パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

[マンコミュファンさん]

水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[102: すー]

ちなみに2階が一番やすいので、他はそれより全て高いと思ってOKです。

[103: 購入検討中さん]

高くて手が出ません。

[104: 匿名さん]

マンションに何億も出せるのが100世帯もあるなんて、お金はあるところにはあるんですね。

[105: 匿名さん]

乾式壁ですか？

[106: 匿名さん]

代々木上原から実質徒歩15分のマンションが坪660万ですか
もう笑うしかないですねぇ
プレミアム住戸以外はもう少し坪単価も安いのかな？
それにしても600万円越えとは恐れ入りました

[107: 匿名さん]

>106さん
同感。山手線の外側ですからねぇ。。
誰がババをつかむかという様相になっているマンションが幾つか出て来ていますね。

[108: 購入検討中さん]

皆様のご意見をお伺いさせてください。

現在レゼリアが新築価格(旧価格)から900万円ぐらい高い設定で出ています。(南向き100平米以上)

無理して大山買うよりも10年後のリセールはレゼリアがいいのではないでしょうか？

[109: 匿名さん]

>>105さん

プランニングの図を見る限りでは乾式では無さそうですが。
このクラスで乾式は無いんじゃないでしょうか。
野村みたいなコストカットはしないでしょう。

[110: 匿名さん]

パーマン三田は、乾式では？と書き込まれてますが、どうなんですか？

[111: いつか買いたいさん]

レゼリアは湿式です。

[112: 匿名さん]

レゼリアは大人の足だと駅迄3分かかりません。

[113: 不動産業者さん]

レゼリア中古で買う方が、ババ引かなくて済みます。

赤城神社のパークコートも中古があります。

[114: 渋谷区民]

徒歩１５分は大げさでは・・・。大人の足なら普通に歩けば１０分程度でホームまで上がれると思いますよ。
もちろん駅近３分といった物件とは性質が違うとは思いますが。
ただ値段は随分高い印象ではあります。低層マンションであることを斟酌して、他物件の立地と公示地価ベースで比較するとバランス的にそうなるのかもしれませんが。

[115: 匿名さん]

>>108
私もレゼリアの中古が出ているのは気になりました。
駅から近いのはレゼリアですから、リセールを考えるとレゼリアなのかなとは素人目ではありますが思います。やはり駅近というのは大きなポイントになりますよね。

正直、今出ている物件や今後出てくる物件はここも含めて当面は割高な価格で出てくると思いますので、そう考えると渋谷大山町やその界隈に限定して住みたいと思うかどうかが一つのポイントになりそうな気がします。

割高な価格で買って、後に売却すると同水準の価格で売れれば良いですが、もしそうでなければやはり不利になってしまう可能性は否めないですよね。

でも不動産って一期一会の部分もありますよね。将来のことはわからないですよね。

あまりお役にたたない意見で失礼しました。

[116: 匿名さん]

中途半端な階や間取りに億出すなら買うのをやめて、別のマンションのルーバル付きなどを待って狙い撃ちした方が良いかもしれませんね。
億超えるとリセールは厳しいですから。

ここを買うなら広いテラス付きや、ルーバル付きプレミア住戸を永住でというのが良いのかなと。

億出して2階の中住戸ってのもねぇ。。

[117: 匿名さん]

億を超えるとやっぱりリセールって厳しいんですか？
私は「買う人もかなり限られてくるし、それくらいお金を持っている人なら、新築を買うんじゃないかな」と漠然と思っているのですが、なかなか情報がなくて。
一方で、億超えの新築マンションが、竣工のタイミングでいっぱい貸し出しに出ることも多いので、割り切って賃貸でもいいんじゃないかと。
素人的な質問で恐縮ですが、ここも検討はしているので、よかったら教えてくださいませ

[118: 不動産業者さん]

赤城神社パークコートは、新築時と同じ値段。レゼリアは、700ぐらいのっています。
どちらも旧価格なのでお勧め❗️

[119: 購入検討中さん]

>>114さん
不動産の分速80ｍ計算で徒歩9分ですよ？
アップダウンもありますし、ドアツートレインだったら15分も大げさじゃないでしょう
少なくとも、10分でホームまで上がれるというのはありえませんね

[120: 渋谷区民]

＞＞119さん
人の歩くスピードはそれぞれなので判断はお任せします。私は現地で実際に歩いた際に測った時間をお伝えしたかっただけです。駅に向かう場合は、ずっと下りで上り坂はありません（大山公園側から遠回りする場合を除く）。駅の階段はあります。

