パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

[マンコミュファンさん]

水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[122: 匿名さん]

同じ代々木上原で比較したら・・・プラウド上原もなかなかの物件ですが、
こちらは三井が満を持して売り出すだけあって、さらに上を行く！？

[123: パークコートのファン]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[124: 購入検討中さん]

プラウドは今の野村CMに出てるだけあって素敵でしたよ。場所もいいですし。
最近、地価上昇でコストカットが露骨で値段の割に？！が多いので、こちらは値段相応なものにして欲しいです。

[125: 購入検討中さん]

坪単価５００切ってますね。
最近のコスト高を考えると、まあ、妥当かな。

[126: 物件比較中さん]

>>121
東京に坂道が無いと思ってた？
あなたはどこの人？？
ここで何駅が近いとかレス書く意味合いは何？

[127: 匿名さん]

>>117
この駅距離とアドレスだと分譲賃貸では利回り望めないと思います。やはり住むこと前提で検討されるべきですね。

[128: 匿名さん]

＞＞121

そんなに使えるんですね。
自分は代々木上原にしか目が行ってませんでした。

笹塚駅からは急行と都営線もあったかな。
でも新宿まで行くだけなら各駅で十分だから幡ヶ谷からでもいいと思います。
初台駅って地下でしたっけ。あの駅からパークタワーとかワシントンは近いですよね。
ディナーは楽しめるエリアですよ。

[129: 匿名さん]

笹塚より先は全て地下ですよ。
甲州街道の下ですからね。

ここはホント、この立地とアドレスを買うって感じですよね。
大山町は高級住宅地の最北という感じで、北に行けば庶民的、南に行けば高級立地。

友達を呼ぶとか見栄を張る？なら代々木上原から歩かないと微妙な気がします。

[130: 匿名さん]

以前上原2丁目に住んでいました。上原は大好きな街でずっと住んでいたかったのですが、仕事の関係で東京を離れることとなり、残念ながら夏前にマンションを売却しました。
上原2丁目と大山町では、街のグレードも雰囲気も大山町の方が上だと思いますが、代々幡斎場が近いことがどうしても気にかかり、上原2丁目を選びました。価格を考える場合には、無視できない要因ではないでしょうか。

[131: 物件比較中さん]

大山町は素晴らしい街並みですが、この場所は…
がっかり感が半端ありませんでした。

[132: 購入検討中さん]

確かに社宅跡地なだけに大山町感は低いですね。
上原二丁目のグランドメゾンの方が場所は高級感あり悩みます。
マンションなら二丁目の方が松濤・駒場・渋谷に近いし、おしゃれな感じで好きです。

[133: 匿名さん]

近くに大きな公園があるのはいいですね
単身者からファミリーまで住み安そうな立地です。
平米数もかなり広い間取りまであるのは広い間取りを希望されている方にはうれしいですね
しかし、価格はかなりいきそうですね

[134: 購入検討中さん]

家族向けのプレミアム・プラン110や125は、普通の家族には価格的に手が出ません。
かといって、85や90を買えても嬉しくないし、見送りですね。

[135: 匿名さん]

更新された完成予想のCGの数々、なるほどパークコートと見入ってしまいます。
外壁タイルの色調が、どこか学芸大学のパークコートに似ている気がします。
現地を見てしまうと、そうは思いませんが、ハコに関しては、超ハイクラスですね。

[136: 申込予定さん]

南青山のオープンハウスとデザイナー同じですね。

[137: 匿名さん]

　現地見たけど良かった！！
斎場が近いとか言う人がいるけどあまり関係なく、幡ヶ谷寮の昭和の香りの方が残念だった。

[138: 購入検討中さん]

近くに住んでいるものですが、この物件から代々木上原まで通勤で毎日歩くのは結構きついですよ。多分駅入り口まで12-13分、入り口から改札通ってホームまでで2-3分掛かります。
最初は見えはって代々木上原使うんでしょうけど、しばらく住んだら幡ヶ谷駅や笹塚駅を使った方が便利だとわかって、上原まで行かなくなりますよ。
生活圏も多分坂を隔てて分断されると思う。坂を境界線だと考えると、ここは笹塚・幡ヶ谷エリア。
別に笹塚・幡ヶ谷でも人気エリアで結構高いんだけど、そこを「庶民的」とか考えちゃう人達にとっては、このマンションの立地は微妙ではないでしょうか。

[139: 物件比較中さん]

138さんの感想、同感です。
現地は、パークコートにふさわしいとは言い難いと思いました。
三井の高級物件を手掛けてきた光井純氏の“新作”だけに、
ハコものとしての質感は素晴らしい出来栄えになるでしょうが、
３棟は窮屈という印象を拭えません。

[140: 匿名さん]

