パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

[マンコミュファンさん]

水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[21: 匿名さん]

オリンピックで地価が上がるなら別にここに限った事では無いかと…

[22: 匿名さん]

販売期間が長くなっても、売主はあくまで強気のプライス設定でくるこは自明
それでも、潜在需要があるのが、いまのニッポン。ため息まじりの売り手市場

[23: 匿名さん]

散歩がてら現地付近に行ってみた。建物の仕様はしらんが立地はここは今一ですね。住所から得るイメージを超えることは決してない。むしろやや残念なところですね。よっぽど高仕様にするのだろうか？高くて買えないだろうが、そうでなくてもうちはパスです。

[24: 購入検討中さん]

マンションで徒歩10分てどうなのよ。
山手線内側ならまだともかく。

[25: 匿名さん]

まあここが建って、隣の古いのもいずれ建てかわれば高級マンション地帯に生まれ変わるんじゃ無いの？

[26: 匿名さん]

低層はいいですが、棟が多いと団地みたいですね。
特色にハイグレードとあるので高いんでしょうね。
管理も24時間有人ですし。
でも、広くていいですね。閑静な環境なら駅から少し離れていてもいいかな。
生活活動範囲とリンクするかが問題だ。

[27: 匿名さん]

そこまで悪いとは思わないけれど…
欲を言えばどこかしらの駅にもう少し近ければよかったけれども
公園が近いし、小田急・京王・千代田線が使えるという点は評価してもいいのでは？

あとは買物環境かなぁ
駅の近くまで行かないといけないからその点だけが若干気にかかります

[28: すー]

この前電話で色々と聞きましたが、
80平米でだいたい1億2000万円か1億3000万円だそうです。
最近は都心に近いだけでどこも80
平米越えると必ずといっていいほど1億円は超えますね。
マンションで80平米の広さ以上だとやはり希少価値があがってしまうようですね。
家族3人で住み替えなので、これ以下の広さは考えられないのですが、さすがに2億とか言われるとちょっとぼったくられてるような感じがしてしまうのは、やはり庶民だからでしょうか……。
家具の買い替えもそうですが、色々なことにお金がかかると思うと家は1億5000万円以内に抑えたいところです。
今や、パークホームズでさえ、90平米あたりから1億円越えてるので、パークコートならなおさらですね。

[29: 匿名さん]

>>28さん

庶民は１億５千万も予算無いです。。。

１回マンション買った身ですが、もし１億５千万の予算なら
少し景気が落ち着いた以降で戸建を買いたいです。
階段も含まれるとは言え同じお金を出すなら、
やはりマンションよりも広くなりますので。

日本のマンションは狭すぎです。
東京に家族４人くらいで住む広さで億が必要とか
冷静に考えたらどうなの？と思ってしまいます。

[30: 匿名さん]

もともと社宅のあったところでしょ。すごい落差、いや格差か。

[31: 周辺住民さん]

斎場近いけど大丈夫？

[32: 匿名さん]

目黒、世田谷のパークホームズも高騰していますが、
パークコートの購入層の年収って、どれくらい？

[33: 匿名さん]

年収なんてピンキリでしょ。一つ前のパークコート(神楽坂)は駅近なのに安かったし。要はいつ買うか、ブランドはあんま関係ないよ。

[34: すー]

>>29さん

今日、野村不動産の成城学園前の一戸建てを見てきましたが、もともとマンションばかり見ていたせいか、「やっぱりマンションがいいよね」という家族の意見がまとまりました。
一戸建てはもちろんいいのですが、全部で100平米あっても1階と2階に分かれているだけで狭く見えてしまうんですよね。(当たり前ですが)
そしてセキュリティーもそうですし、家族は高級マンションの綺麗で豪華なエントランスも好きなので、一戸建てはそういうのが全くないので安っぽく感じてしまうようなんです。
5億円くらいあれば豪華なエントランスで成城6丁目にお屋敷なんて建ててれるのかもしれませんが、そんなお金はありませんしね･･･(笑)
マンションはその分、平面に80平米を確保する難しさを改めて考えさせられ、高くなってしまうのも仕方ないかな･･･と。
ただ、前回赤坂のパークマンションを見に行ったとき、管理費が14万円くらいだったこともあり、これに修繕積立やら駐車場代やら固定資産税も考えると「もう持ち家なのに、持ってる感じがしない！これじゃあマンション借りて家賃払っているようなもんじゃない！」と娘は私たちがいなくなったときのことも考えて(その時には買い換えているとは思いますが)マンションの様々なリスクに怯えているようです。

