パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

[マンコミュファンさん]

水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[629: 匿名さん]

今日からの三期五次、販売予定戸数が1戸って何？

[630: 買い換え検討中 [女性 40代]]

>>628さま
同感です。
やはり私も同じ観点で探しています。

[631: 匿名さん]

敷地東側の社宅はひと気がないですが、もう売却されたのでしょうか？
開発するにしても、あの桜は残してくれるといいなあと思います。

[632: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

この物件は悪くないのですが、
気になる点がいくつかありすね。
大山町の外れにあるので少し寂れた感じ。
その理由にもなる斎場と公園と消防学校の存在。
地理的にも幡ヶ谷や笹塚に近い感じ。

悩みますね。

[633: 匿名さん]

斉場は代々木上原の駅にいくのと変わらない距離です。あの距離で気になるのでしたら他の物件もいろんな事が気になりますね。公園があることで緑が多いのは良いことです。消防学校は私も気になっていましたが綺麗な建物ですしこちら以外の物件の近くにも必ずと言って良いほど気に入らない建物がたっています。少なくとも私が見た数々の物件がそうでした。アパートだったり古い家だったり賃貸マンションだったり。平均価格が2.5～３億ぐらいの低層マンションならもっと良い立地があるでしょうが大規模マンションでこの価格帯となるとなおさらパーフェクトな物件はありません。こちらの物件は多分出来上がったのを見て買っておけば良かった又は買って良かったと思える物件になる気がします。地理的にも笹塚や幡ヶ谷駅に近いのはポジティブですよ。一つの駅より複数の駅に近いほうが便利です。もう少しポジティブな面を見て見たらいかがでしょうか。

[634: 匿名さん]

同感です。斎場を意識するのは地図だけで見てるからですかね。
このマンションが完成したら雰囲気一変すろと思います。

[635: 匿名さん]

高台の上にある大規模物件ですので、完成したら大山町の雰囲気をさらに引き立てるような街のシンボルになるように思います。重厚感のある閑静な邸宅街に、パークコートの華やかさがプラスされる感じになるんでしょうね。

[636: 匿名さん]

60平米台はDINKSや子育てを終えた夫婦などに最適な広さと思います。この層に一定の需要があるので、資産価値も保たれそうですね。

[637: 匿名さん]

笹塚は駅前ビルが出来ましたし、クイーンズ伊勢丹や紀伊国屋書店もあって便利です。
633さん同様ポジティブに考えて良いとおもいますよ。

[638: 匿名さん]

フレンテ笹塚も1日にできたみたいですね。
まだ行っていないんですが、どうなんでしょう？
飲食店や雑貨やさんなどが入っているようで、
ちょっとお茶したいな～みたいなときにはいいかもしれないですね。

[639: 匿名さん]

笹塚も代々木上原も両方とも駅力が高く便利そうですね。

[640: 匿名さん]

笹塚も元々はいろいろとお店があって、便利と言えば便利でしたが
更に駅力は上がったという感じでしょうか。

そういえば、笹塚は美味しい明石焼きのお店があったような。
今でもあるのかなぁ…
なかなか東京で美味しい明石焼きって食べられないから嬉しかった

[641: 契約済みさん]

契約後こちらのサイトを初めて拝見しましたが、マンションの口コミサイトに全く関係のない内容を、熱心に書かれてる方がいらして、少し驚きました。
購入に至る、身内の中の事は、ブログ気分なのか違和感です。

[642: 匿名さん]

で、ご自身の投稿は関係があると？少し驚きました。

[643: 匿名さん]

ブログ的でも別にいいと思いますけどね。わざわざ掘り返すことでもないかと。
内容的にも微笑ましかったですし、私はほっこりしましたよ。

ところで価格表が出てますが清邸は埋まったんですねー。
一番高いプレミアム住戸は、完成後に現物確認してから売れる感じかな？

[644: 匿名さん]

価格表がまた掲載されましたね。こういった情報を出してくれる三井さんの販売手法には好感持てますね。

清邸は完売したんですね。悠邸も高額物件が少し残っていますが、これはゆっくり売っていく感じなんですかね。翠邸も販売のタイミングが後になったというを考えると、順調に売れているようですね。

この物件だけではないですが、景気も回復してきて、全体的には都内のマンションは好調に売れているようですね。

[645: 匿名さん]

パークコート大山町の良いところは、なんといっても、ゆったりとした邸宅街にどっしりと落ち着いて住めることでしょうか。それに加え、都心までのアクセスが便利なこと。内陸の高台にあるので、災害（地震、津波、洪水）時も安心なところ。周りの住民の方の質が良いところ、代々木上原や笹塚の駅力が高く生活も便利なところ、デベと施工が三井不動産と大林組という一流会社なところ、などいろいろありますね。

