パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

[マンコミュファンさん]

水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[183: すー]

>>179

同じ考えの方がいるだけで心強いです。
頭金やらローンの年数など考えると頭が痛くなってしまいます笑

にしても、今はマンションの値段が高すぎですね。
これですぐぽーんと価格が下がったらまたがっくりしそう、、、

[184: 匿名さん]

値段下がる時は下がりますからね。
頼んでもないのにデベから言ってくるみたいな。
スミフの三茶物件は本気の人には値引き提示してたみたいですしね。

でも今は値下げなんか聞く耳持たぬという時期でしょうから、ホントにここ欲しいという人以外は様子見でも有りかもしれませんね。
欲しいですけどね。

[185: 匿名さん]

今日は午前中、世田谷区のお客さまのところへお邪魔したのでその帰りに現地へ行って来ました。

雨だったのと、工事関係者の方々もいらしたため写真が撮れませんでしたが、クレーンが設置されており、コンクリートミキサー車が来ていましたね。基礎工事をしているのかなという感じでした。

住宅街なので治安もよく閑静で良いなぁと思いましたが、今住んでいるところが駅近物件ということもあり、徒歩距離が少し長く感じました。

代々木上原駅北口を出て直進し右折し道なりに歩いてみたのですが、アップダウンが結構あるので気候のあまりよくないシーズン(すごく暑いとか、雨風が強い時)
はきついのかなぁと。

個人的な見解ですが、ネガティブなことばかり書いてしまいすみません。

敷地計画や間取りは魅力的ですし、いいなぁと思う気持ちは変わらないので価格などの動向を見ていきたいと思います。

183、184さん
今はマンションはかなり高値掴みな時期ではありますよね。私もおっしゃるように今買って、すぐ値下がりしたら悲しいなとは思いますね。悩みますよー！

[186: 匿名さん]

今は高値だとはおもっているのですが、
値下がりを待つと、こんどはオリンピック終わって２年後くらい？
と思うと、現在賃貸なので賃料のかさむリスクもありますし、
１割高くらいなら、しかたないかと言う思いも。。

中古も高いですし、悩みますね

[187: 匿名さん]

株価も下がってるし、もう1ー2年で下がる気がしてきた。今の価格は異常だもん。

[188: 匿名さん]

株価に連動して不動産価格が上がってるんじゃなくて
建築資材が不足しているのと、建設作業委員の人材不足も原因だから
オリンピックまでは下がらないと思いますよ

[189: 匿名さん]

すみません委員とか変なの書いてましたねｗｗ
建設作業員の間違いです

[190: 匿名さん]

ここについてはいいなぁと思う一方でやはり皆さん価格が気になりますよね。
あとは管理費や修繕積立金なども払い続けるものなので気になります。

あまり参考にならないとおっしゃる方もいらっしゃいますが、住まいサーフィンの沖式時価だと122/㎡と出ていましたが現時点で公表されている価格帯を見ると既にそれを上回っていますよね。

あと、似たようなグレードの中古も検討していますが、やはり高いですね。

[191: 匿名さん]

>>188さん
やっぱり価格は高いままですかね。
今住み替えをするか悩みどころですね。

[192: 匿名さん]

物や場所は気に入ってるだけに、悩みます。
後は、平米数を我慢するかかな

場所を妥協するよりいいとも思えます。

[193: 匿名さん]

>>188

オリンピック関連の建築が始まるのは、これからですよね
そう考えると、これからもっと人手　資材不足？？

これから出る新築が下がるとは考えにくいかと、オリンピックまでは

[194: 匿名さん]

>>192さん
そういう考え方もありますよね。

本当は一番欲しい間取りがほどよい価格で買えるのが理想なんですよね。
うまく価格が調整されるといいですね。

[195: 匿名さん]

モデルルーム行かないと設備類は分からないんですかね？

フローリング、キッチン・バス・洗面の水栓器具、レンジフード・食洗機のメーカー、ドアノブ金具などのメーカー、ボウル類の陶器メーカーなどお分かりになる方いらっしゃったらお教えください。

[196: 匿名さん]

