パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

[マンコミュファンさん]

水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[283: 匿名さん]

ここは第一種低層住居専用地域ではないのですね、４階建なのに。

[284: 匿名さん]

>>283さん
確かここは一種住専と二種住専との混合地域でしたよね。正しくは両者がまたがっている地域でしたか。

確かご近所の東急ドエルアルスさんも4階建てだった気がします。

[285: 購入検討中さん]

立地だけだとここより駅に近いマンションがいくらでもあるので、資産性の維持は厳しいですかね。
ただ、大山町だけでなく上原徒歩圏含めても、一番大規模のマンションになるので、それで将来的に知名度が高くなればよいのですが。

[286: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。

大山町、大規模をひたすら推してましたが、占有部の仕様は正直期待外れでした。普通のマンションに毛がはえた程度ですね。

この立地であの価格帯なら正直もう少し頑張って欲しかったなぁ。

[287: 匿名さん]

そんなに非道いですか…

[288: 購入検討中さん]

押さえる所は押さえていてそんなに酷くは無いですけど、この価格にしては？て感じなんではないんですか。これで坪300万円～坪400万円くらいなら妥当だと思いますが、500万円近くてこれなのって感じなんだと思います。私もそう思いました。全然都心で検討出来る値段なので。

[289: 物件比較中さん]

Re288　全く同感です。残念ですが、この立地と仕様に対してこの価格では納得できませんでした。立地に関しては意見が分かれるのでコメント控えるけど、仕様に関しては他社物件と同様にパークコートっていうブランドにもコスト削減がきたと感じました。よほどこの地に思い入れがなければ、この価格なら山手内側で地下鉄2路線以上を徒歩10分未満で使える低層物件を検討した方がよいのでは。

[290: 匿名さん]

確かに、この価格なら山手線内側の低層マンションも買える。選民志向が強い方はそうするのでしょうね。

[291: 匿名さん]

サッシ周りの吹き付けが全てを物語ってる…。

[292: 匿名さん]

確かに今は割高感があるのは事実かもしれないですね。この物件に限った問題ではなく、全体的に今はマンション市場全体が価格高めですよね。
ここは設備・仕様が低いわけでは決してないのですが、納得いかないという方の多くは価格とのバランスがという点でおっしゃっていますよね。

私はバルコニー内側が吹き付けになっていること自体は特に嫌だとは思いませんでしたし、自身が望む基本的な設備・仕様はクリアしているなぁと思いました。
こればかりは現在自分が住んでいる住環境により感じ方が違うと思うのであくまで私の感覚ですが。

ちなみに、個人的にはもう気持ち価格を下げてくれたら嬉しいなとは思いました。

[293: 匿名さん]

3年前の価格はもう少し安かったですね。今、坪500なら今後、東京オリンピックに向けてもっと価格は上がるんじゃないですか？
上原二より大山町の方が土地が高いので、仕様が同じでも高くなってしまうんでしょうね。プラウド上原は坪430くらいだったと記憶しますが、３年前の価格ですからね。プラウドの隣の三井のマンションも坪430でしたね。

[294: 匿名さん]

悠邸以外は小さめのお部屋が多くてビックリしました。
パークコートなのに・・・

グロス金額を抑えるためとしか思えません。
要は三井側もこの金額でこの戸数を捌くのは厳しいと考えているのでは？

[295: 匿名さん]

292です。

ここを検討されている方だとは現在すごく広い住戸にお住まいですか？

私などは80平米台で検討しておりまして、ここはかなりゆとりがあるのでいいなぁと思っておりました。
自分がここに書いた内容ですが、やはり今現在の住環境によって変わりますよね。

[296: 匿名さん]

お部屋にも寄りますが、2014年の相場としては、妥当な価格だと思います。アベノミクスによるこの2年で様変わりしていますから。安いお部屋もありますよ。
私見ですが、仕様も良いと思いますが、
マンションは見栄えが大切です。私が1番大切と考える外壁はあまり好きではありません。立地はそれぞれの好みだと思います。
価格を相殺する為に、1階には広い庭をつけたり、ワイドスパンにしたり、もう一声期待してました。
マンションはCGと現物が異なることが多く、CG＜現物になる物件が増える事を期待します。
最近は明確に買いだと思う物件は少ない気がします。

[297: 購入検討中さん]

山手線の内側と外側で分ける意味が分かりません。東京の方じゃないのでしょうか？山手線内だって、低地とか、不忍通り超えた方面とか色々あると思うのですが・・・　具体的に、今販売されている、どの場所のどの物件と比べて高すぎるという話をされているのでしょうか？

[298: 匿名さん]

