23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[362: マンション投資家さん(355)]

>>357
その通り。外資が日本の不動産を買うのは円が安いから外貨で買う。
将来の値上がりを見込んでるわけじゃない。
不動産ならキャッシュフローも生むから二重においしい。
数年後には1ドル80円くらいになってるかもね。

[363: 匿名さん]

だから、高値掴みするってのは、やっぱり　莫迦

中長期的に円高予測して、円資産をドルで買ってもいいけど

それって、不動産に限らない

高値掴みで、物件価格下落すれば、元も子もない


まあ、かつてバブル期、円も強くて、米国の不動産買いまくった
日本企業もあったね

で、その後どうなったかな。。。ｗ

[364: 元祖匿名はん]

銀座ティファニー？
あのビルの賃収は大半がティファニー定借。
で、上のオフィスがどんだけアップサイド取れる？
既に過去十分上がったのに。
そういや上場I社いたな。高級焼肉店みたいな。
賃料アップなんてしたら株価低迷で出かねないんじゃないか。

しばらくろくにまともなハードアセットに投資もしてないと思ったら
トチ狂ったもいいところだろ。
無駄なプロパガンダ。
サブプライムのせいとはいえ。
まさに品格がない。魂胆ミエミエ。

で、だから上がるとかエンドで言ってるヒト、眠すぎ。
何度も言うが、あんたがたはGSやMSじゃないっつーの。

[365: 匿名さん]

バブル期は国内の不動産も物凄い高騰だった。特に人気エリアはね。
当時に比べれば、今のマンション価格の上昇なんて可愛いもんだよ。

[366: 元祖匿名はん]

収益性無視、土地本位主義、取引事例重視の１億総オバカさん時代と
比較する意味は何かある？

[367: 元祖匿名はん]

あー、わかった。

結局エンドの大半は、未だに取引事例重視主義ってことだ。

すげー単純な理由だけか。単純なデベにして単純な客。いとかなし。

[368: 匿名さん]

なんか、ここで必死に高値煽ろうとしてる香具師等、無駄な抵抗だよ

こんなスレに何書こうと、世の中の流れってのは決まってるの

ティファニーの件も、殆どのマスコミや識者は、呆れた論調

実際、マーケットも、天井が見えてるのが、現場の実感

外資は逃げ遅れないよう、よーく注意した方がいいよ

米国はいま、まさに日本のバブル崩壊期と酷似

[369: 匿名さん]

>>367
もういいから病院に戻るんだ

[370: 元祖匿名はん]

鑑定士が評価書出せねぇよ。キャップ低すぎで。
鑑定評価の新基準もあるし、証券化対応の評価書は
相当金融庁にも国交省にもチェックされるよ。
鑑定にここまで出すのかっていうぐらいインフォリクエストも厳しい。
流石にいい加減賃料上昇シナリオではもう書けない。
イールドギャップもないなか、不当鑑定レベルだ。
鑑定士は円キャリーとか円高想定とかしないぞ。笑
鑑定がなきゃ、ノンリコもつかなきゃ、格付けも取れない。

さあ、立て、鑑定士よ。今こそ君らの役目だろ。
またバブルの二の舞か。傍観者で蔑まれて終わるのか。

[371: 匿名さん]

誤解して欲しくないけど、決して不動産価格暴落を望んでいるわけ
じゃないよ。当方も、複数物件所有してるし、一部賃貸に出してる
からね。でも、不自然な高騰は、むしろ自分で自分の首を絞めるの
さ。持続可能な安定的継続成長シナリオが一番望ましい。よって、
アフォみたいに高値ふっかける連中は、正直、迷惑千番この上なし。

[372: 元祖匿名はん]

行政サイドとしては、結果論とはいえ、耐震偽装の問題もあり、建物の
デューデリを徹底させる羽目になった。建築確認の徹底も同様。

今回、金商法でスキーム、プレイヤー、カネの色を厳しくチェックし、
鑑定評価新基準で価格までどこまで突っ込めるか。

鑑定士の良心、業界にかかってるともいえるし、そんなものにかかってる
なら鉛筆舐めて終わりという声が聞こえてきそうな気もする。

ただサブプライムの問題もあり、レンダー自身がValuationの中で
どう担保評価するのか、LTVをどこに置くのかは大きな問題。

レンダーの判断ひとつで、日本の不動産投資の世界の色はかなり変わる
可能性がある。ピッカピカからグレーぐらいには。

コーポレートでバシバシ借りまくる大手デベはエンド相手に尊大な
商売を続ける気だろうが、結局コインは表裏でつながっているのさ。
流氷の上下と言ってもいいかもしれないが。

