マスタービューレジデンス

[マスター]

物件概要
販売時期(予定) 平成18年7月中旬
所在地 東京都世田谷区池尻4丁目461番地148（地番）
交通 東急田園都市線「池尻大橋」駅　徒歩7分
京王井の頭線「駒場東大前」駅　徒歩11分
販売価格(予定) 未定
専有面積 40.95m2〜165.89m2
敷地面積 10,776.64m2
間取り STUDIO〜3LDK
販売戸数 未定
総戸数 241戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造
地上15階／地下1階建（建築基準法上は地上14階・地下2階建）
建物竣工時期 平成20年1月下旬（予定）
入居時期 平成20年3月下旬（予定）
売主 鹿島建設株式会社 国土交通大臣（11）第991号
販売提携（代理） 野村不動産アーバンネット株式会社　　国土交通大臣(2)第6101号
三菱地所住宅販売株式会社　 国土交通大臣（10）第1512号


池尻4丁目の高台に出来る高級マンション。
確かに存在感のある建物になりそうで、駅徒歩7分。
かなり気になっているのですが、池尻の街のレベルや住環境はいかがなのでしょうか？

住民板：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48231/


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[288: 匿名さん]

>良い物件であれば設計や施工などの自信を持っている部分は自ら指揮をとりたい
たしかにおっしゃるとおりですが、要するに「儲けが大きいから」ということでは？
やはりデベにとって「おいしい」物件なんですよね、ここ。

[289: 匿名さん]

２８８が言いたいのは、「デベ単独物件（三井不動産とかと組んでるわけじゃなく、設計、施工、売主が鹿島単独）だから、コスト抑制力が働かず、自由にできて、高値をつけてる」ってことでしょうか。

高くともその価値を認めた人しか購入されませんから、もう高い、安いの話はやめにしませんか。中庭の駐機場の影響についてお話できる方、いらっしゃいませんか？

[290: 匿名さん]

地所の設計/技術力より鹿島力の方がはるかに上です。
ただ鹿島は販売力がない為、地所に頼んでいます。
高いですが本当に良い物件です。

[291: 匿名さん]

でもまだ誰も住んでないのに、
>高いですが本当に良い物件です
といわれても。。。
高いのは本当なのですけど。

[292: 匿名さん]

物件って、住んでみないと判りませんよね。そこで、契約時だけでも、納得のいくものでないと、住んでみてから色々デメリット感じても、それを克服していけない。当方は物件は良いが、池尻の住環境になじめるかどうか、ストレスを感じるのではないか、で悩んでいます。

[293: 匿名さん]

住めば都っていいますよ。色々お店もあるし、三宿にも、世田谷公園にも近い。地下鉄乗れば渋谷は一駅、表参道は2駅って、すごく便利じゃありません？

[294: 匿名さん]

この物件が地域で一番になることは間違いないでしょう。

[295: 匿名さん]

シーズンスレジデンスで、73平米のお部屋で３Fか４F当りが予算的にも手頃なんですが、もう売れちゃったみたいで残念。

[296: 匿名さん]

ちょっと行けば目黒区なのに、世田谷区になってしまうのが残念。
でも池尻は都心に近いし、電車だけではなくて自転車があれば
渋谷も中目も代官山も楽に行けるし本当に便利で住みやすいです。
この立地でこの仕様でこの価格というのは、バランスとれている方だと
思いますよ。ちなみに私は購入者ではありませんが、このエリアに
住んでいる者です。

[297: 匿名]

２９２さんへ
悩むほどストレスを感じるのではと思うなら買わないほうが良いと思う。
物件の良さを池尻駅前の環境の悪さが相殺しているのならどうしようもないことです。

[298: 匿名さん]

２９６さんへ
物件のエリアに住んでいらっしゃるとのことですが、駅から物件まで夜道（例えば終電の時間）を女性が一人で歩くのは、危険ではないですか？

[299: 匿名さん]

