パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

[マンコミュファンさん]

水曜日にスーモで先行公開された物件で、日生独身寮跡地に誕生する3棟構成の物件です。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

＜全体概要＞パークコート渋谷大山町ザプラネ
所在地＝東京都渋谷区大山町1067-200他
交通＝千代田線代々木上原駅徒歩9分、京王新線幡ヶ谷駅徒歩10分、京王線笹塚駅徒歩11分
総戸数＝131戸（A棟44戸、B棟36戸、C棟51戸）
間取り＝2LDK～4LDK、61.46～160.69m2（全131戸に対応）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、新星和不動産(10/1より大林新星和不動産)
設計・施工＝大林組
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[303: 匿名さん]

上野桜木、池之端、谷中どこも由緒正しいですよ…

[304: 匿名さん]

立地や仕様から考えますと、かなり割高であることは間違いないと思います。
しかし、ここは、1000万円や2000万円の割高程度なら、さほど気にしなくてもいい方が検討や購入をされるような物件ではないでしょうか。
ちなみに、不動産業界では、山手線の内と外というのはかなり大きな違いがあるそうです。
もちろん、上原周辺は山手線の外ですが、内に引けをとらない価値があると思いますが。

[305: 匿名さん]

山手線内側なら池袋や大塚もですね。
代々木上原という地域は他にない独特の街だと思います。ここだけ時が止まったようなスローな街というか、欧米人も東京では麻布十番と代々木上原が多いと聞きましたから、昔からの風土も関係あるんでしょうね。
大山町のユニ○○邸も昔はアラブの外国人の富豪の家と聞いて、私には縁のない土地だなぁと妙に納得しました。買える人が羨ましいですよ。。

[306: 匿名さん]

>>304さん
やはり割高感は拭えないですよね。
同感です。

久々に欲しいなと思える物件が出てきたのでいいなぁとは思いますが。閑静で305さんがおっしゃるような独特な雰囲気が好きなのかもしれません。

ちなみに当初は今すんでいるところは売却せずに事務所として使うために残そうと考えていたのですが、どうやらここを買うとなるとそれは無理そうです。

[307: 匿名さん]

興味本位で見ている者ですが、立地や建物の価値に疎くて、やたら高いなと思うばかりです。
立地からいえばこれが相場というところなのでしょうか？
モデルルームの画像から見てもそれだけの価値があるのかななんて思ってしまった。
マンションを選んでいるつもりになってますが、土地も物件も住む人を選ぶんだなとも思いました。

[308: 匿名さん]

割高だという意見もあり、私もそんなに予算があるわけではないのでもう少しお値段が可愛くなって頂けるといいなと思うのですが。

ただ立地的に稀少で閑静な住宅地というのはとても気に入っています。さらに低層で変に派手すぎない色合いの外観や間取りもゆったりで良いなぁと思います。

ちなみにここは3棟に分かれていますが、コンシェルジュサービスは悠邸に設置される予定なのですね。

[309: 購入検討中さん]

上原に住みたいと思う人が、山手線内で気に入るエリアは
麻布　白金　高輪くらい？
とするとこのレベルの物件をこの価格では今の相場ではむずかしいでしょう
１割以上　は高くなるのでは

文京区あたりにするか、
マンションんのグレード下げるかになりますよね

悩みますねえ

[310: 渋谷区民]

＞＞309さま
地価で比べられているのでしょうか？地価でみると、麻布、白金、高輪の地価って大山町と変わらないか、（特に容積率も加味すると）安いくらいではないですか。ただ本物件の場所は区画が少し特殊なので現時点では大山町のこの付近の中では比較的安くなっているエリアですので、それを加味すると微妙ですね。マンションの実売価格での比較だとしたらデータを持っていないのでそういう結論になるのかも知れませんね。すみません。

[311: 匿名さん]

港区渋谷区以外の内側で、環境がよさそうなのは品川区の池田山や島津山、文京区の本駒込、新宿区の市ヶ谷砂土原あたりでしょうか。ウオーキングが趣味なので、色々なところを歩いています。　ここを検討できる方がうらやましいです。

[312: 物件比較中さん]

モデルルームに行ってきました。

良い点

立地
渋谷区大山町。
都内でも有数の高級住宅地。
『ユニクロ』会長、柳井氏のお屋敷がある。
標高約41mの高台。敷地面積6,000㎡超。
最寄り駅は代々木上原。
第2種住宅専用地域で高さ12m制限有り。




共用部仕様
外観は専用デザインののタイルを使用した落ち着いた印象。
各棟にラウンジあり。
3棟に囲まれた中庭はシンプルでよい。
駐車場は各棟地下機械式。
各棟とも内廊下仕様。




