パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

[マンコミュファンさん]

水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[601: 匿名さん]

先着順なので、気に入った間取りの物件がある場合は、早めに抑えておいた方が良いんでしょうか？

[602: 契約済みさん]

今日の様子です。
各棟内側道路には入れませんでした。
いま四階部分の骨格？を作っているようでした。

[603: 契約済みさん]

西側の緑道、桜満開です。

[604: 契約済みさん]

消防学校側の桜は圧巻。写真で伝わらないのが残念。

[605: 契約済みさん]

代々木大山公園もこんな感じでした。

[606: 匿名さん]

ありがとうございます。綺麗な桜ですね！住みやすそうな街並みです。

[607: 匿名さん]

この満開の桜も今の内だけですね。
お花見に来る人も多いことでしょう。
とても綺麗に咲いていてこの時期はとても良いですね。
夜のライトアップされている桜もとても綺麗で好きです。
こちらの公園の桜はライトアップはされているのかな。

[608: 匿名さん]

桜も良いですが、中庭があって、四季折々の草木が観れるのは評価高いですね。

[609: 匿名さん]

都心のタワマン在住（賃貸）ですが、少し落ち着いたエリアでの住宅購入を考えています。
大山町という邸宅街にあり、この立地の大規模マンションはなかなかない上に、三井さんならではの安心感やパークコートの高級感もあるので、直感的にかなり買い物件だと思うのですが、他に類似物件（伝統的な邸宅街に所在、大規模、低層、デベ・施工会社などが一流）などはありますでしょうか？

[610: 匿名さん]

写真参考になります。HPでも見ましたが、大山町界隈には桜の名所がたくさんあるんですね。建設地見学会で見せてもらえるんでしょうか？

[611: 匿名さん]

７割ほど売れていて、残りは２～３割だそうです。一気に完売することはないと思いますが、着々と売れているようで、買うのであれば、早く良い間取りを確保しておいた方が良いんでしょうかね。

[612: 匿名さん]

>>611
販売開始してかなり経つので、早く確保とかいう時期はもう過ぎてるかと。早く確保する、の意味がよく分かりませんが。

[613: 入居予定さん]

南向きで形の良い間取りは1期で全部出てしまいましたよ。
まだモデルルームができていない時から動いたので、早めに確保出来て良かったです。

[614: 匿名さん]

>>613
そうなんですか。良かったですね。「全部」出てしまったのですね。
あとは形の悪い間取りですか。。

[615: 匿名さん]

翠邸は第２期からの販売なので、今ならまだ良い間取りも残ってるみたいですよ。

[616: 匿名さん]

大手町までのアクセスの良さを考えると、半蔵門線・田園都市線や千代田線あたりが良いと考えています。代々木上原だと平日８時台の本数はどれぐらいでしょうか？代々木上原始発はたくさんありますか？

[617: 匿名さん]

>>615
坪400くらいで買える部屋まだありますか？

[618: 周辺住民さん]

>>617
60平米台、真東or真西向きならありますよ。

[619: 匿名さん]

西向きは西日がきついのもあり
あまり好まれないですよね。
最後まで残ってしまうのはわからないでもないかな。。

[620: 匿名さん]

確かに、今すぐ完売という事はなさそうですが、早めに決めた方が色々選択肢があって良さそうですね。

[621: 匿名さん]

>>616
HPによると、千代田線は８時台は20本あるそうですよ。そのうち15本は代々木上原駅始発なので、４分に一本は始発ですね。

[622: 匿名さん]

まあ最近のマンションでは、向きにそんなにこだわる人はあまりいないんじゃないでしょうか。

[623: 匿名さん]

ここは中庭に面した住戸が個人的には良いと思います。
悠の西向き。もしくは清の東向き。60平米台の東向きは、もう残ってなかったはず。

[624: 匿名さん]

いわゆるディンクスですが、広さは60平米台ぐらいが良いんでしょうか。

[625: 匿名さん]

管理費高くないですか？
もう少し安くはならないですか？

[626: 匿名さん]

>>623
確かに、単純に東・西・南向きのどれが良いかということではなくて、個人的な嗜好によってどれが良いかそれぞれの意見がありますよね。

[627: 匿名さん]

人それぞれだと思います。中庭に面した部屋は四季折々の植物が見れますが、一方、同じマンションの住民同士で中庭を挟んで向かい合ってお見合いになるかも知れません。それが気になる人も気にならない人もいると思いますので、自分が何を重視するかで、どの部屋が良いかは変わって来ると思います。

[628: 匿名さん]

マンション選びにはいろいろポイントがあると思いますが、個人的には、立地、デベ、施工会社、住民の方の質、などが一流かどうかという観点で選んでいます。価格との兼ね合いとは思いますが、この物件はそういう観点では良さそうでね。

[629: 匿名さん]

今日からの三期五次、販売予定戸数が1戸って何？

[630: 買い換え検討中 [女性 40代]]

>>628さま
同感です。
やはり私も同じ観点で探しています。

[631: 匿名さん]

敷地東側の社宅はひと気がないですが、もう売却されたのでしょうか？
開発するにしても、あの桜は残してくれるといいなあと思います。

[632: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

この物件は悪くないのですが、
気になる点がいくつかありすね。
大山町の外れにあるので少し寂れた感じ。
その理由にもなる斎場と公園と消防学校の存在。
地理的にも幡ヶ谷や笹塚に近い感じ。

悩みますね。

[633: 匿名さん]

斉場は代々木上原の駅にいくのと変わらない距離です。あの距離で気になるのでしたら他の物件もいろんな事が気になりますね。公園があることで緑が多いのは良いことです。消防学校は私も気になっていましたが綺麗な建物ですしこちら以外の物件の近くにも必ずと言って良いほど気に入らない建物がたっています。少なくとも私が見た数々の物件がそうでした。アパートだったり古い家だったり賃貸マンションだったり。平均価格が2.5～３億ぐらいの低層マンションならもっと良い立地があるでしょうが大規模マンションでこの価格帯となるとなおさらパーフェクトな物件はありません。こちらの物件は多分出来上がったのを見て買っておけば良かった又は買って良かったと思える物件になる気がします。地理的にも笹塚や幡ヶ谷駅に近いのはポジティブですよ。一つの駅より複数の駅に近いほうが便利です。もう少しポジティブな面を見て見たらいかがでしょうか。