２９７さんへ
アドバイス有難うございます。そうですよね。一生最大の買物だから、悩むくらいならパスした方がいいですね。でも、物件探しって本当に苦労します。エリアは好きでも、物件自体が気に入らないとか、駅から遠すぎるとか、色々な条件があって、優先すべきは何かとか、他人によって違いますし、自分自身、何が我慢できないのか、よく判ってない気がします。何年住むかと考えても、変ってきますね。定年までか、定年後もずっとの終の棲家とするのか、とか。売却を考えるなら、売れる物件でないとダメだし、売れる物件は、駅から徒歩10分以内は最低条件だと思っています。短絡的な考え方かも知れませんが、条件色々考えていたら頭が痛くなるし、とにかく心がワクワクする気分になれる所を選びたいと思います。

[300: 匿名さん]

なんか、ここでこのマンションの価値は？？？みないな議論をしている人って
所詮、もうこのマンションは手が届かないレベルの人たちでは・・・・。
＊＊＊の遠吠えみたいで虚しいな・・・・。

[301: 匿名さん]

＞２９８さんへ

レスが遅くて申し訳ありません。
この辺は特に夜道が危険ということはないと思いますよ。
私も仕事や遊びで夜に出歩いていることが多いですが、
危険や不安を感じたことは全くありませんから。
あ、私一応女です（笑）。

[302: 匿名さん]

３０１さんへ　２９８です。

もう遅い時間なのに、レス下さって、大変有難うございました。危険ではないとお聞きして、安心しました。
おやすみなさい。

[304: 匿名さん]

物を買う時は、その物が（億ション、マンション）なんであれ、価値を見出すから、買うのではないですか？300さんは価値を考える事無く物を購入するんですか？
それとも300さんは営業の方ですか？

[305: 匿名さん]

>299
気持ちは良く分かります。
高い買い物です。
良く考えた方が良いですよ。

[306: 匿名さん]

>304
そういうあなたは購入者もしくは購入検討者ですか？

[307: 匿名]

２９９さん
まだまだ修行が足りません。　自分が何を求めているのか明確になるまで物件を見る、土地柄を見る、業界を研究する、そして自分の中に確たるイメージができればいろいろな迷い無くこれだという
物件にめぐり合うでしょう。　終の棲家は５０代にならなければ決められないのではないでしょうか。　自分の住まいに対する好みも年代、家族構成によって変化してきますから。
大いに悩んで迷って修行してください。　その分納得の行く買い物になるでしょう。

[308: 匿名さん]

このマンションは本当に良いマンションですね。
お金があれば買うのに・・・・。

[309: 匿名さん]

３０８さんへ
営業の方ですか？
このマンションの何処が気に入ってらっしゃいますか？8000万円あれば、例えば、泉岳寺駅徒歩4分にできる三井のパークコート高輪が買えますが。

[310: 匿名さん]

隣が宗教施設、周辺に墓地が多いところのどこがいいの？
パークコート高輪の現地を見たら、ひくよ！

[311: 匿名さん]

３１０さんへ
隣が宗教施設でも、当方は気になりません（人によって気になる点は違うと思いますが）し、墓地が多くとも情緒ある場所であり、隣の駅の品川は開発されて美しい商業施設があり、交通の便も大変良いです。ですが、当方がお聞きしたいのは、マスタービューレジデンスの何処が気に入ってらっしゃるか、メリットについてでございます。当方は、当物件の構造計画、両面採光の東棟と西棟、西棟のビューは流石、エレベーターが各階２戸向けのプライバシーの確保、子供があまり多くないだろうし、当方にとっては落ち着いた住環境がメリットとして上げられます。しかしながら、周辺環境はパークコート品川の方が良いというのが一般的な感覚だと思いますが。

[312: 匿名さん]

３１０さんは営業の方ですか？

[313: 匿名さん]

>307
アドバイス有難うございます。気に入る物件の条件は明確なのですが、これだと思った物件は抽選ではずれ、それ以降、今まで１年半の間、物件を数知れず見て廻りました。もう、自分の好きな地域で予算内で、気に入る物件は出てこないと思っているのですが、何にも妥協できず、苦しんでおります。一生、物件など買えないかも知れません。。。当方、独身で家族は無く、ローンを組めるギリギリの年齢に達しておりますので、終の棲家としたいと考えております。悩みすぎたので、当物件はパスします。やはり、地域も物件も両方気に入らなければ、高額の買物はできそうにありません。まだまだ修業は続きそうです。

