購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART72】

[匿名さん]

暴言禁止で、引き続きどうぞ！

[501: 匿名さん]

>>494
解体費用って良く使うけど幾らか知ってる？撤去費用込みで400万も見れば十分。
400万でトントンになっちゃうような土地は資産価値とは言わない。
5000万の戸建で注文なら2600万が土地で2400万が建物と外構、建売なら3300万が土地で建物が1700万程度。双方40年後でも解体費用抜いて2000万と2900万が残る。
築40年の古マンションでリノベ業者の買値なんてそれこそタダ同然。少なくとも新築時5000万のマンションの40年後に2000万も出す無能業者はいない。

土地価格は情勢に応じて下がる事もあれば上がる事もある。
ただし、起点がデフレ不況の現在の価格なら40年で半額とかいう事態にはならない。もし、そうなれば日本が財政破たんしたという事になる。外資系が軒並み日本から引き揚げ、失業率は高騰。円は紙屑になり、家を売るとかそういう次元ではないだろう。40年で3割下がれば日本に未来は無い。
当然、そんな状況ならマンションの管理費修繕費なんてほとんどの人が払えない。治安が悪化した中でノーセキュリティーのマンションが当たり前になる。
それに備えるというのなら円で蓄えるよりかは土地で持っていた方が幾分マシ。ドル建てか金にでもしておいた方が無難。

[502: 匿名さん]

>>501
今、築４６年の元実家マンションは3,000万弱購入、今1,000万だよ。

[503: 匿名さん]

土地によってはマンションより売りにくいんだよね
マンションってのは企画ものだから相場があるけど、土地は同じ地区でも形状とかサイズとかで単価がバラバラ

[504: 購入経験者さん]

解体費は土地価格、古家付きで売りに出してしまえば、買主負担にできると思いますが。

[505: 匿名さん]

>>504
その分、売値が下がるから同じ話

[506: 匿名さん]

古家付土地って売れないからね

[507: 購入経験者さん]

>>503

こればっかりは物件によりますよね。
駅からの距離であったり、周囲の施設の利便性であったり、住宅街としての雰囲気であったり。
常にその周囲で土地を探してる人がいるような希少立地であるかどうかが重要と思います。

サイズはともかく、土地形状や接道はそれぞれ数%マイナス査定の一般的計算式がありますから、そもそも購入時それに準じた価格で購入しているはずですし、売る時も同じように査定するだけですが、マンションの角部屋と中住戸とかの差は購入時の価格差をそのまま維持するのは難しい気がします。

[508: 購入経験者さん]

>>505

老後の資金繰りで売却ということなら、更地で売るということは、30坪くらいの土地だったら200万くらいの解体費用を払って、別の住居に越してから土地を売りに出す、ということになるので、

現実的には住みながら、古家付きで時間をかけてゆっくり売るのが現実的じゃないでしょうかね？
土地が売れたら、老夫婦2人で小さめなマンション買うとしても、仮住まいとか転居が増えるとその分手間も費用も掛かりますし。

古家付きでもすぐ売れる土地もあれば売れない土地もあります。こればっかりは物件次第です。

[509: 購入経験者さん]

>>501

バブル前の当時の給与水準で3000万のマンションが今1000万って、かなりの下落ですよね。区分所有の土地代だけが残ってる感じですかね？

[510: 匿名さん]

>>508
そりゃ売れるけど更地渡しより値段が下がるのが常識

[511: 匿名さん]

古家付き土地はなかなか売れないよ
なぜなら経年で地盤の状況がわからないから買い手にリスクが高い
解体費に加えて地盤改良費で何百万かかる場合もある

[512: 匿名さん]

都区内だと、分譲地は分筆規制ぎりぎりで狭いから、古家付きの土地のほうが狙い目だよ。
34～40坪の手頃な土地、なかなか、思い通りには出ない

[513: 匿名さん]

