23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[402: 匿名さん]

中古など流通しては、日本の経済がだめになる。というのがホンネ。
古いものは悪いもの、新築こそがマイホームの夢、
そういう常識が覆されたら、デヴェロッパー、建築会社、施工会社から
銀行はたまた地目変更許認可裁量権にかかわる各種センセイ方まで、
みな干上がってしまう。

建てつづけるには、既存物件が、
新築に対してどんどん価値劣化していかないと。
だから新築には税制の優遇もあればローン審査の贔屓目もある。
もちろん設備もどんどん時代遅れになるようにできている。

ちまちまリフォームだの売買仲介などしたところで、
利益も経済効果もたかが知れている。
ドカッと建ててガバッと儲ける、
そういうことができなければこの業界誰も見向きもしなくなります。
そんなことありえないので、
業界は今後とも中古不利、新築有利の環境作りに邁進するでしょう。

[403: 匿名さん]

>>402
駅徒歩１０分以内に永久に土地供給がつきないならばおっしゃる
通りでしょうねぇ

今は人気私鉄沿線でさえ、北側斜面の法面を開発して徒歩１３分
とか言って売ってるけど売れ行きはいまいちですね。

仕方がないから新線・新駅を作る。郊外に無駄な地下鉄伸ばしてみる。
すぐに駅徒歩１０分が供給されたりします。

いくら新築を煽ってみても、中古は厳然として存在し売れないままに
残っていく。
地方都市のマンションと同様、供給過多に陥ってどうやって価格を
維持するつもりか業界の根性の見せ所でしょうかね。

[404: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070903AT3S0300Y03092007.html

景気は絶好調のようですね。

[405: 匿名さん]

給料が大きく上がる人と
変わり映えしない人。
格差が広がって行きますね。
勝ち組は若くして都心部ワンルームマンション住まい。
それ以外は相変わらず近郊の安アパート住まい。

[406: 匿名さん]

新宿、渋谷、原宿あたりに行くと昼間からフラフラしている若者の多いこと。
めちゃくちゃ働いている若者もいれば両極端です。
仕事が忙しい若者は給料は高いが時間が無い、
だから職住近接の都心部ワンルームマンション住まい。

[407: 匿名さん]

406 さん　同意致します。

仕事帰りにビジネススクールに通学する人も多いし、
車なんか購入する人間も少ない（車の販売台数が落ち込む訳です）
じゃあ・・何にお金を掛けるかと言うと”時間”が欲しいから、
職住近接のマンション購入、または賃貸マンションを選択する。

勝ち組という言葉は嫌いだけど、給料をもらっている人達は
影で努力はしている・・・・時間が足りない・・
通勤時間に時間を掛けたくない。

[408: 匿名さん]

いやはや本当に、９月になってから続々と
チャレンジ価格の中古物件が市場に出てきてます。

一方で、何か月も売れ残ってる物件も多い。

冷やかし客は見学できて楽しいだろうなぁ。
中古市場では買う気がないのに見て回る冷やかし客が多いから。

[409: ビギナーさん]

おとなしめの価格をつけている中古も出てきましたね。
すぐに売れちゃうのかな。

[410: マンション投資家さん]

おとなしそうに見えて、それでも利益は十分に確保している。他が欲張ってチャレンジしてるうちにササッと売ってしまうほうが賢いですね。

[411: 匿名さん]

４月頃は、都心部新築賃貸が供給過剰みたいにいわれたが、
蓋をあけたら案外順調なようだ。

今の４０代〜５０代には老後に備えて都心のコンパクトマンションを
買う人がいる。自分が住むのでなく貸すためだ。

退職金をもらっても、利子では食えない。
年金の不足分を埋め合わせていけば消えてなくなる。
３０００万も18万／月使うと１５年でなくなる。

[412: 匿名さん]

ワンルームの賃貸管理会社の社長が、都心ワンルームの
中古を買えという主旨の本を書いていた。
その主旨は、老後のためだと言うのが笑わせる。
今の３０代が退職する頃には築２０年のマンションは築４５年に
なっている。


長期安定収入だから、築２０年の中古など今から買えない。

一番いいのは自分の敷地にアパートを建てることだが、あいにく
親の土地を東京で相続できる立場の人は多くない。
地方都市で借家とか相続した人はすばやく売って
都心コンパクトマンションに乗り換えるほうがいい。


中古でも、条件のいい都心中古は手に入りにくい。
頭金がそこそこあれば４０００万〜５０００万の都心周辺１Ｌが
買える。

どうしてもいい場所を確保するなら新築で買って赤字ぎりぎりの
低い利回りで貸すのもあながち悪い話ではない。
都心のコンパクトマンション３つ持てばローンつけたままでも
一部繰上げ返済で１８万くらいの手取りは可能。
退職金運用のポートフォリオの上でも、早いうちに不動産を
「予約」しておいて賃貸で残債を減らしておく。

３０年ローンなら１５年後に残債は結構減っているものだ。

[413: 匿名さん]

退職した年にたまたま不動産が底値というのは考えにくい。

運任せというのは、家族や自分にあまりに無責任。

１０年１５年先を見て、退職金運用の一部として先押さえして
おくという考えもあるのではないか。

今買うより先に買うほうが現在価値という意味では得だ。
「都心が値下がりする」のが「確か」ならなおさらだ。
現在価値を算出する割引率は金利に連動する。
長期で低い金利情勢かあるいはインフレ傾向にあれば
希少性が高まる都心の「先物買い」も正しい選択だ。
元祖匿名はんがどういおうが、投資の目的が違うのだから
仕方がない。

