23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[2: 住まいに詳しい人]

>>1
深夜なのに、スレ立てご苦労様です

さて、前スレで
>976、990のマクロ分析が雑すぎて笑ってるだけだよ。
とお笑いの方
ご高説頂けませんかね？

2006−2007年で20％以上上昇したマンション価格が
今後更に上昇するという理由は何なんでしょ？

[3: 元祖匿名はん]

上がらない理由なら私もいくらでも思いつくのですが、、、
上がる理由はデフレ脱却からインフレ派のようですね。
あるいはデベが供給も価格も調整できるから上げられるんだ、か。

金利上昇気配があり、賃金上昇がさほど望めず、社保の問題もある。
少子化もあり需要が根本的に増えるわけでもないマンション市況。

まず住居系の賃料が上がらないと、説明にならない気がします。

この点どうですか？
インフレだから賃料も上がるとか、詭弁は止めてくださいね。

都心6区か10区かは成熟で高止まりというならまだ理解できますが。
率直に言ってまだ上がりますか？本当に？上がって欲しいからじゃなく？

[4: 匿名さん]

今も人口や経済活動の東京への集中は進んでいるといえる。しかし,現在の
集中は昭和30年代後半から40年代前半にかけての高度経済成長のもとでの
集中とは性格を異にしている。高度経済成長期の集中は大規模な人口移動
や物の移動を中心とした東京圏だげに限らない大都市圏への多極集中だっ
たのに対し,今回の集中は金融あるいはそれを中心とした情報サービスなど
のソフト面の東京一極集中である。したがって,以前にも増して東京23区へ
の集中が著しくなっている。
半数以上の企業が東京圏に本社を置くメリットは「市場や顧客の情報収集
に便利である」「他社や業界の情報収集に便利である」と答えており,各種
の情報収集が東京へ本社を置く大きなメリットであることを指摘している。

このように,東京に集中する企業を対象にして,企業が求めている情報の
提供を売り物にしたサービス産業が発達するという状況がおこっている。

[5: 匿名さん]

平成２年で古い数字だが、就業者の学歴構成比は以下で東京圏の高学歴比率が高いのが分かる。
全国：大学１１．７％、短大９．７％、高校６３．２％、中学１５．３％
東京圏：大学１９．６％、短大１１．１％、高校６０．８％、中学８．６％
大阪圏：大学１１．６％、短大１３．７％、高校５８．９％、中学１５．８％
各学歴に占める東京圏就業者の割合
全体２９．８％、大学４９．７％、短大３３．８％、高校２８．６％、中学１６．５％
少子化度が高い東京圏は今後一気に人材不足に陥る。大阪圏を含む他地域の大卒者を大量に取り込む必要が出てくる。
また、全般的な人手不足は高卒者の賃金上昇をも招き、２３区内に今だある生産性の低い中小企業（主に製造関係）の自然淘汰が急速に進む。
そして結果として、東京圏の就業者に占める大卒比率を上げる。

優秀な人材には高い給与と、手厚い福利厚生（地方からの高学歴上京者を優遇するため、手厚い家賃補助が行われる）が提供され、全体的な賃金ＵＰはあるものの、その上がり具合には大きな格差が生まれ、賃金水準の２極化を招く。
このような世の中の流れにより、東京圏の不動産地図は着実に塗り替えられて行く。
都心に近い、適正な価格レベル、まとまった量の供給。
この３つを満たすエリアに、今後大量に流入する高学歴上京者が集中居住するようになり、都心を中心としたエリアの居住環境を様変わりさせるだろう。

[6: 匿名さん]

群盲象をなでる

金融・不動産業界人、リサーチャーでも無い限り、８００万人も住んでいる２３区の
アウトルックを把握している人はないだろう。

それと、東京の変貌をどこまでつぶさに見てきたか。地方都市との比較でそれが
どう映るかも重要。

物心ついて２５年という人は１９８２年から先の首都圏の姿しか知らない。
地方出身で東京の大学に入学したとしても、１９９０年以降の首都圏しか知らない。

自分が就職難だった事実が
「バブルを悪ときめつける意識」に繋がっている。
どこかバブル＝戦争と読み換えると
バブル嫌悪派に戦後の共産党に近い「狭量さ」を感じる。

市場原理主義とは資本主義の基本原則で行こうという意味だろう。
「平等」というのは、富を均等に分け合うという社会機構のことではない。
チャンスを「平等に」得られる社会という意味だ。

