキャッシュフローを生み出す保証はなく、
そうしたところを確認せずに浮かれるのは　ただのうまとしか。

[342: 匿名さん]

ＲＥＩＴも、不動産関連会社の株も、shortできるでしょ。

[343: 匿名さん]

まあ、簡単に言えば、こういう図式

米国サブプライム問題炸裂　→　米国不動産市場崩壊（景気後退）　→　米国不動産市場から投機資金が流出　→　金利も安く、物件価格もバブルが行き過ぎたNY,LDN、HK辺りより割安っぽく見える東京市場へ流入　→　外資金融やファンド的には、まだまだ金あって運用しなきゃならず、いま東京マーケットしぼんでは困るので、とりあえず一発花火上げよう　→　外資同士で商談成立をボーンと発表（GSとティファニーのケース）　→　アフォな個人は釣られて高値掴み、懸命な個人は様子見でセーフ　→　目ざとい外資はアフォな個人エンドや日本の投資家に売抜けサヨナラ　→　外資資金が東京から逃げて東京市場崩壊　→　高値掴みの連中は死屍累々

[344: 匿名さん]

ゴールドマンなど米証券大手４社の利益見通しを下方修正−リーマン
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=infoseek_jp&sid=aYSVMDdvCc6...

８月30日（ブルームバーグ）：米証券大手リーマン・ブラザーズ・ ホールディングスは30日、同業のゴールドマン・サックス・グループと
モルガン・スタンレー、メリルリンチ、ベアー・スターンズの利益が 2008年末まで予想を下回るとの見通しを示した。
米サブプライム（信用 力の低い個人向け）住宅ローン市場の混乱を理由に挙げた。

リーマンのアナリスト、ロジャー・フリーマン氏は顧客向けのリポ ートで、ゴールドマンの株価見通しを214ドルに、
モルガン・スタンレ ーを81ドル、メリルリンチを106ドル、ベアー・スターンズを142ドル に引き下げた。
また07年第３、４四半期と08年通期の利益見通しも下 方修正した。

[345: 匿名さん]

まあ、GSの思惑どおりにはいかんだろう

あんなの、今後何倍にも上がるわけないしね

数年後に売るときは下落して大損こいて日本市場撤退

責任者は当然クビ

それが外資の掟

[346: とくめいはん]

まあ、簡単に言えば、こういう図式

米国サブプライム問題炸裂　→　米国不動産市場崩壊（景気後退）　→　米国不動産市場から投機資金が流出　→　金利も安く、物件価格もバブルが行き過ぎたNY,LDN、HK辺りより割安っぽく見える東京市場へ流入　→　外資金融やファンド的には、まだまだ金あって運用しなきゃならず、いま東京マーケットしぼんでは困るので、とりあえず一発花火上げよう　→　外資同士で商談成立をボーンと発表（GSとティファニーのケース）　→　アフォな個人は釣られて高値掴み、賢明な個人は様子見でセーフ　→　目ざとい外資はアフォな個人エンドや日本の投資家に売抜けサヨナラ　→　外資資金が東京から逃げて東京市場崩壊　→　高値掴みの連中は死屍累々

[347: 匿名さん]

GSの断末魔の叫び声か

本国ボロボロになると、穴埋めのためにも短期的にボロ儲けできないと
マズいから、一気に短期勝負に出たね

ここで、関連不動産物件や関連銘柄を上げといて、そこで儲けようって
魂胆。実に浅ましい。

やっぱ、人間の●●か、、、

[348: 匿名さん]

ここのスレに、

「実は経済に善悪はない。損得と賢愚の差があるだけ」

てな内容を定期的に書込んでる輩いるよね。

どうやら、人間としての「魂」が腐ってるようだ。

猿知恵使って、他人を出し抜いてでも、金儲ければ勝ち、という価値観。

ルールすれすれでも、捕まらなきゃＯＫ　的な価値観。

ホ●エ●ンやム●カミを例に出すまでもなく　「善悪」の基準がない猿は、

結局　単なる愚者に過ぎず、最終的に大損し、多くのひとびとに罵られ、

その人生の末路は　あまりに暗くて　寂しい。

そうなって、初めて分かる　自らの愚かさよ。。。

[349: 銀行関係者さん]

