マスタービューレジデンス

[マスター]

物件概要
販売時期(予定) 平成18年7月中旬
所在地 東京都世田谷区池尻4丁目461番地148（地番）
交通 東急田園都市線「池尻大橋」駅　徒歩7分
京王井の頭線「駒場東大前」駅　徒歩11分
販売価格(予定) 未定
専有面積 40.95m2〜165.89m2
敷地面積 10,776.64m2
間取り STUDIO〜3LDK
販売戸数 未定
総戸数 241戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造
地上15階／地下1階建（建築基準法上は地上14階・地下2階建）
建物竣工時期 平成20年1月下旬（予定）
入居時期 平成20年3月下旬（予定）
売主 鹿島建設株式会社 国土交通大臣（11）第991号
販売提携（代理） 野村不動産アーバンネット株式会社　　国土交通大臣(2)第6101号
三菱地所住宅販売株式会社　 国土交通大臣（10）第1512号


池尻4丁目の高台に出来る高級マンション。
確かに存在感のある建物になりそうで、駅徒歩7分。
かなり気になっているのですが、池尻の街のレベルや住環境はいかがなのでしょうか？

住民板：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48231/


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[329: 匿名さん]

管理人さんに怒られてしまうかもしれませんが、
住まいサーフィンというサイトをご覧になってみては？
「ユーザー評価」のところで満点をつけてる方がいます。
その方はここの購入者ではないようですが（出遅れたとのこと）、
ブログによると元仲介業者で、ご自身の買い替えの為
かなりの物件をご覧になってるようですので、
素人じゃない分見る目は確かではと思われます。

私も購入者ではありませんが、この物件はいいと思います。
池尻は、例えば三茶や中目黒のように目立つエリアではありませんが、
都心にも近くて便利な住みやすい街です。
高いという方もいるようですが、高輪や広尾等はもちろん、
ちょっといって目黒区になるだけでも価格は上がったでしょうから、
そういった意味でもこの立地・仕様設備ならお買い得かもしれませんね。

[330: 匿名さん]

緑道沿いにコンビニができるとすごく助かるんですけど。再開発もありますし、あの辺の利便性がもう少し向上すると嬉しいのですが。。。再開発後、街並みは変わるのでしょうか。

[331: 匿名さん]

とにかく自分が気に入ればいいじゃないですか？
転売、賃貸に回すなら別ですけど。

[332: 匿名さん]

>自分が気に入ればいい
そういう人はe-mansionとかには来ないよ（笑）。

[333: 匿名さん]

残り５３戸＋α（キャンセル住戸）のようです。向きを気にしなければまだまだ割安なお部屋もある模様。

[334: 匿名さん]

高輪あたりは墓地が多くて、私は結局やめました。

[335: 匿名さん]

残り５３戸は全て億ションでしょうか？

[336: 匿名さん]

８０００万円以上がほとんど。半分以上は１億超です。
＞３３２さん
確かに（笑）。自分の評価に絶対的自信があれば、ここはのぞきませんね

[337: 匿名さん]

目黒区と世田谷区、この違いがすべて。
池尻は悪くない。別に街を歩いてて
区境界で急に雰囲気が変わるわけでもない。
でも、北烏山あたりの地域と同じ区民だなんて、、。

[338: 匿名さん]

＞３３７
そんなこと言ったら、成城だって世田谷区だよ。
港区だって、白金台もあれば、湾岸の埋立地もそうだよ。

[339: 匿名さん]

＞332、336
私も1億超の購入者でそれなりの自信を持って決断しましたが、
この掲示板も住まいサーフィンもいまだにチェックしてますよ（笑）
やはり売れ行きや、他人の評価も正直気になりますね。

＞333
情報提供ありがとうございます。190戸くらいは売れたということですか。
順調でなりよりです。

[340: 匿名さん]

３３３さん、もしくは３３６さんへ
8000万円台のお部屋で、残っているのはどの向きでしょうか？

[341: 匿名さん]

平均価格が1億のマンションで8000万の部屋を買うより、
平均が6000万のマンションで8000万の部屋を買うほうが、
満足度は高いですよ。

[342: 匿名さん]

