23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[282: 匿名さん]

日銀が利上げを短期間に４回やれば地価は下がる。
政策金利は１．５％短プラは２．８％くらいになって
アパマンローンの変動金利は３．８％で
ノンバンク借り入れは４．８％になる。
個人の短期固定の優遇期間切れも結構きつくなる。

利回りは悪化する。新築マンションを値上がり期待で
目一杯レバレッジをかけている個人投資家は
イールドギャップが小さくなり売却が増える。
入居中なら利回りで買い叩かれ値が下がる。
空室ならローン返済に窮して値引き売りも出る。

[283: 匿名さん]

利上げについては残念ながらそういう可能性は少ないと思う。

国債の利払いが連動しているから、政策金利を上げるには
とりあえず利払いが増える分だけでも税収を増やすのが先決。
所得税・法人税収入より消費税依存なのが国の税収構造。

消費税を上げるには景気拡大があきらかでないといけないが
政局が不安定ゆえに利上げも税収アップも期待薄。
８月サブプライムローン関連信用不安で利上げがなかっただけに
これから先どうなるのか。。。

[284: 匿名さん]

今週号のエコノミスト石澤卓志氏のデータによれば

一方日本の不動産ストックは土地が1214兆円
建物が1138兆円　合計１１３８兆円
（内閣府　国民経済計算）

０６年１２月末の投資対象不動産
Ｊ−ＲＥＡＴが5.4兆円
私募ファンドが8.2兆円

意外と小さい。

[285: 匿名さん]

サブプライムローン問題は米国の住宅ローン証券化市場の１割だから
大丈夫といいつつ再証券化で信用収縮の影響が広範に広がった。
（ちなみに米国のサブプライムローン証券化（仕組み債含む）市場
は約１００兆円。）

「スープ鍋に微量の毒が入ったけど微量だから平気ではなく
鍋全部が汚染された。」という信用収縮を表す表現は当意即妙。

それじゃＪ−ＲＥＡＴが下落して地価が下がるかといったら
そこまでの波及効果はない。金融機関が不動産ファンドの
資金を引き上げることは金利を支払っている限りありえない。
Ｊ−ＲＥＡＴから金融機関が資金を引き上げるのは、リートが
市場で買い手がなくなった場合、損を被るのは個々の投資家。
リートが破綻するような事態になれば、資金流失に対応する
ために保有するの優良不動産のエクィティを売らざるを得ない。
その場合でも売り先は他のファンドか不動産会社だろう。

リートの破綻は不動産投資熱への影響にはなるが、金融市場のように
流動性がないから「不動産市場」なのだ。影響は急激には
及ばない。ＧＳが銀座のビルを坪１８００億で買っても
マンション市場が急騰しないのと同じだ。

[286: 匿名さん]

×坪１８００億で買っても
○坪１億８０００万で買っても　　すいません。疲れてます。

[287: 元祖匿名はん]

多分そんなノンキな話じゃなく、潮が引けば物件買わなくなりますよ。
REITの出口なんて、かなり以前に割安に仕込めたもの以外、私募や外資が
買いますかね。REITにせっせと納めてた人たちが、再度買い戻すとでも？
何回転もしてREITに入った物件が先祖がえりを起こすと？
エクイティ毀損したら個人も年金もREITにカネ入れられなくなりますよ。

プロパガンダに誰も驚かなくなってる反面、買おうにも買わない買えない
プレイヤーは多いでしょう。少なくとも都内限定であれば。地方除いて。

都内オフィスはいいんですよ賃料上がったから急激に。もうダメだけど。
レジはどうなのよ。2003だどうだじゃなく、本気で賃料が上がらん限り、
絶　対　レ　ジ　価　格は　上　が　ら　な　い。投資なら当然の理屈。

プロが買い控えるレジをエンドが必死でロジックつけてスッ高値買いして
大丈夫？買うなって言うと貧乏人め発言も結構だが、プロの資金規模から
見ればエンド投資家なんてハナクソ以下ですよ。

自用だからいい？供給がないから？カネが腐るほどあるなら止めないが
他人に薦めたり、講釈垂れるのはよしたほうがいいぞなもし。
そういう人は都心板とやらで好きにやっとくれ。デベのお仲間と一緒に。

[288: 匿名さん]

２３区のマンション価格が下がるという妄想は、２３区すべてに新築物件が
なくなってはじめて消えるのでしょうか。

地価が再び下落して世の中全体が幸せになるとでもいうのでしょうか。

２００２年〜現在にかけてマンションを買った人は、２００５年３月危機とか
人間が住む場所ではないとかいわれるなかで、相応のリスクを負って、
資金も準備してほとんど２年以上前からモデルルームを見てまわり、自分の
納得と幾度かの挑戦の末やっと手に入れたという人が少なくないでしょう。