[314: 匿名さん]

隣に宗教施設があるのはパークコート高輪ではないですけど。

[315: 匿名さん]

確か、パークコート高輪ヒルトップレジデンスです。三井の物件です。

[316: 匿名さん]

私はマスターの購入者です。
高輪ヒルトップは購入後の発表であったので、現地を確認した程度です。クラッシィー高輪は購入前にモデルルームも見て、比較対象にしました。
街のネームは高輪＞池尻でしょう。坪単価も高輪＞池尻
しかし個人的な印象としては
・上記2物件周辺に高級感がない。池尻と大差ないと感じました。
・坂が多く、寺や墓が多く、支出を増やしてまで住みたくない。成熟のイメージ。
⇒マスター至近の緑道は歩きやすく、親子連れがほのぼのと散歩しているところなどはさわやかに感じました。

要はマスターを第一候補に持ってきた後に、街の名前で白金や高輪も見てきたのですが、
白金はいいけど高すぎる、高輪はそれほど良くもなく資金的に上乗せする魅力がないということです。

物件としてヒルトップを見ていないので比較は出来ませんが、マスターの高級仕様には概ね満足しております。
その他のポイントとしては、マスターは地域1番物件であること。丘の上で目立つのでかなり存在感のある物件になるということ。
（目黒区側であればなお良かったのに・・・とも思います）

[317: 匿名さん]

マスタービューの売れ行きはどんな感じなのでしょうか。今日、三井の三軒茶屋と駒沢大学の中間にある物件、パークホームズ・シリーズだったと思いますが、営業から電話がかかってきました。物件ラッシュですが、どこも根付が強いですね。全部売れるのか心配です。

[318: 匿名さん]

マスタービューもトワイシアではなく、パークコート高輪と比較される
ようになってきたか。。
良かった良かった。

[319: 匿名さん]

３１６さんへ
ご購入者だけあって、深く分析し検討された上のご意見、大変参考になりました。私もあの丘の上に建つ３棟構想の存在感はすごいと思いました。窓を開ければ近隣の建物の壁、屋根、窓が見えるのが通常ですが、マスタービューはその名の通り、窓を開けるときっと素晴らしいと思います。タワーが好みではなく、地に足の着いた生活をしながらも、良い眺めを享受したい人には、価値の高い物件だと思います。

[320: 匿名さん]

>318
トワイシア用賀とは、高級度に大きな格差があり、最初から購入対象者が違うと思います。三井物件ならパークコートクラスで、プレミアム住戸の仕様だけで比較するなら、パークマンションクラスでしょう。ただし、パークコートクラス以上は高級住宅街と認知されている場所以外には建設されていないように思います。池尻周辺は高級とはいえませんが、渋谷周辺を生活圏とする方には、充分許容範囲の環境ではないでしょうか。

[321: 匿名さん]

たしかに
>仕様だけで比較するなら、パークマンションクラス
かもしれませんね。でも、マンションの価値はほぼ立地です。
320さんの書き込みは、いっけんこの物件に好意的なようでいて、
本心は……違うのかな。

[322: 匿名さん]

>マンションの価値はほぼ立地
それは少し極論過ぎるのでは？私は、立地とグレードと価格を天秤にかけて購入を決断しました。確かに、立地は白金等には劣るかもしれませんが、そういった一等地で同じ価格のマンションとなると、狭かったり、全般的にしょぼかったりするのでは。まあ、そういった判断は人それぞれなんでしょうね。価値観の違い、ということでしょうか。

[323: 匿名さん]

私は、立地と広さの天秤ですね。
最近、この物件を見に行きましたけど、純粋にいい物件だなと思いました。
小高い丘に建っているし、中層階で十分眺望も開ける。セキュリティもなかなか。
ただ、管理費等は高いですね。
あと、１億以下の住戸はほとんど売れてしまっているので、どちらにしろ厳しいのですが。
１億ポンと出せるほどの稼ぎはないもので。

[324: 匿名さん]

