パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

[マンコミュファンさん]

水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[451: 匿名さん]

ここの物件概要には販売戸数も管理費修繕費も未定になってますけど。公開するならちゃんと表示すれば良いのに。

[452: 買い換え検討中 [ 40代]]

皆様がおっしゃるように価格表を出して下さる三井さんの姿勢は本当に好感が持てます。
私の場合、現時点の予算では一番狭い間取りしか検討出来なさそうでモデルルームに行くのも躊躇していたのですが、案内を見るとやはり欲しくなってしまいますね。なかなか出ない立地ですしね。

　ちなみにここは低層造りで外観も好みですが、壁式構造ですか？
　今更基本的な質問をさせて頂きすみません。

　

[453: 匿名さん]

>>452
壁式ではありませんよ。

低層地域なので仕方がないですが天井もやや低めだし、
梁と下がり天井が結構目立つなぁ〜と思いました。

構造はそこまでお金かかってない感じですね。

[454: 買い換え検討中 [ 40代]]

>>453さま
452です。
教えて頂きありがとうございます。

モデルルーム見に行かれたのですね。
やはりどうしても梁と下がり天井は出てきてしまいますよね。
気にされる方はやはり気になってしまうものですね。

私の場合は予算が微妙に足りない感じで希望の広さの住戸は厳しく、モデルルームを見て検討するレベルにまで到達していないのが残念ですが。


皆さま、失礼致しました。

[455: 契約済みさん]

ここはスレも穏やかで大人な感じで良いですね。
完成が待ち遠しいです。随分先ですが。

[456: 買い換え検討中 [ 40代]]

>>455さま
454です。
私も同様に感じました。
やはり共同住宅である以上、住まわれる方がどんな方はとても大切であると感じております。勿論、この掲示板が全てとは思っておりませんが。

千代田線で仕事先に行くことが多いのですが、車内広告を見るとやはり気になってしまいますね。多少狭めでも良いので思いきって見に行って決めてしまおうかなとも思ってしまいますね。なかなか出てこない立地ですしね。

ちなみにご契約されたのですね。
おめでとうございます。
入居が楽しみですね。

[457: 匿名さん]

なかなか出てこない立地ってそうなんですよね…
それに低層なので、全体的に落ち着いた感じになるのかしら、というのはあります。

構造的にはどうしても梁や柱というのは
出てきてしまう形になってしまうのでしょうか。
あまり詳しい事は判りませんが

専有部の広さがあれば、その柱の形なども気にならなくはなってくるのかな

[458: 匿名さん [ 40代]]

こちらの物件に大変興味を持っております。
が、、代々幡斎場に近いため、、、購入を迷っております。。
こちらに決められた方、参考までに購入を決めた理由を教えていただけませんでしょうか？

[459: 匿名さん]

>>458
大山町の低層でありながら大規模マンションのメリットも享受、ということに尽きると思います。
現地、車通り少なく静かですよね。商業施設ないので地域住民以外の往来は最小限ですね。
そういうことに価値を見いだせるかどうか、だと思います。
もちろん、マイナス要因を挙げつらえばてんこ盛りです。
駅からの距離、利便性、隣接施設の雰囲気、南北に長い地形ゆえのプランニングや日照条件、パークコートらしからぬ設備・仕様など。。
ただ、斎場が引っかかるのであれば、やめた方が無難かもしれませんね。公園の向こうですし、この程度の距離で気になるのであれば、そういう方は購入されないのではないかなと思います。

[460: 購入検討中さん]

ローンは何年ローンがいいですか？

[461: 匿名さん]

できるだけ長くしておいて、資金がたまったら繰り上げ返済が一番です。

[462: 匿名さん]

戸数そこそこ多くて共用施設は最低限にしては管理費が結構しますね。。

[463: 匿名さん]

管理費ってコンシェルジュとかの人件費と駐車場などのメンテナンス費用が主で
共用施設はあんまり関係ないでしょ

[464: 匿名さん]

管理のグレードが高いということですか。
なかなか素人には判断がつかないところですね。。

[465: 購入検討中さん [女性 30代]]

既婚女性です。
義父が資金援助をしてくれることになりました。共同名義か生前分与かは、まだ決めていません。
担当の方から説明は受けたのですが、実父が同席していて聞きづらいことがありました。

大規模は相続税に有利と聞きました。それはタワーだからですか？
パークコート渋谷大山町ザ・プラネも有利なのでしょうか？

詳しい方がいらっしゃいましたら、ぜひ教えてください。

[466: 匿名さん]

>>465
タワーは一人あたりの土地所有が少ないため相続税が生じた場合の国が算定する資産価値が少なく計算されます。相続税の固定資産は土地持ち分の占める割合が大きいので。ここですと低層なので、タワーと比較すれば土地持ち分は多くはなると思います。また、同じ理論で定期借地権物件もかなり割安な税金となりもす。南麻布の定期借地権物件は分譲から1年くらいで坪100くらい上昇した安定したリセールを保っているようです。