329は見方が甘い。
sumai-surfinで100点を付けたカリスマさんは、見落とし点が多い。例えば、物件の駐車場機は、朝と夜に自動車の走行音やドアの開閉音が響きかねないと危惧します。ご購入者は、営業マンからこの点について説明を受けられたのでしょうか。これが地下の自走式駐車場で、中庭に背の高い木でも数本植えれば、内向けの窓からのビューも良くなり静かな最高の物件になったのではないでしょうか。住環境にしましても、池尻の国道と高速道路の２重苦は気持ち良いものではなく、国道と高速道路の位置が変らない限り、街としての発展は期待できない。物件をみる場合、その物件が位置する立地条件が大きく物件の価値を左右します。高級仕様が高く評価されているようですが、仕様は後からでも自分で変えられるものです。変えられないのは、立地条件、構造、ビュー。

[343: 匿名さん]

>>342
はぁ？立地条件も構造もビューも万全じゃないですか？
そりゃ地下自走式の方がいいに決まってるけどさ、理想的じゃないとダメだと言いたいわけ？
中庭に高い木を植えたらいいって？
中庭に高い木なんか植えたらあなたみたいな批判家に暗くて眺望悪いって文句言われそうだけどね
。
ドアの音が響いて五月蝿いって？ペアガラスで内廊下だから大丈夫なんじゃないの？
仕様は後から変えられるって、大理石もユニットバスもタイルもキッチンも水栓も
全部自分で換えればいいってこと？いくら掛かるか計算して言ってくださいな。
偉そうに評論家にでもなったつもり？あなたの言葉には全然説得力ないけどね。

[344: 匿名さん]

３４１さんへ
ははは（笑）。そうですな。「上見て暮らすな、下見て暮らせ」とも言いますし。でも、高いお部屋のご購入者に高めの管理費を払っていただいて維持管理されるのですから、その分、得ではあります。

[345: 匿名さん]

342はご購入者の方ですか？営業の方ですか？
当方が言います立地条件とは、池尻大橋駅周辺のことです。高台は評価しています。別に理想的じゃないとダメとは言っておりません。こういう見方もあるということです。購入を検討されている方は、メリットばかりではなく、デメリット（人によってはデメリットではないこともありますが）も考慮すべきと思います。
中庭の高い木とは言い過ぎたかも知れません。低い木でもいいです。広尾ガーデンヒルズのようなイメージです。仕様は変更不可能ではないでしょう。中古を安く買って、リフォームする方法もあるのですから。それから、貴方が購入者でないことを祈ります。なぜなら、貴方のような文章の書き方をするレベルの低い方が、高級マンションを購入されているかと思うとぞっとします。

[346: 匿名さん]

＞３４５さん
３４２さん＝３４５さんだと思うのですが、↑は３４３さんへのレスですよね。

329は見方が甘い。

とありますが、329さんは単に住まいサーフィンの評価を紹介して
下さっただけなので329さんを批判するのはちょっと筋違いなのでは、
と思います。
見方は人それぞれなのでどんな意見でも自由だと思いますが、
もしご検討されてないのであれば、購入者の方々を煽るような
発言は控えられた方がよろしいかと存じます。
なお、私は営業ではありません。

[347: 匿名さん]

345さん
池尻という立地はともかく、マンション自体について、ほかにデメリットありますか？駐車場云々は、どちらかというと瑣末なようにも思うのですが。

[348: 匿名さん]

>>345
ほら、そうやって煽るから荒れるんです。何で黙ってられないんですか？直接罵倒されたわけでもないのに他人をレベルの低い人と発言するなんて、どっちのレベルが低いか少し冷静に考えてみてください。

[349: 匿名]

３４２はまったく物件のこと理解できていないのに何かを言いたいから言ってますが
薄っぺらで全く話になっていない。
この物件が本当に気になって知りたい報せたいという場にしたいものです。

[350: 匿名さん]

なんか荒れてますね。購入者の方にとってはデメリットは何も聞きたくないのでしょうが、購入検討中の私にとっては、１つの意見として参考になります。駐車場機の音とかどのくらいなのか気になるところです。２重窓ならOKでしょうが、普通のペアガラスですよね。大丈夫でしょうか。私は音にはかなり敏感です。

[351: 匿名]

公平に見て３４２＝３４５の内容はレベルが低い。この人が書けば書くほど、本当にこの物件に関心のある人からは関係ない人であることがわかるのです。
池尻周辺の問題は既に購入者は折込済み、それ以上に心と捕らえるものがあるので決めたと思う。
そこのところが理解できていない。

[352: 大橋ジャンクション]

南向き高台で文教地区の一角というミクロ的にみた立地の良さは皆さんある程度同意いただけるのではないでしょうか？
池尻というアドレスと池尻大橋という駅の評価はそれぞれかと思いますが・・