決して降って沸いた幸運だったわけでもない。不安と戦い努力した結果です。

これからは、国の景気がどうのこうのとかでなくて、グローバリズムの
なかで企業、個人が富むか衰えるか自分の身の振り方を自分で選ぶ
時代。
座して待つだけでチャンスが来ると本気で思っているのでしょうか。

価格動向を語るほど豊富な情勢変化すらない「２３区市場」では、せいぜい
人の書き込みに難癖つける程度のもりあがりしかないのが残念です。


結局、都市再生の規制緩和とタワマンブームは、金融危機＝地価下落の
歯止めというひとつの目的のために行なわれたことだと思います。
もう、地価が反転して地価下落による信用不安が払拭された以上
東京にこれ以上規制緩和も個人の住宅取得を容易にするための
テコ入れはないでしょう。

ここだけの話、初期の湾岸タワーの方位の悪い部屋の坪単価って１５０万くらい
だったんですよ。
当時の城南の価格とくらべてもいくらなんでも安すぎ。
西麻布でも２９０万だった時期があります。
２００２年の株安。景気低迷が
相当の危機感だったわけです。
ベンチャー経営者の中に自殺した人もいました。作ったはいいが本当に
売り切ることができるかという不安が２００２年販売当初にはあったこと
でしょう。この時期に政府に協力して都心の埋立地にタワマンを買っていただいた
方々は財務省から感謝状をだしたいくらいだろうと私は思います。
銀行⇒個人⇒不動産会社⇒ゼネコン⇒サブコン⇒職人・大量な雇用機会
さらには、家電家具に至るまで大きく消費を伸ばした。
都心の百貨店や飲食、量販店の売上げ貢献もした。


出来てから値動きもはっきりしてから、下がれ下がれとか言っている
人は一体どういう人なのでしょうか。
５年前２０代だったということは、もともとチャンスに縁がなかったということ
でしょう。今３０代のＤＩＮＮＫＳもいくらでも湾岸タワーに住んでいます。

２０年のうちにはチャンスはめぐってくるでしょう。
いま３４歳でも４６年は先がある。

待ってこれ以上安くならなくても、注意してみていたらチャンスは必ずあると思います。
２００３年以降供給の港区の１２０００戸を底値で買えた人は
たった１２０００人しかいないわけで、相応に注意力のあった人というべきです。すでに、住宅情報マンションズは、２３区が一枚のページに統括されましたよね。
城北、城東にしか目だった大規模物件がない状況で、このままいけば
１年先も今の物件が残っているだけ
もう、２３区で土地を仕入れてマンション分譲するには地価があがりすぎて
いるのだと思います。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44427/
ここも全然書き込みがないですし

幼稚な環状論は私の尊敬するスレ主の望むところではないでしょう。
根拠を示して書けば、話は専門的にならざるを得ない。

[289: 匿名さん]

元祖匿名はん。こんばんわ。

上がらないは同意です。しかし下がるというお考えの根拠をお教えください。

国を挙げて住宅景気をもりあげて、反転した結果、これからは地方の
地価上昇＝都市開発投資を延ばしていくべきでしょう。

都市再生　特区は全国に展開していて大阪でも梅田北ヤード
仙台でも五橋近辺の通り沿いなど実際に再開発促進してきた。

地価が下落して困るのは、投資家なんてケチな話でなく金融の
世界全体じゃないですか。

地価が下落してその先どうなるんですか？
私はあなたの言うことが全然理解できないです。

[290: 元祖匿名はん]

買えててよかった俺偉いとか、買えないくせに僻むな貧乏人とか
そういう低レベルというか茶飲み話はブログか、他すれでデベとやって。
上がって欲しい、下がって欲しいも同じ。
過去数年などプロから見れば、上がるのは自明だったわけで。
要は上げ方、上がり方の問題。
マージン一気に食い潰して独走してどうするよ。
そもそも大手デベにせよ、この10年の不動産相場で言えば後発も後発。
用地高値漁りで潰しあってもしれたことか。客が付き合う必要なし。
みんなお人よし過ぎますよ。

[291: 元祖匿名はん]

こんばんは。

私、不動産価格が下がるって書きました？
欲かいたデベが想定利益逸失するだけという意味で
オーバーシュート分は普通にさがるでしょ。

Valueが下がると言ってない。値段が下がるだけ。
AskingでもOfferでもいいけど。

がっついてBidして内輪で上昇したマンション用地の「地価」など
下がろうが実体経済に影響ない。デベがてめーで勝手に苦しむだけ。
ファンドもデベの用地取得なんて冷めた目で以前から見てますよ。

賃貸マンションにしてもう値段が上がらないのに
分譲にしてドンドン値段が上がるなんてことは、普通にない。

[292: 匿名さん]

それを聞いて納得しました。
豊洲を買う人も、これから晴海を買う予定の人も「下がらない」なら
安心して買えますよね。
誰も実需で値上がり期待はしていません。
下落が建物経年劣化分程度で（定額の償却率で0.022でしたっけ？）
でもって、物価上昇が今後平均２％あれば地価がさがらなけらば
買った意味があるというものです。

