ブランズ戸塚ってどうですか？

[匿名さん]

戸塚駅徒歩2分！ どんな価格になるんでしょう？

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/totsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字一ノ区98番1他(地番）
交通 ：東海道本線「戸塚」駅 徒歩2分
横須賀線「戸塚」駅 徒歩2分
湘南新宿ライン「戸塚」駅徒歩2分　横浜市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅徒歩2分

【物件情報を追加しました　2014.7.5　管理担当】

[363: 購入検討中さん]

結局高めに設定して何が何でも欲しい人は購入して、売れ残りを値引きでうまくさばいて終わりになるのでは？
購入して賃貸に出してもローンとの関係で明らかにマイナスになるので、そういう点では明らかに高いことは確かですね。
資産価値を考えずに自分で住みたい人向けですね。間取りと設備がもう少し充実していれば即決だったのですが・・・
我が家では悩んでも中々結論がでません。

[364: 匿名さん]

元が高くても資産価値は駅近ほど鉄板ですよ。
安物買いの銭失いは不動産の鉄則ですから。

[365: 匿名さん]

まあ一般リーマンが駅前マンションに住める訳無いんですよね

[366: 匿名さん]

営業マンのコメント、確かにとてもわかりやすくて逆に笑ってしまいました。
まあ、自分の販売しているマンションが批判されると、返したくなりますよね。
気持ちはわかります。

でも買うのは営業マンさんではないので　攻撃的なものは控えたほうがいいかも。
私は正直このページで、東急さんってノルマ厳しいのかな・・よほど若い営業マンかな・・とか思ってしまいました笑
もし役職が上の方が見ているのでしたら、注意したほうが良いですよ。
間違いないく、チェックしてるでしょうから。

[367: 匿名さん]

戸塚に坪２７０はないね。
盛ってはいけませんよーーー東急さん

[368: 匿名さん]

↑高い高いとしか言えない根拠が言えない人。

[369: 匿名さん]

根拠はありますよ～

マンションは土地値・建物・販売手数料等を合計した価格に東急さんの利益を＋して販売価格決定します。
土地は確かに高いと思います。手に入れるのに苦労したようですからね。
でも、「戸塚」です。まあ、想像通りの値段です。
次に建物価格ですが、正直、設備はうなるほどではないですよね。ディスポーザーはついていないし。
ミアップでごまかしている感じがします。

この時点で　坪２７０になる要素はないです。
ここに利益等を足して、坪２７０になったのですよね。
利益はもちろんビジネスですから、のせるのは当然です。
でもその額は東急さんのさじ加減です。
坪２７０はどう考えても高い。利益額を欲張らないべきです。
欲張らなくても、最低限の利益は取れるようになったいるのですから。

これ以上の根拠を求めても無駄です。
私、東急の社員ではないですから笑
一般的に、「高い」と感じる理由を述べただけです。

[370: 匿名さん]

全然理由になってないけど。

[371: 匿名さん]

>>356
地価が高いからしょうがないんです。

[372: 匿名さん]

なるほど。よくわかります。
その根拠　私も同意です

[373: 周辺住民さん]

＞３６９さん、ちょっと喋らない方が良いかも・・頭悪そう、、

[374: 匿名さん]

>>373
自分もそう思う。

[375: 匿名さん]

マンション投資ってそんなに利回りいいのか疑問だな。
投資信託の方がいいんじゃないか？

[376: 匿名さん]

価格帯が分かったので、そろそろもういいんじゃない。
270出せる人は、価格以外の他の条件の検討を続ければいい。出せない人は他をあたればいい。ここに270出すのはもったいないという人も他をあたればいい。

[377: 購入検討中さん]

その通り！
そろそろ本気で買う人だけで物件事態の話をしたいですね。
Ａタイプは三方向角部屋で線路からも一番遠く、その割りにはお買い得では？

[378: 購入検討中さん]

>>377

間取り、あんまりいい感じではなくないですか？？
なんだか、デッドスペースが多くてもったいない気がしますが、、、
期待してたんで、ちょっとがっかりな間取りでした、、
キッチンの横が完全にデッドスペースに、なりますよね、、、

[379: 購入検討中さん]

よく見るとそうですね。日当たりは最高かと思ったのですが・・・
ミストサウナがあった方がよかったと家族から言われています。ネットでの口コミも良いようです。
オプションでつけれるのでしょうか？

