パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

[マンコミュファンさん]

水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[441: 匿名さん]

ノムさんに見習って頂きたい

[442: 匿名さん]

悠邸は駐車場確保しづらいのがなー

[443: 匿名さん]

緑も多く立地がいいですね。そのかわり価格がかなり高いですが。
スーパーは遠いですね。少し距離はあるものの、いろいろ駅が使えるのは便利そうですね
間取りも広くなっているので住みやすそうですね

[444: 匿名さん]

今回は購入を見送ったものの、三井のやり方には好感が持てる。
残り住戸と価格をきちんとオープンに公表するというのは、本来は当たり前のことだが、そうじゃないところが多すぎる。
妙な駆け引きや隠そうとする姿勢に冷めたり、そもそも検討のしようがないんだからということで、やめてしまったことが何度もある。
企業としてそうしたほうがメリットが大きいことは理解できるが、業界特有のおかしな慣行だと感じる。

[445: 匿名さん]

確かに、意外と安い。
値付けに自信があるんだろうね、これなら売れると。

色気出して、少し高くしようかな・・とか思わない以上、早く売りきりたいと思ってるんだろうな。潔いといえば潔い。

[446: 匿名さん]

　金額そのものを見てしまうと高い!と思うけれども
内容（立地条件やクオリティ）を吟味すると良心的な感じはしますよね

　それにしても価格表そのまま掲載するってすごいですね...
今まで見たことがないかも
でもそうやって出してくれることで検討しやすくなっている人は多くなっている事でしょう。

[447: 匿名さん]

三井さんには好感が持てます。

建物の外観も素敵ですね。大山町エリアの価値を維持する一役を担ってくれる事でしょう。

[448: 購入経験者さん]

三井は、事前予約申し込み時のアンケートで属性を見てるから、担当がチーフになれば、安心。
チーフでなくても、勤務先や年収をクリアしていれば、何かと所長に上申してくれる印象があります。

[449: 匿名さん]

価格表を公開するのは画期的！　売れる手ごたえがある証拠でしょうね。
〈冷やかし〉はご遠慮ください、とも受け取れます。

[450: 匿名さん]

ノムとかスミは見習ってほしいですよね、ほんと。
やっぱり三井は偉いわ。

[451: 匿名さん]

ここの物件概要には販売戸数も管理費修繕費も未定になってますけど。公開するならちゃんと表示すれば良いのに。

[452: 買い換え検討中 [ 40代]]

皆様がおっしゃるように価格表を出して下さる三井さんの姿勢は本当に好感が持てます。
私の場合、現時点の予算では一番狭い間取りしか検討出来なさそうでモデルルームに行くのも躊躇していたのですが、案内を見るとやはり欲しくなってしまいますね。なかなか出ない立地ですしね。

　ちなみにここは低層造りで外観も好みですが、壁式構造ですか？
　今更基本的な質問をさせて頂きすみません。

　

[453: 匿名さん]

>>452
壁式ではありませんよ。

低層地域なので仕方がないですが天井もやや低めだし、
梁と下がり天井が結構目立つなぁ〜と思いました。

構造はそこまでお金かかってない感じですね。

[454: 買い換え検討中 [ 40代]]

>>453さま
452です。
教えて頂きありがとうございます。

モデルルーム見に行かれたのですね。
やはりどうしても梁と下がり天井は出てきてしまいますよね。
気にされる方はやはり気になってしまうものですね。

私の場合は予算が微妙に足りない感じで希望の広さの住戸は厳しく、モデルルームを見て検討するレベルにまで到達していないのが残念ですが。


皆さま、失礼致しました。

[455: 契約済みさん]

ここはスレも穏やかで大人な感じで良いですね。
完成が待ち遠しいです。随分先ですが。

[456: 買い換え検討中 [ 40代]]