[634: 匿名さん]

同感です。斎場を意識するのは地図だけで見てるからですかね。
このマンションが完成したら雰囲気一変すろと思います。

[635: 匿名さん]

高台の上にある大規模物件ですので、完成したら大山町の雰囲気をさらに引き立てるような街のシンボルになるように思います。重厚感のある閑静な邸宅街に、パークコートの華やかさがプラスされる感じになるんでしょうね。

[636: 匿名さん]

60平米台はDINKSや子育てを終えた夫婦などに最適な広さと思います。この層に一定の需要があるので、資産価値も保たれそうですね。

[637: 匿名さん]

笹塚は駅前ビルが出来ましたし、クイーンズ伊勢丹や紀伊国屋書店もあって便利です。
633さん同様ポジティブに考えて良いとおもいますよ。

[638: 匿名さん]

フレンテ笹塚も1日にできたみたいですね。
まだ行っていないんですが、どうなんでしょう？
飲食店や雑貨やさんなどが入っているようで、
ちょっとお茶したいな～みたいなときにはいいかもしれないですね。

[639: 匿名さん]

笹塚も代々木上原も両方とも駅力が高く便利そうですね。

[640: 匿名さん]

笹塚も元々はいろいろとお店があって、便利と言えば便利でしたが
更に駅力は上がったという感じでしょうか。

そういえば、笹塚は美味しい明石焼きのお店があったような。
今でもあるのかなぁ…
なかなか東京で美味しい明石焼きって食べられないから嬉しかった

[641: 契約済みさん]

契約後こちらのサイトを初めて拝見しましたが、マンションの口コミサイトに全く関係のない内容を、熱心に書かれてる方がいらして、少し驚きました。
購入に至る、身内の中の事は、ブログ気分なのか違和感です。

[642: 匿名さん]

で、ご自身の投稿は関係があると？少し驚きました。

[643: 匿名さん]

ブログ的でも別にいいと思いますけどね。わざわざ掘り返すことでもないかと。
内容的にも微笑ましかったですし、私はほっこりしましたよ。

ところで価格表が出てますが清邸は埋まったんですねー。
一番高いプレミアム住戸は、完成後に現物確認してから売れる感じかな？

[644: 匿名さん]

価格表がまた掲載されましたね。こういった情報を出してくれる三井さんの販売手法には好感持てますね。

清邸は完売したんですね。悠邸も高額物件が少し残っていますが、これはゆっくり売っていく感じなんですかね。翠邸も販売のタイミングが後になったというを考えると、順調に売れているようですね。

この物件だけではないですが、景気も回復してきて、全体的には都内のマンションは好調に売れているようですね。

[645: 匿名さん]

パークコート大山町の良いところは、なんといっても、ゆったりとした邸宅街にどっしりと落ち着いて住めることでしょうか。それに加え、都心までのアクセスが便利なこと。内陸の高台にあるので、災害（地震、津波、洪水）時も安心なところ。周りの住民の方の質が良いところ、代々木上原や笹塚の駅力が高く生活も便利なところ、デベと施工が三井不動産と大林組という一流会社なところ、などいろいろありますね。

都心のタワマンも良いですが、個人的には、ふだんは都心で働いているので、プライベートではゆったりとした環境に身を置きたい派です。

[647: 匿名さん]

価格表を見て、これほど申込みが入っているとは。。。
都心のタワマンは数多あるけど、低層ハイグレードのパークコーの希少性ですね。

[648: 匿名さん]

これからは、タワマンはもう食傷気味…って人が増えてくるでしょう。いい低層が増えてくればそれは加速すると思う。

[649: 匿名さん]

低層パークコートシリーズをいろいろ見てきたけど、売れ行きの良さに納得。
立地的には、もっと条件の良いPCもあるが、なんたって大山町で、この規模、このグレード。
桜上水や阿佐ヶ谷とは違うなあ。

[650: 匿名さん]

それにしても5月1日の販売を含めたここ2回での販売戸数がいきなり増えましたね。

売り切れるのはいつになるのだろうと思っていたのですが、そう遠くないタイミングで終わりそうですね。まだプレミアムは残ってますが。

[651: 匿名さん]

時間の問題ですね。

[652: 匿名さん]

パークホームズより、パークコートのほうが足がはやい！！
景気うんぬん以前に、エグゼクティブクラスの購買力はすごいですね。

[653: 匿名さん]

間取り図にある"P"が気になります。居室の角に結構あって形状がスッキリしてないですね。
PってPS=パイプシャフトとは違うと思いますが、何でしょうか。

[654: 匿名さん]

131戸中、110戸が売れて、残り21戸のようですね。現在検討中の方は、GW中が勝負かも知れないですね。

[655: 匿名さん]

桜上水や阿佐ヶ谷も良いけど、代々木上原の駅力、渋谷区大山町のブランド・雰囲気には、圧倒的なものがあるよね。

[656: 匿名さん]

超ハイクラスの低層パークコートと、建て替え物件との比較に無理がありませんか？

[657: 匿名さん]

ここは営業さんばっかりなんですかね。
不自然なポジコメばっかりで気味悪いです。
>>653
Pは居住面積に含まれるパイプスペースらしいです。ゴマカシですね。

[658: 匿名さん]

>低層ハイグレードのパークコート
>超ハイクラスの低層パークコート

パークコートって高級なんですか？郊外にも沢山建っているマンションシリーズで、正直に書くとライオンズマンションとかと同じような程度だと思っていますが・・。港区在住ですが、本当のハイグレード物件はホーマットやドムス、大手系だとパークマンションぐらいが高級物件と認識しています。低層高級を謳うなら最低でも150㎡以上、平均専有250㎡程度の物件のことを高級というものだと思います。立地によって捉え方が違うようですね。パークコート・・やはりライオンズマンションと同類クラスのように聞こえますね・・スミマセン

[659: 匿名さん]