>343,346
サブプライムで行き場を失った資金がNY、LDN、HKあたりより割安っぽく見える東京市場に流入する、というのは判るのだが、投資家とユーザーが仮装売買的な動きをしても得にならんだろ。東京からEXITして次はどこにいくのよ。上海の不動産は開示レベル・施工技術面で信用力が低く、リスクに敏感になった資金が向かう先としては不適。ドバイは経済力対比明らかに過大。経済力・低金利・不動産の信用力を兼ね備えたマーケットとしては、東京くらいしか思いつかないのだが。

[350: 匿名さん]

ＮＹ，ＬＤＮとかのバブルがじきに弾けるから、そこで底値買いでしょう。

ただ、バブル崩壊で、本国は大損こくから、いってこいだけどね。

今度は、日本のファンドとかが、その辺を買い漁ってやれば良いとは思うが。

あとは、日銀の利上げと長期金利上昇のタイミングを見極めて、サヨナラでしょ。

[351: 大学教授さん]

住宅地に関しては前回のようなバブルは発生しないでしょう。
産業構造が変わって、
湾岸部と東南部が都心部に加わり、
都心部のキャパが大きく倍近くになりましたから、
そのおかげで、都心回帰と言う大きな人口移動も発生し得た訳ですが・・

[352: 441]

346とか、347とか、不動産慎重派の人たちから見ても嘆かれる
ほどのレベルの低さですね。

[353: 大学教授さん]

人間には第六番目の要求があります。
その要求とは「コミュニティー発展要求」です。
マンションや地域、国など、自分が所属するコミュニティー全体の発展を
望む要求です。
この要求はこれからのマイホームの価値を決める重要なポイントと
なります。
これまでのマイホーム購入で住む場所を決めるときは「住みたい場所に
住む」というよりも「買える場所に住む」とでもいうような、経済的な
事情が優先されがちでした。結果として現在、近郊、郊外のベッドタウン
の多くが地域の発展性が無いことから敬遠され、徐々に空き家が目立ち
始めています。
本格的な人口減少や少子化・高齢化社会に突入し、放置しておけば
この事態は悪化するばかりだろうと予想されており、国は近郊、郊外の
治安の悪化やスラム化を懸念しています。
そこで、これから住む地域を選ぶときのポイントとなるのが、「その地域
の発展性・将来性が高いかどうか」。高くない地域では国が危惧する
とおりのことが起きてしまうでしょう。
発展性・将来性が高い地域は人を惹きつける魅力を備えているもの。
そんな地域に人は引き寄せられるように集まります。
人が集まる地域は経済も動き、住みやすさが増し、結果として地域の
不動産の価値も高まるでしょう。
未来の日本は、価値を保ち続けられる一部地域と、そうでない大半とに
二極化していくことが予想されます。
これからは、自分自身がその地域の発展性に確信が持てる地域を選ぶ
ことが大切なのです。

[354: 大学教授さん]

地域間格差の広がり

首都圏格差
県民１人当たり所得、１９９６年から２００４年推移。
東京都　４２８２千円→４５５９千円　６．４７％増
埼玉県　３３２４千円→２９５６千円　１１．０７％減
千葉県　３１１６千円→２９７６千円　４．４９％減
神奈川県　３５７６千円→３１７４千円　１１．２４％減

地域ブロック格差
関東　３５５６千円→３４２７千円　３．６３％減
近畿　３３２１千円→２８６８千円　１３．６４％減
近畿ブロックから東京への人口流入は拡大して行くだろう。

[355: マンション投資家さん]