>>455さま
454です。
私も同様に感じました。
やはり共同住宅である以上、住まわれる方がどんな方はとても大切であると感じております。勿論、この掲示板が全てとは思っておりませんが。

千代田線で仕事先に行くことが多いのですが、車内広告を見るとやはり気になってしまいますね。多少狭めでも良いので思いきって見に行って決めてしまおうかなとも思ってしまいますね。なかなか出てこない立地ですしね。

ちなみにご契約されたのですね。
おめでとうございます。
入居が楽しみですね。

[457: 匿名さん]

なかなか出てこない立地ってそうなんですよね…
それに低層なので、全体的に落ち着いた感じになるのかしら、というのはあります。

構造的にはどうしても梁や柱というのは
出てきてしまう形になってしまうのでしょうか。
あまり詳しい事は判りませんが

専有部の広さがあれば、その柱の形なども気にならなくはなってくるのかな

[458: 匿名さん [ 40代]]

こちらの物件に大変興味を持っております。
が、、代々幡斎場に近いため、、、購入を迷っております。。
こちらに決められた方、参考までに購入を決めた理由を教えていただけませんでしょうか？

[459: 匿名さん]

>>458
大山町の低層でありながら大規模マンションのメリットも享受、ということに尽きると思います。
現地、車通り少なく静かですよね。商業施設ないので地域住民以外の往来は最小限ですね。
そういうことに価値を見いだせるかどうか、だと思います。
もちろん、マイナス要因を挙げつらえばてんこ盛りです。
駅からの距離、利便性、隣接施設の雰囲気、南北に長い地形ゆえのプランニングや日照条件、パークコートらしからぬ設備・仕様など。。
ただ、斎場が引っかかるのであれば、やめた方が無難かもしれませんね。公園の向こうですし、この程度の距離で気になるのであれば、そういう方は購入されないのではないかなと思います。

[460: 購入検討中さん]

ローンは何年ローンがいいですか？

[461: 匿名さん]

できるだけ長くしておいて、資金がたまったら繰り上げ返済が一番です。

[462: 匿名さん]

戸数そこそこ多くて共用施設は最低限にしては管理費が結構しますね。。

[463: 匿名さん]

管理費ってコンシェルジュとかの人件費と駐車場などのメンテナンス費用が主で
共用施設はあんまり関係ないでしょ

[464: 匿名さん]

管理のグレードが高いということですか。
なかなか素人には判断がつかないところですね。。

[465: 購入検討中さん [女性 30代]]

既婚女性です。
義父が資金援助をしてくれることになりました。共同名義か生前分与かは、まだ決めていません。
担当の方から説明は受けたのですが、実父が同席していて聞きづらいことがありました。

大規模は相続税に有利と聞きました。それはタワーだからですか？
パークコート渋谷大山町ザ・プラネも有利なのでしょうか？

詳しい方がいらっしゃいましたら、ぜひ教えてください。

[466: 匿名さん]

>>465
タワーは一人あたりの土地所有が少ないため相続税が生じた場合の国が算定する資産価値が少なく計算されます。相続税の固定資産は土地持ち分の占める割合が大きいので。ここですと低層なので、タワーと比較すれば土地持ち分は多くはなると思います。また、同じ理論で定期借地権物件もかなり割安な税金となりもす。南麻布の定期借地権物件は分譲から1年くらいで坪100くらい上昇した安定したリセールを保っているようです。

[467: 購入検討中さん]

>>465さん

マンションの相続税評価額は、建物と土地、別々に計算されるのは既にご存知かと思いますが、土地部分は、マンションの敷地全体の面積を専有部分の面積で按分して各戸の持分が決まることが一般的です。つまり、階数が高いマンションほど各戸の土地の持分は小さくなり、結果的に土地の評価額も小さくなるんですよ。
そのため階数が多いタワーマンションは一戸当たりの土地持分が小さくなるため節税のための投資対象として選ばれることが多いのです。

