23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[443: 匿名さん]

３０代だと親が死ぬとか相続とか考えないでしょうが、５０代なら不思議じゃない。
しょっちゅう同級生の親の香典出してますけど、そのうち訃報の名前が本人だったりもします。

今、急に５０００万くらい遺産相続したら、どうしますか？
普通は株に全部つぎ込んだりせず、今の家売って都心にに引越したりしませんか？
都心の方が目減りしないのは誰でも知ってますよね。
それもキャッシュで買うのでなく、ローンの頭金にするんじゃないですかね。
だって史上最低の金利なんですから。

[444: 匿名さん]

この５年で相続税支払い対象相続件数は、かつての３％から４％に増えています。
地価反転でことに都内では増えるでしょうね。
地方は全く増えないでしょう。

カウントできない。でもあなたのまわりに急にはぶりがよくなった５０代とかいませんかね。
今の６０代はもっとすごい。

介護保険で親の介護に想定していた支出が１／１０で済んでいるのが大きい。
いざとなったら、人を雇って身の回りの世話をしてもらうのにお金がいる。老人ホームにも
入るには・・・といって貯めた金がまるまる残っています。デフレで貯金の価値も増している。
年金も３０年前に想定した額の実質１．５倍くらい使い道がある。
ことに地方は物価も安い。持ち家そのものが安い。居住にかかる費用も安い。
公務員など同じ年金で地方ほど遺産を多く残す計算になります。

[445: 匿名さん]

世代ギャップが資産ギャップにつながっている。


７０年代に持ち家を持ち、８０年代前半に借家を持った人
デフレの１３年間に年金生活者だった人が退職金を目減りさせず
より多くの資産を形成している。
８５年以降に家を買い借家も買えなかった世代、間違って狭小な
１５平米のワンルームを買ってしまった世代が一番ワリを食って
いる。

今の５０代は親が１９８０年以降退職金の運用で
賃貸マンションやアパート経営をしていた時代の子供たち。
親がやっていたのを見ていて、親の失敗も成功も見てきている
それが結果的に正解だったのを知っているから
自分たちも何か収益物件を買っておくべきだという発想になる。

一方、団塊の世代の子は、親がマンション転がしで３年くらいで
引越しを経験しているから投資とはマンション転がしだと勘違い
している。
挙句のはてが郊外の一戸建て。親の嘆きは脳裏に沁みている。
親がやっていないものを自分がやるのは度胸がいる。

３０代と思しき人が、２０年くらい賃貸物件を持つこと
の意味がまるでわかっていないのには驚く。

投資用ワンルーム、コンパクトマンションとはテレアポの悪いイメージ
だけで、毛嫌いして中身を知らない。というか年収５００万以下には
かかってこない。

確かに悪徳業者も多いが、中身を知ってつきあえば２０％くらい
うまみがある部分がある。
おもしろいのはバブル入社組は結構白金のワンルームとか１ＬＤＫを
２０００年前後に買っていたりする。親が投資用不動産ブーム
の子供たちだからだ。

私は人に勧めたくて書いていない。煽りもする気はない。
大体、こんなところに何を書いても煽られて買う馬鹿はいないのも
よくわかっている。

[446: 匿名さん]

なぜ都心だけマンション価格があがって周辺はさほどあがらないか。
なぜ都心だけ地方はあがらないか。

理由は簡単。
都心は代替性がない。だから賃貸も、分譲も上がる。


郊外はいくらでも代替性が高く、

おまけに地主が勝手に
新築賃貸供給をして、勝手に安く貸す。
目的が相続税対策だからだ。

[447: 441]

もう新築も中古も充分上がってきた気がしますが、あとはレジの賃料。
コンセンサスは元祖匿名はんおっしゃるように、上がらない。ということ。それがインフレ圧力のなかでの低金利継続で、実際どうなるかがポイントでしょう。

マンション価格は、もう上がりすぎて、売ってくれ売ってくれと不動産屋が煩くて、上がる派の私もなんだかどうでも良くなってきた昨今ですが。

２年前から海外に行っていて、帰ってきた同僚が家賃が上がってると驚いてましたが、今はこの状況は都心限定の話でしょう。これがどこまで広がるか。広がらないのか。

[448: 匿名さん]

