パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

[マンコミュファンさん]

水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[805: 購入経験者さん]

駅５分以内は、リセールで大きな強みです！
もちろん、分譲会社、施工会社も大事な要素。
管理を買え、といわれるように、大手デべ系の管理会社も事前のリサーチや比較を。
希に管理会社が大手デべ系から独立系にかわっているブランド中古もあるので。

[806: 匿名さん]

資産価値について、もう少し専門的にコメントします。

都内のマンションで資産価値が上がるまたは保たれる可能性が高い物件は、
・まず名の通った大手デベロッパー、
・名の通った大手施工会社、
・低層・高層に関わらず大規模分譲であること、
・駅から徒歩10分以内、
・グロス価格が1億未満、
・地震や洪水などに強い堅い地盤に立っていること、
・古くからの住宅街に立っていること、
・間取りが1LDK〜2LDK程度、
・人気の高い港区・渋谷区・目黒区にあること、
・最寄り駅から山の手線内の駅まで電車で5分以内、
などの条件をみたすものと考えられます。

[807: 匿名さん]

しかし、2015年に価格設定された物件は、割高感ありますねー。いろいろ見てると中古の上げもすごいですね。それでも順調に売れてるから景気良いですね。アジアの不動産投資ファンド、恐るべしですね。オリンピックまでは上がり続けるんでしょうか。

この物件はまだ2014年価格のまま据え置かれてるので、今のマーケット環境下では、それなりにリーズナブルな価格と考えられますね。

[808: 匿名さん]

>>806
8割方立地で決まると思いますよ。
施工会社はそこまで重視されないかな。
駅徒歩は私の感覚では6-7分超えると条件的に厳しい。
古くからの住宅街というのは、そこまで重要な条件かはピンとこないです。
ちなみにこのPC大山町のような物件は、一般的に人気の出る利便性条件はあまり備えておらず、ある特定層がターゲットになっていて我が道行ってる印象です。

[809: 匿名さん]

ネット検索する時代だから、検索メニューにある徒歩10分がキーとなるのはある意味納得。

[810: 匿名さん]

>>806にある通り、リセールには色んな要素が絡んで来ると思います。

その中でも自分はやはり災害に強いエリアかどうかを重視したいです。

マンションという数十年の保有を前提とする投資の場合、いくら他の色んな要素が優れていたとしても、長い期間に一度でも地震や火事や洪水などでダメージを受ける事があれば、一発で価値が毀損してしまいます。数千万円から数億円の投資をするのであれば、そのリスクは避けたいです。なので、いざと言う時の安全性に重点を置きたいです。

また、マンションは単なる投資商品ではなく人間が住む事によって価値が生まれるものなので、実需に基づいた手堅い物件が、中長期な投資としても、住むのにも適していると思います。

短期転売目的なら単なる人気だけで物件選びをすれば良いと思いますが、人気や流行は5年もすればガラッと変わる場合もあるもの。

もし中長期的な価値を追求するなら、伝統的な邸宅街にある定評あるデベ、施工の物件は、選択肢としては良いかも知れないですね。

[811: 匿名さん]

いま「人気物件」と言われている都心部のゴージャスなタワマンは、中国やシンガポールのファンドからかなり人気らしいですね。

その様な物件では、新築物件の場合、引き渡し後に住んでる人が居なくガラガラだったり、中古物件を内覧をせずに中国やシンガポールから買い付けたり、と言う話は聞きます。

数年後に、サーっとファンドの資金が引いて値段が乱高下したり、10年後にチャイナタウン化する懸念点はありますね。

[812: 匿名さん]

てかあからさまな他の欠点あげてここはいいみいたいなのいいですから。
逆効果ですよ。

[814: 匿名さん]

でも>>806のリセールバリューの話は参考になりましたよ

[815: 物件比較中さん]