[467: 購入検討中さん]

>>465さん

マンションの相続税評価額は、建物と土地、別々に計算されるのは既にご存知かと思いますが、土地部分は、マンションの敷地全体の面積を専有部分の面積で按分して各戸の持分が決まることが一般的です。つまり、階数が高いマンションほど各戸の土地の持分は小さくなり、結果的に土地の評価額も小さくなるんですよ。
そのため階数が多いタワーマンションは一戸当たりの土地持分が小さくなるため節税のための投資対象として選ばれることが多いのです。

よかったら参考にされてくださいね。

[468: 匿名さん]

お二方ご回答されている内容からもわかるように、大規模は相続税に有利というのは、間違いとまで言えないものの、低層の場合には少しいい加減なセールストークと感じます。
もちろん、義父さまの相続対策として、現金をマンションに変えること自体、相続税評価では大きなメリットがあります。
評価上、土地は公示地価ベース、建物はもっと安い固定資産税評価額ベースで、通常いずれも実売価格（購入価格）より大幅に低くなるためです。
義父さまご自身が住まれたり、賃貸にされたりすれば、さらに評価額を減額する特例もありますが、465さまのケースでは違いそうですね。

[469: 匿名さん]

久々の書き込みですね。

よく見ているのですが、全然書き込みが増えないので、忘れられてしまっているのかと思ってしまうくらいですね笑。とはいえ、契約のほうは着実に進んでいるみたいなんですが。

ほんと都心の大きい物件では、荒れ果てている掲示板が多いので、ここはのんびり穏やかでよいですね。

[470: 契約済みさん]

>>469
私も気になってよく見ておりますが、同感です。
タワーは投資目的の方が多いためか、せめぎ合いが凄まじいですね。笑
こちらは実需の方が多いのでしょうね。残り住戸見ますと比較的コンパクトな2LDKに偏っていて、購入者層の想定を読み誤ったのかな、なんて思ったりします。実態はわかりませんけども。

[471: 匿名さん]

ほんとそうですね。目黒や晴海のタワー掲示板は大変なことになってますよね笑。
私も全く同様の推測で、ここは実際に住まわれる方が主な購入層なのだろうと思っています。正直、中傷するトピックもあまりないので（斎場がちょっと近いくらいですかね？）、荒れさせようがないのかもしれませんね。

たしかにコンパクトな物件が比較的多くまだ残ってますね。私個人の感覚ですが（取りとめもない話です）、同サイズとしては戸数をこなしていくためにはやはり少々値段が高いのかなと（バブルだなんだということを抜いても、地価が高いので仕方がないのですがね）。比較的戸数が多いコンパクト物件は少々売り切るのに時間がかかるかもしれませんね。

ちょっと駅からはなれていて、坂もありますが、おかげでフラットな高台ですし、ほんといい物件だと思います。

[472: 匿名さん]

若干駅から離れているからこそ、駅の周辺の賑やかさからも逃れられている部分もあるんじゃないか、と思われますしね。

デメリット部分も４７１さんが書いておられるようにあまり見当たらないですね。

敢えてあげるとすれば、マンション価格が高い！ということかな。

場所柄、仕方がないと思われている方がほとんどだと思われますけれどね。

[473: 購入検討中さん [女性 30代]]

465 です。

>>466さん
ありがとうございます。土地持ち分がポイントなのですね。
南麻布の定期借地権物件って三井の物件ですか？
調べてみたのですが、色々出てきてわかりませんでした。
ただ、義父は借地とかに否定的な気がします。

>>467
詳しいご説明をいただき、ありがとうございます。
土地をたくさんの所有者で按分するので、所有者が多いほど評価額が小さくなるのですね。
評価額が小さいと、後々売るときに不利になったりしませんか？

>>468
ありがとうございます。
全額を現金で支払うのは難しいです。幸い私も働いているので、頭金+αを義父に援助してもらい月々のローンを夫と共同で返済していこうと考えています。
公示地価ベース・固定資産税評価額ベース 知りませんでした。
タワーほどではないにしても、大規模のほうが有利なんですね。
参考にさせていただきます。

[474: 購入検討中さん [女性 30代]]

465 です。

前の書込みでさんを付け忘れてしまいました。
467さん 468さん 申し訳ありません。

もう少し質問させてください。

週末にもう一度販売センターに行きます。義父も同道します。（というより義父のほうが乗り気です）

義実家が小田急沿線で（私実家は遠方です）この物件が気に入っているようです。
理由は、大山町の大規模物件はもう暫くは出てこないだろうということです。
夫も通勤などの理由から大変乗り気です。（でも呑気に構えていて相談になりません）