都心中古がなぜ上がるか。賃料がなぜ上がるか。

都心土地は①デベが買う、②ファンドが買う以外に
もうひとつ強力なライバルがいた
どんなに地価が上がっても勝てるのは
③地主の直営賃貸だ。

都心は狭い土地までことごとく「地主直営の賃貸マンション」に
なったことも分譲の供給が細った一因だ。

かつてこんなに賃貸が全国的に増えた時代はない。
地主にたかる中小ゼネコンや賃貸管理会社が既存賃貸の
首を絞める。あわせて都心の物件供給を減らし、分譲用地の
不足を招いた。

地主がこういう形で土地を抱え込んでどうして今後新築が
値下がりするであろうか。

賃貸供給が増えたら家賃は下がる。さすればマンション
価格も下がる理屈だが、

地主は賃貸運営も一括して業者に任せる。
彼らは保証賃料を８５％以下に設定。あとは上乗せを自分の利益にする。
安くなろうはずがない。
それでも好調な背景には
都心１Ｌの需給バランスにある。
今は薄型大型ＴＶ置いて一人で住むのに５５㎡の１Ｌが丁度いい。
バブル期は狭小ワンルーム。それ以前はうなぎの寝床の
４０㎡１ＤＫ。５５㎡ならＩＬＤにならず２ＤＫ。
部屋が狭く天井も低い。
横並びの１ＬＤＫというのは一番使い勝手がいいのだが過去に少ない。
ワンルーム規制以降の産物だ。

[449: 匿名さん]

金があったら都心に住みたいと誰でも思うよ
都心はどんどん魅力を増していく。
都心は住むことで収入増のチャンスが増える。
自己啓発の場も豊富。人との出会いの場がある。

でも住めないから郊外に住む。

都心部に住む人の多くが独身かＤＩＮＫＳ。
可処分所得が大きいからだ。
普通に女房子供抱えてこれから先都心にすむ可能性はない。
住むべきでもない。

[450: 匿名さん]

>>447
あがらないというのは、価格がという意味でしょ。売り物がないから
時間外取引みたいなもので世の中に見えないというだけでしょう。

でも下がるという意味にはならない。
都心地価は、バブルで上がっているのでなく純粋な需給バランスで
市場が値をつけているわけで、周辺との上昇格差は、主に賃貸価格の
格差にあるのだと説明してきた。

収益還元法できちんと説明つく。都心は賃貸事業が成り立つ範囲で
賃料が上がれば、上がるという理屈が正しいだろう。

横浜のオフィス賃料は月坪１万円でも、なぜ丸の内の新築が
７万もするのか・・・って説明つくかい？
借りる人がいる。それだけ。
相場って、局地的に借りる人がいればその事実は否定できないよ。
そこから収益還元価格であるべき値付けがつくのであって
賃料を固定して考えるのはおかしい。

衣食住の価格差は１０倍に広がる時代に、庶民の物差しで計れない
という理由でけで賃料が上限だから価格も上限とか言うのはヘン。

要するにバブル退治の正義の味方ぶっているだけだよ。

オレは、それが嫌いだ。自分の知ってる範囲でしか物事を考えない
石頭だと思うよ。
先に結論がある。「こうでなくちゃいかーーん」みたいな小児病的
叫びでしかない。

世の中所詮不公平なもの。チャンスだけが平等でリスクをとれなきゃ
その不公平さがつのるだけ。

[451: マンション投資家さん]

最後の２行。これに尽きる。

[452: 匿名さん]

高かったら自分がカネを稼いで買えるようになるくらいの気概をもったほうがいい。

都心不動産は永遠に高値の花であったほうが、個人が成長目標を持てていい。
下がれ下がれは見苦しい。

美人が自分に冷たいからって、顔に怪我させてモテなくなってから言い
寄るような卑劣な真似に近い。

インフレ世代はいつも価格を追いかけてきた所得の伸びが喜びだった。
デフレ世代は我がままだ。消費者主権を逆手にとって尊大になっている。

値上げという概念がなんでも生産者の不当な利益と写るからか？
不当な利益でも放っておけば？
自由主義経済だから買わなきゃいいだけ。

神でもないのに高値だの天井だの言い募って買った人買う人に
不安を与えてどうするんだ？

[453: 匿名さん]