私も、立地と広さの両方を欲張ろうとしているので、値段的な制約で苦労しています。
そういった中でこの物件に出会ったのですが、踏み切るかどうか迷っています。

[325: 匿名さん]

購入者ですが、あとどのくらい残っているのかご存知の方はいらっしゃいますか？

[326: 匿名さん]

私も３２２さんに同意です。都心の一等地の方がいいのでしょうが、
住んでいくには、狭かったり、駅から以上に遠かったり、環境がうるさかったり・・・
という物件で選べませんでした。
例えば、これだけ植栽が多くこの仕様の物件がこれからもし高輪にあったりしたら
高いといわれてますが、この値段では買えないでしょう。
なのでこれも池尻というマイナーな場所のおかげ？
それでも高台にありけっこう都心に近いので、やはり希少かな、と。

[327: 匿名さん]

私もそう思います。
池尻だったから空地率が高く植栽が豊富で比較的いい間取りの物件がこの値段で買えたのかなと思います。
これが黙ってても売れる人気エリアだったら、敷地一杯、緑はなし、うなぎの寝床に窓なし部屋みたいな物件か、もしくはかなり高額になってたと思います。

[328: 匿名さん]

学校と機動隊の街　池尻

[329: 匿名さん]

管理人さんに怒られてしまうかもしれませんが、
住まいサーフィンというサイトをご覧になってみては？
「ユーザー評価」のところで満点をつけてる方がいます。
その方はここの購入者ではないようですが（出遅れたとのこと）、
ブログによると元仲介業者で、ご自身の買い替えの為
かなりの物件をご覧になってるようですので、
素人じゃない分見る目は確かではと思われます。

私も購入者ではありませんが、この物件はいいと思います。
池尻は、例えば三茶や中目黒のように目立つエリアではありませんが、
都心にも近くて便利な住みやすい街です。
高いという方もいるようですが、高輪や広尾等はもちろん、
ちょっといって目黒区になるだけでも価格は上がったでしょうから、
そういった意味でもこの立地・仕様設備ならお買い得かもしれませんね。

[330: 匿名さん]

緑道沿いにコンビニができるとすごく助かるんですけど。再開発もありますし、あの辺の利便性がもう少し向上すると嬉しいのですが。。。再開発後、街並みは変わるのでしょうか。

[331: 匿名さん]

とにかく自分が気に入ればいいじゃないですか？
転売、賃貸に回すなら別ですけど。

[332: 匿名さん]

>自分が気に入ればいい
そういう人はe-mansionとかには来ないよ（笑）。

[333: 匿名さん]

残り５３戸＋α（キャンセル住戸）のようです。向きを気にしなければまだまだ割安なお部屋もある模様。

[334: 匿名さん]

高輪あたりは墓地が多くて、私は結局やめました。

[335: 匿名さん]

残り５３戸は全て億ションでしょうか？

[336: 匿名さん]

８０００万円以上がほとんど。半分以上は１億超です。
＞３３２さん
確かに（笑）。自分の評価に絶対的自信があれば、ここはのぞきませんね

[337: 匿名さん]

目黒区と世田谷区、この違いがすべて。
池尻は悪くない。別に街を歩いてて
区境界で急に雰囲気が変わるわけでもない。
でも、北烏山あたりの地域と同じ区民だなんて、、。

[338: 匿名さん]

＞３３７
そんなこと言ったら、成城だって世田谷区だよ。
港区だって、白金台もあれば、湾岸の埋立地もそうだよ。

[339: 匿名さん]

＞332、336
私も1億超の購入者でそれなりの自信を持って決断しましたが、
この掲示板も住まいサーフィンもいまだにチェックしてますよ（笑）
やはり売れ行きや、他人の評価も正直気になりますね。

＞333
情報提供ありがとうございます。190戸くらいは売れたということですか。
順調でなりよりです。

[340: 匿名さん]

３３３さん、もしくは３３６さんへ
8000万円台のお部屋で、残っているのはどの向きでしょうか？

[341: 匿名さん]

平均価格が1億のマンションで8000万の部屋を買うより、
平均が6000万のマンションで8000万の部屋を買うほうが、
満足度は高いですよ。

[342: 匿名さん]