よかったら参考にされてくださいね。

[468: 匿名さん]

お二方ご回答されている内容からもわかるように、大規模は相続税に有利というのは、間違いとまで言えないものの、低層の場合には少しいい加減なセールストークと感じます。
もちろん、義父さまの相続対策として、現金をマンションに変えること自体、相続税評価では大きなメリットがあります。
評価上、土地は公示地価ベース、建物はもっと安い固定資産税評価額ベースで、通常いずれも実売価格（購入価格）より大幅に低くなるためです。
義父さまご自身が住まれたり、賃貸にされたりすれば、さらに評価額を減額する特例もありますが、465さまのケースでは違いそうですね。

[469: 匿名さん]

久々の書き込みですね。

よく見ているのですが、全然書き込みが増えないので、忘れられてしまっているのかと思ってしまうくらいですね笑。とはいえ、契約のほうは着実に進んでいるみたいなんですが。

ほんと都心の大きい物件では、荒れ果てている掲示板が多いので、ここはのんびり穏やかでよいですね。

[470: 契約済みさん]

>>469
私も気になってよく見ておりますが、同感です。
タワーは投資目的の方が多いためか、せめぎ合いが凄まじいですね。笑
こちらは実需の方が多いのでしょうね。残り住戸見ますと比較的コンパクトな2LDKに偏っていて、購入者層の想定を読み誤ったのかな、なんて思ったりします。実態はわかりませんけども。

[471: 匿名さん]

ほんとそうですね。目黒や晴海のタワー掲示板は大変なことになってますよね笑。
私も全く同様の推測で、ここは実際に住まわれる方が主な購入層なのだろうと思っています。正直、中傷するトピックもあまりないので（斎場がちょっと近いくらいですかね？）、荒れさせようがないのかもしれませんね。

たしかにコンパクトな物件が比較的多くまだ残ってますね。私個人の感覚ですが（取りとめもない話です）、同サイズとしては戸数をこなしていくためにはやはり少々値段が高いのかなと（バブルだなんだということを抜いても、地価が高いので仕方がないのですがね）。比較的戸数が多いコンパクト物件は少々売り切るのに時間がかかるかもしれませんね。

ちょっと駅からはなれていて、坂もありますが、おかげでフラットな高台ですし、ほんといい物件だと思います。

[472: 匿名さん]

若干駅から離れているからこそ、駅の周辺の賑やかさからも逃れられている部分もあるんじゃないか、と思われますしね。

デメリット部分も４７１さんが書いておられるようにあまり見当たらないですね。

敢えてあげるとすれば、マンション価格が高い！ということかな。

場所柄、仕方がないと思われている方がほとんどだと思われますけれどね。

[473: 購入検討中さん [女性 30代]]

465 です。

>>466さん
ありがとうございます。土地持ち分がポイントなのですね。
南麻布の定期借地権物件って三井の物件ですか？
調べてみたのですが、色々出てきてわかりませんでした。
ただ、義父は借地とかに否定的な気がします。

>>467
詳しいご説明をいただき、ありがとうございます。
土地をたくさんの所有者で按分するので、所有者が多いほど評価額が小さくなるのですね。
評価額が小さいと、後々売るときに不利になったりしませんか？

>>468
ありがとうございます。
全額を現金で支払うのは難しいです。幸い私も働いているので、頭金+αを義父に援助してもらい月々のローンを夫と共同で返済していこうと考えています。
公示地価ベース・固定資産税評価額ベース 知りませんでした。
タワーほどではないにしても、大規模のほうが有利なんですね。
参考にさせていただきます。

[474: 購入検討中さん [女性 30代]]

465 です。

前の書込みでさんを付け忘れてしまいました。
467さん 468さん 申し訳ありません。

もう少し質問させてください。

週末にもう一度販売センターに行きます。義父も同道します。（というより義父のほうが乗り気です）

義実家が小田急沿線で（私実家は遠方です）この物件が気に入っているようです。
理由は、大山町の大規模物件はもう暫くは出てこないだろうということです。
夫も通勤などの理由から大変乗り気です。（でも呑気に構えていて相談になりません）

