23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[519: 匿名さん]

値下がりは定価よりさきに、まず個別値引きやオプション無料、
手数料値引きや金利負担軽減など、
見えにくいところで出てくるでしょう。

今のところ無謀なチャレンジ便乗物件に黄色信号が点灯した程度ですが、
今までのトレンドは転換したようではあります。
もう少しはっきりするまで経過観察が必要でしょう。

[520: 便所の落書き]

>>519

マンションの価格を比較するのに、広告物件の坪単価を出しても意味ないですよ。
物件平均坪単価＝総販売価格÷総専有面積
をしらないと比較しても上昇、下降のトレンドはわからない。

これは、モデルルームに行って販売員に聴くしかない。
「マンションズ」では、「物件平均坪単価」はわかりません。
安さを売り物にしたければ安い部屋の価格を出すでしょう。

不動産広告の規制で「最多価格帯」「販売価格の最大・最小」は示すことになって
はいますが、「物件平均坪単価」はわからないから。

経過観察ですか・・・。

下がれば買いたいものが出てくるとは思えないんですがね。
もういい立地のいい物件ないでしょう？
近くて安ければどこでもいいんですか？

待てば待つほど、遠くなるし狭くなるだけではないですかね。
私は、すでに自宅のほかにもう一戸買いましたけど、もう一つ買いたくて待って
いるんですが、買いたいものがない。価格が上がり質が落ちてますよ。

[521: 匿名さん]

イブがそそのかしアダムが踊らされる。

１９３０年まで、結婚記念の指輪にダイヤを贈る人はほとんどいなかった。
ロスチャイルド家の支援をうけたシンジケート、デ・ビアズ社＝オッペンハイマー財閥
がダイヤモンドの９０％の生産を支配し、生産をコントロールしながら
米国で「婚約記念にダイヤモンドを贈る」という考え方を若者に植えつけ、一大PRを展開し
てこれに成功した。
いまでは婚約指輪の７割がダイヤモンドの指輪。

日本では２００３年以降「都心居住」という考え方を若者に植えつけ、デベが一大PRを展開し
湾岸タワーの大量廉価販売で、これに成功した。

失敗したのは、生産を支配できていなかったことだ。

[522: 匿名さん]

＞５２０
そんなに質の悪い物件しかないなら、ますます買えないのでは？

[523: 匿名さん]

>>522
そうです。買えませんよ。何か矛盾したこと言ってますか？

[524: 匿名さん]

「Ｂ級立地」とは、どこですか？？

具体的におしえてください。

[525: 購入検討中さん]

デベの立場で今後のマンション価格を考えてみたらどうですかね。

デベはマンション（ビル）を作り続けるしかない経営体質なので、土地は上がってしまっているけど入札で高くても仕入れるしかない。でも土地を仕入れてもこれ以上庶民は高いと手が出ない。だとしたら今後デベが生きる道は、、、

１．富裕層のみをターゲットとして高品質、希少性を売り物に高く売る。
２．階高を下げ（１５階建てを１６階建てに）て部屋数を増やして１戸あたり割安に売る。
３．仕様を落とす（内装ケチったり、エレベーター減らしたり等）。
４．お構い無しでさらに値段を上げて売り出す。
５．当面マンション分譲から身を引き、比較的好調なオフィスビル建築に浮気する。

他にはどうでしょうね。皆さんどう思いますか？

[526: 匿名さん]

従業員を成功報酬型の給与体系にして、理論どおりの価格で売り切れば、給与が支払われるしくみにして、在庫リスクを従業員にシフトさせる。
で、高値の物件をエンドに押し付けられなくなれば、従業員側から金が稼げないなら他へと自然とリストラが進むと。

[527: マンション住民さん]

幼稚なデベ批判していると世間知らず丸出しがばれる

>デベはマンション（ビル）を作り続けるしかない経営体質

どうかな。
マンション専業デベロッパーはそうかもしれないが
スミフ、三井、三菱など総合不動産は違うと思うよ。
オフィスで桁違いに利益をあげている。
マンション分譲など「住宅付置義務」がなければやりたくない
仕事の一つ。
専業デベでも宅地開発、戸建てにシフトしたり
総合不動産のスミフなど新築そっくりさんの売上げが伸びている。
ヤバイのは電鉄系だが、リートやマンション管理で伸びている。
別にマンションを都心周辺に１０年作らなくても仕事はほかにも
あるだろうよ。

[528: 匿名さん]

＞１．富裕層のみをターゲットとして高品質、希少性を売り物に高く売る。
都心Ａクラス住宅地はこれでいくでしょう。
代官山、南平台、恵比寿南、広尾、麻布永坂

しかしポートフォリオとして廉価版薄利多売マンションも含めて考える。
基礎の深い免震のコスト高湾岸タワーはどこまでやりますかね。
今後は、横浜・川崎臨海部のいすゞ自動車跡地とか第二の武蔵小杉に
なるかどうか注目だ。