GSは円高を予想して物件の購入をしたんだと思う。
賃貸でキャッシュフローも出るし二重取り。（海外投資家にとってのみ）
てか、私のような投資家ならすぐにそう理解できるんだが、
不動産しか見てないと視野が狭くなってそんなことすらわからないのか。

[356: 匿名さん]

>>355
ナンセンス。

円高予想するのは勝手だが、不動産みたく流動性低い資産に投資する必要はない。ＲＥＩＴとかに紛れ込ませるつもりかも知れんが、円高前提の高値掴みなら、ＲＥＩＴのパフォーマンス悪化させるだけで、国内投資家にとって魅力なし。そんなのに手を出すのは、円高頼みの間抜け投資家くらいだろ。円高狙いなら、元本割れリスクのある不動産やＲＥＩＴなんかじゃなく、元本保証の円定期預金か定額貯金にでも預けてりゃいいよｗ

[357: 匿名さん]

そうかな。
為替の見通しも当然に織り込むと思うけど。
例えば、今、ユーロ圏の不動産を買う投資家は日本には少ないのでは？

[358: 匿名さん]

>>不動産みたく流動性低い資産

いつの時代の話ですか？

[359: 匿名さん]

だから、ＲＥＩＴに入れれば、パフォーマンス落ちるだけ。

現物不動産のままなら、流動性低い。この金額の物件、今日売ると決めて明日売れるわけない。そういうリスクを不動産で取るのは、莫迦ｗ

[360: 匿名さん]

なんか、ＧＳボコボコやね。

まあ、常識ある人から見れば、当然の反応。

[361: 匿名さん]

>>360
あなたよりはマシだと思いますよ

[362: マンション投資家さん(355)]

>>357
その通り。外資が日本の不動産を買うのは円が安いから外貨で買う。
将来の値上がりを見込んでるわけじゃない。
不動産ならキャッシュフローも生むから二重においしい。
数年後には1ドル80円くらいになってるかもね。

[363: 匿名さん]

だから、高値掴みするってのは、やっぱり　莫迦

中長期的に円高予測して、円資産をドルで買ってもいいけど

それって、不動産に限らない

高値掴みで、物件価格下落すれば、元も子もない


まあ、かつてバブル期、円も強くて、米国の不動産買いまくった
日本企業もあったね

で、その後どうなったかな。。。ｗ

[364: 元祖匿名はん]

銀座ティファニー？
あのビルの賃収は大半がティファニー定借。
で、上のオフィスがどんだけアップサイド取れる？
既に過去十分上がったのに。
そういや上場I社いたな。高級焼肉店みたいな。
賃料アップなんてしたら株価低迷で出かねないんじゃないか。

しばらくろくにまともなハードアセットに投資もしてないと思ったら
トチ狂ったもいいところだろ。
無駄なプロパガンダ。
サブプライムのせいとはいえ。
まさに品格がない。魂胆ミエミエ。

で、だから上がるとかエンドで言ってるヒト、眠すぎ。
何度も言うが、あんたがたはGSやMSじゃないっつーの。

[365: 匿名さん]

バブル期は国内の不動産も物凄い高騰だった。特に人気エリアはね。
当時に比べれば、今のマンション価格の上昇なんて可愛いもんだよ。

[366: 元祖匿名はん]

収益性無視、土地本位主義、取引事例重視の１億総オバカさん時代と
比較する意味は何かある？

[367: 元祖匿名はん]

あー、わかった。

結局エンドの大半は、未だに取引事例重視主義ってことだ。

すげー単純な理由だけか。単純なデベにして単純な客。いとかなし。

[368: 匿名さん]

なんか、ここで必死に高値煽ろうとしてる香具師等、無駄な抵抗だよ

こんなスレに何書こうと、世の中の流れってのは決まってるの

ティファニーの件も、殆どのマスコミや識者は、呆れた論調

実際、マーケットも、天井が見えてるのが、現場の実感

外資は逃げ遅れないよう、よーく注意した方がいいよ

米国はいま、まさに日本のバブル崩壊期と酷似

[369: 匿名さん]

