23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[322: 匿名さん]

アエラを信じるのならね。

[323: 匿名さん]

あがるっていっている人たちも上がるのは東京、都心の話なの？
だったら、上げどまりなんじゃない？
やっぱり全体的に上がらないことには先が見えているでしょう。

[324: 匿名さん]

7月の23区のマンション平均価格、7109万円だって。
たしかに60平米台の部屋とかを入れると、
そのくらいの値段なのかもしれないですね。
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200708130241.html

[325: 住まいに詳しい人]

>>232
そーいう脳天気な方は
都心なら1989年当時の＠3000万円くらいまで一気に行くと
思っているんじゃないですか？

[326: 441]

20年前と同じ道を日銀が歩んでいる以上、今回もそうなったということ。
既に価格上昇は一時的なもので無い。相当の値上がりになった。
高級住宅地以外で急速に価格が上昇している動きは、そりゃいつかは
落ち着いてくるでしょう。郊外にも既に波及しているわけですし、大分いいところまで来たかなという気がします。ここで日銀が段階的に利上げができれば、高原状態の可能性が高かった。

しかしながら、日銀は段階的に金利を上げる必要があったにも関わらず、今回できなかった。このジャブジャブのマネーによって、この先家賃上昇に伴って更に価格が上がってくる可能性があるわけで、中期的に前回のバブルを越える水準に達してもなんらおかしくないと思います。

結局、何の反省も無かったということだ。歴史は繰り返す。
誰が前回のバブルを超えることが無いと決め付けたんだろう。それが不思議だ。

[327: 住まいに詳しい人]

>>236
根本的な話ですが
金利政策で資産インフレは抑制出来ませんよ
20年前だって資産インフレを止めたのは総量規制だったわけで

[328: 441]

資産インフレを止めたのは本当に総量規制だったのか、
しっかり調べた方が良いのではと思いますよ。

[329: 匿名さん]

＞326
確かにそうなんだよね。
前回は西ドイツが、とどめの利上げをやってブラックまんでーが起きて、副作用として日本の過剰流動性に拍車がかかり、皆さんご案内のとおりの顛末となった。

でも、今回はまだこれから起こるか起こらないかのレベルなわけで、銀行への行政指導レベルで、ある程度はコントロールできる状況にあるんじゃない。

いずれにしても、この９月はら本格的にはじまる超都心部高額物件の動向とMSやGSといった最も感度レベルの高い買い手がどの程度、動くかで今後２、３年の動きが決まってくるってとこじゃないですか。

[330: 匿名さん]

時価会計制度への移行と、保有土地不動産の放出切り離しで、
土地価格の乱高下による企業への影響は、
前回バブル時よりは軽減されているのでは。

土地を担保に借金を重ね、それで土地を買うような、
ダイエー型のまともじゃない企業はもうないでしょう。

[331: 匿名さん]

たしかに株については、80年代バブルやITバブル時の高値を抜いた
銘柄がかなりある状況だよね。
そう考えると土地だって前回バブルを越えないって考えるのは
一種の固定観念か、妄信的な思い込みなのかもしれない。。。
前回より今の方が見方もシビアだし、少子高齢化が進むから
日本全国で前回みたいに土地が上がることは、流石にないだろうけど
昨今の再開発で魅力が増した都心部とか場所によっては
バブル後高値を抜くとこが出てきても全然不思議じゃないよね。
なんだかんだ言ったって、89年当時と比べても、
日本のGDP規模は確実に上がって来てるし、人口が減っても
労働生産性の向上で今後も上昇が予想されてる訳だし。。。
少子化で土地買う奴がいないって言っても、
前回のバブル時だって、地価を競り上げてったのは、
庶民の実需買いなんかじゃなくて、法人や投機マネーが
中心だったんだから、経済が好調を持続すれば、
いずれ企業とかもまた土地とか美術品とか買い出すかもしれない。
また、地上げ屋とかも復活してきてｗｗｗ

[332: ビギナーさん]

投資は、エンドがついてこなければ破綻する。

[333: 匿名さん]