特に高級マンションの多い港、渋谷区の高級物件では、パークコートとかいう名称は使わない。
ああ、三井系なのねというイメージがあるからかな？

例えばこういうものが高級マンションですよね。

↓有栖川ヒルズ、平均専有面積229㎡
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/building/114418.html

あと、ヴィクトリアコート南麻布(平均240㎡)とか、西麻布マナーハウス(平均230㎡)とか、
あと例えば三菱系のパークハウスなら、池田山プレイスという風に、
三菱であることをイメージさせないような名称にしている。

[660: 匿名さん]

>正直に書くとライオンズマンションとかと同じような程度だと思っていますが
それは言い過ぎ（笑）
例えば鰻屋に例えると、松竹梅の松がパークマンションで松がパークコートやパークハウス、
梅がライオンズマンションなど、って感じかな？
そして、更にその上に特上という隠れメニュー？みたいなシリーズがあって、
>659にあるような、平均専有面積が200平米以上というような富裕層向けが確かに存在する。
でも、それらは指摘があるようにパークなんとかって名称にすると、
その差が分かりづらいから、敢えて差別化のために全く別名称を使って、
でも実は三井や三菱の旧分譲というような高級マンションも都心区には多いです。

[661: 匿名さん]

代々木上原でエグゼクティヴ向けというと、こういった物件ですよね。
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2015035099.html
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2015015070.html

[662: 匿名さん]

ノムラやスミフに関する書き込みがないですね。
それにしても、なぜ、いまどきライオンズを引き合いに出すのやら
ウナギのたとえはなんとかなりませんかね
格付け会社ふうの表記なら、どうなるんですか、港区好きの営業さん？

[663: 買い換え検討中]

>>654様
本当ですね。
一時販売ペースが落ちたのかなという感じがありましたが、ここにきてまた売れていますね。さすがです。
ゆったり暮らせる渋谷大山町の魅力に惹かれて選ばれる方が多いんでしょうね。個人的には建物の雰囲気も好きです。

私も情報通ではないので詳しくはわかりませんが、パークコートクラスの低層って近い時期では分譲は無さそうですし、やはり稀少な物件になりますよね。
しばらくはタワーマンションの分譲が続きますね。
現在、タワーマンションに住んでいますが、タワーはもう結構ですって感じかなぁ。
落ち着いてゆったり暮らしたいです。

[664: 匿名さん]

低層派には魅力的な物件。当分出会えないPCだけに、駆け込みもうなずけます。

[665: 匿名さん]

当分出会えないってどういうこと？

[666: 匿名]

>>665
低層の分譲でかつパークコートは当面はないという意味ではないでしょうか？

確かに再開発のタワマンが多い感じで、低層でこのグレードって私も知る限りないですね。

[667: 匿名さん]

>>666
今後のpcシリーズはどこに予定されてますか？

[668: 匿名さん]

>666
なるほど、わかりました。確かにそうかもしれませんね。

[669: 買い換え検討中]

667様
663です。
横からすみません。
私が知る限りはパークコート赤坂檜町 ザタワー ですかね。赤坂は仕事でよく行きますがあの立地ではやはりタワーマンションになりますよね。

[670: 匿名さん]

名前はパークコートですけど、標準グレードのお部屋はそれほど特別感無かったですよ。

[671: 匿名さん]

パークコートは確かに（超）高級マンションと言って良いと思います。もちろん、敢えて重箱の隅をつつく様に上を見ればキリがないですが、ごく少数の例外を除けば、パークコートシリーズは（超）高級マンションと言えると思います。
シリーズの中でも、伝統的な落ち着いた邸宅街の（超）高級低層マンションと言う事で、パークコート渋谷大山町は、希少性もあり、かなり価値のある注目物件だと思います。

[672: 匿名さん]

港区や豊洲あたりのタワマンは、最近の円安を背景に、中国からの個人投資家が不動産ファンドが投資目的で購入する事が多いと聞きます。実際入居してみるとガラガラだったり、10年後はチャイナタウン化していたり、と言う事が気になりますね。円高になった場合や、中国の景気動向によって、投資家やファンドが一斉に売却して供給過剰になったりと、今後価値を維持できるかは不透明だと思います。

一方、実需に基づく高級低層のPC渋谷大山町は、住民の質も資産価値の安定性をみても、格付け会社的に言うのであれば、AAAクラスと言えるのではないでしょうか？

[673: 匿名さん]

高級低層でかつ大規模物件と言う点は、資産価値にプラスに働きそうですね！

[674: 匿名さん]

残り21邸ということに加え、GWでモデルルームの来客も多くなるので、早いもの勝ちな感じになりそうですね。

[675: サラリーマンさん]

世田谷など人気エリアでは、パークコートの「冠」にふさわしい適地が見当たらないので、
パークホームズの「トリプルA」として、スーゼネ施工で高品質・高単価で分譲する昨今。
三井では、パークシティ浜田山以来、目を引く低層ハイグレードが出てこなかったので、
この大山町の希少性が余計に際立ちます。このゴールデンウイークの動向は注目ですね。
予定販売価格表をHPで掲載するあたりも、売主の自信の表れかと思います。

[677: 匿名さん]

たしかに不自然なポジが多いね。同一人物の方かな？

[678: 匿名さん]

まあ客観的な立場でコメントすると、昨今の賃上げを反映した消費者の購買意欲の向上に加え、大規模・高級・低層マンションの希少性、PC渋谷大山町のこれまでの顕著な販売実績などを考えると、このGWで購入希望が多数出てくるのではないかと思われます。

[679: 匿名さん]

渋谷区大山町は徳川山と呼ばれていたそうですね。

なんでも、大山町の邸宅街の前身の「大山園」の所有者が、紀州徳川家第15代当主であり政治家・実業家でもあった徳川頼倫だったからだそうです。

[680: 匿名さん]

今朝からの妙に大山町を持ち上げた発言は、ここの営業トークですかな？
そんなに連投しても不自然なだけですが気付きませんか？
それに、大山町はまあまあ高級住宅地ですが、最高級ではないです。
以下が、客観的に見た都内の高級住宅地ランキング一覧です。
大山町はようやくAクラスというレベルです。