小生はミクロ環境と建物は非常に気に入りましたし、アドレスは気にならないし、駅については現状魅力的ではないですが、大橋ジャンクション開発による可能性を買いました。

大橋ジャンクション再開発（タワー２棟）はあまり話題に上っておらず、期待されている方少ないようですが、実はかなりイノベーティブなものになる予感がします。クローズドなトンネル型のジャンクションで排気がカットされるみたいですし、目黒川沿いの壁面・屋上緑化や店舗展開もあるみたいです。
そして、タワー棟の事業者として三井不動産と東急電鉄という大手デベが参加します。
さらに、東京都の「しゃれた町並み条例」の重点地区ですよ、重点地区。
都と目黒区の整備予算が間違いなくつくはずです。
まださらに言えば、住友不動産が２４６沿いでタワーマンションを２棟建てますから、それも街としてはポジティブでしょう。（最寄駅は神泉か池尻と思われます）

知る人ぞ知るいい店（飲食店）というのは都心にちかくて家賃の低いエリアに出店します。
三宿、東山、昔の中目黒、そしておそらく大昔の西麻布などはそういう一角だったでしょう。
ジャンクション開発をきっかけに池尻大橋が商業飲食エリアとして注目されるというシナリオは非現実的ではないと思いますよ。

以上、購入者で、商業業界関係者でもある人間の見方でした。

中目黒ＧＴタワーは三井の物件としてはイマヒトツなんだけどね。

[353: 匿名さん]

ペアガラスはあくまで結露防止、冷暖房効果の効率化に役立つもので、
静音にはまったく意味を成しませんよ。
分厚い静音ガラス、エアタイトにするなどの対策が必要です。
とはいっても、この静かな場所ではいずれもオーバースペックですけど。

[354: 匿名さん]

３４０さん
３３３です。送られてきた資料では、一例なのでしょうが１０件のリスト中、６件８０００万円台のお部屋が載っていました。向きは南以外全部ありました。プレミアム住戸（８３㎡）で８０００万円台前半もあったので（向きは西・北）方角・高層階にこだわりなければおトクなのかな？？

[355: 匿名さん]

354さん
すみません。西南棟のお部屋で8000万円台って、何平米で何階ですか？当方もこれから資料請求しますが、教えていただけないでしょうか？

[356: 匿名さん]

３５５さん
西南棟とはSeasonRのことですかね？送られてきた資料がキャンセル住戸リストなのか、これからのものの一部なのかわかりませんが、4階・75.01㎡・8280万というのが載っていました。←これはオーセンティック住戸。
他はHTR(東,西,西・北)、ForestR(南東,北西)で3階〜6階のお部屋が載っていました。
頻繁に資料が送られてくるので、問い合わせをすれば近況を丁寧に教えてくれるのでは？

[357: 匿名さん]

３５６さん
ご返答、有難うございました。

[358: 匿名さん]

もう8割程度売れているんですね。
年内完売になるかな？

[359: 匿名さん]

11/3現在、数件しか残ってないようです。
私は、予算オーバーなので、キャンセル住戸を期待します。
8000万円以下のキャンセル住戸について情報がある方は、教えていただけると幸いです。

[360: 匿名さん]

３５９さん
直接お問い合わせされた方が確実な情報が入るかと思います。
上記に書かれているように、「11/3現在、数件しか残っていない」ことは、お問い合わせされて判った情報だと思いますが。。。

[361: 匿名さん]

いや〜、８０００万円以下のキャンセル住戸は難しいのではないかな。
東棟の70平米クラスは最初の販売で抽選でしたし。ま、直接営業に聞いてみるのがいいよ。
でも、億ション住戸が多いなかで、数件しか残っていないのはすごいね。

[362: 匿名さん]

物件探し、難しいですねえ。。。私も頑張ります。

[363: 匿名さん]

そうそう、物件探しは難しい。相手が自分を選ぶわけではないから、結婚より簡単というが、結婚と同じくらい難しいように思う（大げさかな？）ここ1年で価格がぐっと上がったから、1年前から物件を捜し始めて抽選で落ちたりしており、未だ購入できてない者にとっては、購入するのにすごいハードルを感じる。バブルの頃はもっともっと高かったらしいが、その頃はずっと日本にいなかったので、「お買い得」という実感がもてずに苦しい。

[364: 匿名さん]

西向き半地下の59平米が6500万くらいでありましたよ。

[365: 匿名さん]