株にも利回り期待と値上がり期待があるように不動産でも収益利回りでの評価と希少性からくる値上がり期待がある。後者に該当するのは、麻布や青山の高級住宅地やランドマークマンション、田園調布や成城の住宅地などが対象となる。
前回のバブル時との比較でいうと、麻布・青山の土地やマンションは、まだ1/2、田園調布や成城でいうと、まだ1/3程度の水準。
不動産相場を見る場合、まずは銀座の商業地から動き出すことを考慮すると、銀座が上がり続けていることと、上記の超高級レジデンスの相場水準バブル時比較低水準であること、おまけに当面、金利が大きく上がる可能性が低いことから考えると、上昇ピッチが緩まることはあっても、上昇傾向が止まることまではないだろう。

[334: 匿名さん]

上がる派の皆さんに質問です。

地価が下がり続けていたほんの４−５年前までと、現在及び当面の将来とで、何が決定的に違うのですか？

金利水準ですか？
物価水準や上昇率ですか？
実質及び名目経済成長率ですか？
富裕層の数ですか？
世界経済動向ですか？
個人所得の伸びですか？
個人保有金融資産金額ですか？
原油価格動向ですか？
海外不動産市況ですか？
サブプライム問題ですか？
米国景気減速懸念ですか？

それとも、気持ちの問題ですか？

そして、それが何故今後も継続し得ると予想できるのか、答えなさい。

[335: 441]

不動産への資金流入量が決定的に違う

世界的な低金利によって今後も継続し得る

[336: マンション投資家さん]

『答えなさい？』
なぜ上から目線なんだ？？

[337: 匿名さん]

金が入ってくるから上がるのか、

上がるから金が入ってくるのか、

バブルの時は、どっちでした？？？

[338: 匿名はん]

この数日で何故か値上り派が増えているような気が。。。
やはり株式市場の持ち直しがあるのかも。。。
株式とか不動産の投資する人は実際にはLongから入る人が多いのが事実。特に不動産をShortすることは物理的に難しいし。。。

ホント相場は難しい。。。
相場が一方に傾き、みんなが同じ方向を向くと何故か相場は反転する。
為替、株、商品もみんなそう。

個人的には不動産は値下がり派が健在な限りは、値上りするんじゃないでしょうか。評論で言ってもしょうがないので、私は値上りに賭けております。

[339: 匿名さん]

値上がりに賭けて、投資をしているということですか？

[340: 銀行関係者さん]

バブルのときはそもそも入る金が少なかった。
物件は生で企業や個人が持ち、ローンは専ら銀行。もちろんリコース。
意外に思われるが、当時の不動産取引件数は驚く位少ない。取引のない中
株でいえば気配値だけが上がり続けた状態。実態が薄いから総量規制、つまり
ローンが出なくなった瞬間に不動産バブルが崩壊した。

今はREITが契機になり、不動産の流動性がかつて無いほど高い。不動産利回りと金利のイールドギャップも依然高い。外資だけでなく、REIT、私募ファンド、デベ等多彩なプレーヤーがそれぞれのバリューアップ能力を裏付けに不動産を買いに来るから、なかなか下がらない。

不動産を取り巻く環境がバブル期や90年代とは別のステージになっているのだから、昔ながらの不動産屋や個人投資家が「高すぎ、もう上がらない」と言っているのをよそに取引価格は上がり続けている。

[341: 匿名さん]

まあ、バブルの頃は、不動産なら何でも上がる、と信じ込んで大失敗
こいた連中が死屍累々だったわけだが、

いまは、個別不動産を選別して投資してるから、個別不動産毎にきっちり
評価して投資しないといけないってこと。

銀座のティファニーが上がったから、まだまだあそこも上がる、ここも
上がる、ってのは危険な素人考え。売買の詳細条件が分からない限り、
その妥当性も評価できない。ＧＳはティファニーとの間で長期賃貸借
契約を結ぶわけだが、その契約から生じるキャッシュフロー水準とかが
分からないと、割高か否か判断できない。また、その水準が分かったと
しても、近隣類似物件が同水準のキャッシュフローを生み出す保証はなく、
そうしたところを確認せずに浮かれるのは　ただのうまとしか。