更地渡しよりかなり安くなるな
これ常識

[514: 購入経験者さん]

>>513

世の中そんなにお得な話ないっす。普通に更地との差、解体費用や諸経費見積もるだけ。余分にディスカウントなんてありませんよ。

[515: 購入経験者さん]

あと、売主が取引を急いでて値引き交渉に応じるかどうか、という話だと思います。ゆっくり適正価格で売れるのを待てばいいだけの話だし、物件に自信があれば多少高く出しても売れる土地は売れますよ。

うちの土地買った時も仲介業者が周辺の取引事例持ってきたけど、適正価格のもあれば、あれ？ずいぶん安く売ったな？というのもあれば、高いなぁ、というのもありました。

仲介業者も、これは売主が急いでたから安いだけです、とか、適正価格はこれくらいです、とか、強気で売ればこれくらいの価格でも売れる土地です、とか説明してました。

[516: 匿名さん]

うちのマンションの話みたいだ。

[517: 匿名さん]

中古戸建でも大手の仲介業者は、外部の専門会社に、土地と家屋の詳細検査をやらせる。
地積や基礎、家屋内外の状態に問題なけれぱ業者が保証をつけて販売する。
自分の家を売る時も、時間をかけて詳細な検査を受けたから、自宅の状態が確認でき、安心して売りにだせた。

[518: 匿名さん]

>>502
＞今、築４６年の元実家マンションは3,000万弱購入、今1,000万だよ。
かなり難解ですね。
そのマンションは現在築46年。
元実家のマンションである。と、いう事は昔に売ったという事ですか？それはいつ頃で築何年？売値は幾らだったのですか？
それは昔3000万で購入した。新築時ですか？中古ですか？
今、1000万で販売されているんですか？売れた額なのですか？

いずれにしても築46年で1000万の売値はかなりの強気ですから何らかの付加価値がある希少物件なのでしょう。
何と言っても1968年、昭和43年の物件、あの大東亜戦争が終わって僅か23年後の建物です。
もしも自分が独身、一人暮らしで賃貸で家賃2万なら住んでも良いかな程度です。
1000万で買うなんて正気の沙汰とは思えません。

[519: 匿名さん]

更地にして売るにしても、売れるまでは解体しないよ。税金が高くなるから。
更地売りならら、いついつまでに解体あるいは古屋付でその分値引きって商談になるんだよ。
建売業者によっては安く解体できる方法を持ってる事があるから、その場合は300万掛けて解体しておいてもらうより300万値引いてもらった方が利益が出。
それと、地質調査、確かに重要だけど今の家ってほぼ例外なく地盤調査してある。
つまり、何らかの地盤改良は必要かもしれないが最低でも現在と同等の建物は建つという事。それが理由で売れないとかは普通は無い。土地の相場は地域が軟弱地盤か否かが含まれてる。
23区でも城東だけは土地価格がずば抜けて安いのは軟弱地盤という事が主要因。
坂の下、川の横、崖の上。地盤もダメであろう地域はもともと相場が安い。

[520: 匿名さん]

城東は、海抜の低い所が多いのも地価が安い理由のひとつ。
海抜0mや一桁の地域がほとんど。
マンションなら水没しても住めるかもしれないが、戸建てには適さないだろう。

[521: 匿名さん]

40年も先だと土地が伸びたり縮んだりもする。
いまの地盤の保証なんてアテにならない

[522: 匿名さん]

>>495
空き家は地域の迷惑です。金かけてでもメンテしてください。

[523: 匿名さん]

確かにマンションの空き家って･･･

[524: 匿名さん]

マンションの空家オーナーからも管理費を回収できているのか？

[526: 匿名さん]

人口減って来るとこういう問題が深刻化してくるね。古い公団の分譲や分譲ニュータウンは同じような世代が一斉に入居してるから、オールドタウン化するのも早い。

[527: 匿名さん]