>>297さま
私も山手線の内側・外側で分ける意味はあまりないと思います。
それよりも自分の生活サイクルに合うところや自分が住みたいと思える地域を素直に選んだほうが良いと思うのですが。

[299: ご近所さん]

外側・内側って仰る方は、都心に憧れる方に多いような気がします。
上原界隈は代々ここら辺の方や、都心出身者がが多いって不動産会社の方も仰ってましたよ。
代官山だって山手線外ですし、内側でもイマイチな所ありあすしね。
確かに高すぎる感はありますが、まずはモデルルーム行ってみたいと思います。

[300: 匿名さん]

２０１４年価格としては、妥当ではないでしょうか

麻布　広尾　白金　よりは少し安いという感じになっているようにおもえます。

価格が納得できない場合は、グレードを下げるか
場所を妥協するか、オリンピック後にするかでしょうかね。

しばらくの間、ここよりグレード立地がよくここより安くは難しいのでは

[301: 渋谷区民]

将来的な売却価格という意味での資産性を求めるなら、このエリアなら（予算はより多く必要になりますが）戸建、あるいはエリアを変えてもっと都心又は駅近のマンションということではないでしょうか。

設備については私は良いと思いましたが、これはお好みによると思います。ただ設備で得られる資産価値は非常に限定的なので、設備がもう少し良ければ資産性が高くなるというような関係にはないように思います。

ここより駅に向かっていく際の大山町エリアを含んだこのエリア周辺の雰囲気であるとか、相対的な利便性の良さ（最寄駅からの交通の便の良さ）とかに良さを感じられる方には良い物件なのではないでしょうか。正直個人的には若干割高かなとは思いますが・・・。

[302: 匿名さん]

山手線の内側、外側とか言い出したら、極端言えば、ここよりも鶯谷の方が良いのか？ということになりますし、基本無視でしょう。
もちろん、ここと比べるなら港区とか、広尾とか、恵比寿とか想定なんでしょうけど。
山手線の中なんて、場所にもよりますがすぐにビル群、自然も少ない感じがして住みたいとは思いませんよ。
この物件の場所が最高とも思いませんけど。

[303: 匿名さん]

上野桜木、池之端、谷中どこも由緒正しいですよ…

[304: 匿名さん]

立地や仕様から考えますと、かなり割高であることは間違いないと思います。
しかし、ここは、1000万円や2000万円の割高程度なら、さほど気にしなくてもいい方が検討や購入をされるような物件ではないでしょうか。
ちなみに、不動産業界では、山手線の内と外というのはかなり大きな違いがあるそうです。
もちろん、上原周辺は山手線の外ですが、内に引けをとらない価値があると思いますが。

[305: 匿名さん]

山手線内側なら池袋や大塚もですね。
代々木上原という地域は他にない独特の街だと思います。ここだけ時が止まったようなスローな街というか、欧米人も東京では麻布十番と代々木上原が多いと聞きましたから、昔からの風土も関係あるんでしょうね。
大山町のユニ○○邸も昔はアラブの外国人の富豪の家と聞いて、私には縁のない土地だなぁと妙に納得しました。買える人が羨ましいですよ。。

[306: 匿名さん]

>>304さん
やはり割高感は拭えないですよね。
同感です。

久々に欲しいなと思える物件が出てきたのでいいなぁとは思いますが。閑静で305さんがおっしゃるような独特な雰囲気が好きなのかもしれません。

ちなみに当初は今すんでいるところは売却せずに事務所として使うために残そうと考えていたのですが、どうやらここを買うとなるとそれは無理そうです。

[307: 匿名さん]

興味本位で見ている者ですが、立地や建物の価値に疎くて、やたら高いなと思うばかりです。
立地からいえばこれが相場というところなのでしょうか？
モデルルームの画像から見てもそれだけの価値があるのかななんて思ってしまった。
マンションを選んでいるつもりになってますが、土地も物件も住む人を選ぶんだなとも思いました。

[308: 匿名さん]

割高だという意見もあり、私もそんなに予算があるわけではないのでもう少しお値段が可愛くなって頂けるといいなと思うのですが。

ただ立地的に稀少で閑静な住宅地というのはとても気に入っています。さらに低層で変に派手すぎない色合いの外観や間取りもゆったりで良いなぁと思います。

ちなみにここは3棟に分かれていますが、コンシェルジュサービスは悠邸に設置される予定なのですね。

[309: 購入検討中さん]

上原に住みたいと思う人が、山手線内で気に入るエリアは
麻布　白金　高輪くらい？
とするとこのレベルの物件をこの価格では今の相場ではむずかしいでしょう
１割以上　は高くなるのでは

文京区あたりにするか、
マンションんのグレード下げるかになりますよね

悩みますねえ

[310: 渋谷区民]