援助をしてもらえるのはありがたいのですが、相続とかデリケートな問題なので、金額面も含めてとても言い出しづらいです。
義実家との関係は良好なのですが、あまりたくさん出してもらって肩身が狭い思いをするのも気が引けます。（義弟・義妹 共に未婚がいます）

援助してもらう金額とか相続税対策の相談を義実家とされた方はいらっしゃいますか？
どのように切り出されましたか？

もう、なんだかわからなくなってしまいました。
質問ばかりで申し訳ありません。

[475: 匿名さん]

468です。
かつて、夫婦それぞれ実家から援助（資金贈与）してもらった経験ありますが、それぞれ自分の親と相談したので、特に困りませんでした。
義実家との相談はご主人に主導していただかないと始まりませんよね。まずはそこでしょうね。
援助といっても、贈与なのか共有にするのか、贈与には非課税の限度がありますから、そのあたりの相談から始めてはどうでしょう。
ストレートに、幾らぐらい出してもらえるか聞いてもらうに越したことはないですが。笑
あるいは、ローンの計画を大まかに立てて不足金額を明確にしてからご相談されるのも一つですね。

[476: 匿名さん]

相続税対策てデタラメ言ってる方々、タワーは高層を買ってこそ意味がある。たとえば、30階70m2で1億の部屋と、3階70m2で8000万の部屋が評価額が一緒ってことだよ。

[477: 匿名さん]

言うまでもないですが、476はスルーでよいと思います。
何もわかってない。。

[478: 契約済みさん]

午後からお天気になったので、現地を散策してきました。

[479: 契約済みさん]

町並みが出来上がっていくような高揚感があります。

[480: 契約済みさん]

ガードマンの方にお願いして、ミキサー車の横からチラッと覗かせていただきました。
これ、スクープじゃないですか？(笑)

[481: 契約済みさん]

お隣は、ザ・お屋敷！って感じです。
やはり、ご近所の町並みも気になりますよね。

[482: 契約済みさん]

消防学校側に隣接するマンションも、大規模修繕をするようです。
町並みがきれいになりますね。

[483: 契約済みさん]

斎場が何かと話題になっていますので、実際に行ってみました。
左手が消防学校。
この坂を降りて昇りきったところが代々木大山公園。

[484: 契約済みさん]

>>481
そろそろ様子見たいなと思っていましたので嬉しいです！
ありがとうございます！
スクープ写真は、悠邸の西側でしょうか？
これから楽しみですね。

[485: 契約済みさん]

代々木大山公園まで、ゆっくり歩いて７～８分でしょうか。
ジョギングコースや野球場、遊具もある比較的大きな公園でした。

[486: 契約済みさん]

>>484さん
同じ契約済みさんからのコメント！
嬉しいです。
入居後も宜しくお願い致します。

写真は、悠邸の西側 たぶん中庭になるあたりだと思います。

[487: 契約済みさん]

すみません。ジョギングコースではありませんでした。
ウォーキングコースというらしいです。
アンツーカーのような軟らかい舗装でした。
入居したら、ジョギングを始めようかと思います。(笑)

[488: 契約済みさん]

代々木大山公園で寄り道をしてしまいました。(笑)

代々木大山公園の角を左へ折れて、また坂を降ります。
このあたりも、洒落た一戸建てが多い印象です。

[489: 匿名さん]

>>477
あなたね、デタラメ言ってるの。

[490: 買い換え検討中 [男性 30代]]

>>489
ですね。
http://www.muginoho.jp/sub_1080.html
相続税対策なら、同じ面積なら高額の部屋のほうが節税効果はありますね。

>>477の
>何もわかってない。。
の内容を詳しく知りたいです。