Ｓ　　　番町、元麻布
ＡＡＡ　松濤＆神山町、白金（三光坂）、麻布永坂町、南麻布、東五反田（池田山、島津山）
　　　　
ＡＡ　　赤坂、六本木（鳥居坂、三河台）青葉台、代官山＆南平台、南青山、西麻布、
　　　　白金台、上大崎（長者丸、花房山）広尾、本駒込（大和郷）、田園調布、成城

Ａ　　　北青山、神宮前、高輪、三田（港区）、砂土原町、若宮町、下落合、大山町＆西原、
　　　　西片、関口、北品川（御殿山）上目黒（諏訪山）、市ヶ谷、小石川、小日向、本郷など

[681: 匿名さん]

＞格付け会社的に言うのであれば、AAAクラスと言えるのではないでしょうか？
Aクラスみたいよ。残念だったね（笑）所詮はパークコートだし。
本当の最高級クラスマンションを見たかったら、広尾2・3丁目や南麻布に行くべき。
大手デベではパークマンションがあるぐらいで、あとはホーマットやドムス、
後は「パーク何々」などマンションブランド名を冠していない重厚な低層物件が、
本当のハイグレード物件。ここは立地的にも真の一等地からは数歩劣りますしね。
麻布エリア〜田園調布の中間地点、中間グレード的な立ち位置と言える立地ですかね。
ちなみに私は営業ではないですので。

[682: 匿名さん]

実際に現地に行った感想では、上のランク分けで言うと、AAにある住宅地と同等クラス以上の印象ですね。

大きなお屋敷ばかりで圧倒されます。

[683: 匿名さん]

誰かが勝手に作った主観だけのランキングなんて何の意味もない
時代は変わっていくものです
住宅地の路線価を見るのが一番客観的ですよ
通り一本違うと違いますし

[684: 匿名さん]

立地も勿論だけど、やはりそれに加え広さも重要なファクターでしょ。
ここだと160平米が最も広い部屋らしいけど、
最高級グレードマンションなら最低がその程度。
平均専有面積が200平米以上でなければ。
要はその程度、パークコート仕様ということ。
まあアッパークラスではあると思うけど。高級かと言われると微妙・・そこそこ？

>パークコートは確かに（超）高級マンションと言って良いと思います。
ここを超高級とか書いている営業さん・・恥ずかしいよ。もっとお勉強しないと。

[685: 匿名さん]

>どうして営業コメがこうも続出するのか。早い者勝ちとかゴールデンウィークがどうとか煽って、
確かに辟易しますね。そんなに売れ行きが良くないのでしょうか？気になりますね。

[686: 匿名さん]

ここ、売れ行きはかなりいいみたいですよ～

[687: 匿名さん]

契約者の私ですら、最近の大山町万歳な書き込みにはシラケますよ、実際。
逆効果なのですよね。それが狙いのネガさんかと思うくらい。笑

[688: 匿名さん]

買った人が書き込んでるんじゃないですか…そんな気がするんですが

[690: 匿名さん]

ポジさんは事実に基づいて書き込みしているように見えます。

一方、ネガさんは、高級の言葉の定義がうんぬんなど細かい上げ足取りをして、何かと反対のための反対しているような感じがします。

ポジさんのコメントを営業と決めつけるのはいかがなものでしょうか？根拠は何ですか？事実に基づいて客観的な発言をすべきと思います。

[691: 匿名さん]

>>689
三井の営業さんが書き込んじゃっているんですか(笑)？
GWって皆さんお忙しいのでは？こんなところを見たり書き込んだりしている時間があるほど暇ではないような気がしますけれどどうなんでしょうね。

ちなみにパークコートブランドの上にパークマンションというさらに上のブランドがあることは知っていますし、ここの仕様が最高級かというと私はそうは思いません。ただ、自分が住むという観点で見た場合に満足できる内容かなと思いました。もう少しここがこうだったら！というのはありますよ。そこをまあいいかと思えるかどうかもここに決めるかどうかのポイントなんじゃないですかね。

[692: 匿名さん]

>>690さん
691です。連続になりすみません。
私も690さんに同感です。

決めつけは荒れる原因にもなるのでやめて、穏やかにいきたいですね。

[693: 匿名さん]

代々木上原は駅力高くて便利ですね。都心にも出やすいですし、隠れ家的なとこが多いですがお洒落なお店も色々ありそうで、住んでみたい街の一つです。

広尾ほどではないですが、アッパークラスの外国人の住民も多いようですね。

[694: 匿名さん]

確かに、営業さんはこの時期顧客対応で忙しいはず。掲示板に書き込みするとは思えません。

書き込みを営業さんと決めつけるのは、普通に考えると合理的ではないと思います。

冷静に客観的に事実に基づいて、適切な書き込みをしましょう！

[698: 購入検討中さん]

キャピタルゲイン狙えるマンションですか？

[699: 匿名さん]

客観的に見て、毎度毎度同じような文体と内容の礼賛投稿を繰り返してる人がいるように見えますよ。内容は主観だからいい悪いではないとしても、そんなことする目的なんなの？と思われても仕方ないでしょ。マイナス面には一切触れないしね。

[701: 匿名さん]

まあ実際には三井の営業がそんなことして効果あると考えてないでしょうから、何なのか分かりませんね。
過去のレス遡ってみて、有意義な情報交換の場になっていないのは確かですね。残念。

[704: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[707: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[708: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[710: 匿名さん]

PC渋谷大山町の立地は、第１種住居地域＆第２種低層住居専用地域のハイブリッドです。立地は良い部類に入るのでは？
http://www.31sumai.com/mfr/X1307/outline.html

[712: 匿名さん]

>>698
キャピタルゲインについては>>672や>>673などを見ると、それなりに狙えそうな感じなのではないでしょうか？

もっとも、ハイリスクハイリターンで大きく勝負すると言うよりは、実需に基づいた堅調なキャピタルゲインが得られると言う意味で、ローリスクミドルリターンと言ったところでしょうか。

[713: 匿名さん]