まあ同じ笹塚使いでも、向かう方角が違うだけで物件価格は倍近くになる訳だからな。
庶民エリアから少し高級エリアに足踏み入れたとこですー的な立地なのは確かですね。
上原二丁目と比べると価格は少し考慮されると良いですよね。
そんな事は無いんでしょうけど。。

[141: 131]

138さん
私は駅入口までそんなにかかりませんでしたよ。だいたい9分でした。
入り口からは、1階半分階段を登るので仰るとおりだと思います。

大山町は素晴らしい住宅街ですね。それだけにあの立地はなおさら惜しいです。

[142: 匿名さん]

大山町アドレスのマンションで、これだけの敷地面積は希少価値がありますね。　　少し前にアデニウム大山町という物件の広告を見て、大山町にまた物件が出てくると早とちりしましたが、板橋区の大山町でした。　（笑）　　　笹塚駅は杉並区の
方南や中野区の南台に住んでいる方も多く利用してますよね。　　庶民的な商店街もありますし。　確かに、代々木上原とは
違いますよね。　

[143: 匿名さん]

基準地価、大山町って、ケタ違いですね。このパークコートも、固定資産税は凄いでしょうね。

[145: 匿名さん]

>>144さま
何かあったのですか？
私が以前問い合わせをした時は大変丁寧に対応して下さいましたが。

[146: ビギナーさん]

間取りで気になったのが柱の影響で部屋が凸凹していることと、
間取りによっては専有面積の割に部屋が小さいことです。

これは廊下が無駄に長いってことでしょうか。

廊下が長い ＝ 玄関の位置が悪い ＝ エレベーターが少ない？？

外観CGはかっこいいですね。

[147: 匿名さん]

このへんで最も高級感があるのは西原3丁目の40番台のところで、
いわゆる徳川山と言われているエリアですね。
大山町も上原2丁目も素晴らしい住宅地ですね。

ここの立地が微妙なのは確かですが、これだけ大規模なマンションなら、
周辺の雰囲気を一変するだけのインパクトがあると思います。
このマンションができることで高級感がアップすることを期待しています。

デザインは光井さんにしては浜田山よりはイマイチかとも思いますが、
建材、人件費ともに高騰している昨今なので、仕方ないのでしょう。

[148: 渋谷区民]

＞＞147さま
確かに西原３丁目４０番台もいい感じですね。ただ徳川山は大山町の方まで含んだエリアで、実際に徳川さんのお宅が最後まであったのは例のアパレル御殿のすぐ東側のマンションのところでした。

値段が全てではないですが需給関係（人気）をある程度反映していると思うので一応路線価で比較すると、西原3丁目40番エリアの高い所は760万円くらい、大山町の一番高いエリア（この物件から見て駅よりの至近距離です）が790万円～810万円くらい、この物件の場所が660万円～740万円くらいですね。（あくまで路線価なので割合的意味しかないですが比較の物差しに）

今行くと、この物件の広い敷地が空地状態なこともあり隣接する戸建エリアと見比べると若干微妙な雰囲気ですが、出来上がったら結構良い感じなのではないでしょうか。向かいの寮も将来的には開発予定のようですし。

[149: 匿名さん]

販売価格はどうなんでしょう。
もう決まっているんでしょうか。

ホームページを見る限りですが、完成予想図ですよね。
このマンションは落ち着いた印象がありますが、
完成したらどんな風に見えるんでしょうね。
このマンションもデザイナーズマンションみたいなところですかねぇ。

[150: 匿名さん]

ホームページのルームプランに価格帯書いてありますよ。

[151: 購入検討中さん]

先日頂戴したパンフレットの価格とずれがありますね。
110　2億円→1.7億円
125　2億円→2.9億円
160　3億円→3.6億円
価格の見直しでしょうか？

[152: 匿名さん]

現在他のパークコートに住んでおりますが、価格はあくまで予定価格なので
事前案内会などで要望書を出したあとにも、価格は調整されて
最終的な価格の決定は販売開始の少し前くらいでしたよ

[153: 購入検討中さん]

>>152
それにしても差が大きいですね。

[154: 匿名さん]

125は1.5倍値上げしても売れるわ。

[155: 匿名さん]

125は南向きの部屋が無いんだよ？　なんか強気すぎない？
反応が良いから値上げしたのかなぁ

[156: 申込予定さん]

おとといくらいに担当の方から頂いた資料によると
90台は13000,14000くらいですよね。
ここらへんで考えようかな。

[157: 購入検討中さん]

９０台は、坪５００くらいですか？

マンション平均だと、坪いくら位でしょうか？

[158: 匿名さん]