[380: 匿名さん]

部屋の広さは柱の中心まで含めた数字なので、柱を買っているようなもの。ブランズは三角形の出っ張りだったり、柱やカウンターなどのデッドスペースの間取りが多い。実際の寸法で家具を図面上に置いてみると、以外に置けないことが分かる。図面に付いてくるシールは寸法が小さいので参考にならない。

[381: 購入経験者さん]

照明のコンセントの位置もテーブルを置く場所によって変わってくるので、場合によっては、コンセント位置をオプションでずらす必要も出てくる。ダウンライトにする場合は、なおさら事前に配置の検討も行なっておいた方が良いです。

[382: 匿名さん]

総じて建物・仕様・間取りは三流。

[383: 購入経験者さん]

どういうオプションがあるか事前に入手しておくと、色々直前になって悩まなくても済むし、予算の確保も必要になるので、MRで資料を頂くことをお勧めします。

[384: 購入検討中さん]

間取りは良くないけど、設備仕様は他と大して変わりないと思う。

[385: 購入検討中さん]

商業地域で駅近だけど、建物の前には遮るものがないので低層階でも抜け感はあるな。

[386: 匿名さん]

>>385
それってタワマン以外でかなりレアだと思う。
普通は抜けるには良くて幹線道路。

[387: 匿名さん]

開放感が永久的にほぼ確約されている点はいいですね。
ただ低層階のお部屋は駅ホームや電車と「こんにちは」になっちゃうと思うので、値段次第ですが出来るだけ上層階がいいですね…。

[388: 購入検討中さん]

上に上がるほど回りの音を拾うので、出来てからでないと分からない。

[389: 匿名さん]

Ｇタイプの間取りで検討しています。
どう思われるか意見聞きたいです。
窓が斜めで部屋の形が鋭角になっている部分が慣れないのかひっかかるんです。
くつろげるかな・・。
でもそこが広く見える点でもあるのかな。

あと、価格的に低層しか難しいかと思うのですが。やはり丸見えですかね＞＜？

[390: 匿名]

資産性について教えて下さい。将来10年後位にブランズを売却したとして、東口のパークハウスと比べたらどちらが資産性は高いのでしょうか。

[391: 住まいに詳しい人]

>>390
パークハウスは不動産価格が上がる前の分譲だから購入額との差額でいえばパークハウスかな。
ただここも戸塚でもっとも駅近という価値があるので安泰でしょう。

[392: 住まいに詳しい人]

>>389
リビング形状は問題ないと思いますよ。
五畳の部屋は家具の設置に頭を悩ますと思いますが。
見えるかどうかは私には分かりませんがモデルルームに行けば部屋からの眺望写真等が確認できるかもしれません。

[393: 匿名さん]

Ｇタイプ検討しています。
子供２人の場合、必然的にリビングに付随した部屋が夫婦部屋となりますが
窓がない点がひっかかります・・・
仕方ないですよね。
それを考えるならＨタイプではありますが、Ｈはリビングの開放感に欠けている気がして・・

考えを聞かせて下さい。

[394: 匿名さん]

>>390
リセール時に得をするのは東口のパークハウスでしょうね。ブランズは分譲時から既に高値なので。ただ資産性はどちらもそれなりにあると思います。

[395: 匿名さん]

パークハウス、安かったんですねーーやはり。

[396: 匿名さん]

購入検討しています。
子供がいます。
バルコニーが狭い、バルコニーに水道がない、ディスポーザーがない
小さい点ではありますが、少し気になります。

つけられるのでしょうか。

[397: 匿名さん]

10年後も下がらず同じ値で売れると思いますか？

[398: 匿名さん]

>>397
10年後ですか。分譲時がお買い得だったら話しは別ですが、さすがにブランズの価格だと同じ値で…っていうのは無理だと思います。

[399: 不動産業者さん]

>>397
逆に上がってる可能性が高いと思います。

[400: 住まいに詳しい人]

>>399
私もそう思います。
不動産は需要と供給。
新築時は短期間で100戸捌かなくてはならないのでそれに見あった値付け。
中古時はこの立地だとパークぐらいしか競合しないため同時期の売り出しが自分だけの可能性すらある。
そうすると戸塚の駅近にどうしても住みたい人は割高でも出しますよね。
競争相手がいなければ売り手市場ですから。

[401: 住まいに詳しい人]