北朝鮮はもとより北九州市でも生活保護を打ち切られた５２歳の男性が
餓死する時代だ。いまだに社会主義をやっている某大国が少しも「平等」
ではないのは誰でも知っている。

チャンスとキャッシュの違いは、キャッシュは信用できもチャンスは信用できない
という人間が多いから社会の不平等が生じる。

[7: 匿名さん]

バブルはいずれ弾け、
経済に混乱と停滞をもたらすから悪。

適正な価格水準の模索による価格上昇は、
資源および人材の適切な再配分をもたらし
経済を効率化させるから善。

今回の不動産価格の上昇は善悪入り乱れているから、
混乱を招いているのでしょう。
新価格についても受け入れられるエリアと受け入れられないエリアが
出てきますから、どこもかしこも上がるいわゆるバブルにはならないでしょう。
供給力が低いが為、局地的・一時的にバブルになるところは出てきますが、賢い社会人なら回避可能でしょう。

[8: 匿名さん]

もう23区内はやめて次スレからは都心区限定にしたほうがいいな

[9: 匿名さん]

下げ要因と上げ要因を考えると

下げ方向要因
・少子高齢化による世帯減
・団塊ジュニアの住宅取得ピークが過ぎる事による需要減
・社会保障負担増による手取り給与の減少
・成果主義の浸透による給与頭打ち
・消費税増による消費減
・公共料金増による消費減
・年金財源問題（庶民からむしりとるしかない）と年金不安

上げ方向要因
・世界的な資源減少による材料高の価格転嫁
・借金帳消しにするためインフレ
・過剰流動性によるバブル再燃

といったところでしょうか。

下げ要因は、主に人口減と庶民の懐の問題
上げ要因は、国の問題

どちらに転ぶかですが、私は下げる可能性のほうが大きいと思います。
これはもう各人の判断しだいでしょう。
私は人口減で住宅余りになる日本でマンション価格だけが上がるということが信じられないだけです。
超都心地区ならいざしらず、23区全体が上がり続けるなんてシナリオは考えずらいのです。

ま、あくまで私個人の考えです。
お金を貰っている訳ではない（笑）ので、まあ１つの考えって事で。

[10: 匿名さん]

マンション価格が上がり続ける場合は、急速なインフレしか考えられないのですがインフレはすべてのものに利益をもたらす訳ではありません。
国の借金を含めて、借金のある会社・個人はインフレ歓迎でしょうが。
だから簡単にはインフレ方向への舵取りは出来ないでしょう。
まあ、年に0.2％とかのゆるやかなインフレを政府や日銀が目指すのはありえます。
が、その程度のインフレであればマンション価格が今後も上昇を続けるという事はないでしょう。

[11: 匿名さん]

≫年に0.2％とかのゆるやかなインフレを政府や日銀が目指すのはありえます。

というか、0〜2.0%を既に目指して政策運営してるんですけど。

ハイパーインフレは政府がインフレをコントロールできなくなるから
生じる訳で、その火種はたくさんあります。

[12: 匿名さん]

参考までに結婚〜死ぬまでにかかるお金の参考値。
あくまで過去の数値からの平均的な例だけど、所得が伸びない中で
↓のような生活を出来る人は少数派になってゆくのでしょう。

総務省家計調査（平成13年度）の勤労者世帯の
1ヶ月平均生活費をもとに試算

＜結婚の総費用＞
結婚資金　　360万円
出産資金　　100万円(2人分)
住宅資金　　5600万円(諸費用込みで4000万円の物件を購入)
教育資金　1877万円(2人分)
介護資金　400万円
死亡整理金　230万円
緊急予備資金　300万円
保障資金　750万円
老後の生活資金　　7600万円
現役時代の生活資金　　1億0980万円