私もここはいいなと思っているのですが、いかんせん、価格的に躊躇してしまいます。
資金的に買えなくはないのですが、短期的には「今の相場からすれば仕方がない」と思えても、オリンピック後の値下がりや家余りが確実な長期的視点では「高値づかみ」なのは間違いないので。
他の方がおっしゃるように、1割高くらいならよいのですが、2～3割高になると「だったらしばらく今のままで様子見を」と思ってしまいます。

[197: 匿名さん]

今後も新築が高くなることはないでしょう。

[198: 匿名さん]

>>196さん

同感です。

ここの平均坪単価は500万ぐらいですよね。敷地計画、間取り、立地(やや駅から遠い感じはありますが)とかはかなり魅力的なのでそれなりの価格が付くのは理解出来るのですが、どうしても割高な気がしてしまうんですよね。

あとは設備仕様がどんな感じかも気になりますが、詳細は資料にもまだないですね。

[199: 匿名さん]

去年の相場と比べて、１割アップくらいでしょうか？

最近の円安　建築コストアップを考えると
仕様もあまり期待できないような

デベとしてもグロスをあまり上げると売れのこるので
グロスを上げすぎず、平米数を小さくしたり仕様を下げて対応するのでは？

[200: 匿名さん]

HPに掲載されている価格は
2階相当とありますので、
３階以上はもっと高額になるということでしょうね。
階数による価格差はどのくらいなのでしょうか？

[201: 匿名さん]

>>199さん
　仕様下げてきますかね？
　出来ればそうでないことを願います。

　パークマンションではないですから最高峰シリーズではないですが、パークコートなので個人的にはある程度の設備仕様は期待しちゃいますが。

どうでしょうかね？

[202: 匿名さん]

この値段で130戸も売れるのかな。
三菱の上原物件は、いつまでも残ってるよ。

[203: 匿名さん]

確かにパークハウス上原はまだ売れ残っていますね。
ここはどうなんでしょうか。
さらに価格は高めで、戸数も多いですね。

こことは逆側になりますが、上原も検討対象にしていますので積水の上原レジデンス、地所のパークハウス共に見に行きましたがどちらも私の出だしが遅れてしまったこともあり良いと思う間取りが残っていませんでした。積水は価格が高い住戸しかなく断念。ちなみに現在は検討対象として同じ積水の上原コートを挙げています。

パークハウス上原は価格がご近所のプラウド上原に比べて割高になっていることも売れ残りが出ている原因かもしれませんが、私の個人的な印象としては道が狭いのに加えて近隣にもマンションがわりとあって圧迫感を感じることも起因しているのかなと思っています。

[204: 匿名さん]

最近の地所の物件は、悪くないけど普通というか、
欲しい！という高揚感が湧かないのものが多いかと。

この物件は、比較的大規模で外観も魅力があり高揚感は湧くので
そういう物件の方が高くてもリセール価値はあるとも思えます。

上原コートも小規模ですが、上質でかなり好感がわきます。いいですよね
問題は値段だけに悩みます。

[205: ご近所さん]

場所は上原コートの方がいいかもしれません。
渋谷至近だし、プラウド上原前の高級地帯だし。

パークコートは幡ヶ谷寄りですが、大型物件だから仕上がったら豪華かもしれませんが。

もうすぐハロウィン。上原も大山も物凄い賑わいです。

[206: 匿名さん]

>>205さん
上原駅前ハロウィンは昨年知人に誘われて行きましたが凄い盛り上がりですね。

>>204さん
悩みますよね。
上原コートも上質な感じがありますし、パークコートも良さげですしね。

[207: ご近所さん]

ハロウィン、地元民は駅前ではなく、
大山町と上原二丁目の邸宅街を巡ってますが年々人数が増大していてビックリです（笑）

[208: 物件比較中さん]

グランドメゾン上原コートは、徒歩７分であの高級感のある街並みが魅力ですよね。
パークコートは、手前のボロいアパートの地にできてくれたら即買だったのですが。
まあそうなったらもっと価格があがってしまうのでしょうけど。迷いますね。

[209: 匿名さん]

上原コートとここでは、甲乙つけがたいですね、

価格も同じ位でしょうか？

[210: 匿名さん]

