23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[2: 住まいに詳しい人]

>>1
深夜なのに、スレ立てご苦労様です

さて、前スレで
>976、990のマクロ分析が雑すぎて笑ってるだけだよ。
とお笑いの方
ご高説頂けませんかね？

2006−2007年で20％以上上昇したマンション価格が
今後更に上昇するという理由は何なんでしょ？

[3: 元祖匿名はん]

上がらない理由なら私もいくらでも思いつくのですが、、、
上がる理由はデフレ脱却からインフレ派のようですね。
あるいはデベが供給も価格も調整できるから上げられるんだ、か。

金利上昇気配があり、賃金上昇がさほど望めず、社保の問題もある。
少子化もあり需要が根本的に増えるわけでもないマンション市況。

まず住居系の賃料が上がらないと、説明にならない気がします。

この点どうですか？
インフレだから賃料も上がるとか、詭弁は止めてくださいね。

都心6区か10区かは成熟で高止まりというならまだ理解できますが。
率直に言ってまだ上がりますか？本当に？上がって欲しいからじゃなく？

[4: 匿名さん]

今も人口や経済活動の東京への集中は進んでいるといえる。しかし,現在の
集中は昭和30年代後半から40年代前半にかけての高度経済成長のもとでの
集中とは性格を異にしている。高度経済成長期の集中は大規模な人口移動
や物の移動を中心とした東京圏だげに限らない大都市圏への多極集中だっ
たのに対し,今回の集中は金融あるいはそれを中心とした情報サービスなど
のソフト面の東京一極集中である。したがって,以前にも増して東京23区へ
の集中が著しくなっている。
半数以上の企業が東京圏に本社を置くメリットは「市場や顧客の情報収集
に便利である」「他社や業界の情報収集に便利である」と答えており,各種
の情報収集が東京へ本社を置く大きなメリットであることを指摘している。

このように,東京に集中する企業を対象にして,企業が求めている情報の
提供を売り物にしたサービス産業が発達するという状況がおこっている。

[5: 匿名さん]

平成２年で古い数字だが、就業者の学歴構成比は以下で東京圏の高学歴比率が高いのが分かる。
全国：大学１１．７％、短大９．７％、高校６３．２％、中学１５．３％
東京圏：大学１９．６％、短大１１．１％、高校６０．８％、中学８．６％
大阪圏：大学１１．６％、短大１３．７％、高校５８．９％、中学１５．８％
各学歴に占める東京圏就業者の割合
全体２９．８％、大学４９．７％、短大３３．８％、高校２８．６％、中学１６．５％
少子化度が高い東京圏は今後一気に人材不足に陥る。大阪圏を含む他地域の大卒者を大量に取り込む必要が出てくる。
また、全般的な人手不足は高卒者の賃金上昇をも招き、２３区内に今だある生産性の低い中小企業（主に製造関係）の自然淘汰が急速に進む。
そして結果として、東京圏の就業者に占める大卒比率を上げる。

優秀な人材には高い給与と、手厚い福利厚生（地方からの高学歴上京者を優遇するため、手厚い家賃補助が行われる）が提供され、全体的な賃金ＵＰはあるものの、その上がり具合には大きな格差が生まれ、賃金水準の２極化を招く。
このような世の中の流れにより、東京圏の不動産地図は着実に塗り替えられて行く。
都心に近い、適正な価格レベル、まとまった量の供給。
この３つを満たすエリアに、今後大量に流入する高学歴上京者が集中居住するようになり、都心を中心としたエリアの居住環境を様変わりさせるだろう。

[6: 匿名さん]

群盲象をなでる

金融・不動産業界人、リサーチャーでも無い限り、８００万人も住んでいる２３区の
アウトルックを把握している人はないだろう。

それと、東京の変貌をどこまでつぶさに見てきたか。地方都市との比較でそれが
どう映るかも重要。

物心ついて２５年という人は１９８２年から先の首都圏の姿しか知らない。
地方出身で東京の大学に入学したとしても、１９９０年以降の首都圏しか知らない。

自分が就職難だった事実が
「バブルを悪ときめつける意識」に繋がっている。
どこかバブル＝戦争と読み換えると
バブル嫌悪派に戦後の共産党に近い「狭量さ」を感じる。

市場原理主義とは資本主義の基本原則で行こうという意味だろう。
「平等」というのは、富を均等に分け合うという社会機構のことではない。
チャンスを「平等に」得られる社会という意味だ。