329は見方が甘い。
sumai-surfinで100点を付けたカリスマさんは、見落とし点が多い。例えば、物件の駐車場機は、朝と夜に自動車の走行音やドアの開閉音が響きかねないと危惧します。ご購入者は、営業マンからこの点について説明を受けられたのでしょうか。これが地下の自走式駐車場で、中庭に背の高い木でも数本植えれば、内向けの窓からのビューも良くなり静かな最高の物件になったのではないでしょうか。住環境にしましても、池尻の国道と高速道路の２重苦は気持ち良いものではなく、国道と高速道路の位置が変らない限り、街としての発展は期待できない。物件をみる場合、その物件が位置する立地条件が大きく物件の価値を左右します。高級仕様が高く評価されているようですが、仕様は後からでも自分で変えられるものです。変えられないのは、立地条件、構造、ビュー。

[343: 匿名さん]

>>342
はぁ？立地条件も構造もビューも万全じゃないですか？
そりゃ地下自走式の方がいいに決まってるけどさ、理想的じゃないとダメだと言いたいわけ？
中庭に高い木を植えたらいいって？
中庭に高い木なんか植えたらあなたみたいな批判家に暗くて眺望悪いって文句言われそうだけどね
。
ドアの音が響いて五月蝿いって？ペアガラスで内廊下だから大丈夫なんじゃないの？
仕様は後から変えられるって、大理石もユニットバスもタイルもキッチンも水栓も
全部自分で換えればいいってこと？いくら掛かるか計算して言ってくださいな。
偉そうに評論家にでもなったつもり？あなたの言葉には全然説得力ないけどね。

[344: 匿名さん]

３４１さんへ
ははは（笑）。そうですな。「上見て暮らすな、下見て暮らせ」とも言いますし。でも、高いお部屋のご購入者に高めの管理費を払っていただいて維持管理されるのですから、その分、得ではあります。

[345: 匿名さん]

342はご購入者の方ですか？営業の方ですか？
当方が言います立地条件とは、池尻大橋駅周辺のことです。高台は評価しています。別に理想的じゃないとダメとは言っておりません。こういう見方もあるということです。購入を検討されている方は、メリットばかりではなく、デメリット（人によってはデメリットではないこともありますが）も考慮すべきと思います。
中庭の高い木とは言い過ぎたかも知れません。低い木でもいいです。広尾ガーデンヒルズのようなイメージです。仕様は変更不可能ではないでしょう。中古を安く買って、リフォームする方法もあるのですから。それから、貴方が購入者でないことを祈ります。なぜなら、貴方のような文章の書き方をするレベルの低い方が、高級マンションを購入されているかと思うとぞっとします。

[346: 匿名さん]

＞３４５さん
３４２さん＝３４５さんだと思うのですが、↑は３４３さんへのレスですよね。

329は見方が甘い。

とありますが、329さんは単に住まいサーフィンの評価を紹介して
下さっただけなので329さんを批判するのはちょっと筋違いなのでは、
と思います。
見方は人それぞれなのでどんな意見でも自由だと思いますが、
もしご検討されてないのであれば、購入者の方々を煽るような
発言は控えられた方がよろしいかと存じます。
なお、私は営業ではありません。

[347: 匿名さん]

345さん
池尻という立地はともかく、マンション自体について、ほかにデメリットありますか？駐車場云々は、どちらかというと瑣末なようにも思うのですが。

[348: 匿名さん]

>>345
ほら、そうやって煽るから荒れるんです。何で黙ってられないんですか？直接罵倒されたわけでもないのに他人をレベルの低い人と発言するなんて、どっちのレベルが低いか少し冷静に考えてみてください。

[349: 匿名]

３４２はまったく物件のこと理解できていないのに何かを言いたいから言ってますが
薄っぺらで全く話になっていない。
この物件が本当に気になって知りたい報せたいという場にしたいものです。

[350: 匿名さん]

なんか荒れてますね。購入者の方にとってはデメリットは何も聞きたくないのでしょうが、購入検討中の私にとっては、１つの意見として参考になります。駐車場機の音とかどのくらいなのか気になるところです。２重窓ならOKでしょうが、普通のペアガラスですよね。大丈夫でしょうか。私は音にはかなり敏感です。