>>367
もういいから病院に戻るんだ

[370: 元祖匿名はん]

鑑定士が評価書出せねぇよ。キャップ低すぎで。
鑑定評価の新基準もあるし、証券化対応の評価書は
相当金融庁にも国交省にもチェックされるよ。
鑑定にここまで出すのかっていうぐらいインフォリクエストも厳しい。
流石にいい加減賃料上昇シナリオではもう書けない。
イールドギャップもないなか、不当鑑定レベルだ。
鑑定士は円キャリーとか円高想定とかしないぞ。笑
鑑定がなきゃ、ノンリコもつかなきゃ、格付けも取れない。

さあ、立て、鑑定士よ。今こそ君らの役目だろ。
またバブルの二の舞か。傍観者で蔑まれて終わるのか。

[371: 匿名さん]

誤解して欲しくないけど、決して不動産価格暴落を望んでいるわけ
じゃないよ。当方も、複数物件所有してるし、一部賃貸に出してる
からね。でも、不自然な高騰は、むしろ自分で自分の首を絞めるの
さ。持続可能な安定的継続成長シナリオが一番望ましい。よって、
アフォみたいに高値ふっかける連中は、正直、迷惑千番この上なし。

[372: 元祖匿名はん]

行政サイドとしては、結果論とはいえ、耐震偽装の問題もあり、建物の
デューデリを徹底させる羽目になった。建築確認の徹底も同様。

今回、金商法でスキーム、プレイヤー、カネの色を厳しくチェックし、
鑑定評価新基準で価格までどこまで突っ込めるか。

鑑定士の良心、業界にかかってるともいえるし、そんなものにかかってる
なら鉛筆舐めて終わりという声が聞こえてきそうな気もする。

ただサブプライムの問題もあり、レンダー自身がValuationの中で
どう担保評価するのか、LTVをどこに置くのかは大きな問題。

レンダーの判断ひとつで、日本の不動産投資の世界の色はかなり変わる
可能性がある。ピッカピカからグレーぐらいには。

コーポレートでバシバシ借りまくる大手デベはエンド相手に尊大な
商売を続ける気だろうが、結局コインは表裏でつながっているのさ。
流氷の上下と言ってもいいかもしれないが。

[373: 購入検討中さん]

マンションのスレで商業地の話をして何の意味があるんだろうね。
住宅用マンションの中心は居住用で投資用じゃない。
買う人の大半は実際に住む人だから、
購入層の数と年収が自ずから制限要因になる。

購入層は賃貸層にそのまま置き換えることができる。
従って、家賃レベルがそのエリアの居住用不動産価値判定の大きな
目安となる。そう言った面で近郊・郊外あたりの人気路線で、
家賃レベルが低いにもかかわらず都心部並みに居住用不動産の値段
（価値では無い）が高いところは、将来値段が下がる可能性が高い。
不動産業者はこれをブランド価値と称しごまかそうとするが、
本来ブランド価値が高いところはそれに比例して家賃も高くなるはず。

[374: 441]

近郊・郊外あたりの人気路線で、
家賃レベルが低いにもかかわらず都心部並みに居住用不動産の値段
（価値では無い）が高いところは、将来値段が下がる可能性が高い。


じゃあなぜ今まで高い価格で、今も高いんだ。将来そのプレミアムがどうして無くなるんだ。

PER20倍で高いから売りです、と言っている素人株式投資家と変わらん。

[375: 購入検討中さん]

>>374
株の持合が盛んだった時代の日本株と同じと考えていただくと分かり
やすいでしょう。
株の持合を不動産に言い換えれば、
既存住民が多く、不動産の大量供給が見込めない
従って売買される不動産の絶対数量が少なく、
少ない需要でも高値が維持されやすい。