北朝鮮はもとより北九州市でも生活保護を打ち切られた５２歳の男性が
餓死する時代だ。いまだに社会主義をやっている某大国が少しも「平等」
ではないのは誰でも知っている。

チャンスとキャッシュの違いは、キャッシュは信用できもチャンスは信用できない
という人間が多いから社会の不平等が生じる。

[7: 匿名さん]

バブルはいずれ弾け、
経済に混乱と停滞をもたらすから悪。

適正な価格水準の模索による価格上昇は、
資源および人材の適切な再配分をもたらし
経済を効率化させるから善。

今回の不動産価格の上昇は善悪入り乱れているから、
混乱を招いているのでしょう。
新価格についても受け入れられるエリアと受け入れられないエリアが
出てきますから、どこもかしこも上がるいわゆるバブルにはならないでしょう。
供給力が低いが為、局地的・一時的にバブルになるところは出てきますが、賢い社会人なら回避可能でしょう。

[8: 匿名さん]

もう23区内はやめて次スレからは都心区限定にしたほうがいいな

[9: 匿名さん]

下げ要因と上げ要因を考えると

下げ方向要因
・少子高齢化による世帯減
・団塊ジュニアの住宅取得ピークが過ぎる事による需要減
・社会保障負担増による手取り給与の減少
・成果主義の浸透による給与頭打ち
・消費税増による消費減
・公共料金増による消費減
・年金財源問題（庶民からむしりとるしかない）と年金不安

上げ方向要因
・世界的な資源減少による材料高の価格転嫁
・借金帳消しにするためインフレ
・過剰流動性によるバブル再燃

といったところでしょうか。

下げ要因は、主に人口減と庶民の懐の問題
上げ要因は、国の問題

どちらに転ぶかですが、私は下げる可能性のほうが大きいと思います。
これはもう各人の判断しだいでしょう。
私は人口減で住宅余りになる日本でマンション価格だけが上がるということが信じられないだけです。
超都心地区ならいざしらず、23区全体が上がり続けるなんてシナリオは考えずらいのです。

ま、あくまで私個人の考えです。
お金を貰っている訳ではない（笑）ので、まあ１つの考えって事で。

[10: 匿名さん]

マンション価格が上がり続ける場合は、急速なインフレしか考えられないのですがインフレはすべてのものに利益をもたらす訳ではありません。
国の借金を含めて、借金のある会社・個人はインフレ歓迎でしょうが。
だから簡単にはインフレ方向への舵取りは出来ないでしょう。
まあ、年に0.2％とかのゆるやかなインフレを政府や日銀が目指すのはありえます。
が、その程度のインフレであればマンション価格が今後も上昇を続けるという事はないでしょう。

[11: 匿名さん]

≫年に0.2％とかのゆるやかなインフレを政府や日銀が目指すのはありえます。

というか、0〜2.0%を既に目指して政策運営してるんですけど。

ハイパーインフレは政府がインフレをコントロールできなくなるから
生じる訳で、その火種はたくさんあります。

[12: 匿名さん]

参考までに結婚〜死ぬまでにかかるお金の参考値。
あくまで過去の数値からの平均的な例だけど、所得が伸びない中で
↓のような生活を出来る人は少数派になってゆくのでしょう。

総務省家計調査（平成13年度）の勤労者世帯の
1ヶ月平均生活費をもとに試算

＜結婚の総費用＞
結婚資金　　360万円
出産資金　　100万円(2人分)
住宅資金　　5600万円(諸費用込みで4000万円の物件を購入)
教育資金　1877万円(2人分)
介護資金　400万円
死亡整理金　230万円
緊急予備資金　300万円
保障資金　750万円
老後の生活資金　　7600万円
現役時代の生活資金　　1億0980万円