都心というのは、疫病でもはやらない限りそこだけ限定で
地価が下がるという話にならない。むしろ安くなればなったで
買いが殺到して底打ちが早い。

ただ、世の中の進化に遅れるような買い物はダメだ。

８０年代ワンルームは５坪標準で、2000年代ワンルームは
７坪標準。
今地方で借り手がなくて困っているのは狭隘ワンルーム
地方は立地の差ではなく広さも重要だ。

いずれ世の中都心なら１３坪の１Ｌが都心シングル標準になる。
１７坪あれば２人でも住める。
士業オフィスでも広さがないと長く借りてくれない。

都心の歴史的デザイナーズマンションでも築３３年にして大規模改修
しても空室が出ているようだ。相場家賃がとれないのは
絶対的な狭さゆえのことだろう。

そういう意味では、コンパクトマンションの供給が豊富なこの時期
にいい物件を選ぶようにするのが賢いのかも知れない。

[414: 匿名さん]

コンパクトマンションは今安いの？？

[415: 匿名さん]

安いかどうかは、主観の問題。
下落しているという意味では安くはない。
ただ、富裕層むけの高価格物件に比べたら急騰していない。
坪単価は３６０万止まりが多い。

すでに賃貸マンションを買っている４０代のサラリーマンが
手が出ない価格ではない。何より新築ならアパマンローンでも
上場企業サラリーマンなら金利優遇がつく。
そういう意味で買いどきかも。

競争して値崩れするほどになっていないから逆に安心という面もある。

[416: 匿名]

新富裕層がこれからも都心高額物件を購入するから下がらないとか言ってる人がいますが、
富裕層つったって、ほとんどは資産1億そこそこなんですよ。
他にお金を使う事がいっぱいあるのに、1億超えの都心マンションなんか買いませんよ。

さらに、みんなが右肩上がりの成長を信じていた80年代末のバブル期と違って、
今は、富裕層ですら今後の景気動向に不安を感じています。
なので、相変わらず流動性が高い現金（預金）志向が強いのです。

3億くらいの資産家なら1億超えのマンションを購入するだろうけど、
彼等はかなり少数ですし、すでに不動産持ちでしょうから、新規購入層としては期待できないでしょう。

いくら都心物件のブランド価値や利便性を強調しても、割高と感じたら、誰も買いませんよ。

それと、
投資用コンパクトマンション。貸しそびれたら自分で住むくらいの覚悟でなきゃ買わない方がいいですよ。

[417: 匿名さん]

コンパクトにすれば建物坪単価は上がるが、絶対価格が下がるから
デベは売りやすくなる。個人事業主など賃料を払うより買って
老後は人に貸そうという人もいたりする。

周辺部や駅遠の都心は新築賃貸がものすごい数で建ちはじめている。
物件選びはかなり慎重にやらないといけないだろう。
築浅も視野にいれて。

お勧めは三井が本格的に開発をはじめた三越前駅から徒歩７分圏だ。
築浅の出物が少ないエリアだが、こまめにさがせば見つかる。
２０００年当初、規制緩和で供給ラッシュになった。
坪単価が割安。
３割は１Ｌでないとワンルームマンションが作れないという規制も
あって、ＩＬの築浅は結構ある。
賃料水準は、１．３万／月坪。
利便性の向上で値上がりもありうると思っている。

[418: 匿名さん]

>富裕層つったって、ほとんどは資産1億そこそこなんですよ。他にお金を使う事がいっぱいあるのに、1億超えの都心マンションなんか買いませんよ。

あはは。乞う　出典。

金融資産１億円以上の間違いだろう。
金融資産１億円でも不動産などやまほど持っている。不動産の資産
時下ならサラリーマンでも１億〜２億はやまほどいるが、そういうのは
富裕層ではない。

個人の金融資産が日銀の資料では１５００兆円あるらしい。
悪いが大半は６５歳以上のシニア層だ。
うちの従兄弟も１０億以上の資産を相続した。
デフレとあいまって相続税の仕組みが軽くなって
相続によって財産が目減りしなくなったことも大きいね。

勉強したほうがいいよ。

[419: 匿名さん]

×金融資産１億円でも不動産などやまほど持っている
○金融資産１億円しかない場合でも不動産をやまほど持っている

世田谷の三宿あたりで７０坪の戸建てに住んでいたら２億近い
金持ちだろう。
そういうのは富裕層にカウントしていない。あくまで金融資産だけで
１億以上だから。売って買ってという部分で都心マンションの実需
は動いているんだよ。

[420: 匿名さん]

自分には関係がない富裕層のことに詳しく述べるところが笑える。

[421: 匿名さん]

いつもの長文の人、ご苦労さん。相変わらず煽り続けているようで。
富裕層と連呼は良いけど、庶民の懐は相変わらず厳しいようですよ。

７月の勤労者現金給与は３８万６４４６円、８か月連続減少
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070903-00000103-yom-bus_all

所定外給与が５年ぶり減少
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070903-00000086-san-soci

ご用心、ご用心。