都心のタワマンも良いですが、個人的には、ふだんは都心で働いているので、プライベートではゆったりとした環境に身を置きたい派です。

[647: 匿名さん]

価格表を見て、これほど申込みが入っているとは。。。
都心のタワマンは数多あるけど、低層ハイグレードのパークコーの希少性ですね。

[648: 匿名さん]

これからは、タワマンはもう食傷気味…って人が増えてくるでしょう。いい低層が増えてくればそれは加速すると思う。

[649: 匿名さん]

低層パークコートシリーズをいろいろ見てきたけど、売れ行きの良さに納得。
立地的には、もっと条件の良いPCもあるが、なんたって大山町で、この規模、このグレード。
桜上水や阿佐ヶ谷とは違うなあ。

[650: 匿名さん]

それにしても5月1日の販売を含めたここ2回での販売戸数がいきなり増えましたね。

売り切れるのはいつになるのだろうと思っていたのですが、そう遠くないタイミングで終わりそうですね。まだプレミアムは残ってますが。

[651: 匿名さん]

時間の問題ですね。

[652: 匿名さん]

パークホームズより、パークコートのほうが足がはやい！！
景気うんぬん以前に、エグゼクティブクラスの購買力はすごいですね。

[653: 匿名さん]

間取り図にある"P"が気になります。居室の角に結構あって形状がスッキリしてないですね。
PってPS=パイプシャフトとは違うと思いますが、何でしょうか。

[654: 匿名さん]

131戸中、110戸が売れて、残り21戸のようですね。現在検討中の方は、GW中が勝負かも知れないですね。

[655: 匿名さん]

桜上水や阿佐ヶ谷も良いけど、代々木上原の駅力、渋谷区大山町のブランド・雰囲気には、圧倒的なものがあるよね。

[656: 匿名さん]

超ハイクラスの低層パークコートと、建て替え物件との比較に無理がありませんか？

[657: 匿名さん]

ここは営業さんばっかりなんですかね。
不自然なポジコメばっかりで気味悪いです。
>>653
Pは居住面積に含まれるパイプスペースらしいです。ゴマカシですね。

[658: 匿名さん]

>低層ハイグレードのパークコート
>超ハイクラスの低層パークコート

パークコートって高級なんですか？郊外にも沢山建っているマンションシリーズで、正直に書くとライオンズマンションとかと同じような程度だと思っていますが・・。港区在住ですが、本当のハイグレード物件はホーマットやドムス、大手系だとパークマンションぐらいが高級物件と認識しています。低層高級を謳うなら最低でも150㎡以上、平均専有250㎡程度の物件のことを高級というものだと思います。立地によって捉え方が違うようですね。パークコート・・やはりライオンズマンションと同類クラスのように聞こえますね・・スミマセン

[659: 匿名さん]

特に高級マンションの多い港、渋谷区の高級物件では、パークコートとかいう名称は使わない。
ああ、三井系なのねというイメージがあるからかな？

例えばこういうものが高級マンションですよね。

↓有栖川ヒルズ、平均専有面積229㎡
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/building/114418.html

あと、ヴィクトリアコート南麻布(平均240㎡)とか、西麻布マナーハウス(平均230㎡)とか、
あと例えば三菱系のパークハウスなら、池田山プレイスという風に、
三菱であることをイメージさせないような名称にしている。

[660: 匿名さん]

>正直に書くとライオンズマンションとかと同じような程度だと思っていますが
それは言い過ぎ（笑）
例えば鰻屋に例えると、松竹梅の松がパークマンションで松がパークコートやパークハウス、
梅がライオンズマンションなど、って感じかな？
そして、更にその上に特上という隠れメニュー？みたいなシリーズがあって、
>659にあるような、平均専有面積が200平米以上というような富裕層向けが確かに存在する。
でも、それらは指摘があるようにパークなんとかって名称にすると、
その差が分かりづらいから、敢えて差別化のために全く別名称を使って、
でも実は三井や三菱の旧分譲というような高級マンションも都心区には多いです。

[661: 匿名さん]

代々木上原でエグゼクティヴ向けというと、こういった物件ですよね。
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2015035099.html
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2015015070.html

[662: 匿名さん]

ノムラやスミフに関する書き込みがないですね。
それにしても、なぜ、いまどきライオンズを引き合いに出すのやら
ウナギのたとえはなんとかなりませんかね
格付け会社ふうの表記なら、どうなるんですか、港区好きの営業さん？