専有部仕様
天井高最大2450mmは平凡だが、梁や柱が少なく、数字より広く見える。
LDには天井カセットエアコンと床暖房。
水回りの仕様は標準的。
御影石天板・食洗機・浄水器・ディスポーザー・浴室乾燥機。
バルコニーにはスロップシンク。






良くない点

　
立地
敷地は広大だが、公道によって3つに分断されている。
3棟構成はパークコートというよりパークシティ的。
代々木上原駅からはアップダウンがあり、奥まった住宅地の印象。
スーパー等の商業施設は駅周辺に集中しており遠い。




共用部仕様
各棟にはエレベーター1基のみ。
エントランスに各棟の特徴はなく簡素。
全131戸の大型物件だが、共用施設はほぼなし。
コンシェルジュは悠邸に一人のみ？
個人的には不要。


専有部仕様
LD以外は一部住戸を除き壁掛けエアコン。
パークコートですよね？
天井高最大2450mmはもう一声。
高さ制限12mで4階建は詰め込んでる感ある。






販売価格

61㎡ 7,670万〜160㎡ 36,900万円。
坪単価390〜760万円
平均だと坪450万前後。
高いよ！値段はパークコートだよ！

悠邸は51戸オール億ション。
1億円だと、70㎡台。




まとめ

営業曰く「社内基準では、パークマンションとパークコートの仕様は同じ」
「違いは平均専有面積のみ」とのこと。
絶対嘘だよね。
この仕様でパークマンション出されたら萎える。

利便性や仕様を鑑みるに、割高な印象。
渋谷区大山町というアドレスにどれだけ拘れるか…

あと、聞き忘れたんだけど、『ザ　プラネ』ってどういう意味？？

[313: 匿名さん]

先日、大山町～西原～元代々木～代々木八幡まで歩いてみましたが周辺も高級住宅街なんですね。昔、元代々木に何回か行ったことがあったんですが、その頃は社宅が多かったように思います。
ベトナム大使館辺りとか高級住宅街になっていて驚きました。もちろん大山町は別格なのですが、元代々木より大山町が相当高いのは歩いてみて理解しました。

[314: 匿名さん]

プラネってPlanet（惑星）のことじゃないの
３つに分かれてて、金星地球火星みたいな感じ

[315: 匿名さん]

プラネの意味はよくわからないのですが。

パークコートが三井のマンションブランド名で、これに大林新星和不動産のプラネシーン(戸建？)のプラネという名称をくっつけたのではないでしょうか？
なので、あまり意味はないのかなぁと思っていました。

勝手な憶測ですみません。

[316: 購入検討中さん]

まあ、立地も物件も良く三井ですし
超高額の部屋以外は順調に売れるでしょうね

[317: 匿名さん]

12月6日から登録受付開始ですね。

316さまがおっしゃるように何だかんだ言っても売れちゃうんでしょうね。

賛否両論ありますが、個人的には間取りも良く使い勝手が良さそうなのと予算的にもあまりワガママを言わなければ自分の条件に合ったものが買えそうな感じなので欲しい気持ちです。

悩んでいたらなくなっちゃいそうな気もしていて余計悩んでしまったりします。

[318: 匿名さん]

代々木上原は外国人の方（欧米人以外も含む）も買われるでしょうから、高い部屋も売れるでしょう。高額な千鳥ヶ淵のグランのマンションも外国人が多く買われたみたいですから。

[319: 購入検討中さん]

買うなら、１期で条件のよい部屋をおさえたほうがいいですね。

眺望があるていど抜け感のある部屋なら
そこそこ資産価値も大丈夫かと
このエリアには珍しい？大規模ですし

[320: 匿名さん]

現地を見て、良くも悪くも、そんなに高級感の漂う周辺環境ではないと感じました。
そのような地帯からは若干外れている（代々木上原から歩けば、そのような地帯をちょっと越えたところにある感じ）ように思えるのですが。
ただ、それによる良い点もあり、幡ヶ谷のほうにちょっと行けば、庶民的な雰囲気も楽しめるし、生活必需品が揃いやすいのはメリットでもあるかと。
でも、物件の値段がかなり高いので、だったらもっと高級感のあるエリア内にあるものを・・・などと思ってしまい、迷います。
あと、指摘される方がいないようですので私だけかもしれませんが、消防学校の訓練の大きなかけ声が結構響き渡っているので、それに近い棟は大丈夫なのかな？と少し思いました。

[321: 匿名さん]

ここは隣の東急で分かる通り旧アルス（≒パークホームズ）の立地ですよ。
旧プレステージ（≒パークコート～パークマンション）は某○井邸の隣にあります。
あの辺ならパークコートに相応しいと思いますけどね。

[322: 匿名さん]

大山町アドレスに価値を感じるか、で価格の捉え方が全く変わるんでしょうね。

皆さん指摘されているように、この坪単価にしては仕様が低く抑えられているように感じられ、大山町アドレスにそれほど拘りが無い私はパスします。