大山町の他の邸宅地と違い2種低層なので、やや無理して4階建てにしてしまいましたね。その結果が1F半地下and天高245。まあ普通ですけど。
3階にすると当然価格に跳ね返るので、この規模だと捌けないと判断するのもわかります。@400〜500というのはいい設定だと思います。

[714: 匿名さん]

半地下はそこを選ばなければいいだけだけど、天井高245はちょっと低いかな・・・

[715: 匿名さん]

>>714
半地下とはどのくらい低いのですか？

[716: 匿名さん]

半地下？
階高3m×4階で12mじゃないの？

[718: 匿名さん]

営業が掲示板記入しているなんて、ホントに思っている人いるんですね。

[719: 匿名さん]

>>716
いや12mはないよw

[720: 匿名さん]

工事日程表貼ってありました。細くて見えないですかね。そろそろ1Fから内装工事も始めるみたいですよ。
ちなみに目視での感覚としては、1F部分は70-80cmほど下がってるイメージでしょうか。

[721: 匿名さん]

1m近く埋まると、けっこう暗くなるね…
バルコニーの風通しも悪くなりそうだ。きっと植物はうまく育たないな～

[722: 匿名さん]

確かに、物件概要を見ると、PC渋谷大山町の立地は、第１種住居地域＆第２種低層住居専用地域のハイブリッドになっていますね。
http://www.31sumai.com/mfr/X1307/outline.html

[723: 匿名さん]

１階を選ぶかそれ以外の階を選ぶかは、個人の好みですかね～。１階かそれ以外かについては価格にも反映されているので、個人的には様々な好みに合わせて選択肢の幅が広がっている、ということだと理解しています。

[724: 匿名さん]

>>722
え？ここって第一種住居地域なんですか？
第一種「低層住居専用」地域ではなく？
上の2つは似て非なるものですよ。

第一種住居地域は、一戸建に向いた用途地域ではありません。
ごく普通の雑然とした住宅を主体とした用途地域です。

一戸建てに向く用途地域の順序（第何種とかある場合は第１種＞第２種の順）
低層住居専用地域＞中高層住居専用地域＞住居地域＞近隣商業地域＞商業地域

準工業地域は規制は緩いが実態は住居地域とほぼ同列。
右にいく程煩い環境になるし、日照もとれないことになる。
お間違いのないように。

[725: 匿名さん]

「住居地域」と「低層住居専用地域」の違いなど、下記参照。

http://www.kenroku-web.com/faq/7/

[726: 匿名さん]

なんか、一生懸命ネガの書き込みしてる人がいますが、恥ずかしくないんですかね！？
もっと建設的な情報交換をしましょう。

[727: 匿名さん]

>>724
マンションの情報交換をするスレッドなので、「一戸建に向いた用途地域」について長々と書き込んでもしょうがないんじゃないでしょうか？他のスレッドに行って下さい。

[728: 匿名さん]

>ネガの書き込みしてる人がいますが、
ネガというか、用途地域の規定は普通に事実ですよね。
それをネガと呼ぶあたりが「営業さん」と名指しされてしまう所以では？
客観的事実にいちいち噛み付いてくるあたりが怪しいんですよ。
いい加減気付いたらいかがですか？苦笑

[729: 匿名さん]

喧嘩や一戸建ての話は他のスレッドでやって下さい。

[730: 匿名さん]

金持ち喧嘩せず。
物件評価は、堅調な申し込み状況を物語っています。

[731: 匿名さん]

人それぞれ好みも違うので、何階が良いかは一概には言えないと思います。HPの販売価格表を見ると、１階も堅調に売れているようですね。

[732: 匿名さん]

そもそも第一種低層だったら４階建てのマンション建つわけないじゃん

[733: 買い換え検討中]

PCシリーズではお馴染みの光井純氏のデザイン監修なので、質感は良いと思います。
世田谷で新築70㎡が8000万台後半ですから、大山町なら価格表ぐらいになるんでしょうね。

[734: 匿名さん]

良い質感が期待できる感じではありますね。さらに経年優化と言うように、時を重ねて深みが増してくる感じになるんでしょうか？

[735: 匿名さん]

経年優化と言うように、時を重ねて深みが増してくる質感になるんでしょうか？

[736: 契約済みさん [男性 30代]]

GWにはいってから書き込みが増えてますね。

販売もおわりになってきたので、そういうこともあるのかなと思いますが、内容が気持ちの良いものでないものも多く、今までの落ち着いた雰囲気がなくなっていますね。契約済みのものからすると、非常に残念です。

掲示板は確かに何を書き込んでも構いません。それはポジティブだろうがネガティブだろうが、です。しかしながら、今さらの住居地域の説明のくだりなどは、正直正気の沙汰とは思えず、私からすると、ただの愉快犯、ないし他社さんの煽りなのかと思わざるをえません。それに何の意味があるのでしょう。真剣に購入を考えている人は自ら区域の確認をしているでしょうし、それが準工業地域と同等と思うはずもありません。実際に物件も見ず、どのような地域かも足を運ばずにネットで調べた情報で能書きを垂れるのは、今の時代の象徴なのかもしれませんね。

私はほとんど他物件を見ず、しかし偶然自分の望む物件の要素を満たしていたので、購入を決めました。高級かどうかもどうでもいいですし、上には上があることも存じてます。しかし、それについて論じられたり、定義付けされることも遠慮します。自分にとって納得いく物件かどうか、ただそれだけです。物件の価値は各々ですが、それぞれの方にとって良いと思われるのであれば、それでいいじゃありませんか。

改めて、書き込みは自由と思います。ですが、ただただ批判するだけの書き込みは結果にはなにも影響はないですし、気分を害するだけなので、別の掲示板を当たられるよう、お願い致します。

[737: 匿名さん [ 40代]]

>>735さん
ここもとても素敵な物件ですが、以前三井さんのパークコートの中古(築10年ぐらい)を検討したことがありました。その当時の私の年収ではやはり若干予算不足で残念ながら参考見学になってしまいましたが。

低層の物件でしたがとても良く管理されており、共用部もとてもきれいですごいなと思った経験があります。ごみ置き場や自転車置き場もとても整然としていたのを覚えています。
建物自体、植栽も美しかったですよ。