[35: 物件比較中さん]

>今日、野村不動産の成城学園前の一戸建てを見てきましたが、もともとマンションばかり見ていたせいか、「やっぱりマンションがいいよね」という家族の意見がまとまりました。

プラウドシティですか？　野村が販売中の成城学園前の戸建て、いま、そんな物件ないはずですが…。祖師谷の戸建てのこ

と？　ひょっとして、野村といっても、中古の仲介会社？

ま、あえて詮索しませんが、成城で戸建て感覚の広さのハイグレードマンションはありますよ。

それだけ予算がおありなら、パークコートも検討範囲なんでしょうね。

管理・修繕費、駐車場代、固都税、物件によっては、トランクルーム、専用庭使用料、ネット代などなど

もろもろ足していけば……ハイクラスのマンションなら、途方もない負担。

それでも、マンション需要がある今のニッポンって、凄いと思います

[36: 買い換え検討中]

28さま

情報ありがとうございます。
80平米で1億2000万～ですか。


第一種住専を中心に住み替え物件を探しており、ここが気になりつつ。
実はお恥ずかしながら恐ろしくてまだ資料請求すらしていませんでした！

38さんがおっしゃるように色々な負担を考えると私の年収や資金状態だと物件価格が1億1000万を超えてくると厳しいのかなと思います。
願わくば坪450万以内でと思いましたが、私の考えは甘かったですね。

[37: すー]

>>36

だいたいの金額ですし、また変わるかもしれませんがだいたいそのようです。

坪450万だったら即買います！と言ってしまいそうですね。

私は徒歩10分以内ならいいので、(むしろ近すぎても自然をかんじられないでしょうし)代々木上原という場所はお高いイメージがついていないけれども都心に近く、小田急線や千代田線が通っていて、急行が止まるので、私はすごく気に入ってますが、やはり大きな買い物ですので、慎重にいきたいと思っております。

ただ三井は他の不動産と比べても大分高い金額を提示してくるので、なかなかそう思い通りにはいきませんよね。

ですが、なんだかんだいって、物件の値段よりもそのほかにかかるお金の方が気になってしまいます。

[38: ２９]

>>すーさん

なるほど、マンションで意見が一致しているという事で。

ただ、ほんと今買うのってどうなんだろうと思っております。

ご存知だと思いますが近隣物件で2012年分譲のプラウド上原は
周辺環境も抜群、エントランスも豪華で、ルーフテラス付き
１００平米超えが1億6000万くらいで買えました。

果たしてこの金額でパークコートはどれほどのものが買えるのか。
HPに載ってるプレミアムプランは幾らなんでしょうね...。

[39: 購入検討中さん]

29さん

　そうなんですね。
　100平米でルーフテラス付き。
　しかも立地も良いプラウドなんて憧れますね。
　今は全体的に駅近物件が少ないですね。仕方ないのかなとも思いますが。

すーさん

　私も坪450万なら検討対象ですが、なかなか難しいですね。
　あと、すーさんが代々木上原を気に入られる気持ちわかりますね。駅からは遠いものの駅自体の利便性は良いですし、閑静な住宅街って私も好きです。
　うちは子供がいないのですが、お子さん達が喜ばれるような設備仕様だとさらに嬉しいですね。

といいつつ現状価格的におそらくここは厳しい36でした。
失礼しました。

[40: 買い換え検討中]

29さん

　そうなんですね。
　100平米でルーフテラス付き。
　しかも立地も良いプラウドなんて憧れますね。
　今は全体的に駅近物件が少ないですね。仕方ないのかなとも思いますが。