合計2億8197万円＋税金＋社会保険料
~~~~~~~~~~~~~~~~
この他さらに、人によって損害保険、車関連費用、大型レジャー、住宅リフォーム、
子どもの結婚援助資金、相続税納税資金などが必要

[13: 匿名さん]

バブルの大きな罪は４０代後半から５０代前半にかけての人達を高いお金を払わせて、無理やり郊外に押し込めちゃった事だな。
残債がでか過ぎて動けなくなってる。
今回の価格上昇が都心部への居住の阻害にならない事を祈ります。
限界は６千万円台ですかね？
このレベルだと中古なら無理なく買えます。

数年前から大卒の就職が増えたけど、これがマンション市場に影響を与えるのは１０年後。この時には都心部マンションもあらかた出尽くしているから。ここでバブルになるかもしれませんね。
今の２０代前半は就職は良かったが、家の購入には苦労するかも？

これが終わったら、いよいよ団塊の世代の持ち家が市場に出始める。
２０年後？
大部分が郊外だから、郊外が大きく下げて、都心部との格差がめちゃでかくなる。
買えなかった人はそれを拾えばどうにかなるね。

[14: 匿名さん]

少子高齢化で需要が減るって何年先の話なんだろう。
２３区に限って、ほんとに減るのかね？

少子高齢化って人が減るというより、過疎化と一極集中を生むんじゃ
ないかな。

地方がここ２０年で経験したことが、首都圏でも起こる、ということ
のように感じる。

つまり、郊外は公共サービスを維持出来なくなり、活力がなくなる。
裕福な人から脱出し、高齢者、低所得者だけが残る。
緩やかだが、そういう流れがもう起きていると思う。

戸建売って都心マンションに引っ越したり、戸建維持したままセカンド
を都心に買ったりする知人がここ数年やたら多かった。
理由はほとんどが将来の医療が心配だから。
使いきれないくらいお金持ってる人の最大の関心事って笑えるけど、
健康なんだよね。
まぁ目先が効く人たちの判断だから、結構、的を得ているとは思う。

２３区の需要に限っては少子高齢化でそうそう減るもんじゃない。
２３区に住みたい埼玉、千葉、神奈川の人たちは一杯いる。

需要サイドで考えても２３区は悪くないと思うが。


もっとも２３区は供給サイドが問題。

これから数年は相当供給少ないよ。
オフィスもマンションも。
賃料、価格が上昇しそうな中、手持ちの不動産売る人・法人なんて
あまりいないからね。

[15: 匿名さん]

>もう23区内はやめて次スレからは都心区限定にしたほうがいいな

そうすると『都心』の定義で絶対収拾が付かなくなる。
また、余り絞り込むと一部の投資家以外全く意味の無いスレになる。

[16: 匿名さん]

ポイントは２０代後半から３０代の購買力がどの程度かって点。
就職氷河期に当たり、首都圏在住者は独身パラサイトが多く、フリーターも多い。上京者も地方に職が無くてどうしようもなく出てきた人が多く、池袋、新宿、渋谷あたりの飲食店、販売店にフリーター勤務して、周辺の安アパートに住んでいる。
頭数は多いけど、一生独身、持ち家なしの比率が高い世代になりそう。
団塊の世代が引退後に郊外の持ち家を売って、都心部に引っ越すケースは今後増えると思うけど・・・・・

[17: 匿名さん]

派遣社員が3人に一人を占める時代だからね・・・
でも、老後の資金をつぎ込んで、郊外の持ち家から都心部にわざわざ
引っ越す人ってそんなにたくさんいるかなあ？？

[18: 匿名さん]

普通は都心への通勤から開放されて
住環境の良い郊外で悠々自適の生活を送ると思いますが。

[19: 購入検討中さん]

>>17
郊外の戸建を売って
都心部の中古２ＬＤＫマンションを買う。
御釣りが出るのでこれを老後の資金に当てる。
退屈な郊外から脱出できるし、
一番賢い方法でしょ。
郊外生活で暇をもてあます人多いよ。
とにかく周りに何も無いところは、お仕事、子育てが終わった
人達には退屈すぎます。

[20: 匿名さん]

都心へ約1時間のベットタウンに住んでいますが、
定年退職後、戸建を売って都心のマンションに移られる方結構いますよ。
子供が独立して家族が減れば広い家を維持するだけでも大変です。
セキュリティや医療の問題もありますし。
また趣味が庭いじりなら郊外もいいですが、観劇・ショッピング・食べ歩きが好きな方々はどうしても都心に魅力を感じるでしょう。また、子供が都心近くに住んでいれば余計転居もしたくなります。
反対に、子供世帯と同居のため建て替えたり、リフォームする方も多いですね。

[21: 元祖銀行関係者さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070826AT2C2403J25082007.html