三井さんの管理が行き届いている証であるとともに、お住まいの方がしっかりされていることを表しているなとして感じました。まさに経年優化だなと思いました。

ここも緑豊かで素敵な物件ですし、同じように経年優化を体感できるのではないでしょうか。

>736さん
まったく同感です。

経年優化のためには民度の高い常識のある方が大部分である必要性が高いと私は感じています。住宅理事会(管理組合)などがきちんと機能していることも大切ですし。736さんみたいな方ばかりならここはますます素敵になっていく気がします。
余計なことを申し上げてしまい失礼致しました。

[738: 匿名さん]

>>736
そして、ただただ持ち上げたり早い者勝ちと煽るだけの書き込みも結果に影響しないし不愉快と思う人もいます。
そろそろここも契約者専用スレがあったら良いのではと思います。

[739: 物件比較中さん]

初夏らしい青空が戻った午後、散歩がてら、現地へ。

公道面からやや下がった１階住戸。歩行者の目線は気になるかな？

翠邸の一部シートが外され、外壁タイルが少し見えたけど、フツーという印象。

でも、足場がなくなるころには、雰囲気も変わるでしょう。

GWも休まず作業、関係者のみなさん、お疲れさまです。

[740: 匿名さん]

外壁タイル、平面の普通のヤツだけ私も見ました。凹凸あるものとか何種類かの組み合わせになるので出来上がりはかなり期待してます。

[741: 匿名さん]

タイルは凹凸があると、ないとでは、グレード感が違いますね
外構工事で、悠邸などがコンクリート打ちっぱなしになっているけど、あれでおしまいかな
パークコートシリーズなら、石組みや擁壁みたいな凝った仕上げを期待しちゃうけど・・・

[742: 匿名さん]

>>681
広尾、麻布アドレスのヴィンテージマンションを結構内覧しました。
もちろんご指摘のドムスやホーマットシリーズも見てきました。
価格は分譲時よりずいぶんお安くなってますが、結論として、専有面積が広いだけが取り得と感じました。
仕様は当時は最高級だったでしょうが、今ではどこか古くさく使い勝手も悪いです。
とくに築20年以上ですとエアコンや水まわりがダメダメです。
間取り含めてフルリフォームしないと住めないと思いました。
もちろん、ヴィンテージ物が好きの人には些細なことでしょうが。

[743: 匿名さん]

築２０年以上たっているのでしたら、リフォームではなく、
リノベーションしてしまったほうが古臭い感じもなくなり、
使い勝手もよくできるのでいいのではないでしょうか？
こちらのパークコートのように、専有面積が広いと
あとあとリノベーションもやり易くてよいのかもしれませんね。

[744: 匿名さん]

結局、GW中の申込みは2戸でした。
プレミアム値下げしてくれたら欲しいなあ。

[745: 匿名さん]

>広尾、麻布アドレスのヴィンテージマンションを結構内覧しました。
何でヴィンテージ？ここ新築なんだから、新築か築浅見なければ比較にならないでしょ。
例えばウェリス有栖川や代官山シリーズなど。

[746: 匿名さん]

リノベーションしても、築年数は変わらない。
それでもクラシックなヴィンテージMSを求めるなら、もはや価値観の違い。

[747: 匿名さん]

あまり意味の無い比較が多くなりましたね。お金に余裕があって高級思考を追及したいのでしたらマンションなど購入せずに好きな場所に家を建てられたらいかがですか?こちらのサイトで超高級物件自慢や土地のランク付けをしていただかなくて結構です。マンション購入希望者の多くの方々には予算がありそのなかで自分のライフスタイルにあった物件を探しておられると思います。同じ価格帯で探すとすると利便性や土地の価値を追及するとタワーマンションしか該当しなかったり、広さをあきらめなければなかったり色々あると思います。予算に上限がなければこちらの物件よりも高級物件があるのは当たり前でそれをあえてこのサイトであえて言って頂く必要はありません。他でやってください。静かな住居環境、利便性、間取り、金額等を総合的に考慮した場合こちらの物件は魅力的だと思います。同じ価格帯のお部屋をいくつも見ましたがこちらの物件の標準グレードはかなりのものです。ポジティブな書き込みが多いのはそれだけこちらの物件に魅力があるからで恣意的でも何でもないと思います。確かにネガティブの要素もあります。例えば悠邸の東側は古い社宅があり庶民的な感じがしてしまいます。ただ逆に言うとこの社宅のお陰で悠邸の東側にはゆったりした空間がありこれはポジティブです。また将来開発される可能性が高くパークコートと似たような低層マンションが建てば雰囲気がよくなるのではないでしょうか。また駅から物件まで坂が続いているのもネガイティブですが高台の土地は災害に強いですしそれだけ安全です。過去の大地震の時でも大山町は被害が少なかった様ですし。物件のネガイティブ要素ばかりを見ずにポジティブな部分を見ていくとこちらの物件は非常に良い物件だと思います。

[748: 匿名さん]

↑長すぎ。低層パークコートの優位性、希少性は、わかる人はわかっていますよ！

[750: 匿名さん]

立地が良いところにある、新築の高級賃貸と言う意味では、この物件の他にあまり選択肢はないというところでしょうか。価格とのバランスでは、まさに買取言う気持ちも分からなくはないです。庶民的な都心のタワマンとは一線を画すと言った感じですね。

[751: 匿名さん]

湾岸エリアのタワマン派
赤坂など都心派
浜田山、成城、山王……アドレスこだわり派
桜上水、阿佐ヶ谷の大規模物件派

こちらのパークコートは都心に近く、大山町、高台、三井ブランド、中規模。
バランスがとれているという点では、他のエリアと差別化されている。

[752: 匿名さん]

>>748
余計なランキングや意味の無い比較、ただ単に否定したい人達のコメントは要らないと丁寧に言って下さっただけでしょう。そんなに向きにならずに平和に行きましょう

[753: 匿名さん]

>738
私もそう思います。これが、一般的な感じ方だと思うのですがね。。。

[754: 匿名さん]

