マスタービューレジデンス

[マスター]

物件概要
販売時期(予定) 平成18年7月中旬
所在地 東京都世田谷区池尻4丁目461番地148（地番）
交通 東急田園都市線「池尻大橋」駅　徒歩7分
京王井の頭線「駒場東大前」駅　徒歩11分
販売価格(予定) 未定
専有面積 40.95m2〜165.89m2
敷地面積 10,776.64m2
間取り STUDIO〜3LDK
販売戸数 未定
総戸数 241戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造
地上15階／地下1階建（建築基準法上は地上14階・地下2階建）
建物竣工時期 平成20年1月下旬（予定）
入居時期 平成20年3月下旬（予定）
売主 鹿島建設株式会社 国土交通大臣（11）第991号
販売提携（代理） 野村不動産アーバンネット株式会社　　国土交通大臣(2)第6101号
三菱地所住宅販売株式会社　 国土交通大臣（10）第1512号


池尻4丁目の高台に出来る高級マンション。
確かに存在感のある建物になりそうで、駅徒歩7分。
かなり気になっているのですが、池尻の街のレベルや住環境はいかがなのでしょうか？

住民板：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48231/


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[127: ミッキー]

私もかなり前向きな購入希望者です。
しかしながら、ヒルトップレジデンスの西側の土地（広場？）は敷地外ですよね。
ここって、将来的には？
ビルなんか建てられちゃったら最悪ですね。
どなたか情報御座いますか？

[128: 匿名さん]

＞１２４さん
ありがとうございました。
営業の方がそう発言していたような気がします。

購入者ですが、あそこが建て替わってキレイになったらそれはそれでいいかなぁとも思っております。
北側斜線を考えれば大きなものは立たないでしょうから

[129: 匿名さん]

＞127
西側の広場は、確かにマスターの敷地外です。
世田谷区が所有し、維持管理することになっています。

世田谷区が不動産会社や個人に売却するとは思えません。

また仮に第三者が購入したとしても、それほど広い敷地ではないので、
建蔽率の関係から高層ビルが建つことは不可能かと思われます。

[130: ミッキー]

>129
なるほど。
区の土地ならば大丈夫ですね。
レス有難う御座います。

[131: まさ]

かなり売れ残っているのは何故？
やはり、相場に対して高い？
今後の市場はどうなるんだろう？
株価は下がってるし。
日本の景気はどうなるのだろう．．．。

[132: 匿名]

＞１３１
１００百万円を超える物件が即座に売れることはなく、販売開始、販売方法からみて売れ残っている
という状態ではないと思われます。
物件の価値を理解できた人で資金目処付く人は確実に購入してゆく物件です。
鹿島も価値を理解してくれる人に買ってもらうとのスタンスで売れてゆくと思っている様子。
不動産は固有の特徴を持った商品で同じものはなく相場商品ではありません。あくまで目安になる
路線価格の動きにスライドした尺度を当てているだけです。
過去にあった急激な景気の上昇、下降はなく景気は可もなく不可もなくで推移するのでは。

[133: 匿名さん]

住まいサーフィンでは、カリスマ評価者がかなりの高評価をつけています。

[134: 匿名さん]

カリスマ評価者にしては、コストパフォーマンスや立地評価が最高というのは
どう考えてもありえないですね。
物件自体は力の入ったいいものと思います。
新価格に躊躇せずキャッシュで買える人ならいいのでしょうけど。

[135: 匿名さん]

新価格は今後どうなるか分からないので、ここで無理するのはやや危険。
確かに余裕でここが買えるならいいのかもしれませんね。

[136: 匿名]

>132「物件の価値を理解できた人で資金目処付く人は確実に購入してゆく物件です。
鹿島も価値を理解してくれる人に買ってもらうとのスタンスで売れてゆくと思っている様子」
確かに資本主義社会において当たり前のことではある。
但し、価格設定及び販売姿勢によっては、売主及び販売代理店の社会性・信頼性を疑う。
マザーズオークションのようなオークションサイトで売買しているのではないのだから。
個人的には、この物件の価格設定は総合的に考えたら、坪当たり10％程度高い気がする。
その価格設定の程度が売主・販売代理店の販売姿勢であるので、この姿勢に対して信頼をおければ・・・。
購入するポイントは、価格だけではないですけどね。