銀座ティファニーをゴールドマンが買収。

国際的に見て一等地はまだまだ安いんだな。なかなか下がらない。

ロンドン・NYが高過ぎなんだろうな。

マンション価格には反映されないだろうがね

[22: 購入検討中さん]

団塊の世代も自分が亡くなる頃には
郊外の戸建が余りまくるのは十分承知しているから
早めに手仕舞って、資産価値が維持できる都心部マンションに
引っ越したいと思うよ。
特にニュータウンは同じ世代の住民だらけだから、
逃げ出すなら早い者勝ちになるよね。
わが身大事だから

[23: 匿名さん]

郊外は子供がいる若い人にはいいけど、年寄りが住むには適してない。
どこ行くのも車ないとダメだし、道は渋滞。
医者も少ない上に混んでる。
子供も遠いから滅多に来てくれない。

自然が多ければ住環境がいいというものではない。

[24: 元祖匿名はん]

GSはサブプライムの影響も有る中で、久しぶりにやっちゃいましたね。
アクイジション担当がどうかしちゃったんでしょうか。銘柄的に珍しい。

[25: 匿名さん]

1億8千万ということは、利回り３％でも坪45万の賃料ですか。
ティファニーなら払うんでしょう。

ＧＳとしてはこれを指標に賃料引き上げ出来れば言うことない。

ティファニーさんは坪45万でっせー、おたくはいくら払えるの？
30万？それじゃー話になりませんよ、てな感じで引き上げ交渉
するんじゃない。

賃料上げて、収益還元ベースの保有物件評価を上げる。
今の空室率、オフィス供給動向からすれば、そろそろ仕掛けても
不思議はないですね。

そして賃料がピークを迎える頃、ピーク賃料で収益還元された
価格で売却、もちろん賃料が下がるなんてありえませんよね、くらい
の雰囲気が蔓延してる時に。

お手並み拝見ってとこですかね。

[26: 匿名さん]

★小麦価格１０％以上値上げへ、うどん・パンなどへ波及も

[27: 匿名さん]

>>23
こんな事まで始まっていますよ。
郊外のマンションは粗大ゴミ扱い・・

老朽化して空き室が目立つ団地再生のため、最上階を撤去して階数を減らす「減築」実験を、独立行政法人「都市再生機構」が２００８年夏、東京都西部の「ひばりが丘団地」で始める。

　低層にすることで耐震性を高めることができる。間取りも広くするなどし、建て替えよりどのくらい費用を節減できるか検証する。

　「ひばりが丘団地」は東京都東久留米、西東京の両市にまたがる計１８４棟２７１４戸のマンモス団地。１９６０年前後に建設され、老朽化が進み、建て替えも始まっている。

[28: 匿名さん]

というか、郊外でも住んでいて年寄りが不便なのは郊外のバス便
とかじゃないの？
だから郊外のバス便→駅近マンションへの住み替えとかなら
確かに聞くけど。
急にそれまでのコミュニティ捨てて都心のマンションに向かう
年寄りっているかもしれないけど、そんなに多いとは思えないが。
（むしろどうしても田舎で暮らしたい。だからコミュニティ捨てる
というのは、テレビの「人生の楽園」組とかいるかもだが）
実際都心への郊外からの住み替え組みは100組にごく数組って
とこじゃないの？

[29: 購入検討中さん]

>>28
そもそも郊外にコミュニティなんて言える物は存在しませんよ。
ほとんどが新たに入植した新参者で、少数派の土着の方々の存在感は消え去り、地域の伝統を伝える長老もほとんどいない。
いるのは団塊の世代以降のサラリーマンって感じだろ。
その団塊自体が働きアリで、今までコミュニティに無関心。
退職して、暇になって自分の居場所探しからコミュニティ作り、コミュニティ作りと急に騒ぎ始めた。身勝手なもんだよな。

コミュニティが発達しているのは都心部下町だよ。
戦前から人は住んでいたし、終戦後旧住民が戻り昔の文化を再興、今も長老がその文化をちゃんと守っている。
コミュニティが本当に好きなら、そう言ったところに移住して、溶け込めば充実した老後が送れるよ。

[30: 匿名はん]

郊外はより駅近に移住する人は多いと思いますが、
いきなり都心に移住するは人は少ないと思います。
逆に都心部はもう買い手がもういないと思うので、
これからは下落の一途になるような気がします。
郊外の人々が買い換えるなら都心ではなく郊外の駅近ですね。

[31: 購入検討中さん]

首都圏全体に占める区部の割合を年代別に見るとはっきり分かりますよ。
７０歳以降の老人の区部比率は２６〜２８％
団塊の世代は約２３％
都心回帰の３０代で２５〜２６％

[32: 購入検討中さん]