>>751
確かにバランス取れていますね。
グロスの価格はそれなりにしますが、この物件のクォリティを考えると、バランス良い価格設定ですね。資金がある人にとっては、買い推奨の良質物件と思います。

[755: 匿名さん]

第一種低層住居専用地域ではないというのが残念。
かといってレストラン等が充実もしていないし。
中途半端な立地と感じられるのは私だけではないかと。
また4階建てにしたせいで、階高たった３ｍというのは窮屈ですよね。天井高は何センチ？

[756: 匿名さん]

現地の工事を見たついでに、同じ代々木上原駅周辺で、プラウド上原へ足をのばしました。
プラウドもいろいろグレード感が違いますが、この上原はなかなか豪奢なマンションですね。
パークコートとプラウドのカラーの違いが如実に出ている例だと感じました。

[757: 匿名さん]

大山町の一種低層住居専用地域に同じような物件あればいいけど無いし、あっても単価は3割から5割増し、各戸の面積も広くグロスは倍以上になるでしょうね。
無い物ねだりしてもしょうがない。
そもそも直近既出ネタの蒸し返しですね。

[758: 匿名さん]

ここって三井単独じゃなくて、新星和との
JVですよね？
特にデメリット無いんですかね？

[759: 匿名さん]

シンプルなご質問なので、シンプルにお答えします、

ないです。

[760: 匿名さん]

理由言わなきゃ、答えになってないでしょ

[761: 匿名さん]

質問はデメリットがあるのかないのかということですよね？

ないです。理由がいるのでしょうか？

JVに関してデメリットがあると疑問に思う理由も読み手はわからないのに、答えには理由を求めるのは筋違いでしょう。

[762: 匿名さん]

ここの管理組合、めんどくさそう…

[763: 匿名さん]

意図不明な質問には答えようがない。本当に知りたいなら聞き方考えないとね。社会人の常識です。

[764: 匿名さん]

JVであることが、そんな気になります？
個人的には、ほかのパークコートと差異は感じられません。
パートナーの売主と施工会社がたまたま大林グループで、
物件名に「プラネ」が付いた。
でも販売代理・管理会社は三井のしきり。

西に目を向ければ、
パークシティ桂ジオなんて物件もありますよね。
これも共同の売主が阪急不動産だから「ジオ」が付いてる。

「大山町」を検討される大方の人たちは、三井ブランドという認識では？

[765: 匿名さん]

PC渋谷大山町のような、良い立地にある高級低層物件が、今後もたくさん出てくる事を期待します。

この物件の売れ行きをみれば、それなりの値段でも、この種のマンションに対するアッパークラスの購買意欲が高いことがわかります。

三井さんに限らず、テベさんには今後はこのようなマンション供給を期待したいですね。

[766: 匿名さん]

このような立地でフリーの土地というのがなかなか出てこないし、それをマンションにというのもなかなかないですよね
だから人気が出てくるみたいな感じなのかなぁと思います。

出せば売れるのは本当にそうだと思います。
マンション価格今は高めに出てきていて、安くはないのに
かなりさばけているのは需要が相当あるのでしょうね。

[768: 契約済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[769: 物件比較中さん]

HPに、第x期〜x期販売 即日申込御礼って載せててすごいなあと思ってましたが、物件概要見てカラクリ気づきました。申込入らなかったら単に翌週に販売期をスライドさせてるんですね。もしかして常識？
色々大変なんですね。

[770: 周辺住民さん]

そういえば浜田山のパークシティも管理組合が揉めてましたね…。
そこは大規模のデメリットでしょうね。

[771: 匿名]

申し込みが入ったもの、申し込みが確実に入りそうなものだけを「今期売り出し物件」にして「全戸即日申し込み登録！」にするのは、常識ですよ。
申し込み登録日を過ぎてから、申し込みが入らなかった部屋を「今期は売り出していなかったことにする」という技も日常茶飯事。
なので、本当の人気度は、第何期まで・第何次までいったかどうか。

そんなことがまかり通る不動産業界ですが、きちんと価格と残りの住戸をHPで表示したここは、今時では立派。

[772: 匿名さん]

このスレでも、翠邸は販売開始が遅かった（だから多数残っている）という営業トークを疑っていない方が散見されました。表面的な見栄えだけの話とはいえ、そういう慣行がまかり通るのはおかしいとは思いますね。

[773: 匿名さん]

「第○期全戸即日申し込み登録御礼！」が当たり前になっちゃったから、効果もなくなったし（今どきそんなの信じる人もほとんどいないでしょ）、営業さんも絶対にそれを達成しなければいけなくなったから、大変ですよね。
自分で自分の首を絞めちゃった感じかな。
ここはまだそれなりに売れ残っているけど、あれだけの高額の部屋をきちんと順調に売ってきているんだから、大したもんじゃないかな。

[774: 匿名さん]

残ってるのは北西向きか超高額住戸が中心だから
簡単に完売とはいかないかな

あと数ヶ月で竣工＆入居なので、それまでに売れればいいですね

[775: 匿名さん]

確かに、HPで価格と販売可能な部屋を公表していることは、買い手の立場からすると安心感があり、好感持てますね。

[776: 匿名さん]

この物件の経年優化というコンセプトは、年を重ねる事に物件に深みが増していくということなんですね。使い捨てのようなマンションではなく、ゆったりとした邸宅街にある低層マンションを長期間かけて育てていく、というコンセプトには賛同できそうです。他にもこのような物件が出てくることを期待します。

[777: 匿名]

>>776
毎度毎度お疲れ様です。特徴のある文面とワード。
それにしても、使い捨てのようなマンション、て。。笑

[778: 匿名さん]

使い捨てのマンションって、ベイエリアのタワマンとかですかね。20年後はチャイナタウンの団地みたいになるんでしょうか？

[779: 匿名さん]

いざという時の安全性、例えば地震・津波・洪水などの災害時の安全性を重視する場合、湾岸エリアや都心のタワマンよりも、邸宅街の低層物件を選ぶという選択は、合理的かも知れないですね。

[780: マンション趣味さん [男性 40代]]

