マスタービューレジデンス

[マスター]

物件概要
販売時期(予定) 平成18年7月中旬
所在地 東京都世田谷区池尻4丁目461番地148（地番）
交通 東急田園都市線「池尻大橋」駅　徒歩7分
京王井の頭線「駒場東大前」駅　徒歩11分
販売価格(予定) 未定
専有面積 40.95m2〜165.89m2
敷地面積 10,776.64m2
間取り STUDIO〜3LDK
販売戸数 未定
総戸数 241戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造
地上15階／地下1階建（建築基準法上は地上14階・地下2階建）
建物竣工時期 平成20年1月下旬（予定）
入居時期 平成20年3月下旬（予定）
売主 鹿島建設株式会社 国土交通大臣（11）第991号
販売提携（代理） 野村不動産アーバンネット株式会社　　国土交通大臣(2)第6101号
三菱地所住宅販売株式会社　 国土交通大臣（10）第1512号


池尻4丁目の高台に出来る高級マンション。
確かに存在感のある建物になりそうで、駅徒歩7分。
かなり気になっているのですが、池尻の街のレベルや住環境はいかがなのでしょうか？

住民板：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48231/


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[369: 匿名さん]

半地下は将来、既存不的確になる可能性もありますからね。
売却時のことを考えると非常に不安です。

あと、残りは数戸ってほどは少なくないですよ。
３０戸以上はあったはずです。
ほとんどが億ションなんで、完売までは相当大変だと思いますよ。

[370: 匿名さん]

やはり残り数戸ではなかったのですね。
億ションが多いし、値付けも強気ですから難しそうだとは思っておりましたが。
半地下、または地下住戸って、「既存不適格」になるんですか？それは、物件として売買が認められなくなるということでしょうか？

[371: 匿名さん]

半地下が問題になるのは、その地域の階数制限、高さ制限ギリギリの物件の場合ですね。
地下住戸を１階として売ることで、実際の建築確認は地下階で登録し、ごまかすわけです。
世田谷区内で最近、非常に多い手法ですが、
将来的にはこれが禁じられて、同じ形状の建物が建て直せなくなる可能性があるということ。

そういった物件は敷地をめいっぱい利用していることが多く、
そうなると売却の困難が予想されます。


ここの物件がその手法を取っているかは確認していないので分かりません。
どなたか、ご存知の方、いらっしゃいますか？
まあ、これだけの敷地の余裕があれば大丈夫なのかもしれませんし、
ここは崖に建っているという特殊な構造のため、
半地下が存在するだけかもしれませんが。

[372: 匿名さん]

371さん
ご回答ありがとうございました。すみません、確認したいことが２点

「同じ形状の建物が建て直せなくなる」とは、当物件が老朽化して建て直しなんてことになったら、同じ形状では立て直せないという理解で宜しいでしょうか？
「売却の困難となる」のは、地下住戸が売却困難となるのであって、上階は、売却できるという理解で宜しいでしょうか？

[373: 匿名さん]

全員が合意しなければ建て直しはできません。
建て直しで部屋が減るなら、その分は上階を含め住人で負担するしかないです。
再建築不可のデメリットは全戸共通ですよ。

[374: 匿名さん]

なぜか既存不適格になる前提で話を進めてますね。噂の松原住人がこんな所まで出張してるんでしょうか？
本当によくわかっていないならデベか役所にちゃんと確認してみたらいかがでしょうか？

[375: 匿名さん]

この物件の建築確認上の１階は何階なんでしょうか？
それによって、色々話が変わってくるのでは？
前提で議論しても仕方ないですから。
そんなに、ここは周辺住民の反対運動もないようですし。

[376: 匿名さん]

[377: 匿名さん]

>既存不適格なマンションを今時鹿島単独のプロジェクトで造るわけない
それはそうです。
ただ、将来的に既存不適格になる可能性は、地下住戸があることで飛躍的に高まります、
ということを>>373さんは言いたいだけでは。
なぜそんなにムキになっているのか……。あ、そうか（笑）。

[378: 匿名さん]

そう。地下住戸は今の問題ではなくて、将来の問題。そしてあることで、中古市場で難癖つけられる可能性があるのが問題。なんでこんなに良い物件なのに、鹿島はそんなもん付けたんだって感じ。

[379: 匿名さん]

通常の1Fと違って目線を気にしない広いテラスがつくし安いから人気だからじゃないの？
傾斜地に建ててる地下物件と違って、このドライエリアで採光を取ってる物件は
別に既存不適格になる可能性が高いとも将来問題になるとも思わないけどなぁ。

[380: 匿名さん]

これ見ると低層地域でドライエリアと隣地との距離を規制するたいだね。ここはだいたい中高層の住居地域だし問題ないんじゃない？
↓
http://hanekei.at.webry.info/200609/article_7.html
9月7日木曜日　午前中は、都市整備委員会。この間の議会で議論になっていた住宅地におけるドライエリア問題に一定の方向性が出された。といってもドライエリア一般を規制する内容ではない。
　第1種および第2種低層住居専用地域の場合、通常建物の高さは10㍍に制限されている。しかし、一定の条件を整えれば12㍍の高さまで建てることができる。この条件のなかにドライエリアをつくる必要のある建物については、掘削部分を隣地境界から最低1.5㍍離さなければならないとした。尚、道路境界からは元々2㍍の空地を取らなくてはならないので、掘削は道路から2㍍離れたところからとなる。施行は12月1日。世田谷らしさ求めたきた声の成果だ。

[381: 匿名さん]

×　規制するたいだね。→　○　規制するみたいだね。　見苦しくなってすみません。

[382: 匿名さん]

大橋ジャンクションにできる41階建てのタワーが、東向き棟の景観に与える影響ってどんなものなんですか？1キロ先くらいなんで影響はそれほど無いのか、どうなんでしょう。素人で申し訳ないですが、教えていただけると助かります。

[383: 匿名さん]

問題ないでしょ…あの位置関係で。私も知識が浅くて恥ずかしいのですが、４１階位だとそんなに影って伸びるんでしょうか。

[384: 匿名さん]

＞＞382さん
景観に与える影響というのは具体的にどういったものを想定されていますか？

[385: 匿名さん]

そりゃー目につくでしょ。１キロ先でも４１Ｆは相当高いよ。でも東のビューの一部が欠けるくらいでしょ。完全にさえぎられるわけではないかと。

[386: 匿名]

東棟はバルコニーに出てみなければ４１Ｆタワーは見えないと思う。
またバルコニーからでもマスター自体が高台に立っており影響を受けるような存在には
ならないでしょう。それくらいあの立地は優れていると思う。　渋谷２ＫＭ圏であのような
好立地は今後も出ないでしょう。　見れば見るほど惚れ惚れとして池尻であるマイナスを埋めてあまりある条件に思えます。

[387: 匿名さん]

池尻がマイナスと思うなら、検討の余地はない気がするのですが。
池尻のマイナス面ってどんな感じですか？

[388: 匿名さん]

池尻駅周辺についてのマイナスだと・・・

・駒沢まではどこもそうだけど、駅前が首都高２４６のお陰で暗く感じる。
・町並みとして区画整理されていない。一般的な都会。
・商店街レベルが一般並かそれ以下。
・アドレスが世田谷区なので、目黒区、渋谷区アドレスに拘る人には都心感が薄れる。

以上ががまんならん人達が、高すぎると言っている人たちかと思われます。