>>524
住んでいないオーナー? 投資用の区分所有の空室? 別の不動産から利益上がってれば、管理費は費用で落ちるので節税になります。

[528: 匿名さん]

>>523
草ぼうぼうの戸建てで家のくたびれ方も酷いけど、停めてある車がすごいなんって、タイヤの空気が抜けてぺしゃんこでワイパーはガラスに引っ付いてちぎれてるし、ボディー全体になんか緑色の苔状の汚れが付着して不気味です。ナンバー付いてるので自動車税どうしてんだろうと思います。車は家と比べて猛スピードで劣化します。

[529: 匿名さん]

>>521
＞40年も先だと土地が伸びたり縮んだりもする
凄い理論。ウチも40年後に1坪くらい大きくなってたらいいな。（笑）

ちなみに地盤保障って言うのは土地に付くのではなく、「その建物の地盤」に対してのみ付くのですよ。
この土地のこの位置、この形状、この重量、設計のこの建物のこの基礎の地盤です。
実際には「特定の建物の地盤保障」ですから建て直す際は再度の地盤調査が無いと新し建物の地盤保障は受けられません。
要するに、「一度地盤保障を受けた土地」なら「例え軟弱地盤であっても何らかの地盤改良で建物は建てられる」という事で「この土地の地盤は安全だ。いくらでも好きなように建てるがいい」という保証ではないのですよ。

[530: 匿名さん]

マンションは様々な問題で、蝕まれてしまいそうですよね。赤の他人との共有は難しい。

[531: 匿名さん]

> 511

> 古家付き土地はなかなか売れないよ
> なぜなら経年で地盤の状況がわからないから買い手にリスクが高い
> 解体費に加えて地盤改良費で何百万かかる場合もある

実際に土地を売買した経験ない人だね。
更地でも、地盤調査が出来るところは基本ないよ。
それに、建てる家の設計が終わらないと、
実際どの地点の地盤調査をすれば良いかも分からない。

それから、解体費は上物の構造、大きさで変わるけど、
典型的な金額は100～200万円くらい。
更に安い解体業者も居るけど、
そのようなところは不法投棄などの可能性があるので普通は使わない。

土地を買う人でも、最初は古屋に住んで、
時機を見て建て替える人も結構居るので、
上物が付いたままの方が売りやすい場合もある。
選択肢が増えるからね。

[532: 匿名さん]

>>530
どんな問題がどういう風に蝕むの? とっても抽象的で意味不明だ。既にあなたが何かに蝕まれてるんじゃない?　別荘地売ってやろうか?　半径5㎞以上赤の他人は全くいないぞ。そう言う赤の他人のあなと誰も同じコミュニティには属したくない。

[533: 匿名さん]

>>531
>土地を買う人でも、最初は古屋に住んで、
時機を見て建て替える人も結構居るので、
上物が付いたままの方が売りやすい場合もある。
選択肢が増えるからね。

　堅実な方ならこういう土地の入手方法もいいですね。建て替え中に一時的に住居できる実家が近いとかであれば尚良しですね。

[534: 匿名さん]

>>518
東京市部の戸建てでも築40数年で800万円とかになってたけど、売れてないみたい。もっともこの物件は既存不適格で旗竿地だっけどね。ご実家のマンションは相当いい立地に建っているんですね。

[535: 匿名さん]

＞東京市部の戸建てでも築40数年で800万円とかになってたけど、売れてないみたい。
＞もっともこの物件は既存不適格で旗竿地だっけどね。

そんな土地は買う人がいないから安くしただけ。

23区西部にある実家の駅徒歩7分の整形地は、築50年以上の古屋付きで坪120万円で売れた。
50坪で6000万円ほどになったから、いい介護施設に入れたと親は喜んでた。

[536: 匿名さん、]

具体的に何処の駅？

[538: 匿名さん]

>>532
管理費、修繕費滞納者問題。→連帯責任
駐車場空き問題。→連帯責任
賃貸部屋の増加問題。→マナー低下
マンションの空き家問題。→連帯責任
外国人のシェアハウス問題。→連帯責任