日経のチラシで、最近のマンションの中では、ここが一番良かった。

せっかくのパークコートの名前にプラネが残念なので、知り合いでべさんに聞いたらＪVの相手がもと日生だからって。

社宅跡は土地は当たりが多い気がする。
もとは汚い再開発や、埋め立てとは、価値が違う。

チラシ入るのは、売れてない物件や大規模。

希少物件は、一回もチラシ入らず会員や公式だけですぐに売り切った物件が2こあった。

だから、ここはほんとの希少物件ではないけど、今うちが買うならここのチラシにでてた2Ｌ,
目黒タワーや武蔵小杉タワーに注目されがちだけど、街に対する物件の数が少ないから、資産価値とリセール、賃貸、そして、自分が住みたい街という点で、ここはいい。

中古値下がり物件を将来購入するために、新築のときに情報をあつめている通りすがりのものでした。

[781: 匿名さん]

それなりの金額でマンションを購入するのであれば、10年後の物件の姿を想像して買いたいです。

タワマンの共用部は新築時はそれなりに見栄えがしますが、10年後はどうしても陳腐化するでしょう。

一方、ゆったりした高級低層物件であれば、それこそ経年優化ではないですが、10年後もより良い姿になってるでしょう。

大規模低層は、リセールと言う視点でも良い選択肢かも知れないですね。

[782: 匿名さん]

10年後っていうのはむずかしいですよね、、、そこまで古くなっていないという状況ですし
でも周辺環境自体は変わってしまっている可能性もある、と。

低層物件は基本的には人気があるのではないでしょうか。
超大規模物件と違って、
マンション内で同時に中古の売り出しをして、お互いにつぶし合う的な事もないだろうから。

[783: 匿名さん]

中国やシンガポールからの投資家からの買いが多い都心やベイエリアのタワマンは、10年後はチャイナタウンの団地の様になるっていう噂は本当ですか？

中長期のリセールバリューを重視するなら、実需に支えられている物件を購入するのが良いんですかね？

[784: 匿名さん]

>>783
べつにそんな噂ないでしょ。単なる予想。
リセールバリュー重視なら一にも二にも駅近。
今日からまたお仕事がんばってくださいね。

[785: 匿名さん]

経年優化なんて言葉は三井不の社員しか使いませんよ。
つまりそういうことです。
以上

[786: 匿名さん]

タワーマンションがチャイナタウンの団地化すると言う予想は、ある意味納得出来る部分がありますね。

[787: 匿名さん]

良質の物件を永く使うと言う、経年優化と言うのは良いコンセプトですね。

三井不さん以外にも、この様なコンセプトで良質マンションを供給するデベさんが出て来る事を期待します。

[788: 匿名さん]

キャンセル住戸が5つ出たね。1Fばかり。
1期で完売した人気の悠Jまで。まーこれはすぐ売れるでしょ。
しかし手付金放棄ですか。。

[789: 匿名さん]

人気物件だけに足は早いんでしょうね。

手付金放棄とは、かなり資産に余裕があると見受けられます。やはり景気が良くなってるんですかね。

[790: 匿名さん]

ローン審査通らなくてキャンセルでしょ

[791: 購入経験者さん]

三井の場合、資料請求時のアンケート、事前案内会での資金計画ヒヤリング、買い替え客ならリハウスによる自宅査定等々、
職業、勤務先の企業といった色々な属性も含め、あらゆるチェックが入るから、
そもそもローン審査に通らないような御仁を相手にするのか、素朴な疑問です

[792: 匿名さん]

そうですね、キャンセルはローン審査とは関係ないと思います。

手付金を放棄してキャンセルしてるとのことなので、あくまでも自分の都合でキャンセルした、それゆえ手付金も返ってこなくても構わないっていう、極めて景気の良い話なのではないかと。

[793: 匿名さん]

ローン使う人は事前審査通らないと申し込みできなかったはず。引き渡し10月なので本審査のタイミングはまだ先。
不動産市況がどんどん上がる中で、今となっては割高感薄れてる感じもあるけどね。色々理由はあるんでしょう。

[794: 匿名さん]

それにしてもさっきの地震は凄かったですね。震度4ですか。都内で震度5-7などの地震が起きることも考えると、やっぱり地盤が固い立地にある低層マンションは安心ですね。万一の時でも安心なのは、資産価値にもプラスになりますね。

[795: 匿名さん]

単にもっと良い物件が見つかったから、手付金を放棄してでもキャンセルして、他物件を買いたいって言うことかもしれませんね。

または、抽選のある物件とダブルで申し込みをし、片方は手付金を払って抑えて、もう片方は抽選の結果待ち、そして抽選に当たったから、手付金での申込はキャンセルしたとか。。。

悠邸の申込者ぐらいになると、この様な豪快な事をする人もいるんでしょうか。

[796: 匿名さん]

>>793
>不動産市況がどんどん上がる中で
確かに最近の上昇基調は凄いですね。景気回復と海外ファンドからのマネー流入が相まった影響なんでしょうか。

今から出てくる物件はさらに高くなるんでしょうね。割高感は出て来ることになりそうですが、香港の高級マンションと比べると東京のマンションはまだ半額との事で、少なくともオリンピックまでは上昇基調は続くでしょう。

短期的にドカンとゲインを狙うなら都心のタワマンですかね。ただ、今からだとちょっと出遅れ感があり、タワマンバブルで高値掴みするリスクと、万一の地震などには注意が必要ですね。また10年後の共用施設の陳腐化、チャイナタウン化、団地化などにも要注意と思います。

中長期で着実なゲインを狙うなら、PC渋谷大山町の様な、実需に裏付けされた大規模低層も魅力的ですね。ただ、ドカンとは儲かることはあまりなさそうですが。

[797: 匿名さん]

ＰＣといえば、三番町ヒルトップレジデンスの公式ＨＰがアップされてますね
都心駅近、高層マンション・・・まあ、次々と新物件が出てきますね。

[798: 匿名さん]

タワマンは嫌です。希少性ないし、地震でエレベーター止まるし。

[799: 匿名さん]

地震を心配するならタワーに住むなんて無理無理。

[800: 買い換え検討中]

タワー型のパークコート、低層型のパークコート、、、やっぱり低層のほうがブランド名に似合うかな