[351: 匿名]

公平に見て３４２＝３４５の内容はレベルが低い。この人が書けば書くほど、本当にこの物件に関心のある人からは関係ない人であることがわかるのです。
池尻周辺の問題は既に購入者は折込済み、それ以上に心と捕らえるものがあるので決めたと思う。
そこのところが理解できていない。

[352: 大橋ジャンクション]

南向き高台で文教地区の一角というミクロ的にみた立地の良さは皆さんある程度同意いただけるのではないでしょうか？
池尻というアドレスと池尻大橋という駅の評価はそれぞれかと思いますが・・

小生はミクロ環境と建物は非常に気に入りましたし、アドレスは気にならないし、駅については現状魅力的ではないですが、大橋ジャンクション開発による可能性を買いました。

大橋ジャンクション再開発（タワー２棟）はあまり話題に上っておらず、期待されている方少ないようですが、実はかなりイノベーティブなものになる予感がします。クローズドなトンネル型のジャンクションで排気がカットされるみたいですし、目黒川沿いの壁面・屋上緑化や店舗展開もあるみたいです。
そして、タワー棟の事業者として三井不動産と東急電鉄という大手デベが参加します。
さらに、東京都の「しゃれた町並み条例」の重点地区ですよ、重点地区。
都と目黒区の整備予算が間違いなくつくはずです。
まださらに言えば、住友不動産が２４６沿いでタワーマンションを２棟建てますから、それも街としてはポジティブでしょう。（最寄駅は神泉か池尻と思われます）

知る人ぞ知るいい店（飲食店）というのは都心にちかくて家賃の低いエリアに出店します。
三宿、東山、昔の中目黒、そしておそらく大昔の西麻布などはそういう一角だったでしょう。
ジャンクション開発をきっかけに池尻大橋が商業飲食エリアとして注目されるというシナリオは非現実的ではないと思いますよ。

以上、購入者で、商業業界関係者でもある人間の見方でした。

中目黒ＧＴタワーは三井の物件としてはイマヒトツなんだけどね。

[353: 匿名さん]

ペアガラスはあくまで結露防止、冷暖房効果の効率化に役立つもので、
静音にはまったく意味を成しませんよ。
分厚い静音ガラス、エアタイトにするなどの対策が必要です。
とはいっても、この静かな場所ではいずれもオーバースペックですけど。

[354: 匿名さん]

３４０さん
３３３です。送られてきた資料では、一例なのでしょうが１０件のリスト中、６件８０００万円台のお部屋が載っていました。向きは南以外全部ありました。プレミアム住戸（８３㎡）で８０００万円台前半もあったので（向きは西・北）方角・高層階にこだわりなければおトクなのかな？？

[355: 匿名さん]

354さん
すみません。西南棟のお部屋で8000万円台って、何平米で何階ですか？当方もこれから資料請求しますが、教えていただけないでしょうか？

[356: 匿名さん]

３５５さん
西南棟とはSeasonRのことですかね？送られてきた資料がキャンセル住戸リストなのか、これからのものの一部なのかわかりませんが、4階・75.01㎡・8280万というのが載っていました。←これはオーセンティック住戸。
他はHTR(東,西,西・北)、ForestR(南東,北西)で3階〜6階のお部屋が載っていました。
頻繁に資料が送られてくるので、問い合わせをすれば近況を丁寧に教えてくれるのでは？

[357: 匿名さん]

３５６さん
ご返答、有難うございました。

[358: 匿名さん]

もう8割程度売れているんですね。
年内完売になるかな？

[359: 匿名さん]

11/3現在、数件しか残ってないようです。
私は、予算オーバーなので、キャンセル住戸を期待します。
8000万円以下のキャンセル住戸について情報がある方は、教えていただけると幸いです。

[360: 匿名さん]

３５９さん
直接お問い合わせされた方が確実な情報が入るかと思います。
上記に書かれているように、「11/3現在、数件しか残っていない」ことは、お問い合わせされて判った情報だと思いますが。。。

[361: 匿名さん]