364さん、
この物件の西棟１Fは完全に地下で、２Fが通常の１Fになると理解しておりますが、１Fは半地下なんでしょうか？通常の地下住戸とは違い、公道や隣家に面していないこと、地下住戸は天井高が３mであること（と営業の方から聞いています）から、それで半地下なら、結構良いんじゃないかと思います。価格的に見合うかどうかは、気に入り度によるでしょう。あっと、もしかして、364さんのおっしゃる西向きとは、ヒルトップレジデンスの西向きという意味でしょうか。。。
西棟4階・75.01㎡・8280万がもし空いてるなら、なかなか良いかなと思います。オーセンティックでこのお値段には色々ご意見があるでしょうが、角部屋であること、西棟ビューがかなり良さそうであることは、プラス点だと思います。

[366: 匿名さん]

365さん
自住戸の天井よりも地上が上にございますので、そういう意味では完全地下ですね。
訂正してお詫び申し上げます。

[367: 匿名さん]

366さん
丁寧なご返答有難うございます。完全地下でも、天井高3mと植樹している庭に面している点は、他物件の地下住戸よりもプラス点だね。テラスの壁にツタなどをはやせば、一面緑になり、いい感じになるのでは。ただし、ツタが隣の住戸等に伸びていかないよう手入れが必要ですが。

[368: 匿名さん]

数年住むだけならともかく、永住するなら地下はやめたほうがいいと思います。

[369: 匿名さん]

半地下は将来、既存不的確になる可能性もありますからね。
売却時のことを考えると非常に不安です。

あと、残りは数戸ってほどは少なくないですよ。
３０戸以上はあったはずです。
ほとんどが億ションなんで、完売までは相当大変だと思いますよ。

[370: 匿名さん]

やはり残り数戸ではなかったのですね。
億ションが多いし、値付けも強気ですから難しそうだとは思っておりましたが。
半地下、または地下住戸って、「既存不適格」になるんですか？それは、物件として売買が認められなくなるということでしょうか？

[371: 匿名さん]

半地下が問題になるのは、その地域の階数制限、高さ制限ギリギリの物件の場合ですね。
地下住戸を１階として売ることで、実際の建築確認は地下階で登録し、ごまかすわけです。
世田谷区内で最近、非常に多い手法ですが、
将来的にはこれが禁じられて、同じ形状の建物が建て直せなくなる可能性があるということ。

そういった物件は敷地をめいっぱい利用していることが多く、
そうなると売却の困難が予想されます。


ここの物件がその手法を取っているかは確認していないので分かりません。
どなたか、ご存知の方、いらっしゃいますか？
まあ、これだけの敷地の余裕があれば大丈夫なのかもしれませんし、
ここは崖に建っているという特殊な構造のため、
半地下が存在するだけかもしれませんが。

[372: 匿名さん]

371さん
ご回答ありがとうございました。すみません、確認したいことが２点

「同じ形状の建物が建て直せなくなる」とは、当物件が老朽化して建て直しなんてことになったら、同じ形状では立て直せないという理解で宜しいでしょうか？
「売却の困難となる」のは、地下住戸が売却困難となるのであって、上階は、売却できるという理解で宜しいでしょうか？

[373: 匿名さん]

全員が合意しなければ建て直しはできません。
建て直しで部屋が減るなら、その分は上階を含め住人で負担するしかないです。
再建築不可のデメリットは全戸共通ですよ。

[374: 匿名さん]

なぜか既存不適格になる前提で話を進めてますね。噂の松原住人がこんな所まで出張してるんでしょうか？
本当によくわかっていないならデベか役所にちゃんと確認してみたらいかがでしょうか？

[375: 匿名さん]

この物件の建築確認上の１階は何階なんでしょうか？
それによって、色々話が変わってくるのでは？
前提で議論しても仕方ないですから。
そんなに、ここは周辺住民の反対運動もないようですし。

[376: 匿名さん]

[377: 匿名さん]

>既存不適格なマンションを今時鹿島単独のプロジェクトで造るわけない
それはそうです。
ただ、将来的に既存不適格になる可能性は、地下住戸があることで飛躍的に高まります、
ということを>>373さんは言いたいだけでは。
なぜそんなにムキになっているのか……。あ、そうか（笑）。

[378: 匿名さん]

そう。地下住戸は今の問題ではなくて、将来の問題。そしてあることで、中古市場で難癖つけられる可能性があるのが問題。なんでこんなに良い物件なのに、鹿島はそんなもん付けたんだって感じ。