[663: 買い換え検討中]

>>654様
本当ですね。
一時販売ペースが落ちたのかなという感じがありましたが、ここにきてまた売れていますね。さすがです。
ゆったり暮らせる渋谷大山町の魅力に惹かれて選ばれる方が多いんでしょうね。個人的には建物の雰囲気も好きです。

私も情報通ではないので詳しくはわかりませんが、パークコートクラスの低層って近い時期では分譲は無さそうですし、やはり稀少な物件になりますよね。
しばらくはタワーマンションの分譲が続きますね。
現在、タワーマンションに住んでいますが、タワーはもう結構ですって感じかなぁ。
落ち着いてゆったり暮らしたいです。

[664: 匿名さん]

低層派には魅力的な物件。当分出会えないPCだけに、駆け込みもうなずけます。

[665: 匿名さん]

当分出会えないってどういうこと？

[666: 匿名]

>>665
低層の分譲でかつパークコートは当面はないという意味ではないでしょうか？

確かに再開発のタワマンが多い感じで、低層でこのグレードって私も知る限りないですね。

[667: 匿名さん]

>>666
今後のpcシリーズはどこに予定されてますか？

[668: 匿名さん]

>666
なるほど、わかりました。確かにそうかもしれませんね。

[669: 買い換え検討中]

667様
663です。
横からすみません。
私が知る限りはパークコート赤坂檜町 ザタワー ですかね。赤坂は仕事でよく行きますがあの立地ではやはりタワーマンションになりますよね。

[670: 匿名さん]

名前はパークコートですけど、標準グレードのお部屋はそれほど特別感無かったですよ。

[671: 匿名さん]

パークコートは確かに（超）高級マンションと言って良いと思います。もちろん、敢えて重箱の隅をつつく様に上を見ればキリがないですが、ごく少数の例外を除けば、パークコートシリーズは（超）高級マンションと言えると思います。
シリーズの中でも、伝統的な落ち着いた邸宅街の（超）高級低層マンションと言う事で、パークコート渋谷大山町は、希少性もあり、かなり価値のある注目物件だと思います。

[672: 匿名さん]

港区や豊洲あたりのタワマンは、最近の円安を背景に、中国からの個人投資家が不動産ファンドが投資目的で購入する事が多いと聞きます。実際入居してみるとガラガラだったり、10年後はチャイナタウン化していたり、と言う事が気になりますね。円高になった場合や、中国の景気動向によって、投資家やファンドが一斉に売却して供給過剰になったりと、今後価値を維持できるかは不透明だと思います。

一方、実需に基づく高級低層のPC渋谷大山町は、住民の質も資産価値の安定性をみても、格付け会社的に言うのであれば、AAAクラスと言えるのではないでしょうか？

[673: 匿名さん]

高級低層でかつ大規模物件と言う点は、資産価値にプラスに働きそうですね！

[674: 匿名さん]

残り21邸ということに加え、GWでモデルルームの来客も多くなるので、早いもの勝ちな感じになりそうですね。

[675: サラリーマンさん]

世田谷など人気エリアでは、パークコートの「冠」にふさわしい適地が見当たらないので、
パークホームズの「トリプルA」として、スーゼネ施工で高品質・高単価で分譲する昨今。
三井では、パークシティ浜田山以来、目を引く低層ハイグレードが出てこなかったので、
この大山町の希少性が余計に際立ちます。このゴールデンウイークの動向は注目ですね。
予定販売価格表をHPで掲載するあたりも、売主の自信の表れかと思います。

[677: 匿名さん]

たしかに不自然なポジが多いね。同一人物の方かな？

[678: 匿名さん]

まあ客観的な立場でコメントすると、昨今の賃上げを反映した消費者の購買意欲の向上に加え、大規模・高級・低層マンションの希少性、PC渋谷大山町のこれまでの顕著な販売実績などを考えると、このGWで購入希望が多数出てくるのではないかと思われます。

[679: 匿名さん]

渋谷区大山町は徳川山と呼ばれていたそうですね。

なんでも、大山町の邸宅街の前身の「大山園」の所有者が、紀州徳川家第15代当主であり政治家・実業家でもあった徳川頼倫だったからだそうです。

[680: 匿名さん]

今朝からの妙に大山町を持ち上げた発言は、ここの営業トークですかな？
そんなに連投しても不自然なだけですが気付きませんか？
それに、大山町はまあまあ高級住宅地ですが、最高級ではないです。
以下が、客観的に見た都内の高級住宅地ランキング一覧です。
大山町はようやくAクラスというレベルです。