ちなみに当たり前ですが今後戸塚の駅近にマンションが乱立した場合には当てはまりません。

[402: 匿名さん]

>>400
都内のマンションですら2020年前後がピークと言われていますが、郊外の戸塚で更に値段が上がると確信してもいいのでしょうか・・・？

[403: 匿名さん]

>>402
上がらないと思うは何ですか？

[404: 購入検討中さん]

>>396
水回りは、追加できないでしょうね。
特にディスポーザーは、浄化槽を設置する必要があるので無理です。

[405: 購入検討中さん]

ミニバブルはいつか弾ける。弾けた後にバブルだったことが分かる。

[406: 物件比較中さん]

駅近ってのは、とにかく値段が下がらないんだよ。

まして関東のターミナル駅と２大空港にほぼ直結で、東京まで３０～４０分で行ける上、深夜バスまである。
アクセスははっきり言って無敵だろ。東戸塚の地価でさえ、１０年経ったら抜くんじゃねえか？割とマジで。

買って貸すだけで、ある意味、一生収入あるだろ。そうでしょ、投資家さん？笑

[407: 購入検討中さん]

ミストサウナがつかないとのことですがオプションでつけられますか？

[408: 匿名さん]

>>407
同じく水周りの工事が必要なので、工事オプションで付けるのは無いでしょうね。リフォームとしてやるのは、かなり大掛かりになるかもしれないです。出来るとしても、入居後の工事は管理組合の許可を得てやることになります。

[409: 匿名さん]

中国人投資家がここにも。

[410: 匿名さん]

＞＞４０１　
戸塚周りにマンションが乱立する可能性ってあると思われますか・・・？

[411: 匿名さん]

値段、下がりますかね・・・？淡い期待。

[412: 匿名さん]

>>411
基本的に事前発表会やプロジェクト発表会の時は価格を少し高めに伝えることが多いので、販売開始時に多少は下げてくる可能性は十分考えられます。

[413: 匿名さん]

ディスポーザーがないというのは本当ですか？
いまどきないというのにびっくりです。
後づけできない設備と聞いているので、心配。
本当なら相当仕様を落としていますね。
戸塚を庶民と思ってのことか、バカにするなー
というのは冗談としても、リセールの時に安くされる要因にならないですかね。
心配じゃ。

[414: 購入検討中さん]

最近の物件ではほとんどついているディスポーザー、ミストサウナ、手摺用下地はなく、
外部廊下側の壁がＡＬＣ（軽量気泡コンクリート）100ｍｍとなっており
ここまでコストダウンした割りには予定販売価格が高いです。
どうせ高くなるならケチって欲しくなかった。
特に外部廊下側の壁がＡＬＣ（軽量気泡コンクリート）というのは最近のＭＲまわりでは見たことがありません。

[415: 匿名さん]

スロップシンクも無いし、キッチンカウンターも安っぽい。

[416: 購入検討中さん]

地下の機械式駐車場も浸水や後々のメンテ費用を含めて修繕費アップにならないか心配です。

[417: 匿名さん]

外部廊下側の壁がＡＬＣというのはショックです。
タワーマンションでは使われるようですが、タワーでないマンションについてはコストダウンでもっぱら使われるようです。
将来に渡って耐久性や美観の面で心配です。

[418: 匿名さん]

高すぎて買えないからってネガティブ書き込みしても無駄ですよ
お金持ってる人がサクッと買って終わりですから

[419: 匿名さん]

いや、お金持ちはこんな低仕様のマンションは買わないだろ。

[420: 匿名さん]

>>419
自分は住まずに投資用に買う人はいるかも。でも戸塚の賃貸相場じゃ、利回り悪そう？

[421: 匿名さん]

お金はあるけどどうも買う気になりません。
一時比較になったプラウド立川の物件と比較すると雲泥の差ですね。
ワイドスパン、天井高2.6ｍ、スケルトン・インフィル等、どうせ高いならさすがといえる物件にして欲しかった。
買うにしても低仕様をわかって片目をつぶるくらいの気持ちで申し込みします。

[422: 匿名さん]

419のいう通り、お金持ちは、資産性の低いマンションは買いません（かれらはそれゆえに金持ちになれるのです）。ここはそこそこの方か、地縁のある人でしょう。みなさんがいう仕様の低さを心配するのは理解できます。MGに行って確認してくるつもりです。ここは物件の安さとランディング費用が安いかと思って検討しようと思ったのですが、あまりに仕様が低いようであれば、様子見もありかと思っています。これはあくまで私の個人的な意見です。