一方、経済的価値を反映する家賃は低い。
収益性が低い株の配当が低いのと同じです。
株持合時代には低配当・高株価の株が多くＰＥＲ３０くらいでしたね。

それでは、
株の持ち合い状態がなぜなくなるのでしょう？
それは既存住民の寿命と少子化です。
特に西側近郊には７０を超えた一人住まい、夫婦二人住まい老人が
数多くいます。

[376: 銀行関係者さん]

>375
不動産の取引量が増えれば実態が反映され価格が下がるという理屈？
現に不動産仲介高は過去最高となっているなか価格が上がり続けてきた理由は？
要はプレーヤーが増えてるんだよ。

郊外築古戸建・団地の「持合状態」が緩和されてもそれが不動産の大量供給に繋がるとは思えない。利便性・発展性の少ない地域は寂れていく一方。

[377: 441]

なるほど、分かりました。有難うございます。
私は個人的に六麓荘でゆったり老後を暮らしたいので、安く買えるかもしれませんね。２３区じゃないですが。

[378: 購入検討中さん]

現在、ＰＥＲが高いエリアと低いエリアが混在しているのは
ひとえに供給能力の差が原因だと思われます。

株の場合は特にこだわり無く、経済性を重視して選択できますが、
不動産の場合は、地縁・血縁から経済性を無視してそのエリアを購入
せざるを得ない場合が多々あります。
ＰＥＲの格差を業者はブランド価値と称して、地縁も血縁も無い人達まで
これに巻き込もうとしているわけです。

ＰＥＲが高いエリアは
供給量が少ないが、既存住民を多く抱えているエリアに多く見られます。
しかし、供給量は年を重ねるにつれ多くなって行き、将来不動産の値段は
下がって行きます。

一方ＰＥＲが低いエリアは
供給量が多いのに、既存住民が少ない、もしくは既存住民に経済力が無く
購入層となり得ないエリアに多く見られます。
こちらの将来性は逆で、
供給量はいずれ下がる、既存住民もしくは経済力がある住民が増え
潜在需要が上がるので、不動産の値段は上がって行きます。

[379: 441]

なるほど

[380: 購入検討中さん]

本来、高ＰＥＲを正当化できる理由は一つしかありません。
株で言えば、その企業の将来性が高く、将来高収益企業になると
期待できる場合です。
不動産に置き換えれば、その地域に将来性があり、将来家賃レベルが
上がると期待できる場合です。
そう言った観点で見れば、一般論で例外もありますが、
高ＰＥＲが許されるのは都心部だけでしょう。

[381: 購入検討中さん]

しかし、低ＰＥＲであっても買えないものもあります。
株で言えば、将来倒産する危険性が高い、もしくは将来儲からなくなる
と予想されている企業。
不動産に置き換えれば、将来見捨てられる恐れが高い、もしくは不人気
になって家賃レベルが下がる恐れが高いと予想されている地域です。
これは超郊外と言われる地域に多く見られますが、
低ＰＥＲとは言え購入は避けるべきでしょう。

[382: 441]

なるほど。湾岸万歳ですな。僕も買います。

[383: 銀行関係者さん]

株の場合、機関投資家でいえばインカムゲイン（配当）かキャピタルゲイン（値上がり益）しかないから、利益ベースで見たバリュエーションの重要性が高い。商用不動産も同じ。でも居住不動産の買い手は個人が多く、賃料から導かれるバリュエーション以外のたとえば地縁や住み心地、デベへの信頼感といった個別事象も重要な価格決定要因となる。株で言えば、空運株やソフトバンク等個人投資家の割合が高い銘柄みたいなもので、利益が大幅に低下しても理論株価よりもかなり高い水準で株価が付いている。

[384: 匿名さん]

墨田区の南部もデジタルタワーができたら大化けするんじゃないか？
タワー下には大きな商業施設ができるし、何といっても眺望が良い。
隅田川の花火もあるし、
でも難点は小さな町工場をつぶしてになるから、大規模マンションは難しいね。
業者のみなさん地上げ頑張って、いっぱい供給してください。