＞＞309さま
地価で比べられているのでしょうか？地価でみると、麻布、白金、高輪の地価って大山町と変わらないか、（特に容積率も加味すると）安いくらいではないですか。ただ本物件の場所は区画が少し特殊なので現時点では大山町のこの付近の中では比較的安くなっているエリアですので、それを加味すると微妙ですね。マンションの実売価格での比較だとしたらデータを持っていないのでそういう結論になるのかも知れませんね。すみません。

[311: 匿名さん]

港区渋谷区以外の内側で、環境がよさそうなのは品川区の池田山や島津山、文京区の本駒込、新宿区の市ヶ谷砂土原あたりでしょうか。ウオーキングが趣味なので、色々なところを歩いています。　ここを検討できる方がうらやましいです。

[312: 物件比較中さん]

モデルルームに行ってきました。

良い点

立地
渋谷区大山町。
都内でも有数の高級住宅地。
『ユニクロ』会長、柳井氏のお屋敷がある。
標高約41mの高台。敷地面積6,000㎡超。
最寄り駅は代々木上原。
第2種住宅専用地域で高さ12m制限有り。




共用部仕様
外観は専用デザインののタイルを使用した落ち着いた印象。
各棟にラウンジあり。
3棟に囲まれた中庭はシンプルでよい。
駐車場は各棟地下機械式。
各棟とも内廊下仕様。




専有部仕様
天井高最大2450mmは平凡だが、梁や柱が少なく、数字より広く見える。
LDには天井カセットエアコンと床暖房。
水回りの仕様は標準的。
御影石天板・食洗機・浄水器・ディスポーザー・浴室乾燥機。
バルコニーにはスロップシンク。






良くない点

　
立地
敷地は広大だが、公道によって3つに分断されている。
3棟構成はパークコートというよりパークシティ的。
代々木上原駅からはアップダウンがあり、奥まった住宅地の印象。
スーパー等の商業施設は駅周辺に集中しており遠い。




共用部仕様
各棟にはエレベーター1基のみ。
エントランスに各棟の特徴はなく簡素。
全131戸の大型物件だが、共用施設はほぼなし。
コンシェルジュは悠邸に一人のみ？
個人的には不要。


専有部仕様
LD以外は一部住戸を除き壁掛けエアコン。
パークコートですよね？
天井高最大2450mmはもう一声。
高さ制限12mで4階建は詰め込んでる感ある。






販売価格

61㎡ 7,670万〜160㎡ 36,900万円。
坪単価390〜760万円
平均だと坪450万前後。
高いよ！値段はパークコートだよ！

悠邸は51戸オール億ション。
1億円だと、70㎡台。




まとめ

営業曰く「社内基準では、パークマンションとパークコートの仕様は同じ」
「違いは平均専有面積のみ」とのこと。
絶対嘘だよね。
この仕様でパークマンション出されたら萎える。

利便性や仕様を鑑みるに、割高な印象。
渋谷区大山町というアドレスにどれだけ拘れるか…

あと、聞き忘れたんだけど、『ザ　プラネ』ってどういう意味？？

[313: 匿名さん]

先日、大山町～西原～元代々木～代々木八幡まで歩いてみましたが周辺も高級住宅街なんですね。昔、元代々木に何回か行ったことがあったんですが、その頃は社宅が多かったように思います。
ベトナム大使館辺りとか高級住宅街になっていて驚きました。もちろん大山町は別格なのですが、元代々木より大山町が相当高いのは歩いてみて理解しました。

[314: 匿名さん]

プラネってPlanet（惑星）のことじゃないの
３つに分かれてて、金星地球火星みたいな感じ

[315: 匿名さん]

プラネの意味はよくわからないのですが。

パークコートが三井のマンションブランド名で、これに大林新星和不動産のプラネシーン(戸建？)のプラネという名称をくっつけたのではないでしょうか？
なので、あまり意味はないのかなぁと思っていました。

勝手な憶測ですみません。

[316: 購入検討中さん]

まあ、立地も物件も良く三井ですし
超高額の部屋以外は順調に売れるでしょうね

[317: 匿名さん]

12月6日から登録受付開始ですね。

316さまがおっしゃるように何だかんだ言っても売れちゃうんでしょうね。

賛否両論ありますが、個人的には間取りも良く使い勝手が良さそうなのと予算的にもあまりワガママを言わなければ自分の条件に合ったものが買えそうな感じなので欲しい気持ちです。

悩んでいたらなくなっちゃいそうな気もしていて余計悩んでしまったりします。

[318: 匿名さん]

代々木上原は外国人の方（欧米人以外も含む）も買われるでしょうから、高い部屋も売れるでしょう。高額な千鳥ヶ淵のグランのマンションも外国人が多く買われたみたいですから。