＞２．階高を下げ（１５階建てを１６階建てに）て部屋数を増やして１戸あたり割安に売る。
ない。中古が売れない理由を新築が真似てどうする。
階高削ると、直床クッションフロアだが、あれは床鳴りが評判悪い。遮音性はいいけどね。
郊外廉価物件でもやっていない仕様にして売るくらいなら土地を仕入れない。
いま都心の土地を仕入れられるのは、「会員誌」を郵送で送る大手デベだけ。

＞３．仕様を落とす（内装ケチったり、エレベーター減らしたり等）。
そりゃ湾岸でやってるじゃないか。


＞４．お構い無しでさらに値段を上げて売り出す。
ただし、大型物件はやらんだろう。


＞５．当面マンション分譲から身を引き、比較的好調なオフィスビル建築に浮気する。
浮気って・・・。
大手不動産はもともとビル賃貸が本妻でマンションがおめかけさんというか不倫相手
みたいなもの。金まわりがいいから、ちょっと手をだしてみただけ。
東急、リクルートならいざしらずゴークレやフーや山田建設の資本力で貸しビルなんか
できませんって。

[529: 匿名さん]

収益還元法で、都心のマンションが天井というなら仙台はどうなんだ？
人口１００万の政令都市とはいえ、アパはさておき三井も住友も
２５階のタワーマンションを建てている。賃料は月坪７０００円
グロスキャップ４％だからキャピタルゲイン狙いでしか買えないけど
新築は賃貸含め供給過剰。一番利回りがいいのは立体駐車場。
そんな土地でどうやって地価が上がる？？？

投資は仙台の都心でなくて東京の都心のほうがよっぽど「需要」という
点では確かな気がする。仙台の富裕層ってマンションに住まずに
お屋敷に住む。企業の仙台支店長社宅も８万円で立派なものが借りられる。
なにしろ単身赴任だし。

大阪見ても名古屋見てもマンション景気がいいのは東京都心部だけ。
長期的にみても長期金利がこれだけ安くなってこのありさまでは
先行き安穏としていられまい。

[530: 匿名さん]

逆にグロスギャップの天井に至った仙台が売れるなら都心は
もっと高くてもいくらでも買い手がいるという話になる。
そっちのほうが可能性は高いだろう。
誰かが言ったように、金持ちの懐は庶民には覗いしれない。
結果が出てから「あんなのも買っちゃうんだ」ってのが庶民の驚き。

格差社会って、言葉は流行っても下流ばかりが目立って富裕層の
動きは目立たないものだ。
ここで富裕層の動きをマーケ的に語るのは損だからやめておくが
普通の東京の家持７０歳の１７％くらいは極めて豊かな生活様式。
例えばセコムのサービスを入れているクラスで・・・って「お前がそうか」
って言われるから教えない。

それにしても「自分が関心のないことは考慮にいれない。
自分が知らないことは無いことも同じ」ってのは
なかなかユニークな発想だ。

[531: 匿名さん]

×グロスギャップ
○グロスキャップ　スマソ

[532: 匿名さん]

マンション購入者はいままでちやほやされてタダでなんでも教えてもらって
きたから、上から目線や知らない世界は「嫌な奴」としか思わないんだろうな。
そういうのは将来スーパーのクレーマーにしかなれないと思うぞ。
知らないことを威張っちゃうと、自分が恥かいても威張っていたりする。
ここでデベの戦略を知ったかぶるやつも同類だ。

ネットの恥はかき捨てとはおもわないけど、無料の世界のマナーを
重んじるてりアル社会で恥かくのが平気ってほうがよほど「痛い」のでは？

[533: 匿名さん]

恥をかくのはタダだしどんどんやるべき。知らないで損する
ほうが被害は大きい。

[534: 匿名さん]

基本情報は、相場に全て折込済み。
中途半端に知っても一番損するだけ。

[535: 匿名さん]

「会員誌」を郵送で送る大手デベも最近、都心物件掲載が減ったよね。
駅から徒歩10分以上の物件が増えてきているね。
Ｍ井レジは広尾・浜田山、池袋の物件販売したら暫くは休憩かね？
販売代理が増えてくると思う・・・それにしても購入検討物件が無く
なると言うのも悲しい話。

[536: 441]

確かにもう、心躍る物件は無くなりました。
もう都心周辺では商売できないんでしょう。

[537: 441]

しかし、金利は今後更に下がるね。神風だ。

[538: 匿名さん]

また仙台ですか。長文の人は前から仙台好きですね。

まあ、価格については富裕層狙いの超都心や古くからのお屋敷街は高値維持。
庶民狙いの物件は、23区外れ（荒川区、足立区、板橋区）で60平米で4000万ちょいくらいで行くか、郊外（千葉・埼玉）で80平米で3000万台前半とかに分かれるでしょう。

まあ、庶民狙いが売れるかどうかは景気次第で懐次第。
これはデベがいくら郊外で値上げを画策しても思うようにはいかないでしょうね。
今でも郊外売れ残ってますもんね。