1億3000万円ですか。
すごいですね。

私は80平米台の2LDKがいいなと思っていたのですが、やはりこちらも同じような価格なのでしょうかね？

せめて1億ちょこっとだと何とかなるかなって感じなのですが。お恥ずかしながら恐ろしくて資料請求すら出来ていません。

[159: 申込予定さん]

>>158
悠邸の西の84.82と85.66(細かい数字、わかりづらくてすみません。)で11000万台後半から12000万台前半ですね。
東の88.22や88.61は11000万台後半から12000万台前半
ちなみに悠邸の南は全て90以上です。
翠邸の北西の82.61が11000万台前半
南ですと85.89の広さが13000万台後半
清邸の東の86.75は11000万台から12000万台後半
84.49ですと11000万台後半から12000万代前半です。
ちなみに80平米台は基本3LDKで、
77.73平米くらいか、あとはかろうじて翠邸の82.61平米ですと2LDKがありましたよ。ただ、80超えの2LDKはここだけです。
ここの金額は上にも書きましたが、11000万台前半です。

[160: 申込予定さん]

>>159
すみません。打ち間違いで、1000万台とありますが、11000万台です。

[161: 匿名さん]

>>159さま
158です。
詳細を大変丁寧に教えて頂きましてありがとうございます。翠邸の80平米台2LDKは11000万円前半ぐらいからなのですね。購入時諸費用、購入後の管理費等や税金なども含めて無理が生じないか再度考えてみたいと思います。

80平米台の2LDKでしかもLDKがここまで広い間取りってなかなかないですよね。
魅力的だなと気になっておりました。

住み替えで検討しているのですが、詳細がわからないと話にならないですよね。まずは資料請求をしたいと思います。

[162: 申込予定さん]

>>161
お役に立てて光栄です。
ちなみにその2LDKプランのお写真、載せておきますね。

[163: 申込予定さん]

>>162
なにが書いてあるか全くわからないですね。笑

エントランスは右上
リビングダイニングキッチンが23畳
右下にバルコニー
Master Bedroomが7畳
そこについているWalk-in Closetが1.6畳
Bedroomが5.1畳小さなクローゼット付き
お風呂1620

なにかあればまた聞いてくださいね。
資料請求だけでなく案内会、ぜひいってみてください。
もし買うとなった時に担当の方と仲良くなれば色々と有利になりますし、
買わなくてもこれからの勉強にもなると思います。

[164: 申込予定さん]

>>163
というか…
公式に載ってましたね。
色々と言っておいてお恥ずかしい…笑

[165: 匿名さん]

>>164さま
158=161です。
ご親切に教えて頂きましたて本当にありがとうございます。

やはりかなりゆとりのある作りですよね。今住んでいるマンションはバスルームも1418ですし、LDKも16帖ぐらいですのでこのぐらいの広さがあると私としてはとても満足です。
低層造りの外観も気に入っています。

おっしゃって頂くとおり、案内会にもきちんと参加させて頂くべきですね。
今日は台風でバタバタしてしまい資料請求が出来なかったので、明日にでも早速資料請求をさせて頂きたいと思います。

[166: 匿名さん]

>>165

変な日本語になり失礼しました。

教えて頂きましたて‥ではなく、教えて頂きまして‥ですね。

[167: すー]

>>166
いえ、とんでもないです。

私の今の家のお風呂もそこまで広くはないですが、新しい家の条件として1620は欲しいなと考えている所です。
せっかく住み替えるのですから、誰でもグレードアップを求めるものです。
低層つくり、外観、いいですよね。
ただ、お値段がもう少し可愛くなってほしいです。笑

[168: 匿名さん]

１５９さま
　むちゃ安いですね。
　私、高い方が燃えます。

[169: 匿名さん]

>>すーさん

色々と教えて頂きましてありがとうございました。

お風呂が広いのはやはりいいですよね。1418とか1620というのはあくまでユニット浴室の広さであってバスタブの大きさではないそうなのですが、広い方が気分も良いですね。

お値段、もう少し可愛いお値段になってくれると良いなと私も思います。
おそらく固定資産税や管理費等も高いのかなと察するので、長期的に資金計画しないとと思いどうしても慎重になってしまいます。


個人的には素直に欲しいなぁと思える物件であることは間違いないんですが。

[170: 購入検討中さん]

>>169
全く同感です。

[171: すー]

私も、家の金額はもちろん気になっていますが、
それ以上に管理費、固定資産税、駐車場代の方が気になります。
これからずっと付きまとって毎度払わなきゃいけないですからね。

ただ、戸数が多いので、管理費はそこまでいかないかな……
とも思いつつ、やはり今のマンションよりはぐーっと高くなると思うので慎重に考えてしまいますね。

前に赤坂のパークマンションを見にいったときは管理費で13万円だったので、家の金額より、そこでアウトでした。笑