いや〜、８０００万円以下のキャンセル住戸は難しいのではないかな。
東棟の70平米クラスは最初の販売で抽選でしたし。ま、直接営業に聞いてみるのがいいよ。
でも、億ション住戸が多いなかで、数件しか残っていないのはすごいね。

[362: 匿名さん]

物件探し、難しいですねえ。。。私も頑張ります。

[363: 匿名さん]

そうそう、物件探しは難しい。相手が自分を選ぶわけではないから、結婚より簡単というが、結婚と同じくらい難しいように思う（大げさかな？）ここ1年で価格がぐっと上がったから、1年前から物件を捜し始めて抽選で落ちたりしており、未だ購入できてない者にとっては、購入するのにすごいハードルを感じる。バブルの頃はもっともっと高かったらしいが、その頃はずっと日本にいなかったので、「お買い得」という実感がもてずに苦しい。

[364: 匿名さん]

西向き半地下の59平米が6500万くらいでありましたよ。

[365: 匿名さん]

364さん、
この物件の西棟１Fは完全に地下で、２Fが通常の１Fになると理解しておりますが、１Fは半地下なんでしょうか？通常の地下住戸とは違い、公道や隣家に面していないこと、地下住戸は天井高が３mであること（と営業の方から聞いています）から、それで半地下なら、結構良いんじゃないかと思います。価格的に見合うかどうかは、気に入り度によるでしょう。あっと、もしかして、364さんのおっしゃる西向きとは、ヒルトップレジデンスの西向きという意味でしょうか。。。
西棟4階・75.01㎡・8280万がもし空いてるなら、なかなか良いかなと思います。オーセンティックでこのお値段には色々ご意見があるでしょうが、角部屋であること、西棟ビューがかなり良さそうであることは、プラス点だと思います。

[366: 匿名さん]

365さん
自住戸の天井よりも地上が上にございますので、そういう意味では完全地下ですね。
訂正してお詫び申し上げます。

[367: 匿名さん]

366さん
丁寧なご返答有難うございます。完全地下でも、天井高3mと植樹している庭に面している点は、他物件の地下住戸よりもプラス点だね。テラスの壁にツタなどをはやせば、一面緑になり、いい感じになるのでは。ただし、ツタが隣の住戸等に伸びていかないよう手入れが必要ですが。

[368: 匿名さん]

数年住むだけならともかく、永住するなら地下はやめたほうがいいと思います。

[369: 匿名さん]

半地下は将来、既存不的確になる可能性もありますからね。
売却時のことを考えると非常に不安です。

あと、残りは数戸ってほどは少なくないですよ。
３０戸以上はあったはずです。
ほとんどが億ションなんで、完売までは相当大変だと思いますよ。

[370: 匿名さん]

やはり残り数戸ではなかったのですね。
億ションが多いし、値付けも強気ですから難しそうだとは思っておりましたが。
半地下、または地下住戸って、「既存不適格」になるんですか？それは、物件として売買が認められなくなるということでしょうか？

[371: 匿名さん]

半地下が問題になるのは、その地域の階数制限、高さ制限ギリギリの物件の場合ですね。
地下住戸を１階として売ることで、実際の建築確認は地下階で登録し、ごまかすわけです。
世田谷区内で最近、非常に多い手法ですが、
将来的にはこれが禁じられて、同じ形状の建物が建て直せなくなる可能性があるということ。

そういった物件は敷地をめいっぱい利用していることが多く、
そうなると売却の困難が予想されます。


ここの物件がその手法を取っているかは確認していないので分かりません。
どなたか、ご存知の方、いらっしゃいますか？
まあ、これだけの敷地の余裕があれば大丈夫なのかもしれませんし、
ここは崖に建っているという特殊な構造のため、
半地下が存在するだけかもしれませんが。

[372: 匿名さん]

371さん
ご回答ありがとうございました。すみません、確認したいことが２点

「同じ形状の建物が建て直せなくなる」とは、当物件が老朽化して建て直しなんてことになったら、同じ形状では立て直せないという理解で宜しいでしょうか？
「売却の困難となる」のは、地下住戸が売却困難となるのであって、上階は、売却できるという理解で宜しいでしょうか？