[137: 匿名]

購入者は物件の特性、価値をよく見ていると思うよ。
オーセンティクを中心に全体の約半分が販売済みということは、この物件がそれなりの価値が
あると判断し、高くないと判断して契約してると思う。　売主、代理店の社会性、信頼性を
疑うならこんなに売れないでしょう。
不動産という高額なものを、1割も高いと判断したら買わない、売れない。
耐震性欠如で何千万円も失うこと考えると、売主、代理店の信頼あるから売れているのでは？

[138: 匿名さん]

お金に余裕があったら絶対欲しい物件です

[139: 匿名さん]

サーフィンの100点評価は不思議な気がしますね。
100点付けている本人は、結果としては買わない、と言っているのですから。
コートジボアールに建つ素晴らしいマンションとかなら、
100点の評価はできても買わない（買えない）、という判断は分かるが、
検討地域のマンションで、100点で買わない、というのは、
ようはこの物件に関しては、評価者としての資格がない、ということなのでは、
と思いました。

[140: 匿名さん]

結果として購入しないのは、奥様の同意が得られない為とのこと。
評価をする資格が無いとはどういうことでしょうか？デベの方であるとか、競合他社の方である
とかという理由以外は、誰が評価してもいいと思います。
住まいサーフィンで評価をして下さっている方の他物件の評価、
マスタービューレジデンス掲示板における評価を拝見しましたが、公平な視点で書いておられる
との印象を私自身は受けております。
私自身、購入者ですので既に思い入れがあり、それが故に公平な評価が下せませんので、
第３者の視点で書いて下さった今回の評価には、非常に感謝しております。

[141: 匿名さん]

奥様にとっては100点ではなかったということでしょう。
その時点で公平さという点には疑問はあるけど。

[142: 匿名さん]

いや、結局本人は５００万円予算より高いので買えないといっているが、
本当に１００点をつけるのなら、普通なら、無理してでも購入するでしょう。
５００万円くらいなら、なんとでもなりますから。
奥さんの反対だって、希望エリアに隣接なのだから、本気で説得すればなんとかなる。
予算より５０００万円高いのなら、それはあきらめるしかないけど。
だから、本当の意図はよくわからない。

[143: 匿名]

カリスマ評価者の意見に何らかのバイアスがかかっていたとしても、信じる、信じないは自己責任ですし、それはそれでよいのでは。私は、全てに同意しているわけではありませんが、それでも大変参考になると思います。その評価内容の妥当性を議論するなら建設的ですが、本人が買わないから評価そのものが信じられないというのは、論点が少しずれているように思います。
さて、私自信は確かに少々割高かなとは感じているのですが、①2年前のパークハウス池田山公園でも同様に割高感を感じてしまったという自分の相場観のなさ、②そもそも、価格が上がり始める前の記憶が古くないため、割高感を感じるというのは仕方がないという割り切りから、今回は購入に踏み切ろうと考えています。

[144: 匿名さん]

[145: 匿名さん]

いや、やっぱり本人が買わないなら評価は？ですよね。
だって１００点で、青山パークタワーなんて相手にならない最高傑作と言っているんですから。
それがたった５００万円足らないので買えないとはならないでしょう。

かくいう私はこの物件自体はいいものと思ってます。ミクロでみた立地も希少です。
ただこの価格では一部ローンになってしまうので、躊躇します。

[146: 匿名さん]

物件の良し悪しと、個人の置かれている環境は別問題なので、本人が買わなくても問題ないと思う。

投資用ならともかく、居住用であれば当然家族の意向もありますし、物件とは関係ない事情を評価に盛り込む方が公平性に欠けると思います。

評価者も500万というのは自分に対する言い訳で、他に事情があるとのことなので、もうそれ以上口出しするのは止めませんか？

[147: 匿名さん]