[385: 匿名さん]

ＧＳのプライシングが誤っている、って
言い切り論調の人がほとんどだけど、そうかねえ。

彼らは、独自のシナリオでＥＸＩＴもＩＲＲも当然測ってる。
数年後になってみたら大当たりだった、という可能性だってある。

否定１００％を止めて、色々な角度から可能性を考えたいね。
自分は、完全肯定派じゃないが、上げも下げも横ばいも考えてる。

自分以外が、皆バカに見える時って、自分がカモの時だよ。

[386: 441]

そりゃそうです。GSが何も考えず買うわけが無い。

[387: 匿名さん]

だからＧＳは円高を見越してるんだってば。

[388: 匿名さん]

地所の社長も日経でコメントしているように、日本経済が順調に回復基調を歩み、銀行の低金利路線も継続して、長期金利が不動産利回りを下回る状況が続いているわけだから、急に日本の不動産相場が低迷するシナリオは考えにくいよね。
実際問題、中国やロシア等の１５年前から突然、資本主義をはじめた新興国の急成長が世界経済を牽引している間は、需要面の不安は少ないから、このまま好景気が続いて、日本もそのおこぼれで景気回復が続くシナリオに乗っていれば、大きな間違いはない気がするけどね。

[389: 匿名さん]

GSは、もちろん何か仕組んでるよ。

単に円高見越してるだけでは説明できない。

ティファニーとの長期賃貸借契約に、色々な特約付いてるのでは？

だから、高値購入でも足が出ない。

しかも、今後も不動産価格吊り上げるための　プロパガンダとしても有効と睨んだ動きだろ。実際、このスレ見ても、アフォい連中がまだまだ上がると煽られ釣られてるわけだからねｗ

ティファニーの一件が報道され、都心一等地に本社ビル等不動産を保有してる会社の株が上がったらしい。

そういったこと含め、アナウンス効果で株や不動産を短期釣り上げして売り逃げ狙いだろう。

[390: 匿名さん]

>>385

だからさあ、バブル期に某日本企業が、ロックフェラーセンターとか買ったよね。確かに、当時は円高だったから、ドルの世界で割高でも、円の世界で割安な値段に見えたから、買ったのだろう。

で、その後どうなったか知ってるのかな？　なぜ今回、同じことが起きないと云えるのかな？

[391: 匿名さん]

売り豚がブヒブヒ元気な内は相場は下がらないよ（＾＾♪

ここの売り豚は数年前のオイルの売り豚みたいで笑えるｗ

[392: 元祖匿名はん]

木村さんもそりゃ天下の地所の社長の立場ですからそう言うでしょうね。
発言自体はそのとおりだと思います。一番上澄みだけ見てるでしょうし。
といって過剰な値上げやオーバーシュートが看過される訳ではない。
特に収益物件と別個に過剰な値上げを迫るエンド向け新築分譲では。
GSとか別にどっちに転んだっていいです。死ぬほど儲けたでしょうし。

[393: 匿名さん]

エンドが付いて来れなくなったら下がる。
ただ、それだけ。
富裕層の数に限りがあり、庶民の所得が伸びていない以上は必ずそうなる。
今は、何とか庶民の上のほうが喰らい付いている状態。
「まだ買える」と。
背伸びしてでも購入できる人たちが買っちゃった後が下がり目の始まりでしょう。

[394: 匿名さん]

それは所得少ない人の考え方であり、妄想でもある。

今後供給も少なくなるんだから、富裕層、高所得者で
充分価格は維持される。確かに今後さらに上がるまではいくかは
分からないが。

低所得者は自動的に郊外に追いやられる、ただそれだけ。

[395: ど素人リーマン]