Ｓ　　　番町、元麻布
ＡＡＡ　松濤＆神山町、白金（三光坂）、麻布永坂町、南麻布、東五反田（池田山、島津山）
　　　　
ＡＡ　　赤坂、六本木（鳥居坂、三河台）青葉台、代官山＆南平台、南青山、西麻布、
　　　　白金台、上大崎（長者丸、花房山）広尾、本駒込（大和郷）、田園調布、成城

Ａ　　　北青山、神宮前、高輪、三田（港区）、砂土原町、若宮町、下落合、大山町＆西原、
　　　　西片、関口、北品川（御殿山）上目黒（諏訪山）、市ヶ谷、小石川、小日向、本郷など

[681: 匿名さん]

＞格付け会社的に言うのであれば、AAAクラスと言えるのではないでしょうか？
Aクラスみたいよ。残念だったね（笑）所詮はパークコートだし。
本当の最高級クラスマンションを見たかったら、広尾2・3丁目や南麻布に行くべき。
大手デベではパークマンションがあるぐらいで、あとはホーマットやドムス、
後は「パーク何々」などマンションブランド名を冠していない重厚な低層物件が、
本当のハイグレード物件。ここは立地的にも真の一等地からは数歩劣りますしね。
麻布エリア〜田園調布の中間地点、中間グレード的な立ち位置と言える立地ですかね。
ちなみに私は営業ではないですので。

[682: 匿名さん]

実際に現地に行った感想では、上のランク分けで言うと、AAにある住宅地と同等クラス以上の印象ですね。

大きなお屋敷ばかりで圧倒されます。

[683: 匿名さん]

誰かが勝手に作った主観だけのランキングなんて何の意味もない
時代は変わっていくものです
住宅地の路線価を見るのが一番客観的ですよ
通り一本違うと違いますし

[684: 匿名さん]

立地も勿論だけど、やはりそれに加え広さも重要なファクターでしょ。
ここだと160平米が最も広い部屋らしいけど、
最高級グレードマンションなら最低がその程度。
平均専有面積が200平米以上でなければ。
要はその程度、パークコート仕様ということ。
まあアッパークラスではあると思うけど。高級かと言われると微妙・・そこそこ？

>パークコートは確かに（超）高級マンションと言って良いと思います。
ここを超高級とか書いている営業さん・・恥ずかしいよ。もっとお勉強しないと。

[685: 匿名さん]

>どうして営業コメがこうも続出するのか。早い者勝ちとかゴールデンウィークがどうとか煽って、
確かに辟易しますね。そんなに売れ行きが良くないのでしょうか？気になりますね。

[686: 匿名さん]

ここ、売れ行きはかなりいいみたいですよ～

[687: 匿名さん]

契約者の私ですら、最近の大山町万歳な書き込みにはシラケますよ、実際。
逆効果なのですよね。それが狙いのネガさんかと思うくらい。笑

[688: 匿名さん]

買った人が書き込んでるんじゃないですか…そんな気がするんですが

[690: 匿名さん]

ポジさんは事実に基づいて書き込みしているように見えます。

一方、ネガさんは、高級の言葉の定義がうんぬんなど細かい上げ足取りをして、何かと反対のための反対しているような感じがします。

ポジさんのコメントを営業と決めつけるのはいかがなものでしょうか？根拠は何ですか？事実に基づいて客観的な発言をすべきと思います。

[691: 匿名さん]

>>689
三井の営業さんが書き込んじゃっているんですか(笑)？
GWって皆さんお忙しいのでは？こんなところを見たり書き込んだりしている時間があるほど暇ではないような気がしますけれどどうなんでしょうね。

ちなみにパークコートブランドの上にパークマンションというさらに上のブランドがあることは知っていますし、ここの仕様が最高級かというと私はそうは思いません。ただ、自分が住むという観点で見た場合に満足できる内容かなと思いました。もう少しここがこうだったら！というのはありますよ。そこをまあいいかと思えるかどうかもここに決めるかどうかのポイントなんじゃないですかね。

[692: 匿名さん]

>>690さん
691です。連続になりすみません。
私も690さんに同感です。

決めつけは荒れる原因にもなるのでやめて、穏やかにいきたいですね。

[693: 匿名さん]

代々木上原は駅力高くて便利ですね。都心にも出やすいですし、隠れ家的なとこが多いですがお洒落なお店も色々ありそうで、住んでみたい街の一つです。

広尾ほどではないですが、アッパークラスの外国人の住民も多いようですね。

[694: 匿名さん]