>>209さん
上原コートの方は60平米台が8800万円～、あとは90平米台が19000万円ぐらいみたいですね。今手元に資料がなくネット情報ですが。

パークコートとは 立地的に代々木上原駅を境に逆になるのでどちらにするか迷います。治安は幡ヶ谷に近い大山町よりも上原のほうがいいのでは？と知人に言われましたがどうなんでしょうか？どちらも閑静な住宅街で素敵ですよね。

[211: 匿名さん]

上原コートは、90平米台が19000万円ですか。
知らずに資料請求をしてしまった自分が恥ずかしくなりました（笑）。
だとすると私にとってはこちらのほうが選択肢になりますが、「今の相場は高いから、仕様が低くなってもこれくらいの値段になるのは仕方がないよね」ではなく、「高いけど、グレードもしっかり高いから納得」となるように願っています。

[212: 物件比較中さん]

場所は普通にグランドメゾンのがいいでしょ。ここは上原パークハウスと同じかそれ以下の立地。
三井のブランドをどう考えるかでしょ。

[213: 匿名さん]

>>211さん

210です。
私も同じような感じです。
後学のためにぐらいの気持ちもあります。

あとお詫びがあります。
他物件のことで申し訳ありません。
グランドメゾン上原コートの価格を90平米台、19000万円ぐらいと易々と書いてしまいましたが、インターネットに表記されていた価格で一番高い価格が19000万円ということでした。なので階層によってはもう少し価格が下がる可能性もあるかと思います。
価格は最も重要な話なのにすみませんでした。

ここも設備仕様がよく価格に釣り合ったものになるといいですよね。こちらのほうが道の幅員はあるので車の入出庫は楽そうに感じましたが。

[214: 匿名さん]

211です。
上原コートの価格に関しては、階層や位置によっては90平米1.9億円もありうると思いますので、どうぞお気になさらないで下さいませ。

この掲示板の書き込みは、上品な感じのものが多くていいですね。
買う方・住まわれる方もそうなのかなと期待してしまいます。
「あえて港区とかを選ばないということは、その分落ち着いた方が多いのかな？」とは、想像の膨らませすぎでしょうか。

[215: 匿名さん]

213です。

ありがとうございます。
よく確認せずに書き込んでしまい失礼しました。

私も港区の件、同じように思いました。
住まわれる方の好みも様々だと思いますが。

港区だと現在は赤坂、かつては高輪、三田などにパークコートが分譲されていますが、何となく繁華街の中に存在する住宅地というイメージなんですね。また低層の物件もありますがタワー物件も多いので何となく買いたいなと思えませんでした。

私は今住んでいるところがタワー物件であるため、特に低層で落ち着いた雰囲気の物件に魅力を感じるのかもしれません。
個人的な考えを長々とすみません。

[216: 匿名さん]

ここは、三井で比較的大規模なところに惹かれでいます。

上原エリアで同規模は、今後もなかなかでないのでは？
でそうな土地ありますかね？

ランドマーク的な大規模物件は資産価値が下がりにくいそうですし惹かれております。

[217: 素人]

幡ヶ谷は幹線道路が走っていて少し騒がしいと思います。
商業施設はあまりなくて、庶民的な町ですね。

上原の方が治安はいいのでは。

[218: 購入検討中さん]

立地は松濤、駒場に隣接の上原の方が、幡ヶ谷至近の大山町よりいいのは確か。
大規模物件の方がランニングコストは安そうな気もしますが。。。

富ケ谷NTT社宅跡地にマンション建設してるっぽいですよ。大規模ではありませんが。

[219: 匿名さん]

代々木上原は外国人の方が多いですが、大山町と上原二丁目辺りではどちらが多いですか？住民同士の会話は英語ですか？

[220: ご近所さん]

どちらでしょう？どちらも多いです。
上原には外国人向け高級マンション多いですし。
いずれにしてもハロウィンの日は本格的で外国？みたいな感じですよ！

[221: 匿名さん]

>>220さま
情報ありがとうございます。
どちらも外国の方が多くお住まいの地域なのですね。確かに現地を見に行った時も外国人ファミリーが犬の散歩をされている姿を見ました。