援助をしてもらえるのはありがたいのですが、相続とかデリケートな問題なので、金額面も含めてとても言い出しづらいです。
義実家との関係は良好なのですが、あまりたくさん出してもらって肩身が狭い思いをするのも気が引けます。（義弟・義妹 共に未婚がいます）

援助してもらう金額とか相続税対策の相談を義実家とされた方はいらっしゃいますか？
どのように切り出されましたか？

もう、なんだかわからなくなってしまいました。
質問ばかりで申し訳ありません。

[475: 匿名さん]

468です。
かつて、夫婦それぞれ実家から援助（資金贈与）してもらった経験ありますが、それぞれ自分の親と相談したので、特に困りませんでした。
義実家との相談はご主人に主導していただかないと始まりませんよね。まずはそこでしょうね。
援助といっても、贈与なのか共有にするのか、贈与には非課税の限度がありますから、そのあたりの相談から始めてはどうでしょう。
ストレートに、幾らぐらい出してもらえるか聞いてもらうに越したことはないですが。笑
あるいは、ローンの計画を大まかに立てて不足金額を明確にしてからご相談されるのも一つですね。

[476: 匿名さん]

相続税対策てデタラメ言ってる方々、タワーは高層を買ってこそ意味がある。たとえば、30階70m2で1億の部屋と、3階70m2で8000万の部屋が評価額が一緒ってことだよ。

[477: 匿名さん]

言うまでもないですが、476はスルーでよいと思います。
何もわかってない。。

[478: 契約済みさん]

午後からお天気になったので、現地を散策してきました。

[479: 契約済みさん]

町並みが出来上がっていくような高揚感があります。

[480: 契約済みさん]

ガードマンの方にお願いして、ミキサー車の横からチラッと覗かせていただきました。
これ、スクープじゃないですか？(笑)

[481: 契約済みさん]

お隣は、ザ・お屋敷！って感じです。
やはり、ご近所の町並みも気になりますよね。

[482: 契約済みさん]

消防学校側に隣接するマンションも、大規模修繕をするようです。
町並みがきれいになりますね。

[483: 契約済みさん]

斎場が何かと話題になっていますので、実際に行ってみました。
左手が消防学校。
この坂を降りて昇りきったところが代々木大山公園。

[484: 契約済みさん]

>>481
そろそろ様子見たいなと思っていましたので嬉しいです！
ありがとうございます！
スクープ写真は、悠邸の西側でしょうか？
これから楽しみですね。

[485: 契約済みさん]

代々木大山公園まで、ゆっくり歩いて７～８分でしょうか。
ジョギングコースや野球場、遊具もある比較的大きな公園でした。

[486: 契約済みさん]

>>484さん
同じ契約済みさんからのコメント！
嬉しいです。
入居後も宜しくお願い致します。

写真は、悠邸の西側 たぶん中庭になるあたりだと思います。

[487: 契約済みさん]

すみません。ジョギングコースではありませんでした。
ウォーキングコースというらしいです。
アンツーカーのような軟らかい舗装でした。
入居したら、ジョギングを始めようかと思います。(笑)

[488: 契約済みさん]

代々木大山公園で寄り道をしてしまいました。(笑)

代々木大山公園の角を左へ折れて、また坂を降ります。
このあたりも、洒落た一戸建てが多い印象です。

[489: 匿名さん]

>>477
あなたね、デタラメ言ってるの。

[490: 買い換え検討中 [男性 30代]]

>>489
ですね。
http://www.muginoho.jp/sub_1080.html
相続税対策なら、同じ面積なら高額の部屋のほうが節税効果はありますね。

>>477の
>何もわかってない。。
の内容を詳しく知りたいです。

[491: 匿名さん]

相続関連は、純粋に相続税のご質問をされている方にのみ返信しましょうよ。間違っている間違っていないはどうでもよいです。とここの掲示板の閲覧者は皆思っていると思います。

高額物件のほうが対策になる。それは正解でしょう。土地の所有区分が同じだからですよね。だから同じ広さで高いということは建物の価値が相対的に高まる。もうそれで十分です。この言い争いはもう終わりにしましょう。

写真をアップ頂いた方、本当にありがとうございます。大変参考になります！やっぱりすてきな町並みですね！わくわくします！

[492: 匿名さん]

世界的な大富豪のY邸とお隣さんになれる！？

[493: 匿名さん]

そうですね。大邸宅ですからね。

でも、その方のみならず、大山町の方はビジネスで成功された方が多いでしょうから、ここに入居される方はそんなことは気にされてないでしょうね。

[494: 匿名さん [男性]]

＞＞４６５さん

購入する区画で異なるかも知れませんが、モデルルームで説明を受けた際、検討中であった特定の区画は圧縮率約6割、すなわち一億円の部屋を購入した場合、購入したと同時に相続評価は4000万円になると聞きました。
モデルルーム訪問時に質問すれば教えて頂けると思います。