すーさん

　私も坪450万なら検討対象ですが、なかなか難しいですね。
　あと、すーさんが代々木上原を気に入られる気持ちわかりますね。駅からは遠いものの駅自体の利便性は良いですし、閑静な住宅街って私も好きです。
　うちは子供がいないのですが、お子さん達が喜ばれるような設備仕様だとさらに嬉しいですね。

といいつつ現状価格的におそらくここは厳しい36でした。
失礼しました。

[41: 匿名さん]

親類が近所に戸建で住んでいますが、
斎場がすぐ近くにありますね。
そこが大きな難点です。

[42: 周辺住民さん]

西原の代々幡斎場のことでしょうか？
大山公園を挟んで幡ヶ谷駅寄りの斎場ですし、そこまで近くでもないのでは？

[43: 購入検討中さん]

プラウドの最上階は高くて1億9千万位でしたが、
今の市況と、出来栄えをみるとお買得だったかもしれませんね。
立地も大山町より渋谷に近いですし上原2丁目の方が好きです。
プラウド前のもう１つの積水と比べたいと思ってます。

[44: 周辺住民さん]

そこまで近くないって、斎場徒歩圏内に億ション建てることが信じられない。
しかもそこまで近くないと言い切って買ってしまうのも信じられない。

[45: 匿名さん]

斎場近くは別に関係ないという人と、気にする方わかれるでしょうね。
私は別に関係ないかなという派なのですが、交通量が多いというのは気になりますね。
バスなどの行き来が多いでしょうから、子供が通る時にちょっと危険かなと。
あとは、万が一売却する事になった場合などはやはりマイナス点になるでしょうね。
その他はすごくいい立地で環境もいいのですがね。

[46: 匿名さん]

＞そこまで近くないって、斎場徒歩圏内に億ション建てることが信じられない。

と言ってもこの斎場より、南側の西原や大山町のマンションは
全て億ション級かと思いますが…
斎場より北側なら安くなりますが。

もちろん高級住宅街の北西の端っこなのは否めませんが、だからといって
安っぽいマンション建つのももったいない場所でしょう。

[47: 物件比較中さん]

今日、現地を見てきました。

置いてあったパンフ？をもらって帰りましたが、残念ながら敷地そのものは工事用の塀で囲まれていて、高級マンションがイメージできず、近くの町並みや柳井邸だけが印象に残りました(笑)

塀しか見てこれなかったので、町の印象を書きますね。

印象として、静かで落ち着いた町並み。区画も大きくて、まさに豪邸といった建物が多かったですね。
斎場云々との書込みがあったので気にかけてみたのですが、時折 消防学校の号令が風に乗って聞こえるだけで、斎場周辺が持つ独特の雰囲気みたいなものは感じられませんでした。
第一、ビバリーヒルズだって苦も無く買えそうな柳井氏が、斎場周辺感アリアリの土地に住むワケありませんよね。

ちょっと気になったのが、町内？に点在するコインパーキング。
両隣が豪邸なだけに、違和感と云うか感慨と云うか、相続税が払えなかったのかなぁ…と(笑)
両隣が売りに出て、マンションとかが建つのは相当先だろうに、ずっとコインパ続けるのかな。
お金持ちはお金持ちで、大変なんでしょうね(笑)

[48: 購入検討中さん]

>>47さん
　暑い中、現地に行って来られたのですね。そして、レポありがとうございます。とてもよくイメージがわきます。

　物件自体のイメージはもう少し工事が進まないとわからないですよね。

　やはり、大きなお宅が立ち並ぶ地域なのですね。
　斎場の件、私も少し気になっていましたが安心しました。
　
　ちなみに、駅からの距離はこの暑さでも苦痛にならなかったですか？
　

[49: 匿名さん]

夏場、代々木上原駅から、現地までの坂道は相当つらいですね

社宅のイメージがあるせいか、パークコートの適地とはイメージしにくいのですが

これだけ広い土地は、そうそう出てこないだけに、三井渾身のマンションに仕上がると注目してます

[50: 購入検討中さん]