[121: 匿名さん]

東京だから坂道はあまり無いと思っていましたが、意外とアップダウンが多いですよね。
ここも、そんな風なところなんでしょうか。

駅は代々木上原駅が近い様ですが、京王線の笹塚駅も近いですね。
代々木上原駅からなら、地下鉄もあるし、小田急もあるし、
都心の雑踏の中というのを除けば、立地としては問題は無いかな。

[122: 匿名さん]

同じ代々木上原で比較したら・・・プラウド上原もなかなかの物件ですが、
こちらは三井が満を持して売り出すだけあって、さらに上を行く！？

[123: パークコートのファン]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[124: 購入検討中さん]

プラウドは今の野村CMに出てるだけあって素敵でしたよ。場所もいいですし。
最近、地価上昇でコストカットが露骨で値段の割に？！が多いので、こちらは値段相応なものにして欲しいです。

[125: 購入検討中さん]

坪単価５００切ってますね。
最近のコスト高を考えると、まあ、妥当かな。

[126: 物件比較中さん]

>>121
東京に坂道が無いと思ってた？
あなたはどこの人？？
ここで何駅が近いとかレス書く意味合いは何？

[127: 匿名さん]

>>117
この駅距離とアドレスだと分譲賃貸では利回り望めないと思います。やはり住むこと前提で検討されるべきですね。

[128: 匿名さん]

＞＞121

そんなに使えるんですね。
自分は代々木上原にしか目が行ってませんでした。

笹塚駅からは急行と都営線もあったかな。
でも新宿まで行くだけなら各駅で十分だから幡ヶ谷からでもいいと思います。
初台駅って地下でしたっけ。あの駅からパークタワーとかワシントンは近いですよね。
ディナーは楽しめるエリアですよ。

[129: 匿名さん]

笹塚より先は全て地下ですよ。
甲州街道の下ですからね。

ここはホント、この立地とアドレスを買うって感じですよね。
大山町は高級住宅地の最北という感じで、北に行けば庶民的、南に行けば高級立地。

友達を呼ぶとか見栄を張る？なら代々木上原から歩かないと微妙な気がします。

[130: 匿名さん]

以前上原2丁目に住んでいました。上原は大好きな街でずっと住んでいたかったのですが、仕事の関係で東京を離れることとなり、残念ながら夏前にマンションを売却しました。
上原2丁目と大山町では、街のグレードも雰囲気も大山町の方が上だと思いますが、代々幡斎場が近いことがどうしても気にかかり、上原2丁目を選びました。価格を考える場合には、無視できない要因ではないでしょうか。

[131: 物件比較中さん]

大山町は素晴らしい街並みですが、この場所は…
がっかり感が半端ありませんでした。

[132: 購入検討中さん]

確かに社宅跡地なだけに大山町感は低いですね。
上原二丁目のグランドメゾンの方が場所は高級感あり悩みます。
マンションなら二丁目の方が松濤・駒場・渋谷に近いし、おしゃれな感じで好きです。

[133: 匿名さん]

近くに大きな公園があるのはいいですね
単身者からファミリーまで住み安そうな立地です。
平米数もかなり広い間取りまであるのは広い間取りを希望されている方にはうれしいですね
しかし、価格はかなりいきそうですね

[134: 購入検討中さん]

家族向けのプレミアム・プラン110や125は、普通の家族には価格的に手が出ません。
かといって、85や90を買えても嬉しくないし、見送りですね。

[135: 匿名さん]

更新された完成予想のCGの数々、なるほどパークコートと見入ってしまいます。
外壁タイルの色調が、どこか学芸大学のパークコートに似ている気がします。
現地を見てしまうと、そうは思いませんが、ハコに関しては、超ハイクラスですね。

[136: 申込予定さん]

南青山のオープンハウスとデザイナー同じですね。

[137: 匿名さん]

　現地見たけど良かった！！
斎場が近いとか言う人がいるけどあまり関係なく、幡ヶ谷寮の昭和の香りの方が残念だった。

[138: 購入検討中さん]

近くに住んでいるものですが、この物件から代々木上原まで通勤で毎日歩くのは結構きついですよ。多分駅入り口まで12-13分、入り口から改札通ってホームまでで2-3分掛かります。
最初は見えはって代々木上原使うんでしょうけど、しばらく住んだら幡ヶ谷駅や笹塚駅を使った方が便利だとわかって、上原まで行かなくなりますよ。
生活圏も多分坂を隔てて分断されると思う。坂を境界線だと考えると、ここは笹塚・幡ヶ谷エリア。
別に笹塚・幡ヶ谷でも人気エリアで結構高いんだけど、そこを「庶民的」とか考えちゃう人達にとっては、このマンションの立地は微妙ではないでしょうか。