[423: 匿名さん]

仮にプラウドタワー戸塚坪単価340管理修繕費月4,5万とかだと庶民の街戸塚のくせにとか始まるのが目に見えている（苦笑）

[424: 匿名さん]

戸塚が庶民の街なら立川も庶民の街だと思う。

[425: 匿名さん]

来年後半以降に出来るマンション価格の高騰は、他の新しい物件でも起きていて、さらに設備仕様が落ちているのも同じです。営業さんが言っていたことが現実になった。
来年前半までに完成するものを再検討するきっかけになるでしょうね。

[426: 匿名さん]

そうですね、某大手デペマンションの営業さんも今後はコストダウンのために設備は落とさざるをえなくなると話していました。

[427: 匿名さん]

外壁にＡＬＣを使用することについて記事を見つけました。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=13
構造でコストダウンするのであれば物件価格についても適正価格として欲しいです。
そうでないと後々後悔することになりそうです。来週正式に価格が出るようなのでそれで判断ですね。

[428: 物件比較中さん]

パークハウス東戸塚にキャンセル住戸が出ました。3LDK 76平米 7階（最上階）。6229万。駅近 4分。ミストサウナ、ディスポーザー、スロップシンク有り。買える方は早い者勝ちです。

[429: 匿名さん]

>>428
今、駅近物件はそういう価格なんだよなあ

[430: 物件比較中さん]

>>428
同じ価格帯ですね。条件はこちらに軍配が上がりますね。

[431: 匿名さん]

急げ～
http://www.mecsumai.com/tph-higashitotsuka/

[432: 物件比較中さん]

>>431
間取りがキレイ。設備仕様も◎。線路際でもなく、最上階で眺望も良さそう。街路樹はけやき？綺麗な並木道ですね。明らかに勝ってる。

[433: 購入検討中さん]

確かに。ザ・パークハウス戸塚といい、三菱地所さんはしっかりした建物・設備でほぼ適正な価格をつけますね。
ブランズはパンフレットにしてもイメージばかりで三菱地所のパンフレットとは大違いですね。
最上階同士だと700万円差くらいでしょうか？東戸塚と戸塚駅の関係の利便性を考えてもお買い得かも？

[434: 匿名さん]

>>433
確かにここの上層階に坪300を出すくらいなら、東戸塚のほうがいいのは同意。
でも三菱地所も鹿島田（新川崎）とか物件によっては価格設定酷いよ？

[435: 物件比較中さん]

>>434
まさに425の通りです。

[436: 匿名さん]

ところで駅近で、金額高そうだから、購入できたら車は処分したほうがいいかな？駐車場の金額いくらぐらいですかね？

[437: 購入検討中さん]

現在戸塚駅徒歩8分マンションで駐車場2万です。
3万とかいくなら売却しなきゃなぁ

[438: 匿名さん]

さすがに戸塚のマンションの駐車場で月3万はないと思います（港区の某タワマンで3万円台でした）

[439: 東戸塚住み]

東戸塚の方が買いですね。
駅直通のダイエーオーロラモールがあるし、
反対サイドには生協や東急ストアがあります。
戸塚よりも買い物には便利な印象です。

ただ、東戸塚は横須賀線オンリーの為、
朝は激混みです。バス停もありますが、
横浜に出るのに、確か40～50分かかるため、
交通の便を重視するなら戸塚です。

[440: 東戸塚住み]

※横須賀線だと東戸塚から横浜まで8分です。
抜けてました。。

[441: 匿名さん]

戸塚と東戸塚を比べるのは当然だけど
俺は上大岡も入れて検討している

正直、悩む

[442: 周辺住民さん]

>>439
バスで横浜に行く人はいないよ。

[443: 匿名さん]

パークハウス新子安ガーデンでもキャンセル出てますね

[444: 匿名さん]

戸塚に新築物件が増えたのは、このアクセス性でしょうね。
利用可能路線が増えるとその駅の価値がUP↑する。
乗り換えなしで新宿・渋谷に行ける湘南新宿ライン効果
は大きいです。

[445: 匿名さん]