[319: 購入検討中さん]

買うなら、１期で条件のよい部屋をおさえたほうがいいですね。

眺望があるていど抜け感のある部屋なら
そこそこ資産価値も大丈夫かと
このエリアには珍しい？大規模ですし

[320: 匿名さん]

現地を見て、良くも悪くも、そんなに高級感の漂う周辺環境ではないと感じました。
そのような地帯からは若干外れている（代々木上原から歩けば、そのような地帯をちょっと越えたところにある感じ）ように思えるのですが。
ただ、それによる良い点もあり、幡ヶ谷のほうにちょっと行けば、庶民的な雰囲気も楽しめるし、生活必需品が揃いやすいのはメリットでもあるかと。
でも、物件の値段がかなり高いので、だったらもっと高級感のあるエリア内にあるものを・・・などと思ってしまい、迷います。
あと、指摘される方がいないようですので私だけかもしれませんが、消防学校の訓練の大きなかけ声が結構響き渡っているので、それに近い棟は大丈夫なのかな？と少し思いました。

[321: 匿名さん]

ここは隣の東急で分かる通り旧アルス（≒パークホームズ）の立地ですよ。
旧プレステージ（≒パークコート～パークマンション）は某○井邸の隣にあります。
あの辺ならパークコートに相応しいと思いますけどね。

[322: 匿名さん]

大山町アドレスに価値を感じるか、で価格の捉え方が全く変わるんでしょうね。

皆さん指摘されているように、この坪単価にしては仕様が低く抑えられているように感じられ、大山町アドレスにそれほど拘りが無い私はパスします。

[323: 匿名さん]

同感です。
一般的な物件と比べれば悪い仕様ではないですが、「この値段だったら」もっと高い仕様を期待してしまいますので、大山町や代々木上原にこだわりや高い価値を感じる人向けの物件かと思います。
同様に、立地も悪いわけではないですが、「この値段だったらもっと・・・」と期待してしまいます。西側の戸建て群、東側の幡ヶ谷寮、北側の寮やマンションや消防学校に囲まれた感など、ちょっと残念な感じがあります。
それにしても、1億数千万円が中心の物件を買う人を131戸分も集めるなんてすごいですね。

[324: 匿名さん]

上原近辺はまだ販売中のマンションが沢山ありますから、ここも売り切るには時間かかりそうですね。
ただ1億以下の部屋は早めになくなると思います。

[325: 匿名さん]

物件価格もさることながら、（部屋によって違いはありますが）固定資産税・修繕費・管理費で毎月8万円以上。
固定資産税の5年間の減税特例以降や、年月とともに修繕費が上がっていくことを考えると、毎月10万円以上が必要になるかも。
その辺もきちんと踏まえて検討しないといけないかなと思いました。

[326: 匿名さん]

>>325さま
おっしゃるとおりですね。

私も物件価格もさながら、管理費・修繕積立金、固定資産税のことが気になっています。一部ローンを組まないといけないかなという感じなのですが、それらの毎月の支出や固定資産税のことを考えるともう少し現金で払う部分を増やさないといけないのかなとも思っています。

本当は全額キャッシュで買えれば良いのでしょうが、1億前後となると私には厳しいです。資金計画って難しいですよね。

[327: 購入検討中さん]

>>326
価格が１億円以上の物件には、
住宅ローンが適用されません。
たとえ頭金を80%用意しても。
事業用借入や現金で買える層になりますね。

[328: 匿名さん]

>>327さま
教えて頂きありがとうございます。
1億円を超える物件は住宅ローンは組めないのですね。お恥ずかしながら知りませんでした。今、住んでいるところもそんなに高い物件ではなかったので普通に住宅ローンが組めたもので。

当初は現在の住戸を売却して買い換えることを考えていたためローンのことは考えておりませんでしたが、ここを買うとなるとやはり売却し現金を用意する形で全額現金かプライベートローンになるわけですね。
勉強不足でした。
そこも含めて再度検討し直したいと思います。

[329: 匿名さん]

このareaでは、プラウド上原がいいかなあと思っていましたが・・・こちらは三井のホンキ度をはかる物件ですね。

[330: 匿名さん]

>>328
ここは匿名掲示板ですよ・・・
少しはご自身でお調べになったほうが良いかと。

[331: 物件比較中さん]

住宅ローンの上限が一般的には1億円までということで、物件の価格ではありません。

[332: 匿名さん]

>>330さま
328です。
おっしゃる通りですね。自分でもっと勉強すべきだと思いました。
329さま、331さまがおっしゃることの意味も調べてみて理解できました。
ありがとうございます。