そもそも郊外に地域コミュニティは無いんだから、
どうせ移住するなら都心か田舎になるでしょう。

でも地域コミュニティは無いが、家族＝子供はいるから、子供が自分の
家に住む代わりに、最寄駅に近いマンションって選択はあるだろうね。
これは単に子供の近くに住む為であって、積極的な地域愛なんて物じゃない。

[33: 匿名はん]

郊外の人々の大半は都心に物件を買えるような経済力のある層ではありません。
より駅に近い物件を買えるのがやっとでしょう。
それらの層がどんどん都心に移住するなんて妄想も甚だしいですね。
つまり都心の物件の買い手は近い将来いなくなると思いますね。

[34: 匿名さん]

郊外の人間が都心を語らなくていいですよ。
あなたがたには永遠に関係のない地域なんですから

[35: 匿名さん]

少子化でも都心に人が集まるから都心部の人口は減らないし、マンション需要も減らないというのは信じられません。

少子化＝一人っ子＝長男・長女＝跡取りしかいない世帯の増加。
自分の親や親戚縁者のいる地方を捨てて、都会に出てくる割合は少ないと思います。
自分の事（私は某地域から転勤で首都圏に来ました）を考えても、田舎の同級生を見ても跡取りは田舎にいる率が高いです。
だいたい公務員になってる奴が多いですけど。
これからは公務員の数は減りますが、子供の数も減りますので狭き門にはなりません。
地方では今後も公務員を目指す、跡取り息子・娘が多いでしょう。

そうそう簡単に親や親戚縁者との縁は切れません。
皆が争うように東京に出てくるなんてありえないです。

そういう間違った前提を元に、首都圏マンション価格は下がらないというのはおかしいと思います。

[36: 匿名さん]

イナカモンは専用スレにお帰りください

[37: 匿名さん]

>> 35

商社、マスコミ、金融、丸の内・大手町に本社がある
素材メーカー勤務のお友達は居られないのかな？

[38: 匿名さん]

都心が下がらないというなら、一部の勝ち組に支えられてというのは
分かるが。
郊外の一戸建て売って、都心の狭めのマンション（築30年とかの
戸建売っただけで買えるのか？？資金がプラスα必要では？）に
住み替えるというのは考えにくい。いても普通に考えて少数派
ではないの。それとも都心ではなくて、江戸川区とか足立区とか
買うってこと？　うーん、通勤がなくなった世代にあまり関係
ないような。。。

[39: 匿名さん]

>>38
５０〜６０ｍ２で築３０年なら３千万円以下で買えます。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

[40: マンション投資家さん]

そりゃ、江東区だったら買えるでしょ。
都心の話してたんじゃないの？？

[41: 匿名さん]

>>40
江東区は居住地域で見れば都心だろ
都心は千代田、港、中央の３区だけ？
狭すぎるから隣接区も入れないと都心回帰がマッチ箱みたいなちゃちな
話になるよ。

[42: 匿名さん]

とりあえず郊外はスレチガイ

[43: 匿名さん]

首都圏白書だと
江東区は都心臨海部と言う表現です。
都心臨海部：中央区、港区、江東区
http://www.mlit.go.jp/hakusyo/syutoken_hakusyo/h19/images/1-1.pdf

[44: マンション投資家さん]

＞41
都心３区とは言わないが、東に伸びるのはないでしょ。
品川目黒渋谷新宿、こっちならまだ分かるが。
41が江東区の話出すということは千葉在住なんでしょうね。

[45: 匿名さん]

>>44
変ないちゃもんつける奴がいるね。

文句なら国土交通省に言ってくれｗ

[46: 匿名さん]

江東区が都心？プッ

[47: 匿名さん]

都心、準都心の価値観は世論が決めること。
個人の願望や思い込みで定義されるものではない。

[48: 匿名さん]

都心区はサラリーマン目線で話してもダメと思うよ。

虎あたりを2億、3億で買ってる層はまだまだ資金余力があり、上がろうと下がろうと一瞬のチャンスを今か今かと待っている。
えじきになるのはいつも世間に踊らされている無知な一般大衆。

江東区が都心だ、いいや違うとか言ってる場合じゃないぞ。

とは言いつつ、豊洲あたりが暴落したら俺も買っちゃうんだろうな。
港南あたりもその兆候が出てきている感じがするな。

WCTあたりが一番危ないと私は予言しておきます。

[49: 匿名さん]

次のアエラ、なんか出るな。

[50: 匿名さん]

>>48
結局湾岸も買い逃した人って訳ね。
確か04年辺りにも同じ事を言ってたんじゃない。