[139: 物件比較中さん]

138さんの感想、同感です。
現地は、パークコートにふさわしいとは言い難いと思いました。
三井の高級物件を手掛けてきた光井純氏の“新作”だけに、
ハコものとしての質感は素晴らしい出来栄えになるでしょうが、
３棟は窮屈という印象を拭えません。

[140: 匿名さん]

まあ同じ笹塚使いでも、向かう方角が違うだけで物件価格は倍近くになる訳だからな。
庶民エリアから少し高級エリアに足踏み入れたとこですー的な立地なのは確かですね。
上原二丁目と比べると価格は少し考慮されると良いですよね。
そんな事は無いんでしょうけど。。

[141: 131]

138さん
私は駅入口までそんなにかかりませんでしたよ。だいたい9分でした。
入り口からは、1階半分階段を登るので仰るとおりだと思います。

大山町は素晴らしい住宅街ですね。それだけにあの立地はなおさら惜しいです。

[142: 匿名さん]

大山町アドレスのマンションで、これだけの敷地面積は希少価値がありますね。　　少し前にアデニウム大山町という物件の広告を見て、大山町にまた物件が出てくると早とちりしましたが、板橋区の大山町でした。　（笑）　　　笹塚駅は杉並区の
方南や中野区の南台に住んでいる方も多く利用してますよね。　　庶民的な商店街もありますし。　確かに、代々木上原とは
違いますよね。　

[143: 匿名さん]

基準地価、大山町って、ケタ違いですね。このパークコートも、固定資産税は凄いでしょうね。

[145: 匿名さん]

>>144さま
何かあったのですか？
私が以前問い合わせをした時は大変丁寧に対応して下さいましたが。

[146: ビギナーさん]

間取りで気になったのが柱の影響で部屋が凸凹していることと、
間取りによっては専有面積の割に部屋が小さいことです。

これは廊下が無駄に長いってことでしょうか。

廊下が長い ＝ 玄関の位置が悪い ＝ エレベーターが少ない？？

外観CGはかっこいいですね。

[147: 匿名さん]

このへんで最も高級感があるのは西原3丁目の40番台のところで、
いわゆる徳川山と言われているエリアですね。
大山町も上原2丁目も素晴らしい住宅地ですね。

ここの立地が微妙なのは確かですが、これだけ大規模なマンションなら、
周辺の雰囲気を一変するだけのインパクトがあると思います。
このマンションができることで高級感がアップすることを期待しています。

デザインは光井さんにしては浜田山よりはイマイチかとも思いますが、
建材、人件費ともに高騰している昨今なので、仕方ないのでしょう。

[148: 渋谷区民]

＞＞147さま
確かに西原３丁目４０番台もいい感じですね。ただ徳川山は大山町の方まで含んだエリアで、実際に徳川さんのお宅が最後まであったのは例のアパレル御殿のすぐ東側のマンションのところでした。

値段が全てではないですが需給関係（人気）をある程度反映していると思うので一応路線価で比較すると、西原3丁目40番エリアの高い所は760万円くらい、大山町の一番高いエリア（この物件から見て駅よりの至近距離です）が790万円～810万円くらい、この物件の場所が660万円～740万円くらいですね。（あくまで路線価なので割合的意味しかないですが比較の物差しに）

今行くと、この物件の広い敷地が空地状態なこともあり隣接する戸建エリアと見比べると若干微妙な雰囲気ですが、出来上がったら結構良い感じなのではないでしょうか。向かいの寮も将来的には開発予定のようですし。

[149: 匿名さん]

販売価格はどうなんでしょう。
もう決まっているんでしょうか。

ホームページを見る限りですが、完成予想図ですよね。
このマンションは落ち着いた印象がありますが、
完成したらどんな風に見えるんでしょうね。
このマンションもデザイナーズマンションみたいなところですかねぇ。

[150: 匿名さん]

ホームページのルームプランに価格帯書いてありますよ。

[151: 購入検討中さん]

先日頂戴したパンフレットの価格とずれがありますね。
110　2億円→1.7億円
125　2億円→2.9億円
160　3億円→3.6億円
価格の見直しでしょうか？