3棟に分かれるプランがどうなのでしょうか？
社宅的な感じが抜けないのではないかと
懸念しています。
代々木上原よりもどちらかというと
幡ヶ谷利用のエリアになるのでは？

[51: 匿名さん]

そうそう、３棟の一体感がないですよね。
イラストの外観からイメージすると、
パークシティ浜田山のような贅を尽くしたデザイン。
まずは資料を取り寄せてから。

[52: 匿名さん]

確かにそうね。
あのへんの区画、全部買い取る事は出来なかったのかなぁ？

でもそうなると道路も潰さないといけなくなるけど、現実、
道路も買い取ってマンションにしたってことなんて出来るのかな？

今となってはもうタラレバの話になるけど。

[53: 物件比較中さん]

>48さん
拙い文章ですみません。
それでも、イメージしていただけたなら嬉しいです。

>駅からの距離はこの暑さでも苦痛にならなかったですか？

個人差は在ると思うのですが、私は横浜育ち横浜在住ですので、坂道はあまり苦になりません。
と云うより、丘の上でないと住宅地とか邸宅地と云うイメージをし辛いんですね(笑)

まぁ、上記を踏まえてご判断？いただきたいのですが、
駅からの距離はまったく気になりませんでした。

それよりも、石垣を積んであるお宅が多いので、輻射熱？
石釜の中を歩いているようで、辛かった…
住宅街の中は自販機もありませんので、日中に行かれる方はペットボトル必須かも(笑)

帰りは大通りを下りましたが、ケヤキ並木が気持ちよかったですよ。
東京はポプラや銀杏じゃなくケヤキなんですね。

[54: 物件比較中さん]

訂正：
点在するコインパーキングを見つけられれば、自販機あります。

[55: 匿名さん]

ユニクロのYさんのお屋敷、圧巻ですね
パークコートでも太刀打ちできないな(笑)

[56: 匿名さん]

>>47さん

>両隣が売りに出て、マンションとかが建つのは相当先だろうに、ずっとコインパ続けるのかな。

しばらくの間、近所に新築マンションは期待できないということでしょうか？
なぜ、そんなことが分かるのですか？
失礼ですが業者の方ですか？

[57: 買い換え検討中]

あのな、マンション価格の八割は土地だからな。
建物自体のグレードは安いマンションも高いマンションも
変わらないぞ。外観は変わるけどな。
ったくどんだけ素人なんだ。

[58: 購入検討中さん]

47さん
　ありがとうございます。

　横浜は高台も多く、坂道が多い地域がありますね。いいところですよね。
　　
　おっしゃるように坂道よりも輻射熱のほうが辛そうです。邸宅街ですから仕方ないのでしょうかね。

　私も現地に足を運んでみたいと思います！

[59: 物件比較中さん]

>56さん

不動産関係ではありませんよ(汗)
しがない美術関係個人です(笑)

子供たちもそれぞれ独立して、親の代からの横浜の家も持て余し気味になってきたので、娘の住まいの近くで暮らしをコンパクトにしようかと…
ほぼ妻の意向なのですが、まぁ神さんを立てとかないとね。
政治的判断？ですね(笑)

>なぜ、そんなことが分かるのですか？

別に家相とかが見られるワケでもないのですが(笑)
家の持つ表情と云うのでしょうか、例えば庭木の手入れがされているとか、屋敷前に打ち水がされているとか、生命力のようなものを感じられる家と、草木が伸び放題だったり、門扉が半開きだったりと、家主が興味を失ってしまったような家がありますよね？

歩いてみた感覚として、大山町には生命力を持った豪邸が多いように感じました。
まぁ、それで、きっと暫くの間は売りに出ることは無いのだろうな…と。

あくまで、個人の感覚なので悪しからず。
誤解を招くような表現で申し訳ありませんでした。

[60: 購入検討中さん]