住宅を公共事業として提供したＵＲは分譲から手を引いた
自身が、下落期の高値売りで消費者から訴訟を起こされたりも
した。

住宅は世帯数をはるかに上回る数がストックとしてある。
デベも営利事業。
不動産は確かに情報を売り手が多く握っている。
商品に説明責任はあるが価格に説明責任はない。

レーティングサイトの弊害は、さまざまなノイズで買い手の意思決定
を妨害する動きがあったことだ。
弱虫は所詮群れたがる。

消費者優位の下がり相場の論理が、地主が賃貸供給に走り
都心土地を温存しはじめた現在、仕入れがな僅少という現実
は、売り手優位とは言いがたい。
地主優位でしかない。
デベや築浅転売業者をこき下ろしたところで都心周辺の地価は
さがるまい。これも至極まっとうな経済行為だろう。

[454: 匿名さん]

もうマンションのことを考える必要はない。


これからは株で資金をふやして時を待て。
とにかく日本人は、１５００兆円の金融資産のうち大半を預貯金で持っている。

金利が上がらなくて不動産も高値で低利回りなら行き着く先は株しかない。

[455: 匿名さん]

みなさん、富裕層が買わないで庶民が買うというシナリオがお好きなようで。

都心周辺の住宅地の坪単価２５０万だとして４０坪の庭もない家でも
時価１億でしょ。
爺さんの代からの一戸建てなら６０坪から７０坪。
土地持ちの親を持っているだけで、土地相続して売ったとたんに富裕層。

一方、郊外の団塊世代はぜんぜん含み資産がない。
７０坪の土地を売っても坪４５万なら３１５０万。

資産格差の根源は親の代からの保有資産格差。これ事実。

昔は子供が４０代に親が亡くなった。
今は長寿で子供が６０代で亡くなる。

そういう世代は自分の蓄えの上に相続か重なる。
子供が３０代だから２０００万くらいの援助はしてしまう。
「なぜ、うちの親が？」と思うくらい簡単に金のでる仕組みは
相続以外に考えられない。
いまさらと思いつつ贅沢をしている。子供が買わなくても
インフレが怖いからついつい不動産を買う世代。

[456: 匿名さん]

そういう格差が歴然としてきたらなおさら郊外のマンションなど
誰も買わないよね。

ていうか、郊外が完全な消耗品価格までいずれは値が下がるってこと？？
値引き販売くらいじゃ知れてるよね。

はたまた、今の価格を消耗品価格とするなら、もっと”都心が高く
なる余地がある”って話になるわけか？

[458: 匿名さん]

格差による、値上がり派の感覚としてはどのくらいの程度なんでしょう？
１割富裕層の３割中層、６割低層って感じかな？　（５００万以下が
増加しているので）
でも、こんな分布だと、都心は１割が買うから良いとしても、郊外
まで上がる力はなさそう。でも、郊外がたたき売りになるなら、
都心も超都心までじゃないかな？　周りが安ければそれなりに流れて
しまうような・・・

[459: 匿名さん]

＞４５７
あなたニュートラルじゃなくて，下がる信者でしょ。
祈りなさい。下がる，下がるって。
そうすれば郊外は下がってくれるよ。

[461: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070904-00000082-san-bus_all

[462: 匿名さん]

>461
人手不足だからね。それに対して７月の給料は前年比減。
あと、ある意味顕著な少子化を表すニュースでもある。

[463: 匿名さん]

団塊が定年退職した分、新卒、第二新卒を増やせば平均の給料が減るのは自明ですが。

[464: ビギナーさん]

富裕層は、全体の１％でしょ。

東京でも１割もいかないと思うけど。
貧困層もものすごく多いからね。