どちらも治安がよく穏やかに暮らせそうで迷いますね。

もうすぐハロウィン。
きっと大盛り上がりなのでしょうね。

[222: 物件比較中さん]

>>富ケ谷NTT社宅跡地
気になります。もしよろしければどの辺りか教えていただけませんでしょうか。

[223: 匿名さん]

219です。220さん教えて下さり有り難うございます。
代々木上原駅、大山町～上原二丁目辺りを歩いてマンション見てきましたが、朝はアメリカンスクール？通われているご家族が本当に多くてびっくりしました。夕方も代々木上原駅には外国人の方が多いし、ちょっと会話が心配でした。

ハロウィンでのイベント凄いんですね！行ったことがないのでハロウィンの日に代々木上原駅に行ってみます。

[224: 渋谷区民]

＞＞219さま
いくら外国人が多いとは言っても、日本人の方が多いですし、ご主人外国人奥様日本人というお宅も多いです。さすがにご近所の会話が英語と言うことはありませんよ。欧米の方と英語で話す可能性ゼロとは言いませんが、英語を使わなくて困ることは一切ないと言ってよいです。

エリアとして上原と大山町の比較が結構されていますが、これは好みのレベルではないですかね。上原の方が若干渋谷・松濤に近い一方、大山町の方が道路や区画は整備されていてます。良いことか悪いことか微妙ですが地価は大山町の方が高いですね。

[225: 渋谷区民]

追加情報ですが、今年１０月１日に発効した条例で、大山町のこちら側のエリアは２００平米以下への分割ができなくなりました（西原２丁目３丁目の一部、松濤１・２丁目等も同様です）。上原は２丁目が１８０平米、３丁目が１５０平米（大山町の東北沢に近いエリアも）です。

[226: 匿名さん]

渋谷区民さん、情報ありがとうございます。

土地利用の調整条例の適用地区があるのですね。大山町は200平米超で土地を維持していかないといけないわけですか。
おそらく金銭的にゆとりがある方が多いのかもしれませんが、代々維持していくのは大変だと思います。

私もここの物件の固定資産税ってどのぐらいになるのだろうかと考えてしまいます。マンションなので土地は区分所有ですが。
管理費や修繕積立金同様、毎年支払っていくものですので気になっています。

[227: 周辺住民さん]

グランメゾン上原はの19000万円の部屋は118㎡の最上階の部屋ですよ。
多分、グランメゾン上原の最高値圏の部屋です。
90㎡台は、大分したかと。

[228: 匿名さん]

>>227さま
先日、210で誤って19000万円と書き込んでしまった者です。
教えて頂きありがとうございます。
19000万円は118㎡最上階のお部屋で、
90㎡台はもう少し価格は下がるのですね。

211さま、私は全然違う住戸の価格を書いてしまいましたね。重ね重ね申し訳ありませんでした。

あと、上原コートは既に第2期ですよね。パークコートはまだ販売を開始していませんから、比較するタイミングが難しいですね。
どちらも高そうな感じで、私の場合予算的に厳しいかもしれないなって思ったりもしますが。

[229: 匿名さん]

パークハウス上原は1階８４平米１０１００万

が残っているようです、

坪４２０　だけみるといいですが、

外観の魅力がないんですよね
１０３平米だと１６２００　坪５２０

うーん

[230: 匿名さん]

224さま、教えて下さり有り難うございます。
そうですよね、日本人のほうが多いのに考え過ぎていました。(笑)
上原で可愛い犬と散歩中の欧米の方（英国の方のような気がしました）と会話する機会がありまして、うまく話せなかったので申し訳ない気持ちがあったもので。。
とても笑顔の優しいおじさんで上原には素敵な方が多いですね。

[231: 匿名さん]

230さまと同じ気持ちです。

上原、大山町などの地域はやはり素敵な方が多そうですね。
ちなみにいくつか気になる物件の掲示板を拝見しておりますが、ここは皆さん本当に常識的な方が多いなぁと。

是非、私自身も予算が合って、皆さまと同じ住まいになれたらなぁと願っております。

[232: 購入検討中さん]

70〜80m2の2LDK(3LDK)で探していますが、この物件にそのようなタイプはあるのでしょうか