維持費が高額な買い手の付かない、別荘地マンションの様になると思うよ！人口減だから…

[539: 匿名さん]

>具体的に何処の駅？

京王線と井の頭線2線の23区内の駅で、どちらからも徒歩数分の土地。

[540: 匿名さん]

>>535
わかりますか、「二つとして同じものがない不動産」っていわれてるのはわかりますね？　いい例を出された方に対して、こんな悪い例もあるんだよ、といったお話しですね、今回は。売りにくいものがあれば売りやすいものがある。みな、個別性のある「商品」だからね。あなたの実家は立地が良かったから売れたんでしょ。50坪で23区、今時はこの広さはあまりないですね。みんなが持ってる不動産が、あなたの実家と同じじゃないてってことですね、理解できましたか。
既存不適格、旗竿ってことは、買ってくれる人が出てくるまで値段下げなきゃダメってこと。
　しっかし、本当にここに登場する特定の方々は文意をつかめない人多いですよね。

[541: 匿名さん]

>>536
南武線の矢野口～立川にある駅だ。築古、既存不適格&低額なので、銀行融資はまずつかない。よって現金での購入となる。冷やかしじゃなて本当に検討するなら不動産屋を紹介する。

[542: 匿名さん]

>あなたの実家は立地が良かったから売れたんでしょ。50坪で23区、今時はこの広さはあまりないですね。みんなが持ってる不動産が、あなたの実家と同じじゃないてってことですね、理解できましたか。

環境のいい利便性の高い立地という、不動産に要求される一般的な条件でしょ。
自分も10年前に建てた戸建ては、似たような条件で土地を選んだ。

いくら駅近でも、アクセスの悪い田舎駅やバス便立地の不動産は購入しないほうがいい。
旗竿みたいに地形の悪い物件は買わないよ。
こんな物件を望む人は特別な人。

[543: 匿名さん]

>>542
その通りですね。でも、首都圏を見てみるといいですよ。旗竿なんて一杯ありますから。でも、条件悪くてもいろんな事情で何かを妥協せざるを得ない人もいるのです。人それぞれその物件の使用価値って違ってきますから一概に否定はできませんよね。

[544: 匿名さん]

売るときに今と同じ外部環境や価値観とは限らないけどな
整形地30坪がちょっと頑張れば手に入るなら、25坪くらいの土地や非整形地の価値は下がるだろうし

[545: 匿名さん]

東京23区内でも旗竿(敷地延長)は特殊な物件ですよ。
瑕疵物件に近いから安値でたたき売られる。
市場性のある不動産を購入したほうがいいというのは事実。
価格が安いだけの特殊物件を例示する必要はありません。

[546: 匿名さん]

買う時に長所のある土地を買えば安心だよ。
都内の20坪程度の土地なんて売れないとか必死の人いるけど、南向きとか整形地、多面道路とかで状況が変る。
旗竿40坪より南道路整形20坪の方が引き合いは多い。
20坪切ると再建築不可とか低層住宅専用地ではないとかマイナス要因が多い。20坪と間口の広さ、数が目安になる。

[547: 匿名さん]

そう言うとこですね。

[548: 匿名さん]

>>545
皆が市場性のある23区内の土地を買えればいいでしょうけどね。そもそも敷延って売れないから市場にあまり出てこないです。売り物じゃない物件は結構ありますよ。

[549: 匿名さん]

城西の駅から徒歩10分の40坪東南角地なんて、古家付きでもいい価格ですぐ売れたよ。

[550: 購入経験者さん]

あのなぁ。

物件にひとつとして同じもの無し。

南道路でも道路交通量が多く騒音や外部からの視線が気になるような整形地がもあれば、南側がひらけてる旗竿地もあり、北道路で薄暗くジメジメした整形地もある。

ばかばかしい。