[373: 購入検討中さん]

マンションのスレで商業地の話をして何の意味があるんだろうね。
住宅用マンションの中心は居住用で投資用じゃない。
買う人の大半は実際に住む人だから、
購入層の数と年収が自ずから制限要因になる。

購入層は賃貸層にそのまま置き換えることができる。
従って、家賃レベルがそのエリアの居住用不動産価値判定の大きな
目安となる。そう言った面で近郊・郊外あたりの人気路線で、
家賃レベルが低いにもかかわらず都心部並みに居住用不動産の値段
（価値では無い）が高いところは、将来値段が下がる可能性が高い。
不動産業者はこれをブランド価値と称しごまかそうとするが、
本来ブランド価値が高いところはそれに比例して家賃も高くなるはず。

[374: 441]

近郊・郊外あたりの人気路線で、
家賃レベルが低いにもかかわらず都心部並みに居住用不動産の値段
（価値では無い）が高いところは、将来値段が下がる可能性が高い。


じゃあなぜ今まで高い価格で、今も高いんだ。将来そのプレミアムがどうして無くなるんだ。

PER20倍で高いから売りです、と言っている素人株式投資家と変わらん。

[375: 購入検討中さん]

>>374
株の持合が盛んだった時代の日本株と同じと考えていただくと分かり
やすいでしょう。
株の持合を不動産に言い換えれば、
既存住民が多く、不動産の大量供給が見込めない
従って売買される不動産の絶対数量が少なく、
少ない需要でも高値が維持されやすい。

一方、経済的価値を反映する家賃は低い。
収益性が低い株の配当が低いのと同じです。
株持合時代には低配当・高株価の株が多くＰＥＲ３０くらいでしたね。

それでは、
株の持ち合い状態がなぜなくなるのでしょう？
それは既存住民の寿命と少子化です。
特に西側近郊には７０を超えた一人住まい、夫婦二人住まい老人が
数多くいます。

[376: 銀行関係者さん]

>375
不動産の取引量が増えれば実態が反映され価格が下がるという理屈？
現に不動産仲介高は過去最高となっているなか価格が上がり続けてきた理由は？
要はプレーヤーが増えてるんだよ。

郊外築古戸建・団地の「持合状態」が緩和されてもそれが不動産の大量供給に繋がるとは思えない。利便性・発展性の少ない地域は寂れていく一方。

[377: 441]

なるほど、分かりました。有難うございます。
私は個人的に六麓荘でゆったり老後を暮らしたいので、安く買えるかもしれませんね。２３区じゃないですが。

[378: 購入検討中さん]

現在、ＰＥＲが高いエリアと低いエリアが混在しているのは
ひとえに供給能力の差が原因だと思われます。

株の場合は特にこだわり無く、経済性を重視して選択できますが、
不動産の場合は、地縁・血縁から経済性を無視してそのエリアを購入
せざるを得ない場合が多々あります。
ＰＥＲの格差を業者はブランド価値と称して、地縁も血縁も無い人達まで
これに巻き込もうとしているわけです。

ＰＥＲが高いエリアは
供給量が少ないが、既存住民を多く抱えているエリアに多く見られます。
しかし、供給量は年を重ねるにつれ多くなって行き、将来不動産の値段は
下がって行きます。

一方ＰＥＲが低いエリアは
供給量が多いのに、既存住民が少ない、もしくは既存住民に経済力が無く
購入層となり得ないエリアに多く見られます。
こちらの将来性は逆で、
供給量はいずれ下がる、既存住民もしくは経済力がある住民が増え
潜在需要が上がるので、不動産の値段は上がって行きます。

[379: 441]

なるほど

[380: 購入検討中さん]

本来、高ＰＥＲを正当化できる理由は一つしかありません。
株で言えば、その企業の将来性が高く、将来高収益企業になると
期待できる場合です。
不動産に置き換えれば、その地域に将来性があり、将来家賃レベルが
上がると期待できる場合です。
そう言った観点で見れば、一般論で例外もありますが、
高ＰＥＲが許されるのは都心部だけでしょう。

[381: 購入検討中さん]

しかし、低ＰＥＲであっても買えないものもあります。
株で言えば、将来倒産する危険性が高い、もしくは将来儲からなくなる
と予想されている企業。
不動産に置き換えれば、将来見捨てられる恐れが高い、もしくは不人気
になって家賃レベルが下がる恐れが高いと予想されている地域です。
これは超郊外と言われる地域に多く見られますが、
低ＰＥＲとは言え購入は避けるべきでしょう。