合計2億8197万円＋税金＋社会保険料
~~~~~~~~~~~~~~~~
この他さらに、人によって損害保険、車関連費用、大型レジャー、住宅リフォーム、
子どもの結婚援助資金、相続税納税資金などが必要

[13: 匿名さん]

バブルの大きな罪は４０代後半から５０代前半にかけての人達を高いお金を払わせて、無理やり郊外に押し込めちゃった事だな。
残債がでか過ぎて動けなくなってる。
今回の価格上昇が都心部への居住の阻害にならない事を祈ります。
限界は６千万円台ですかね？
このレベルだと中古なら無理なく買えます。

数年前から大卒の就職が増えたけど、これがマンション市場に影響を与えるのは１０年後。この時には都心部マンションもあらかた出尽くしているから。ここでバブルになるかもしれませんね。
今の２０代前半は就職は良かったが、家の購入には苦労するかも？

これが終わったら、いよいよ団塊の世代の持ち家が市場に出始める。
２０年後？
大部分が郊外だから、郊外が大きく下げて、都心部との格差がめちゃでかくなる。
買えなかった人はそれを拾えばどうにかなるね。

[14: 匿名さん]

少子高齢化で需要が減るって何年先の話なんだろう。
２３区に限って、ほんとに減るのかね？

少子高齢化って人が減るというより、過疎化と一極集中を生むんじゃ
ないかな。

地方がここ２０年で経験したことが、首都圏でも起こる、ということ
のように感じる。

つまり、郊外は公共サービスを維持出来なくなり、活力がなくなる。
裕福な人から脱出し、高齢者、低所得者だけが残る。
緩やかだが、そういう流れがもう起きていると思う。

戸建売って都心マンションに引っ越したり、戸建維持したままセカンド
を都心に買ったりする知人がここ数年やたら多かった。
理由はほとんどが将来の医療が心配だから。
使いきれないくらいお金持ってる人の最大の関心事って笑えるけど、
健康なんだよね。
まぁ目先が効く人たちの判断だから、結構、的を得ているとは思う。

２３区の需要に限っては少子高齢化でそうそう減るもんじゃない。
２３区に住みたい埼玉、千葉、神奈川の人たちは一杯いる。

需要サイドで考えても２３区は悪くないと思うが。


もっとも２３区は供給サイドが問題。

これから数年は相当供給少ないよ。
オフィスもマンションも。
賃料、価格が上昇しそうな中、手持ちの不動産売る人・法人なんて
あまりいないからね。

[15: 匿名さん]

>もう23区内はやめて次スレからは都心区限定にしたほうがいいな

そうすると『都心』の定義で絶対収拾が付かなくなる。
また、余り絞り込むと一部の投資家以外全く意味の無いスレになる。

[16: 匿名さん]

ポイントは２０代後半から３０代の購買力がどの程度かって点。
就職氷河期に当たり、首都圏在住者は独身パラサイトが多く、フリーターも多い。上京者も地方に職が無くてどうしようもなく出てきた人が多く、池袋、新宿、渋谷あたりの飲食店、販売店にフリーター勤務して、周辺の安アパートに住んでいる。
頭数は多いけど、一生独身、持ち家なしの比率が高い世代になりそう。
団塊の世代が引退後に郊外の持ち家を売って、都心部に引っ越すケースは今後増えると思うけど・・・・・

[17: 匿名さん]

派遣社員が3人に一人を占める時代だからね・・・
でも、老後の資金をつぎ込んで、郊外の持ち家から都心部にわざわざ
引っ越す人ってそんなにたくさんいるかなあ？？

[18: 匿名さん]

普通は都心への通勤から開放されて
住環境の良い郊外で悠々自適の生活を送ると思いますが。

[19: 購入検討中さん]

>>17
郊外の戸建を売って
都心部の中古２ＬＤＫマンションを買う。
御釣りが出るのでこれを老後の資金に当てる。
退屈な郊外から脱出できるし、
一番賢い方法でしょ。
郊外生活で暇をもてあます人多いよ。
とにかく周りに何も無いところは、お仕事、子育てが終わった
人達には退屈すぎます。

[20: 匿名さん]

都心へ約1時間のベットタウンに住んでいますが、
定年退職後、戸建を売って都心のマンションに移られる方結構いますよ。
子供が独立して家族が減れば広い家を維持するだけでも大変です。
セキュリティや医療の問題もありますし。
また趣味が庭いじりなら郊外もいいですが、観劇・ショッピング・食べ歩きが好きな方々はどうしても都心に魅力を感じるでしょう。また、子供が都心近くに住んでいれば余計転居もしたくなります。
反対に、子供世帯と同居のため建て替えたり、リフォームする方も多いですね。

[21: 元祖銀行関係者さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070826AT2C2403J25082007.html

銀座ティファニーをゴールドマンが買収。

国際的に見て一等地はまだまだ安いんだな。なかなか下がらない。

ロンドン・NYが高過ぎなんだろうな。

マンション価格には反映されないだろうがね