>>59さま

　58です。
　
　実際に歩かれて直に感じたことはとても大切だと私は思います。
　ネットや資料からは分からないことも多いですからね。

　確かにこの地域は、ご自身がお住まいの邸宅に加えてその隣地をコインパーキングとして資産運用されている方が多いですよね。逆側の上原や世田谷区内の住宅街にも似たような傾向があるように思えます。

　やはり皆さん手放すのは切ないようです。生前は不動産収入を得て、相続時には評価額を下げて節税をはかるという感じですね。

　なので、なかなか売っては下さらないだろうなぁと私も思います。そうなると今回のように大手の社宅跡地のような土地の提供がない限りマンション建築はなかなか難しいのかなと思います。

くだらない書き込み失礼しました。

[61: 匿名さん]

>>59さん

美術関係のかただったのですね。
失礼いたしました。

町の生命力って気にしたことがありませんでした。
これからは気にしてみます。

ありがとうございました。

[62: 匿名さん]

この辺りは分割してミニ戸建てを作らないのでイイですね。
ここから少し離れると広くて立派な家があった所が壊されて4区画くらいに分割されてミニ戸建、一棟1億円とか普通にありますからね。
日本はこれから人口減るのにミニ戸建て量産、狭い間取りのマンション量産でウンザリします。
結局、その金額払うために夫婦共働き、子供は1人またはゼロでローンを返すことが、人生の目的になってしまう家庭が多い。
それなら中古がって言うけど中古だってセキュリティや耐震がしっかりした基準のそこそこ新しいものはそこまで安くはない。
本当に安いのは築30年とかのレベル。

日本の少子高齢化は日本の住宅価格も多いに関係してると思う。
これから子供が少ないということは将来的にマンションデベロッパーは自分たちの首を絞める事にもなる。

日本が子育てし易い広さの間取りを、ごく一般家庭でも負担にならない価格で販売して欲しいと思う。

[63: 匿名さん]

すみません、ミニ戸建てとはどんな住居なんですか？
初めて聞きます。
ミニというから普通の家のサイズというのか、天井が低いとか全体的に小さいのでしょうね。
そう判断して良いのかなぁ。
それでも、１億もするなんて信じられないです。

[64: 匿名さん]

20坪弱くらいの土地に作る建売の事をミニ戸建てっていう言い方しますね
好意的な表現方法ではない…かな
広い一軒家が合った後にいくつも建売住宅を作ったりしますよね？あのような感じかと。
こちらもそういう風にしようと思えばできたでしょうけれどマンションなんですね。
敷地計画も比較的ゆったりしている感じでしょうか

[65: 匿名さん]

この辺は、戸建てが多いですよね。
戸建てとマンションは、それぞれいい点があるので、自分好みの家があるといいなって思います。

公園も近くて、緑も多いのでくつろぎ感があるなぁって思いました。

[66: 物件比較中さん]

>59です

本日、娘のところに用事があるので 帰りにもう一度 大山町を散策しようと思います。

多分14時過ぎ。
ウロウロしているアロハ姿のジジイを見かけたら私です。

諸兄のご要望があれば、可能な範囲でそこへも行ってきます。

[67: 土地勘無しさん]

66さん

まわりの雰囲気がわかるような写真をupしていただけるとありがたいです。

[68: マンコミュファンさん]

写真ではイメージは絶対伝わりませんから、ぜひ、現地へ。
きょうは、熱中症になるかもしれませんが…
代々木上原駅からゆっくり、ゆっくり坂を登って、
邸宅の数々、柳○さんの御殿を見物がてら、
やっとたどり着く現地。意外と思われるか、なるほどと感心するか？

[69: 物件比較中さん]

>59 >66 です。

二度目の現地散策。
現地は相変わらず高い柵？で囲われていて、隙間から少し覗けるくらい(笑)
まだ、造作物？らしき物も見当たらず、いわゆる工事現場って感じです。

それにしても…
いや～ 暑かった！

撮影してきた写真を少しUPします。

[70: 物件比較中さん]

ところで…

今日は何か有ったのでしょうかね？
お巡りさんが結構たくさん巡回してました。

実際、私も職質されてしまいました(汗)
あまりウロウロしていたので、不審者と思われた？(笑)