>>402

それは確かに疑問ですね。
本件は、駅地価で資産価値はあると思うのですが、
当初値段がお高めな設定な気がするので、
結局リセール時の価格での下落率どうなるか…、というの気がしますね。

昨年までの物件に比べ、今年から2020年まで売り出し物件は高め設定になるので、
20年以降のリセールでは少しは同様のことがかもしれませんが。

[446: 439]

442さん
？
そりゃそうでしょ。
バスで横浜に行くのは横須賀線が止まった時
くらいですよ。

[447: 匿名さん]

441
戸塚と東戸塚、そして上大岡を比較検討されている方は多いと思いますよ。この三つが横浜南部の拠点となる町ですからね。
でも上大岡は駅前タワーとプラウド以降はなかなかいい立地のマンションが出ませんね。

[448: 匿名さん]

駅前発展度
上大岡＞東戸塚＞戸塚

交通利便性
戸塚＞上大岡＞＞＞＞＞＞東戸塚

坂の少なさ
戸塚＞東戸塚＝上大岡

イメージとしてはこんな感じかな

将来性とかはどうなんだろう？

[449: マンション投資家さん]

＞４４８さん、

大体、そんな感じですね。坂の多い少ないはもうどうしようもないとして、
残るは交通利便性と、駅前発展度。

戸塚の利便性を、上大岡や東戸塚が上回るかと言えば難しいでしょうね。上大岡は京急以外だとグリーンラインくらいですか？ただ環状鉄道ですからね。二俣川や東戸塚と繋がった所で、あまり意味がないかと。

駅前発展度は、今の上大岡や東戸塚程度なら、戸塚が抜くでしょう。もう百貨店があるかないかくらいの違いしかない。
さすがに横浜には適わないとは思いますが、戸塚の開発の勢いが止まらないなら、十分可能です。

[450: 匿名さん]

>>449
戸塚の開発の勢いが止まらないって、これからどのような開発が予定されているのですか？

[451: 匿名さん]

線路を車が渡るための道路（多分今工事中）はいつ完成するのでしょうか・・・
あと、子供を預けるのですが近くに評判のよい保育園はありますか。

[452: 匿名さん]

Ｈタイプ、リビングの横にある部屋、スライド式のドアになればいいのに・・
そしたら使わないうちはリビングが広々！
まだ間に合うのでは・・・？
これならバルコニーも広く使えるし

[453: 匿名さん]

>>449
以前からこのスレによく登場なさる投資家さんですよね？
私も450さんと同じ質問ですが、戸塚で現時点で決定されている大規模な開発ってどのような内容になりますか？

[454: ご近所さん]

発展というか、戸塚の最大のネックは東西の行き来があまりにも不便だという事です。『開かずの踏切』は有名です。
そのため吉田茂は『横浜新道』を作らせたのです。
その開かずの踏切をようやく改善する『アンダーパス』が完成間近です。また、豊田立体と呼ばれる柏尾川を渡る渋滞の橋も拡張工事が行われている様子ですね。
この東西の流れが良くなると、駅周辺の活性化に拍車がかかると思われます。

[455: 匿名さん]

車でも東口と西口の行き来がしやすくなるってことだけで、街の発展が期待されるような更なる大規模開発の予定はありません。

[456: 購入検討中さん]

豊田立体と呼ばれる柏尾川を渡る渋滞の橋も拡張工事が行われている
→かなり大規模ですね。
クレーンが立っています。川沿いに。
あと5年以上かかるとか。
その間、川は工事風景なのか、、、
しかもうるさいぞ。

[457: 周辺住民さん]

後は、旧バスセンターの所が何になるか・・だよね？シネマコンプレックスとヨドバシかビッグカメラが出来るとか。
大丸とか三越あたり来るかなぁ・・。

[458: 物件比較中さん]

1LDKの部屋のバルコニーってどっち向きなんですかね？やっぱ北向きなのかなぁ…

[459: 匿名]

川を向く南東方向だと思います。

[460: マンション住民さん]

>>大丸とか三越あたり来るかなぁ

戸塚に出来たら奇跡なレベルですよね(笑)まあ、よくてヤマダ電機とかじゃないですか・・・。

[461: 匿名さん]

ワイドスパンの間取りはゼロ？

[462: 匿名さん]

バルコニーの狭さがひっかかります。
選択干すスペースが子持ちにはきつい・・・
選択竿を上からつるせないのかなあ。
専門の方、お答えいただけるとたすかります。