確かに、営業さんはこの時期顧客対応で忙しいはず。掲示板に書き込みするとは思えません。

書き込みを営業さんと決めつけるのは、普通に考えると合理的ではないと思います。

冷静に客観的に事実に基づいて、適切な書き込みをしましょう！

[698: 購入検討中さん]

キャピタルゲイン狙えるマンションですか？

[699: 匿名さん]

客観的に見て、毎度毎度同じような文体と内容の礼賛投稿を繰り返してる人がいるように見えますよ。内容は主観だからいい悪いではないとしても、そんなことする目的なんなの？と思われても仕方ないでしょ。マイナス面には一切触れないしね。

[701: 匿名さん]

まあ実際には三井の営業がそんなことして効果あると考えてないでしょうから、何なのか分かりませんね。
過去のレス遡ってみて、有意義な情報交換の場になっていないのは確かですね。残念。

[704: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[707: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[708: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[710: 匿名さん]

PC渋谷大山町の立地は、第１種住居地域＆第２種低層住居専用地域のハイブリッドです。立地は良い部類に入るのでは？
http://www.31sumai.com/mfr/X1307/outline.html

[712: 匿名さん]

>>698
キャピタルゲインについては>>672や>>673などを見ると、それなりに狙えそうな感じなのではないでしょうか？

もっとも、ハイリスクハイリターンで大きく勝負すると言うよりは、実需に基づいた堅調なキャピタルゲインが得られると言う意味で、ローリスクミドルリターンと言ったところでしょうか。

[713: 匿名さん]

大山町の他の邸宅地と違い2種低層なので、やや無理して4階建てにしてしまいましたね。その結果が1F半地下and天高245。まあ普通ですけど。
3階にすると当然価格に跳ね返るので、この規模だと捌けないと判断するのもわかります。@400〜500というのはいい設定だと思います。

[714: 匿名さん]

半地下はそこを選ばなければいいだけだけど、天井高245はちょっと低いかな・・・

[715: 匿名さん]

>>714
半地下とはどのくらい低いのですか？

[716: 匿名さん]

半地下？
階高3m×4階で12mじゃないの？

[718: 匿名さん]

営業が掲示板記入しているなんて、ホントに思っている人いるんですね。

[719: 匿名さん]

>>716
いや12mはないよw

[720: 匿名さん]

工事日程表貼ってありました。細くて見えないですかね。そろそろ1Fから内装工事も始めるみたいですよ。
ちなみに目視での感覚としては、1F部分は70-80cmほど下がってるイメージでしょうか。

[721: 匿名さん]

1m近く埋まると、けっこう暗くなるね…
バルコニーの風通しも悪くなりそうだ。きっと植物はうまく育たないな～

[722: 匿名さん]

確かに、物件概要を見ると、PC渋谷大山町の立地は、第１種住居地域＆第２種低層住居専用地域のハイブリッドになっていますね。
http://www.31sumai.com/mfr/X1307/outline.html

[723: 匿名さん]

１階を選ぶかそれ以外の階を選ぶかは、個人の好みですかね～。１階かそれ以外かについては価格にも反映されているので、個人的には様々な好みに合わせて選択肢の幅が広がっている、ということだと理解しています。

[724: 匿名さん]

>>722
え？ここって第一種住居地域なんですか？
第一種「低層住居専用」地域ではなく？
上の2つは似て非なるものですよ。

第一種住居地域は、一戸建に向いた用途地域ではありません。
ごく普通の雑然とした住宅を主体とした用途地域です。

一戸建てに向く用途地域の順序（第何種とかある場合は第１種＞第２種の順）
低層住居専用地域＞中高層住居専用地域＞住居地域＞近隣商業地域＞商業地域

準工業地域は規制は緩いが実態は住居地域とほぼ同列。
右にいく程煩い環境になるし、日照もとれないことになる。
お間違いのないように。

[725: 匿名さん]

「住居地域」と「低層住居専用地域」の違いなど、下記参照。

http://www.kenroku-web.com/faq/7/

[726: 匿名さん]

なんか、一生懸命ネガの書き込みしてる人がいますが、恥ずかしくないんですかね！？
もっと建設的な情報交換をしましょう。

[727: 匿名さん]

>>724
マンションの情報交換をするスレッドなので、「一戸建に向いた用途地域」について長々と書き込んでもしょうがないんじゃないでしょうか？他のスレッドに行って下さい。

[728: 匿名さん]

>ネガの書き込みしてる人がいますが、
ネガというか、用途地域の規定は普通に事実ですよね。
それをネガと呼ぶあたりが「営業さん」と名指しされてしまう所以では？
客観的事実にいちいち噛み付いてくるあたりが怪しいんですよ。
いい加減気付いたらいかがですか？苦笑