[373: 匿名さん]

全員が合意しなければ建て直しはできません。
建て直しで部屋が減るなら、その分は上階を含め住人で負担するしかないです。
再建築不可のデメリットは全戸共通ですよ。

[374: 匿名さん]

なぜか既存不適格になる前提で話を進めてますね。噂の松原住人がこんな所まで出張してるんでしょうか？
本当によくわかっていないならデベか役所にちゃんと確認してみたらいかがでしょうか？

[375: 匿名さん]

この物件の建築確認上の１階は何階なんでしょうか？
それによって、色々話が変わってくるのでは？
前提で議論しても仕方ないですから。
そんなに、ここは周辺住民の反対運動もないようですし。

[376: 匿名さん]

[377: 匿名さん]

>既存不適格なマンションを今時鹿島単独のプロジェクトで造るわけない
それはそうです。
ただ、将来的に既存不適格になる可能性は、地下住戸があることで飛躍的に高まります、
ということを>>373さんは言いたいだけでは。
なぜそんなにムキになっているのか……。あ、そうか（笑）。

[378: 匿名さん]

そう。地下住戸は今の問題ではなくて、将来の問題。そしてあることで、中古市場で難癖つけられる可能性があるのが問題。なんでこんなに良い物件なのに、鹿島はそんなもん付けたんだって感じ。

[379: 匿名さん]

通常の1Fと違って目線を気にしない広いテラスがつくし安いから人気だからじゃないの？
傾斜地に建ててる地下物件と違って、このドライエリアで採光を取ってる物件は
別に既存不適格になる可能性が高いとも将来問題になるとも思わないけどなぁ。

[380: 匿名さん]

これ見ると低層地域でドライエリアと隣地との距離を規制するたいだね。ここはだいたい中高層の住居地域だし問題ないんじゃない？
↓
http://hanekei.at.webry.info/200609/article_7.html
9月7日木曜日　午前中は、都市整備委員会。この間の議会で議論になっていた住宅地におけるドライエリア問題に一定の方向性が出された。といってもドライエリア一般を規制する内容ではない。
　第1種および第2種低層住居専用地域の場合、通常建物の高さは10㍍に制限されている。しかし、一定の条件を整えれば12㍍の高さまで建てることができる。この条件のなかにドライエリアをつくる必要のある建物については、掘削部分を隣地境界から最低1.5㍍離さなければならないとした。尚、道路境界からは元々2㍍の空地を取らなくてはならないので、掘削は道路から2㍍離れたところからとなる。施行は12月1日。世田谷らしさ求めたきた声の成果だ。

[381: 匿名さん]

×　規制するたいだね。→　○　規制するみたいだね。　見苦しくなってすみません。

[382: 匿名さん]

大橋ジャンクションにできる41階建てのタワーが、東向き棟の景観に与える影響ってどんなものなんですか？1キロ先くらいなんで影響はそれほど無いのか、どうなんでしょう。素人で申し訳ないですが、教えていただけると助かります。

[383: 匿名さん]

問題ないでしょ…あの位置関係で。私も知識が浅くて恥ずかしいのですが、４１階位だとそんなに影って伸びるんでしょうか。

[384: 匿名さん]

＞＞382さん
景観に与える影響というのは具体的にどういったものを想定されていますか？

[385: 匿名さん]

そりゃー目につくでしょ。１キロ先でも４１Ｆは相当高いよ。でも東のビューの一部が欠けるくらいでしょ。完全にさえぎられるわけではないかと。

[386: 匿名]

東棟はバルコニーに出てみなければ４１Ｆタワーは見えないと思う。
またバルコニーからでもマスター自体が高台に立っており影響を受けるような存在には
ならないでしょう。それくらいあの立地は優れていると思う。　渋谷２ＫＭ圏であのような
好立地は今後も出ないでしょう。　見れば見るほど惚れ惚れとして池尻であるマイナスを埋めてあまりある条件に思えます。

[387: 匿名さん]

池尻がマイナスと思うなら、検討の余地はない気がするのですが。
池尻のマイナス面ってどんな感じですか？