>>145
一部ローンだから止めるって・・・
あなたこそ買えばいいのに

[148: 匿名さん]

いやでも、コストパフォーマンスも含めて「100点」と言っているわけだから、
500万円程度の資金不足で買わないとすれば、それは評価後のある段階で見方が
変わったとしか思えない。奥さんの反対意見にしても、それにある程度納得
したということであれば、やはり評価は変わったのでしょう。
そういったことを含め評価をしなおして欲しい、というのが多くの人の印象
でしょうね。

[149: 匿名さん]

[150: 匿名]

今後の販売スケジュールについて、ご存知でしたら教えて下さい。また、どのあたりが残っているのかもご存知でしたらお願いします。

[151: 匿名さん]

ここって以前一度だけ資料請求した。その後、違う物件を見に行ったときに池尻大橋の駅の外を見て、毎朝・晩あの高速道路の排気ガスを吸うのにこの値段は出せないと思ってＭＲにも行っていないのに、4回も案内が来ている。

高くしすぎて短期決戦で売れなくてその分案内やら広告やらにお金をかけるなら、要は最終的に購入者が損をしているんじゃない？

[152: 匿名さん]

このマンションの販売員の方って、営業としてすごくレベル低くないですか。
それともマンション販売って、どこもこんなものなのでしょうか。
彼らの接客態度、言葉遣い、セ−ルスト−ク等の全てが、価格不相応の気がします。
流行のタワ−マンションの販売現場であれば、まだ理解できるのですが、
坪400万を超える部屋が多数あり、億ションも含まれているというのに。
マンションそのものは気に入りましたが、あの営業レベルでは買うという決断には至れません。
皆さんは、どう思いますか。

[153: 匿名さん]

>>152
私も同じ印象を持ちました。
Tシャツ短パンにでサンダル履きでMRへ行った私も悪いのですが、
「貧乏な暇人が何しにきたんだ？」と目が語ってました。
ちょいと名詞を渡すと態度が豹変して感じ悪かったです。
MR行かれる方は金持ちに見える格好をしていきましょう。

[154: 匿名さん]

見学者です、152番さんの言うとおりですね！！！

[155: 匿名さん]

見学者です。
MRに行った際、キッチン（ジーマテック）の棚に耐震ラッチが付いていませんでした。
こんなお値段なんだから、当たり前の小物くらいつけててくれてもいいのに。
御影石や大理石以前の問題だと思いますが。
それともお金持ち相手だからオプション？？？

[156: 匿名さん]

＞152、153
私も同感です。
確かにこちらの販売員の方を通して、この物件を購入したいと思いません。
とても良い物件なんですが・・・。
具体的には、お願いしたことへの返事がない割には、購入希望者へは無理なお願いが多すぎ。
生涯の中でも、金額の高い買い物ですので、信頼できないにしても「人としてどうかな？」
と思うような人からは買う気がしません。
鹿島さん、この物件はいい物件だと思いますので、販売代理店の方々の現状を把握をしてはいかがでしょうか。
くどいようですが、良い物件ですので。
乱筆失礼致しました。


こちらの営業の方からは、

[157: 匿名]

販売員の方が人として如何かな？と思われるような態度とはどんなものですか？
具体的にお知らせください。

[158: 匿名]

ということは、販売員のクオリティさえ高ければ、当物件は買うに値するということですね？

[160: 匿名さん]

>>153
で、どういう名刺渡したの？？

[161: 匿名さん]

販売員に左右されるのは、自分の目に自信がないのかな。
物件の価値自体には全く関係ないと思うのだが・・・
まあ豪華MRが乱立する国だからしょうがないか。

[162: 匿名さん]

私は購入者です。
ここの販売代理人の方のレベルは、低いとは言わないが、普通だと思います。
大手と言われるところの販売員とは多数接してきましたが、属人ベースでレベルの高い人もいましたが、通常この程度でしょう。