[293: 元祖匿名はん]

それと住宅ローン評価にもＬＴＶとＬＴＰの概念がシビアに入ってきたら
マンション価格は下がるでしょうね。プロは今それに直面だから。
そうなるかはわからないけど。ローンじゃぶじゃぶで値上げだけ続いて、
掛け目一定となると最終サブプライムと一緒になってくわな。

[294: 元祖匿名はん]

おい、俺の意見を勝手に歪曲するなよ。

今のPriceがValueに対して適切だなどと、俺は一言も言ってない。

既にスッ高値との認識だ。

[295: 匿名さん]

新築は土地がなければ供給がないですよね。
閉店したスーパーに客は来ないです。
三番町なんかくまなく歩いても、どこにも建てる余地などないくらい新しい
マンション、と古いオーナー一棟所有の賃貸がひしめきあって
そのなかに都営住宅が建っていたりします。

法的制限も含めて、最大限の規制緩和をした過去５年に
建つべき土地はすべて建ったという気がします。
私の住む土地もどこにもタワマンの建つ余地はない。
あるのは時間がかかりそうな老朽マンションの建替えだけ。

新築の出物は、１０年分を４年くらいで吐き出した。そういう感じがします。
その１０年分の３割程度が形はさておき一棟貸し賃貸に回った。
そりゃ当然でしょう。その結果昔に比べまともな賃貸が増えた。
よけいに新築需要はなくなる。
ご存知のようにマンションは、土地の話はゼネコンがデベに持ち込み
ます。地主は売るより貸すほうがいいから中小は軒並み自前の
賃貸マンションです。そういう意味で「値がつかない」のが都心の
近況です。

おっとここは２３区スレでいたね（＾＾；

[296: 元祖匿名はん]

「１．３×１．３／０．８／０．８」戦略のデベが便乗しようとするな。

[297: 匿名さん]

>>294
おまえの書き込みも低レベルだから
他でやってくれ

[298: 匿名さん]

>>292
これからの東京の開発計画見ると東高西低なのは明らかですから、
持ち家希望の人は割安な東京駅から東側狙いが鉄則ですね。

銀座の出店も盛んだし、
この秋には東京駅にツインタワーができるし、
日本橋、大手町と開発計画が目白押し。
永代通りが金融街化される計画もある。
デジタルワー効果もかなりなもんだろうし。
そんんなこんなで、東側の方が将来性があるだろ。

いまさら新宿、渋谷、池袋でもないだろ。
と言っても、親元近くしか選択肢が無い人はご愁傷様ｗ

[299: 元祖匿名はん]

気に入らない見解を低レベルとしか受け止められない己がレベルを恥じては。

[300: 匿名さん]

＞元祖匿名はん

中古物件は時間とともに確かに「下がる」でしょう。
ことに都心の１９８１年以前のものは耐震診断が義務化された千代田区
では明白に価値が二分するでしょう。建替えは恐らく地区の再開発という
流れにつながると見ています。


不動産市場にそもそも相場性というものがあるのか
最近の「不均等な地価上昇」をみて思います。

私には固有性個別性が強く感じられます。
平均値はさして上昇しないけど、格差だけが拡大している。
また「二極化」で片付けようとしていると笑われそうですね。

昔は都心でも３３０万／坪が上限だったのが、気がつけば価格格差が
たった３年でここまでひろがりました。
バブルの時期は格差は開かずに相場として全体が底上げされた感が
強かった。

おそらく、大阪も仙台も建設ラッシュの地方都市は「物件価格差」が
開くのではないでしょうか。新築は土地がなければ供給がないですよね。
閉店したスーパーに客は来ないです。
三番町なんかくまなく歩いても、どこにも建てる余地などないくらい新しい
マンション、と古いオーナー一棟所有の賃貸がひしめきあって
そのなかに都営住宅が建っていたりします。

法的制限も含めて、最大限の規制緩和をした過去５年に
建つべき土地はすべて建ったという気がします。
私の住む土地もどこにもタワマンの建つ余地はない。
あるのは時間がかかりそうな老朽マンションの建替えだけ。

新築の出物は、１０年分を４年くらいで吐き出した。そういう感じがします。
その１０年分の３割程度が形はさておき一棟貸し賃貸に回った。
そりゃ当然でしょう。その結果昔に比べまともな賃貸が増えた。
よけいに新築需要はなくなる。
ご存知のようにマンションは、土地の話はゼネコンがデベに持ち込み
ます。地主は売るより貸すほうがいいから中小は軒並み自前の
賃貸マンションです。そういう意味で「値がつかない」のが都心の
近況です。

[301: 匿名さん]

上がるとか下がるとかくだらないことは他でやってくれって
言ってる割には自分がいってるんだから救いようがないわな