日本経済の状況を考慮すると・・・・・・
あと10年間は現状価格維持が一番良い、購入検討者も購入済みの方も。
リーマンの給料が下がっている言われる人達が多いが・・？？？です。
私の廻りの人達はむしろ上昇している人達の方が多い。
ただし、生活はいたって質素、バブルの再現なんて実生活には無い。
また、当時と比較すると仕事の質が全く異なる。（sox法等の影響）

これ以上のマンション価格上昇は購入者にとってダメージが大きいが、
下落も望まない。

[396: 匿名さん]

横ばいってありうるのかなあ。
都心だけじゃなくて便乗で郊外上がっている昨今。
儲けられるときに儲ける、突き進んでいるような。

[397: 匿名さん]

394さんに同意です。

2000-2004にマンション価格が下がったのは，エンドがついて来れなくなったからではないことは，周知の事実。
安く作れたから安く売っただけ。

物の値段は競争が無ければ下がらない。
一時期の湾岸みたいにぼんぼん売り出せば競争で値段は下がってくる。
でも，そんなことは2度と起こらない。

出しているものが売れ残れば，値を下げることもあるだろうが，売り出し価格を下げることは無い。売れなければ作らないだけ。

[398: 匿名さん]

高額物件の需要と、一般物件の需要は全く別物。
エンドが追いつけなくなって下がるかどうかは、上から降りてきて
買うかどうかによって違う。

下が振り落とされても上から降りてくるのは楽。
子供に買い与えたり、セカンドハウスで買っておくという
のは上からの買い方。

[399: 匿名さん]

高額物件は、「高くても買える人」が買う。

質を吟味するというより、自分の嗜好にあったもの見つけたら
欲しいと思えば時価で買う。
彼らは「欲しいもの」を固定して、どうすればより経済効果の
高い購入ができるかを考える。
自分の欲しいものが、そうそう簡単に手に入らないことを知っている。


会社名義で買って自分が借りるか、
どのくらいを自己資金でどのくらいをローンにすればいいか。
ローンの組み方、金利、固定か変動かについて綿密に思考する。

高額物件はもともと希少性がある。
それが下落するときはそれより安いものは全て下落する時だ。一般むけ物件は、「高くては買えない人が安くなって」はじめて買う。
質を吟味するというよりも、自分の購買力を基準に
金利が下がって、相場も下がってきて、さほど欲しくない時ても
安値ならとりあえず買う。
自分の欲しいものが、そうそう簡単に手に入らないことを知っている。

彼らは自分の購買力を固定して、いつどれうを買えばばより経済効果の
高い購入ができるかを考える。
このまま家賃補助を続けて賃貸住まいが得か、ローン金利は今後まだ
下がるかどうか。
今後自分の所得はどこまで伸びるか
について綿密に思考する。

しかし未来のことを綿密に思考するほど
無駄なことはない。結局切羽つまって思考結果と無関係に
必要なときに買える物件を買うしかなくなることが多い。

[400: 匿名さん]

都心周辺と　郊外でも需給関係は全く逆

郊外は需要が減って、供給過多
都心周辺は　需要は変わらず　供給過少

日本の勤労人工が減っていくのは間違いないが
一律、揮発するように減っていくわけではない。
就労の機会を求めて大学入学から状況してそのまま
都心に居を構える構図はますます増える。

すでに地方都市は人口減少の一途。
にもかかわらず住宅供給を続けた結果
家賃デフレ、不動産デフレが発生している。
消費者物価が３倍になったのにいまや家賃は
７０年代に逆戻りしているありさま。

同様に郊外も土地を売りたがらない地主が
せっせと賃貸アパートを作って賃料が下がる。
家賃デフレ中古不動産デフレは郊外限定で始まっている。
新築が中古市場を食う構図なのだ。

一方、都心は１６平米の７０年代ワンルームが都心部では
２０００万もする有様。新築の供給不足が中古市場を
引き上げている。中古と新築の賃貸価格差は新築が
値上がりした分だけ中古の経年の値下がりが抑えられて
いる形だ。