物件評価関係のコメントは第一期開始前後に集中してほぼ出尽くすので、まぁこんな感じになりますかね。
特にここはいま4期5次と、このご時世にしては明らかに苦戦しているので、どうしても売主とか契約者の視点ぽい内容になるんでしょう。
ここは生活利便性を売りにする立地ではなく、価格も高いので、131戸という規模になると長期戦やむなしと思いますが、まあ焦らずとも時間が解決するのではないかなと思います。あえてタワマンなんかと比較しなくたって、一定のニーズはあるでしょう。

[816: 匿名さん]

>>813
個人的には色んな意見があって参考になってます。そこまで否定しなくても良いと思いますよ。

[817: 買い換え検討中]

デザイナーズマンションだけあって、細部まで質感にこだわった造り。
学芸大学、二子玉川と並ぶＰＣの代表作と言えますが、それにしても高い。
かつてのパーク・ハイムみたいな、ＰＣとＰＨの中間ブランドの復活を望みたい。

[818: 匿名さん]

本当に学芸大学や二子玉川に並ぶような出来栄えになればいいですねー。
ランドプランだけみると道路との距離に余裕がないのがなあ、、というところ。植栽できると雰囲気変わんだろうけど。

[819: 匿名さん]

デザイナーズだけあって、閑静な邸宅街の大山町の中で、一際目立つランドマークになりそうですね。
価格はやはり代々木上原プレミアムが少し乗ってる感じでしょうか？
それでも2014年価格だけあって、2015年に入ってからの最近の都心部の高級マンションの値上がり具合と比べると、割安のようにも見えますね。

[821: 匿名]

他に比べて安いとか最近の高騰ぐあいからして割安とかいらないです。
本当に割安なら自然と売れますよ。

[822: 匿名さん]

時間が経つと、大山町も学芸大学や二子玉川に並んで、経年優化していくんですかね。他にもこの様な永く住めるマンションが沢山出て来ることを期待します。

[824: 匿名]

>>822
毎度毎度いつもお疲れ様です。
仮にここが永く住めるマンションであったとして、永く住めない経年劣化するマンションとの違いは何だとお考えですか？耐震構造や使用している鉄筋、コンクリート等の違いですか？そういうのって素人には違いがわからないのですよね。緑化度合はここ今ひとつなので違いますかね。管理も今はまだなんとも言えませんし。。

[825: 匿名さん]

なんとなく最近思うことを一言。

不動産側の人間を装って、経年優化という言葉を連発してる方がいらっしゃるのでは？

最初は三井さん、わざわざそんなの、、、と思ってたのですが、どうも業者サイドというには露骨すぎて馬鹿すぎる気がしなくもないのですが。。それに合わせて毎回、それを批判する方。いつも同じ方ですよね。

もちろん真偽はわかりませんが、毎回経年優化という言葉を批判するのに加えて、わざわざ別のネガティブなことを書き込んでいるように読めるんですがね。わざとらしすぎて、むしろ批判ありきに自ら書き込んでいるようにも見えるんですが、気のせいですかね。

にしても、おなじやりとりが増えましたね。ここって書き込まれない時は全く書き込まれませんから、よっぽどここを忌み嫌っている人がいるんですかね笑。ここって、もともとはなかなか投稿されない掲示板で、あまりマイナス面もないというコメントが多かったのですが、最近の書き込みはそういう流れからすると違う方向のようですね。

まあ、あくまでも推測なのでわかりませんが、業者の方ならこんな馬鹿の一つ覚えみたいなことをしないだろうと思った次第です。そういえば、ここが売り出される前か売り出された直後も、ネガティブなことを連発してた人がいましたねー。

[826: 匿名さん]

>>825
ずいぶん穿った見方ですね。業者装ってるのでなく熱心な契約者さんと見るのがストレートでは。

[828: 匿名さん]

都心、ベイエリアのタワマンと違い、
落ち着いた低層ハイグレードＭＳの供給は少ないですね。
三井のＭＳでも、人気エリアとなると、５年とか十年に一つぐらい。
この大山町以外では、選択肢は浜田山ぐらいでしょう。