やることをやってくれれば、あとは物件で判断できますので、変に営業力の高い方に担当してもらうよりも、かえって客観的な判断ができると思います。

私は早い段階で契約したのですが、最近この物件の評価が高まっているようなので、自分の目にくるいはなかったと安心しています。

[163: 匿名さん]

[164: 匿名さん]

[165: 匿名さん]

[166: 匿名さん]

＞163

164さんと165さんに同意。
補足すれば、
・赤坂タワーレジのほうが平均すれば坪単価は高いだろう。
・目白ガーデンは2004年に分譲を開始した物件。地価やマンション価格がこれだけ上昇している環境下、坪単価で比較すること自体がナンセンス。
それを正気の沙汰・・・なんて言っているあなたこそ、恥ずかしくない？

[167: 匿名さん]

[168: 匿名さん]

＞１６３
確かに、カリスマ評価者をここで批判されても・・・・・。

[169: 匿名さん]

私も163の人と同様カリスマ評価者の満点が気になってMR行きましたが、大したことなかったですね。立地はまだしも、建物はちょっと。。
あれでこの値段？？というのが個人的印象。

[170: 匿名さん]

この物件には、高速道路の騒音の影響というのは、ないのでしょうか。
高速道路沿いのマンションはパスなので。

[171: 匿名さん]

首都高からはかなり離れている（徒歩6分程度）ので、騒音の影響は皆無といっていいと思います。
離れている分、閑静な住宅街ですよ。

[172: 匿名さん]

　なんか、価格の高いのを納得しようとして必死な人が一杯いますね。
他の掲示板の人を批判したって仕方ないと思いますが。
私は、坪400万級のマンションらしい仕様ではなかったっていう169さんの意見に同意です。

”新価格”で買うのは多いに結構ですが、10年もたてば、赤坂TR/目白GHとこっちのどっちが
先に立ったかなんて殆ど関係なくなるんですよ。　両方みていて、上物の仕様でこちらが
勝っているという人もいないのではないですかね。　

[173: 匿名さん]

＞172
新価格という認識がある時点で矛盾してますよ。
最近の地価上昇等の事情から、「旧価格」「新価格」という区別がされているように、マンションの価格帯に変化が生じているのは周知の事実でしょう。
旧価格で販売された物件と、新価格と思われる本物件とを単純比較をするのはどうかと思っているのです。
10年経てば172さんの言っている通り、1年や2年の差は中古価格を見る上で影響は少ないでしょう。しかし、現在旧価格で買う選択肢があるなら比較をして問題ないですが、現実的に相場が上がっていて旧価格を購入できないのであれば、比較するのは意味がないでしょう。
今後旧価格やそれ以下に下がると予想されれば、待てばいいだけです。

[174: 匿名さん]

ここが突出して高いだけで、大抵の世田谷区のマンションはまだまだ新価格ってレベルの
価格にはなっていないと思いますけれどもね。　別に待ちはしませんが、ここには手は
出さないです。　まぁ手を出せないのだと思っていただいてよろしいですが。

[175: 匿名さん]

みんなが誰も買わなければ新価格なんて認知されない。
しかし新価格を受け入れて買っていく人が実際にいるわけで、それを責めても嘆いても仕方ない。
自分も新価格なんて認めたくないし、デベの思惑とおりに価格が上昇していくのは面白くない。
だが、分譲される物件が仕様を高めて設計を煮詰めて価値を高めて、
業界全体に「進歩」が見られるようならそれはそれで意義のあることだと思う。

もっとグレードや仕様が高い物件があるかどうかは別として、
この物件が業界の動向に一石を投じているのは事実だと思う。

[176: 匿名さん]

値段がすごく上がった分仕様や設計がちょっとでも向上していれば、それを理由に
自分をなっとくさせることも可能なんですけれども。　いくら市況が上向いているから
といって、ここのレベルのものをこのお高いお値段ではね。
待てばいいだけ　と書いている人もいるけど、何も池尻限定で買わないといけないわけでも
ないから、他いくだけですね。