[495: 買い換え検討中 [ 40代]]

>>473さま
　467です。
　皆さま、色々書いて下さっていますので既にご存知かもしれませんが贈与税関連についてレスさせて頂きますね。
　
　義父様からの贈与の件ですが、今回実の息子さんである旦那様ではなく473様への贈与とのことですが、何か事情があってなのでしょうか？変な聞き方をして申し訳ありません。特に理由は触れて頂かなくて結構です。
　というのも、せっかくでしたら住宅取得等資金の非課税を受けられればと思ったためなのですが。平成27年度についてはまだ大綱で未確定ではありますが、省エネ住宅でしたら1500万円、それ以外でしたら1000万円までの金額が非課税となります。
　この規定は直系尊属からの贈与でなくては受けられないので、今回仮に473様が義父様から贈与を受けられてしまうとこの規定の適用は受けられないこととなってしまうんです。それに対して直系尊属である旦那様への贈与でしたらこの規定の適用を受けることが可能です。

　ちなみに467様が義父様から贈与を受けられる場合には基本的には110万円までの贈与でしたら贈与税がかかりません。

　ただせっかく贈与をして下さる義父様のお気持ちや467様や義父様がこの物件にお感じになる魅力を最優先されてくださいね。
　
　長々と失礼致しました。

　それにしても、ここのスレは本当に雰囲気が良いですね。契約者の方が現地の状況をアップして下さったり、本当に和みますね。私も仕事柄ちょうど最繁忙期にかかり余裕がないことや予算的に多少厳しいなと思い諦め気味でしたがやはりこういう物件に住みたいなと改めて感じております。
皆さまありがとうございます。

　

[496: 匿名さん]

相続税の話、本当に情報を求める人が混乱してしまうのは残念です。世の中、相続対策の表面的なことばかり喧伝する販売サイドの人達がいてわかりにくいですよね。
本質は、金融資産より不動産、それも、出来るだけ建物の割合が多い物件のほうが、評価額を圧縮できます、ということです。土地と建物で税評価が違うためです。
これをもとに、ではどのような物件がより圧縮できますか？という話が派生します。
同じ敷地に立つ建物なら、より高層のほうが多人数で土地を分け合うので、建物割合が増えますよね。これが基本です。
また、階数によって同じ面積でも価格違う物件なら、高い方を買えば圧縮率に関しては大きいです。これはタワーだけでなく低層にも当てはまるのですが、タワーのほうが差がつきやすいので、相続対策はタワー、というイメージになりやすいのですね。これは間違ってる訳じゃありませんが、一つの要素にすぎない、ということは理解すべきです。
しかも、同じ面積・間取でも高層をより高価格で買うことが相続では有利であると、ことさら強調しすぎることに違和感を感じる人も多いのですよ。もともと払った金額が多いのですから。
私からはもうこのテーマは書きませんが、相手の 意図を十分斟酌せずにいきなり攻撃するようなことはお互い避けたいものですね。長々と失礼いたしました。

[497: 匿名さん]

>>496
言いたいことは分かった。でも、知識が足らないのか、知らない人を相手にしているからなのか、適当過ぎませんか？実際に465の人は理解できていない。容積率や路線価を出さない時点で手抜き回答に思えました。以上

[498: 購入検討中さん [女性 30代]]

465です。

>>494さん
アドバイスありがとうございます。
次回、モデルルーム訪問時に質問できたらと思います。

>>495さん(467さん)
丁寧に教えていただきありがとうございます。
説明のしかたが下手で申し訳ありません。

特別な事情はありません。義父からの援助は私たち夫婦に対するものです。
詳しくないのですが、書類上は夫に対するものということだと思います。

夫はおっとりしているというのか、色々なことに無頓着で義父からの援助のことも「有難くもらっとけば？」くらいの感覚です。
今の住まい(賃貸)の契約も、結局すべて私がやりました。

ただ、生前分与や相続などのデリケートな問題なので、義実家との関係は良好とはいえ、嫁の立場としては微妙です。
正直にいえば、私もお金の話で後々ごたごたしたくはありません。“お金大好き”でもないと思います。
そこで、皆さんにアドバイスをいただきながら、できるだけ事務的な話として進めようと考えました。

週末のモデルルーム訪問 本当に憂鬱です。
物件と直接関係のない書込みで申し訳ありません。

[499: 契約済みさん]

昨日は子供を迎えに行ったりしていて、途中になってしまいました。

反応があまり無いようですが…
斎場への道？を続けます。(笑)

代々木大山公園角の坂を降りきると こんな感じです。
町並みも変わり、道も狭くなります。

[500: 契約済みさん]

住所は西原２丁目ですね。
さらに路地をいくつか折れて行きます。